微豐物業(yè)徐州教委時(shí)代廣場

物業(yè)管理項(xiàng)目

投

標(biāo)

書

南京微豐物業(yè)管理有限公司

地址：南京棲霞區(qū)勝利三村483號(hào)

聯(lián)系人；張茂安傳真；025—84720311

編號(hào):

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第2頁共58頁

電話：025—8472139013390786678

目錄

第一部分投標(biāo)函

第二部分投標(biāo)企業(yè)概況及投標(biāo)報(bào)價(jià)表

第三部分企業(yè)授權(quán)委托書

第四部分企業(yè)簡介

第五部分企業(yè)資質(zhì)證書

第六部分服務(wù)承若

第七部分項(xiàng)目主要人員資料

第八部分組織機(jī)構(gòu)、人員配置、人員的選聘要求、人員的培訓(xùn)

第九部分物資材料、固定資產(chǎn)的配置

第十部分綜合報(bào)價(jià)測算

第十一部分商業(yè)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)和重點(diǎn)

第十二部分機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理要求

第十三部分本項(xiàng)目可能出現(xiàn)的各類應(yīng)急措施

第十四部分管理制度目錄

第十五部分檔案資料的管理

第十六部分編制依據(jù)

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投標(biāo)函

徐州成功置業(yè)有限公司：

我南京誠豐物業(yè)管理有限公司同意通過蘇豪時(shí)代廣場招投標(biāo)辦公室參加蘇豪時(shí)

代廣場物業(yè)管理投標(biāo)工作，并全部按照貴方的要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工

作，在本次投標(biāo)中我司將以精心的準(zhǔn)備、真誠的態(tài)度積極參與。

本標(biāo)書將始終對(duì)我公司具有約束力，直到貴公司確認(rèn)中標(biāo)單位為止。如果中標(biāo)，一

旦受到中標(biāo)通知書，我公司七日內(nèi)派出法人代表或其授權(quán)委托代理人到貴公司商談并簽

訂合同；如果逾期不派代表簽約，將按違約論處，并自動(dòng)放棄中標(biāo)資格。

我公司理解，如我公司未中標(biāo)，貴公司有權(quán)不做任何解釋。

我公司承諾不以任何形式干擾貴公司評(píng)標(biāo)工作。

我公司理解，如我公司未中標(biāo)，貴局有權(quán)不做任何解釋。

單位名稱：南京誠豐物業(yè)管理有限公司

地址：南京棲霞區(qū)勝利三村483號(hào)

法人代表或授權(quán)委托代理人：

電話:025—84721390

傳真:025—84720311

聯(lián)系人：張茂安

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物1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià):

業(yè)

①高層住宅L毀元/m2.月，公共水電費(fèi)按a迎元/nf.月分?jǐn)?

管

理②商業(yè)物業(yè)區(qū)毀元/m2.月，公共水電費(fèi)按6?00元/nf.月分?jǐn)?

服

務(wù)

費(fèi)

投

標(biāo)

投標(biāo)單位（章）

報(bào)2006年7月15日

價(jià)

企業(yè)簡介

香港誠豐集團(tuán)是一家集技、工、貿(mào)、服務(wù)為一體的現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán),

集團(tuán)以設(shè)計(jì)、制造、銷售家具為龍頭，現(xiàn)已涉足地產(chǎn)、貿(mào)易、航空物流、

造紙業(yè)等多種行業(yè)。集團(tuán)在香港擁有“誠豐實(shí)業(yè)國際有限公司，誠豐辦公

系列（香港）有限公司，香港誠豐投資公司，香港德雅家具有限公司”等

全資直屬機(jī)構(gòu)"993年起先后投資在中國大陸建成規(guī)模經(jīng)營三大生產(chǎn)基地:

誠豐家具（中國）有限公司，深圳誠豐家具廠和誠豐五金鋼具廠，專業(yè)化

生產(chǎn)高中檔辦公家具、高檔酒店家具、廚房家具。

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誠豐家具（中國）有限公司總注冊(cè)資金超過1億港幣，總投資達(dá)2億多

港幣。公司下屬誠豐家具廠、誠豐萬進(jìn)家具公司，誠豐五金鋼具廠、誠豐

裝飾工程有限公司、誠豐房地產(chǎn)開發(fā)（福清）有限公司、誠豐物業(yè)管理

有限公司誠豐鋼琴廠等生產(chǎn)實(shí)體，分別從事家具的生產(chǎn)、銷售、工程等業(yè)

務(wù)。廠房面積達(dá)60000多平方米，占地面積將近500畝，服務(wù)員工、生產(chǎn)

及銷售人員超過3000名。

在銷售管理方面，充分利用公司遍布全國的銷售網(wǎng)絡(luò)，發(fā)揮四十余家分

支機(jī)構(gòu)服務(wù)快捷的優(yōu)勢，資源共享。

誠豐物、業(yè)公司成立于1999年，主要以服務(wù)為龍頭，立足于物業(yè)行業(yè)發(fā)

展。公司一直致力于為住戶塑造整潔、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境。同時(shí)誠豐物業(yè)公

司也是一家科技企業(yè)，公司擁有高資質(zhì)的優(yōu)秀工程師和經(jīng)驗(yàn)豐富的技師，

以微電子計(jì)算機(jī)控制、工程技術(shù)開發(fā)等專業(yè)構(gòu)成科技開發(fā)基礎(chǔ)力量,開發(fā)研

制了完全基于網(wǎng)絡(luò)辦公管理的軟件產(chǎn)品。軟件集經(jīng)驗(yàn)開發(fā)研制，將各種形

式物業(yè)公司，不同用戶辦公需求中具有共性的應(yīng)用，抽象為房產(chǎn)管理、住

戶管理、工程管理、設(shè)備管理、財(cái)務(wù)管理、辦公室管理、消防保安、綠化

保潔管理.、電子商務(wù)管理等主要方面，應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)這一共享資源平臺(tái)和共享

