某的地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目效益分析與評(píng)價(jià)分析案例目錄TOC\o"1-3"\h\u6164某的地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目效益分析與評(píng)價(jià)分析案例 1180201.1項(xiàng)目投資方財(cái)務(wù)分析 133911.1.1資金流概況 1308421.1.2資金計(jì)劃 460971.2項(xiàng)目投資預(yù)算分析 4300521.2.1投資估算 5199231.2.2費(fèi)用估算 6177271.2.3總成本匯總 882531.3項(xiàng)目利潤(rùn)分析 9166881.3.1價(jià)格定位 9101171.3.2項(xiàng)目收入 9154021.3.3項(xiàng)目稅費(fèi) 10321931.3.4項(xiàng)目利潤(rùn) 10304861.4項(xiàng)目效益評(píng)價(jià) 11232261.1.1經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 11253671.1.2社會(huì)效益評(píng)價(jià) 131.1項(xiàng)目投資方財(cái)務(wù)分析1.1.1資金流概況陳家A地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)需要較多的資金支持，項(xiàng)目投資方主要財(cái)務(wù)信息如下表4-1所示，項(xiàng)目投資方資產(chǎn)持續(xù)增高，增幅明顯，主要為流動(dòng)資產(chǎn)增加所致，整體負(fù)債呈下降態(tài)勢(shì)，目前資產(chǎn)負(fù)債率在合理范圍內(nèi)，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均值，具有較強(qiáng)的融資能力。表4-1項(xiàng)目投資方近期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表單元：萬元指標(biāo)名稱2017年2018年2018年月較2017年增減幅度2019年9月資產(chǎn)總額968,3141,066,16910.11%1,139,710流動(dòng)資產(chǎn)627,836681,8128.60%741,474應(yīng)收帳款28,42826,079-8.26%33,956其他應(yīng)收款35,19337,7437.25%45,884存貨395,332445,53012.70%508,262預(yù)付帳款103,83799,502-1.17%85,256負(fù)債總額330,645347,9575.24%375,287流動(dòng)負(fù)債115,347142,05723.16%158,372短期貸款48,30054,60013.04%39,500應(yīng)付票據(jù)9,00017,50091.44%8,000其他應(yīng)付款2,2263,05937.42%2,067長(zhǎng)期負(fù)債215,298205,900-1.37%216,914長(zhǎng)期貸款215,298205,900-1.37%216,914所有者權(quán)益637,670718,21212.63%764,424實(shí)收資本12,88012,8800.00%12,880銷售收入338,784339,6660.26%264,510表4-2項(xiàng)目投資方近期財(cái)務(wù)分析表單元：萬元指標(biāo)名稱2016年2017年2018年2019年9月償債能力資產(chǎn)負(fù)債率31.79%31.15%32.64%32.93%營(yíng)運(yùn)資金549212512,489539,755583102現(xiàn)金比率45%56%48%40%流動(dòng)比率428.82%541.30%479.96%468.18%速動(dòng)比率88.36%201.57%166.33%147.26%利息保障倍數(shù)6盈利能力凈利潤(rùn)率22.15%11.68%23.71%11.7%總資產(chǎn)報(bào)酬率12.77%5.14%18.6%0.49%凈資產(chǎn)收益率16.17%7.80%11.2%6.04%現(xiàn)金流量經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量24792188542739642392投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量-80688-56593-14645-39341籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量5929241807-9486-8073現(xiàn)金凈流量3396406732655023參照上表4-2項(xiàng)目投資方近期財(cái)務(wù)分析表綜合分析，該投資方資產(chǎn)規(guī)模大，近兩年資產(chǎn)負(fù)債率分別為31.15%、32.64%，2019年9月末資產(chǎn)負(fù)債率為32.93%，遠(yuǎn)優(yōu)于行業(yè)平均值；流動(dòng)比率分別為541.3%、479.96%，流動(dòng)比率較高，系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)庫(kù)存較多，且銀行借款大多為中長(zhǎng)期借款所致；速動(dòng)比率分別為201.57%、166.33%，屬于較低值，系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本高所致，但略好于行業(yè)平均值，這也屬于房地產(chǎn)企業(yè)固有特點(diǎn)?？