養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告一、調(diào)研背景與目的（一）背景隨著我國人口老齡化進(jìn)程加速，養(yǎng)老需求呈現(xiàn)“總量增長、結(jié)構(gòu)分化、品質(zhì)升級”的特征。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2024年數(shù)據(jù)，60歲及以上人口占比達(dá)19.8%，65歲及以上人口占比14.9%，已進(jìn)入“深度老齡化”階段。同時(shí)，家庭結(jié)構(gòu)小型化（戶均人口降至2.62人）、空巢老人比例上升（農(nóng)村空巢率超50%，城市超40%），傳統(tǒng)居家養(yǎng)老模式難以滿足多元化需求，養(yǎng)老地產(chǎn)作為“居住+服務(wù)”的綜合解決方案，成為應(yīng)對老齡化的重要抓手。在此背景下，政策層面持續(xù)加碼：《“十四五”養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》明確提出“擴(kuò)大普惠性養(yǎng)老服務(wù)供給，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)”；2023年《關(guān)于推動養(yǎng)老地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》要求“支持醫(yī)養(yǎng)結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)，鼓勵(lì)社會資本參與”。市場層面，房企、險(xiǎn)資、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等主體加速布局，養(yǎng)老地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要方向。（二）調(diào)研目的1.系統(tǒng)梳理我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境與社會環(huán)境，明確市場發(fā)展的底層邏輯；2.深入分析需求側(cè)特征（如年齡、健康狀況、支付能力、服務(wù)需求），識別不同群體的核心訴求；3.全面評估供給側(cè)現(xiàn)狀（如項(xiàng)目類型、分布、運(yùn)營模式、存在問題），揭示市場供給與需求的匹配度；4.通過典型案例研究，總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)，為企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營提供參考；5.識別市場風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)，提出針對性的應(yīng)對策略，為政府政策制定與企業(yè)決策提供依據(jù)。二、調(diào)研方法本次調(diào)研采用“定量+定性”結(jié)合的方法，確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性與結(jié)論的可靠性：（一）文獻(xiàn)研究收集并分析國家統(tǒng)計(jì)局、民政部、衛(wèi)健委等部門發(fā)布的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、養(yǎng)老政策文件；參考《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》《養(yǎng)老地產(chǎn)藍(lán)皮書》等行業(yè)報(bào)告；梳理國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)典型案例的相關(guān)資料。（二）實(shí)地調(diào)研選取北京、上海、杭州、成都4個(gè)城市，實(shí)地考察12個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目（包括CCRC社區(qū)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)、社區(qū)嵌入型養(yǎng)老服務(wù)中心），了解項(xiàng)目定位、運(yùn)營模式、服務(wù)內(nèi)容及客戶反饋。（三）問卷調(diào)查設(shè)計(jì)《養(yǎng)老需求與養(yǎng)老地產(chǎn)認(rèn)知問卷》，通過線上（微信、問卷星）與線下（社區(qū)、醫(yī)院）結(jié)合的方式發(fā)放，共回收有效問卷1862份。樣本覆蓋60歲及以上老人（占62%）、40-59歲子女（占35%）、養(yǎng)老行業(yè)從業(yè)者（占3%）。（四）深度訪談對15位行業(yè)專家（包括養(yǎng)老政策研究者、房企養(yǎng)老業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人、醫(yī)療資源整合專家）、20位老人及子女進(jìn)行深度訪談，挖掘問卷無法覆蓋的隱性需求與行業(yè)痛點(diǎn)。