2月不動產(chǎn)估價理論與方法練習(xí)題庫一、單選題（共10題，每題1分，共10分）1.題目：凡獨(dú)立從事土地估價的人員，必須具備()資格。A．規(guī)劃師B．會計(jì)師C．土地估價師D．經(jīng)濟(jì)師2.題目：下列工業(yè)中布置在城市內(nèi)和居住區(qū)內(nèi)的為()。A．面包廠B．大型紡織廠C．石油化工廠D．機(jī)械廠3.題目：商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級與土地利用的集聚效用成()關(guān)系。A．負(fù)相關(guān)B．正相關(guān)C．不相干D．互補(bǔ)4.題目：()是決定城市土地利用價值的重要因素。A．區(qū)位B．環(huán)境質(zhì)量C．城鎮(zhèn)規(guī)劃D．土地承載力5.題目：根據(jù)地租理論，最劣等土地的級差地租()。A．等于零B．大于零C．房地產(chǎn)價格D．土地價格6.題目：人口凈密度是居住人數(shù)與()的比值。A．居住面積B．總居住面積C．居住建筑用地面積D．建筑面積7.題目：下列獲取估價業(yè)務(wù)的方式，不正確的是()。A．自有自估B．中介代理C．主動爭取D．被動接受8.題目：由以下敘述，不能確定城市性質(zhì)的是()。A．某市以生產(chǎn)紙箱為主，其產(chǎn)量在全國紙箱總產(chǎn)量中占57％B．某城市的汽車家庭占有量為1.C．某城市是全國最大的煤炭生產(chǎn)基地D．某城市的紡織和鋼鐵工業(yè)產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值的74％9.題目：土地需求的一個重要特點(diǎn)是，土地需求是一種（）需求。A．直接B．生產(chǎn)C．生存D．引致10.題目：土地所有權(quán)的壟斷是（）形成的根本原因。A．壟斷地租B．級差地租C．絕對地租D．礦山地租二、多選題（共10題，每題1分，共10分）1.題目：土地價格是土地在()的價格。A．某一時點(diǎn)B．某一土地利用方式C．某一權(quán)利狀態(tài)下D．某一經(jīng)營管理水平下2.題目：建筑物的主要材料有：（）A．建筑裝飾材料B．水泥和混凝土C．木材與鋼材D．磚和石灰3.題目：土地附著物估價的特殊性在于()。A．一般不包含所占用土地的價值B．對于有收益的土地附著物，也要考慮收益的因素C．一般包含所占用土地的價值4.題目：城市總體規(guī)劃基本內(nèi)容包括()。A．發(fā)展規(guī)劃B．布局規(guī)劃C．人口規(guī)劃D．工程規(guī)劃5.題目：建筑物估價的基本原則有：（）。A．最高最佳使用原則B．替代原則和公平原則C．估價時點(diǎn)原則D．合法原則6.題目：宏觀經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)有（）A．國際收支平衡B．經(jīng)濟(jì)增長C．價格穩(wěn)定D．充分就業(yè)7.題目：下列()屬于影響土地區(qū)位的自然因素。A．地形坡度B．能源C．給水狀況D．環(huán)境質(zhì)量8.題目：土地自然供給的制約因素有（）A．礦產(chǎn)資源B．動植物資源C．交通運(yùn)輸條件D．適宜人類生活的氣候條件9.題目：建筑的墻(柱)按承重作用分為（）。A．承重墻B．外墻C．圍護(hù)墻D．自承重墻10.題目：地形影響城市的（）A．人口規(guī)模B．空間布局C．分布位置D．平面結(jié)構(gòu)三、判斷題（共20題，每題1分，共20分）1.題目：城市總體規(guī)劃是綜合研究和確定城市性質(zhì)、規(guī)模和空間發(fā)展形態(tài)，統(tǒng)籌安排城市各項(xiàng)建設(shè)用地，合理配置城市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，處理好遠(yuǎn)期發(fā)展與近期建設(shè)的關(guān)系，指導(dǎo)城市合理發(fā)展的戰(zhàn)略部署和一般性文件。（）A．正確B．錯誤2.題目：土地附著物的價值一般不包含所占用土地的價值。()A．正確B．