物業(yè)電梯維護(hù)保養(yǎng)工作計(jì)劃一、前言（一）制定目的為保障XX物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)電梯安全、穩(wěn)定運(yùn)行，延長設(shè)備使用壽命，防范電梯安全事故發(fā)生，滿足《特種設(shè)備安全法》《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》（TSGT____）等法律法規(guī)要求，結(jié)合本物業(yè)電梯使用情況，制定本計(jì)劃。（二）適用范圍本計(jì)劃適用于XX物業(yè)管轄的XX小區(qū)1-10號樓（共20部乘客電梯）、XX商業(yè)綜合體A座（共8部客貨兩用電梯）的維護(hù)保養(yǎng)工作。（三）編制依據(jù)1.《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》（2013年主席令第4號）；2.《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》（TSGT____）；3.《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》（GB/T____）；4.XX物業(yè)《特種設(shè)備安全管理辦法》；5.電梯制造單位提供的《電梯安裝使用維護(hù)說明書》。二、維護(hù)保養(yǎng)周期與內(nèi)容電梯維護(hù)保養(yǎng)實(shí)行“日常巡查+定期維護(hù)”雙軌制，按周期分為6個(gè)層級，具體內(nèi)容如下：（一）日常維護(hù)（每日）執(zhí)行主體：電梯管理員、維護(hù)保養(yǎng)單位駐場人員內(nèi)容要求：1.巡查電梯運(yùn)行狀態(tài)：觀察電梯啟動、運(yùn)行、停止時(shí)是否有異常振動或噪音；2.清潔轎廂與廳門：擦拭轎廂內(nèi)壁、地面、按鈕面板，清理廳門滑槽內(nèi)雜物；3.檢查警示標(biāo)志：確認(rèn)“電梯使用須知”“緊急報(bào)警電話”等標(biāo)志齊全、清晰；4.測試應(yīng)急功能：按壓轎廂內(nèi)緊急報(bào)警按鈕，確認(rèn)與監(jiān)控中心通訊正常；5.記錄運(yùn)行數(shù)據(jù)：填寫《電梯日常運(yùn)行記錄表》，包括運(yùn)行次數(shù)、故障提示等。（二）周維護(hù)（每周）執(zhí)行主體：維護(hù)保養(yǎng)單位專業(yè)人員內(nèi)容要求：1.門系統(tǒng)檢查：檢查廳門、轎門開關(guān)是否順暢，門刀與門輪間隙是否符合要求（≤5mm）；2.導(dǎo)軌潤滑：對轎廂導(dǎo)軌、對重導(dǎo)軌涂抹專用潤滑脂，清除舊油脂；3.鋼絲繩外觀檢查：查看鋼絲繩是否有斷絲、磨損、銹蝕，繩徑變化是否在允許范圍內(nèi)；4.通風(fēng)與照明：檢查轎廂內(nèi)通風(fēng)裝置、照明燈具是否正常工作，更換損壞的燈泡；5.底坑環(huán)境：清理底坑積水、雜物，檢查緩沖器油位是否正常。（三）月維護(hù)（每月）執(zhí)行主體：維護(hù)保養(yǎng)單位專業(yè)人員（2人及以上）內(nèi)容要求：1.安全裝置測試：測試限速器-安全鉗聯(lián)動裝置：手動觸發(fā)限速器，確認(rèn)安全鉗能可靠制動；測試超載保護(hù)裝置：加載110%額定載荷，確認(rèn)電梯無法啟動并發(fā)出報(bào)警；2.電氣系統(tǒng)檢查：檢查控制柜內(nèi)接線是否松動，接觸器、繼電器動作是否靈活；3.轎廂平層精度：測量電梯平層誤差（≤±5mm），調(diào)整平層感應(yīng)器位置；4.應(yīng)急照明測試：切斷主電源，確認(rèn)應(yīng)急照明能自動啟動并持續(xù)工作30分鐘以上。（四）季度維護(hù)（每季度）執(zhí)行主體：維護(hù)保養(yǎng)單位技術(shù)負(fù)責(zé)人帶隊(duì)內(nèi)容要求：1.抱閘系統(tǒng)調(diào)整：檢查抱閘間隙（≤0.7mm），調(diào)整抱閘彈簧壓力，確保制動可靠；2.對重裝置檢查：檢查對重塊固定是否牢固，對重導(dǎo)靴磨損情況（磨損量≤1mm）；3.補(bǔ)償鏈（繩）檢查：檢查補(bǔ)償鏈（繩）是否有斷裂、扭曲，固定端是否松動；4.限速器校驗(yàn)：使用限速器測試儀校驗(yàn)限速器動作速度，誤差≤±5%。（五）半年維護(hù)（每半年）執(zhí)行主體：維護(hù)保養(yǎng)單位工程師、物業(yè)工程部負(fù)責(zé)人內(nèi)容要求：1.緩沖器檢驗(yàn)：液壓緩沖器：檢查油質(zhì)、油位，測試緩沖器復(fù)位時(shí)間（≤120s）；彈簧緩沖器：檢查彈簧是否有變形、銹蝕，緩沖距離是否符合要求；2.