途徑，圍繞企業(yè)信息源將辦公體系全部自動(dòng)化、流程化、數(shù)字化。憑借其

著名的電子商務(wù)網(wǎng)站中國物業(yè)網(wǎng)常年為中國物業(yè)企業(yè)提供高質(zhì)量、多層次

的電子商務(wù)服務(wù).計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息化建設(shè)及應(yīng)用只是手段，企業(yè)通過高技術(shù)

實(shí)現(xiàn)高效率、低運(yùn)行成本的辦公管理體系，贏得最大效益，才是真正的目

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的。多年來，勤勞的誠豐人始終以“誠信服務(wù)，豐裕社會(huì)”為服務(wù)宗旨立足

于社會(huì)。

誠豐物業(yè)公司不僅有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)還聘請(qǐng)了上海浦東濰坊物業(yè)集

團(tuán)公司作為常年的咨詢顧問，不定期的學(xué)習(xí)上海物管的先進(jìn)理念和管理經(jīng)驗(yàn)。公司

目前管理的龍福山莊，位于雨花區(qū)，面積3.6萬平方米，今年已通過IS09000

質(zhì)量管理體系和IS014000環(huán)境管理體系，管理已步入智能化的范疇。小區(qū)

內(nèi)設(shè)電子監(jiān)控系統(tǒng)，24小時(shí)保安值勤、巡邏、站崗，利用科技的手段保證

了小區(qū)內(nèi)的安全。山莊內(nèi)的綠化設(shè)施委派專業(yè)公司進(jìn)行常年養(yǎng)護(hù)，綠化始

終保持蔥郁，茂盛；維修工定時(shí)對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行檢查及日常維護(hù)，并能向

業(yè)主提供室內(nèi)有償維修服務(wù)。24小時(shí)專人看管大型地下停車場，免去了業(yè)

主有車難停的煩惱。小區(qū)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，居民的滿意，讓我們公司更有信心，

更有能力來迎接更多的挑戰(zhàn)。

公司擁有高資質(zhì)的優(yōu)秀工程師和經(jīng)驗(yàn)豐富的技師，以中青年科技骨干

為主體的機(jī)械、微電子計(jì)算機(jī)控制、工程技術(shù)開發(fā)等專業(yè)所構(gòu)成的科技開

發(fā)基礎(chǔ)力量，加之高級(jí)管理人員和一支精良的專業(yè)，實(shí)施高科技技術(shù)成果商

品化，產(chǎn)業(yè)化，集人才，信息成果市場四位一體的科工貿(mào)企'【匕公司開發(fā)

高新技術(shù)產(chǎn)品市場，熱忱地實(shí)行網(wǎng)絡(luò)管理，逐步推廣網(wǎng)絡(luò)信息，電子商務(wù)

服務(wù)，以優(yōu)異的服務(wù)樹立誠豐公司的形象。

公司開發(fā)的物業(yè)管理軟件和辦公自動(dòng)化軟件已全部投入市場，得到了

許多用戶的贊同。公司的專業(yè)化服務(wù)不僅僅面向于業(yè)主，也面向于物業(yè)管

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理公司。公司的家政服務(wù)，綠化服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)信息工程，軟件開發(fā)工程等服

務(wù)都已得到客戶的認(rèn)同，我們的榮譽(yù)客戶遍及南京、連云港、上海等地。

公司把IS9001國際質(zhì)量認(rèn)證體系始終貫穿于管理全過程中，以優(yōu)異的服務(wù)維

護(hù)著誠豐形象，徹底保證消費(fèi)者的利益。同時(shí)誠豐還以其蓬勃的發(fā)展勢頭，伴隨行

業(yè)發(fā)展騰飛不斷前進(jìn)。

我們是以“業(yè)主服務(wù)滿意”為宗旨的物業(yè)公司，我們的服務(wù)準(zhǔn)則是：快速、便

利、周到。

誠豐人會(huì)用自己的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量去贏得廣大客戶的信任，使誠豐公司在

商品經(jīng)濟(jì)競爭中占有一席之地。

一直以來，我們恪守“誠信服務(wù)，豐裕社會(huì)”的企業(yè)信條，不斷挑戰(zhàn)，

完美自我，從產(chǎn)品的每一個(gè)部件做起，從每一個(gè)客戶做起，使“誠豐”成

為國內(nèi)外家具市場的某種著名品牌。遍布全國的四十多家全資分支機(jī)構(gòu)營

銷網(wǎng)絡(luò)和“九大服務(wù)承諾”更為誠豐的優(yōu)質(zhì)服務(wù)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。立足

國門，放眼世界。我們滿懷信心與您共發(fā)展。

誠信月艮務(wù)，豐裕社會(huì)

輿誡合作，攜手共迸

第二部分物業(yè)管理的總體設(shè)想

毋庸置疑，物業(yè)管理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保

值增值。物業(yè)管理工作的核心就是要“以人為本”，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、

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文明、安全、舒適的工作辦公環(huán)境。

總體管理設(shè)想

?按照IS09001（2000版）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求，制定適合本物業(yè)實(shí)際情況的質(zhì)

量手冊(cè)、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書。規(guī)范物業(yè)管理具體工作，自接管一年

半內(nèi)，通過IS09001質(zhì)量認(rèn)證，并在提高服務(wù)水平的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步通

