湖南省2025年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)和難點(diǎn)處理試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、大跨度的工業(yè)廠(chǎng)房要采用結(jié)構(gòu)。

A：磚木

B：砌體

C：鋼筋混凝土

D：鋼

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、2025年1月，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)一經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，總投資2億元，則該項(xiàng)目資本金應(yīng)不低于__萬(wàn)元。

A．4000

B．5000

C．6000

D．70003、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策中，屬于財(cái)政政策的是__。

A．提高貸款利率

B．提高購(gòu)房最低首付款比例

C．提高法定存款準(zhǔn)備金率

D．提高房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收4、以下選項(xiàng)中屬于房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的有。

A：房屋拆遷管理費(fèi)

B：搬遷補(bǔ)助費(fèi)

C：房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi)

D：土地使用權(quán)出讓金

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是。

A：城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局

B：人口數(shù)最與結(jié)構(gòu)

C：土地資源狀況

D：建筑技術(shù)進(jìn)步

E：借款合同6、下列不屬于房地產(chǎn)的行政法規(guī)的是。

A：《城市私有房屋管理暫行條例》

B：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

C：《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》

D：《住房公積金管理?xiàng)l例》

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章7、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為18萬(wàn)元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為8％，該房地產(chǎn)的價(jià)格為。

A：225．00萬(wàn)元

B：237．50萬(wàn)元

C：381．25萬(wàn)元

D：395．83萬(wàn)元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、拍賣(mài)的基本原則中不包括__原則。

A．公開(kāi)

B．公平

C．客觀

D．誠(chéng)實(shí)信用9、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)方付給賣(mài)方297萬(wàn)元，應(yīng)繳稅費(fèi)均由賣(mài)方承擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為_(kāi)_萬(wàn)元。

A．323

B．275

C．273

D．25810、在中國(guó)，不滿(mǎn)__周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人為無(wú)民事行為能力人，需要由其法定代理人代理其民事活動(dòng)。

A．10

B．14

C．16

D．18

11、通過(guò)土地重劃或調(diào)整后，土地利用價(jià)值會(huì)提高，地價(jià)會(huì)立即隨之上漲，這反過(guò)來(lái)也說(shuō)明了__對(duì)地價(jià)的影響。

A．土地面積

B．地質(zhì)條件

C．土地位置

D．土地形狀12、被保險(xiǎn)人之間體現(xiàn)的是__關(guān)系，表現(xiàn)在一定時(shí)期內(nèi)少數(shù)被保險(xiǎn)人遭受的損失實(shí)際上由全體被保險(xiǎn)人來(lái)分擔(dān)。

A．商品，交易

B．互助合作

C．平均分配

D．共同承擔(dān)13、現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2025年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元／㎡，成交日期為2025年1月末，該類(lèi)房地產(chǎn)自2025年7月末至2025年6月末每月價(jià)格遞增1％．2025年6月末至2025年10月末平均每月比上月價(jià)格上漲20元／㎡。該可比實(shí)例在2025年10月末的價(jià)格為。

A：2648元／㎡

B：2688元／㎡

C：2708元／㎡

D：2734元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、抵押房屋訂立抵押合同前已出租的，原房屋租賃合同。

A：不受該抵押權(quán)影響

B：應(yīng)當(dāng)解除

C：沒(méi)有效力

D：不得對(duì)抗抵押權(quán)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、下列關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的圖示正確的是。

A：

B：

C：

D：

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)特性的表述中，說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有是不正確的。

A：供給非同質(zhì)性

B：需求多樣性

C：競(jìng)爭(zhēng)充分性

D：交易復(fù)雜性

E：借款合同17、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開(kāi)發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是__模式。

A．選擇專(zhuān)業(yè)化

B．產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化

C．大量定制

D．單一市場(chǎng)集中化18、估價(jià)時(shí)點(diǎn)也稱(chēng)為價(jià)值日期、估價(jià)基準(zhǔn)日，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。

A：估價(jià)結(jié)果

B：估價(jià)假設(shè)

C：估價(jià)目的

D：估價(jià)對(duì)象

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類(lèi)中，根據(jù)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分為有償方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和無(wú)償方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

