郎溪縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地塊項(xiàng)目可行性分析報(bào)告開發(fā)區(qū)管委會(huì)200７年1０月６日介郎溪縣概況環(huán)境概要

地理位置：郎溪位于東經(jīng)119°10′12″，北緯31°8′19″。地某省市東南邊陲，長(zhǎng)江三角洲西緣，東連常州，西有著名風(fēng)景區(qū)黃山、九華山、太平湖，南與浙江相望，北接南京，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，素某省市通衢”之稱。全縣人口33.5萬(wàn)人，面積1105平方公里區(qū)位交通：1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：郎溪位于蘇某省市交界處，是東部開放與中部崛起的對(duì)接地，某省市東向發(fā)展的“橋頭堡”，與長(zhǎng)三角十五個(gè)最發(fā)某省市均在3小時(shí)車程以內(nèi)。2、交通優(yōu)勢(shì)：318國(guó)道、某省市道、郎溧線、宣杭鐵路以及年內(nèi)動(dòng)工的揚(yáng)千高速穿境而過(guò)，開發(fā)區(qū)距南京祿口機(jī)場(chǎng)75公里，距常州奔牛機(jī)場(chǎng)90公里，距安徽最大的外貿(mào)碼頭——碼頭90公里，該碼頭是集水路、公路、鐵路聯(lián)運(yùn)，江海直達(dá)，國(guó)際間貨運(yùn)班輪等綜合功能于一體的現(xiàn)代化外貿(mào)碼頭。境內(nèi)蕪申運(yùn)河即將建成三級(jí)航道，具有常年通航300噸的能力。原材料購(gòu)進(jìn)與產(chǎn)品外運(yùn)的綜合運(yùn)輸成本較低。生活環(huán)境郎溪?dú)v史悠久，人杰地靈，歷史名人伍子胥、岳飛、和國(guó)畫大師都在這里留下了珍貴的遺跡。郎溪地處北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，全年氣候，平均氣15.9℃，四季分明，日照充足，年平均日照時(shí)2107.5小時(shí)。境內(nèi)山水資源豐富，原生態(tài)風(fēng)景優(yōu)美，環(huán)境怡人，服務(wù)設(shè)施完善，是居家創(chuàng)業(yè)的理想之地。地理交通經(jīng)濟(jì)狀況以2004年為例，全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值19.08億元，比上年增長(zhǎng)13.9%。其中一產(chǎn)增加值5.97億元，增長(zhǎng)1.2%；二產(chǎn)增加值7.72億元，增長(zhǎng)29.3%；三產(chǎn)增加值5.39億元，增長(zhǎng)9.4%。三次產(chǎn)業(yè)比重為31.3：40.5：28.2。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資10.4億元，增長(zhǎng)46.5%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，運(yùn)行質(zhì)量和效益進(jìn)一步提高。全縣工業(yè)增加值6.7億元，增長(zhǎng)33.2%。規(guī)模以上工業(yè)增加值4.6億元，增長(zhǎng)205.3%，增某省市第一位。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)206.1%，上升75個(gè)百分點(diǎn)某省市第一位。某省市場(chǎng)消費(fèi)穩(wěn)步增長(zhǎng)，服務(wù)業(yè)發(fā)展日趨活躍。社會(huì)消費(fèi)品零售總額6.6億元，增長(zhǎng)11.2%。旅游、保險(xiǎn)、中介、咨詢、房地產(chǎn)和社區(qū)服務(wù)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，支出管理進(jìn)一步加強(qiáng)。全年財(cái)政總收入1.14億元，增長(zhǎng)22.2%，首次突破億元大關(guān)。其中一般預(yù)算收入8587萬(wàn)元，增長(zhǎng)20.6%，同口徑相比增長(zhǎng)30.2%。全年財(cái)政總支出2.35億元，增長(zhǎng)39%。