過國際環(huán)保IS014000認(rèn)證，使蘇豪時(shí)代廣場成為徐州的綠色環(huán)保高檔

辦公大樓。

?安全管理方面，運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，加強(qiáng)辦公大樓的技術(shù)防范力量，妥善管理好辦公大樓內(nèi)智

能化設(shè)施設(shè)備，如閉路電話、紅外探頭等，結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理，快速調(diào)配，確保安全防范

萬無一失。

?發(fā)揮誠豐物業(yè)公司的科技優(yōu)勢，實(shí)施對(duì)保安、保潔、綠化、機(jī)電維修等方面的專業(yè)化管理。全

方位降低管理成本，力爭為業(yè)主提供物超所值的服務(wù)，使業(yè)主真正受益。

,結(jié)合蘇豪時(shí)代廣場的實(shí)際情況，我們將根據(jù)蘇豪時(shí)代廣場的結(jié)構(gòu)、地理

位置及周邊的配套設(shè)施情況，結(jié)合業(yè)主的意見以及多年來我司開展便民

服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)，為住戶提供方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、高效的便民服務(wù)，以

提高業(yè)主的高品質(zhì)辦公質(zhì)量。

日常管理目標(biāo)

?具有各項(xiàng)管理制度

?具有完整的文件檔案

?應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行科學(xué)管理

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?服務(wù)文明且規(guī)范

?所有員工均經(jīng)過上崗培訓(xùn)

?物業(yè)外觀和各種標(biāo)志完好、整潔

?24小時(shí)維修服務(wù)

?各種設(shè)備保持完好整潔和運(yùn)轉(zhuǎn)正常

?公共設(shè)施清潔完好

?交通秩序良好、暢通

?無火災(zāi)和其他安全蒐患

?管理區(qū)域內(nèi)無各類刑事案件

?物業(yè)服務(wù)無重大投訴

?業(yè)主滿意率達(dá)98%

第三部分物業(yè)管理的前期介入

?前期介入的必要性

規(guī)劃設(shè)計(jì)是從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭，物業(yè)管理應(yīng)積極介入前期物業(yè)規(guī)劃

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設(shè)計(jì)階段，使設(shè)計(jì)功能更完善合理。物業(yè)管理工作開展的好壞與前面物業(yè)

開發(fā)建造工程有著密切的關(guān)系，應(yīng)該早期主動(dòng)介入，并且?guī)椭_發(fā)商重點(diǎn)

把好三道關(guān)：規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、施工監(jiān)理關(guān)、驗(yàn)收關(guān)。

?入駐前的籌備工作

（一）健全屋業(yè)管理公司

I.竣工驗(yàn)收前三個(gè)月，管理處主任到位，房官員2人到位，其他人員國家

工作進(jìn)展需要，采取分步到位的辦法。業(yè)主（住戶）入伙時(shí)，物業(yè)公司各

類人員需全部到位。

2.物業(yè)公司各類人員按以下程序和時(shí)間到位，根據(jù)小區(qū)條件和實(shí)際情況進(jìn)

行調(diào)整。

（1）入伙前三個(gè)月，任命管理處主任、房管員2人、出納1人、投入入住

前的各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。

（2）竣工驗(yàn)收前兩個(gè)月，大廈消防中心值班人員3人（機(jī)電工1人、給排

水1人、電梯1人）進(jìn)入現(xiàn)場，與建筑單位工程部人員一起，參與機(jī)電設(shè)

備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握大廈、的基本情況和操作規(guī)程。

（3）竣工前一個(gè)月，電工2人、給排水1人進(jìn)駐現(xiàn)場，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公

共配套設(shè)施和設(shè)備等，參加竣工驗(yàn)收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題

的整改工作。

（4）竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，部分保安員到位，上崗培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)所接受的

物業(yè)的保衛(wèi)工作。

（5）入伙前兩個(gè)月，管理層人員到位，公司或管理處開始掛牌辦公。

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（6）入伙前兩個(gè)月,炊事員到位，食堂開餐。

(7)入伙前一個(gè)月,衛(wèi)生員到位，開始對(duì)社區(qū)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清

潔。

(8)入伙前一個(gè)月,全部保安人員培齊上崗。

(9)入伙前一個(gè)月,維修班組成立，人員培齊到位。

?入伙工作方案

1.管理機(jī)制結(jié)構(gòu)表

南京大成世家物業(yè)管理有限公司

亦豪時(shí)代廣場物業(yè)管理處

客

安

環(huán)

社

辦

商

工

戶

區(qū)

保

境

公

業(yè)

服

文

程

務(wù)

化

部

部

部

部

部

室

海

2.物業(yè)人員配備情況

崗位人數(shù)職責(zé)要求

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大專以上，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能

主任1人負(fù)責(zé)管理處的全面工作

力和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)

來電來訪，接待及投訴

的處理配合主任對(duì)保30歲以下，熟悉電腦操作，溝通

管理員4人

安、保潔、維修、工作能力強(qiáng)

的監(jiān)督

區(qū)域內(nèi)公共秩序的安

38人30歲以下，初中以上文化，責(zé)任

保安全，人員物品出入查驗(yàn)，

含班長1人心強(qiáng)，反應(yīng)靈敏，退伍軍人優(yōu)先

緊急事故的處理

保潔綠區(qū)域內(nèi)的保潔，消殺，

20人初中以上文化，40歲以下，男女

化垃圾垃圾雜草的清運(yùn)，樹木

含班長1人不限，工作認(rèn)真細(xì)致

清運(yùn)的修剪施肥

小區(qū)房屋公共部分，設(shè)男性，40歲以下，初中以上文化，

維修8人備設(shè)施的日常維護(hù)管有兩年以上物業(yè)管理維修經(jīng)驗(yàn)，

理，業(yè)主報(bào)修處理要電工證，電梯維修證

2.根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況和《物業(yè)管理方案》中對(duì)小區(qū)管理的要求及標(biāo)