傮w上其債務(wù)承受能力強(qiáng)，長(zhǎng)短期償債能力較好。近兩年實(shí)現(xiàn)銷售收入分別為338784萬元、339666萬元，凈利潤(rùn)分別為49741萬元、80542萬元，凈利潤(rùn)率分別為11.68%、23.71%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值，說明其具備良好的經(jīng)營(yíng)能力和盈利能力。近兩年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量分別為18854萬元、27396萬元，均為正值；投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量分別為-56593萬元、-14645萬元，為負(fù)值據(jù)了解系購(gòu)置固定資產(chǎn)和對(duì)外投資支付現(xiàn)金流出所致；籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量分別為41806萬元、-9486萬元，主要各下屬公司的地產(chǎn)項(xiàng)目在銀行融資所致；現(xiàn)金凈流量分別為4067萬元、3261萬元，主要是籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量增加所致。表4-3項(xiàng)目投資方近期各產(chǎn)業(yè)板塊銷售結(jié)構(gòu)表單元：萬元產(chǎn)業(yè)2017年2018年2019年9月收入毛利潤(rùn)收入毛利潤(rùn)收入毛利潤(rùn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)99872286991001973487082092.0626756.31礦業(yè)產(chǎn)業(yè)103264245221024512268384875.1320561.05科技產(chǎn)業(yè)110524254481076072343973278.8216855.98教育產(chǎn)業(yè)18404981021585851917546.286971.49投資產(chǎn)業(yè)61351285703714276097.471365.57其他58696789442620.31198.72合計(jì)3387858986033966691380264510.0872709.11項(xiàng)目投資方近三年各產(chǎn)業(yè)板塊銷售收入如表4-3所示，截止最新財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入26.45億元，其中房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入8.21億元，礦業(yè)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入8.48億元，科技產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入7.33億元，教育產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入1.75億元，投資產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入0.61億元，其他產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入620萬元，多板塊的協(xié)同發(fā)展為其帶來了充足的資金流。項(xiàng)目投資方自成立以來，業(yè)務(wù)逐步穩(wěn)健發(fā)展，從以前以房地產(chǎn)開發(fā)為主，逐步發(fā)展成為以礦業(yè)、科技、房地產(chǎn)、教育、投資為支柱的大型企業(yè)集團(tuán)。但根據(jù)項(xiàng)目投資方近期各產(chǎn)業(yè)板塊銷售結(jié)構(gòu)表顯示，房地產(chǎn)板塊的收入及利潤(rùn)，仍為其核心創(chuàng)收板塊，這為陳家A地塊項(xiàng)目開發(fā)奠定了內(nèi)部技術(shù)及資源的傾斜力度。其礦業(yè)、教育、高科技產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)階段，能夠?yàn)槠涮峁┰丛床粩喱F(xiàn)金流。項(xiàng)目投資方資產(chǎn)收入規(guī)模較大，實(shí)力雄厚，盈利能力較強(qiáng)，流動(dòng)資金充足?；诔鞘邪l(fā)展視角，項(xiàng)目建設(shè)需要一個(gè)較為成熟且最適宜為本地項(xiàng)目投資方操盤運(yùn)作，依托于集團(tuán)雄厚的資金流支持，既避免了陳家A地塊項(xiàng)目因資金短缺而爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，如果該項(xiàng)目具有一定的效益，不僅為煙臺(tái)市的經(jīng)濟(jì)增磚添瓦，同時(shí)項(xiàng)目投資方因?yàn)楸就疗髽I(yè)，其提供較多的就業(yè)機(jī)會(huì)也將釋放一定的城市需求，同時(shí)對(duì)于城市發(fā)展所需的稅費(fèi)的繳納及財(cái)政收入的貢獻(xiàn)也將提供一份力量。1.1.2資金計(jì)劃煙臺(tái)市陳家A地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資為97136萬元，項(xiàng)目投資方自有資金狀況良好，即使其有足夠的資金實(shí)力支持陳家A地塊項(xiàng)目的開發(fā)，但為適當(dāng)增加杠桿比重，節(jié)約財(cái)務(wù)成本，仍選擇多渠道的融資方式，在以自有資金取得土地使用權(quán)后，后續(xù)開發(fā)以項(xiàng)目投資方的自有流動(dòng)資金、銀行貸款、銷售款項(xiàng)反投三部分組成。