湖南省2025年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：勘察設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)管理考試試卷湖南省2025年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：勘察設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)管理考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在__下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。A．同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)B．同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法C．同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)D．同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的2、某宗房地產(chǎn)已使用5年，現(xiàn)土地價(jià)值為50萬(wàn)元，建筑物重置價(jià)格為80萬(wàn)元，房地每年的凈收益為11萬(wàn)元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為_(kāi)_萬(wàn)元。A．130.0B．119.2C．117.5D．120.03、關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是__。A．名義利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的單利計(jì)息B．實(shí)際利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)息C．實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值D．當(dāng)計(jì)息周期為“月”時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率4、下列四個(gè)選項(xiàng)中，說(shuō)法不正確的一項(xiàng)是__。A．以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，可視為同一抵押物B．鄉(xiāng)、村企業(yè)的土地使用權(quán)可以單獨(dú)抵押C．以鄉(xiāng)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押D．以一宗房地產(chǎn)分割抵押的，首次抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分5、某房地產(chǎn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4000元/m2，預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時(shí)間內(nèi)，現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2（年末收?。?，出租運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房?jī)r(jià)格為（）元/m2。A．3300B．3324C．3335D．35736、城市用地適用性評(píng)價(jià)一般將城市用地劃分為_(kāi)_類用地。A．3B．8C．5D．107、對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，在下列合同形式及補(bǔ)充條款中，風(fēng)險(xiǎn)最大的是（）。A．固定總價(jià)合同，采用按日計(jì)價(jià)的增價(jià)條款B．固定總價(jià)合同，采用重大增價(jià)條款調(diào)整C．固定總價(jià)合同，采用延期增價(jià)條款D．成本加浮動(dòng)酬金合同8、屬于反映會(huì)計(jì)主體某一時(shí)點(diǎn)財(cái)務(wù)狀況的報(bào)表是__。A．資產(chǎn)負(fù)債表B．損益表C．現(xiàn)金流量表D．利潤(rùn)分配表9、某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加3萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為_(kāi)_萬(wàn)元。A．695.83B．681.25C．715.83D．718.7510、當(dāng)較為精確地應(yīng)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮。A：通貨膨脹影響B(tài)：投資利息因素C：資金時(shí)間價(jià)值D：投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)最終主要轉(zhuǎn)移在__身上。A．開(kāi)發(fā)商B．銀行C．購(gòu)房者D．都是12、下列關(guān)于招標(biāo)的說(shuō)法，不正確的是。A：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可依開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和復(fù)雜程度選擇招標(biāo)方式B：通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，從中選擇提供合理標(biāo)價(jià)和較短工期的承包商作為承包單位C：開(kāi)發(fā)商公開(kāi)招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)授標(biāo)給最低報(bào)價(jià)者D：邀請(qǐng)招標(biāo)適用于公開(kāi)招標(biāo)的結(jié)果未產(chǎn)生出中標(biāo)單位的建設(shè)項(xiàng)目E：借款合同13、城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段。調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的（）。A．基準(zhǔn)價(jià)格B．平均價(jià)格C．正常價(jià)格D．市場(chǎng)價(jià)格14、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬(wàn)m2，容積率為1.5，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元/m2（按建筑面積計(jì)），預(yù)測(cè)能夠以8000元/m2（按建筑面積計(jì)）的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)魚(yú)部銷售，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格（按占地面積計(jì)）為（）元/m2。