物業(yè)管理合同范本與違約處理引言物業(yè)管理合同是業(yè)主（或業(yè)主委員會）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間確立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的核心法律文件，是規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為、解決物業(yè)糾紛的重要依據(jù)。根據(jù)《民法典》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，物業(yè)管理合同屬于“服務(wù)合同”范疇，其訂立與履行需遵循平等自愿、公平誠信、權(quán)責(zé)一致的原則。實踐中，因合同條款模糊、違約責(zé)任不明確引發(fā)的糾紛屢見不鮮。本文結(jié)合司法實踐與行業(yè)規(guī)范，系統(tǒng)解析物業(yè)管理合同的核心條款設(shè)計，并針對常見違約情形提供具體處理方案，為雙方防范法律風(fēng)險提供實用指引。一、物業(yè)管理合同范本的核心條款解析一份完善的物業(yè)管理合同應(yīng)涵蓋當(dāng)事人信息、服務(wù)內(nèi)容、費用標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)利義務(wù)、違約條款、爭議解決等關(guān)鍵內(nèi)容，以下是對核心條款的詳細(xì)說明：（一）當(dāng)事人基本信息1.甲方：若為前期物業(yè)管理（業(yè)主委員會成立前），甲方為建設(shè)單位；若為后期物業(yè)管理，甲方為業(yè)主委員會（需提供業(yè)主大會授權(quán)文件）或全體業(yè)主（需附業(yè)主簽名清單）。2.乙方：物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需明確其名稱、統(tǒng)一社會信用代碼、法定代表人、辦公地址及聯(lián)系方式（需核對營業(yè)執(zhí)照及物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，若為前期物業(yè)，需確認(rèn)其是否通過招投標(biāo)或協(xié)議方式選定）。（二）物業(yè)基本情況描述需明確物業(yè)的具體位置、類型（住宅/商業(yè)/辦公）、建筑面積、棟數(shù)、單元數(shù)、公共設(shè)施設(shè)備清單（如電梯、消防系統(tǒng)、停車場、綠化區(qū)域）等信息，避免因物業(yè)范圍界定不清引發(fā)爭議。示例：>物業(yè)名稱：XX小區(qū)>物業(yè)地址：XX市XX區(qū)XX路XX號>物業(yè)類型：住宅>建筑面積：XX平方米（其中住宅XX平方米，商業(yè)XX平方米，公共區(qū)域XX平方米）>公共設(shè)施設(shè)備：電梯XX部、消防栓XX個、停車場XX個（車位XX個）、綠化面積XX平方米。（三）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容是合同的核心，需根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條的規(guī)定，明確以下三類服務(wù)：1.公共服務(wù)：房屋本體維修養(yǎng)護（如墻面、屋頂、樓梯間）、公共設(shè)施設(shè)備維護（如電梯、消防、供水供電）、公共區(qū)域清潔（如樓道、廣場、垃圾桶）、綠化養(yǎng)護（如草坪、樹木、花卉）、秩序維護（如門崗值守、巡邏、監(jiān)控）。2.專項服務(wù)：針對特定設(shè)施的專業(yè)服務(wù)（如電梯定期檢測、消防設(shè)施年檢、二次供水消毒），需明確服務(wù)主體（乙方自行提供或委托第三方）及責(zé)任劃分。3.特約服務(wù)：業(yè)主個性化需求（如家政、快遞代收、房屋租賃），需另行約定服務(wù)內(nèi)容、費用及責(zé)任（通常為有償服務(wù)）。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)需引用《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T____.