人民生活水平不斷提高，社會(huì)保障繼續(xù)加強(qiáng)。在崗職工年平均工資12838元,增長(zhǎng)16.2%。農(nóng)民人均純收入10910元，增長(zhǎng)18%，人均增收298元。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額9.72億元，比年初增加1.43億元，人均增加427元。招商引資成果招商引資全年引進(jìn)投資額50萬(wàn)元以上項(xiàng)目112個(gè)，其中投資額千萬(wàn)元以上項(xiàng)目13個(gè)。實(shí)際到位內(nèi)資6.1億元，增長(zhǎng)60.3%。金潤(rùn)銅材、興宙醫(yī)藥食品、祝成曲軸、錦富箱包等一批重點(diǎn)項(xiàng)目已經(jīng)投產(chǎn)，先求藥業(yè)、華菱電梯等一批重點(diǎn)項(xiàng)目正在建設(shè)。利用外資取得積極進(jìn)展，新引進(jìn)了卡利亞箱包配件、學(xué)品、華特科技等3個(gè)外資項(xiàng)目。實(shí)際利用外資399萬(wàn)美元，增長(zhǎng)90.9%。對(duì)外貿(mào)歷史性突破，出口總額1100萬(wàn)美元，增長(zhǎng)752.7%，增某省市第一位。介開發(fā)區(qū)概要開發(fā)區(qū)目標(biāo)、規(guī)模目標(biāo)：皖東南地區(qū)外向性的先進(jìn)制造業(yè)基地，郎溪縣域北部現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)。

開發(fā)區(qū)的規(guī)模：郎溪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)用地范圍為：東起吼兒河路以東500米處，西至龍?zhí)堵芬晕?00米處；南至某省市道和東南側(cè)自然水系，北至路。用地范圍內(nèi)規(guī)劃用地規(guī)模22.44K㎡。郎溪縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀郎溪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地結(jié)構(gòu)表用地類別面積（ha）：比例（％）工業(yè)用地：1274.7660.212居住用地：192.339.083公共設(shè)施用地：123.605.844倉(cāng)儲(chǔ)用地：18.750.895市政公用設(shè)施用地：24.491.166道路廣場(chǎng)用地：204.589.667綠地：278.5813.168總計(jì)：2117.19開發(fā)區(qū)地圖介開發(fā)區(qū)用地布局居住用地布局

二類住宅用地：開放區(qū)住宅用地以二類住宅用地為主，開發(fā)配套建設(shè)家庭型住宅，為開發(fā)區(qū)提供居住支撐功能。新農(nóng)村居民點(diǎn)：規(guī)劃重點(diǎn)安排四塊居住用地作為新農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，結(jié)合現(xiàn)狀石家村等村莊布置。中小學(xué)用地：規(guī)劃設(shè)36班九年制一貫制學(xué)校兩所，一所一托縣金橋中學(xué)改建而成，約占地5.17公頃。另在雙塘東側(cè)生活去內(nèi)辟建一所，約占地3.96公頃。規(guī)劃的居住用地總面積為192.33ha，占規(guī)劃總建設(shè)用地的9.08％。可容納居住人口7-8萬(wàn)。公共設(shè)施用地規(guī)劃

行政辦公用地安排四明山路與鐘梅路交叉口西北、在建乾坤賓館北側(cè)，安排開發(fā)區(qū)管理中心、行政服務(wù)設(shè)施。商業(yè)金融業(yè)用地：區(qū)級(jí)商業(yè)中心相對(duì)集中安排與分流路兩側(cè)，居住用地內(nèi)的商業(yè)金融業(yè)用地可遵照兼容性原則設(shè)置。文化娛樂(lè)用地：規(guī)劃安排會(huì)展、文化宮、圖書館、會(huì)員俱樂(lè)部等文化設(shè)施，采取兼容設(shè)置形式與商業(yè)設(shè)置用地結(jié)合設(shè)置。醫(yī)療衛(wèi)生用地：規(guī)劃在四明山路以北、合溪路以西安排醫(yī)療衛(wèi)生用地一處，按照綜合型中心醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。職業(yè)教育用地：規(guī)劃保留現(xiàn)狀郎溪職業(yè)技術(shù)學(xué)校，將原金橋中學(xué)合并作為職業(yè)教育用地。休閑度假用地：規(guī)劃在雙塘北側(cè)安排一處休閑度假用地。綠化

