2025年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理物業(yè)管理法規(guī)政策解讀與執(zhí)行案例試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及2024年修訂的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，下列關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金使用的表述中，正確的是（）。A.維修資金使用需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.電梯故障緊急維修時(shí)，可不經(jīng)業(yè)主表決直接申請(qǐng)使用維修資金，但需事后公示C.小區(qū)外墻滲水維修屬于公共區(qū)域維修，可使用業(yè)主個(gè)人分戶賬內(nèi)的維修資金D.維修資金增值收益應(yīng)優(yōu)先用于補(bǔ)充業(yè)主分戶賬余額不足30%的部分答案：B解析：根據(jù)2024年修訂的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第21條，發(fā)生電梯故障、屋面外墻嚴(yán)重滲漏等緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可直接申請(qǐng)使用維修資金，經(jīng)所在地住建部門審核后即可劃轉(zhuǎn)，事后需7日內(nèi)公示維修方案、費(fèi)用明細(xì)等。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，普通維修需“雙三分之二參與表決，雙過半同意”；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，公共區(qū)域維修使用的是公共賬戶資金，非個(gè)人分戶賬；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，增值收益應(yīng)轉(zhuǎn)入維修資金滾存使用，無優(yōu)先補(bǔ)充分戶賬的強(qiáng)制規(guī)定。2.某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未按程序召開業(yè)主大會(huì)，擅自與新物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，業(yè)主王某提起訴訟。根據(jù)《民法典》第278條及《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，法院應(yīng)（）。A.認(rèn)定合同無效，因業(yè)委會(huì)超越職權(quán)B.認(rèn)定合同效力待定，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)追認(rèn)C.認(rèn)定合同有效，因業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)D.駁回起訴，建議通過業(yè)主大會(huì)重新表決答案：A解析：《民法典》第278條明確規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需由業(yè)主共同決定，且應(yīng)當(dāng)由專有部分面積和人數(shù)均占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決業(yè)主雙過半同意。業(yè)委會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，無權(quán)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)擅自簽訂合同，其行為超越法定職權(quán)，依據(jù)《民法典》第171條“行為人沒有代理權(quán)實(shí)施的民事法律行為無效”，法院應(yīng)認(rèn)定合同無效。3.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定“公共區(qū)域廣告費(fèi)歸物業(yè)公司所有”，業(yè)主發(fā)現(xiàn)后主張?jiān)摋l款無效。根據(jù)《民法典》第282條及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條，法院應(yīng)（）。A.支持業(yè)主，因公共區(qū)域收益屬業(yè)主共有B.駁回業(yè)主，因合同有明確約定C.部分支持，廣告費(fèi)扣除合理成本后歸業(yè)主D.認(rèn)定條款效力待定，需業(yè)主大會(huì)追認(rèn)答案：C解析：《民法典》第282條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。因此，物業(yè)服務(wù)合同中“全部歸物業(yè)公司”的約定違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，但扣除合理成本后的剩余部分應(yīng)歸業(yè)主。法院應(yīng)認(rèn)定條款部分無效，支持業(yè)主對(duì)扣除成本后收益的主張。4.業(yè)主李某未按約定繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司多次催繳未果后，采取斷水?dāng)嚯姺绞酱呃U。根據(jù)《民法典》第944條及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第44條，下列表述正確的是（）。A.物業(yè)公司有權(quán)斷水?dāng)嚯?，因李某違約在先B.物業(yè)公司無權(quán)斷水?dāng)嚯姡梢罄钅持Ц哆`約金C.物業(yè)公司可斷水?dāng)嚯?，但需提?日書面通知D.物業(yè)公司行為違法，需賠償李某因斷水?dāng)嚯娫斐傻膿p失答案：D解析：《民法典》第944條第三款明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。物業(yè)公司斷水?dāng)嚯娦袨檫`反法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬于侵權(quán)行為，需賠償業(yè)主因此遭受的直接損失（如冰箱內(nèi)食物變質(zhì)、生活不便等）。同時(shí)，物業(yè)公司仍可通過訴訟或仲裁主張物業(yè)費(fèi)及違約金。5.某小區(qū)規(guī)劃停車位100個(gè)，其中20個(gè)為開發(fā)商保留的“人防車位”，其余80個(gè)為業(yè)主共有車位。根據(jù)《民法典》第275條及《人民防空法》相關(guān)規(guī)定，下列說法正確的是（）。A.人防車位所有權(quán)歸開發(fā)商，可出售或出租B.人防車位使用權(quán)可出租，但租期不得超過20年C.業(yè)主共有車位可由物業(yè)公司定價(jià)出租，收益歸物業(yè)公司D.開發(fā)商保留的人防車位不得出租給非業(yè)主答案：B解析：《人民防空法》第5條規(guī)定，人防工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有，但所有權(quán)屬于國家。