____），明確服務(wù)等級（一級/二級/三級），并細(xì)化具體指標(biāo)：服務(wù)項目一級標(biāo)準(zhǔn)二級標(biāo)準(zhǔn)三級標(biāo)準(zhǔn)公共區(qū)域清潔每日2次清掃，隨時保潔每日1次清掃，隨時保潔每2日1次清掃，隨時保潔電梯維護每日巡查1次，每月檢修1次每2日巡查1次，每2月檢修1次每周巡查1次，每季度檢修1次綠化養(yǎng)護每月修剪1次，病蟲害防治及時每2月修剪1次，病蟲害防治及時每季度修剪1次，病蟲害防治及時注意：若乙方承諾高于國家標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)（如“24小時上門維修”），需在合同中明確，避免因“口頭承諾”引發(fā)糾紛。（四）服務(wù)費用與支付方式1.計費方式：通常按建筑面積計算（住宅/商業(yè)分別定價），需明確“建筑面積”的定義（如產(chǎn)權(quán)登記面積、預(yù)測繪面積）。2.費用標(biāo)準(zhǔn)：需明確每月每平方米的費用（如住宅1.5元/㎡·月，商業(yè)3元/㎡·月），并說明費用包含的服務(wù)項目（如是否包含公共能耗費、電梯費）。3.支付時間：明確繳費周期（月付/季付/年付）及截止日期（如“每月10日前支付當(dāng)月費用”）。4.調(diào)整機制：約定費用調(diào)整的條件（如物價上漲超過5%、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提升）、程序（需提前30日書面通知甲方，經(jīng)業(yè)主大會表決通過）及幅度（如不超過原費用的10%）。5.逾期責(zé)任：明確逾期繳費的違約金計算方式（如“每逾期一日，按未繳金額的萬分之三支付違約金”），需符合《民法典》第五百八十五條的規(guī)定（違約金不得過高，通常不超過LPR的四倍）。（五）雙方權(quán)利義務(wù)1.業(yè)主（甲方）的權(quán)利義務(wù)權(quán)利：監(jiān)督乙方服務(wù)質(zhì)量（如查閱服務(wù)記錄、要求出具工作報告）；要求乙方整改未達(dá)標(biāo)服務(wù)；分享公共收益（如停車場租金、廣告位收入，需明確分配比例，如70%歸業(yè)主，30%歸乙方）；解除合同（如乙方未履行主要義務(wù)，經(jīng)催告后仍不整改）。義務(wù)：按時支付服務(wù)費用；遵守管理規(guī)約（如不得違規(guī)裝修、破壞公共設(shè)施）；配合乙方服務(wù)（如提供房屋維修便利）。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)（乙方）的權(quán)利義務(wù)權(quán)利：收取服務(wù)費用；制止業(yè)主違規(guī)行為（如勸阻違規(guī)裝修，必要時報告有關(guān)部門）；請求業(yè)主委員會協(xié)助（如催收欠費）；解除合同（如業(yè)主連續(xù)6個月未繳費，經(jīng)催告后仍不支付）。義務(wù)：提供符合標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)；定期公布公共收益（每季度一次）；接受業(yè)主監(jiān)督（如每年召開一次業(yè)主大會報告工作）；保障公共安全（如維護消防設(shè)施、防范盜竊）。（六）合同期限與終止條件1.合同期限：前期物業(yè)管理合同期限一般不超過2年（自物業(yè)交付之日起）；后期物業(yè)管理合同期限一般為2-5年，期滿前30日雙方協(xié)商續(xù)簽。2.終止條件：約定終止：期滿未續(xù)簽；雙方協(xié)商一致解除。法定終止：乙方未履行主要義務(wù)（如連續(xù)3個月未提供服務(wù)）；甲方未支付費用超過6個月（經(jīng)催告后仍不支付）；物業(yè)滅失（如房屋拆遷）。（七）違約責(zé)任違約責(zé)任需公平對等，避免“霸王條款”（如“乙方不承擔(dān)任何責(zé)任”）。常見違約情形及責(zé)任如下：1.業(yè)主違約：逾期繳費（支付違約金）；違規(guī)裝修（恢復(fù)原狀，賠償損失）；破壞公共設(shè)施（賠償損失）。2.乙方違約：未達(dá)標(biāo)服務(wù)（整改，支付違約金，如“按當(dāng)月服務(wù)費的5%支付違約金”）；擅自停水停電（恢復(fù)供應(yīng)，賠償損失）；侵占公共收益（返還收益，支付利息）。（八）爭議解決與法律適用1.爭議解決方式：可選擇仲裁（需明確仲裁委員會，如“XX仲裁委員會”）或訴訟（向物業(yè)所在地法院起訴）。仲裁的優(yōu)勢是一裁終局，效率高；訴訟的優(yōu)勢是可上訴，救濟途徑多。2.法律適用：明確適用《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)。二、違約行為類型與處理機制（一）業(yè)主常見違約情形及處理1.逾期支付服務(wù)費用處理流程：乙方需先向業(yè)主發(fā)送書面催繳通知（注明欠費金額、違約金、繳費期限，如15日）；逾期未繳的，可通過業(yè)主委員會協(xié)助催收；仍不支付的，可向法院起訴（要求支付欠費及違約金）。