沿金牛路、聚寶山路、鐘梅路、合溪路兩側(cè)布置各20米的綠化帶，建設(shè)主干道林蔭路，同時(shí)設(shè)置一定的游息設(shè)施和裝飾美化，向公眾開放，打造街頭小游園。沿開發(fā)區(qū)內(nèi)水渠及水體設(shè)置寬度不小于20米的濱水綠地。公園錦城公園：依托三隊(duì)水庫(kù)及南側(cè)生態(tài)林地辟建，為西片重某省市公園。雙塘公園；規(guī)劃依托雙塘水庫(kù)及北側(cè)生態(tài)林地辟建，為開發(fā)區(qū)中片重某省市公園，也是開發(fā)區(qū)中央公園。新林公園：規(guī)劃依托新莊林場(chǎng)及大崗水庫(kù)辟建，是開發(fā)區(qū)東片區(qū)中心公園。介本項(xiàng)目概況介項(xiàng)目位置及現(xiàn)狀項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置項(xiàng)目概況位于開發(fā)區(qū)中心區(qū)域的分流西路兩側(cè)總建設(shè)用地面積為４９５００平米，規(guī)劃為４－５層多層商住混合用地．．規(guī)劃分３塊：Ａ塊建設(shè)用地面積：１８２００平米Ｂ塊建設(shè)用地面積：２５４００平米Ｃ塊建設(shè)用地面積：５９００平米項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀A(yù)其中A地塊約１８２００平方米，該地塊上建有８幢商住兩用房。建設(shè)面積共２１７５６平方米，居住戶數(shù)７６戶。住宅面積８７４０平米，配套設(shè)施及商業(yè)群房１３０１６平米．容積率為１.２，綠化率３０％．停車位７１個(gè)．項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀B

其中A地塊約２５４００平方米，該地塊上建有１３幢商住兩用房。建設(shè)用地面積共３１５４０平方米，居住戶數(shù)１６４戶。住宅面積１６９００平米，配套設(shè)施及商業(yè)群房１４６４０平米．容積率為１.２４，綠化率３０％．停車位９９個(gè)．項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀Ｃ

其中A地塊約５９００平方米，該地塊上建有３幢住宅房。建設(shè)用地面積共７９３６平方米，居住戶數(shù)５４戶。住宅面積４９３０平米，配套設(shè)施及商業(yè)群房２７０２平米．容積率為１.２，綠化率３０％．停車位２５個(gè)．地塊建議一，Ａ地塊作為分流西路臨街商住樓，入口廣場(chǎng)處在規(guī)劃設(shè)計(jì)上可設(shè)計(jì)成沿街廣場(chǎng)，作為配套的小型商業(yè)中心。即臨廣場(chǎng)的２幢樓的設(shè)計(jì)變更為小型商業(yè)中心設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)。二、Ｂ地塊在公共動(dòng)線上可考慮在中心綠地及中心廣場(chǎng)置于Ｂ地塊的中心位置整個(gè)設(shè)計(jì)上如紡錘型設(shè)計(jì)、公共通道以Ｂ地塊南北中心位置貫穿該地塊。通過(guò)合理的利用中間區(qū)域每幢樓之間間距，把公共通路合在中心廣場(chǎng)和綠地之中，減少了土地成本的浪費(fèi)，改動(dòng)后Ｂ塊小區(qū)私密性、安全性加強(qiáng)、同時(shí)生活區(qū)人群對(duì)公共場(chǎng)所使用有效。三、由于Ｂ地塊總戶數(shù)１６４戶，可把中心廣場(chǎng)和公共綠地作為一個(gè)整體推出從而達(dá)到集約土地減少浪費(fèi)的目的。。四、Ｂ、Ｃ地塊作為一塊對(duì)外推出原因：Ｃ地塊建設(shè)用地面積過(guò)于小不利于開發(fā)商單獨(dú)開發(fā)。郎溪縣某省市場(chǎng)價(jià)格分析在全國(guó)各某省市房地產(chǎn)價(jià)格趨于逐步穩(wěn)定的形勢(shì)下，郎溪房?jī)r(jià)持續(xù)走高，商品房的價(jià)格由2005年的1200元/平米上漲到200７年的２４00元/平米，甚至在鎮(zhèn)區(qū)最好位置出現(xiàn)了1800元/平米的價(jià)格。而一般商鋪的價(jià)格也由2500元/平米上漲到６000元/平米以上。而價(jià)格上漲的原因主要有以下幾點(diǎn)：第一：郎溪縣房地產(chǎn)與省市相比價(jià)格偏低。第二：郎溪縣某省市場(chǎng)起步較晚，鄉(xiāng)鎮(zhèn)基本已自建房為主，在住宅、鋪面的結(jié)構(gòu)、面積、戶型等的需求已不能滿足，催生了新的商鋪、住宅的開發(fā)。第三：傍隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，客戶的購(gòu)買投資能力得到增強(qiáng)。第二：隨著農(nóng)民收入的增加，特別是在外打工人員的返鄉(xiāng)大大提高了購(gòu)房客戶的經(jīng)濟(jì)能力。第三：近兩年郎溪某省市場(chǎng)投資規(guī)模不大，新項(xiàng)目少，造成了部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。第四：隨著土某省市場(chǎng)的整治力度加大，自建房數(shù)量明顯減少。因此郎溪縣某省市場(chǎng)在未來(lái)數(shù)年中還是會(huì)有一定的發(fā)展。郎溪縣近年房?jī)r(jià)漲幅狀況以郎溪縣城房?jī)r(jià)為例２００１年—２００７年之間商品房房?jī)r(jià)成出現(xiàn)了成倍增長(zhǎng)。鎮(zhèn)商品房開發(fā)今三年內(nèi)也出現(xiàn)了較大幅度增長(zhǎng)，新增樓盤供給量增加。價(jià)格也逐步上揚(yáng)趨勢(shì)。郎溪縣房?jī)r(jià)漲幅圖示比性項(xiàng)目個(gè)案分析