準(zhǔn)，擬訂在入住后在加強(qiáng)治安、車輛管理和垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意

見或整改措施：

(1)治安方面：加強(qiáng)保安隊(duì)伍安全防范意識(shí)，做到封閉式管理；

(2)車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志，封閉小區(qū)由多個(gè)出口到一進(jìn)一

出或二進(jìn)二出等，設(shè)立自行車棚；

(3)垃圾清運(yùn)：設(shè)立垃圾池、垃圾清運(yùn)站等

(4)樓道燈具：改成節(jié)能燈(如聲光控和觸摸式等)

3.擬訂管理處辦公用房以及員工宿舍的裝修方案。

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4.根據(jù)《物業(yè)管理方案》開辦采購計(jì)劃，擬訂分步購置計(jì)劃。

5.制定入伙流程，

?準(zhǔn)備入伙資料

1.根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況編寫和印刷《住戶手冊(cè)》、《臨時(shí)業(yè)主公約》、

《防火公約》。

《臨時(shí)業(yè)主公約》即業(yè)主入伙之前，開發(fā)商與依照相關(guān)法律法規(guī)取

得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)管理公司簽定《前期物業(yè)管理合同》，由開發(fā)商與物業(yè)

管理公司共同起草并指定的業(yè)主公約稱為《臨時(shí)業(yè)主公約》。待業(yè)主入伙后,

按法定程序成立了業(yè)主委員會(huì)，并重新與物業(yè)管理公司簽定《物業(yè)管理服

務(wù)合同》，經(jīng)過2/3業(yè)主表決同意的業(yè)主公約為《業(yè)主公約》。

2.印刷市政府頒布的《市住宅裝修管理規(guī)定》，并結(jié)合實(shí)際情況編寫

和印刷《住宅（大廈）室內(nèi)裝修管理規(guī)定》、《住宅（大廈）商場裝修管理

規(guī)定》和《臨時(shí)用電管理規(guī)定》。

3.印刷安裝空調(diào)管理規(guī)定（附空調(diào)安裝平面圖）和空調(diào)架的式樣圖。

4.印刷《辦理入住手續(xù)須知》，要求寫明公司辦公地點(diǎn)、業(yè)主應(yīng)帶的

相應(yīng)證件，并簡明扼要的“入伙流程說明圖”等。

5.印刷入伙表格，

?協(xié)調(diào)工作

L與供電局、自來水公司、燃?xì)夤竞袜]局等單位做好協(xié)調(diào)工作，保

證住戶入伙后水、電、氣等正常供應(yīng)。

2.代業(yè)主與電信部門聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號(hào);以方便業(yè)主。

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編號(hào):

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3.與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系，了解孩子轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的相關(guān)手

續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入伙公告。

?通知入伙

通過登報(bào)或寄發(fā)通知書的形式，提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出入伙通知書。

通知包括以下資料：《入伙通知書》、《辦理入伙手續(xù)須知》、《收費(fèi)項(xiàng)目一覽

表》。

?入伙的環(huán)境布置

1.區(qū)內(nèi)環(huán)境

(1)入口處掛橫幅，橫幅寫“歡迎您喬遷蘇豪時(shí)代廣場”等內(nèi)容，

插彩旗，營造熱烈溫馨的氣氛。

(2)插路指牌，由入口到管理處，指路牌應(yīng)標(biāo)明“物業(yè)管理處一”

字樣。

(3)入口處表明辦公地點(diǎn)和時(shí)間。

2.辦公環(huán)境

(1)掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感

覺。

(2)張貼醒目的《辦理入住手續(xù)流程圖》，辦理手續(xù)要求做到“一條

龍服務(wù)”，窗口標(biāo)識(shí)清楚。

(3)管理人員著裝整齊、精神飽滿。

(4)辦公室內(nèi)資料擺放整齊。

?訂立的相關(guān)規(guī)章制度

第15頁共58頁

編號(hào):

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第16頁共58頁

?公眾制度

一、業(yè)主公約

二、精神文明建設(shè)公約

二、治安管理規(guī)定

四、環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定

五、園林綠化管理規(guī)定

六、消防管理規(guī)定

七、停車管理規(guī)定

八、智能化設(shè)施使用管理規(guī)定

九、社區(qū)文化管理規(guī)定

?內(nèi)部崗位責(zé)任制

一、管理處主任崗位職責(zé)

二、物管員崗位職責(zé)

三、工程領(lǐng)班崗位職責(zé)

四、維修人員崗位職責(zé)

五、安保領(lǐng)班崗位職責(zé)

六、安保員崗位職責(zé)

七、保潔領(lǐng)班崗位職責(zé)

八、保潔員崗位職責(zé)

九、綠化工崗位職責(zé)

?人事制度

一、員工守則

第16頁共58頁

編號(hào):

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第”頁共58頁

二、培訓(xùn)制度

三、獎(jiǎng)懲制度

四、考核制度

?操作規(guī)程

一、檔案管理規(guī)定

二、設(shè)備管理制度及操作規(guī)定

三、安全防護(hù)管理制度

四、環(huán)境保潔工作標(biāo)準(zhǔn)