三、市場環(huán)境分析（一）政策環(huán)境：體系化支持逐步完善我國養(yǎng)老地產(chǎn)政策經(jīng)歷了“探索起步（____年）—規(guī)范發(fā)展（____年）—高質(zhì)量發(fā)展（2021年至今）”三個(gè)階段。當(dāng)前政策重點(diǎn)圍繞“擴(kuò)大供給、提升質(zhì)量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)”展開：土地政策：2022年《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》明確“將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地納入國土空間規(guī)劃”，支持利用集體建設(shè)用地、閑置廠房等建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；財(cái)政政策：對普惠性養(yǎng)老項(xiàng)目給予稅收減免（如企業(yè)所得稅減半、增值稅免稅）、財(cái)政補(bǔ)貼（如每張床位補(bǔ)貼____元）；醫(yī)養(yǎng)結(jié)合政策：2023年《關(guān)于推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合發(fā)展的指導(dǎo)意見》要求“醫(yī)療機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建立雙向轉(zhuǎn)診機(jī)制”，支持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)醫(yī)務(wù)室、護(hù)理站；金融政策：鼓勵(lì)險(xiǎn)資、公募REITs參與養(yǎng)老地產(chǎn)投資，2024年首批養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地（如某養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園REITs）。（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境：支付能力與消費(fèi)意愿提升居民可支配收入增長：2023年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)4.9萬元，農(nóng)村居民達(dá)2.1萬元，為養(yǎng)老消費(fèi)提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；養(yǎng)老消費(fèi)支出占比上升：據(jù)《中國養(yǎng)老消費(fèi)報(bào)告》，60歲及以上老人人均養(yǎng)老消費(fèi)支出占比從2018年的15%升至2023年的22%，其中服務(wù)消費(fèi)（如護(hù)理、康復(fù)）占比超40%。（三）社會環(huán)境：需求結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻變化家庭養(yǎng)老功能弱化：戶均人口從2010年的3.10人降至2023年的2.62人，空巢老人比例達(dá)45%（城市），傳統(tǒng)居家養(yǎng)老模式難以滿足失能、半失能老人的護(hù)理需求；養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變：“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念逐漸淡化，越來越多的老人（尤其是低齡老人）接受“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老+社區(qū)服務(wù)”的模式，更注重“品質(zhì)生活”與“精神滿足”；代際需求協(xié)同：子女對老人的養(yǎng)老需求從“吃飽穿暖”轉(zhuǎn)向“專業(yè)護(hù)理、安全保障、精神陪伴”，愿意為優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)支付更高費(fèi)用（問卷顯示，68%的子女表示“愿意為老人選擇專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)”）。四、需求側(cè)分析：多元化與分層化特征（一）年齡維度：不同階段需求差異顯著低齡老人（60-74歲）：占老年人口的60%，身體狀況較好，需求以“休閑娛樂、社交互動、健康管理”為主，偏好“社區(qū)嵌入型養(yǎng)老服務(wù)中心”（如日間照料、老年大學(xué)）；中齡老人（75-84歲）：占25%，開始出現(xiàn)慢性疾病，需求轉(zhuǎn)向“醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)服務(wù)、生活協(xié)助”，傾向“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)”（如帶醫(yī)務(wù)室的養(yǎng)老社區(qū)）；高齡老人（85歲及以上）：占15%，多為失能或半失能狀態(tài)，需求以“長期護(hù)理、臨終關(guān)懷”為主，依賴“專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)”（如nursinghome）。