房產(chǎn)中介服務(wù)流程及合同解除規(guī)范一、引言房產(chǎn)中介作為房地產(chǎn)交易的“橋梁”，其服務(wù)貫穿于房源獲取、客源匹配、交易磋商、過戶交割等全流程，承擔(dān)著信息傳遞、風(fēng)險(xiǎn)提示、流程協(xié)助等法定與約定義務(wù)。規(guī)范的服務(wù)流程是交易安全的基礎(chǔ)，而清晰的合同解除規(guī)則則是解決糾紛的關(guān)鍵。本文結(jié)合《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）及行業(yè)實(shí)踐，系統(tǒng)梳理房產(chǎn)中介服務(wù)流程的核心環(huán)節(jié)與合同解除的規(guī)范要求，為交易雙方及中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)指引。二、房產(chǎn)中介服務(wù)流程：核心環(huán)節(jié)與操作規(guī)范房產(chǎn)中介服務(wù)的本質(zhì)是“居間服務(wù)”，即中介機(jī)構(gòu)向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的行為（《民法典》第九百六十一條）。其服務(wù)流程可分為以下六個(gè)核心環(huán)節(jié)：（一）前期咨詢與委托：明確權(quán)利義務(wù)邊界1.客戶需求溝通：中介機(jī)構(gòu)應(yīng)主動(dòng)詢問委托人（賣方/買方）的核心需求：賣方：房屋產(chǎn)權(quán)情況（是否有抵押、查封、共有權(quán)人）、掛牌價(jià)格、交房時(shí)間、稅費(fèi)承擔(dān)意愿；買方：購房預(yù)算、戶型偏好、區(qū)域選擇、貸款資質(zhì)（商貸/公積金貸）、稅費(fèi)承受能力。同時(shí)，中介應(yīng)向委托人披露市場行情（如同類房源成交價(jià)、庫存周期）、交易流程及潛在風(fēng)險(xiǎn)（如資金挪用、產(chǎn)權(quán)糾紛）。2.簽訂書面委托合同：根據(jù)《民法典》第九百六十三條，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。因此，委托合同是明確雙方權(quán)利義務(wù)的關(guān)鍵文件，需包含以下內(nèi)容：委托事項(xiàng)：如“賣方委托中介出售XX房屋”“買方委托中介尋找XX區(qū)域房源”；服務(wù)期限：如“自合同簽訂之日起3個(gè)月內(nèi)”；傭金標(biāo)準(zhǔn)：如“賣方支付成交價(jià)的1%，買方支付成交價(jià)的1.5%”（需符合當(dāng)?shù)匦袠I(yè)慣例，禁止“跳點(diǎn)傭金”等不合理?xiàng)l款）；中介義務(wù)：如“核實(shí)房源產(chǎn)權(quán)真實(shí)性”“協(xié)助辦理網(wǎng)簽、過戶”“提醒雙方履行合同義務(wù)”；違約責(zé)任：如“中介隱瞞房源瑕疵導(dǎo)致合同解除的，應(yīng)退還傭金并賠償損失”。提示：未簽訂書面委托合同的，若中介促成交易，仍可主張傭金，但需舉證證明雙方存在居間合意（如聊天記錄、帶看記錄）。（二）房源/客源匹配：真實(shí)性與合法性核查1.房源核實(shí)（賣方委托場景）：中介機(jī)構(gòu)必須對房源信息進(jìn)行“四查”，避免提供虛假房源：查產(chǎn)權(quán)：通過不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢房屋產(chǎn)權(quán)證書（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證/房產(chǎn)證），確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人身份、房屋性質(zhì)（住宅/非住宅）、產(chǎn)權(quán)期限、是否存在抵押（抵押權(quán)人、抵押金額）、查封（司法機(jī)關(guān)查封原因）；查現(xiàn)狀：實(shí)地查看房屋是否存在租賃（承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)）、裝修損壞、違建（如陽臺擴(kuò)建）；查稅費(fèi)：計(jì)算房屋交易稅費(fèi)（增值稅、個(gè)人所得稅、契稅），告知賣方需承擔(dān)的稅費(fèi)金額；查限制：確認(rèn)房屋是否屬于“限售”范圍（如部分城市要求取得房產(chǎn)證滿2年方可交易）、是否納入拆遷規(guī)劃。法律后果：若中介未核實(shí)房源真實(shí)性，導(dǎo)致買方因產(chǎn)權(quán)糾紛無法過戶，買方有權(quán)解除與賣方的房屋買賣合同，并要求中介承擔(dān)連帶賠償責(zé)任（《民法典》第九百六十二條：居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任）。