新疆2025年上半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：成本法的基本公式考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某房地產(chǎn)開發(fā)公司新開發(fā)的寫字樓銷售增值額為2200萬元，按土地增值稅相關(guān)規(guī)定準(zhǔn)予扣除的項目金額為12000萬元，則其應(yīng)納土地增值稅適用稅率為。

A：

B：20％

C：30％

D：40％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、是政府出于特定目的設(shè)立，或由政府施以較大干預(yù)，以完成政府的特定任務(wù)，滿足整個國家社會經(jīng)濟發(fā)展需要而設(shè)立的銀行機構(gòu)。

A：政策性銀行

B：非銀行金融機構(gòu)

C：中央銀行

D：商業(yè)銀行

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、《中華人民共和國商業(yè)銀行法》規(guī)定：設(shè)立商業(yè)銀行的注冊資本最低限額為億元人民幣。

A：5

B：10

C：15

D：20

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生100萬元凈收益，同時此單位有2000萬元資金以5％的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的收益，則對該單位來說，這宗房地產(chǎn)與萬元的資金等價。

A：2000

B：400

C：4000

D：10000

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中，不正確的是__。

A．青苗補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

B．征地管理費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

C．新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

D．地上附著物補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定6、某家庭預(yù)計在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中30%用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%，則該家庭有償還能力的最大抵押貸款的申請額是__。

A．31.46萬元

B．32.46萬元

C．33.46萬元

D．34.46萬元7、某房地產(chǎn)在正常情況下，年總收益為140萬元，年總費用為40萬元，報酬率為12%，出讓時的土地使用權(quán)年限為50年，現(xiàn)已使用了35年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)實總價為__萬元。

A．817.55

B．953.52

C．1144.57

D．681.098、編制工程進(jìn)度計劃的方法有橫道圖法和__。

A．網(wǎng)絡(luò)圖法

B．表格法

C．竣工圖法

D．坐標(biāo)圖法9、對無房和住房未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實行住房補貼的前提條件之一是房價收入比在__以上。

A．3倍

B．4倍

C．5倍

D．6倍10、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，對人均耕地特別少的地區(qū)，由省級政府批準(zhǔn)，可增加安置補助費，但土地補償和安置補助費之和，不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的__倍。

A．10

B．20

C．30

D．40

11、對于選擇了目標(biāo)市場的企業(yè)，唯一的方法就是實現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的（）。

A．差別化

B．同質(zhì)化

C．多樣化

D．獨特性12、下列關(guān)于房地產(chǎn)測繪特點的說法有誤的是__。

A．房地產(chǎn)測繪圖一般比例尺很大

B．房地產(chǎn)測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量、用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素

C．房地產(chǎn)測量精度要求較高，一般不能直接從圖上量取，必須現(xiàn)場勘測、計算

D．房地產(chǎn)測繪的復(fù)測周期一般為1年13、實行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項目，施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由（）負(fù)責(zé)。

A．開發(fā)商

B．監(jiān)理單位

C．分包單位

D．總承包單位14、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的規(guī)定中，不正確的表述是__。

A．未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價師名義從事估價業(yè)務(wù)的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款

B．房地產(chǎn)估價師準(zhǔn)許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價師業(yè)務(wù)，沒有違法所得的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動，并可處以1萬元以下的罰款

C．中介服務(wù)人員索取他人財物或者非法收受他人財物，故意提供虛假評估報告，情節(jié)嚴(yán)重的，處5年以是10年以下的有期徒刑，并處罰金

D．中介服務(wù)人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的評估報告有重大失實，造成嚴(yán)重后果的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金15、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是。

A：運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取

B：投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算

C：假設(shè)開發(fā)中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時的值

D：在預(yù)測開發(fā)法完成后的價值時，應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)市場價格作為開發(fā)完成后的價值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、調(diào)查對象是指根據(jù)調(diào)查目的確定的現(xiàn)象。

A：總體單位

B：總體

C：個體

D：標(biāo)志

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、某宗土地的臨街深度為100ft，臨街寬度為60ft，市場價值為1500萬元，根據(jù)哈柏法則，臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價值為萬元。

A：600

B：738

C：900

D：960

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、對達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷糾紛實施行政裁決的可以是。

A：縣級以上地方人民政府

B：縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

C：縣級以上地方人民政府或縣級以上人民政府房屋拆遷管理部門

D：市級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、某高層樓房占用的土地總面積為900㎡，房地產(chǎn)總價值為3000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產(chǎn)價值為2000萬元；乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產(chǎn)價值為1000萬元。那么如果按房地價值分?jǐn)偡椒ㄓ嬎?，甲公司擁有的土地?shù)量為㎡。

A：700

B：600

C：500

D：200

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，土地費用不包括。

A：出讓地價款

B：前期工程費

C：土地轉(zhuǎn)讓費

D：土地租用費

E：借款合同21、我國個人住房抵押貸款的風(fēng)險最終主要轉(zhuǎn)移在身上。

A：開發(fā)商

B：銀行

C：購房者

D：都是

E：借款合同22、預(yù)備費是指為工程建設(shè)可能發(fā)生不可預(yù)知費用而留出的備用金，下列__不屬于預(yù)備費。

A．不可預(yù)見費

B．價差

C．勘查設(shè)計費

D．包干費23、2025年3月某人以4．5萬元的預(yù)付款訂購了一套售價為30萬元的期房，2025年3月該項目交付使用時，樓價上漲到33．6萬元，則其預(yù)付款的收益率為。

