千緣項目市場調(diào)研分析

一、本項目市場問卷分析

對于一種樓盤來說，市場需求什么樣的產(chǎn)品，我們就應(yīng)提供什么樣的產(chǎn)品，因此，我企

業(yè)做了針對千緣項目了一次市場調(diào)查。我們擬訂了1000問卷，其中攔訪客戶600組，其

中鐵百60組；家樂福80組；中國家俱城120組；友誼城、天津家世界100組；另太原

街商圈120組：中興、南站、三好街120組。地產(chǎn)同行問卷150組（專家問卷），回

訪客戶200組，其調(diào)查成果如下：

1T.攔訪客戶調(diào)查（樣本600個）

?客戶需求的普遍面積

從被調(diào)查者的需求狀況來看，40%時被調(diào)查者需求的是60nl2如下的戶型，60加勺被調(diào)查者

需求60m2以上的戶型（其中意向60m2—100m2客戶占60%,意向100m2—120m2客戶占

25%,意向120nl2以上客戶占25%）。目前，本項目僅有10$的小戶型（60位如下），與

目前市場市場需求并不相符，但此數(shù)據(jù)可以作為本項目戶型調(diào)改的參照根據(jù)。

從被調(diào)查者的所能承受的心理價位來看，普遍能承受的價位是3000元62如下,此數(shù)據(jù)

