浙江省2025年房地產(chǎn)估價師《相關(guān)知識》：價高者的規(guī)則考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運營費用差異的是。

A：毛租金乘數(shù)法

B：潛在毛收入乘數(shù)法

C：有效毛收入乘數(shù)法

D：凈收益乘數(shù)法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、某房產(chǎn)經(jīng)紀公司為孫某介紹一套出租住房，該出租住房的每月房租為500元，按照規(guī)定，該房產(chǎn)經(jīng)紀公司可收取孫某房屋租賃代理費最高為元。

A：100

B：250

C：500

D：1000

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供貸款屬于其銀行業(yè)務(wù)中的__。

A．負債業(yè)務(wù)

B．資產(chǎn)業(yè)務(wù)

C．中間業(yè)務(wù)

D．代理業(yè)務(wù)4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為。

A：利潤總額

B：投資利潤

C：稅后利潤

D：可分配利潤

E：借款合同5、評估某底層商鋪的價格時，估價師選取可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格)，在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準價格依次選取的權(quán)重，最合適的是。

A：0.4、0.4、0.2

B：0.3、0.4、0.3

C：0.4、0.2、0.4

D：0.4，0.3、0.3

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是。

A：房地產(chǎn)上市公司發(fā)行公司債券

B：權(quán)益型REITs

C：房地產(chǎn)上市公司發(fā)行股票

D：商業(yè)銀行貸款

E：借款合同7、對外商為科學(xué)研究、開發(fā)能源、發(fā)展交通事業(yè)以及開發(fā)重要技術(shù)提供專有技術(shù)所取得的特許權(quán)使用費，經(jīng)國務(wù)院稅務(wù)主管部門批準，可以減按__的稅率征收所得稅。

A．10%

B．15%

C．18%

D．27%8、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠的消費者，也就是說（）對小型商場并不很重要。

A．停車

B．位置

C．特色

D．距離9、對于共有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，需要其共有人__。

A．全部同意

B．超過50%同意

C．超過2/3同意

D．有人同意就行10、關(guān)于個人住房公積金的稅收政策，下列說法中正確的是__。

A．因為住房公積金是政策性資金，所以實行全部免稅政策

B．個人提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額，按比例計征個人所得稅

C．個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款，其利息收入計征個人所得稅

D．職工個人及其單位超過國家或地方政府規(guī)定的比例繳付的住房公積金，應(yīng)將其超過部分并入個人當(dāng)期的工資、薪金收入，計征個人所得稅

11、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。試計算該投資項目的資本金利潤率為__。

A．13.0%

B．43.3%

C．33.3%

D．23.3%12、某宗土地面積2000㎡，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率3，建筑密度30％．在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是．【2025年考題】

A：建筑物地面一層建筑面積為800㎡，總建筑面積為5000㎡

B：建筑物地面一層建筑面積為1400㎡，總建筑面積為5000㎡

C：建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為5500㎡

D：建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為2500㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、房地產(chǎn)最重要的一個特性是__。

A．位置固定性

B．適應(yīng)性

C．異質(zhì)性

D．壽命周期長14、張某購買劉某的住房，兩人簽訂了二手房買賣合同，約定總價款為260萬元，雙方約定違約金26萬元，張某向劉某支付定金70萬元，價款于半年后一次付清。5個月后，該住房價格上漲為400萬元，若劉某違約，張某可獲得的最高違約責(zé)任價款是__萬元。

A．96

B．104

C．140

D．16615、以下關(guān)于房地產(chǎn)價格的說法中，正確的是。

A：房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價，可能與其價值無關(guān)

B：房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的有用性、稀缺性和有效需求相互結(jié)合所產(chǎn)生的，但現(xiàn)實中可以不需要完全具備這三個要素

C：對房地產(chǎn)價格來說，主要是從房地產(chǎn)價格的本質(zhì)上把握房地產(chǎn)價格的“數(shù)量”

D：房地產(chǎn)價格有高有低，是由房地產(chǎn)稀缺性唯一確定的

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、某國庫券面值為10元，售價為8元，該國庫券距到期日數(shù)為36天，其收益率為元。

A：50％

B：100％

C：150％

D：200％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、某房地產(chǎn)占地面積40000m2，上有樓房三棟。甲樓4層，每層建筑面積均為3000m2；乙樓建筑面積為3層，每層6000m2；丙樓6層，每層7500m2，則該宗土地的建筑覆蓋率為__。

A．242.4%

B．50%

C．41.25%

D．187.5%18、某家房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款11000萬元，期限為2年，年利率為12%，若借貸雙方約定按季度付息，則房地產(chǎn)企業(yè)每次為該筆貸款支付的利息總額是（）萬元。

A．120

B．200

C．220

D．24019、某城市2000年和2025年普通商品房的平均價格分別是3500元／㎡和4800元／㎡，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2025年的價格最接近于．【2025年考題】

A：4800元／㎡

B：5124元／㎡

C：5800元／㎡

D：7124元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2025年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2025年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2025年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2025年10月1日的價格為（）元/m2。