錯誤3.題目：充分就業(yè)：一般僅指勞動力有機(jī)會以合適報(bào)酬參加生產(chǎn)的狀態(tài)。（）A．正確B．錯誤4.題目：城市經(jīng)濟(jì)增長；是指一個城市實(shí)際GNP的增加()A．正確B．錯誤5.題目：城市是一定數(shù)量的非農(nóng)人口和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的集聚地，是一種有別于鄉(xiāng)村的居住和社會組織形式，是國家或一定區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。（）A．正確B．錯誤6.題目：土地面積大小是劃分城市和鄉(xiāng)村的主要標(biāo)志之一。（）A．正確B．錯誤7.題目：城市分區(qū)規(guī)劃的主要任務(wù)是為詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃管理提供依據(jù)。()(2002年)A．正確B．錯誤8.題目：土地附著物是指地上建筑物、構(gòu)筑物、青苗、魚塘等，不包含地下附著物。()A．正確B．錯誤9.題目：絕對地租的實(shí)質(zhì)和來源是社會其他部門工人創(chuàng)造的剩余價值。()A．正確B．錯誤10.題目：選取可比實(shí)例是比較法估價的第一步驟。()A．正確B．錯誤11.題目：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、交易底價都是根據(jù)過去成交地價及土地收益情況評估得到的宗地評估地價。()A．正確B．錯誤12.題目：國民收入：一個國家以當(dāng)年價格(或不變價格)計(jì)算的一年內(nèi)用于生產(chǎn)的各種生產(chǎn)要素所獲得的報(bào)酬總和。即工資、利息、租金和利潤的總和。（）A．正確B．錯誤13.題目：設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜，除實(shí)體性貶值外，往往還存在年限性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。()A．正確B．錯誤14.題目：重置價格應(yīng)是客觀價格。（）A．正確B．錯誤15.題目：重置價格折舊法是求取估價對象的重置價格，扣除相應(yīng)的折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格的方法。()A．正確B．錯誤16.題目：建筑物與構(gòu)筑物折舊的數(shù)額為建筑物與構(gòu)筑物在估價時點(diǎn)時的市場價值與其重置價格之間的差額。（）A．正確B．錯誤17.題目：建筑物與構(gòu)筑物估價上的折舊是指由各種原因所造成的價值損失。()A．正確B．錯誤18.題目：市場失靈是指在現(xiàn)實(shí)市場條件下，市場機(jī)制經(jīng)常表現(xiàn)出許多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻礙，無法使資源達(dá)到最有效配置的狀況。（）A．正確B．錯誤19.題目：注冊土地估價師可以同時在兩個土地估價機(jī)構(gòu)從業(yè)。()A．正確B．錯誤20.題目：住宅密度概念；是指一定區(qū)域內(nèi)住宅用地面積占總用地面積的百分比（）A．正確B．錯誤答案與解析一、單選題答案1.正確答案：【C】說明：從事土地估價需要具備專業(yè)的土地估價師資格，經(jīng)濟(jì)師、會計(jì)師、規(guī)劃師資格并不直接等同于土地估價資格。2.正確答案：【A】說明：面包廠一般規(guī)模較小，污染相對較輕，可布置在城市內(nèi)和居住區(qū)內(nèi)；石油化工廠有較大污染，應(yīng)布置在遠(yuǎn)離城市的地方；機(jī)械廠可能有一定噪音和污染，不宜靠近居住區(qū)；大型紡織廠也會有一定噪音等影響，通常不布置在居住區(qū)內(nèi)。3.正確答案：【B】說明：商業(yè)服務(wù)業(yè)規(guī)模等級越高，往往越傾向于在特定區(qū)域集聚，以獲取集聚帶來的各種效益，如共享基礎(chǔ)設(shè)施、勞動力市場等，所以兩者成正相關(guān)關(guān)系。