反應(yīng)了市場承受能力的普遍狀況，部分客戶對3000一一3300元之間日勺價位己普遍接受。

?客戶對高層的接受程度

3%

63%

從被調(diào)查者對購置高層住宅的接受程度來看，大多買房者意向購置多層住宅，另一方面

為小高層，再次為板式高層，對點式高層啊接受程度僅為3版所能接受高層住宅的年齡

段重要集中在24一一34歲年青人。

?意向購置60m2如下戶型的購置者接受的戶型及朝向

□H.56-60/兩室一廳/南向/20萬

?G.56-60/一室一廳/南向/20萬

□F.50-55/一室一廳/南向/18萬

■E.45-49/一室一廳/南向/16萬

□D.40-44/一室一廳/東向萬

□C.35-39/一率一廳/東向八2萬

□B.30-3”一室一廳/北向〃0萬

A.25-29/—室一廳/北向/8萬

總價在20萬以內(nèi)的中、小戶型普遍被市場接受，從被調(diào)查者日勺需求來看，更多的人不愿

接受朝北日勺戶型，但實際銷售中極有也許因總房款日勺原因而選擇北向戶型。

從目前其他項目（例青年居易）銷售來看，朝北向小戶型由于總價款較低，出現(xiàn)了供不

應(yīng)求日勺局面。格林夢夏（于洪區(qū)）小戶型在尚未正式推向市場之前，就已被內(nèi)部完全消

化掉，由此也驗證了小戶型的市場需求潛量之大。

?意向購置60m2如下戶型購置者的置業(yè)目的

在購置60nf如下戶型口勺客戶群其年齡重要集中70和80年代的年青人，70年代的

客戶群分為兩部分，一部分是正在為事業(yè)而奮斗的人，一部分是事業(yè)已經(jīng)有所成就的人,

此戶型段的購置人群中重要是正為事業(yè)而奮斗日勺人，80年代日勺人由于剛步入社會很快，

買房子基本上是靠“收入+父母日勺積蓄”來購房；而二次置業(yè)的購房者年齡重要以40歲

以上日勺中年人居多。

?意向購置60m2以上戶型的購置者接受的戶型及朝向

■E.140以上/三室兩廳/51萬以上

□D.121-140/兩室兩廳/50萬

口C101-120/兩室兩廳/42萬

■B.81T00/兩室一廳/32萬

AAn-WU而冬一斤斤

從被調(diào)查者對60m2以上戶型的需求來看，更多H勺被調(diào)查者接受H勺是100m2如下H勺

住宅，100m2以上的住宅需求量較少。

1-2.地產(chǎn)同行（專家）調(diào)查（樣本：150個）

?地產(chǎn)同行預(yù)測開發(fā)此類物業(yè)應(yīng)規(guī)劃的戶型面積

60平以下

□60平以下

回60平以上

地產(chǎn)同行預(yù)測60m2如下小戶型認(rèn)購比例達(dá)43%,與攔訪調(diào)查成果相近，在中、小戶型受

消費者追捧日勺現(xiàn)實狀況下，本項目小戶型供應(yīng)量的增長有助于吸納中、青年目U勺人群消

費，減少對高層產(chǎn)品的抗性。

?地產(chǎn)同行估計購置GOn?如下住宅的客戶年齡比例

調(diào)查成果顯示，地產(chǎn)同行認(rèn)為購置60m2如下的購置者年齡重要集中在24-29歲這

個年齡階段，次之為30—34歲年齡階段。該年齡段購置者的積蓄有限，事業(yè)正處在上升

階段，多為一次置業(yè)，購置小戶型用于過渡使用。

?專家認(rèn)為開發(fā)此類60m2以上住宅購置者的年齡比例

0%

24歲以下24-29歲30-34歲35-39歲40-44歲45歲以上

調(diào)查成果顯示，專家認(rèn)為購置60m2以上的購置者年齡重要集中在35―39歲這個年齡階段,

次之為30-34歲年齡階段。該年齡段購置者已經(jīng)有相稱積蓄，其經(jīng)濟(jì)條件容許其購置面積相對

較大的戶型，伴隨家庭人口的增添（一般已經(jīng)有3口人），對兩居室（或兩居室以上）戶型的

選擇也成為必然。

1-3.回訪客戶調(diào)查（樣本：200個）

?既有客戶居住所在區(qū)域

19%□鐵西

■和平

□皇姑

口沈河

■大東

20%□其他

從既有客戶的居住區(qū)域來看，多分布在鐵西區(qū)。預(yù)測未來銷售重要的目的群體也是以鐵西區(qū)客

戶為主，目前本項目重要以圍擋為宣傳，尚未正式推廣。從樓盤的區(qū)位特點來看，其距離和平

區(qū)非常近。

?既有客戶工作所在區(qū)域

□鐵西

■和平

口皇姑

口沈河

■大東

□其他

從既有客戶的居住區(qū)域分布來看，居住在和平、鐵西區(qū)的客戶比例相等，并口占據(jù)總

體客戶口勺64%,該狀況與上一點的狀況非常相象。

二、戶型調(diào)改提議

2T.千緣項目售價財務(wù)分析

對于本項目，我們進(jìn)行了簡樸的售價財務(wù)分析，以便對戶型的調(diào)改有一定的支持點。通過

我們的仔細(xì)核算，售價分別定在如下價格為最佳：千緣項目的住宅部分面積為52023定位

其清水房單位價格為3100元/nf；商住部分面積為14600m2,定位其清水房單位價格為3500元

/m2：網(wǎng)點部分面積為23000nV,定位其價格為6700元，肝；車位部分面積為15300肝，共400

個，定位其單位價格為8萬/個。其詳細(xì)狀況見如下表格：

千緣項目售價財務(wù)分析

類型面積單位價格金額

52023W3100（清水）

住宅部分1.612億

14600m13500（清水）

商住部分0.511億

23000ma6700

網(wǎng)點部分1.541億

15300面（共400個）8萬/個

車位部分0.32億

104900ma

合計4.036億

2-2.住宅部分

2-2-1既有戶型狀況

由于本產(chǎn)品戶型面積定位缺乏市場論證過程，經(jīng)市場調(diào)研，我企業(yè)提議對本項目的產(chǎn)品進(jìn)

行對應(yīng)口勺調(diào)改，其既有戶型如下：

千緣?誠品戶型配比（既有戶型）

合計

2#3#4#5#6#配比

（套）

41m241m2

5010.1%

（一居）（50套）

75—96m293m275m2（21套）751n2（25套）75m2（25套）75m2（21套）

20942.4%

（兩居）（25套）96m2（21套）96m2（25套）96m2（25套）96m2（21套）

114—137m2116m2114m2（21套）1141n2（25套）114m2（25套）114m2（21套）

20942.4%

（三居）（25套）137m2（21套）137m2（25套）137nl2（25套）137m2（21套）

160m2160m2

255.1%

（四居）（25套）

總戶數(shù)125套84套100套100套84套493

2?2?2.調(diào)改根據(jù)