2.客源核實(shí)（買方委托場景）：中介機(jī)構(gòu)應(yīng)核查買方的購房資質(zhì)（如限購城市需提供社保/個(gè)稅繳納證明、戶籍信息）、貸款能力（如銀行流水、收入證明），避免買方因資質(zhì)問題導(dǎo)致合同解除。（三）帶看與交易磋商：促成合理合意1.帶看環(huán)節(jié)：中介應(yīng)提前告知買方房屋的真實(shí)情況（如周邊配套、房屋齡、是否有噪音），避免“夸大宣傳”；帶看時(shí)應(yīng)要求買方簽署《帶看確認(rèn)書》，明確帶看房源及時(shí)間，防止“跳單”（即買方繞過中介直接與賣方交易）?！疤鴨巍钡姆珊蠊焊鶕?jù)《民法典》第九百六十五條，委托人在接受居間人的服務(wù)后，利用居間人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開居間人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向居間人支付報(bào)酬。因此，若買方通過中介獲取房源信息后直接與賣方交易，中介仍可主張傭金。2.交易磋商：中介應(yīng)協(xié)助雙方就價(jià)格、付款方式（全款/貸款）、過戶時(shí)間、交房條件（如家具家電留存）、稅費(fèi)承擔(dān)（如增值稅由賣方承擔(dān)、契稅由買方承擔(dān)）等核心條款進(jìn)行談判。談判過程中，中介應(yīng)保持中立，不得偏袒一方（如強(qiáng)迫賣方降價(jià)、誤導(dǎo)買方提高報(bào)價(jià)）。（四）合同簽訂：確保條款合法有效1.房屋買賣合同的簽訂：中介應(yīng)協(xié)助雙方簽訂《房屋買賣合同》（或《存量房屋買賣合同》），合同需包含以下關(guān)鍵條款：當(dāng)事人信息：買賣雙方及中介的姓名/名稱、身份證號/統(tǒng)一社會信用代碼、聯(lián)系方式；房屋基本情況：地址、面積、產(chǎn)權(quán)證書編號、房屋用途；交易價(jià)格及付款方式：總價(jià)款、定金金額（不得超過總價(jià)款的20%，《民法典》第五百八十六條）、首付款比例、貸款金額、付款時(shí)間節(jié)點(diǎn)（如“定金于合同簽訂之日支付，首付款于網(wǎng)簽后3日內(nèi)支付”）；過戶及交房時(shí)間：如“網(wǎng)簽后10日內(nèi)辦理過戶，過戶后5日內(nèi)交房”；違約責(zé)任：如“賣方遲延交房的，每日按總價(jià)款的0.1%支付違約金；買方遲延付款的，賣方有權(quán)解除合同并沒收定金”；爭議解決方式：如“協(xié)商不成的，向房屋所在地法院起訴”。2.網(wǎng)簽備案（強(qiáng)制要求）：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條，商品房預(yù)售需辦理網(wǎng)簽，但實(shí)踐中，存量房（二手房）交易也普遍要求網(wǎng)簽。網(wǎng)簽的目的是“防止一房二賣”，網(wǎng)簽合同具有公示效力，未經(jīng)撤銷不得再次網(wǎng)簽。中介應(yīng)協(xié)助雙方在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理部門辦理網(wǎng)簽手續(xù)，網(wǎng)簽合同內(nèi)容應(yīng)與書面合同一致。（五）交易過戶：資金監(jiān)管與流程跟進(jìn)1.資金監(jiān)管（關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)防控措施）：為避免房款被挪用（如賣方收到房款后拒絕過戶），中介應(yīng)建議雙方將首付款、定金存入政府指定的資金監(jiān)管賬戶（如“二手房交易資金監(jiān)管中心”）。資金監(jiān)管的流程為：買方將房款存入監(jiān)管賬戶；雙方辦理過戶手續(xù)；過戶完成后，監(jiān)管賬戶將房款支付給賣方。根據(jù)《民法典》第五百一十條，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。因此，若合同未約定資金監(jiān)管，中介仍應(yīng)提醒雙方選擇資金監(jiān)管，避免風(fēng)險(xiǎn)。2.過戶流程：中介應(yīng)協(xié)助雙方準(zhǔn)備以下材料：賣方：身份證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、結(jié)婚證（若為共有財(cái)產(chǎn)）、完稅證明（如增值稅發(fā)票）；買方：身份證、戶口本、結(jié)婚證（若為夫妻共同購房）、貸款合同（若貸款）、完稅證明（如契稅發(fā)票）。