?物業(yè)的接管驗(yàn)收

公共部位的設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收

設(shè)施設(shè)備在進(jìn)入安裝調(diào)試階段，管理處派相關(guān)人員介入，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙、

設(shè)備資料、設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格、參數(shù)進(jìn)行核對(duì)并盡快掌握其性能、特征、

操作規(guī)程，做好試運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問題和異常情況及時(shí)上報(bào)給開發(fā)部門。

按規(guī)定并做好公共部分的道路、綠化、外立面的交接工作，并辦理驗(yàn)收交

接手續(xù)及相關(guān)資料的收集、整理、歸檔工作。

房屋的驗(yàn)收接管

房屋的驗(yàn)收接管是體現(xiàn)物業(yè)管理公司服務(wù)的一個(gè)重要內(nèi)容。物業(yè)公

司站在業(yè)主的角度，根據(jù)相關(guān)房屋驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定開

展房屋接管前的驗(yàn)收工作。

工作程序和主要內(nèi)容：

1):開發(fā)公司書面通知物業(yè)公司接管驗(yàn)收;

第0頁共58頁

編號(hào):

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第18頁共58頁

2）：物業(yè)公司根據(jù)開發(fā)公司的通知成立驗(yàn)收小組；

3）：驗(yàn)收小組根據(jù)開發(fā)公司提供的房屋資料進(jìn)行核對(duì)，具備驗(yàn)收條

件后約定時(shí)間進(jìn)行驗(yàn)收；

4）：驗(yàn)收過程中開發(fā)公司、施工單位應(yīng)派人全程參與驗(yàn)收小組的驗(yàn)

收：

5）：驗(yàn)收小組應(yīng)做好每戶房屋驗(yàn)收記錄；

6）：對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題當(dāng)日處整理，并上報(bào)開發(fā)公司和施工單位，

限期整改復(fù)驗(yàn)；

7）：驗(yàn)收后對(duì)無明顯質(zhì)量問題的房屋，由管理處接收鑰匙并承擔(dān)保

管的責(zé)任。

3：維修程序

業(yè)主房屋在裝修前或裝修期間，保修期內(nèi)報(bào)修的程序：

1）：業(yè)主向管理處報(bào)修，管理處做好相應(yīng)的記錄；

2）：管理處直接向開發(fā)公司報(bào)修，由開發(fā)公司安排施工單位來維修；

3）：開發(fā)公司委托或授權(quán)物業(yè)管理公司直接向施工單位報(bào)修；

①電話通知施工單位24小時(shí)到管理處拿維修單；

②施工單位憑維修單上門維修，維修結(jié)束后，請(qǐng)業(yè)主簽字認(rèn)可，

維修單返還管理處；

③對(duì)2次電話通知（48小時(shí)內(nèi)）不能及時(shí)維修的管理處向開發(fā)公

第18頁共58頁

編號(hào):

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第19頁共58頁

司報(bào)修；

④對(duì)于開發(fā)公司不能維修或沒有明確態(tài)度，管理處通知業(yè)主向相關(guān)部門投

訴；

③對(duì)于質(zhì)量問題或不能確定的問題，管理處將通知開發(fā)公司工程部門

現(xiàn)場回答并確定維修方案。

第19頁共58頁

編號(hào)：

時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第20頁共58頁

第四部分物業(yè)管理及服務(wù)內(nèi)容

為了保證蘇豪時(shí)代廣場的物業(yè)管理水平，充分體現(xiàn)物業(yè)管理“以人為本”的核心理念，我們

堅(jiān)持“業(yè)主的滿意"，就是我們的服務(wù)宗旨，結(jié)合大廈的實(shí)際情況，在大度內(nèi)引進(jìn)上海市物業(yè)管理

的先進(jìn)模式和辦法，并借鑒“維坊人”多年的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)大廈進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)管理。

眾所周知物業(yè)管理是業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)，依據(jù)物業(yè)管理委

托合同，對(duì)大廈的房屋建筑及其設(shè)備、公共設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治

安和環(huán)境面貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理，并向業(yè)主提供綜合性的

有償服務(wù)。

物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系是委托和受托合同關(guān)系，雙方根據(jù)

有關(guān)法律規(guī)定和合同約定，行使權(quán)利和履行義務(wù)，管理公司獨(dú)立開展各項(xiàng)

管理工作和從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，并受政府

主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。

業(yè)主委員會(huì)是代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織，負(fù)責(zé)監(jiān)督管理公司

的物業(yè)管理工作，支持和配合物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營和管理活動(dòng)，使管

理工作能順利進(jìn)行。物業(yè)管理工作中各方的關(guān)系如下圖所示：

合同委托行業(yè)管理

業(yè)主委員會(huì)I-----------?隴I業(yè)管理會(huì)司卜-----------做府職能部門

第20頁共58頁

編號(hào):

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第21頁共58頁

組織控制］監(jiān)督考核

?|物業(yè)耆理處卜

監(jiān)督協(xié)調(diào)-------------------指導(dǎo)監(jiān)督

物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容：

根據(jù)物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合大廈的實(shí)際情況，我們將鳧供的

管理服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容是：

?清潔衛(wèi)生管理：負(fù)責(zé)大廈內(nèi)公共場地的清潔衛(wèi)生及經(jīng)常性的保潔工作，

公共水池的清洗消毒等。

?治安防范管理：采取封閉式保安管理，對(duì)出入大廈的來訪人員和車輛實(shí)

行登記制度，保安人員24小時(shí)值班和巡邏，維持公共秩序，防范治安

事件發(fā)生。

?房屋共用部位、公共設(shè)施、設(shè)備的日常維護(hù)管理」負(fù)責(zé)公共場所供水、

供電等合同設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù)以及公共排水、排污系統(tǒng)等的清疏維護(hù),