一、從目前市場銷售來看，小戶型非?？春?，如青年居易項目，戶型面積從20-

53m2,供應(yīng)量高達(dá)1000余戶，銷售率高達(dá)80%雖此項目屬于多層項目，未被列入高

層樣本中，但如此高的銷售率，充足反應(yīng)了市場的需求狀況。

二、據(jù)本次的調(diào)查成果顯示，攔訪調(diào)查者需求面積戶型60m2以上為60乳如下為40%,

地產(chǎn)同行認(rèn)為面積戶型60川2以上為57%,如下為43%,深入闡明了市場的需求狀況與

預(yù)測一致。

2-2-3,綜合性分析

一、本項目最大的競爭對手是位于其西側(cè)日勺東環(huán)國際花園，該項目具有一定日勺品牌優(yōu)勢,

并且其戶型設(shè)計也比我們項目占有優(yōu)勢。

二、在我們所認(rèn)為日勺目日勺客戶群中，小戶型日勺需求者對高層住宅日勺抗性較弱。

三、通過我司對二手房市場的調(diào)查分析，得知小戶型H勺總價款較二手房稍低，可以分流一部

分二手房的客戶。

四、本項目周圍H勺多層住宅中主力面積為90——120m2之間，高層小戶型在房地產(chǎn)的市

場中具有一定日勺差異性。

五、從資金收益來看，調(diào)改后的小戶型單價可小浮上揚，可由本來的3200元/nf調(diào)至為

3500元/nV左右。

根據(jù)上述根據(jù)提議對本項目的戶型進(jìn)行調(diào)改,調(diào)改方向為以增長小戶型為主,同步保留

部分朝向很好的大戶型,調(diào)改后的戶型與本項FtR勺重要競爭對手（東環(huán)國際花園）形成差異化

競爭,同愈加符合市場需求。

2?2?4.調(diào)改后戶型配比

提議調(diào)改日勺詳細(xì)方案如下:

?2.3.6號樓調(diào)整為小戶型為主，將其東側(cè)兩套戶型（合計約200m2）調(diào)改成四套小戶型,

保留南側(cè)、西側(cè)朝向很好日勺中、大戶型;

?4、5號樓位于園區(qū)中央，其景觀好、相對較安靜，因此可以保持不動，在后來H勺銷售

過程中，有一部分規(guī)定戶型功能齊全的購置者（相對數(shù)量較少）將會成為此類戶型的購

置群體。

北

A約30m約50m

-居室一居室

約50m

一居室

約70m

原有戶型兩居室

調(diào)曲后戶型面積（?作為參照他用.調(diào)改時梅抿丁程空除狀況調(diào)改）

按此戶型面積重新分隔之后，北側(cè)戶型面積相對較小，減少了總房款，南側(cè)面積相對較大，由

于其單價較高，增長了銷售。

2-2-5調(diào)改后的戶型配例如下：

千緣?誠品戶型配比（調(diào)改小戶型后）

合計

2#3#4#5#6#配比

（套）

30m2（25套）

30m2（21套）30m2（21套）

41—70m241m2（50套）

501n2（42套）5011（42套）29348.7%

（一居）50m2（25套）

700m2⑵套）700nf'⑵套）

70m2（25套）

75—96m275m2（25套）75—⑵套）

75m2（21套）75m2（21套）14223.5%

（兩居）96m2（25套）9Cm2（25套）

114-137m'1141n325套）114m飛25套）

1371n2（21套）137m?⑵套）14223.5%

（三居）1371n2（25套）1371n2（25套）

160m2

160m2（四居）254.2%

（25套）

總戶數(shù)150套126套100套100套126套602

東環(huán)國際花園戶型配比

合計配

1ft2#3#4#5#6#

（套）比

42.5m242.5m2

95nl2如F308%

（16套）（16套）

63.3n）2（15套）

63-105m2100.9m2100.9m2

97.Im2（48套）11030%

（兩居）（16套）（16套）

99.5m?（15套）

124.9m'（18套）124.9m2（18套）

105—133m2119.1m2119.1m2128.4m''（17套）

106.2m2（9套）106.2m2（9套）113.后（15套）18449%

（三居）（16套）（16套）133.3m2（30套）

125.3m118套）125.3m2（18套）

14（荷（17套）

14Q—151m'

