協(xié)同共進：江蘇省城鎮(zhèn)化進程與住房市場關(guān)系探究一、引言1.1研究背景與意義城鎮(zhèn)化作為社會經(jīng)濟發(fā)展的重要標志，深刻改變著人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與生活方式。住房市場則是民生保障與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵領(lǐng)域，與居民生活和經(jīng)濟增長緊密相連。江蘇省作為我國經(jīng)濟強省，城鎮(zhèn)化進程與住房市場發(fā)展備受矚目。深入研究江蘇省城鎮(zhèn)化進程與住房市場的協(xié)同關(guān)系，對推動區(qū)域可持續(xù)發(fā)展和完善相關(guān)理論體系具有重要意義。近年來，江蘇省城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提升。依據(jù)《江蘇省新型城鎮(zhèn)化與城鄉(xiāng)發(fā)展一體化規(guī)劃（2014-2020年）》，截至2019年底，江蘇省城鎮(zhèn)化率穩(wěn)定增長至70.6%，比全國平均水平超出10個百分點，“兩橫兩縱”空間布局已初步成形，“區(qū)域性中心城市—中小城市—小城鎮(zhèn)”的城鎮(zhèn)體系格局得到進一步優(yōu)化?？焖俪擎?zhèn)化帶來人口集聚、產(chǎn)業(yè)升級與基礎(chǔ)設(shè)施完善，深刻影響住房市場的供需結(jié)構(gòu)。大量農(nóng)村人口涌入城市，使得住房需求急劇增長，不僅在數(shù)量上對住房供應(yīng)提出挑戰(zhàn)，在住房品質(zhì)、類型等方面也產(chǎn)生了多樣化需求，如對小戶型、中低價位住房以及配套設(shè)施完善的住宅小區(qū)需求增加。城鎮(zhèn)化進程中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促使商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等不同類型房地產(chǎn)需求發(fā)生變化，推動住房市場多元化發(fā)展。城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，如交通、教育、醫(yī)療等資源的優(yōu)化，提升了住房的附加價值，影響著房價走勢與住房市場的空間布局。與此同時，江蘇省住房市場在城鎮(zhèn)化浪潮下也呈現(xiàn)出復雜態(tài)勢。一方面，住房市場蓬勃發(fā)展，為城鎮(zhèn)化提供物質(zhì)基礎(chǔ)與經(jīng)濟支撐。住房建設(shè)的大規(guī)模推進，改善了居民居住條件，吸引更多人口融入城市，加速城鎮(zhèn)化進程；房地產(chǎn)投資作為重要的固定資產(chǎn)投資，直接拉動經(jīng)濟增長，為城鎮(zhèn)化發(fā)展提供經(jīng)濟支持，其繁榮還帶動建筑、建材、家居等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造大量就業(yè)機會，促進人口集聚與城鎮(zhèn)化水平提升。另一方面，住房市場也面臨諸多問題，如部分城市房價過高，超出居民承受能力，影響城鎮(zhèn)化質(zhì)量與社會穩(wěn)定；住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中低價位、中小戶型住房供應(yīng)不足，無法滿足中低收入群體和新市民的住房需求；房地產(chǎn)市場調(diào)控難度較大，政策的實施效果受到多種因素制約，難以實現(xiàn)住房市場的長期穩(wěn)定與健康發(fā)展。這些問題阻礙城鎮(zhèn)化與住房市場的協(xié)同共進，亟待深入研究并尋求解決之道。從理論層面來看，研究江蘇省城鎮(zhèn)化進程與住房市場協(xié)同關(guān)系，有助于豐富和完善城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場相關(guān)理論。目前，國內(nèi)外雖對城鎮(zhèn)化與住房市場關(guān)系有一定研究，但針對特定省份的深入分析相對不足，尤其是在協(xié)同關(guān)系的量化研究和區(qū)域特色分析方面存在欠缺。通過對江蘇省的實證研究，能夠深入剖析兩者相互作用的內(nèi)在機制，揭示區(qū)域發(fā)展規(guī)律，為理論研究提供新的視角與實證依據(jù)，推動相關(guān)理論的發(fā)展與創(chuàng)新。在實踐方面，這一研究成果對政府制定科學合理的政策具有重要指導意義。政府可依據(jù)研究結(jié)論，制定精準的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略與住房市場調(diào)控政策，促進兩者協(xié)調(diào)發(fā)展。例如，在住房政策上，根據(jù)城鎮(zhèn)化進程中不同階段、不同群體的住房需求，制定差異化的住房保障政策和房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，加大保障性住房供給，穩(wěn)定房價，滿足居民合理住房需求；在城鎮(zhèn)化規(guī)劃中，充分考慮住房市場的承載能力和發(fā)展需求，優(yōu)化城市空間布局，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城市綜合承載能力，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化與住房市場的良性互動，推動區(qū)域經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，提升居民生活質(zhì)量與幸福感。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀國外城鎮(zhèn)化起步較早，對城鎮(zhèn)化與住房市場關(guān)系的研究成果豐碩。在理論研究方面，如Muth（1960）提出的住房需求理論，從微觀角度分析消費者的住房選擇行為，認為住房需求受收入、房價、人口等因素影響，為后續(xù)研究城鎮(zhèn)化進程中住房需求變化奠定基礎(chǔ)。在實證研究領(lǐng)域，如Steinnes（1977）運用回歸分析方法，對美國部分城市數(shù)據(jù)進行分析，發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率的提高會顯著增加住房需求，推動房價上漲。隨著研究深入，學者們開始關(guān)注城鎮(zhèn)化與住房市場的動態(tài)關(guān)系。如Malpezzi（1999）構(gòu)建動態(tài)模型，分析得出城鎮(zhèn)化進程中人口增長、經(jīng)濟發(fā)展等因素對住房市場的長期影響，強調(diào)住房市場的供需調(diào)整存在時滯性。國內(nèi)對城鎮(zhèn)化與住房市場關(guān)系的研究起步相對較晚，但近年來發(fā)展迅速。在理論研究上，許多學者結(jié)合中國國情，對城鎮(zhèn)化與住房市場的相互作用機制進行深入剖析。如劉洪玉（2003）從城市經(jīng)濟學角度出發(fā)，分析城鎮(zhèn)化進程中人口、產(chǎn)業(yè)集聚對住房市場供需結(jié)構(gòu)的影響，指出城鎮(zhèn)化通過改變城市空間布局和人口分布，進而影響住房市場的需求結(jié)構(gòu)和價格水平。在實證研究方面，眾多學者運用不同方法對我國不同地區(qū)數(shù)據(jù)展開研究。例如，王亞紅（2012）利用VAR模型對1987-2010年中國城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的互動關(guān)系進行定量分析，結(jié)果表明兩者存在雙向、動態(tài)、互為因果的關(guān)系。丁成日（2018）通過構(gòu)建計量模型，對我國35個大中城市數(shù)據(jù)進行分析，發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化水平的提高對住房價格有正向推動作用，且不同地區(qū)影響程度存在差異。然而，當前研究仍存在一些不足。一是研究視角上，雖然對城鎮(zhèn)化與住房市場關(guān)系的研究較多，但針對特定省份的深入研究相對較少，尤其是像江蘇省這樣城鎮(zhèn)化水平較高且住房市場復雜的省份，缺乏系統(tǒng)、全面的分析。二是在研究方法上，多采用傳統(tǒng)計量方法，對灰色系統(tǒng)理論、協(xié)同理論等新興方法的應(yīng)用相對不足，難以深入挖掘兩者之間復雜的非線性關(guān)系和協(xié)同發(fā)展規(guī)律。三是在研究內(nèi)容上，對城鎮(zhèn)化與住房市場協(xié)同發(fā)展的內(nèi)在機制、影響因素以及實現(xiàn)路徑等方面的研究不夠深入，缺乏針對性和可操作性的政策建議，難以滿足實際發(fā)展需求。1.3研究方法與創(chuàng)新點本文將綜合運用多種研究方法，深入剖析江蘇省城鎮(zhèn)化進程與住房市場的協(xié)同關(guān)系。通過文獻研究法，梳理國內(nèi)外相關(guān)研究成果，把握城鎮(zhèn)化與住房市場關(guān)系的研究現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，明確研究方向與重點，為后續(xù)研究奠定理論基礎(chǔ)。運用定性分析法，從理論層面深入分析城鎮(zhèn)化與住房市場的相互作用機制，探討人口、經(jīng)濟、政策等因素在兩者協(xié)同發(fā)展中的影響，揭示其內(nèi)在邏輯。利用定量分析法，構(gòu)建灰色系統(tǒng)模型，選取江蘇省相關(guān)數(shù)據(jù)，如城鎮(zhèn)化率、住房價格、住房供應(yīng)量等，運用統(tǒng)計分析軟件進行數(shù)據(jù)處理與模型運算，定量分析兩者的協(xié)同程度與發(fā)展趨勢，使研究結(jié)果更具科學性與說服力。本研究的創(chuàng)新之處主要體現(xiàn)在以下方面。研究視角上，聚焦江蘇省這一特定區(qū)域，充分考慮其經(jīng)濟發(fā)展水平高、城鎮(zhèn)化進程快且住房市場復雜多樣的特點，深入剖析其城鎮(zhèn)化進程與住房市場的協(xié)同關(guān)系，為區(qū)域城鎮(zhèn)化與住房市場發(fā)展研究提供獨特視角，彌補了以往針對特定省份研究的不足。研究方法上，創(chuàng)新性地將灰色系統(tǒng)理論引入城鎮(zhèn)化與住房市場協(xié)同關(guān)系研究，克服傳統(tǒng)計量方法難以處理復雜系統(tǒng)中不確定信息的局限，能夠更全面、深入地挖掘兩者之間的非線性關(guān)系和協(xié)同發(fā)展規(guī)律，提高研究的準確性與可靠性。研究內(nèi)容上，不僅對兩者協(xié)同關(guān)系進行量化分析，還深入探討其內(nèi)在機制、影響因素以及實現(xiàn)路徑，提出針對性強、切實可行的政策建議，為政府制定科學合理的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略與住房市場調(diào)控政策提供有力依據(jù)，具有重要的實踐指導意義。二、理論基礎(chǔ)2.1城鎮(zhèn)化理論基礎(chǔ)城鎮(zhèn)化是人口向城鎮(zhèn)集聚、城鎮(zhèn)規(guī)模擴大以及城鎮(zhèn)經(jīng)濟社會發(fā)展的過程，其背后蘊含著豐富的理論。城市聚集理論認為，經(jīng)濟活動在空間上的集中能夠產(chǎn)生聚集經(jīng)濟效應(yīng)。從經(jīng)濟學角度看，這種效應(yīng)主要源于多個方面。勞動力市場的共享是重要因素之一，企業(yè)集聚使得勞動力市場更加豐富，企業(yè)更容易招聘到所需的各類人才，勞動者也能有更多的就業(yè)選擇，提高了勞動力資源的配置效率。例如，在一些大城市的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，眾多科技企業(yè)聚集，吸引了大量軟件工程師、數(shù)據(jù)分析師等專業(yè)人才，企業(yè)能迅速找到適配崗位的人才，人才也能在眾多企業(yè)中找到更符合自身發(fā)展的職位。中間投入品的規(guī)模經(jīng)濟也是關(guān)鍵，企業(yè)集聚可以共享供應(yīng)商提供的中間投入品，降低采購成本和運輸成本。如在汽車產(chǎn)業(yè)集群中，眾多汽車制造企業(yè)集中布局，能夠共同采購零部件，享受大規(guī)模采購帶來的價格優(yōu)惠，同時減少運輸時間和成本。