第二季度廣州房地產(chǎn)市場分析報(bào)告2.每日分享：6+份行研精選、3個(gè)行業(yè)主題3.報(bào)告查找：群里直接咨詢，免費(fèi)協(xié)助查找4.嚴(yán)禁廣告：僅限行業(yè)報(bào)告交流，禁止一切無關(guān)信息SummaryofMacro-econo?2025年二季度中國經(jīng)濟(jì)基本上延續(xù)一季度的回升態(tài)勢，GDP同比增長5.2%，環(huán)比增長1.1%，增速較上季度略有放緩。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)增長5.7%，貢獻(xiàn)顯著；第一、第二產(chǎn)業(yè)分別增長3.8%和4.8%。?經(jīng)過前期的持續(xù)性、實(shí)質(zhì)性小幅改善之后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)和政策效能的逐步衰減，房地產(chǎn)市場指標(biāo)數(shù)據(jù)略有回落：開發(fā)投資同比下降11.2%，住宅、辦公樓、商業(yè)用房投資均呈負(fù)增長，但降幅分化（住宅（3.58萬億元，-1辦公樓（-16.8%）降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)用房投資（-8.4%）降幅收窄1個(gè)百分點(diǎn)）。商品房銷售面積和銷售額同比分別下降3.5%和5.5%，住宅市場降幅略有擴(kuò)大，辦公和商業(yè)用房降幅收窄。價(jià)格方面，二季度新房和二手房價(jià)格同比跌幅縮窄?廣東省經(jīng)濟(jì)增速加快至4.2%，第三產(chǎn)業(yè)增長4.6%，成為主要拉動(dòng)力量。廣州市GDP同比增長3.8%，第三產(chǎn)業(yè)增長4.3%，表宏觀經(jīng)濟(jì)總體態(tài)勢——國民經(jīng)濟(jì)起步平穩(wěn)、開局良好，延續(xù)回升向好態(tài)勢，GDP同比增5.2%2025年二季度全國GDP總值為341777.8億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增加5.2%，增速與上一季度相比減少0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比增加1.1%，增速較上一季度減少0.1個(gè)百分點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)總體態(tài)勢——國民經(jīng)濟(jì)起步平穩(wěn)，延續(xù)回升向好態(tài)勢，三次產(chǎn)業(yè)增速均處近兩年平均水平2025年二季度產(chǎn)業(yè)增加值（當(dāng)季值）：第一產(chǎn)業(yè)19459億元，同比增長3.8%，第二產(chǎn)業(yè)127147.3億元，同比增長4.8%，第三產(chǎn)業(yè)195171.6億元，同比增長5.7%；同比增速：第一產(chǎn)業(yè)增加0.2個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)減少0.8百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)增加1.5個(gè)百分點(diǎn)。2025年2季度全國三次產(chǎn)業(yè)增加值（當(dāng)季值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)4.80第三產(chǎn)業(yè)近年各季度全國三次產(chǎn)業(yè)增加值（當(dāng)季值）同比增長情況全國房產(chǎn)行業(yè)與市場總體形勢——受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和政策效能衰減影響，投資降幅擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)性分化加劇2025年1-6月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成46657.6億元，同比增速減少11.2%，降幅較上一季度擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)；各類型物業(yè)開發(fā)投資同比均表現(xiàn)下降，其中：住宅35770.4億元，同比增速減少10.4%，降幅較上一季度擴(kuò)大1.4百分點(diǎn)；辦公樓1792.4億元，同比增速減少16.8%，降幅較上一季度縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營業(yè)用房3293.5億元，同比增速減少8.4%，降幅較上一季度縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)。