注意：乙方不得采取停水、停電、停氣等方式催收欠費（《民法典》第九百四十四條），否則需承擔(dān)賠償責(zé)任。2.違規(guī)裝修（如破壞承重墻、改變房屋結(jié)構(gòu)）處理流程：乙方發(fā)現(xiàn)后需立即制止，并發(fā)送整改通知（要求恢復(fù)原狀，期限如7日）；業(yè)主拒不整改的，乙方可報告房地產(chǎn)行政主管部門（如住建局），由其責(zé)令整改并處罰款；造成損失的，業(yè)主需賠償（如賠償相鄰業(yè)主的房屋裂縫損失）。3.破壞公共設(shè)施（如損壞電梯、路燈）處理流程：乙方需固定證據(jù)（如監(jiān)控錄像、照片），要求業(yè)主恢復(fù)原狀或賠償損失（如電梯維修費用）；業(yè)主拒不配合的，可向法院起訴。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)常見違約情形及處理1.服務(wù)未達(dá)標(biāo)（如公共區(qū)域未按時清潔、電梯未定期維護）處理流程：業(yè)主可向乙方發(fā)送整改通知（注明未達(dá)標(biāo)項目、整改要求、期限，如10日）；乙方逾期未整改的，業(yè)主委員會可召開業(yè)主大會，表決是否扣減當(dāng)月服務(wù)費（如扣減5%）或解除合同；造成損失的（如電梯故障導(dǎo)致業(yè)主受傷），乙方需賠償（醫(yī)療費、誤工費等）。2.擅自停水停電（如因業(yè)主欠費）處理流程：業(yè)主可向供水、供電部門投訴（要求恢復(fù)供應(yīng)）；同時向乙方主張賠償損失（如因停水導(dǎo)致的食材變質(zhì)損失、因停電導(dǎo)致的電器損壞損失）。根據(jù)《民法典》第九百四十四條，乙方的行為屬于違約，需承擔(dān)違約責(zé)任。3.侵占公共收益（如未公布停車場租金、廣告位收入）處理流程：業(yè)主可要求乙方公布公共收益賬目（每季度一次）；若乙方拒不公布或侵占收益，業(yè)主委員會可向法院起訴，要求返還收益及支付利息（按LPR計算）。（三）違約處理的流程規(guī)范1.書面通知：無論哪一方違約，都需先發(fā)送書面通知（可通過EMS、短信、微信等方式，保留證據(jù)），明確違約事實、整改要求及期限。2.整改期限：根據(jù)違約情形合理確定（如逾期繳費的整改期限為15日，服務(wù)未達(dá)標(biāo)的整改期限為10日）。3.證據(jù)留存：保留所有與違約相關(guān)的證據(jù)（如催繳通知、整改通知、監(jiān)控錄像、照片、繳費憑證、溝通記錄），以便后續(xù)維權(quán)。4.法律途徑：若對方拒不整改或賠償，可通過仲裁或訴訟解決。（四）不可抗力與免責(zé)事由根據(jù)《民法典》第一百八十條，因不可抗力（如地震、洪水、疫情）導(dǎo)致無法履行合同的，雙方可部分或全部免除責(zé)任。但需注意：乙方需及時通知甲方（如因疫情無法提供服務(wù)，需提前告知業(yè)主）；乙方需證明不可抗力與違約行為之間存在因果關(guān)系（如疫情導(dǎo)致小區(qū)封閉，無法進行公共區(qū)域清潔）；不可抗力消失后，乙方需及時恢復(fù)服務(wù)。三、合同簽訂與履行的實用注意事項（一）簽訂前的盡職調(diào)查1.核查乙方資質(zhì)：查看乙方的營業(yè)執(zhí)照（經(jīng)營范圍包含“物業(yè)管理”）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書（若為前期物業(yè)，需確認(rèn)其是否通過招投標(biāo)或協(xié)議方式選定）。2.了解項目背景：若為前期物業(yè)，需查看《前期物業(yè)服務(wù)合同》是否經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門備案；若為后期物業(yè)，需確認(rèn)業(yè)主委員會是否獲得業(yè)主大會授權(quán)（授權(quán)文件需有超過半數(shù)業(yè)主簽名）。（二）條款審查要點1.公平性：避免“乙方不承擔(dān)任何責(zé)任”“甲方不得提出異議”等霸王條款，確保雙方權(quán)利義務(wù)對等。2.明確性：服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、費用標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等條款需具體，避免“模糊表述”（如“乙方提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”需改為“乙方提供符合《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》二級的服務(wù)”）。3.