過戶流程通常為：提交材料：雙方到不動(dòng)產(chǎn)登記中心提交過戶材料；繳納稅費(fèi)：買方繳納契稅、賣方繳納增值稅及個(gè)人所得稅（若符合免稅條件，如“滿五唯一”，可免個(gè)人所得稅）；領(lǐng)取新證：過戶完成后，買方領(lǐng)取新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。（六）后續(xù)服務(wù)：交割與糾紛處理1.物業(yè)交接：中介應(yīng)協(xié)助雙方辦理物業(yè)交接，包括：結(jié)清費(fèi)用：賣方結(jié)清物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、有線電視費(fèi)等；移交鑰匙：賣方將房屋鑰匙、門禁卡、車位使用權(quán)證等移交買方；戶口遷移：賣方將戶口從房屋所在地遷出（若合同約定“賣方需在過戶后10日內(nèi)遷移戶口”，中介應(yīng)提醒賣方履行義務(wù)，否則買方有權(quán)要求賠償損失）。2.糾紛處理：若交易過程中發(fā)生糾紛（如賣方拒絕過戶、買方遲延付款），中介應(yīng)積極協(xié)調(diào)雙方解決；若協(xié)調(diào)不成，應(yīng)建議雙方通過法律途徑解決（如起訴、仲裁），并提供證據(jù)支持（如合同、聊天記錄、帶看記錄）。三、房產(chǎn)中介服務(wù)合同解除規(guī)范：法定與約定情形房產(chǎn)中介服務(wù)合同的解除，分為法定解除（法律規(guī)定的解除情形）與約定解除（合同約定的解除情形）兩類。解除合同的核心后果是“終止合同履行”，并根據(jù)過錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任。（一）法定解除：基于法律規(guī)定的解除權(quán)根據(jù)《民法典》第五百六十三條，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：1.不可抗力：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的（如房屋因地震倒塌，無法交易）；2.預(yù)期違約：在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)（如賣方明確拒絕出售房屋）；3.遲延履行：當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行（如買方遲延支付首付款，中介催告后10日內(nèi)仍未支付）；4.根本違約：當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的（如中介提供虛假房源，導(dǎo)致買方無法辦理過戶）；5.法律規(guī)定的其他情形（如《民法典》第五百三十三條規(guī)定的“情勢變更”，即合同成立后，客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)商；協(xié)商不成的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同）。（二）約定解除：基于合同條款的解除權(quán)根據(jù)《民法典》第五百六十二條，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。常見的約定解除情形包括：買方未在約定期限內(nèi)獲得銀行貸款（如“若買方因自身原因無法獲得貸款，雙方可解除合同，定金退還”）；賣方未在約定期限內(nèi)解除房屋抵押（如“賣方應(yīng)在合同簽訂后15日內(nèi)解除抵押，逾期未解除的，買方有權(quán)解除合同”）；中介未履行約定的服務(wù)義務(wù)（如“中介未在30日內(nèi)找到符合買方需求的房源，買方有權(quán)解除委托合同”）。（三）合同解除的程序要求：書面通知與異議處理1.解除通知的形式：根據(jù)《民法典》第五百六十五條，當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除；通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不履行債務(wù)則合同自動(dòng)解除，債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的，合同自通知載明的期限屆滿時(shí)解除。對方對解除合同有異議的，任何一方當(dāng)事人均可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力。因此，解除合同必須采用書面形式（如快遞、短信、微信聊天記錄，需明確“解除合同”的意思表示），口頭通知難以舉證，可能導(dǎo)致解除無效。2.