（二）健康維度：失能群體需求剛性據(jù)衛(wèi)健委數(shù)據(jù)，我國失能、半失能老人約4000萬，占老年人口的17%。這類群體的核心需求是“專業(yè)護(hù)理”（如壓瘡護(hù)理、鼻飼管護(hù)理）、“醫(yī)療保障”（如緊急救援、慢性病管理），對“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的需求最為迫切（問卷顯示，82%的失能老人家屬表示“愿意選擇有醫(yī)療資質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)”）。（三）支付能力：分層化需求明顯高收入群體（家庭年收入超50萬元）：占10%，需求以“高端服務(wù)”（如私人醫(yī)生、定制化餐飲、休閑度假）為主，偏好“CCRC社區(qū)”（如泰康之家、恒大養(yǎng)生谷），支付意愿強(qiáng)（月均費(fèi)用超1.5萬元）；中等收入群體（家庭年收入10-50萬元）：占60%，需求以“普惠性專業(yè)服務(wù)”（如基礎(chǔ)護(hù)理、社區(qū)醫(yī)療）為主，傾向“社區(qū)養(yǎng)老照料中心”（月均費(fèi)用____元）；低收入群體（家庭年收入低于10萬元）：占30%，主要依賴“政府補(bǔ)貼的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)”（月均費(fèi)用____元），需求以“基本生活保障”為主。（四）服務(wù)需求：從“生存型”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)型”問卷顯示，老人對養(yǎng)老服務(wù)的需求優(yōu)先級依次為：醫(yī)療護(hù)理（78%）、生活協(xié)助（65%）、健康管理（59%）、社交娛樂（52%）、精神慰藉（46%）。其中，“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”是最受關(guān)注的服務(wù)模式（72%的老人表示“希望養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有配套醫(yī)院”），“社區(qū)嵌入”是最受歡迎的空間模式（68%的老人表示“愿意留在熟悉的社區(qū)養(yǎng)老”）。五、供給側(cè)分析：現(xiàn)狀與問題（一）供給規(guī)模：持續(xù)增長但結(jié)構(gòu)失衡總量：截至2023年底，全國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量達(dá)3.8萬家，床位總數(shù)約820萬張，較2018年增長45%；結(jié)構(gòu)：高端項(xiàng)目：占比約20%，主要為CCRC社區(qū)（如泰康之家、燕達(dá)國際健康城），定位高收入群體，提供“一站式”養(yǎng)老服務(wù)（如醫(yī)療、護(hù)理、娛樂、餐飲）；中端項(xiàng)目：占比約30%，主要為醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)（如醫(yī)院附屬養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心聯(lián)動的養(yǎng)老照料中心），定位中等收入群體，提供“基礎(chǔ)醫(yī)療+護(hù)理”服務(wù)；低端項(xiàng)目：占比約50%，主要為公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（如社會福利院、敬老院），定位低收入群體，提供“基本生活保障”服務(wù)，但存在“服務(wù)質(zhì)量差、設(shè)施陳舊”等問題。（二）運(yùn)營模式：多元化但效率不高自持運(yùn)營：占比約40%，主要為房企或險(xiǎn)資開發(fā)的CCRC項(xiàng)目（如泰康之家），通過長期租賃或會員制獲取收益，優(yōu)勢是“服務(wù)可控”，但前期投入大（單項(xiàng)目投資超10億元）、回報(bào)周期長（約15-20年）；銷售+運(yùn)營：占比約30%，主要為“養(yǎng)老地產(chǎn)+住宅”組合項(xiàng)目（如某房企開發(fā)的“養(yǎng)老社區(qū)+普通住宅”），通過銷售住宅回籠資金，運(yùn)營養(yǎng)老服務(wù)獲取持續(xù)收益，優(yōu)勢是“資金壓力小”，但存在“養(yǎng)老服務(wù)與住宅開發(fā)脫節(jié)”的問題；委托運(yùn)營：占比約30%，主要為政府或國企建設(shè)的普惠性養(yǎng)老項(xiàng)目（如社區(qū)養(yǎng)老照料中心），委托專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)運(yùn)營，優(yōu)勢是“降低政府運(yùn)營成本”，但存在“機(jī)構(gòu)積極性不高、服務(wù)質(zhì)量參差不齊”的問題。（三）存在問題1.供給與需求匹配度低：高端項(xiàng)目過剩（占比20%），而普惠性項(xiàng)目不足（占比50%但服務(wù)質(zhì)量差），中等收入群體“想住的住不起，能住的看不上”；2.醫(yī)養(yǎng)結(jié)合不足：僅35%的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)有醫(yī)務(wù)室，且多數(shù)缺乏專業(yè)醫(yī)療團(tuán)隊(duì)（如醫(yī)生、護(hù)士），無法滿足老人“急病救治、慢性病管理”的需求；3.