近年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資與住宅開發(fā)投資按月累計(jì)值及同比增長情況房地產(chǎn)開發(fā)投資46657.6按開發(fā)類型分全國房產(chǎn)行業(yè)與市場總體形勢——受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和政策效能衰減影響，住宅銷售降幅擴(kuò)大，商辦降幅收窄2025年1-6月全國商品房銷售45850.6萬㎡，同比減3.5%，降幅較上一季度（下同）擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；金額44241.3億元，同比減5.5%，降幅擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)；其中：住宅38357.9萬㎡，同比減3.7%，降幅擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)；金額38849.3億元，同比減少5.2%，降幅擴(kuò)大4.8個(gè)百分點(diǎn)；辦公1159.8萬㎡，同比減少3.0%，降幅收窄7.6個(gè)百分點(diǎn)；金額1496.8億元，同比減4.2%，降幅收窄8.4個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)用房2696.6萬㎡，同比減4.8%，降幅收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)；金額2524.2億元，同比減10.4%，降幅收窄5.6個(gè)百分點(diǎn)。近年全國商品房銷售面積和住宅銷售面積按月累計(jì)及同比增速情況窄5.6個(gè)百分點(diǎn)。45850.644241.3全國商品住宅銷售價(jià)格——6月：除一、二、三線城市環(huán)比與同比均下降環(huán)比：一線城市環(huán)比下降0.3%，降幅擴(kuò)大0.1%，二線城市環(huán)比下降0.2%，三線城市環(huán)比下降0.3%；同比：一線城市同比下降1.4%，降幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)，二線城市下降3.0%，降幅收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)，三線城市下降4.6%，降幅比收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。全國一、二、三線城市一手住宅價(jià)格月度漲幅對比一線城市二線城市環(huán)比：一線城市下降0.7%，二線城市下降0.6%，擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，三線城市下降0.6%，擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；同比：一線城市下降3.0%，降幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，二線城市同比下降5.8%，收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)，三線城市下降6.7%，降幅縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)。全國一、二、三線城市二手住宅價(jià)格月度漲幅對比廣東省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體形勢——經(jīng)濟(jì)延續(xù)回升向好態(tài)勢，增速加快至4.2%，三產(chǎn)主導(dǎo)增長，2025年二季度廣東地區(qū)生產(chǎn)總值為68725.4億元，同比增加4.2%，增幅較上一季度擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；三次產(chǎn)業(yè)（累計(jì)值）增加值/同比增速分別為：2258.9億元/增加4.2%，增幅擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)；25978.9億元/增加3.4%，增幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)；40487.7億元/增加4.6%，增幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。廣東省地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）增長情況（季度累計(jì)值）2025年4-6月廣東省三次產(chǎn)業(yè)增加值(累計(jì)值)增長及比重40487.72025年1-3月廣東省投資、消費(fèi)和外貿(mào)(累計(jì)值 