A：土地使用權(quán)的獲得方式

B：轉(zhuǎn)讓的對(duì)象

C：轉(zhuǎn)讓的方式

D：轉(zhuǎn)讓的時(shí)間

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、某宗房地產(chǎn)交易，約定由買(mǎi)方實(shí)際支付給賣(mài)方3700元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的全部稅費(fèi)由賣(mài)方承擔(dān)，在當(dāng)?shù)仡?lèi)似房地產(chǎn)交易賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)為正常價(jià)格的5.5%，買(mǎi)方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)為4%，則該宗房地產(chǎn)的正常價(jià)格為_(kāi)_元/m2。

A．3507

B．3592

C．3627

D．355821、__原則是指會(huì)計(jì)記錄和會(huì)計(jì)信息必須清晰、簡(jiǎn)明，便于理解和使用。

A．及時(shí)性

B．簡(jiǎn)便性

C．明晰性

D．可比性22、中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買(mǎi)人出示商品房的有關(guān)證明文件和。

A：商品房銷(xiāo)售廣告書(shū)

B：商品房銷(xiāo)售協(xié)議書(shū)

C：商品房銷(xiāo)售意向書(shū)

D：商品房銷(xiāo)售委托書(shū)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)以上的業(yè)主同意。

A：專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一

B：專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之一

C：專(zhuān)有部分占建筑物總面積四分之三以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)四分之三

D：專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、某非經(jīng)濟(jì)特區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評(píng)估項(xiàng)目，評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格為2000萬(wàn)元，按照原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)收費(fèi)最高為_(kāi)_萬(wàn)元。

A．1.60

B．3.00

C．4.25

D．5.0025、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率不正確的為_(kāi)_。

A．增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額30%的部分稅率為20%

B．增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分稅率為30%

C．增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%未超過(guò)100%的部分稅率為40%

D．增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%未超過(guò)200%的部分稅率為50%二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、在以下情況下應(yīng)該申請(qǐng)注銷(xiāo)登記。

A：土地或房屋的權(quán)利主體變更

B：房屋滅失、所有權(quán)的要素之一客體滅失，房屋所有權(quán)不復(fù)存在

C：土地使用權(quán)年限屆滿(mǎn)，房屋所有權(quán)人未按城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定申請(qǐng)續(xù)期

D：土地使用權(quán)年限屆滿(mǎn)，房屋所有權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期而未獲批準(zhǔn)的

E：抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的終止2、按照計(jì)價(jià)方式的不同，建筑工程施工合同形式分為。

A：固定價(jià)格合同

B：包工包料合同

C：獨(dú)立承包合同

D：成本加酬金合同

E：計(jì)量估價(jià)合同3、異議登記不當(dāng)并給權(quán)利人造成損害的，應(yīng)由__承擔(dān)賠償責(zé)任。

A．登記機(jī)構(gòu)

B．異議登記申請(qǐng)人

C．登記機(jī)構(gòu)的經(jīng)辦人

D．登記機(jī)構(gòu)和申請(qǐng)人共同4、會(huì)計(jì)核算要求，凡在當(dāng)期取得的收入或者負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用，是會(huì)計(jì)核算一般原則中的__。

A．權(quán)責(zé)發(fā)生制原則

B．收負(fù)實(shí)現(xiàn)制原則

C．配比原則

D．劃分收益性支出與資本性支出原則5、下列引起資產(chǎn)和負(fù)債同時(shí)減少的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是__。

A．將現(xiàn)金存入銀行

B．購(gòu)進(jìn)一批材料，貨款暫欠

C．以銀行存款購(gòu)買(mǎi)設(shè)備

D．以銀行存款償還銀行借款6、商品住宅價(jià)格中的利潤(rùn)是以（）為基數(shù)核定。

A．征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

B．勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)

C．住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

D．住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)

E．住宅建筑、安裝工程費(fèi)7、抵押權(quán)人包括。

A：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民

B：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的法人

C：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的其他組織

D：將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織

E：將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織8、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，建設(shè)單位在取得__后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地主管部門(mén)申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，由土地主管部門(mén)劃撥土地。

A．建設(shè)項(xiàng)目《選址意見(jiàn)書(shū)》

B．《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

C．《土地使用權(quán)證》

D．《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》9、”三通一平”一般是指某區(qū)域具備了__等設(shè)施以及場(chǎng)地平整。