A．3000B．5000C．7500D．800015、下列屬于控制性詳細(xì)規(guī)劃內(nèi)容的是__。A．建筑和綠地的空間布局B．綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)C．道路豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)D．確定建筑容積率16、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度的系數(shù)的表述中，不正確的是__。A．企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越高B．貸款期限越長(zhǎng)，期限系數(shù)值越大C．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低17、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是。A：現(xiàn)在的100萬(wàn)元與5年后的100萬(wàn)元的價(jià)值相同B：現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與5年后的148萬(wàn)元價(jià)值相同C：現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與2年前的121萬(wàn)元價(jià)值相同D：由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無(wú)法直接比較E：借款合同18、以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是__。A．單元估算法B．單位指標(biāo)估算法C．工程量近似匡算法D．概算指標(biāo)估算法19、申請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)師初始注冊(cè)的，申請(qǐng)人應(yīng)向__提交申請(qǐng)材料。A．人力資源和社會(huì)保障部B．住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部C．所在地省級(jí)人事行政主管部門(mén)D．所在地省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)20、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的（）。A．銷售收入B．轉(zhuǎn)讓收入C．租金收入D．利息收入21、已知某房地產(chǎn)的土地取得成本1500萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元，管理費(fèi)用400萬(wàn)元，投資利息500萬(wàn)元，銷售費(fèi)用400萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值10000萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的直接成本利潤(rùn)率為。A：36％B：62．07％C：73．47％D：80％E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、我國(guó)2025年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策，使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的__。A．政治風(fēng)險(xiǎn)B．政策風(fēng)險(xiǎn)C．利率風(fēng)險(xiǎn)D．市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)23、開(kāi)發(fā)商在選擇自己的融資方式時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮的因素不包括__。A．資金融出機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源和財(cái)力狀況B．資金融出機(jī)構(gòu)的對(duì)外形象C．各項(xiàng)融資收費(fèi)的合理性D．對(duì)資金調(diào)動(dòng)和轉(zhuǎn)移的靈活性24、下列不屬于取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑是。A：通過(guò)自己開(kāi)發(fā)耕地取得B：通過(guò)征收土地取得C：通過(guò)城市房屋拆遷取得D：通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)取得E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為_(kāi)_。A．融資類參數(shù)B．評(píng)價(jià)標(biāo)類指標(biāo)C．時(shí)間類參數(shù)D．收益類指標(biāo)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以對(duì)下列建設(shè)工程的勘察、設(shè)計(jì)直接發(fā)包。A：采用特定專利的B：采用專有技術(shù)的C：建筑藝術(shù)造型有特殊要求的D：國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他建設(shè)工程的勘察、設(shè)計(jì)E：一般建設(shè)工程的勘察、設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括__。A．土地轉(zhuǎn)讓成本B．經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用C．配套設(shè)施銷售成本D．商品房銷售成本E．房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本3、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬(wàn)元，年出租總費(fèi)用為1萬(wàn)元。建筑物重置價(jià)格為100萬(wàn)元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無(wú)限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為_(kāi)_。A．43萬(wàn)元B．112.5萬(wàn)元C．123.3萬(wàn)元D．150萬(wàn)元4、定義市場(chǎng)區(qū)域工作主要包括__。A．描繪市場(chǎng)區(qū)域的發(fā)展前景B．描繪市場(chǎng)區(qū)域C．在相應(yīng)地圖上描繪區(qū)域的物業(yè)類型D．在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界E．解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)5、根據(jù)西方經(jīng)驗(yàn)，一般認(rèn)為速動(dòng)比率為時(shí)比較合適。