知識和技術(shù)的溢出效應(yīng)同樣不可忽視，企業(yè)和人員的集聚使得知識和技術(shù)傳播更加迅速，促進創(chuàng)新與發(fā)展。在硅谷，科技企業(yè)和科研機構(gòu)密集，企業(yè)間的技術(shù)交流頻繁，新的創(chuàng)意和技術(shù)能夠快速傳播和應(yīng)用，推動整個地區(qū)的科技創(chuàng)新。諾瑟姆曲線是城鎮(zhèn)化進程的重要理論模型。該曲線將城鎮(zhèn)化進程劃分為三個階段：初期階段，城鎮(zhèn)化水平較低，發(fā)展速度較為緩慢，城鎮(zhèn)人口占區(qū)域總?cè)丝诘谋戎氐陀?5%，第一產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)村人口在經(jīng)濟社會結(jié)構(gòu)中占據(jù)較大比重，此時人口增長模式處于“高出生率，高死亡率”的階段，城市發(fā)展水平低，速度緩慢，經(jīng)歷的時間長，區(qū)域處于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會狀態(tài)。以早期的工業(yè)革命城市為例，如曼徹斯特在工業(yè)革命初期，城鎮(zhèn)化剛剛起步，大量人口仍從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施簡陋，發(fā)展速度較為緩慢。中期加速階段，當城市人口占區(qū)域總?cè)丝诘?0%以上時，工業(yè)化速度加快，人口開始大量涌入城市，第二產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的主導，第三產(chǎn)業(yè)比重上升，技術(shù)進步使人口增長模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤案叱錾?，低死亡率”，城市人口快速增加，城市?guī)模擴大，數(shù)量增多，城市人口占區(qū)域總?cè)丝诘谋戎剡_到60%-70%。在這一階段，城市會出現(xiàn)勞動力過剩、交通擁擠、住房緊張、環(huán)境惡化等問題，同時，交通便利后，許多人和企業(yè)會開始遷往郊區(qū)，出現(xiàn)郊區(qū)城市化現(xiàn)象。像20世紀中期的美國，汽車產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚，大量人口涌入城市，城市規(guī)模急劇擴張，同時也出現(xiàn)了交通擁堵、住房短缺等問題，郊區(qū)開始出現(xiàn)大規(guī)模的住宅建設(shè)和商業(yè)發(fā)展。后期穩(wěn)定階段，城市人口占區(qū)域總?cè)丝诘?0%以上后，經(jīng)濟發(fā)展以第三產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)為主導，人口增長模式向“低出生率，低死亡率”轉(zhuǎn)變，城市人口增長速度趨緩甚至出現(xiàn)停滯，城市人口增長處于穩(wěn)定的發(fā)展時期，城鄉(xiāng)差別越來越小，區(qū)域空間一體化，并有可能出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象。例如，當今的一些發(fā)達國家城市，如倫敦、東京等，城鎮(zhèn)化水平較高，城市發(fā)展注重質(zhì)量和可持續(xù)性，人口增長穩(wěn)定，城鄉(xiāng)差距縮小，部分城市還出現(xiàn)了人口向郊區(qū)或周邊小城市回流的逆城市化現(xiàn)象。2.2住房市場理論基礎(chǔ)住房市場作為一個復雜的經(jīng)濟系統(tǒng)，其運行受到多種理論的影響，其中供需理論和政府干預(yù)理論是最為重要的基礎(chǔ)理論。供需理論是住房市場的核心理論之一。在住房市場中，供給和需求的相互作用決定了住房的價格和數(shù)量。從供給方面來看，住房的供給受到土地供應(yīng)、建筑成本、開發(fā)商預(yù)期等多種因素的制約。土地供應(yīng)是住房供給的基礎(chǔ)，政府的土地出讓政策、城市規(guī)劃等會直接影響土地的可獲得性和開發(fā)強度，進而影響住房的供給量。例如，若政府減少土地出讓，住房開發(fā)的土地資源受限，住房供應(yīng)量便會相應(yīng)減少。建筑成本也是關(guān)鍵因素，包括原材料價格、勞動力成本等。當建筑原材料價格上漲或勞動力成本提高時，開發(fā)商的建設(shè)成本增加，可能會減少住房供給，或者提高房價以保證利潤。開發(fā)商的預(yù)期同樣不可忽視，若開發(fā)商對市場前景樂觀，認為未來住房需求旺盛，會加大投資，增加住房供給；反之，若預(yù)期市場低迷，則會減少開發(fā)規(guī)模。從需求角度分析，住房需求受到人口增長、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)變化、城市化進程等因素影響。人口增長直接增加了住房的潛在需求，隨著人口數(shù)量的上升，對住房的需求量也會相應(yīng)增長。收入水平的提高使得居民有更強的購房能力，對住房的需求會增加，且可能從追求基本居住需求轉(zhuǎn)向改善性需求，追求更大面積、更好地段和更高品質(zhì)的住房。家庭結(jié)構(gòu)的變化，如小型化趨勢，使得家庭數(shù)量增多，對住房的套數(shù)需求增加，對小戶型住房的需求也會相應(yīng)上升。城鎮(zhèn)化進程中大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，城市人口集聚，產(chǎn)生了大量的住房需求，推動住房市場的發(fā)展。在理想的市場條件下，住房的供給和需求會達到均衡狀態(tài)，此時住房的價格和數(shù)量相對穩(wěn)定。但在現(xiàn)實中，由于住房市場的復雜性和各種因素的動態(tài)變化，住房市場常常處于非均衡狀態(tài)?？赡軙霈F(xiàn)供大于求的情況，如在某些城市過度開發(fā)房地產(chǎn)，導致住房庫存積壓，房價下跌；也可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，像一些熱點城市，由于人口大量涌入，住房需求旺盛，而供給相對不足，房價持續(xù)上漲。由于住房市場對民生和經(jīng)濟的重要性，以及市場機制存在的局限性，政府常常對住房市場進行干預(yù)。政府干預(yù)理論認為，住房不僅是一種商品，還具有社會保障屬性，政府有責任保障居民的基本住房需求，促進住房市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。政府干預(yù)住房市場的目標主要包括保障居民的基本住房需求，尤其是中低收入群體的住房需求，實現(xiàn)“住有所居”；穩(wěn)定住房價格，避免房價大幅波動對經(jīng)濟和社會造成負面影響；促進住房市場的公平競爭，防止市場壟斷和不正當競爭行為。政府干預(yù)住房市場的手段豐富多樣，包括土地政策、金融政策、稅收政策和保障性住房政策等。土地政策方面，政府通過控制土地出讓的規(guī)模、節(jié)奏和用途，調(diào)節(jié)住房市場的供給。增加土地供應(yīng)可緩解住房供給緊張局面，穩(wěn)定房價；對土地用途進行規(guī)劃，能引導住房市場的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，如增加保障性住房用地供應(yīng)，滿足中低收入群體需求。金融政策上，政府通過調(diào)整利率、貸款首付比例等手段，影響購房者的購買力和開發(fā)商的融資成本。降低利率和首付比例，可刺激住房需求；提高利率和首付比例，則能抑制投機性購房需求，穩(wěn)定房價。稅收政策也是重要手段，對購房者征收契稅、印花稅等，對開發(fā)商征收土地增值稅、企業(yè)所得稅等，通過稅收調(diào)節(jié)住房市場的供需和價格。保障性住房政策是政府保障中低收入群體住房需求的關(guān)鍵舉措，通過建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房等保障性住房，為無力購買商品房的群體提供住房保障，促進社會公平。2.3協(xié)同理論與模型協(xié)同理論由德國物理學家哈肯于20世紀70年代提出，該理論認為，在一個復雜系統(tǒng)中，各子系統(tǒng)之間通過相互作用、相互協(xié)調(diào)，能夠形成一種有序的結(jié)構(gòu)和功能，從而使整個系統(tǒng)表現(xiàn)出超越各子系統(tǒng)單獨作用之和的特性。協(xié)同效應(yīng)是協(xié)同理論的核心概念，當系統(tǒng)中各子系統(tǒng)之間的協(xié)同作用達到一定程度時，會產(chǎn)生1+1>2的效果，這種效應(yīng)在許多領(lǐng)域都有體現(xiàn)。在生態(tài)系統(tǒng)中，植物、動物、微生物等子系統(tǒng)相互依存、相互作用，通過物質(zhì)循環(huán)、能量流動和信息傳遞，形成了穩(wěn)定的生態(tài)平衡，共同維持著生態(tài)系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)，體現(xiàn)了協(xié)同效應(yīng)。城鎮(zhèn)化進程與住房市場可看作一個復雜的經(jīng)濟社會系統(tǒng)中的兩個子系統(tǒng)，它們之間存在著緊密的相互聯(lián)系和協(xié)同作用。從人口流動角度看，城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，增加了城鎮(zhèn)住房需求，刺激住房市場發(fā)展；住房市場的發(fā)展，如提供更多、更好的住房，改善居住條件，又吸引更多人口流入城鎮(zhèn)，推動城鎮(zhèn)化進程。在經(jīng)濟發(fā)展方面，城鎮(zhèn)化帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟增長，為住房市場提供經(jīng)濟基礎(chǔ)和發(fā)展動力；住房市場的繁榮，如房地產(chǎn)投資增加、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，又促進經(jīng)濟增長，為城鎮(zhèn)化提供經(jīng)濟支持。為了深入分析江蘇省城鎮(zhèn)化進程與住房市場的協(xié)同關(guān)系，本文引入灰色關(guān)聯(lián)分析模型?；疑P(guān)聯(lián)分析是一種多因素統(tǒng)計分析方法，它以各因素的樣本數(shù)據(jù)為依據(jù)，用灰色關(guān)聯(lián)度來描述因素間關(guān)系的強弱、大小和次序。其基本原理是通過比較參考序列與各比較序列之間的幾何形狀相似程度，來判斷它們之間的關(guān)聯(lián)程度。若兩個序列的變化趨勢越接近，灰色關(guān)聯(lián)度就越高，表明它們之間的關(guān)系越緊密。在本研究中，將城鎮(zhèn)化進程相關(guān)指標，如城鎮(zhèn)化率、城鎮(zhèn)人口增長率、人均GDP等作為參考序列；把住房市場相關(guān)指標，如住房價格指數(shù)、住房銷售量、房地產(chǎn)開發(fā)投資等作為比較序列。通過灰色關(guān)聯(lián)分析，能夠計算出城鎮(zhèn)化進程與住房市場各指標之間的灰色關(guān)聯(lián)度，從而明確它們之間的相互關(guān)系和影響程度。若城鎮(zhèn)化率與住房銷售量的灰色關(guān)聯(lián)度較高，說明城鎮(zhèn)化率的變化對住房銷售量有較大影響，兩者之間存在緊密聯(lián)系。這一模型能夠有效處理數(shù)據(jù)量少、信息不完全的情況，為深入研究兩者的協(xié)同關(guān)系提供有力工具，有助于揭示江蘇省城鎮(zhèn)化進程與住房市場協(xié)同發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律。三、江蘇省城鎮(zhèn)化與住房市場發(fā)展現(xiàn)狀3.1江蘇省城鎮(zhèn)化進程分析3.1.1城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程與特征江蘇省城鎮(zhèn)化發(fā)展歷史悠久，進程可追溯至新中國成立初期，1949年城鎮(zhèn)化率僅為14.8%，處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的起步階段。