異議期限：根據(jù)《民法典》第五百六十五條第二款，對方收到解除通知后，若有異議，應(yīng)在合理期限內(nèi)（通常為3個(gè)月，可參考《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十四條）請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除效力。若未提出異議，視為認(rèn)可解除。（四）合同解除的法律后果根據(jù)《民法典》第五百六十六條，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請求賠償損失。具體到房產(chǎn)中介服務(wù)合同：1.傭金退還：若中介未促成合同成立（如未找到合適房源/客源），根據(jù)《民法典》第九百六十四條，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用（如帶看交通費(fèi)、房源核實(shí)費(fèi)）；若中介促成合同成立，但因中介過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除（如提供虛假房源），委托人有權(quán)要求退還傭金并賠償損失（如房款利息、裝修損失）；若因委托人自身過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除（如買方反悔拒絕購買），中介仍可主張傭金（除非合同約定“未完成過戶則不支付傭金”）。2.損失賠償：中介過錯(cuò)導(dǎo)致的損失：如賣方因中介隱瞞房屋查封情況而未能出售房屋，造成的租金損失；委托人過錯(cuò)導(dǎo)致的損失：如買方遲延支付房款，導(dǎo)致賣方無法償還貸款產(chǎn)生的利息損失；第三方過錯(cuò)導(dǎo)致的損失：如銀行拒絕貸款（非買方原因），雙方可解除合同，互不承擔(dān)賠償責(zé)任（除非合同約定“貸款未批則買方承擔(dān)違約責(zé)任”）。四、實(shí)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控建議：避免糾紛的關(guān)鍵措施（一）委托階段：明確“服務(wù)邊界”選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)：查看營業(yè)執(zhí)照（經(jīng)營范圍包含“房地產(chǎn)居間服務(wù)”）、中介資質(zhì)（如“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明”）、從業(yè)人員資格證（如“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證”）；簽訂書面委托合同：明確中介的服務(wù)內(nèi)容（如“是否協(xié)助辦理貸款”“是否負(fù)責(zé)物業(yè)交接”）、傭金支付條件（如“過戶完成后支付傭金”）、違約責(zé)任（如“中介未核實(shí)房源導(dǎo)致糾紛的，賠償損失”）；拒絕不合理?xiàng)l款：如“強(qiáng)制要求使用中介指定的貸款銀行”“傭金比例超過行業(yè)慣例”“未促成交易仍要求支付高額費(fèi)用”。（二）交易階段：留存“關(guān)鍵證據(jù)”房源核實(shí)證據(jù)：如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、產(chǎn)權(quán)查詢記錄（加蓋不動(dòng)產(chǎn)登記中心公章）、帶看記錄（買方簽字）；合同簽訂證據(jù)：如書面合同（雙方簽字蓋章）、網(wǎng)簽記錄（截圖）、定金收據(jù)（賣方簽字）；溝通記錄：如微信聊天記錄（中介與買賣雙方的溝通內(nèi)容）、電話錄音（涉及交易關(guān)鍵條款的協(xié)商）；資金支付證據(jù)：如銀行轉(zhuǎn)賬記錄（備注“首付款”“定金”）、資金監(jiān)管憑證（加蓋監(jiān)管中心公章）。（三）解除階段：遵守“程序規(guī)范”發(fā)出書面解除通知：明確解除合同的事由（如“中介提供虛假房源，導(dǎo)致無法過戶”）、解除時(shí)間（如“通知到達(dá)后3日內(nèi)解除合同”）、要求（如“退還定金”“賠償損失”）；保留通知送達(dá)證據(jù)：如快遞單號（寄件人為委托人，收件人為中介/對方當(dāng)事人，地址為合同約定的聯(lián)系地址）、短信記錄（發(fā)送至對方手機(jī)號，內(nèi)容為解除通知）、微信聊天記錄（發(fā)送解除通知并確認(rèn)對方收到）；協(xié)商解決糾紛：若因小事引發(fā)糾紛（如賣方遲延交房1天），可通過中介協(xié)調(diào)解決，避免訴訟；若因重大問題（如中介提供虛假房源），應(yīng)及時(shí)咨詢律師，通過法律途徑維護(hù)權(quán)益（如起訴要求解除合同、退還傭金、賠償損失）。五、結(jié)語房產(chǎn)中介服務(wù)流程的規(guī)范與合同解除的合規(guī)操作，是保障房地產(chǎn)交易安全