因此，開發(fā)商作為投資者可出租人防車位，但根據(jù)《民法典》第705條，租賃期限不得超過20年（超過部分無效）。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，人防車位無所有權(quán)；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，業(yè)主共有車位收益歸業(yè)主；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，法律未禁止人防車位出租給非業(yè)主。二、多項(xiàng)選擇題（每題3分，共15分，少選得1分，錯(cuò)選不得分）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及2024年《物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的下列行為中，屬于信用扣分情形的有（）。A.未在小區(qū)內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)項(xiàng)目B.因管理失職導(dǎo)致消防設(shè)施損壞，未及時(shí)維修C.如實(shí)記錄并公示公共收益收支明細(xì)D.未經(jīng)業(yè)主同意擅自提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答案：ABD解析：《物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)管理辦法》第8條規(guī)定，未履行信息公示義務(wù)（A）、未履行共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)義務(wù)（B）、擅自調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（D）均屬于扣分項(xiàng)；C項(xiàng)為加分項(xiàng)（如實(shí)公示公共收益屬守信行為）。2.業(yè)主大會(huì)召開過程中，下列符合《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的情形有（）。A.采用書面征求意見形式，未參與表決的業(yè)主視為反對(duì)B.業(yè)主委托配偶代為投票，提交書面委托書及雙方身份證復(fù)印件C.業(yè)主委員會(huì)委員候選人需經(jīng)街道辦事處資格審查D.業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果需在小區(qū)顯著位置公示30日答案：BCD解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第26條規(guī)定，未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，需在管理規(guī)約中約定，無約定則不得視為反對(duì)（A錯(cuò)誤）；第25條允許業(yè)主書面委托代理人（B正確）；第16條規(guī)定候選人需經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）資格審查（C正確）；第30條規(guī)定表決結(jié)果需公示30日（D正確）。3.某小區(qū)因暴雨導(dǎo)致地下車庫積水，物業(yè)公司未及時(shí)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，造成業(yè)主車輛被淹。根據(jù)《民法典》第942條及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第35條，業(yè)主可主張的賠償范圍包括（）。A.車輛維修費(fèi)用B.因車輛損壞產(chǎn)生的替代性交通工具費(fèi)用C.業(yè)主因處理糾紛產(chǎn)生的誤工費(fèi)D.車輛貶值損失（若經(jīng)評(píng)估）答案：AB解析：《民法典》第577條規(guī)定，違約責(zé)任賠償范圍包括直接損失和合理間接損失。車輛維修費(fèi)用（直接損失）、替代性交通工具費(fèi)用（合理間接損失）可主張；誤工費(fèi)屬于間接損失且無法律明確支持（C不選）；車輛貶值損失通常不被法院支持（除非屬待售新車等特殊情形，D不選）。三、案例分析題（共65分）案例一（20分）2024年8月，某小區(qū)業(yè)主反映電梯頻繁故障，多次向物業(yè)公司報(bào)修但未徹底解決。9月15日，電梯突發(fā)故障導(dǎo)致業(yè)主張某被困2小時(shí)，經(jīng)消防救援脫困，張某因受驚嚇就醫(yī)花費(fèi)800元。業(yè)主委員會(huì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司未按《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》（TSGT5001-2020）要求，每15日進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)（實(shí)際每30日一次），且未在電梯內(nèi)安裝緊急報(bào)警裝置。問題：1.物業(yè)公司是否需承擔(dān)張某的醫(yī)療費(fèi)用？法律依據(jù)是什么？（8分）2.業(yè)主委員會(huì)可采取哪些措施督促物業(yè)公司整改？（6分）3.若物業(yè)公司拒不整改，業(yè)主委員會(huì)能否直接解聘該物業(yè)公司？需履行哪些程序？（6分）答案：1.物業(yè)公司需承擔(dān)張某的醫(yī)療費(fèi)用。依據(jù)《民法典》第942條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。本案中，物業(yè)公司未按規(guī)定頻次保養(yǎng)電梯（違反約定義務(wù)），且未安裝緊急報(bào)警裝置（違反法定義務(wù)），導(dǎo)致張某被困受傷，構(gòu)成違約與侵權(quán)的競(jìng)合，需賠償張某的醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)等合理損失。2.業(yè)主委員會(huì)可采取以下措施：①書面要求物業(yè)公司限期整改（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條）；②向所在地街道辦事處、住建部門報(bào)告，申請(qǐng)行政介入（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第48條）；③在小區(qū)內(nèi)公示物業(yè)公司違約行為，發(fā)動(dòng)業(yè)主監(jiān)督；④依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》約定，扣除部分服務(wù)質(zhì)量保證金（若合同有約定）。3.業(yè)主委員會(huì)不能直接解聘物業(yè)公司。