在這一時期，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，農(nóng)業(yè)在經(jīng)濟中占據(jù)主導地位，城市規(guī)模較小，人口主要集中在農(nóng)村地區(qū)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，城鎮(zhèn)化發(fā)展緩慢。改革開放為江蘇省城鎮(zhèn)化發(fā)展注入強大動力，經(jīng)濟快速增長，工業(yè)化進程加速，大量農(nóng)村勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提升。1978-1990年，江蘇省城鎮(zhèn)化率從13.7%提高到21.5%。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)異軍突起，成為推動城鎮(zhèn)化的重要力量。蘇南地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展迅猛，吸引了周邊農(nóng)村勞動力就業(yè)，促進了農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集聚，帶動了小城鎮(zhèn)的繁榮。例如，無錫的華西村通過發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)，實現(xiàn)了從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)村向現(xiàn)代化城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)變，村民生活水平大幅提高，城鎮(zhèn)化進程加快。20世紀90年代以后，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，江蘇省城鎮(zhèn)化進入快速發(fā)展階段。1990-2005年，全省地級市從11個增加到13個，縣級市從14個增加到31個，城鎮(zhèn)總?cè)丝诒壤?2.43%大幅上升到42.56%。這一階段，外資大量涌入，制造業(yè)迅速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)凸顯，城市規(guī)模不斷擴大，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，城市的吸引力和輻射力增強。蘇州工業(yè)園區(qū)的建設(shè)是這一時期的典型代表，通過吸引大量外資企業(yè)入駐，形成了電子信息、機械制造等產(chǎn)業(yè)集群，不僅帶動了經(jīng)濟增長，還吸引了大量人才和勞動力，推動了城鎮(zhèn)化進程。進入21世紀，特別是2006-2015年，江蘇省城鎮(zhèn)化進入高速發(fā)展階段。城市人口從3265.51萬增加到3758.69萬，增長66.84%，城市人口比例從1998年的31.5%上升到2015年的50.5%。這一時期，交通、通信等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，區(qū)域一體化進程加快，南京都市圈、蘇錫常都市圈、徐州都市圈等都市圈建設(shè)取得顯著成效，城市間的聯(lián)系更加緊密，資源配置效率提高，進一步推動了城鎮(zhèn)化發(fā)展。例如，寧鎮(zhèn)揚一體化的推進，加強了南京、鎮(zhèn)江、揚州三市之間的交通、產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)等方面的合作，促進了人口的合理流動和城鎮(zhèn)體系的優(yōu)化?？傮w來看，江蘇省城鎮(zhèn)化發(fā)展呈現(xiàn)出以下特征：一是城鎮(zhèn)化率持續(xù)提高，從新中國成立初期的較低水平逐步提升，目前已進入城鎮(zhèn)化發(fā)展后期階段，2022年末全省常住人口城鎮(zhèn)化率達到74.42%。二是區(qū)域發(fā)展不平衡，蘇南地區(qū)城鎮(zhèn)化起步早、發(fā)展快，城鎮(zhèn)化水平較高；蘇中、蘇北地區(qū)城鎮(zhèn)化起步相對較晚，城鎮(zhèn)化水平相對較低，但近年來蘇中、蘇北地區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度加快，與蘇南地區(qū)的差距逐漸縮小。2022年末，蘇南、蘇中、蘇北地區(qū)城鎮(zhèn)化率分別為82.78%、71.17%、65.47%。三是城鎮(zhèn)化與工業(yè)化相互促進，工業(yè)化的快速發(fā)展為城鎮(zhèn)化提供了產(chǎn)業(yè)支撐和就業(yè)機會，城鎮(zhèn)化的推進又為工業(yè)化提供了良好的發(fā)展環(huán)境和要素保障。四是人口集聚力強，江蘇省經(jīng)濟發(fā)達，城市吸引力大，人口密度高，根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)測算，人口密度達826人/平方公里，高居各省份之首。3.1.2城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)域差異當前，江蘇省城鎮(zhèn)化發(fā)展取得顯著成就，2022年末全省常住人口城鎮(zhèn)化率達到74.42%，高于全國平均水平，在全國處于領(lǐng)先地位。城鎮(zhèn)體系不斷完善，形成了以南京、蘇州、無錫等大城市為核心，中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，交通、能源、通信等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得長足進步，城市承載能力顯著提升。例如，江蘇省高速公路里程不斷增加，高鐵網(wǎng)絡(luò)日益完善，南京、蘇州等城市的軌道交通建設(shè)也在快速推進，方便了居民出行，促進了城市間的交流與合作。然而，江蘇省城鎮(zhèn)化發(fā)展在區(qū)域上仍存在明顯差異。蘇南地區(qū)作為經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，城鎮(zhèn)化水平最高。2022年蘇南地區(qū)城鎮(zhèn)化率達到82.78%，已接近發(fā)達國家城鎮(zhèn)化水平。該地區(qū)經(jīng)濟實力雄厚，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導，吸引了大量人口集聚。蘇州、無錫等城市在電子信息、高端裝備制造、金融服務(wù)等領(lǐng)域具有較強競爭力，就業(yè)機會多，收入水平高，吸引了眾多人才和勞動力。同時，蘇南地區(qū)城市建設(shè)和公共服務(wù)水平較高，教育、醫(yī)療、文化等資源豐富，基礎(chǔ)設(shè)施完善，城市環(huán)境優(yōu)美，居民生活質(zhì)量高。蘇中地區(qū)城鎮(zhèn)化水平處于全省中等位置，2022年城鎮(zhèn)化率為71.17%。近年來，蘇中地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)協(xié)同發(fā)展，為城鎮(zhèn)化提供了有力支撐。隨著交通條件的改善，如寧啟鐵路、鹽通高鐵等的建成通車，蘇中地區(qū)與蘇南、上海等發(fā)達地區(qū)的聯(lián)系更加緊密，承接了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，促進了人口流動和城鎮(zhèn)化發(fā)展。蘇中地區(qū)城市建設(shè)不斷推進，公共服務(wù)水平逐步提高，但與蘇南地區(qū)相比，在產(chǎn)業(yè)競爭力、城市功能完善程度等方面仍存在一定差距。蘇北地區(qū)城鎮(zhèn)化水平相對較低，2022年城鎮(zhèn)化率為65.47%。蘇北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以傳統(tǒng)制造業(yè)和農(nóng)業(yè)為主，工業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱，就業(yè)機會相對較少，導致人口外流現(xiàn)象較為明顯。但近年來，蘇北地區(qū)加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，積極承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，推動產(chǎn)業(yè)升級，城鎮(zhèn)化發(fā)展速度加快。例如，徐州作為蘇北地區(qū)的中心城市，在交通樞紐建設(shè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等方面取得顯著成效，城市規(guī)模不斷擴大，對周邊地區(qū)的輻射帶動作用增強。同時，蘇北地區(qū)在教育、醫(yī)療等公共服務(wù)方面也在不斷改善，但與蘇南、蘇中地區(qū)相比，仍需進一步提升。總體而言，盡管江蘇省區(qū)域城鎮(zhèn)化水平差異在逐漸縮小，但蘇南、蘇中、蘇北地區(qū)在城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和公共服務(wù)等方面仍存在明顯差距。這種區(qū)域差異對住房市場產(chǎn)生了重要影響，不同地區(qū)的住房需求、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和房價水平呈現(xiàn)出不同特點。3.2江蘇省住房市場發(fā)展分析3.2.1住房市場發(fā)展歷程與政策演變江蘇省住房市場發(fā)展歷程與我國住房制度改革緊密相連，大致可分為以下幾個階段。新中國成立后至改革開放前，我國實行的是福利分房制度，江蘇省也不例外。在這一時期，住房由政府或單位統(tǒng)一建設(shè)、分配，居民基本無需支付購房費用，住房被視為一種福利待遇。當時的住房建設(shè)主要以滿足基本居住需求為目的，建設(shè)標準較低，房屋質(zhì)量和配套設(shè)施相對簡陋。由于國家經(jīng)濟發(fā)展水平有限，對住房建設(shè)的投入不足，導致住房供應(yīng)嚴重短缺，居民居住條件較差，常出現(xiàn)多戶合住一套房、居住面積狹小等情況。例如，在一些老城區(qū)，幾戶人家共用一個廚房和衛(wèi)生間是常見現(xiàn)象，居住環(huán)境擁擠，生活便利性差。改革開放后，江蘇省住房市場逐漸開始變革。1978-1998年是住房制度改革的探索與試點階段。1980年，鄧小平提出住房商品化的設(shè)想，為住房制度改革指明方向。江蘇省積極響應(yīng)，開始在部分城市進行住房制度改革試點，如提高租金、出售公房等。1988年，國務(wù)院召開第一次全國住房制度改革工作會議，提出全面推進住房制度改革，江蘇省進一步加大改革力度，逐步提高公房租金，鼓勵職工購買公有住房。這一階段，住房市場開始引入市場機制，居民的住房觀念逐漸從依賴福利分房向購買商品房轉(zhuǎn)變，但住房市場仍處于發(fā)展初期，市場規(guī)模較小，商品房供應(yīng)有限。1998-2008年是住房市場快速發(fā)展階段。1998年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，決定停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，標志著我國住房制度改革進入全面推進和深化階段。江蘇省迅速貫徹落實這一政策，房地產(chǎn)市場迎來快速發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，住房建設(shè)規(guī)模不斷擴大，商品房市場日益活躍。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和居民收入水平的提高，居民對住房的需求不斷增加，住房消費成為新的經(jīng)濟增長點。這一時期，江蘇省房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，房價也開始逐步上漲。2008-2016年，住房市場在調(diào)控中發(fā)展。2008年全球金融危機爆發(fā)，對我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定沖擊，江蘇省房地產(chǎn)市場也受到影響，出現(xiàn)市場觀望情緒濃厚、成交量下降等情況。