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化程度低：養(yǎng)老服務(wù)缺乏統(tǒng)一的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（如護(hù)理流程、服務(wù)評價(jià)體系），導(dǎo)致“同價(jià)不同質(zhì)”現(xiàn)象嚴(yán)重；4.人才短缺：養(yǎng)老護(hù)理員數(shù)量不足（每千名老人對應(yīng)護(hù)理員約30名，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家的100名），且專業(yè)水平參差不齊（僅20%的護(hù)理員持有養(yǎng)老護(hù)理員證）。六、典型案例研究（一）案例1：泰康之家（高端CCRC項(xiàng)目）定位：“活力養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、科技賦能”，針對高收入老年群體（家庭年收入超50萬元）；運(yùn)營模式：會員制（入門費(fèi)+月費(fèi)），提供“獨(dú)立生活、協(xié)助生活、記憶照護(hù)、專業(yè)護(hù)理”全周期服務(wù)；優(yōu)勢：醫(yī)養(yǎng)結(jié)合：配套二級醫(yī)院（如泰康仙林鼓樓醫(yī)院），實(shí)現(xiàn)“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)+醫(yī)院”雙向轉(zhuǎn)診；科技賦能：引入“智能監(jiān)測系統(tǒng)”（如wearable設(shè)備），實(shí)時(shí)監(jiān)控老人健康狀況；社交屬性：設(shè)置“老年大學(xué)、興趣社團(tuán)”，滿足老人社交需求；不足：費(fèi)用過高（月費(fèi)超1.5萬元），難以覆蓋中等收入群體；項(xiàng)目選址多為城市郊區(qū)，交通不便。（二）案例2：北京某社區(qū)養(yǎng)老照料中心（普惠性項(xiàng)目）定位：“社區(qū)嵌入、就近養(yǎng)老”，針對中等收入老年群體（家庭年收入10-50萬元）；運(yùn)營模式：政府補(bǔ)貼（每張床位補(bǔ)貼500元/月）+市場化收費(fèi)（月費(fèi)____元），提供“日間照料、上門服務(wù)、短期托養(yǎng)”服務(wù)；優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越：位于社區(qū)內(nèi)部，方便老人與子女聯(lián)系；服務(wù)便捷：提供“助餐、助浴、助醫(yī)”等上門服務(wù)，滿足居家養(yǎng)老需求；價(jià)格親民：月費(fèi)低于市場平均水平（約____元）；不足：設(shè)施簡陋（如沒有電梯、房間面積?。?，醫(yī)療資源不足（僅能提供基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)），服務(wù)人員專業(yè)水平有限。（三）案例3：某醫(yī)院附屬養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合項(xiàng)目）定位：“醫(yī)療優(yōu)先、護(hù)理專業(yè)”，針對失能、半失能老年群體；運(yùn)營模式：與醫(yī)院聯(lián)動（如某三甲醫(yī)院的養(yǎng)老分院），提供“醫(yī)療護(hù)理+生活照料”服務(wù)；優(yōu)勢：醫(yī)療資源充足：醫(yī)生、護(hù)士均來自醫(yī)院，能提供“急診救治、慢性病管理、康復(fù)治療”等專業(yè)服務(wù)；信任度高：依托醫(yī)院品牌，老人及子女對服務(wù)質(zhì)量更放心；不足：生活照料服務(wù)不足（如餐飲、清潔等服務(wù)由醫(yī)院后勤部門負(fù)責(zé)，專業(yè)性不夠），環(huán)境氛圍較壓抑（類似醫(yī)院病房）。七、風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)（一）政策風(fēng)險(xiǎn)土地政策：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目用地多為“醫(yī)衛(wèi)慈善用地”或“集體建設(shè)用地”，若政策調(diào)整（如提高用地出讓金），將增加項(xiàng)目成本；稅收政策：若普惠性養(yǎng)老項(xiàng)目的稅收減免政策到期，將影響企業(yè)的盈利空間；行業(yè)監(jiān)管：若出臺更嚴(yán)格的養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（如護(hù)理員資質(zhì)要求），將增加企業(yè)的運(yùn)營成本。（二）市場風(fēng)險(xiǎn)需求不及預(yù)期：若老年群體的支付能力未達(dá)到預(yù)期（如中等收入群體的養(yǎng)老消費(fèi)意愿下降），將導(dǎo)致項(xiàng)目空置率上升；競爭加?。悍科?