45555.00廣州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體形勢——經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中提質(zhì)，三產(chǎn)引領(lǐng)增長，房地產(chǎn)理性調(diào)整，政策驅(qū)動(dòng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化2025年1-6月份，廣州地區(qū)生產(chǎn)總值為15081.0億元，同比增加3.8%，增幅較上一季度擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；三次產(chǎn)業(yè)（累計(jì)值）增加值/同比增速分別為：112.3億元/增加4.2%，較上一季度（下同）增幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；3705.9億元/增加2.1%，增幅擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)；11262.8億元/增加4.3%，增幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）增長情況（季度累計(jì)值）廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）增長情況（季度累計(jì)值）2025年1-6月廣州市三次產(chǎn)業(yè)增加值(累計(jì)值2025年1-6月廣州市投資、消費(fèi)和外貿(mào)(累計(jì)值 中央與地方政策協(xié)同發(fā)力中央與地方政策協(xié)同發(fā)力，短期以“穩(wěn)市場”為核心，中長期依托供給側(cè)改革推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)中央層面：構(gòu)建長效機(jī)制1.風(fēng)險(xiǎn)化解與模式轉(zhuǎn)型：通過金融資產(chǎn)管理公司收購房企不良資產(chǎn)，重點(diǎn)支持受困項(xiàng)目紓困（金融監(jiān)管總局）。明確“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，加大保障房供給，優(yōu)化存量商品房收購（政治局會(huì)議）。2.土地與更新制度突破：推動(dòng)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，允許宅基地盤活利用（農(nóng)業(yè)強(qiáng)國規(guī)劃）。建立城市更新專項(xiàng)規(guī)劃體系，完善投融資機(jī)制（城市更新意見）。3.金融信貸支持：下調(diào)公積金利率（央行兩度降低5年期LPR（央行公告）。定向支持保障性住房建設(shè)（民生意見）。地方層面：深化落實(shí)與彈性調(diào)整1.需求端松綁：多地取消或放寬限購政策，降低購房門檻（如非核心區(qū)域松綁）。普遍上調(diào)公積金貸款額度，降低首付2.供給端提質(zhì)：制定“高品質(zhì)住宅”技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，解決房屋質(zhì)量痛點(diǎn)（多地省級(jí)政策）。簡化交易流程，取消住宅分類標(biāo)3.存量盤活提速：老舊小區(qū)改造采用裝配式技術(shù)縮短工期（城市更新行動(dòng)落實(shí)）。探索閑置土地創(chuàng)新處置方式，強(qiáng)化產(chǎn)中央延續(xù)“穩(wěn)預(yù)期、促需求、降風(fēng)險(xiǎn)”熱點(diǎn)城市樓市支持性政策持續(xù)加碼穩(wěn)，地方需求與供給政策支持雙軌并進(jìn):籌籌總總力力地方層面：房地產(chǎn)調(diào)控頻次較上月減少，熱點(diǎn)城市樓市支持性政策持續(xù)加碼：無錫全面取消限售并暫停限價(jià)政策杭州優(yōu)化主城區(qū)契稅優(yōu)惠住房套數(shù)認(rèn)定規(guī)則南京、廈門升級(jí)房票安置政策等。定、城市更新和城中村改造，以發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼、優(yōu)化住房公積金政策、鼓勵(lì)房票安置、加碼人才購房激勵(lì)等措施地方層面：地方政策需求側(cè)與供應(yīng)側(cè)雙軌并進(jìn)，重點(diǎn)聚焦加大住房公積金政策支持、發(fā)放購房補(bǔ)貼、深化房地產(chǎn)金融支持、持續(xù)推進(jìn)“好房子”《加快建設(shè)農(nóng)業(yè)強(qiáng)國規(guī)劃(2024-1.構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，新編縣鄉(xiāng)級(jí)國土空間規(guī)劃安排不少于10%建設(shè)用地指標(biāo)口市民化配套政策體系，推行由常住地登記戶口提供基本公共服務(wù)制度，推動(dòng)符合2.加強(qiáng)農(nóng)村宅基地規(guī)范管理，允許農(nóng)戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用。有序推進(jìn)農(nóng)金融監(jiān)管總局《關(guān)于促進(jìn)金融資產(chǎn)管理公司高質(zhì)量發(fā)展提升監(jiān)管質(zhì)效加大商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)收購、管理和處置力度，服務(wù)地方中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)。