商品住宅使用管理手冊(cè)及注意事項(xiàng)匯編第一章總則1.1編制目的為規(guī)范商品住宅使用與管理行為，保障業(yè)主及使用人的合法權(quán)益，維護(hù)小區(qū)公共秩序、房屋安全及居住環(huán)境，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及管理規(guī)約，制定本手冊(cè)。1.2依據(jù)法規(guī)本手冊(cè)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《消防法》等法律法規(guī)及小區(qū)《管理規(guī)約》制定。1.3適用范圍本手冊(cè)適用于[小區(qū)名稱]內(nèi)所有商品住宅的業(yè)主、使用人（含承租人、借用人等）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)單位。1.4基本原則1.合法合規(guī)：遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約及本手冊(cè)規(guī)定；2.合理使用：按房屋設(shè)計(jì)用途使用，不損害房屋結(jié)構(gòu)及公共利益；3.維護(hù)公共利益：愛(ài)護(hù)公共設(shè)施與公共區(qū)域，不侵犯其他業(yè)主權(quán)益；4.責(zé)任共擔(dān)：業(yè)主、使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第二章交付與驗(yàn)收管理2.1交付條件開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交付房屋時(shí)，必須提供以下法定文件（缺一不可）：《竣工驗(yàn)收備案表》（房屋交付的法定要件）；《房屋實(shí)測(cè)面積報(bào)告》（用于核對(duì)房屋面積，多退少補(bǔ)）；《住宅質(zhì)量保證書(shū)》（明確質(zhì)量保修期限與范圍，如地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)保修50年，屋面防水保修5年，墻面/地面保修2年）；《住宅使用說(shuō)明書(shū)》（說(shuō)明房屋使用方法與禁止行為，如不得拆除承重墻）。2.2驗(yàn)收流程1.收到通知：開(kāi)發(fā)商提前10日書(shū)面通知業(yè)主交付時(shí)間；2.現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)：業(yè)主攜帶身份證、購(gòu)房合同，由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)陪同查驗(yàn)房屋及公共部位（如墻面、地面、門(mén)窗、水電、電梯、樓梯間等）；3.提出異議：若發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題（如墻面裂縫、地面空鼓、門(mén)窗損壞），需書(shū)面通知開(kāi)發(fā)商整改，整改期間不得要求收房；4.簽署文件：整改合格后，簽署《房屋驗(yàn)收確認(rèn)書(shū)》；5.領(lǐng)取資料：領(lǐng)取房屋鑰匙、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》《戶型圖》《管線圖》等。2.3注意事項(xiàng)不得遺漏公共部位查驗(yàn)（如電梯運(yùn)行狀況、樓梯間照明、小區(qū)綠化及公共設(shè)施）；保留所有驗(yàn)收記錄（如《房屋驗(yàn)收確認(rèn)書(shū)》《整改通知》），作為后續(xù)糾紛的證據(jù)；拒絕簽署空白驗(yàn)收文件（避免開(kāi)發(fā)商事后填寫(xiě)不利于業(yè)主的內(nèi)容）。第三章日常使用管理3.1房屋用途限制商品住宅設(shè)計(jì)用途為居住，業(yè)主不得擅自改變用途（如改為商業(yè)用房、辦公用房）。確需改變的，需經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意，并辦理工商、城管等部門(mén)審批手續(xù)。3.2裝修管理3.2.1裝修申報(bào)業(yè)主裝修前需向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交以下材料，辦理《裝修許可證》：裝修方案（含圖紙、施工計(jì)劃）；施工單位資質(zhì)證明（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、施工許可證）；業(yè)主身份證、購(gòu)房合同復(fù)印件。3.2.2禁止行為1.破壞房屋結(jié)構(gòu)：不得拆除承重墻（墻體厚度≥24cm或含鋼筋）、剪力墻，不得在承重墻上開(kāi)洞；2.改變房屋外觀：不得安裝超出墻面的防盜網(wǎng)、改變窗戶形狀或尺寸、在墻面張貼廣告；3.擅自拆改管線：不得拆改燃?xì)夤艿溃ㄈ缫苿?dòng)燃?xì)獗恚?、水電管線（如改變水管走向）；4.使用易燃材料：不得用木板做吊頂、易燃壁紙或化纖地毯；5.影響鄰里生活：不得在非施工時(shí)間（早8點(diǎn)前、晚6點(diǎn)后及節(jié)假日）施工，不得將裝修垃圾堆放在樓道或公共區(qū)域。3.2.3注意事項(xiàng)裝修前需與鄰里溝通，告知施工時(shí)間；監(jiān)督施工單位，避免其違反禁止行為；裝修后需驗(yàn)收（如檢查墻面裂縫、地面空鼓、水電通斷）。3.3公共區(qū)域使用規(guī)范1.樓道及樓梯間：不得堆放雜物（自行車、紙箱等）、張貼廣告，不得損壞樓梯扶手、照明燈具；2.公共綠地：不得私占（種蔬菜、養(yǎng)寵物）、損壞綠化植物；3.停車位：不得停放在他人車位、消防通道或道路上，不得損壞停車位設(shè)施（如擋車器）；4.電梯：不得超載、攜帶易燃物品、在電梯內(nèi)吸煙或蹦跳；5.公共設(shè)施：不得損壞健身器材、兒童游樂(lè)設(shè)施、路燈等。