、險(xiǎn)資、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等主體紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)，市場競爭將越來越激烈（如2023年新增養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量較2022年增長30%）；替代品競爭：“居家養(yǎng)老服務(wù)”（如上門護(hù)理、社區(qū)日間照料）的發(fā)展，可能分流部分養(yǎng)老地產(chǎn)需求。（三）運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)醫(yī)療資源整合困難：與醫(yī)院合作需解決“利益分配、流程對接”等問題，若合作不暢，將影響醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)的質(zhì)量；人員管理難度大：養(yǎng)老護(hù)理員的流動性高（年流失率約30%），若無法吸引和留住專業(yè)人才，將影響服務(wù)的穩(wěn)定性；信息化建設(shè)滯后：若未引入智能監(jiān)測系統(tǒng)、大數(shù)據(jù)平臺等信息化工具，將無法提高服務(wù)效率（如老人健康數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)監(jiān)控）。（四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)前期投入大：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本（如土地、建筑、裝修）約為普通住宅的1.5-2倍，單項(xiàng)目投資超10億元；回報(bào)周期長：養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)周期約15-20年，遠(yuǎn)長于普通住宅（約5-8年）；資金流動性差：自持運(yùn)營的項(xiàng)目無法通過銷售回籠資金，若資金鏈斷裂，將導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。八、結(jié)論與建議（一）結(jié)論1.市場需求：養(yǎng)老地產(chǎn)需求持續(xù)增長，呈現(xiàn)“多元化、分層化、品質(zhì)化”特征，“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、社區(qū)嵌入、科技賦能”是核心需求；2.供給現(xiàn)狀：供給規(guī)模持續(xù)增長，但結(jié)構(gòu)失衡（高端項(xiàng)目多、普惠性項(xiàng)目少），“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合不足、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化低、人才短缺”是主要問題；3.趨勢判斷：未來養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向是“普惠性、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、社區(qū)嵌入”，“品質(zhì)化服務(wù)、科技化運(yùn)營、品牌化發(fā)展”是企業(yè)的核心競爭力。（二）建議1.企業(yè)層面：精準(zhǔn)定位，提升運(yùn)營能力明確目標(biāo)群體：根據(jù)自身資源（如資金、醫(yī)療資源）選擇定位（如高端CCRC、普惠性社區(qū)養(yǎng)老），避免“盲目跟風(fēng)”；加強(qiáng)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合：與醫(yī)院建立長期合作關(guān)系（如共建醫(yī)務(wù)室、雙向轉(zhuǎn)診機(jī)制），或引入專業(yè)醫(yī)療團(tuán)隊(duì)（如醫(yī)生、護(hù)士），提高醫(yī)療服務(wù)質(zhì)量；優(yōu)化運(yùn)營模式：采用“自持+委托”結(jié)合的運(yùn)營模式（如核心服務(wù)由企業(yè)自持，非核心服務(wù)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)），降低運(yùn)營成本；提升信息化水平：引入“智能監(jiān)測系統(tǒng)、大數(shù)據(jù)平臺”等信息化工具，提高服務(wù)效率（如老人健康數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)監(jiān)控），提升客戶體驗(yàn)。2.政府層面：完善政策支持體系土地政策：優(yōu)先保障養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目用地（如將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地納入國土空間規(guī)劃），降低用地出讓金（如普惠性項(xiàng)目的用地出讓金減免50%）；財(cái)政政策：加大對普惠性養(yǎng)老項(xiàng)目的補(bǔ)貼力度（如每張床位補(bǔ)貼1萬元/年），支持企業(yè)建設(shè)“社區(qū)嵌入型養(yǎng)老服務(wù)中心”；稅收政策：延長普惠性養(yǎng)老