穩(wěn)妥審慎開展以結(jié)構(gòu)《關(guān)于促進(jìn)家政服務(wù)消費(fèi)擴(kuò)容升級(jí)若干措施的通知》加大社保支持力度。引導(dǎo)家政服務(wù)企業(yè)和家政服務(wù)人員依法參加社會(huì)保險(xiǎn)，推動(dòng)符合條件的靈活就業(yè)家政服務(wù)人員在就業(yè)日全國銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布貸款市場報(bào)價(jià)利率中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2025年4月21日貸款市日產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢要持續(xù)用力防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)實(shí)施地方政府一攬子化債政策，加快解決地方政府拖欠企業(yè)賬款問題。加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房自2025年5月15日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百《關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款日《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)1.建立健全城市更新實(shí)施機(jī)制。創(chuàng)新完善以需求為導(dǎo)向、以檢評(píng)估，建立發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、評(píng)估效果、鞏固提升的工作路徑。依據(jù)國土空間規(guī)劃，結(jié)合城市2.建立健全城市更新實(shí)施機(jī)制。創(chuàng)新完善以需求為導(dǎo)向、以項(xiàng)目為牽引的城檢評(píng)估，建立發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、評(píng)估效果、鞏固提升的工作路徑。不斷完善適應(yīng)城市更新的工3.建立房屋使用全生命周期安全管理制度。落實(shí)房屋使用安全主體責(zé)任和監(jiān)管責(zé)安全體檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處置安全隱患。探索以市場化手段創(chuàng)新房屋質(zhì)量安全保障機(jī)制。完善住宅專日告中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，《關(guān)于進(jìn)一步保愁盼的意見》《關(guān)于進(jìn)一步保愁盼的意見》門2.引導(dǎo)支持在保障性住房中加大兼顧職住平衡的宿舍型、小戶型青年公寓供給的不合理政策規(guī)定，支持推廣“以老助老”服務(wù)模式，開發(fā)適合大齡勞動(dòng)者的多樣化工作崗位《關(guān)于深入推進(jìn)《關(guān)于深入推進(jìn)日擴(kuò)大開放的意見》2.健全土地等自然資源管理制度。支持開展土地、建筑物、林地、濕地、海域信息模型的計(jì)算機(jī)輔助審核制度，在特定區(qū)域試行開展不動(dòng)產(chǎn)立體化登記。改革閑置土地處置和收擴(kuò)大開放的意見》1.強(qiáng)化結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具激勵(lì)。鼓勵(lì)引導(dǎo)《關(guān)于金融支持的指導(dǎo)意見》利率(LPR)公告《關(guān)于金融支持的指導(dǎo)意見》利率(LPR)公告日日日土地市場——二季度廣州商品房土地供應(yīng)和成交面積同比與環(huán)比均增加，溢價(jià)率為3.77%備注：商品房包括：居住、商服、商住綜合三類用地住宅包括：居住、商住綜合二類用地廣州商品房用地成交平均樓面地價(jià)和溢價(jià)率走勢土地供應(yīng)——2025年二季度：除工礦倉儲(chǔ)用地微升6%，其他各類用地均大幅度上升環(huán)比增幅 總體環(huán)比增幅 286% 本期無供應(yīng)2025年第二季度廣州各類土地供應(yīng)情況449848.42009203土地供應(yīng)——2025年二季度：除工礦倉儲(chǔ)用地微升6%，其他各類用地均大幅度上升2025年第二季度中心四區(qū)供應(yīng)各類用地9宗,其中居住5宗，商服1宗，合計(jì)計(jì)容建筑面積28萬㎡(占比81%)；分類供應(yīng)方面：全市居住供地共16宗，除中心四區(qū)外，番禺區(qū)、花都區(qū)分別供應(yīng)4宗和3宗，合計(jì)39萬㎡；全市商服供地共9宗，中心四區(qū)供應(yīng)1宗，白云區(qū)、花都區(qū)、增城區(qū)分別供應(yīng)2宗，2宗、4宗，合計(jì)29萬㎡；全市工礦倉儲(chǔ)供地共55宗，中心四區(qū)供應(yīng)2宗，此外花都區(qū)、增城區(qū)和南沙區(qū)分別供應(yīng)14宗、14宗和13宗，合計(jì)580萬㎡。