保持房屋結(jié)構(gòu)安全、設(shè)施設(shè)備使用功能正常，樓宇外觀整潔良好。組織

和實(shí)施公共設(shè)施、設(shè)備、道路和場地、房屋的共用部位和共用設(shè)備等項(xiàng)

R的更新改造和重大維修，并在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下合理控制維修基金。

,車輛停泊管理.：對(duì)車輛行駛和停泊實(shí)行管理、維護(hù)交通秩序，保持停放

整齊有序。

?綠化日常維護(hù)管理：對(duì)管理范圍內(nèi)的花、木、草地進(jìn)行定期修剪、施肥，

保持綠化物生長良好，美化大廈環(huán)境。

?便民服務(wù)：提供方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、高效的便民服務(wù)是我公司提高業(yè)主

第21頁共58頁

編號(hào):

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第22頁共58頁

生活質(zhì)量的重要手段。我們將根據(jù)大廈的結(jié)構(gòu)、地理位置及周邊的配套

設(shè)施情況、業(yè)主的意見，結(jié)合多年以來開展便民服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)，提供

豐富的便民服務(wù)項(xiàng)目，優(yōu)良的便民服務(wù)質(zhì)量。

上述物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目屬常規(guī)性公共服務(wù)項(xiàng)目，根據(jù)業(yè)主的不同需

求，可開展專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)為業(yè)主提供方便。

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編號(hào)：

時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第23頁共58頁

第五部分物資裝備計(jì)劃

為保證蘇豪時(shí)代廣場的物業(yè)管理質(zhì)量，我公司擬投入足以保障我公司

管理水準(zhǔn)的人力、財(cái)力、物力。我公司擬配置相關(guān)設(shè)施設(shè)備，用于小區(qū)的

物業(yè)管理，具體清單如下：

序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量單價(jià)（元）金額（元）

辦公桌椅8（套）4003200

電腦4（臺(tái)）600024000

復(fù)印機(jī)1（臺(tái)）95009500

辦資料、檔案櫥8（個(gè)）5004000

傳真機(jī)1（臺(tái)）25002500

電話5（部）4002000

1公

空調(diào)器2（臺(tái)）30006000

驗(yàn)鈔機(jī)1（臺(tái)）40004000

類

保險(xiǎn)箱1（只）15001500

管理人員服裝11（套）130014300

寬行針式打印機(jī)1（臺(tái)）30003000

數(shù)碼相機(jī)1（部）50005000

檔案盒1（批）500500

2食電冰箱1（臺(tái)）25002500

第23頁共58頁

編號(hào):

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第24頁共58頁

消毒柜1（臺(tái)）800800

堂灶具1（套）32003200

電熱開水器1（套）17001700

抽油煙機(jī)1（套）15001500

類

桌椅20（套）2004000

餐具70（套）302100

對(duì)講機(jī)10（套）150015000

強(qiáng)力探照燈5（只）2001000

服裝37（套）100037000

保高低床18（張）2504500

臥具31（套）2006200

3警棍10（根）30300

安

更衣櫥7（個(gè)）5003500

洗衣機(jī)1（臺(tái)）20002000

類熱水器1（臺(tái)）25002500

電開水壺1（只）17001700

滅火器20（只）2004000

管道疏通機(jī)2（臺(tái)）150()3000

污水潛水泵2（臺(tái)）5001000

維

電錘2（臺(tái)）15003000

手槍機(jī)1（只）300300

4A

修2.5米關(guān)節(jié)人字梯1（張）500500

1.2米人字梯1（張）200200

40米移動(dòng)插座1（個(gè)）300300

類

電焊機(jī)1（臺(tái)）10001000

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編號(hào):

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第25頁共58頁

切割機(jī)1（臺(tái)）500500

磨光機(jī)1（臺(tái)）350350

維修工具3（套）4001200

水工工具1（套）500500

瓦工工具1（套）300300

工作服4（套）5002000

保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)車3（輛）10003000

小區(qū)保潔車5（輛）5002500

5潔

保潔工作服19（套）2003800

類

保潔工具19（套）1001900

草坪修剪機(jī)1（臺(tái)）42004200

綠綠籬修剪機(jī)1（臺(tái)）45004500

澆水橡膠管2002.00400

6化

小推車1（輛）400400

類

電動(dòng)噴霧器1（臺(tái)）500500

工作服3（套）160480

總合計(jì)208830

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編號(hào):

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第六部分管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員培訓(xùn)

管理機(jī)構(gòu)設(shè)置

針對(duì)大廈的實(shí)際情況，我公司實(shí)行“專業(yè)化、一體化、規(guī)范化”的物

業(yè)管理服務(wù)，并設(shè)立管理處為物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)在公司授權(quán)下履行“物

業(yè)管理合同”中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，全面負(fù)責(zé)大廈的日常物業(yè)管理

工作，組織實(shí)施各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)，監(jiān)督、控制管理服務(wù)質(zhì)量，管理處在

經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算。

管理人員的配備和各崗位主要職責(zé)

方便、優(yōu)美、安全的物業(yè)管理目標(biāo)，必須建立合理、有效的內(nèi)部機(jī)構(gòu)，

配備一支訓(xùn)練有素的物業(yè)管理員工隊(duì)伍。為此，我們?cè)谌藛T配備上堅(jiān)持“精

干、高效、敬業(yè)和合理”的用人原則，要求管理人員必須是“一專多能”,

在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)

用行之有效的激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的積極性，嚴(yán)格考核關(guān)，并保