為應(yīng)對危機，國家出臺一系列刺激房地產(chǎn)市場的政策，江蘇省積極落實，如降低購房首付比例、貸款利率等，房地產(chǎn)市場逐漸回暖。此后，為防止房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，國家和江蘇省陸續(xù)出臺一系列調(diào)控政策，如限購、限貸、限價等。這些政策在一定程度上抑制了投機性購房需求，穩(wěn)定了房價，但也對市場供需結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定影響。2016年至今，住房市場強調(diào)“房住不炒”。2016年中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，江蘇省圍繞這一定位，持續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。一方面，加大保障性住房建設(shè)力度，完善住房保障體系，滿足中低收入群體的住房需求；另一方面，嚴格控制投機性購房，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范市場秩序。同時，積極推進住房租賃市場發(fā)展，培育住房租賃企業(yè)，完善相關(guān)政策法規(guī)，促進住房市場租購并舉格局的形成。例如，南京、蘇州等城市出臺多項政策鼓勵住房租賃，增加租賃住房供應(yīng)，提高租賃住房品質(zhì)。在政策演變過程中，江蘇省住房政策主要圍繞土地供應(yīng)、金融信貸、稅收、保障性住房等方面展開。土地供應(yīng)政策上，政府通過控制土地出讓規(guī)模、節(jié)奏和用途，調(diào)節(jié)住房市場的供給。如在住房需求旺盛時期，適當增加土地供應(yīng)，以緩解住房供需矛盾；對保障性住房用地實行優(yōu)先供應(yīng)，確保保障性住房建設(shè)。金融信貸政策方面，通過調(diào)整貸款利率、首付比例等手段，影響購房者的購買力和開發(fā)商的融資成本。當房價上漲過快時，提高首付比例和貸款利率，抑制投機性購房需求；在市場低迷時，降低首付比例和貸款利率，刺激住房消費。稅收政策上，對購房者和開發(fā)商征收不同的稅費，如對購房者征收契稅、印花稅等，對開發(fā)商征收土地增值稅、企業(yè)所得稅等，通過稅收調(diào)節(jié)住房市場的供需和價格。保障性住房政策不斷完善，從最初的經(jīng)濟適用房建設(shè)，到后來的廉租房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等多種形式的保障性住房建設(shè)，覆蓋人群不斷擴大，保障力度不斷增強。3.2.2住房市場現(xiàn)狀及供需結(jié)構(gòu)當前，江蘇省住房市場呈現(xiàn)出規(guī)模較大、發(fā)展平穩(wěn)的態(tài)勢。從市場規(guī)模來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，2023年江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到1.5萬億元，同比增長約8%，成為推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。住宅類房地產(chǎn)開發(fā)投資占據(jù)主導地位，占總投資額的65%，商業(yè)、辦公等其他類型房地產(chǎn)投資也呈現(xiàn)出快速增長的趨勢。商品房銷售面積和銷售額均穩(wěn)步上升，2023年，江蘇省商品房銷售面積達到1.2億平方米，銷售額超過1.5萬億元，同比增長率分別為5%和6%，其中住宅銷售面積占比最大，達到銷售總面積的85%，銷售額占比同樣高達90%。在區(qū)域分布上，江蘇省住房市場存在明顯差異。蘇南地區(qū)作為經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，住房市場較為成熟，市場容量較大。2023年蘇南地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全省總投資額的40%，商品房銷售額位居全省前列，南京、蘇州、無錫等城市是住房市場的熱點區(qū)域。這些城市經(jīng)濟發(fā)展水平高，就業(yè)機會多，吸引大量人口流入，住房需求旺盛。同時，城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套資源豐富，也提升了住房的吸引力。蘇中地區(qū)住房市場發(fā)展迅速，潛力巨大。近年來，蘇中地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展，交通條件不斷改善，與蘇南地區(qū)的聯(lián)系日益緊密，承接了部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，人口集聚效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，住房市場需求持續(xù)增長。2023年蘇中地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全省的30%，且增速較快。蘇北地區(qū)住房市場處于快速發(fā)展階段，市場需求旺盛。隨著蘇北地區(qū)經(jīng)濟的崛起，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，城市功能逐步提升，住房市場發(fā)展迅速。雖然蘇北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模相對較小，但近年來增速較快，2023年投資增速超過蘇南和蘇中地區(qū)。從住房市場供需結(jié)構(gòu)來看，供給方面呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢。住宅供應(yīng)中，中小戶型住宅占據(jù)主導地位，滿足了剛需購房者的需求。同時，隨著城市更新和區(qū)域發(fā)展，居民對改善性住房需求增加，中大戶型住宅供應(yīng)量也在逐步增加。商業(yè)地產(chǎn)方面，以購物中心、綜合體為主，新開發(fā)項目注重與城市功能相結(jié)合，提升商業(yè)氛圍。在供應(yīng)區(qū)域分布上，蘇南地區(qū)供應(yīng)量較大，其中蘇州、南京等城市的新區(qū)建設(shè)和老城區(qū)改造項目供應(yīng)量顯著。蘇中地區(qū)供應(yīng)量增長迅速，得益于區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展。蘇北地區(qū)雖然供應(yīng)量相對較小，但近年來新項目不斷增加，市場供應(yīng)逐漸豐富。供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，新建項目與存量房市場并存，新建項目以改善型住宅為主，存量房市場則以滿足剛性需求為主；住宅與商業(yè)地產(chǎn)、辦公地產(chǎn)等多元化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐漸形成，滿足不同層次消費者的需求；土地供應(yīng)方面，政府調(diào)控力度加大，合理控制土地供應(yīng)節(jié)奏，確保市場供需平衡。需求方面，江蘇省住房市場需求持續(xù)增長，主要受城鎮(zhèn)化進程加快、居民收入水平提高和政府政策支持等因素驅(qū)動。隨著城鎮(zhèn)化的推進，大量農(nóng)村人口涌入城市，特別是年輕人和新興家庭，對住房的需求不斷增加。居民收入水平的提高，增強了購房意愿和購買力，使得居民對住房品質(zhì)和居住環(huán)境有了更高要求，改善性住房需求逐漸增加。政府政策支持，如限購、限貸等調(diào)控措施的調(diào)整，在一定程度上刺激了市場需求。同時，住房市場需求也呈現(xiàn)出多樣化特點，除了自住需求外，改善性需求、投資性需求和租賃需求并存。在不同區(qū)域，需求結(jié)構(gòu)也有所差異，蘇南地區(qū)改善性需求和投資性需求相對較高，蘇中、蘇北地區(qū)剛需和改善性需求較為突出。四、城鎮(zhèn)化進程對住房市場的影響4.1人口城鎮(zhèn)化的影響人口城鎮(zhèn)化是城鎮(zhèn)化進程的核心內(nèi)容，對住房市場產(chǎn)生了多方面的深遠影響，其中住房需求的變化和市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整是兩個關(guān)鍵方面。隨著人口城鎮(zhèn)化的推進，大量農(nóng)村人口涌入城市，使得城市住房需求急劇增加。這種需求的增長體現(xiàn)在多個維度。從數(shù)量上看，2010-2020年，江蘇省城鎮(zhèn)常住人口從4767.6萬人增加到5896.6萬人，凈增1129萬人。以南京為例，作為江蘇省的省會城市，教育、醫(yī)療、就業(yè)等資源豐富，吸引了大量外來人口。據(jù)統(tǒng)計，2020年南京外來常住人口達到200萬人左右，大量新增人口對住房產(chǎn)生了強烈需求，推動住房銷售量持續(xù)上升。從需求結(jié)構(gòu)來看，不同收入群體和家庭結(jié)構(gòu)的住房需求呈現(xiàn)多樣化特征。對于中低收入群體，他們更傾向于購買中小戶型、價格相對較低的住房，以滿足基本居住需求。在蘇州，這類群體對90平方米以下的小戶型住房需求旺盛，市場上此類房源的成交量一直保持較高水平。而高收入群體則更注重住房品質(zhì)和居住環(huán)境，對大戶型、高品質(zhì)住宅的需求較大。如無錫的一些高端住宅小區(qū)，配備了完善的物業(yè)服務(wù)、優(yōu)美的景觀環(huán)境和高端的休閑設(shè)施，受到高收入群體的青睞。家庭結(jié)構(gòu)的變化也影響著住房需求，隨著家庭小型化趨勢的加劇，單身家庭、丁克家庭等小型家庭數(shù)量增多，對小戶型住房和單身公寓的需求相應(yīng)增加。在住房租賃市場方面，人口城鎮(zhèn)化同樣帶來了顯著變化。大量流動人口涌入城市，由于購房能力有限，他們更多地選擇租房居住，這使得住房租賃市場需求旺盛。以徐州為例，近年來隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)的升級，吸引了大量外來務(wù)工人員和大學生就業(yè)，住房租賃市場規(guī)模不斷擴大。據(jù)統(tǒng)計，2023年徐州住房租賃市場的房源數(shù)量同比增長15%，租賃成交量增長20%。在租金水平上，受供需關(guān)系和城市發(fā)展水平影響，不同地區(qū)存在差異。蘇南地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，城市吸引力大，租金水平相對較高。如南京、蘇州的中心城區(qū)，租金價格普遍高于其他地區(qū)；蘇中、蘇北地區(qū)租金水平相對較低，但隨著經(jīng)濟發(fā)展和人口流入，租金也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢。人口城鎮(zhèn)化還對住房市場結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了重要影響。在住房類型結(jié)構(gòu)上，除了傳統(tǒng)的商品住宅，保障性住房的需求和建設(shè)規(guī)模不斷擴大。為了滿足中低收入群體的住房需求，江蘇省加大了保障性住房建設(shè)力度，經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房等保障性住房的供應(yīng)量逐年增加。2023年，江蘇省保障性住房建設(shè)投資達到500億元，新開工保障性住房30萬套。在一些城市，如南通，保障性住房的建設(shè)有效緩解了中低收入群體的住房壓力，促進了社會公平與穩(wěn)定。商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也受到人口城鎮(zhèn)化的推動。城市人口的集聚和經(jīng)濟活動的增加，帶動了商業(yè)和工業(yè)的繁榮，從而增加了對商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的需求。在常州，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，對工業(yè)廠房、寫字樓等工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)配套設(shè)施的需求大幅增長，推動了當?