4.正確答案：【A】說明：區(qū)位是決定城市土地利用價值的重要因素。因?yàn)椴煌膮^(qū)位具有不同的交通便利性、人流量、商業(yè)氛圍等，這些因素直接影響土地能夠產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和使用價值。而城鎮(zhèn)規(guī)劃主要是對城市發(fā)展的布局安排；土地承載力側(cè)重于土地能夠承受的建設(shè)和使用強(qiáng)度等；環(huán)境質(zhì)量對土地利用價值有影響但不是決定因素。5.正確答案：【A】說明：最劣等土地沒有級差地租。6.正確答案：【C】說明：人口凈密度是指單位住宅用地上容納的居住人口數(shù)，即居住人數(shù)與居住建筑用地面積的比值。所以答案選[C]。7.正確答案：【B】8.正確答案：【B】說明：城市性質(zhì)是指城市在一定地區(qū)、國家以至更大范圍內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展中所處的地位和所擔(dān)負(fù)的主要職能。選項(xiàng)A明確了某市紙箱生產(chǎn)在全國的重要地位，能體現(xiàn)其性質(zhì)；選項(xiàng)B表明某城市是全國最大的煤炭生產(chǎn)基地，性質(zhì)明確；選項(xiàng)C指出紡織和鋼鐵工業(yè)產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值的較大比例，可確定城市性質(zhì)；而選項(xiàng)D僅給出汽車家庭占有量，這與城市性質(zhì)并無直接關(guān)聯(lián)，不能確定城市性質(zhì)。9.正確答案：【D】說明：土地需求是一種引致需求，是由于對土地產(chǎn)品的需求才有對土地的需求。10.正確答案：【C】說明：絕對地租產(chǎn)生的原因是土地所有權(quán)的壟斷。由于土地私有權(quán)的存在，租種任何土地都必須繳納地租，這就使得農(nóng)產(chǎn)品價值超過生產(chǎn)價格的余額轉(zhuǎn)化為絕對地租。級差地租是由土地的肥沃程度、地理位置等不同而產(chǎn)生的；壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的地租；礦山地租是指工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。二、多選題答案1.正確答案：【ABC】2.正確答案：【ABCD】說明：建筑中磚和石灰是常見的基礎(chǔ)材料；水泥和混凝土是廣泛用于結(jié)構(gòu)構(gòu)建的關(guān)鍵材料；木材與鋼材在建筑中用于不同部位，如木結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)；建筑裝飾材料用于建筑物內(nèi)外裝飾，提升美觀度和使用功能等，這四類材料在建筑物中都起著重要作用，所以答案是ABCD。3.正確答案：【AB】說明：C更多的是體現(xiàn)一種補(bǔ)償性質(zhì)4.正確答案：【ABD】5.正確答案：【ABCD】說明：合法原則要求建筑物估價必須在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)進(jìn)行；最高最佳使用原則強(qiáng)調(diào)以能使建筑物發(fā)揮最大效用的使用方式來估價；估價時點(diǎn)原則確定了估價結(jié)果對應(yīng)的具體時間點(diǎn)；替代原則基于類似建筑物的市場交易情況來衡量估價對象價值，公平原則確保估價過程和結(jié)果的公正性，這些都是建筑物估價的基本原則。6.正確答案：【ABCD】說明：宏觀經(jīng)濟(jì)政策的目標(biāo)主要有四個，即充分就業(yè)、價格穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長和國際收支平衡。充分就業(yè)是指一切生產(chǎn)要素（包含勞動）都有機(jī)會以自己愿意的報(bào)酬參加生產(chǎn)的狀態(tài)。