持一定的淘汰率，確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

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編號(hào):

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第27頁共58頁

管理處組織結(jié)構(gòu)及人員配備圖

?人員配備要求：

管理處經(jīng)理一一大專以上文化程度，五年以上物'業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)

事業(yè)心和責(zé)任感，并有較強(qiáng)的組織溝通、協(xié)調(diào)能力，有上進(jìn)心，

有清晰的工作思路及目標(biāo)管理方法，工作扎實(shí)穩(wěn)健。

管理員一一大專以上文化程度，一年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)日

常管理的規(guī)范和特點(diǎn)，具備獨(dú)立處理突發(fā)事件的能力，敬業(yè)愛

崗，工作責(zé)任心強(qiáng)。

維修工一一高中以上學(xué)歷，具備二年以上專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，擁有水、電工專

業(yè)技術(shù)上崗證和等級(jí)證書，能吃苦耐勞，24小時(shí)準(zhǔn)備為業(yè)主服

務(wù)，相貌端正，品行正派。

保安員一一40歲以下，1.70M以上，高中以上學(xué)歷，相貌端正，身體健康，

品行端正，責(zé)任心強(qiáng)，現(xiàn)役退伍軍人優(yōu)先。

保潔員一一40歲以下，初中以上學(xué)歷，相貌端正，細(xì)致認(rèn)真，能吃苦耐勞，

第27頁共58頁

編號(hào)：

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第28頁共58頁

為人正派。

綠化工一一45歲以下，高中以上學(xué)歷，有綠化種植的豐富經(jīng)驗(yàn)，工作態(tài)度

端正。

?主要崗位職責(zé)

管理處經(jīng)理職責(zé)

1）定期向公司報(bào)告管理處情況，提交公司有關(guān)大廈的計(jì)劃、建議。認(rèn)真完

成公司交付的各項(xiàng)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目標(biāo)。

2）制定管理處管理目標(biāo)，制定和審批規(guī)章制度和操作規(guī)程，制定全體員工

的職責(zé)，并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。制定各項(xiàng)支出標(biāo)準(zhǔn)，保證經(jīng)營管理工作的正常

進(jìn)行。

3）配合公司職能部門建立、健全管理處的組織架構(gòu)。使之合理化、精簡化、

效率化。

4）主持管理處工作例會(huì)，聽取工作報(bào)告，布置工作任務(wù)，解決實(shí)際問題,

改進(jìn)管理方法，促進(jìn)工作發(fā)展。

5）指導(dǎo)下屬各部門工作，樹立正氣，堅(jiān)決打擊歪風(fēng)邪氣，保障管理工作順

利進(jìn)行。經(jīng)常巡視管理區(qū)內(nèi)外各場所及管理處各方面工作情況，檢查服務(wù)

質(zhì)量，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，積極解決問題。

5）督促下屬管理人員的日常工作，檢查各項(xiàng)工作的落實(shí)完成情況，并正確

評(píng)價(jià)、培訓(xùn)管理人員，做好人員的考核工作。

6）與社會(huì)各有關(guān)單位保持良好的公共關(guān)系，與管理區(qū)內(nèi)各單位保持友好的

口奉鄰關(guān)系，樹立良好形象，代表管理處處理對(duì)外關(guān)系及接待來訪群眾、團(tuán)

第28頁共58頁

編號(hào):

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第29頁共58頁

體、單位等。

7）嚴(yán)格執(zhí)行公司下達(dá)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，閱讀和分析總公司下發(fā)的各類財(cái)務(wù)

報(bào)告，組織審核各種款項(xiàng)收支交繳，于每年十二月份提請(qǐng)公司財(cái)務(wù)于次年

一月三十一日前做好財(cái)務(wù)核算和新年度財(cái)務(wù)預(yù)算及新的收費(fèi)方案，準(zhǔn)備遞

交業(yè)主委員會(huì)審核通過。

8）以身作則，關(guān)心員工，獎(jiǎng)罰分明，提高自身素質(zhì)和修養(yǎng)，使管理處具有

高度凝聚力，最大限度地發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體員工的工作熱情和責(zé)任感。

人員培訓(xùn)

企業(yè)的競爭是人才的競爭。而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否能否最大

限度地開發(fā)人力資源。要實(shí)現(xiàn)管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培

訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。重點(diǎn)開展電腦培訓(xùn)、外語

培訓(xùn)和物業(yè)管理培訓(xùn)，提高員工的綜合素質(zhì)。

?培訓(xùn)方針

“全員培訓(xùn)，全過程培訓(xùn)”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落到實(shí)處。

?培訓(xùn)目標(biāo)

培養(yǎng)一支敬、也愛崗、業(yè)務(wù)精湛、良好服務(wù)意識(shí)的物業(yè)管理人才隊(duì)伍，

培養(yǎng)若干名物業(yè)管理行業(yè)合格的管理處主任和員工，為的管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

提供可靠保證。

?培訓(xùn)方式

自辦班、外派培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)、崗位練兵、以考代訓(xùn)、鼓勵(lì)自學(xué)。

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編號(hào):

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第30頁共58頁

?培訓(xùn)要求

管理人員持證上崗率100%,特殊工工作人員持證上崗率100%,其他員

工達(dá)到崗位技術(shù)精通。每次培訓(xùn)均有記錄，并歸檔保存。

?培訓(xùn)考評(píng)

沒有考核的培訓(xùn)必將是事倍功半，培訓(xùn)結(jié)束后必須進(jìn)行現(xiàn)場或訓(xùn)后考

核，考核分為實(shí)際操作與書面考核二種形式，考核成績要建立培訓(xùn)記錄檔

案。作為員工量化考核的依據(jù)。

?培訓(xùn)計(jì)劃

1、接管前人員培訓(xùn)