其資金籌措計(jì)劃分別為：自有流動(dòng)資金43873.8萬元，占比45.16%；銀行貸款40000萬元，占比41.18%；銷售反投13262.2萬元，占比13.65%。資金籌措計(jì)劃具體如表4-4所示：資金來源名稱金額（萬元）占總投資比例自有資金43873.845.16%銀行貸款4000041.18%銷售反投13262.213.65%總投資97136100%表4-4資金計(jì)劃一覽表1.2項(xiàng)目投資預(yù)算分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資預(yù)算是對(duì)項(xiàng)目的投資成本及相關(guān)費(fèi)用總和的預(yù)算[38]。概算指標(biāo)估算法指的是按照計(jì)劃建設(shè)項(xiàng)目單個(gè)工程的各單位工程量，分別套用相關(guān)概算指標(biāo)來估算投資預(yù)算額的方法。概算的相關(guān)指標(biāo)由國(guó)家或其授權(quán)機(jī)構(gòu)規(guī)定，該方法可以較為詳細(xì)地估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資預(yù)算，以工程概算造價(jià)的相關(guān)定額標(biāo)準(zhǔn)，可用作項(xiàng)目投資方對(duì)陳家A地塊項(xiàng)目提供效益分析及決策判斷的重要依據(jù)。陳家A地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資預(yù)算分析是從投資及費(fèi)用估算兩個(gè)方面著手進(jìn)行分析，并以此形成總成本匯總。1.2.1投資估算煙臺(tái)市陳家A地塊項(xiàng)目用地規(guī)劃面積為41659.6萬平方米，總建筑面積194075平方米，其中地上住宅部分建筑面積為141200平方米，由10棟地上住宅及商鋪組成，其中住宅和商鋪面積分別為123023平方米和15157平方米，地上物業(yè)用房3020平方米，地下建筑面積為52875平方米，由地下室、地下車庫(kù)和熱交換站及配電房組成，其中地下室、地下車庫(kù)和熱交換站及配電房分別為10158平方米、42292平方米和425平方米。A地塊項(xiàng)目容積率為3.39，綠地率為41%，建筑密度為20.5%。陳家A地塊項(xiàng)目投資估算由支付土地費(fèi)、施工前工程費(fèi)、樓體基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和房屋整體施工安裝費(fèi)四部分組成，估算按照相應(yīng)政府規(guī)章制度以及參照集團(tuán)歷年開發(fā)項(xiàng)目取值獲取，相對(duì)較為公允。投資一為支付土地費(fèi)用，該部分資金為支付國(guó)家土地轉(zhuǎn)讓金，煙臺(tái)市陳家A地塊項(xiàng)目土地出讓金投資共計(jì)18065萬元。投資二為施工前工程費(fèi)，包括土地平整費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究分析費(fèi)、水文勘探費(fèi)、地質(zhì)勘探費(fèi)等，本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估計(jì)投入共計(jì)686.5萬元，主要用于項(xiàng)目建設(shè)前期工作提供資金保障，估算明細(xì)詳見前期工程費(fèi)明細(xì)表4-5。項(xiàng)目估算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）水文、地質(zhì)勘探費(fèi)根據(jù)占地面積估算（10元/平米）41.7規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、可研費(fèi)按相應(yīng)規(guī)定及集團(tuán)議價(jià)能力估算582.25土地平整費(fèi)根據(jù)占地面積估算（15元/平米）162.55總計(jì)686.5表4-5前期工程費(fèi)明細(xì)表投資三為樓體基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包含供水、供電、排污、管道、路面等方面的費(fèi)用開支，本項(xiàng)目設(shè)施建設(shè)費(fèi)估計(jì)投入2672.48萬元，估算明細(xì)詳見基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)明細(xì)表4-6。項(xiàng)目估算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）給排水工程根據(jù)建筑面積估算（60元/平米）1161.5供電工程根據(jù)建筑面積估算（60元/平米）1161.5道路硬化工程根據(jù)道路面積估算（100元/平米）172.5綠化工程根據(jù)綠化面積估算（100元/平米）170.97總計(jì)2672.48表4-6基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)明細(xì)表投資四為房屋整體施工安裝費(fèi)，該項(xiàng)費(fèi)用主要用于土地房屋建設(shè)環(huán)節(jié)的資金支出，包括打樁、土建、水電、消防、門窗等房屋整體施工安裝建設(shè)，本項(xiàng)目建筑、安裝工程費(fèi)估計(jì)投入共計(jì)58581.13萬元，估算依據(jù)為建筑安裝總修建面積每平米3000元計(jì)入。綜上，陳家A地塊項(xiàng)目投資估算合計(jì)為80005.11萬元，其中支付土地費(fèi)18065萬元，施工前工程費(fèi)686.5萬元，樓體基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2672.48萬元，房屋整體施工安裝費(fèi)58581.13萬元。