梅渚鎮(zhèn)（靠本項(xiàng)目最近樓盤）樓盤名稱：九華梅渚新城樓盤總數(shù)：４１６套（一期）樓盤類型：商住樓樓層：４-５層住宅單價(jià)：１２００元／平米商鋪：２５５０元／平米二期面積：９８畝三期：１８９畝梅渚鎮(zhèn)商品房分析近年來(lái)該鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為商品房開發(fā)提供了有利條件。民眾購(gòu)買力加強(qiáng)。作為梅渚鎮(zhèn)第一個(gè)商品房開發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有相同的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，客戶的可選空間少。作為鎮(zhèn)區(qū)各種生活設(shè)施配套教全。政府規(guī)劃項(xiàng)目在項(xiàng)目附近及大的保證了該項(xiàng)目的成功。目個(gè)案分析十字鎮(zhèn)樓盤名稱：第一步行街（以售）樓盤總數(shù)：１００套樓盤類型：商住樓樓層：５層住宅單價(jià)：１４００元／平米商鋪：３０００元／平米五證二書：齊備二期面積：９８畝三期：１８９畝銷售策略：二期住宅：１４００元／平米鋪面：３０００元／平米樓盤名稱：宏業(yè)商城（以售）樓盤總數(shù)：８０套樓盤類型：商住樓樓層：５層住宅單價(jià)：１１００元／平米商鋪：２５００元／平米其他費(fèi)用：契稅、維修基金開發(fā)公司承當(dāng)。目前存量：５套以內(nèi)五證二書：齊備二期面積：銷售套數(shù)１００套左右存量：鋪面已預(yù)定，３-５層住宅正在銷售中十字鎮(zhèn)商住樓分析：１.地段環(huán)境：鎮(zhèn)較近，連接廣德、宣城，。地塊附近學(xué)校某省市場(chǎng)，商業(yè)街等服務(wù)公建配套齊全，公共交通方便?；疖囌九_(tái)的物流優(yōu)勢(shì)，商業(yè)投資增值的價(jià)值更高。２.樓盤狀況：屬于該鎮(zhèn)的首開發(fā)的兩個(gè)樓盤，填補(bǔ)了本地區(qū)的空白，都為商業(yè)步行街形式在銷售上有很大的吸引力。項(xiàng)目證件齊全．客戶投資購(gòu)買放心．從銷售的客戶群分落來(lái)看，本地客戶占３５％，其他客戶為鎮(zhèn)客戶購(gòu)買如宣城、廣得、南豐