培訓(xùn)內(nèi)容及計(jì)劃安排表如下:

內(nèi)容主講人/機(jī)對(duì)象日期

構(gòu)

物業(yè)管理的前期介入行政部行政部中標(biāo)后立即執(zhí)行

接管總動(dòng)員，企業(yè)發(fā)展概行政部全體員工

況、組織架構(gòu)經(jīng)營方針、

質(zhì)量方針

蘇豪時(shí)代廣場概況、管理行政部全體員工

模式及管理目標(biāo)

管理規(guī)章制度、崗位責(zé)任管理處經(jīng)理全體員工接

制管

便民服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序管理處經(jīng)理工程部刖

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公共設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)管理處經(jīng)理工程部

及作業(yè)程序個(gè)

治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)管理處經(jīng)理保安部月

程序完

清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序管理處經(jīng)理保潔、綠化成

部

物業(yè)管理基本知識(shí)管理處經(jīng)理全體員工

服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德、言公司職能部全體員工

行規(guī)范、公眾形象、儀容n

儀表教育。

保安軍體訓(xùn)練保安班長保安部

保潔員技能培訓(xùn)管理經(jīng)理保潔、綠化

部

2、日常管理人員培訓(xùn)（略）

3、新進(jìn)員工崗前培訓(xùn)

A、企業(yè)發(fā)展概況，組織架構(gòu)、經(jīng)營方針、質(zhì)量方針介紹。

B、蘇豪時(shí)代廣場概況，管理模式及管理目標(biāo)介紹。

C、管理規(guī)章制度，崗位責(zé)任制介紹。

D、崗位基本技能、工作標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序講授。

E、質(zhì)量意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、員工行為規(guī)范、職業(yè)道德規(guī)范講授。

4、在崗人員培訓(xùn)，每月每人兩次以上。內(nèi)容有：員工素質(zhì)、質(zhì)量服務(wù)意識(shí)、

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編號(hào)：

時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第32頁共58頁

儀容儀表、公眾形象、員工行為規(guī)范、規(guī)范服務(wù)用語、職業(yè)道德規(guī)范、各

崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、技能技巧、各崗位責(zé)任制、法律知識(shí)、

消防知識(shí)、溝通技巧、急救常識(shí)等。

第七部分物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)預(yù)算

〈1＞、人工費(fèi)：

①、管理處主任（1人）：4576元/月，計(jì)：4500元/月；

②、管理處副主任（1個(gè)）：3000元/人/月，計(jì)：3000元/月；

③、管理員（4人）（資料、檔案、接待、空房鑰匙管理、裝修、社區(qū)

文化等）：2300元/人/月，計(jì)：9200元/月；

④.各部門主管（4人）：2300元/人/月，計(jì)：9200元/月；

⑤、保安員（38人）：1300元/人/月，計(jì)：49400元/月；

⑥、保潔員（20人）：919元/人/月，計(jì)：18380元/月；

⑦、財(cái)務(wù)人員（3人）1800元/人/月，計(jì)：5400元/月；

⑧、維修工（8人）1500元/人/月，計(jì)：12000元/月；

⑨、綠化工人（4人）900元/人/月，計(jì)：3600元/月；

⑩、車管員（4人）800元/人/月，計(jì)：3200元/月；

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編號(hào):

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第33頁共58頁

共計(jì)：87人

①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨=117880元/月

月人工費(fèi)+福利+生活補(bǔ)貼合計(jì)：117880+117880X32%+

87X300=184101.6元

<2>治安聯(lián)防費(fèi)：3000元/月

<3>清潔管理費(fèi)+耗材：9200+2000=11200元/月

<4>綠化管理費(fèi)：綠化面積約17663nI?。3000元/月

<5>辦公費(fèi)（通信、辦公用水、電、文具用品，電腦、復(fù)印耗材等），

5200元/月

<6>社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)：2000元/月

<7>固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：7176元/月

<8>保安保險(xiǎn)費(fèi)：7600元/月

<9>電梯年檢維保費(fèi)及設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)：45000元/月

<10>空調(diào)設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)：5500元/月

上述基本支出總額：

<1>+<2>+<3>+<4>+<5>+<6>+<7>+<8>+<9>+<10>=273777.6元/月

〈11>不可預(yù)見費(fèi)：273777.6X2%=5475.5元/月

<12>利潤（成本的8%）：279253.1X8%=22340?2元/月

<13>稅金（收入的5.596）：元X5.5%=16587.6元/月

總支出：為前十三項(xiàng)之和：318180.9元/月

物業(yè)類型面積物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元"2?月）備注

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住宅區(qū)240031.2公共水電分?jǐn)傎M(fèi)約0.20元八『

商業(yè)區(qū)317979.0空調(diào)、電梯能源分?jǐn)偭碛?jì)

由此，我們擬定蘇豪時(shí)代廣場物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為：

測算說明：根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)和徐州本地的物業(yè)消費(fèi)水平，確定住宅區(qū)物業(yè)管理服

務(wù)費(fèi)為1.2元?月，公共水電能耗費(fèi)為0.20/M2?月；則商業(yè)區(qū)物業(yè)管

理服務(wù)費(fèi)為9.0元/卜『?月；

第八部分管理規(guī)章制度的建立與實(shí)施

管理規(guī)章制度

掰室：力彳亍葡J鹿住、柳克即七

管理.來E5科學(xué)V—、仔王里貴住、

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格技驚工SO9OO1（2000版