1.2.2費(fèi)用估算煙臺(tái)市陳家A地塊項(xiàng)目在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)中所涉及的管理、財(cái)務(wù)、銷售等方面的資本開銷費(fèi)用以及所產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)，陳家A地塊項(xiàng)目的預(yù)計(jì)費(fèi)用估算包含項(xiàng)目管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)的估算。費(fèi)用一為管理費(fèi)用，用于項(xiàng)目建筑、安裝工程的相關(guān)管理，本項(xiàng)目產(chǎn)生的管理費(fèi)用共計(jì)878.72萬元，估算依據(jù)為根據(jù)建筑、安裝工程費(fèi)的1.5%計(jì)入。費(fèi)用二為財(cái)務(wù)費(fèi)用，是開發(fā)項(xiàng)目融資而產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本項(xiàng)目產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用共計(jì)1960萬元。按照貸款金額40000萬元，三年期按照施工進(jìn)度貸款，貸款年化利率選取行業(yè)平均值為1.85%計(jì)算。費(fèi)用三為銷售費(fèi)用，關(guān)于陳家A地塊的銷售費(fèi)用主要為項(xiàng)目銷售支付外包團(tuán)隊(duì)的銷售費(fèi)用。項(xiàng)目投資方不設(shè)置內(nèi)部銷售團(tuán)隊(duì)，采取外包公司代理銷售制度，雇傭多家外包銷售團(tuán)隊(duì)，令其產(chǎn)生相互競(jìng)爭(zhēng)、相互促進(jìn)的營(yíng)銷勢(shì)頭，營(yíng)銷緊張的銷售壓力，促進(jìn)房屋的快速銷售。因該集團(tuán)商品房建設(shè)有周期性，并不會(huì)時(shí)時(shí)刻刻都有樓盤售賣，故該集團(tuán)不設(shè)立銷售團(tuán)隊(duì)，大大節(jié)約了售樓相關(guān)銷售費(fèi)用的支出。按照銷售收入的1.35‰計(jì)入，預(yù)計(jì)產(chǎn)生的銷售費(fèi)用為711.71萬元。費(fèi)用四為開發(fā)費(fèi)用，該部分為在該項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)中，需要向政府以及有關(guān)部門繳納的費(fèi)用的總和，預(yù)計(jì)產(chǎn)生的開發(fā)費(fèi)用為10377.03萬元，估算按照相應(yīng)政府規(guī)章制度以及參照集團(tuán)歷年開發(fā)項(xiàng)目取值獲取，具體明細(xì)詳見開發(fā)費(fèi)用明細(xì)表4-7。項(xiàng)目估算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)根據(jù)建筑面積估算254元/平米）4929.73勞動(dòng)保險(xiǎn)基金建筑、安裝工程費(fèi)*2.6%1523.11建筑垃圾處理費(fèi)根據(jù)建筑面積估算（2元/立方米）108.69散裝水泥基金根據(jù)建筑面積估算（0.7元/平米）155.27人防易地建設(shè)費(fèi)根據(jù)煙臺(tái)市人防辦收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取2137.13工程監(jiān)理費(fèi)建筑、安裝工程費(fèi)*1.6%937.3招投標(biāo)費(fèi)建筑、安裝工程費(fèi)*1.0%585.81合計(jì)10377.03表4-7開發(fā)費(fèi)用明細(xì)表費(fèi)用五為不可預(yù)見費(fèi)，項(xiàng)目實(shí)施過程中會(huì)產(chǎn)生突發(fā)情況并形成相應(yīng)的費(fèi)用支出。按照煙臺(tái)市房地產(chǎn)開發(fā)的平均水平以及結(jié)合項(xiàng)目投資方控制項(xiàng)目成本的能力，并參考選取煙臺(tái)區(qū)域內(nèi)的行業(yè)平均值進(jìn)行估算，按照項(xiàng)目開發(fā)投資的4%計(jì)入（即土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)與建筑、安裝工程費(fèi)合計(jì)的4%計(jì)入），預(yù)計(jì)產(chǎn)生的不可預(yù)見費(fèi)為3200.43萬元。煙臺(tái)市陳家A地塊項(xiàng)目預(yù)計(jì)費(fèi)用估算總計(jì)為17130.89萬元，其中管理費(fèi)用為878.72萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為1960萬元，銷售費(fèi)用為711.71萬元，開發(fā)費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)分別為10377.03萬元和3200.43萬元。