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。在住房市場的區(qū)域結(jié)構(gòu)上，人口城鎮(zhèn)化加劇了區(qū)域差異。蘇南地區(qū)憑借經(jīng)濟發(fā)達、就業(yè)機會多、公共服務(wù)資源豐富等優(yōu)勢，吸引了大量人口流入，住房市場需求旺盛，房價相對較高。以蘇州工業(yè)園區(qū)為例，這里匯聚了眾多高新技術(shù)企業(yè)，吸引了大量高素質(zhì)人才，住房供不應(yīng)求，房價持續(xù)上漲。蘇中、蘇北地區(qū)雖然住房市場需求也在增長，但與蘇南地區(qū)相比，在市場規(guī)模、房價水平等方面仍存在一定差距。不過，隨著蘇中、蘇北地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的加速，其住房市場的發(fā)展?jié)摿χ饾u顯現(xiàn)，與蘇南地區(qū)的差距有望進一步縮小。例如，淮安近年來加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展力度，吸引了部分人口回流，住房市場需求穩(wěn)步增長，城市的房地產(chǎn)市場也逐漸活躍起來。4.2經(jīng)濟城鎮(zhèn)化的影響經(jīng)濟城鎮(zhèn)化是城鎮(zhèn)化進程的重要組成部分，對住房市場產(chǎn)生了多方面的影響，其中對住房市場投資和價格的作用尤為顯著。經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級是經(jīng)濟城鎮(zhèn)化的核心表現(xiàn)，它們?yōu)樽》渴袌鐾顿Y提供了強大的動力。隨著經(jīng)濟的增長，企業(yè)和居民的財富積累增加，投資能力增強，對住房市場的投資意愿也隨之提高。江蘇省作為經(jīng)濟強省，近年來經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，2023年地區(qū)生產(chǎn)總值達到12.28萬億元，同比增長7.6%。經(jīng)濟的繁榮使得企業(yè)有更多資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)中，居民也更有能力進行住房投資。從企業(yè)角度來看，經(jīng)濟發(fā)展帶來的商業(yè)機會增多，促使企業(yè)擴大生產(chǎn)規(guī)模，增加辦公場地和廠房需求，從而推動商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的投資。例如，在蘇州工業(yè)園區(qū)，隨著眾多高新技術(shù)企業(yè)的入駐和發(fā)展，對寫字樓、研發(fā)中心等辦公地產(chǎn)的需求大幅增加，吸引了大量房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)。2023年，蘇州工業(yè)園區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資同比增長15%，工業(yè)地產(chǎn)投資增長12%。從居民角度，經(jīng)濟增長帶來收入水平提高，居民在滿足基本生活需求后，會將部分資金用于住房投資，以實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。在南京，一些居民將閑置資金用于購買房產(chǎn)，尤其是位于城市核心區(qū)域或發(fā)展?jié)摿^大區(qū)域的房產(chǎn)，以獲取租金收益和房產(chǎn)增值收益。產(chǎn)業(yè)升級也是推動住房市場投資的重要因素。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，新興產(chǎn)業(yè)不斷涌現(xiàn)，對高端寫字樓、科技園區(qū)等高品質(zhì)辦公和生產(chǎn)空間的需求增加。在無錫，物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，催生了對物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、智能寫字樓等的大量需求，吸引了房地產(chǎn)企業(yè)加大對相關(guān)領(lǐng)域的投資。同時，產(chǎn)業(yè)升級也帶來人口素質(zhì)的提升和就業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，人們對居住品質(zhì)的要求提高，改善性住房需求增加，促進了住宅市場的投資。高收入、高素質(zhì)人群更傾向于購買環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施完善、物業(yè)服務(wù)優(yōu)質(zhì)的高品質(zhì)住宅，房地產(chǎn)企業(yè)為滿足這一需求，加大對高端住宅項目的投資開發(fā)。如常州的一些高端住宅小區(qū)，配備了智能化設(shè)施、高端會所等，受到市場歡迎，吸引了大量投資。經(jīng)濟城鎮(zhèn)化對住房市場價格的影響也十分明顯。一方面，經(jīng)濟發(fā)展帶動居民收入水平提高，增強了居民的購房能力和購房意愿，推動住房需求增加，進而對房價產(chǎn)生上漲壓力。當居民收入增加時，他們對住房的品質(zhì)、面積、地段等要求也會提高，愿意為更好的住房支付更高的價格。在南通，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民收入穩(wěn)步增長，2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到5.5萬元，同比增長8%。收入的增加使得居民對住房的需求從滿足基本居住向改善性需求轉(zhuǎn)變，對高品質(zhì)住房的需求增加，推動房價上漲。2023年南通市區(qū)房價同比上漲約6%。另一方面，產(chǎn)業(yè)升級使得城市的吸引力增強，吸引更多人口流入，進一步加劇住房供需矛盾，推動房價上漲。新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展往往伴隨著大量高素質(zhì)人才的集聚，這些人才對住房的需求旺盛，而城市住房供應(yīng)在短期內(nèi)難以迅速增加，導致房價上升。以徐州為例，近年來大力發(fā)展新能源、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)，吸引了大量人才流入。2023年徐州新增就業(yè)人口中，從事新興產(chǎn)業(yè)的人數(shù)占比達到30%。人才的流入使得住房需求大增，而住房供應(yīng)相對滯后，房價呈現(xiàn)上漲趨勢。2023年徐州房價漲幅達到8%。此外，經(jīng)濟城鎮(zhèn)化過程中，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，交通、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平提升，也會提高住房的附加價值，推動房價上漲。在揚州，隨著城市軌道交通的建設(shè)和完善，沿線樓盤的房價明顯上漲。因為便捷的交通使得居民出行更加方便，提高了生活品質(zhì)，購房者愿意為這些樓盤支付更高的價格。優(yōu)質(zhì)的教育資源和醫(yī)療資源也會吸引購房者，使得周邊房價上漲。如南京的一些學區(qū)房，由于周邊學校教學質(zhì)量高，房價遠高于其他區(qū)域。4.3空間城鎮(zhèn)化的影響城市空間擴張和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是空間城鎮(zhèn)化的重要體現(xiàn)，對住房市場產(chǎn)生了多方面的深遠影響，在住房市場布局和住房價值提升方面作用顯著。隨著城鎮(zhèn)化的推進，城市空間不斷向外擴張，這一過程對住房市場布局產(chǎn)生了深刻影響。在城市擴張過程中，新區(qū)開發(fā)和舊城改造成為重要的發(fā)展方式。新區(qū)開發(fā)為住房市場帶來了新的發(fā)展機遇，吸引了大量房地產(chǎn)開發(fā)項目。例如，南京江北新區(qū)作為國家級新區(qū)，自設(shè)立以來，吸引了眾多房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)。大量新建住宅小區(qū)拔地而起，配套設(shè)施不斷完善，吸引了大量居民入住。據(jù)統(tǒng)計，2023年江北新區(qū)新增住房供應(yīng)量達到5萬套，住房銷售量同比增長30%。這些新建住房在戶型設(shè)計、建筑品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境等方面往往更具優(yōu)勢，滿足了居民對高品質(zhì)住房的需求。同時，新區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)通常注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展與居住功能的融合，為居民提供了更多的就業(yè)機會，促進了職住平衡。如蘇州工業(yè)園區(qū)在開發(fā)過程中，規(guī)劃了大量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和科研創(chuàng)新基地，吸引了眾多高新技術(shù)企業(yè)入駐，同時配套建設(shè)了大量人才公寓和住宅小區(qū)，使得居民能夠在工作地點附近居住，減少了通勤時間和成本。舊城改造也是城市空間擴張的重要內(nèi)容，對住房市場布局同樣產(chǎn)生重要影響。舊城改造主要包括對老舊小區(qū)的改造和棚戶區(qū)的改造。老舊小區(qū)改造通過改善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、房屋質(zhì)量和居住環(huán)境，提升了住房的品質(zhì)和價值。在無錫，許多老舊小區(qū)進行了外立面改造、道路拓寬、停車位增加、綠化提升等改造工程，使得小區(qū)面貌煥然一新，住房價格也隨之上漲。以某老舊小區(qū)為例，改造前房價均價為每平方米1.5萬元，改造后上漲至1.8萬元。棚戶區(qū)改造則是對城市中危舊住房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后的區(qū)域進行改造，不僅改善了居民的居住條件，還優(yōu)化了城市空間布局。如徐州通過棚戶區(qū)改造，建設(shè)了大量安置住房，改善了低收入群體的居住環(huán)境，同時對改造后的土地進行重新規(guī)劃，建設(shè)了商業(yè)設(shè)施、公園等，提升了城市的綜合功能。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善對住房價值的提升作用也十分明顯。交通設(shè)施作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分，對住房價值影響顯著。城市軌道交通的建設(shè)極大地改變了住房市場格局。在常州，地鐵1號線開通后，沿線樓盤的房價明顯上漲。據(jù)統(tǒng)計，地鐵1號線沿線樓盤房價平均漲幅達到15%。這是因為軌道交通的便捷性使得居民出行更加方便，節(jié)省了出行時間，提高了生活品質(zhì)。居民更愿意購買靠近地鐵站的住房，從而推動了房價上漲。同時，公交線路的優(yōu)化和道路的新建、拓寬也改善了城市的交通狀況，提升了周邊住房的價值。如南通新修建了多條城市主干道，緩解了交通擁堵，使得沿線住房的交通便利性大大提高，住房價值也相應(yīng)提升。教育和醫(yī)療設(shè)施的完善同樣對住房價值有著重要影響。優(yōu)質(zhì)的教育資源一直是購房者關(guān)注的重點，學區(qū)房的價格往往高于普通住房。在南京，一些知名中小學周邊的學區(qū)房價格居高不下。以某重點小學學區(qū)房為例，房價均價達到每平方米6萬元以上，比周邊非學區(qū)房高出2萬元左右。這是因為家長為了讓孩子能夠接受更好的教育，愿意支付更高的價格購買學區(qū)房。醫(yī)療設(shè)施的完善也能提升住房的吸引力和價值。城市中大型醫(yī)院周邊的住房，由于就醫(yī)方便，受到居民的青睞。如蘇州的一些醫(yī)院附近的住宅小區(qū)，入住率高，租金和房價也相對較高。居民在選擇住房時，會考慮到自身和家人的就醫(yī)需求，因此醫(yī)療設(shè)施完善的區(qū)域住房更具優(yōu)勢。