A：12％

B：13．4％

C：80％

D：125％

E：借款合同24、不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著__風(fēng)險。

A．比較

B．收益現(xiàn)金流

C．利率

D．政策25、城市總體規(guī)劃的期限一般為年。

A：5

B：10

C：15

D：20

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、屬于控制性詳細(xì)規(guī)劃有關(guān)計算規(guī)則的是。

A：建筑間距

B：建筑占地面積

C：總建筑面積

D：建筑高度

E：建筑形式2、運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是__。

A．待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期

B．待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

C．取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

D．房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期3、在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，通常對房地產(chǎn)擁有第一抵押權(quán)，貸款隨著土地開發(fā)的進(jìn)度分階段撥付。

A：土地購置貸款

B：土地開發(fā)貸款

C：建設(shè)貸款

D：土地儲備貸款

E：借款合同4、拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達(dá)成協(xié)議，房屋拆遷補償方式是__。

A．面積結(jié)算

B．貨幣補償

C．產(chǎn)權(quán)調(diào)換

D．貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換5、因施工需要臨時使用土地的，對其管理規(guī)定正確的是__。

A．要與土地主管部門或農(nóng)村集體組織簽訂臨時使用土地合同

B．要支付臨時使用土地補償費

C．使用后要完全恢復(fù)原狀

D．不得修建永久建筑物

E．使用期限一般不超過兩年6、某商品住宅總價為98萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為（）。

A．7.65%

B．8.75%

C．9.42%

D．10.19%7、要求企業(yè)采用的會計政策在前后各期保持一致，不得隨意變更的原則是__。

A．客觀性原則

B．一貫性原則

C．持續(xù)性原則

D．相關(guān)性原則8、從估價角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運營費用不包含等．【2025年考題】

A：房地產(chǎn)改擴建費用

B：抵押貸款還本付息額

C：房屋設(shè)備折舊費

D：所得稅

E：房屋裝修折舊費9、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是__的職責(zé)。

A．業(yè)主大會

B．業(yè)主代表大會

C．業(yè)主委員會

D．居民委員會10、下列關(guān)于柱、梁、板，說法正確的是。

A：柱、梁和板，只能是預(yù)制的，不可在工地現(xiàn)制

B：梁是跨過空間的橫向構(gòu)件

C：板是直接承擔(dān)其上面的平面荷載的平面構(gòu)件

D：柱子在建筑中承受梁和板這兩種構(gòu)件傳來的荷載

E：柱子是獨立支承結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件

11、申請房屋登記時，由當(dāng)事人單方申請的情形有。

A：合法建造房屋取得房屋所有權(quán)

B：權(quán)利人放棄房屋所有權(quán)

C：繼承取得房屋所有權(quán)

D：產(chǎn)權(quán)交換取得房屋所有權(quán)

E：依據(jù)人民法院生效法律文書取得房屋所有權(quán)12、房地產(chǎn)間接投資的形式主要有。(2025年試題)

A：投資房地產(chǎn)信托基金

B：購買住房抵押支持證券

C：購買房地產(chǎn)企業(yè)債券

D：購買物業(yè)用于出租經(jīng)營

E：購買土地進(jìn)行開發(fā)13、在地籍圖中，屬于地籍要素的有。(2025年試題)

A：土地的編號

B：土地的利用類別

C：地理名稱

D：房屋、道路、水系

E：土地的面積14、有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于。

A：不同收益年限的類似房地產(chǎn)價格的相互轉(zhuǎn)換

B：資本化率的求取

C：市場比較法中交易日期修正

D：不同類型房地產(chǎn)不同使用年限價格高低的比較

E：折舊的計算15、城市房屋拆遷當(dāng)事人達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議后，又產(chǎn)生糾紛的，如選擇仲裁方式，則__。

A．必須經(jīng)房屋拆遷管理部門同意

B．前提條件是當(dāng)事人必須自愿達(dá)成仲裁協(xié)議

C．實行“一裁終局制”

D．只有一方依據(jù)補償安置協(xié)議中的仲裁條款申請仲裁的，仲裁委員會不予受理

E．對仲裁結(jié)果不服向人民法院提起訴訟的，人民法院不予受理16、現(xiàn)貨房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價的不同點是__。

A．估價時點不同

B．交易日期不同

C．估價目的不同

D．估價對象的狀況不同17、__主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價。

A．估算法

B．成本法

C．路線價法

D．基準(zhǔn)地價法18、下列關(guān)于房屋租賃期說法正確的是__。

A．房屋的租賃期無限制，由租賃當(dāng)事人約定

B．房屋的租賃期不得少于6個月

C．房屋的租賃期由租賃當(dāng)事人約定，但不得超過20年

D．房屋的租賃期超過20年的，房屋租賃合同無效19、（）指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。

A．利息備付率

B．償債備付率

C．資產(chǎn)負(fù)債率

D．流動比率20、工程項目管理的基本職能是計劃、__。

A．組織

B．決策

C．控制

D．協(xié)調(diào)

E．反饋21、大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，他們往往采用__的形式來銷售房屋。

A．聯(lián)合代理

B．獨家代理

C．雙重代理

D．自行銷售22、下列關(guān)于城市維護建設(shè)稅的稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7％、5％、1％三個檔次，具體是。

A：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7％

B：在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5％

C：在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為3％

D：不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5％

E：不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1％23、從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須具備__條件。

A．具有2年房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)或相關(guān)的工作經(jīng)驗

B．具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷

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