A：1：1B：1：2C：2：1D：3：1E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、住房置業(yè)擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔(dān)保__。A．風(fēng)險(xiǎn)基金B(yǎng)．保證金C．預(yù)留金D．周轉(zhuǎn)金7、尋找因不同估價(jià)方法的測(cè)算導(dǎo)致結(jié)果較大差異的原因，可以從等方面進(jìn)行檢查。A：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確B：是否符合估價(jià)原則C：估價(jià)時(shí)間的長(zhǎng)短是否合理D：選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的E：所搜集的資料是否全面8、A市B住宅小區(qū)，專有部分面積為8萬(wàn)，小區(qū)總面積為9萬(wàn)。該小區(qū)于2025年10月業(yè)主全部入住，并召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，成立了業(yè)主委員會(huì)。如果該小區(qū)共有750戶業(yè)主，該小區(qū)業(yè)主做出有關(guān)改建小區(qū)建筑物決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)。A：專有部分面積為4．5萬(wàn)以上的業(yè)主同意B：專有部分面積為6萬(wàn)以上的業(yè)主同意C：且有業(yè)主總數(shù)中的375戶以上業(yè)主同意D：且有業(yè)主總數(shù)中的500戶以上業(yè)主同意E：由于其他經(jīng)濟(jì)原因(非銀行訴訟)法院裁定強(qiáng)制拍賣已經(jīng)被抵押給銀行的房地產(chǎn)，應(yīng)通知抵押權(quán)人，或解除抵押，或根據(jù)國(guó)家規(guī)定的拍賣標(biāo)的拍賣金額的受償順序受償9、某類房地產(chǎn)2025年～2025年的價(jià)格見(jiàn)下表，各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2025年的價(jià)格為（）元／。A．8460B．8500C．8790D．883810、已知一年期國(guó)債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償利率為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42%，所得稅抵扣為0.5%，則報(bào)酬率為_(kāi)_。A．7.78%B．8.28%C．13.21%D．14.21%11、下列關(guān)于樓地面的構(gòu)造，表述正確的是。A：在有隔聲、保溫等要求的樓面則設(shè)置輕質(zhì)材料的填充層B：墊層是在基層之上的構(gòu)造層C：面層是地面的表層D：面層是人們直接接觸的一層E：地面的基層是結(jié)構(gòu)樓板；樓面的基層是基土12、王某擬購(gòu)買(mǎi)一套面積為120㎡、單價(jià)為7800元/㎡的住房，首付款為30%，其余申請(qǐng)年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬(wàn)元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為_(kāi)_元。A．1297.91B．3584.01C．4881.93D．5158.7113、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的操作模式有__三種模式。A．純企業(yè)模式B．純政府模式C．政府與企業(yè)合作模式D．受政府授權(quán)委托的企業(yè)模式E．房地產(chǎn)學(xué)會(huì)模式14、下列說(shuō)法正確的是__。A．合同履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確的，由雙方分擔(dān)B．合同履行地點(diǎn)不明確的，貨幣和不動(dòng)產(chǎn)之外的其他標(biāo)的，在債權(quán)人一方所在地履行C．逾期交付標(biāo)的物的，遇價(jià)格上漲時(shí)，按原價(jià)格執(zhí)行；價(jià)格下降時(shí)，按新價(jià)格執(zhí)行D．逾期提取標(biāo)的物或者逾期付款的，遇價(jià)格上漲時(shí)，按原價(jià)格執(zhí)行；價(jià)格下降時(shí)，按新價(jià)格執(zhí)行15、下列會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格偏高的情況是__。A．政府協(xié)議出讓土地B．購(gòu)買(mǎi)相鄰房地產(chǎn)C．賣方不了解行情D．設(shè)立抵押的房地產(chǎn)16、遵守合法原則應(yīng)做到。A：在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等其他合法權(quán)益權(quán)屬證明為依據(jù)B：法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件C：在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制為依據(jù)D：在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、政策或者合同等允許的處分方式為依據(jù)E：在依法判定的其他權(quán)益方面，評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的價(jià)格政策17、房屋權(quán)利人法定名稱改變或者房屋現(xiàn)狀、用途變更時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋__登記。A．他項(xiàng)權(quán)利B．轉(zhuǎn)移C．所有權(quán)初始D．變更18、房屋拆遷實(shí)施過(guò)程中，違章建筑應(yīng)由__認(rèn)定。A．拆遷人B．拆遷主管部門(mén)C．房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門(mén)D．規(guī)劃行政主管部門(mén)19、由于房地產(chǎn)權(quán)益投資風(fēng)險(xiǎn)較高，和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或者根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資。A：建設(shè)銀行B：工商銀行C：商業(yè)銀行D：農(nóng)業(yè)銀行E：借款合同20、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的有。A：村辦企業(yè)的廠房可以抵押B：以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)C：公立學(xué)校的教學(xué)樓因本校擴(kuò)建實(shí)驗(yàn)室可以抵押D：抵押人將已出租的房屋