五、住房市場對城鎮(zhèn)化進程的作用5.1住房市場對人口城鎮(zhèn)化的推動住房市場的發(fā)展為人口城鎮(zhèn)化提供了重要的物質(zhì)基礎(chǔ)，在吸引人口向城鎮(zhèn)聚集、促進人口城鎮(zhèn)化方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用。從住房需求的角度來看，住房市場的發(fā)展?jié)M足了不同群體的住房需求，吸引了大量人口向城鎮(zhèn)遷移。對于農(nóng)村人口來說，城鎮(zhèn)住房市場提供了更多的住房選擇，無論是購買商品房還是租賃住房，都為他們在城鎮(zhèn)定居提供了可能。隨著住房市場的發(fā)展，住房類型日益豐富，除了傳統(tǒng)的商品住宅，還出現(xiàn)了保障性住房、公寓、長租公寓等多種類型。保障性住房，如經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房等，為中低收入群體提供了住房保障，使他們能夠在城鎮(zhèn)安居樂業(yè)。在蘇州，許多外來務(wù)工人員通過申請公租房解決了住房問題，得以在城市穩(wěn)定就業(yè)和生活。公寓和長租公寓則以其靈活的租賃方式和完善的配套設(shè)施，吸引了年輕的上班族和創(chuàng)業(yè)者。在南京的一些科技園區(qū)周邊，長租公寓受到了大量年輕科技人才的青睞，他們在這里既能享受到便捷的生活服務(wù)，又能專注于工作和事業(yè)發(fā)展。住房市場的發(fā)展還促進了人口的合理流動和分布。在江蘇省，不同地區(qū)的住房市場發(fā)展水平存在差異，這種差異引導著人口根據(jù)自身的經(jīng)濟實力和就業(yè)需求選擇合適的城市和區(qū)域居住。蘇南地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，住房市場成熟，房價相對較高，但就業(yè)機會多，公共服務(wù)資源豐富，吸引了大量高素質(zhì)人才和高收入群體。例如，蘇州工業(yè)園區(qū)憑借其良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的住房市場，吸引了眾多高新技術(shù)企業(yè)的人才在此定居。蘇中、蘇北地區(qū)住房市場發(fā)展相對滯后，房價較低，但近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，就業(yè)機會逐漸增加，吸引了部分農(nóng)村人口和返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員。如淮安近年來加大了對住房市場的投入，改善了住房條件，吸引了一些在外務(wù)工人員回鄉(xiāng)購房定居，促進了當?shù)厝丝诘募酆统擎?zhèn)化發(fā)展。此外，住房市場的發(fā)展還帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造了大量就業(yè)機會，進一步促進了人口城鎮(zhèn)化。房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)管理、家居裝飾等行業(yè)與住房市場密切相關(guān)，隨著住房市場的繁榮，這些行業(yè)也得到了快速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶動了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)超過500萬人。在南通的一些新建住宅小區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)項目不僅提供了住房，還帶動了周邊商業(yè)的發(fā)展，吸引了超市、餐飲、娛樂等服務(wù)業(yè)企業(yè)入駐，創(chuàng)造了大量就業(yè)崗位，吸引了更多人口流入。這些就業(yè)機會為農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移提供了渠道，使他們能夠在城鎮(zhèn)找到穩(wěn)定的工作，實現(xiàn)從農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口的轉(zhuǎn)變，加快了人口城鎮(zhèn)化進程。5.2住房市場對經(jīng)濟城鎮(zhèn)化的貢獻住房市場作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，對經(jīng)濟城鎮(zhèn)化有著多方面的顯著貢獻，在經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面作用突出。從經(jīng)濟增長的角度來看，住房市場對江蘇省GDP的貢獻顯著。房地產(chǎn)開發(fā)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，對經(jīng)濟增長具有直接的拉動作用。近年來，江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，2023年達到1.5萬億元，同比增長約8%。大量資金投入到房地產(chǎn)項目中，帶動了建筑材料、建筑施工、工程設(shè)計等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造了大量的產(chǎn)值。例如，在南京的一些大型房地產(chǎn)開發(fā)項目中，僅建筑材料的采購就涉及到水泥、鋼材、玻璃、陶瓷等多個行業(yè)，帶動了這些行業(yè)的生產(chǎn)和銷售。同時，住房市場的繁榮還促進了消費增長，居民購房后會進行裝修、購置家具家電等消費活動，進一步拉動經(jīng)濟增長。在蘇州，一套100平方米的新房裝修及購置家具家電的費用平均在20萬元左右，這對裝修公司、家具制造商、家電銷售商等行業(yè)的發(fā)展起到了積極的推動作用。住房市場的發(fā)展也為政府提供了重要的財政收入來源。土地出讓金是地方政府財政收入的重要組成部分，隨著住房市場的發(fā)展，土地需求增加，土地出讓價格上升，為政府帶來了可觀的財政收入。2023年，江蘇省土地出讓金收入達到5000億元，同比增長5%。這些資金為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)提供了資金支持，促進了城市的發(fā)展和經(jīng)濟城鎮(zhèn)化的推進。例如，在無錫，土地出讓金收入被用于城市軌道交通建設(shè)、學校和醫(yī)院的新建和擴建等項目，改善了城市的交通和公共服務(wù)條件，提升了城市的吸引力和競爭力。此外，房地產(chǎn)相關(guān)稅收，如契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等，也為政府財政收入做出了重要貢獻。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，住房市場的發(fā)展帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展。建筑行業(yè)是與住房市場聯(lián)系最為緊密的產(chǎn)業(yè)之一，隨著住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，建筑行業(yè)得到了快速發(fā)展。建筑企業(yè)不斷提升技術(shù)水平和管理能力，推動了建筑行業(yè)的現(xiàn)代化進程。在南通，許多建筑企業(yè)通過引進先進的建筑技術(shù)和設(shè)備，提高了建筑施工的效率和質(zhì)量，同時也培養(yǎng)了大量的建筑專業(yè)人才。建材行業(yè)同樣受益于住房市場的發(fā)展，水泥、鋼材、玻璃等建筑材料的需求大幅增加，促進了建材行業(yè)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級。在徐州，一些建材企業(yè)加大研發(fā)投入，生產(chǎn)出高性能、環(huán)保型的建筑材料，滿足了市場對綠色建筑材料的需求。住房市場的發(fā)展還帶動了家居、家電等下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。居民購房后，對家居用品和家電產(chǎn)品的需求增加，推動了家居、家電行業(yè)的繁榮。在常州，家居市場和家電賣場不斷擴大規(guī)模，引進更多的品牌和產(chǎn)品，滿足居民多樣化的需求。同時，這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會，促進了人口的集聚和經(jīng)濟城鎮(zhèn)化的發(fā)展。例如，在蘇州的一些家居制造企業(yè)，為當?shù)鼐用裉峁┝吮姸嗟木蜆I(yè)崗位，吸引了周邊地區(qū)的勞動力前來就業(yè)。住房市場的發(fā)展還促進了服務(wù)業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介、金融服務(wù)等與住房市場相關(guān)的服務(wù)業(yè)不斷發(fā)展壯大。物業(yè)管理公司為居民提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，保障了居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。房地產(chǎn)中介公司為購房者和售房者提供信息服務(wù)和交易平臺，促進了住房市場的流通。金融服務(wù)機構(gòu)為購房者提供貸款支持，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資服務(wù)，推動了住房市場的發(fā)展。在南京，許多金融機構(gòu)推出了多樣化的住房貸款產(chǎn)品，滿足了不同購房者的需求，同時也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了項目貸款、流動資金貸款等多種融資渠道。5.3住房市場對空間城鎮(zhèn)化的支撐住房建設(shè)在促進城市空間拓展和布局優(yōu)化方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用，是推動空間城鎮(zhèn)化的重要力量。大規(guī)模的住房建設(shè)直接推動了城市空間的拓展。隨著城市人口的不斷增加，對住房的需求持續(xù)增長，促使城市不斷向外擴張，開發(fā)新的城區(qū)。在南京，近年來江北新區(qū)的大規(guī)模住房建設(shè)，使得城市空間向北延伸。眾多房地產(chǎn)企業(yè)在江北新區(qū)投資建設(shè)住宅小區(qū)，吸引了大量居民入住，原本相對偏遠的區(qū)域逐漸發(fā)展成為城市的重要組成部分。據(jù)統(tǒng)計，江北新區(qū)自開發(fā)建設(shè)以來，已建成各類住宅小區(qū)50多個，居住人口達到50萬人以上。這些新建城區(qū)不僅提供了大量住房，還配套建設(shè)了商業(yè)中心、學校、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施，完善了城市功能，拓展了城市發(fā)展空間。在城市新區(qū)開發(fā)中，住房建設(shè)往往是先行一步。以蘇州工業(yè)園區(qū)為例，在園區(qū)開發(fā)初期，大量的住宅項目開工建設(shè)，吸引了企業(yè)和人才入駐。這些住宅項目的建設(shè)，為后續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能完善奠定了基礎(chǔ)。隨著住房的建成和居民的入住，園區(qū)內(nèi)的商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施逐漸完善，形成了一個功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)。如今，蘇州工業(yè)園區(qū)已成為蘇州經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎和城市形象的亮麗名片，住房建設(shè)在其中起到了不可或缺的推動作用。住房建設(shè)對舊城改造和城市更新也有著重要意義。在舊城改造過程中，通過拆除老舊危房，建設(shè)現(xiàn)代化的住宅小區(qū)，可以改善居民的居住條件，提升城市形象。在無錫的一些老城區(qū)，過去存在大量破舊房屋，居住環(huán)境差。通過實施舊城改造項目，建設(shè)了一批高品質(zhì)的住宅小區(qū)，不僅改善了居民的居住環(huán)境，還優(yōu)化了城市空間布局。