排除無效條款：根據(jù)《民法典》第四百九十七條，若條款存在“免除乙方主要責(zé)任、加重甲方責(zé)任、排除甲方主要權(quán)利”的情形，該條款無效（如“乙方對業(yè)主的財產(chǎn)損失不承擔(dān)責(zé)任”）。（三）履行中的證據(jù)留存1.書面記錄：保留所有與合同履行相關(guān)的書面文件（如催繳通知、整改通知、服務(wù)記錄、公共收益賬目）。2.影音資料：對違約情形（如公共區(qū)域未清潔、電梯故障）進行拍照、錄像，保留監(jiān)控錄像。3.第三方證明：若因乙方違約造成損失，可收集第三方證據(jù)（如醫(yī)院病歷、維修發(fā)票、相鄰業(yè)主證言）。（四）爭議解決方式的選擇1.仲裁：優(yōu)勢是一裁終局（效率高）、保密性強（不公開審理）；劣勢是不可上訴（若對裁決不服，只能申請撤銷）。2.訴訟：優(yōu)勢是可上訴（救濟途徑多）、強制力強（法院可強制執(zhí)行）；劣勢是周期長（一審?fù)ǔ?-6個月，二審3個月）、成本高（需支付訴訟費、律師費）。建議：若合同標(biāo)的較?。ㄈ缜焚M金額低于10萬元），可選擇仲裁；若合同標(biāo)的較大或涉及復(fù)雜法律問題，可選擇訴訟。四、附：簡化版物業(yè)管理合同范本物業(yè)管理合同甲方（業(yè)主委員會/全體業(yè)主）：____________________統(tǒng)一社會信用代碼/身份證號：____________________地址：____________________聯(lián)系人：____________________聯(lián)系方式：____________________乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）：____________________統(tǒng)一社會信用代碼：____________________法定代表人：____________________地址：____________________聯(lián)系人：____________________聯(lián)系方式：____________________一、物業(yè)基本情況物業(yè)名稱：____________________物業(yè)地址：____________________物業(yè)類型：____________________（住宅/商業(yè)/辦公）建筑面積：____________________平方米公共設(shè)施設(shè)備：電梯____部、消防系統(tǒng)____套、停車場____個（車位____個）、綠化面積____平方米。二、服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.公共服務(wù)：房屋本體維修養(yǎng)護、公共設(shè)施設(shè)備維護、公共區(qū)域清潔、綠化養(yǎng)護、秩序維護，符合《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》____級要求（具體指標(biāo)見附件1）。2.專項服務(wù)：電梯定期檢測（每____個月1次）、消防設(shè)施年檢（每年1次）、二次供水消毒（每____個月1次）。3.特約服務(wù)：家政服務(wù)、快遞代收等，另行簽訂《特約服務(wù)協(xié)議》。三、服務(wù)費用1.計費方式：按建筑面積計算，住宅____元/㎡·月，商業(yè)____元/㎡·月。2.支付時間：每月____日前支付當(dāng)月費用，通過銀行轉(zhuǎn)賬或微信支付（乙方賬戶：____________________）。3.調(diào)整機制：每____年根據(jù)物價水平調(diào)整，提前30日書面通知甲方，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后執(zhí)行。4.逾期責(zé)任：每逾期一日，按未繳金額的萬分之三支付違約金。四、雙方權(quán)利義務(wù)1.甲方權(quán)利：監(jiān)督乙方服務(wù)質(zhì)量，要求整改未達(dá)標(biāo)服務(wù)；分享公共收益（70%歸業(yè)主，30%歸乙方）；解除合同（乙方未履行主要義務(wù)，經(jīng)催告后15日仍不整改）。2.甲方義務(wù)：按時支付服務(wù)費用；遵守管理規(guī)約；配合乙方服務(wù)。3.乙方權(quán)利：收取服務(wù)費用；制止甲方違規(guī)行為；請求業(yè)主委員會協(xié)助催收欠費。4.乙方義務(wù)：提供符合標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)；每季度公布公共收益賬目；接受業(yè)主監(jiān)督