A．水通、氣通、電通

B．路通、水通、電通

C．路通、水通、氣通

D．路通、電通、氣通10、下列屬于時(shí)期指標(biāo)特點(diǎn)的有。

A：各時(shí)期指標(biāo)值可以直接累加

B：各時(shí)點(diǎn)指標(biāo)值不可以直接累加

C：通常同一總體時(shí)期指標(biāo)值的大小與時(shí)期長(zhǎng)短成正比

D：通常同一總體時(shí)期指標(biāo)值的大小與時(shí)期長(zhǎng)短成反比

E：每個(gè)時(shí)點(diǎn)指標(biāo)值的大小不是隨時(shí)間的推移而逐漸增大的

11、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，表述錯(cuò)誤的是。

A：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，原則上每年舉行1次

B：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，原則上每?jī)赡昱e行1次

C：考試時(shí)間定于每年的第二季度

D：考試時(shí)間定于每年的第三季度

E：考試成績(jī)實(shí)行兩年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理12、賬簿包括。

A：轉(zhuǎn)賬賬簿

B：憑證賬簿

C：序時(shí)賬簿

D：分類(lèi)賬簿

E：備查賬簿13、下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是調(diào)查。

A：市場(chǎng)需求容量

B：消費(fèi)者行為

C：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素

D：競(jìng)爭(zhēng)情況

E：借款合同14、實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象范圍的界定包括__的界定。

A．實(shí)物構(gòu)成范圍

B．權(quán)益范圍

C．空間范圍

D．時(shí)間范圍

E．影響范圍15、關(guān)于年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是__。

A．該預(yù)算列出了物業(yè)的主要收入來(lái)源和費(fèi)用支出項(xiàng)目

B．不僅能令物業(yè)各項(xiàng)收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時(shí)間

C．不需為不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用的支出預(yù)留空間

D．除了令業(yè)主了解未來(lái)一年中物業(yè)的收支估算外，也為物業(yè)管理企業(yè)提供了一個(gè)分析物業(yè)過(guò)去的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)和根據(jù)對(duì)未來(lái)的有關(guān)估計(jì)對(duì)個(gè)別的預(yù)算項(xiàng)目做出適當(dāng)調(diào)整的機(jī)會(huì)16、保險(xiǎn)活動(dòng)所特有的內(nèi)在功能是__。

A．組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

B．分散風(fēng)險(xiǎn)

C．融通資金

D．防災(zāi)防損17、下列各類(lèi)土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是。

A：集體土地中的宅基地

B：依法收回的國(guó)有土地

C：依法收購(gòu)的土地

D：依法行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)取得的土地

E：借款合同18、長(zhǎng)期資金市場(chǎng)的特點(diǎn)有。

A：融資期限短

B：融資期限長(zhǎng)

C：融資的目的主要是為了解決長(zhǎng)期投資性資金的需要

D：資金交易量小

E：作為交易工具的有價(jià)證券，與短期金融工具相比，其收益較高，但流動(dòng)性較差、價(jià)格變動(dòng)幅度大、有較大風(fēng)險(xiǎn)19、某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/㎡，土地開(kāi)發(fā)期為2年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為_(kāi)_元/㎡。

A．55.20

B．103.22

C．109.63

D．114.8220、下列，屬于加重納稅人負(fù)擔(dān)的措施。

A：附加

B：加成

C：減稅

D：免稅

E：規(guī)定起征點(diǎn)和免征額21、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要誘因是__。

A．土地稀缺

B．城市化進(jìn)程快

C．投機(jī)需求膨脹

D．過(guò)度開(kāi)發(fā)22、在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過(guò)程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制率以下的階段為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的。

A：第一階段

B：第二階段

C：第三階段

D：第四階段

E：借款合同23、下列關(guān)于項(xiàng)目資本金的出資方式，表述不正確的是。

A：項(xiàng)目投資資本金可以用貨幣出資

B：項(xiàng)目投資資本金也可以用實(shí)物出資

C：項(xiàng)目投資資本金不可用土地使用權(quán)作價(jià)出資

D：項(xiàng)目投資資本金也可以用非專(zhuān)利技術(shù)作價(jià)出資，但必須經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依照法律、法規(guī)評(píng)估其價(jià)值，且不得高估或低估

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