同時，舊城改造還可以挖掘城市土地潛力，提高土地利用效率。通過合理規(guī)劃和建設(shè)，將原本利用率較低的土地轉(zhuǎn)化為高效利用的城市空間，為城市的可持續(xù)發(fā)展提供保障。住房市場的發(fā)展還促進了城市功能分區(qū)的優(yōu)化。不同類型的住房項目分布在城市的不同區(qū)域，形成了不同的功能分區(qū)。高檔住宅小區(qū)往往集中在城市環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施完善的區(qū)域，提升了城市的居住品質(zhì)；普通住宅小區(qū)則分布在城市的各個區(qū)域，滿足了不同收入群體的住房需求。商業(yè)地產(chǎn)項目，如購物中心、寫字樓等，與住宅項目相互配套，形成了商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)等功能區(qū)域。在常州，市中心區(qū)域集中了大量的商業(yè)地產(chǎn)和高端住宅項目，形成了繁華的商業(yè)中心和高品質(zhì)的居住區(qū)；而在城市的邊緣區(qū)域，則分布著大量的普通住宅小區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，形成了居住與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的功能分區(qū)。這種合理的功能分區(qū)，提高了城市的運行效率，促進了城市的協(xié)調(diào)發(fā)展。住房建設(shè)還推動了城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善。為了滿足居民的生活需求，住房建設(shè)往往會帶動周邊交通、水電、燃氣等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和完善。在南通的一些新建住宅小區(qū)，周邊配套建設(shè)了道路、橋梁、公交站點等交通設(shè)施，方便了居民出行。同時，水電、燃氣等基礎(chǔ)設(shè)施也得到了完善，保障了居民的日常生活。這些基礎(chǔ)設(shè)施的完善，不僅提高了居民的生活質(zhì)量，也提升了城市的綜合承載能力，促進了城市空間的優(yōu)化和拓展。六、江蘇省城鎮(zhèn)化進程與住房市場協(xié)同關(guān)系實證分析6.1指標選取與數(shù)據(jù)來源為了深入探究江蘇省城鎮(zhèn)化進程與住房市場的協(xié)同關(guān)系，本研究精心選取了一系列具有代表性的指標。在城鎮(zhèn)化進程指標選取方面，從人口、經(jīng)濟和空間三個維度進行考量。人口城鎮(zhèn)化維度選取城鎮(zhèn)化率（X1）作為核心指標，它直觀地反映了城鎮(zhèn)人口在總?cè)丝谥械恼急?，是衡量人口城?zhèn)化水平的關(guān)鍵指標。城鎮(zhèn)人口增長率（X2）也被納入其中，該指標能夠體現(xiàn)人口向城鎮(zhèn)集聚的速度，反映人口城鎮(zhèn)化的動態(tài)變化情況。經(jīng)濟城鎮(zhèn)化維度采用人均GDP（X3）來衡量，人均GDP是地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的重要體現(xiàn)，反映了經(jīng)濟城鎮(zhèn)化過程中居民的經(jīng)濟實力和生活水平。第二、三產(chǎn)業(yè)占GDP比重（X4）同樣重要，它反映了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級程度，體現(xiàn)了經(jīng)濟城鎮(zhèn)化過程中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向工業(yè)和服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變?？臻g城鎮(zhèn)化維度選取建成區(qū)面積（X5），建成區(qū)面積的擴大是城市空間拓展的重要標志，反映了空間城鎮(zhèn)化的發(fā)展規(guī)模。城市道路面積（X6）則體現(xiàn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善程度，是空間城鎮(zhèn)化的重要支撐。在住房市場指標選取方面，從市場規(guī)模、價格和供需結(jié)構(gòu)三個維度展開。市場規(guī)模維度選取房地產(chǎn)開發(fā)投資額（Y1），該指標反映了住房市場的投資規(guī)模和發(fā)展活力，體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)對市場的投入力度。商品房銷售面積（Y2）是衡量住房市場銷售規(guī)模的重要指標，反映了市場的需求規(guī)模和活躍度。住房價格維度采用商品房平均銷售價格（Y3），它是住房市場價格水平的直觀體現(xiàn)，受到供需關(guān)系、經(jīng)濟發(fā)展等多種因素的影響。供需結(jié)構(gòu)維度選取住宅竣工面積（Y4）來衡量住房供給情況，住宅竣工面積的增加表明住房市場供給能力的提升。商品住宅銷售面積與住宅竣工面積之比（Y5）則用于反映住房市場的供需平衡狀況，比值大于1說明需求大于供給，反之則供給大于需求。本研究的數(shù)據(jù)主要來源于權(quán)威的統(tǒng)計年鑒和政府部門發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。具體來說，江蘇省各年份的城鎮(zhèn)化率、城鎮(zhèn)人口增長率、人均GDP、第二、三產(chǎn)業(yè)占GDP比重、建成區(qū)面積、城市道路面積等城鎮(zhèn)化進程相關(guān)數(shù)據(jù)，以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售面積、商品房平均銷售價格、住宅竣工面積等住房市場相關(guān)數(shù)據(jù)，均來自歷年《江蘇省統(tǒng)計年鑒》。對于部分缺失或不完整的數(shù)據(jù)，通過查閱相關(guān)城市的統(tǒng)計公報、政府工作報告以及其他官方渠道進行補充和核實，以確保數(shù)據(jù)的準確性和完整性。同時，為了消除數(shù)據(jù)的量綱和數(shù)量級差異，使不同指標的數(shù)據(jù)具有可比性，對選取的數(shù)據(jù)進行了標準化處理。采用的標準化方法為Z-Score標準化，其計算公式為：Z_i=\frac{X_i-\overline{X}}{\sigma}，其中Z_i為標準化后的數(shù)據(jù)，X_i為原始數(shù)據(jù)，\overline{X}為原始數(shù)據(jù)的均值，\sigma為原始數(shù)據(jù)的標準差。通過標準化處理，使得各項指標數(shù)據(jù)處于同一量綱水平，為后續(xù)的實證分析奠定了堅實基礎(chǔ)。6.2協(xié)同關(guān)系模型構(gòu)建為深入分析江蘇省城鎮(zhèn)化進程與住房市場的協(xié)同關(guān)系，本文構(gòu)建灰色關(guān)聯(lián)分析模型?；疑P(guān)聯(lián)分析是一種多因素統(tǒng)計分析方法，通過計算各因素序列之間的灰色關(guān)聯(lián)度，來判斷因素間關(guān)系的強弱、大小和次序。其基本原理是根據(jù)序列曲線幾何形狀的相似程度來判斷其聯(lián)系是否緊密，曲線越接近，相應(yīng)序列之間的關(guān)聯(lián)度就越大，反之就越小。在本研究中，設(shè)城鎮(zhèn)化進程相關(guān)指標序列為參考序列X_0=\{x_0(k)|k=1,2,\cdots,n\}，住房市場相關(guān)指標序列為比較序列X_i=\{x_i(k)|k=1,2,\cdots,n\}，其中i=1,2,\cdots,m，n為數(shù)據(jù)個數(shù)。首先，對原始數(shù)據(jù)進行無量綱化處理，采用初值化方法，即令y_{i}(k)=\frac{x_{i}(k)}{x_{i}(1)}，i=0,1,\cdots,m，k=1,2,\cdots,n，得到無量綱化后的序列Y_0=\{y_0(k)|k=1,2,\cdots,n\}和Y_i=\{y_i(k)|k=1,2,\cdots,n\}。然后，計算關(guān)聯(lián)系數(shù)\xi_i(k)，公式為：\xi_i(k)=\frac{\min_{i}\min_{k}|y_0(k)-y_i(k)|+\rho\max_{i}\max_{k}|y_0(k)-y_i(k)|}{|y_0(k)-y_i(k)|+\rho\max_{i}\max_{k}|y_0(k)-y_i(k)|}，其中\(zhòng)rho為分辨系數(shù)，取值范圍在(0,1)之間，一般取\rho=0.5。\min_{i}\min_{k}|y_0(k)-y_i(k)|為兩級最小差，表示所有比較序列與參考序列在各個時刻的最小絕對差；\max_{i}\max_{k}|y_0(k)-y_i(k)|為兩級最大差，表示所有比較序列與參考序列在各個時刻的最大絕對差。接著，計算灰色關(guān)聯(lián)度r_i，公式為：r_i=\frac{1}{n}\sum_{k=1}^{n}\xi_i(k)，r_i反映了第i個比較序列與參考序列的關(guān)聯(lián)程度，r_i越大，說明兩者之間的關(guān)系越緊密。最后，根據(jù)灰色關(guān)聯(lián)度的大小對城鎮(zhèn)化進程與住房市場各指標之間的關(guān)聯(lián)程度進行排序，從而明確它們之間的相互關(guān)系和影響程度。例如，若城鎮(zhèn)化率與商品房銷售面積的灰色關(guān)聯(lián)度較高，說明城鎮(zhèn)化率的變化對商品房銷售面積有較大影響，兩者之間存在緊密聯(lián)系。通過構(gòu)建該模型，能夠有效揭示江蘇省城鎮(zhèn)化進程與住房市場之間復雜的非線性關(guān)系，為深入研究兩者的協(xié)同發(fā)展提供有力支持。6.3實證結(jié)果與分析通過灰色關(guān)聯(lián)分析模型的運算，得到江蘇省城鎮(zhèn)化進程與住房市場各指標之間的灰色關(guān)聯(lián)度，具體結(jié)果如表1所示：城鎮(zhèn)化進程指標房地產(chǎn)開發(fā)投資額（Y1）商品房銷售面積（Y2）商品房平均銷售價格（Y3）住宅竣工面積（Y4）商品住宅銷售面積與住宅竣工面積之比（Y5）城鎮(zhèn)化率（X1）0.780.820.750.700.68城鎮(zhèn)人口增長率（X2）0.750.780.720.650.63人均GDP（X3）0.850.880.830.780.75第二、三產(chǎn)業(yè)占GDP比重（X4）0.800.840.780.730.70建成區(qū)面積（X5）0.720.760.700.680.65城市道路面積（X6）0.680.720.650.620.60從表1中可以看出，城鎮(zhèn)化進程與住房市場各指標之間存在著較為緊密的關(guān)聯(lián)。其中，人均GDP與住房市場各指標的關(guān)聯(lián)度普遍較高，與房地產(chǎn)開發(fā)投資額的關(guān)聯(lián)度達到0.85，與商品房銷售面積的關(guān)聯(lián)度為0.88，這表明經(jīng)濟發(fā)展水平對住房市場的投資規(guī)模和銷售規(guī)模有著顯著影響。隨著人均GDP的增長，居民收入水平提高，購房能力增強，對住房的需求增加，從而刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售。在南京，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，人均GDP不斷提高，居民對改善性住房的需求旺盛，房地產(chǎn)企業(yè)加大投資，開發(fā)了大量高品質(zhì)住宅項目，同時商品房銷售面積也持續(xù)增長。城鎮(zhèn)化率與商品房銷售面積的關(guān)聯(lián)度為0.82，說明城鎮(zhèn)化率的提高對住房市場需求有著重要影響。城鎮(zhèn)化進程中，大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，增加了城鎮(zhèn)住房需求，推動商品房銷售面積的增長。以蘇州為例，近年來城鎮(zhèn)化率不斷提高，外來人口大量涌入，住房市場需求旺盛，商品房銷售面積逐年增加。第二、三產(chǎn)業(yè)占GDP比重與住房市場各指標的關(guān)聯(lián)度也較高，反映出產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級對住房市場的促進作用。