曳引機(jī)維護(hù)：檢查曳引機(jī)潤滑油質(zhì)、油位，更換過期潤滑油（每2年更換一次）；3.門機(jī)系統(tǒng)檢修：拆解門機(jī)電機(jī)，清理內(nèi)部灰塵，檢查碳刷磨損情況（磨損量≤1/3）；4.井道設(shè)施檢查：檢查井道內(nèi)照明、限速器鋼絲繩張緊裝置、隨行電纜是否正常。（六）年度維護(hù)（每年）執(zhí)行主體：維護(hù)保養(yǎng)單位、特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)、物業(yè)工程部內(nèi)容要求：1.全面拆解檢查：拆解曳引機(jī)、控制柜、門機(jī)等核心部件，清理內(nèi)部積塵、油污；2.部件性能測試：曳引能力測試：加載125%額定載荷，確認(rèn)電梯能正常啟動、運(yùn)行；制動性能測試：測試電梯空載、滿載時(shí)的制動距離（符合制造單位要求）；3.配合法定檢驗(yàn)：協(xié)助特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)完成年度定期檢驗(yàn)，對檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)整改；4.設(shè)備評估：根據(jù)維護(hù)記錄、檢驗(yàn)報(bào)告，出具《電梯年度狀態(tài)評估報(bào)告》，提出設(shè)備更新或改造建議。三、維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)流程（一）準(zhǔn)備階段1.人員準(zhǔn)備：維護(hù)人員需持有《特種設(shè)備作業(yè)人員證》（T1/T2），佩戴防護(hù)裝備（安全帽、絕緣手套、防滑鞋）；2.工具準(zhǔn)備：攜帶電梯專用工具（如限速器測試儀、扭矩扳手、萬用表）、備用配件（如燈泡、繼電器、密封膠）；3.安全準(zhǔn)備：在電梯廳門處懸掛“正在維修”警示標(biāo)志，切斷電梯主電源，確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客。（二）實(shí)施階段1.按照《電梯維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書》（由維護(hù)保養(yǎng)單位編制，報(bào)物業(yè)審核）逐項(xiàng)操作；2.重點(diǎn)部位（如安全鉗、限速器、抱閘）實(shí)行“雙人復(fù)核制”，確保操作無誤；3.避免交叉作業(yè)，維護(hù)期間禁止電梯運(yùn)行。（三）記錄與反饋1.維護(hù)人員填寫《電梯維護(hù)保養(yǎng)記錄表》，內(nèi)容包括維護(hù)項(xiàng)目、檢查結(jié)果、處理措施、維護(hù)人員簽字；2.維護(hù)完成后，將記錄表提交物業(yè)工程部，由物業(yè)管理員簽字確認(rèn)；3.對維護(hù)中發(fā)現(xiàn)的一般問題（如門滑槽雜物、燈泡損壞），當(dāng)場處理并記錄；對重大問題（如鋼絲繩斷絲、抱閘失效），立即上報(bào)物業(yè)工程部。（四）問題處置1.一般問題：維護(hù)人員在24小時(shí)內(nèi)完成整改，物業(yè)工程部跟蹤驗(yàn)證；2.重大問題：立即停止電梯使用，設(shè)置警示標(biāo)志；維護(hù)保養(yǎng)單位在2小時(shí)內(nèi)提交《故障分析報(bào)告》，明確整改方案；物業(yè)工程部協(xié)調(diào)相關(guān)單位（如制造單位、配件供應(yīng)商），在48小時(shí)內(nèi)啟動整改；整改完成后，由維護(hù)保養(yǎng)單位、物業(yè)工程部、特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)共同驗(yàn)收，合格后方可恢復(fù)使用。四、責(zé)任分工（一）物業(yè)工程部1.負(fù)責(zé)電梯維護(hù)保養(yǎng)工作的監(jiān)督管理，定期檢查維護(hù)記錄（每月至少1次）；2.協(xié)調(diào)維護(hù)保養(yǎng)單位與業(yè)主的關(guān)系，處理電梯使用投訴；3.制定電梯應(yīng)急預(yù)案，組織應(yīng)急演練（每季度1次）；4.負(fù)責(zé)電梯檔案管理，保存維護(hù)記錄、檢驗(yàn)報(bào)告等資料。（二）維護(hù)保養(yǎng)單位1.按照本計(jì)劃要求完成維護(hù)保養(yǎng)工作，確保工作質(zhì)量；2.提供24小時(shí)應(yīng)急救援服務(wù)，接到故障報(bào)警后30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場；3.