價格穩(wěn)定是指價格總水平的穩(wěn)定。經(jīng)濟(jì)增長是指在一個特定時期內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會所生產(chǎn)的人均產(chǎn)量和人均收入的持續(xù)增長。國際收支平衡是指一國國際收支凈額即凈出口與凈資本流出的差額為零。7.正確答案：【AD】說明：自然因素是影響土地區(qū)位的重要因素之一。環(huán)境質(zhì)量、地形坡度、土地承載力、洪水淹沒及排水狀況、地質(zhì)構(gòu)造以及城市的自然景觀都會對土地區(qū)位的優(yōu)劣產(chǎn)生影響。8.正確答案：【ABCD】說明：制約土地自然供給的因素主要有，適宜于人類生產(chǎn)生活及動植物生長的氣候條件及地形、地貌條件；可供人類生活的物品和生產(chǎn)必需的資源，如礦產(chǎn)資源，水資源等；通過某種交通工具可以到達(dá)的交通運(yùn)輸條件。9.正確答案：【AD】說明：1.承重墻：直接承受樓板、屋頂?shù)葌鱽砗奢d的墻，對建筑結(jié)構(gòu)安全至關(guān)重要。2.自承重墻：僅承受自身重量的墻，不承受外來的豎向荷載，但可能承受風(fēng)荷載等水平荷載，如框架結(jié)構(gòu)中的填充墻等。3.圍護(hù)墻：主要起圍護(hù)作用，保護(hù)建筑物內(nèi)部不受外界環(huán)境影響，不承受建筑結(jié)構(gòu)的豎向荷載，如外墻等。而外墻是按墻體所處位置分類的，不是按承重作用分類。10.正確答案：【BCD】說明：地形影響城市的分布位置、平面結(jié)構(gòu)和空間布局。三、判斷題答案1.正確答案：【B】說明：城市總體規(guī)劃是綜合研究和確定城市性質(zhì)、規(guī)模和空間發(fā)展形態(tài)，統(tǒng)籌安排城市各項(xiàng)建設(shè)用地，合理配置城市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，處理好遠(yuǎn)期發(fā)展與近期建設(shè)的關(guān)系，指導(dǎo)城市合理發(fā)展的戰(zhàn)略部署和綱領(lǐng)性文件。2.正確答案：【A】說明：土地附著物的價格特征3.正確答案：【B】說明：充分就業(yè)：一般是指一切生產(chǎn)要素(包含勞動)都有機(jī)會以合適報(bào)酬參加生產(chǎn)的狀態(tài)。4.正確答案：【B】說明：城市經(jīng)濟(jì)增長；是指一個城市實(shí)際GDP的增加5.正確答案：【A】說明：城市定義。6.正確答案：【B】說明：人口規(guī)模是劃分城市和鄉(xiāng)村的主要標(biāo)志之一。7.正確答案：【A】8.正確答案：【B】說明：土地附著物是指對依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構(gòu)筑物，如房屋、水井、地上地下管線、墳?zāi)沟龋嗝?、樹木、魚塘等土地附著物。9.正確答案：【B】10.正確答案：【B】11.正確答案：【B】說明：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、交易底價都是根據(jù)過去成交地價及土地收益情況評估得到的評估地價。其中，基準(zhǔn)地價屬于區(qū)域平均地價形式，標(biāo)定地價、交易底價是對于具體宗地而言，屬于宗地地價。12.正確答案：【A】13.正確答案：【B】說明：無年限性貶值，有功能性貶值。14.正確答案：【A】說明：重置價格應(yīng)是客觀價格，具體說，建筑物的重置價格，應(yīng)能體現(xiàn)社會或行業(yè)的平均水平，即是客觀成本而不是實(shí)際成本。15.正確答案：【B】說明：重置價格折舊法是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重置價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。如果估價時點(diǎn)選取不當(dāng)，則會使計(jì)算出來的重置價格無效。16.正確答案