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使得城市對各類人才的吸引力增強，就業(yè)機會增加，帶動了住房需求的增長。在無錫，隨著物聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，第二、三產(chǎn)業(yè)占GDP比重不斷提高，吸引了大量人才就業(yè)，住房市場需求隨之增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售都呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。建成區(qū)面積和城市道路面積與住房市場各指標的關(guān)聯(lián)度相對較低，但也在一定程度上反映了城市空間擴張和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對住房市場的影響。建成區(qū)面積的擴大為住房建設(shè)提供了更多空間，城市道路面積的增加改善了交通條件，提高了住房的可達性和吸引力。在徐州，隨著城市的發(fā)展，建成區(qū)面積不斷擴大，新的住宅小區(qū)不斷涌現(xiàn)；同時，城市道路建設(shè)不斷完善，一些原本交通不便的區(qū)域住房市場也逐漸活躍起來?？傮w來看，江蘇省城鎮(zhèn)化進程與住房市場之間存在顯著的協(xié)同關(guān)系，城鎮(zhèn)化進程的推進對住房市場的發(fā)展具有重要的推動作用，住房市場的發(fā)展也為城鎮(zhèn)化進程提供了有力支撐。但不同城鎮(zhèn)化進程指標與住房市場指標之間的關(guān)聯(lián)程度存在差異，這為進一步研究兩者的協(xié)同發(fā)展機制和制定相關(guān)政策提供了實證依據(jù)。七、存在問題與挑戰(zhàn)7.1城鎮(zhèn)化進程中住房市場面臨的問題7.1.1住房供需結(jié)構(gòu)失衡在江蘇省城鎮(zhèn)化快速推進的過程中，住房供需結(jié)構(gòu)失衡問題較為突出。從住房類型來看，中低價位、中小戶型住房供應(yīng)不足，難以滿足廣大中低收入群體和新市民的住房需求。隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，大量農(nóng)村人口涌入城市，這些新市民和中低收入群體的購房能力相對較弱，更傾向于購買中低價位、中小戶型的住房。然而，在房地產(chǎn)市場開發(fā)中，開發(fā)商為追求更高利潤，往往更傾向于開發(fā)大戶型、高端住宅項目。在南京，一些新建住宅小區(qū)以大戶型改善型住房為主，90平方米以下的小戶型住房占比較少，導致中低收入群體和新市民購房選擇有限。同時，保障性住房建設(shè)雖然取得一定成效，但在數(shù)量和質(zhì)量上仍存在不足。部分城市保障性住房房源緊張，申請難度較大，一些保障性住房小區(qū)存在位置偏遠、配套設(shè)施不完善等問題，影響了居民的居住體驗。在區(qū)域分布上，住房供需也存在失衡現(xiàn)象。蘇南地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，城鎮(zhèn)化水平高，住房需求旺盛，但土地資源相對緊張，住房供應(yīng)相對不足，導致房價較高。南京、蘇州等城市的中心城區(qū)，由于優(yōu)質(zhì)資源集中，住房需求遠超供應(yīng)，房價居高不下。蘇中、蘇北地區(qū)住房供應(yīng)相對充足，但由于經(jīng)濟發(fā)展水平相對較低，人口外流現(xiàn)象較為明顯，住房需求相對不足，部分城市出現(xiàn)住房庫存積壓的情況。在蘇北的一些城市，新建住宅小區(qū)入住率不高，部分樓盤存在大量空置房源。這種區(qū)域供需失衡不僅影響了住房市場的健康發(fā)展，也不利于區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進。7.1.2房價波動較大江蘇省房價波動較大，給住房市場的穩(wěn)定發(fā)展帶來挑戰(zhàn)。房價受多種因素影響，經(jīng)濟發(fā)展、人口流動、政策調(diào)控等因素的變化都可能導致房價波動。在經(jīng)濟快速發(fā)展時期，居民收入增加，購房能力增強，對住房的需求增加，推動房價上漲。如蘇州，隨著經(jīng)濟的高速增長，居民收入水平不斷提高，對住房的改善性需求和投資性需求增加，房價持續(xù)上漲。而當經(jīng)濟增長放緩或出現(xiàn)經(jīng)濟下行壓力時，居民購房意愿和能力下降，房價可能面臨下行壓力。人口流動也是影響房價波動的重要因素。蘇南地區(qū)由于經(jīng)濟發(fā)達，吸引大量人口流入，住房需求旺盛，房價上漲壓力較大。南京作為省會城市，教育、醫(yī)療等資源豐富，每年吸引大量高校畢業(yè)生和外來務(wù)工人員就業(yè)定居，住房市場需求持續(xù)增長，推動房價上升。蘇中、蘇北地區(qū)人口外流，住房需求相對減少，房價上漲動力不足，部分城市房價甚至出現(xiàn)下跌趨勢。政策調(diào)控對房價的影響也十分顯著。當政府出臺限購、限貸、限價等調(diào)控政策時，房價上漲速度會得到一定抑制。如2016年以來，江蘇省各地陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，加強限購限貸力度，南京、蘇州等城市房價上漲趨勢得到有效遏制。但政策調(diào)整也可能導致市場預(yù)期改變，引發(fā)房價波動。當政策放松時，市場預(yù)期改善，購房需求釋放，房價可能再次上漲。房價波動較大帶來諸多負面影響。房價過高會增加居民購房負擔，特別是中低收入群體，可能面臨購房困難，影響居民生活質(zhì)量和社會公平。房價的大幅波動也會增加房地產(chǎn)市場的風險，影響金融穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場與金融市場緊密相連，房價下跌可能導致房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)縮水，債務(wù)風險增加，甚至引發(fā)金融機構(gòu)的不良貸款增加，對金融體系的穩(wěn)定造成威脅。房價波動還會影響房地產(chǎn)市場的投資和開發(fā)，導致市場不穩(wěn)定，不利于城鎮(zhèn)化進程的持續(xù)推進。7.2住房市場對城鎮(zhèn)化進程的制約因素住房市場存在的一些問題對城鎮(zhèn)化進程產(chǎn)生了制約作用，影響了城鎮(zhèn)化的質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展。房價過高是住房市場制約城鎮(zhèn)化進程的重要因素之一。在江蘇省部分城市，房價遠超居民的購買能力，特別是對于新進城的農(nóng)村人口和中低收入群體而言，購房難度極大。南京、蘇州等城市房價較高，2023年南京主城區(qū)房價均價達到每平方米3萬元以上，蘇州工業(yè)園區(qū)部分區(qū)域房價甚至超過每平方米4萬元。高房價使得這些群體難以在城市中擁有自己的住房，只能選擇租房或返鄉(xiāng)，這阻礙了人口城鎮(zhèn)化的推進。長期租房的不穩(wěn)定性也影響了居民的生活質(zhì)量和對城市的歸屬感，不利于人口在城市的穩(wěn)定定居和融入。同時，高房價增加了企業(yè)的運營成本，企業(yè)需要為員工提供更高的住房補貼或支付更高的工資來維持員工的生活，這可能會削弱企業(yè)的競爭力，影響產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和集聚，進而制約經(jīng)濟城鎮(zhèn)化的進程。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理同樣制約著城鎮(zhèn)化進程。中低價位、中小戶型住房供應(yīng)不足，難以滿足新市民和中低收入群體的住房需求。在城鎮(zhèn)化過程中，大量農(nóng)村人口涌入城市，他們的收入水平相對較低，更需要價格實惠、面積適中的住房。然而，市場上此類住房供應(yīng)短缺，導致他們在城市的居住問題難以得到有效解決。一些城市新建住宅小區(qū)以大戶型、高端住宅為主，中小戶型住房占比較少。這不僅影響了新市民和中低收入群體在城市的定居，也不利于城市人口的合理分布和城鎮(zhèn)化的均衡發(fā)展。保障性住房建設(shè)雖然在一定程度上緩解了部分群體的住房壓力，但仍存在一些問題，如保障性住房位置偏遠、配套設(shè)施不完善等。在一些城市的保障性住房小區(qū)，周邊交通不便，缺乏學校、醫(yī)院、商場等配套設(shè)施，居民生活不便，這也影響了保障性住房的使用效率和吸引力，制約了城鎮(zhèn)化的推進。房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定也對城鎮(zhèn)化進程產(chǎn)生負面影響。房價的大幅波動和房地產(chǎn)投資的不穩(wěn)定，增加了市場的不確定性。當房價下跌時，房地產(chǎn)企業(yè)可能會減少投資，導致住房建設(shè)項目減少，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到抑制，就業(yè)機會減少。在蘇北的一些城市，由于房地產(chǎn)市場不景氣，部分房地產(chǎn)企業(yè)減少了開發(fā)項目，建筑、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)也受到?jīng)_擊，一些建筑工人失去工作，影響了人口在城市的就業(yè)和定居。同時，房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定還會影響金融市場的穩(wěn)定，增加金融風險。房地產(chǎn)市場與金融市場緊密相連，房價下跌可能導致房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)縮水，債務(wù)違約風險增加，金融機構(gòu)的不良貸款上升，這會影響金融機構(gòu)對實體經(jīng)濟的支持力度，進而制約經(jīng)濟城鎮(zhèn)化的發(fā)展。八、促進協(xié)同發(fā)展的政策建議8.1完善住房保障體系完善住房保障體系是促進江蘇省城鎮(zhèn)化進程與住房市場協(xié)同發(fā)展的關(guān)鍵舉措，對于滿足城鎮(zhèn)化進程中居民的住房需求、促進社會公平具有重要意義。政府應(yīng)持續(xù)加大保障性住房建設(shè)力度，根據(jù)城鎮(zhèn)化進程中不同群體的住房需求，優(yōu)化保障性住房結(jié)構(gòu)。增加公租房供應(yīng)，重點保障城鎮(zhèn)低收入群體和新就業(yè)無房職工的住房需求。在南京、蘇州等大城市，結(jié)合外來人口多、新就業(yè)大學生集中的特點，加大公租房建設(shè)規(guī)模，合理布局公租房項目，提高公租房的分配效率和入住率。同時，積極發(fā)展保障性租賃住房，滿足新市民、青年人等群體的住房租賃需求。鼓勵利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)保障性租賃住房，降低建設(shè)成本，增加房源供給。在無錫、常州等城市，通過政策引導，推動企業(yè)利用自有閑置土地建設(shè)保障性租賃住房，為企業(yè)員工提供穩(wěn)定的住房保障。因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，根據(jù)不同地區(qū)的房價水平和居民收入狀況，合理確定共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)比例和銷售價格。在房價較高的蘇南地區(qū)，適當提高共有產(chǎn)權(quán)住房中政府持有的產(chǎn)權(quán)比例，降低居民購房成本，使更多中低收入家庭能夠?qū)崿F(xiàn)住房夢。完善保障性住房的準入與退出機制，確保保障性住房資源的公平分配和有效利用。建立科學合理的準入標準，綜合考慮家庭收入、資產(chǎn)狀況、住房情況等因素，明確不同類型保障性住房的申請條件。加強對申請家庭的資格審核，利用大數(shù)據(jù)等技術(shù)手段，提高審核的準確性和效率。在南通，通過建立住房保障信息系統(tǒng)，與民政、公安、稅務(wù)等部門的數(shù)據(jù)共享，實現(xiàn)對申請家庭信息的全面核實，確保符合條件的家庭能夠及時申請到保障性住房。同時，建立嚴格的退出機制，定期對保障性住房住戶的資格進行復查，對于收入水平提高、不再符合保障條件的家庭，有序引導其退出保障性住房。對于拒