定期對維護(hù)人員進(jìn)行培訓(xùn)（每半年1次），考核合格后方可上崗；4.配合物業(yè)工程部完成電梯年度檢驗(yàn)、故障整改等工作。（三）電梯管理員1.負(fù)責(zé)電梯日常巡查，填寫《電梯日常運(yùn)行記錄表》；2.發(fā)現(xiàn)電梯異常情況（如異響、停層不準(zhǔn)），立即通知維護(hù)保養(yǎng)單位；3.協(xié)助維護(hù)人員進(jìn)行維護(hù)作業(yè)，引導(dǎo)業(yè)主配合維護(hù)工作；4.向業(yè)主宣傳電梯安全使用知識（如禁止超載、禁止踢門）。五、質(zhì)量控制措施（一）人員資質(zhì)管理1.維護(hù)保養(yǎng)單位必須具備《特種設(shè)備生產(chǎn)許可證》（電梯維修）；2.維護(hù)人員必須持有《特種設(shè)備作業(yè)人員證》（T1/T2），且在有效期內(nèi)；3.物業(yè)工程部定期核查維護(hù)人員資質(zhì)（每季度1次），不符合要求的人員不得參與維護(hù)工作。（二）作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行1.維護(hù)保養(yǎng)單位必須按照《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》（TSGT____）和制造單位的要求制定《作業(yè)指導(dǎo)書》；2.作業(yè)指導(dǎo)書需明確維護(hù)項(xiàng)目、操作步驟、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、安全措施等內(nèi)容，報(bào)物業(yè)工程部審核備案；3.維護(hù)人員必須嚴(yán)格按照作業(yè)指導(dǎo)書操作，不得簡化流程或遺漏項(xiàng)目。（三）監(jiān)督檢查機(jī)制1.物業(yè)工程部每月組織一次電梯維護(hù)質(zhì)量檢查，重點(diǎn)檢查維護(hù)記錄的真實(shí)性、維護(hù)項(xiàng)目的完整性；2.每季度邀請第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)（如特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)）進(jìn)行一次電梯安全評估，評估結(jié)果作為維護(hù)保養(yǎng)單位考核的依據(jù)；3.對維護(hù)保養(yǎng)單位的考核實(shí)行“扣分制”，年度考核不合格的，終止維護(hù)保養(yǎng)合同。（四）應(yīng)急管理1.制定《電梯突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案》，明確電梯困人、電梯墜落、電梯火災(zāi)等場景的處理流程；2.每季度組織一次應(yīng)急演練，參與人員包括維護(hù)保養(yǎng)單位、物業(yè)工程部、監(jiān)控中心、業(yè)主代表；3.定期檢查應(yīng)急救援設(shè)備（如電梯鑰匙、救援工具、應(yīng)急照明），確保設(shè)備完好有效。六、檔案管理（一）檔案內(nèi)容1.電梯基本資料：電梯制造許可證、產(chǎn)品合格證、安裝驗(yàn)收報(bào)告、使用登記證；2.維護(hù)保養(yǎng)記錄：《電梯日常運(yùn)行記錄表》《電梯維護(hù)保養(yǎng)記錄表》《故障處理記錄表》；3.檢驗(yàn)檢測資料：年度定期檢驗(yàn)報(bào)告、限速器校驗(yàn)報(bào)告、安全鉗測試報(bào)告；4.其他資料：應(yīng)急預(yù)案、應(yīng)急演練記錄、人員資質(zhì)證書、維護(hù)保養(yǎng)合同。（二）保存要求1.檔案需分類整理，裝訂成冊，存放于物業(yè)工程部專用檔案柜；2.維護(hù)記錄、故障記錄保存期限不少于5年；3.檢驗(yàn)檢測資料、電梯基本資料長期保存。七、計(jì)劃實(shí)施與調(diào)整（一）實(shí)施進(jìn)度本計(jì)劃自202X年1月1日起實(shí)施，至202X年12月31日止。各周期維護(hù)保養(yǎng)工作需按照以下時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成：日常維護(hù)：每日8:00前完成；周維護(hù)：每周六17:00后完成；月維護(hù)：每月最后一個(gè)工作日完成；季度維護(hù)：每季度末月的25日至30日完成；半年維護(hù)：6月、12月的15日至20日完成；年度維護(hù)：12月的25日至31日完成。（二）調(diào)整機(jī)制1.若遇到特殊情況（如電梯故障頻繁、極端天氣），可適當(dāng)增加維護(hù)次數(shù)