150m-（17套）5113%

（四居）

151mz（17套）

總戶數(shù)48套48套45套45套98套93套377

小結(jié):

調(diào)改后的戶型中，本項目一居室小戶型計304套，明顯多于東環(huán)國際花園小戶型30套，兩居

室和三居室戶型面積相對較集中，總房款相對較低，會形成房款總價的差異。

調(diào)改后的小戶型大大化解了純朝北戶型的面積（調(diào)改前面積為100m2,調(diào)改后戶型面積約為

50m2）,純朝北的I小戶型在價格和銷控方面進(jìn)行對應(yīng)的調(diào)整即可化解其銷售問題。

2-3商住部分

商住部分為1#樓，其戶型提議保持原有戶型。交屋原則以清水房為主，每層可分割日勺多元

組合銷售。

提議招商方向為：鐵百商圈、太原街商圈I肉經(jīng)營業(yè)主、專業(yè)市場（家俱、食品、汽配等）既

有業(yè)主、有關(guān)（金融、房產(chǎn)等）中介機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、裝修企業(yè)、征詢機(jī)

構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、外地駐沈辦事處。

2-4底商部分

本項目的底商部分為三層，商業(yè)網(wǎng)點面積較大，從目前的市場需求狀況來看，200m2左右【付

底商以其面積相對較小，總價款較低，而符合市場口勺需求。本項目的網(wǎng)點面積過大（多為400

1n2以上），尋找實力型買家很難，提議從如下兩個方面著手：

方向一：

以地段優(yōu)勢吸引大日勺買家購置（如商業(yè)百貨、建材專營商、通訊企業(yè)、汽車銷售、美容企業(yè)

等）。如大買家來此經(jīng)營，必然會吸引某些投資型客戶。

方向二：

將底商三層打通，作為特色商業(yè)街區(qū)對外招商，采用外扶梯H勺方式可以從戶外直接通往商

業(yè)街區(qū)（精品走廊），一、二兩層保持原有規(guī)劃不變，按每跨分割成中、小型臨街門市對外

發(fā)售，合理規(guī)劃商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)構(gòu)成，商業(yè)街區(qū)為本項目帶來豐重利潤的同步也增長樓盤日勺

賣點。

三、戶型調(diào)整后目的J群體描述

本次市場調(diào)查成果顯示市場日勺需求狀況，從根據(jù)本次調(diào)研成果推斷其客戶特性如下:

3-2需求60平方米如下客戶職業(yè)特性（綜合）

口經(jīng)商

?公務(wù)員

□國企職員

□私企職員

■外企職員

□其他

3-3需求60平方米以上客戶職業(yè)特性（綜合）

其他

口經(jīng)商

?公務(wù)員

□國企職員

口私企職

■外企職員

口其他

3-4目的客戶居住區(qū)域（綜合）

□鐵西

■和平

□皇姑

□沈河

■大東

□其他

23%

3-5目的客戶工作區(qū)域（綜合）

□鐵西

■和平

口皇姑

□沈河

■大東

□其他

25%

3-6客戶所考慮的原因

■考慮因素百分比

25%

20%

15%

1

0%

5%

0%

社

地

價

交

良

室

小

小

品

項

物

開

社

工

格

理

程

發(fā)

匚

區(qū)

內(nèi)

孩

區(qū)

通

目

區(qū)

牌

業(yè)

位

質(zhì)

商

作

戶

教

規(guī)

便

手

綠

及

與

管

量

置

品

隼

型

育

劃

利

續(xù)

化

開

理

其

牌

位

設(shè)

問

效

是