2025年第二季度廣州各區(qū)土地供應(yīng)情況98491其中5214030100001200020490000000024251土地成交——2025年二季度：各類用地成交均大幅度上升環(huán)比增幅 286%環(huán)比增幅 286% 68%82%—— 485%68%82%—— 485% 2025年第二季度廣州各類土地成交情況00303土地成交——2025年二季度：各類用地成交均大幅度上升2025年第二季度中心四區(qū)成交各類用地5宗,其中居住2宗，商服1宗，合計(jì)計(jì)容建筑面積11.7萬㎡(占比81.4%)；分類成交方面：全市居住成交共15宗，除中心四區(qū)外，番禺區(qū)、白云區(qū)、花都區(qū)分別成交5宗、4宗和3宗，合計(jì)63萬全市商服用地成交共10宗，中心四區(qū)成交1宗，合計(jì)3萬㎡，增城區(qū)、白云區(qū)、花都區(qū)分別成交4宗、3宗和2宗，合計(jì)32萬㎡；別成交16宗、15宗，合計(jì)573萬㎡。775792其中2453145763313241764423772477397環(huán)比增幅環(huán)比增幅土地價(jià)格——2025年二季度：土地成交金額均大幅度上升 27% 27% 95% 380%—— 264% 95% 380%—— 264% 2025年二季度廣州各類土地成交金額和平均樓面地價(jià)情況404398488土地價(jià)格——2025年二季度：土地成交金額均大幅度上升2025年第二季度年白云區(qū)土地出讓金貢獻(xiàn)度最大，單區(qū)成交總額58億元，占全市總交易金額的30.23%；其次是番禺區(qū)、花都區(qū)。單區(qū)成交總額分別為40和32億元，分別占全市總交易金額的21%和7%；全市商品房整體樓面地價(jià)為13038元/㎡，環(huán)比降低32%。其中：居住用地樓面地價(jià)為16631元/㎡；商服用地樓面地價(jià)為5074元/㎡；工礦倉儲(chǔ)用地樓面地價(jià)為488元/㎡。2025年二季度廣州各區(qū)各類土地出讓成交金額472803949254043984248商品房：住宅——2025年二季度：供應(yīng)/銷售量均有增長，價(jià)格略有下降2025年1-6月全市商品房住宅：新批預(yù)售面積241.92萬㎡，同比下降13.6%，其中二季度166.41萬㎡，環(huán)比增長120.38%；1-6月銷售共31747套，同比增長10.9%，面積352.9萬㎡，同比增長11.1%；其中二季度17553套，環(huán)比下降130.45%，面積200.4萬㎡，環(huán)比增長87.43%；二季度全市銷售均價(jià)為30222元/㎡，較上個(gè)季度下降6.58%。近年廣州商品住宅各季度供求趨勢商品房：商業(yè)——2025年二季度：供應(yīng)量大幅增加，銷售量小幅減少，價(jià)格略有下降2025年1-6月份全市商業(yè)物業(yè)：新批預(yù)售面積1.02萬㎡，同比下降70.9%；其中二季度4.92萬㎡，環(huán)比增長310%成交面積為15.6萬㎡，同比下降33.8%；套數(shù)1122套，同比下降44.4%；其中二季度7.3萬㎡，同比減少59.7%，環(huán)比減少12%；銷售均價(jià)為34083元/㎡，同比下跌5.4%；期中二季度32713元/㎡，同比下跌7.3%。越秀區(qū)0.0%越秀區(qū)0.0%增城區(qū)12.0%從化區(qū)5.2%南沙區(qū)7.6%增城區(qū)12.0%從化區(qū)5.2%南沙區(qū)7.6%2.8%番禺區(qū)21.9%荔灣區(qū)7.6%天河區(qū)4.4%白云區(qū)14.7%黃埔區(qū)10.9%黃埔區(qū)10.9%花都區(qū)13.1%商品房：辦公——2025年二季度：供應(yīng)/銷售量減少，價(jià)格略有下降20251-6月份全市辦公物業(yè)：新批預(yù)售面積9.6萬㎡，同比下降82.3%。銷售共29.8萬㎡，同比下降36.7%；套數(shù)為3522套，同比下降31.4%。其中二季度14.6萬㎡，環(huán)比減少3.9%。1-6月份全市銷售均價(jià)為31184元/㎡，同比下跌2.4%，其中二季度為27777元/㎡。近年廣州商品房辦公物業(yè)各季度供求趨勢存量房：住宅——2025年二季度：廣州存量住2025年二季度，廣州存量住宅共成交27472套，270.11萬㎡，環(huán)比降幅分別為8.77%和9.24%；按套數(shù)計(jì)環(huán)比增幅，除黃埔區(qū)降低3.17%外，其他各區(qū)均有不同幅度的上升，其中增城區(qū)增幅最大，達(dá)20.81%，其次荔灣區(qū)達(dá)16.44%；成交量（按面積計(jì)）以番禺區(qū)領(lǐng)先，其次是增城區(qū)與海珠區(qū)。2025年二季度，廣州存量商業(yè)物業(yè)共成交1197套，10.53萬㎡，環(huán)比增幅分別為43.18%和28.73%；按套數(shù)計(jì)環(huán)比荔灣、南沙增幅最為明顯，超過220%，海珠表現(xiàn)減少，降幅為-14.15%，其他各區(qū)都有小幅度上升；成交量（按面積計(jì)）番禺成交量最大，達(dá)1.59萬㎡。2025年二季度，廣州存量辦公物業(yè)共成交1667套，16.23萬㎡，環(huán)比增幅分別為45.08%和75.27%；按套數(shù)計(jì)