1.2.3總成本匯總在上述所有數(shù)據(jù)匯總的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了煙臺(tái)市陳家A地塊開發(fā)項(xiàng)目投資與成本估算匯總表編制，如表4-8成本與費(fèi)用估算匯總表所示：表4-8成本與費(fèi)用估算匯總表單位：萬元項(xiàng)目建筑工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)占比土地費(fèi)用18065.0018065.0018.60%土地征用費(fèi)18065.0018065.0018.60%前期工程費(fèi)686.50686.500.71%水文、地質(zhì)勘探費(fèi)41.7041.700.04%規(guī)劃可研費(fèi)582.25582.250.60%土地平整費(fèi)62.5562.550.06%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2672.482672.482.75%給排水工程1161.501161.501.20%供電工程1161.501161.501.20%道路硬化工程172.50172.500.18%綠化工程170.98170.980.18%建筑、安裝工程58581.1358581.1360.31%住宅（123023平米）35679.2835679.2836.73%商業(yè)（15157平米）4547.104547.101.68%公建（3020平米）906.00906.000.93%地下（52875平米）17448.7517448.7517.96%開發(fā)間接費(fèi)0.000.00%管理費(fèi)用878.72878.720.90%財(cái)務(wù)費(fèi)用1960.001960.002.02%銷售費(fèi)用711.71711.710.74%其他費(fèi)用10377.0310377.0310.68%城市基礎(chǔ)設(shè)施配套4929.734929.735.08%勞動(dòng)保險(xiǎn)基金1523.111523.111.57%建筑垃圾處理費(fèi)108.69108.690.11%設(shè)計(jì)審查費(fèi)155.27155.270.16%人防易地建設(shè)費(fèi)2137.132137.132.20%工程監(jiān)理費(fèi)937.30937.300.96%招投標(biāo)費(fèi)585.81585.810.60%不可預(yù)見費(fèi)3200.433200.433.29%總投資58581.132672.4835882.3997136.00100.00%1.3項(xiàng)目利潤(rùn)分析1.3.1價(jià)格定位選取煙臺(tái)市陳家A地塊同期附近區(qū)域、同類產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格對(duì)比，具體明細(xì)參照表4-9樓盤價(jià)格分析表：表4-9樓盤價(jià)格分析表項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目位置容積率裝修情況銷售均價(jià)（元/平米）選取原因銷售進(jìn)度XL誠(chéng)園煙臺(tái)XL置業(yè)有限公司萊山區(qū)觀海路59號(hào)1.7毛坯多層26000/高層16500品牌相同89%ZT逸都煙臺(tái)ZT置業(yè)有限公司港城東大街南側(cè)山海路111號(hào)1.85毛坯10100區(qū)域相近97%BL香舍里公館煙臺(tái)BL置業(yè)有限公司港城東大街和虎山路口南2毛坯11000區(qū)域相近98%WK御龍山煙臺(tái)ZLY置業(yè)有限公司梁家村竹林路西1000米1,89精裝/毛坯13500/10845區(qū)域相近99%根據(jù)煙臺(tái)市陳家A地塊項(xiàng)目建設(shè)地周邊類似樓盤銷售價(jià)格分析，并考慮本項(xiàng)目特點(diǎn)和房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)確定，以及項(xiàng)目投資方帶來的品牌溢價(jià)、建筑特色和后期物業(yè)服務(wù)，保守估計(jì)住宅銷售均價(jià)為9000元/平米，商鋪銷售均價(jià)為25000元/平米，地下車位均價(jià)為2875元/平米。1.3.2項(xiàng)目收入煙臺(tái)市陳家A地塊項(xiàng)目銷售收入總額為163720.34萬元，銷售收入由住宅、商鋪、車位組成。具體詳見下表4-10銷售收入分析表。表4-10銷售收入分析表項(xiàng)目收入名稱建筑面積（平方米）平均價(jià)格（元/平方米）銷售收入（萬元）住宅1230239000110720.7商業(yè)151572500037892.5地下52875287515107.14合計(jì)194075163720.341.3.3項(xiàng)目稅費(fèi)根據(jù)我國(guó)關(guān)于稅法的相關(guān)規(guī)定，陳家A地塊項(xiàng)目的稅費(fèi)計(jì)量應(yīng)按國(guó)家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收及繳納。陳家A地塊項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅是銷售房屋款項(xiàng)的5%，城市維護(hù)稅和教育附加稅分別按照營(yíng)業(yè)稅7%和4%進(jìn)行計(jì)提征收繳納，而陳家A地塊項(xiàng)目的所得稅按照利潤(rùn)總額的25%進(jìn)行核算。而陳家A地塊項(xiàng)目的土地增值稅計(jì)算較為復(fù)雜，按照有關(guān)規(guī)定，只對(duì)該項(xiàng)目的增值部分進(jìn)行稅費(fèi)繳納。陳家A地塊項(xiàng)目的土地增值稅可扣除部分=97136+9086.48+97136*20%=125649.68萬元。增值額=163720.34-125649.68=38070.66萬元。增值率=38070.66/125649.68=30.3%。