A．2121

B．2200

C．1819

D．224221、開發(fā)利潤與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值之比為__。

A．投資利潤率

B．成本利潤率

C．銷售利潤率

D．直接成本利潤率22、房地產(chǎn)投資資本金不能低于總投資的__。

A．10%

B．20%

C．30%

D．40%23、回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是__。

A．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

B．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

D．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去24、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。

A．最低租售價格

B．最低租售數(shù)量

C．最低利潤水平

D．最高土地取得價格25、下列關(guān)于房產(chǎn)圖，表述錯誤的是。

A：房地產(chǎn)圖的測繪，是在房地產(chǎn)平面控制測量及房地產(chǎn)調(diào)查完成后所進行的對房屋和土地使用狀況的細部測量

B：在控制測量的基礎(chǔ)上，先測繪房產(chǎn)分幅圖，再測繪房產(chǎn)分丘圖，最后測繪房產(chǎn)分戶圖

C：測定房屋平面位置，繪制房產(chǎn)分幅平面圖

D：如果測定權(quán)屬單元產(chǎn)權(quán)面積，就要繪制房產(chǎn)分丘圖

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、法律規(guī)定可以屬于集體所有的自然資源有。

A：森林

B：礦藏

C：水流

D：山嶺

E：荒地2、下列關(guān)于房屋租賃的說法錯誤是__。

A．我國采取對住宅用房與非住宅用房區(qū)別對待、分別管理的做法

B．住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家的統(tǒng)一規(guī)定

C．非住宅用房的租賃，可以由租賃雙方根據(jù)平等、自愿的原則協(xié)商議定租金和其他租賃條款，而不應(yīng)當(dāng)由政府規(guī)定統(tǒng)一的租金標準

D．對于公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》3、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9%，則其實物狀況修正系數(shù)為__。

A．0.91

B．0.92

C．1.09

D．1.104、甲想將其名下的房產(chǎn)傳繼給乙，則他應(yīng)當(dāng)在事實發(fā)生之日起__日內(nèi)，到房產(chǎn)部門進行轉(zhuǎn)移登記。

A．90

B．60

C．30

D．105、在求取凈收益中，運營費用包括。

A：房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

B：房地產(chǎn)折舊費

C：房屋保險費

D：房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E：為承租人提供的服務(wù)費6、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的__。

A．收益能夠量化

B．風(fēng)險能夠量化

C．收益或風(fēng)險其一可以量化

D．收益和風(fēng)險均能量化7、為評估某宗房地產(chǎn)2025年10月13日的價格，選取了可比實例甲。其成交價格為3000元/m2，成交日期為2025年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2025年6月至2025年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為__元/m2。

A．3314

B．3347

C．3380

D．30338、某寫字樓2025年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5％，經(jīng)營費用為潛在毛收入的30％，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2025年的凈經(jīng)營收入為萬元。

A：330

B：450

C：650

D：700

E：借款合同9、某家庭預(yù)購買一套面積為120m2的經(jīng)濟適用住宅，單價為4500元/m2，首付款為房價的25%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為5%和6%，期限均為20年，公積金貸款的最高限額為20萬元。該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是__元。

A．1469

B．1320

C．1856

D．278910、有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標準差系數(shù)是__。

A．52%

B．58%

C．62%

D．68%

11、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報酬率為8％，則。

A：該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元

B：該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元

C：以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14

D：該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年

E：該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年12、某建設(shè)項目建設(shè)期3年，各年計劃投資額分別為：第一年3600萬元，第二年4800萬了和第三年3800元，年均價格上漲率為5％，該項目建設(shè)期間漲價預(yù)備費為萬元。

A：1570．975

B：1370．975

C：1270．975

D：1070．975

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、某估價事務(wù)所在1998年6月20日至7月10日評估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為__。

A．1998年6月30日

B．現(xiàn)在

C．重新估價的作業(yè)日期

D．要求重新估價的委托方指定的日期14、有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為__萬元(收益可視為無限年)。

A．30

B．40

C．50

D．6015、季節(jié)比率是。

A：說明現(xiàn)象在某年的某月平均數(shù)占該年總平均數(shù)的比重

B：說明現(xiàn)象在某年的某季平均數(shù)占該年總平均數(shù)的比重

C：說明現(xiàn)象在各年某個月的同月平均數(shù)占各年總的月平均數(shù)的比重

D：說明現(xiàn)象在各年某個季的同季平均數(shù)占各年總的季平均數(shù)的比重

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000㎡，規(guī)劃容積率≤4，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售面積為總建筑面積的80％，項目的固定成本為5000萬元，預(yù)計平均銷售單價為4500元／㎡，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為元／㎡．(2025年試題)

A：2350

B：2937．5

C：3250

D：4062．5

E：借款合同17、表明對物質(zhì)資料具有某種權(quán)利的有價證券屬于__。

A．貨幣證券

B．信用證券

C．商品證券

D．資本證券18、某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000m2，總預(yù)算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設(shè)備安裝工程尚未進行。另據(jù)調(diào)查可知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價時點的完工程度是__。

A．30%

B．45%

C．65%

D．75%19、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元/m2，對應(yīng)的報酬率為7%?，F(xiàn)假定報酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價格最接近于（）。