根據(jù)《民法典》第278條及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需由業(yè)主共同決定，程序?yàn)椋孩贅I(yè)主委員會(huì)擬定解聘方案；②召開業(yè)主大會(huì)，需專有部分面積和人數(shù)均占比三分之二以上的業(yè)主參與表決；③經(jīng)參與表決業(yè)主中面積和人數(shù)均過半數(shù)同意；④表決結(jié)果公示30日；⑤向物業(yè)公司發(fā)出解聘通知，協(xié)商或通過訴訟解除合同。案例二（25分）某小區(qū)2018年交付，《臨時(shí)管理規(guī)約》約定“業(yè)主裝修需向物業(yè)公司繳納2000元裝修保證金，裝修完畢無違規(guī)行為后30日內(nèi)退還”。2024年3月，業(yè)主李某裝修時(shí)因拆除部分非承重墻（經(jīng)鑒定不影響結(jié)構(gòu)安全），物業(yè)公司以“違規(guī)拆改”為由扣留保證金。李某起訴后，法院認(rèn)定“非承重墻拆除不違反法律及管理規(guī)約”，判決物業(yè)公司退還保證金。但物業(yè)公司以“管理需要”為由拒絕執(zhí)行，且存在以下行為：①將小區(qū)公共區(qū)域的廣告位出租給第三方，未公示收益；②未按合同約定提供綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)（草坪斑禿率超過40%）；③因人員不足，垃圾清運(yùn)由每日1次改為隔日1次。問題：1.物業(yè)公司扣留裝修保證金的行為是否合法？結(jié)合《民法典》第286條及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第45條分析。（8分）2.業(yè)主可通過哪些途徑追究物業(yè)公司未履行綠化、垃圾清運(yùn)義務(wù)的責(zé)任？（7分）3.針對(duì)公共區(qū)域廣告收益未公示的問題，業(yè)主可主張哪些權(quán)利？法律依據(jù)是什么？（10分）答案：1.不合法?！睹穹ǖ洹返?86條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、違章搭建等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙。但《物業(yè)管理?xiàng)l例》第45條明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止違反管理規(guī)約的行為，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，無權(quán)擅自扣留業(yè)主財(cái)物（裝修保證金屬業(yè)主所有）。本案中，李某拆除非承重墻未違反法律及管理規(guī)約（法院已認(rèn)定），物業(yè)公司扣留保證金無依據(jù)，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)返還。2.業(yè)主可通過以下途徑追責(zé)：①向業(yè)主委員會(huì)反映，由業(yè)委會(huì)要求物業(yè)公司限期整改（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條）；②向街道辦事處、住建部門投訴，申請(qǐng)行政處理（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第48條）；③聯(lián)合業(yè)主共同起訴，要求物業(yè)公司繼續(xù)履行合同、賠償損失（如因綠化未達(dá)標(biāo)導(dǎo)致的環(huán)境貶值）；④若長期不整改，可啟動(dòng)解聘程序（需按《民法典》第278條召開業(yè)主大會(huì)表決）。3.業(yè)主可主張：①要求物業(yè)公司公示廣告收益的收支明細(xì)（《民法典》第282條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第63條）；②要求返還扣除合理成本后的剩余收益（《民法典》第282條）；③若物業(yè)公司挪用收益，可要求賠償利息損失（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第63條）。法律依據(jù)：《民法典》第282條規(guī)定“利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”；《物業(yè)管理?xiàng)l例》第63條規(guī)定“違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款”（雖針對(duì)維修資金，但公共收益挪用可參照處理原則）；《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等擅自占用、處分業(yè)主共有部分，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持”。案例三（20分）2024年5月，某老舊小區(qū)經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過“引入物業(yè)公司提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費(fèi)1.2元/㎡·月”，但仍有15%的業(yè)主（專有部分面積占比18%）反對(duì)。物業(yè)公司入駐后，部分反對(duì)業(yè)主以“未參與表決”“收費(fèi)過高”為由拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司起訴至法院。問題：1.業(yè)主大會(huì)表決通過的《物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)反對(duì)業(yè)主是否具有約束力？法律依據(jù)是什么？（8分）2.法院對(duì)物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求應(yīng)如何處理？（6分）3.若業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高，可通過哪些程序調(diào)整？（6分）答案：1.具有約束力。依據(jù)《民法典》第278條，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，需由專有部分面積和人數(shù)均占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決業(yè)主中面積和人數(shù)均過半數(shù)同意。本案中，即使部分業(yè)主反對(duì)，只要表決程序符合“雙三分之二參與、雙過半同意”的法定要求，決議即對(duì)全體業(yè)主具有約束力（包括反對(duì)業(yè)主）?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第12條也規(guī)定“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力”。2.法院應(yīng)支持物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。根據(jù)《民法典》第944條第一款，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以