按照稅法規(guī)定增值率小于50%按照30%征收即38070.66*30%=11421.2萬元具體明細(xì)如下表4-11稅費(fèi)及附加分析表所示：表4-11稅費(fèi)及附加分析表稅項(xiàng)稅率稅額（萬元）增值稅5%8186.02城市維護(hù)稅7%573.02教育費(fèi)附加4%327.44土地增值稅30%11421.2所得稅25%11519.17合計(jì)32026.841.3.4項(xiàng)目利潤(rùn)在上述所有數(shù)據(jù)匯總的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了煙臺(tái)市陳家A地塊項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)表編制，如下表4-12利潤(rùn)表所示：表4-12利潤(rùn)表單位：萬元項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期（年）1234經(jīng)營(yíng)收入163720.340.0065488.1465488.1432741.06銷售收入163720.3465488.1465488.1432741.06商品住宅（123023平米）110720.7044288.2844288.2822141.14商業(yè)（15157平米）37892.5015157.0015157.007578.50地下（52875平米）15107.146042.866042.863021.43經(jīng)營(yíng)成本97136.0038851.4038851.4019427.20銷售稅金及附加9086.483631.593631.591817.30增值稅（5%）8186.023271.413271.411637.20城市維護(hù)建設(shè)稅（7%）573.02229.21229.21111.60教育費(fèi)附加（4%）327.44130.98130.9865.49土地增值稅11421.204568.484568.482281.24利潤(rùn)總額46076.66-38851.4018430.6737857.8728642.52彌補(bǔ)以前年度虧損21182.0020536.569300.12應(yīng)納所得稅額-38851.40-20423.7317431.1446076.66所得稅（25%）11519.1711519.17稅后利潤(rùn)34557.50-38851.4018430.6737857.8717123.36可供分配利潤(rùn)34557.50-38851.4018430.6737857.8717123.36累計(jì)未分配利潤(rùn)34557.50-38851.40-20423.7317431.1434557.50綜上，煙臺(tái)市陳家A地塊項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)總額為46076.66萬元，凈利潤(rùn)為34557.5萬元，項(xiàng)目投資收益財(cái)務(wù)狀況較好。1.4項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)1.1.1經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)根據(jù)項(xiàng)目的銷售收入、成本費(fèi)用和資金的籌措與使用狀況，將未來四年的現(xiàn)金流量情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，具體見表4-13財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表。表4-13財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)期開發(fā)經(jīng)營(yíng)期l234現(xiàn)金流入163720.340.0065488.1465488.1432741.06售房收入163720.340.0065488.1465488.1432741.06租房收入0.00自營(yíng)收入0.00其他收入0.00回收固定資產(chǎn)余值0.00回收經(jīng)營(yíng)資金0.00凈轉(zhuǎn)售收入0.00現(xiàn)金流出129162.8595003.959621.4413272.2911262.17自營(yíng)自用資產(chǎn)投資0.00開發(fā)產(chǎn)品投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）93582.5893582.580.000.000.00經(jīng)營(yíng)資金0.00管理費(fèi)用878.72351.49351.49175.740.00財(cái)務(wù)費(fèi)用1960.00781.00781.00392.000.00銷售費(fèi)用711.70285.88285.88142.940.00經(jīng)營(yíng)稅金及附加9086.480.003631.593631.591817.30土地增值稅11421.200.004568.484568.482281.24所得稅11519.170.000.004358.547160.63凈現(xiàn)金流量34557.49-95003.9555863.7052215.8521481.89累計(jì)凈現(xiàn)金流量-95003.95-39140.2513075.6034557.49所得稅前凈現(xiàn)金流量46076.66-95003.9555863.7056571.3928642.52累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量46076.66-95003.95-39140.2517431.1446076.66靜態(tài)投資回收期是指在不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的情況下，收回陳家A地塊項(xiàng)目投資總額所需要的總時(shí)長(zhǎng)[39]。