第四章維護(hù)與維修管理4.1專有部分維護(hù)責(zé)任專有部分（臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間等業(yè)主單獨(dú)所有區(qū)域）由業(yè)主自行維護(hù)，費(fèi)用自理。需定期檢查以下內(nèi)容：墻面：是否有裂縫、空鼓；地面：是否有下沉、空鼓；門(mén)窗：是否有損壞、變形；水電管線：是否有老化、漏水/漏電；防水：是否有漏水（如衛(wèi)生間地面漏水至樓下）。4.2公共部分維護(hù)責(zé)任公共部分（樓梯、電梯、墻面、屋頂、公共設(shè)施等業(yè)主共有區(qū)域）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)，費(fèi)用從專項(xiàng)維修資金或公共收益（如廣告收入、停車位租金）中支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需定期檢查：電梯：每月1次（檢查運(yùn)行狀況、零件損耗）；消防設(shè)施：每月1次（檢查滅火器壓力、消防栓水帶）；公共設(shè)施：每季度1次（檢查健身器材、路燈）；水電管線：每年1次（檢查水管腐蝕、電線老化）。4.3維修流程公共部分維修流程1.業(yè)主報(bào)修：發(fā)現(xiàn)公共部分損壞（如電梯故障、路燈不亮），向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交書(shū)面或口頭報(bào)修；2.核實(shí)情況：物業(yè)服務(wù)企業(yè)24小時(shí)內(nèi)派人現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)；3.制定方案：根據(jù)損壞情況制定維修方案（如電梯更換零件、路燈更換燈泡）；4.實(shí)施維修：安排專業(yè)人員維修（如電梯廠家、電工）；5.驗(yàn)收結(jié)算：維修完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)驗(yàn)收合格，費(fèi)用從專項(xiàng)維修資金或公共收益中支付。專有部分維修流程業(yè)主自行聯(lián)系施工單位維修（如裝修公司、水電工），費(fèi)用自理。維修時(shí)不得影響公共部分或其他業(yè)主權(quán)益（如拆改水管不得導(dǎo)致樓下漏水）。4.4注意事項(xiàng)專項(xiàng)維修資金使用需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意（如超過(guò)三分之二業(yè)主簽字）；公共收益需公示（如每季度公布廣告收入、停車位租金及使用情況）；業(yè)主維修專有部分時(shí)，需提前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，避免破壞公共管線。第五章安全管理5.1人身安全保障小區(qū)實(shí)行封閉管理，外來(lái)人員需登記身份；電梯內(nèi)安裝監(jiān)控，樓梯間保持照明充足；兒童玩耍時(shí)需有成人陪同，避免爬陽(yáng)臺(tái)、玩電梯。5.2財(cái)產(chǎn)安全防范家中安裝防盜門(mén)窗，不放大量現(xiàn)金及貴重物品；出門(mén)鎖好門(mén)窗，車輛停在指定停車位并鎖好；不輕易給陌生人開(kāi)門(mén)，警惕詐騙（如冒充物業(yè)、快遞人員）。5.3消防安全管理不得占用消防通道（如停電動(dòng)車、堆雜物）；不得在樓道內(nèi)給電動(dòng)車充電（易引發(fā)火災(zāi)）；家中備干粉滅火器（放在廚房、客廳），掌握使用方法（拔保險(xiǎn)銷、對(duì)準(zhǔn)火焰根部、按下壓把）；物業(yè)服務(wù)企業(yè)需每月檢查消防設(shè)施，確保完好有效。5.4特種設(shè)備安全電梯安全正確使用電梯：不超載、不扒門(mén)、不蹦跳；遇到故障：按緊急呼叫按鈕聯(lián)系物業(yè)或電梯公司，不得強(qiáng)行扒門(mén)或跳電梯。燃?xì)獍踩褂萌細(xì)鈺r(shí)打開(kāi)窗戶通風(fēng)，不得離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)；使用后關(guān)閉燃?xì)忾y門(mén)；遇到泄漏：立即關(guān)閉閥門(mén)、開(kāi)窗通風(fēng)，不得使用明火或電器，離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)并撥打燃?xì)夤倦娫?。第六章法律?zé)任6.1業(yè)主及使用人責(zé)任擅自改變住宅用途：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可制止，或向城管部門(mén)報(bào)告，城管部門(mén)可責(zé)令整改并罰款；違法搭建：城管部門(mén)可責(zé)令拆除并罰款；損壞公共部分：需承擔(dān)賠償責(zé)任（如賠償電梯維修費(fèi)用）；使用人違規(guī)：業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任（如承租人損壞公共設(shè)施，業(yè)主需賠償）。6.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任未履行維護(hù)義務(wù)：導(dǎo)致公共部分損壞或業(yè)主損失，需承擔(dān)賠償責(zé)任（如未檢查電梯導(dǎo)致故障，需賠償業(yè)主醫(yī)療費(fèi)）；未履行安全管理義務(wù)：導(dǎo)致業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損失，需承擔(dān)賠償責(zé)任（如未關(guān)閉小區(qū)入口導(dǎo)致盜竊，需賠償業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失）。6.3第三方責(zé)任施工單位違規(guī)：如裝修時(shí)拆除承重墻，需承擔(dān)賠償責(zé)任；燃?xì)夤疚淳S護(hù)：如燃?xì)夤艿佬孤┮l(fā)爆炸，需承擔(dān)賠償責(zé)任。第七章附則7.1生效時(shí)間本手冊(cè)自[生效日期]起