公式為：靜態(tài)投資回收期=（陳家A地塊項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的取值開始出現(xiàn)正值的累計(jì)年份數(shù)-1）+（陳家A地塊項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的取值最后一期出現(xiàn)負(fù)值的絕對(duì)值／陳家A地塊項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的取值開始出現(xiàn)正值的累計(jì)年期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量值）在陳家A地塊項(xiàng)目中，根據(jù)現(xiàn)金流量表分析可得，陳家A地塊項(xiàng)目從第3年開始凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值。所得稅后靜態(tài)投資回收期=（3-1）+（39140.25/52215.85）=2.75年所得稅前靜態(tài)投資回收期=（3-1）+（39140.25/56571.39）=2.69年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映陳家A地塊項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)類的一個(gè)動(dòng)態(tài)類指標(biāo)，在刨除其他特殊情況下，當(dāng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于或等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，表明項(xiàng)目符合預(yù)期收益。而項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率小于基準(zhǔn)收益率時(shí)，該項(xiàng)目是有待優(yōu)化的[40]。參照公式如下：式中：FIRR為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；CI為現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量；為第t期的凈現(xiàn)金流量，n為項(xiàng)目計(jì)算期。在陳家A地塊項(xiàng)目中，根據(jù)上述編撰的現(xiàn)金流量表套入相應(yīng)的公式可得，本項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為20.19%，所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為25.44%，在額外考慮所得稅稅費(fèi)因素測(cè)算后，陳家A地塊項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均遠(yuǎn)大于0，故陳家A地塊項(xiàng)目從該收益類指標(biāo)上分析是可行的。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)也被稱之為項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)值。是投資者按行業(yè)的平均收益率或當(dāng)前市場(chǎng)條件下設(shè)定的折現(xiàn)率，將逐年的凈現(xiàn)金流量按照計(jì)算折現(xiàn)到最初建設(shè)起始年份的現(xiàn)值累計(jì)數(shù)，是投資者經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的輔助指標(biāo)[41]。當(dāng)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)，表明項(xiàng)目的盈利率不低于行業(yè)的平均收益率或當(dāng)前市場(chǎng)條件下設(shè)定的折現(xiàn)率，項(xiàng)目在該收益類指標(biāo)上來看被認(rèn)為是可以行的。當(dāng)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零時(shí)，表明項(xiàng)目的盈利率低于行業(yè)的平均收益率或當(dāng)前市場(chǎng)條件下設(shè)定的折現(xiàn)率，項(xiàng)目在該收益類指標(biāo)上來看是有待優(yōu)化的，雖然項(xiàng)目能產(chǎn)生收益，但收益率將低于行業(yè)平均值，為使利潤(rùn)最大化，項(xiàng)目的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是需要被調(diào)整的。參照公式如下：式中FNPV為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：CI為現(xiàn)金流入值；CO為現(xiàn)金流出值；(CI-CO)t為第t年的凈現(xiàn)金流量；n為項(xiàng)目計(jì)算期（技術(shù)方案計(jì)算期）；ic為基準(zhǔn)收益率。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是評(píng)價(jià)陳家A地塊項(xiàng)目盈利能力的絕對(duì)指標(biāo)。在本項(xiàng)目中，按照10%的基準(zhǔn)收益率，根據(jù)現(xiàn)金流量表套入相應(yīng)的公式可得，陳家A地塊項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為17525.51萬元，所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為21869.52萬元。說明該項(xiàng)目除了