2024年房地產(chǎn)估價師理論與方法權(quán)威卷(第一套)一、單項選擇題（共30題，每題1分。每題的備選答案中只有1個最符合題意）1.房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是由于（）。A.土地總量有限B.規(guī)劃限制C.房地產(chǎn)不可移動D.價值量大答案：C分析：房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是因為房地產(chǎn)的不可移動性，導致其不能像一般商品那樣通過增加生產(chǎn)來無限供給。2.下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是（）。A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)B.價值較大的房地產(chǎn)C.獨立使用性較好的房地產(chǎn)D.不可分割的房地產(chǎn)答案：C分析：獨立使用性較好的房地產(chǎn)，使用不受太多限制，更容易找到買家，變現(xiàn)能力相對較強。用途專業(yè)、價值大、不可分割的房地產(chǎn)變現(xiàn)較難。3.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是（）。A.國內(nèi)生產(chǎn)總值B.居民消費價格指數(shù)C.匯率波動D.城市化水平答案：D分析：城市化水平屬于社會因素，國內(nèi)生產(chǎn)總值、居民消費價格指數(shù)、匯率波動屬于經(jīng)濟因素。4.某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為（）萬元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9答案：B分析：設(shè)正常成交價格為x萬元，買方實際支付價格=正常成交價格+買方應(yīng)繳納稅費，即29=x+3%x，解得x=29÷(1+3%)≈28.2萬元。5.已知某可比實例房地產(chǎn)的成交價格為12000元/m2，該類房地產(chǎn)交易中賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的6%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的3%。若買賣雙方的稅費均由賣方負擔，則該可比實例的正常成交價格為（）元/m2。A.11280B.11321C.11500D.11650答案：B分析：設(shè)正常成交價格為x元/m2，賣方實際得到價格=正常成交價格賣方應(yīng)繳納稅費買方應(yīng)繳納稅費，即12000=x6%x3%x，解得x=12000÷(16%3%)≈11321元/m2。6.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風險補償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.368B.552C.561D.920答案：B分析：報酬率=6%×(1+40%)=8.4%，凈收益=80×(140%)=48萬元，根據(jù)收益法公式(V=frac{A}{Y}[1frac{1}{(1+Y)^{n}}])，n=508=42年，(V=frac{48}{8.4%}[1frac{1}{(1+8.4%)^{42}}]approx552)萬元。7.某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價格為（）元。A.2400B.2580C.2607D.2760答案：A分析：該住宅總價=80×3000=240000元，每平方米建筑面積價格=240000÷100=2400元。8.某建筑物的建筑面積為200m2，有效年齡為12年，重置成本為800元/m2，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5答案：C分析：年折舊額(D=frac{C(1R)}{N}=frac{200×800×(12%)}{40}=3920)元，折舊總額(E=D×t=3920×12=47040)元，建筑物現(xiàn)值(V=CE=200×80047040=112960)元≈11.3萬元。9.某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該工程尚拖欠到期應(yīng)付工程款1000萬元，同時還有一筆貸款成數(shù)為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（）萬元。A.2500B.3000C.3500D.4000答案：A分析：再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值已抵押貸款余額÷社會一般貸款成數(shù)拖欠的建設(shè)工程價款=60001000÷50%1000=2500萬元。10.某臨街深度30.48m（即100英尺）、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50英尺）、臨街寬度20m的矩形土地的總價為（）萬元。A.53.34B.85.34C.106.68D.213.36答案：C分析：四三二一法則中，臨街深度50英尺的價值占臨街深度100英尺價值的比例為40%+30%=70%，所以相鄰土地總價=121.92×70%=106.68萬元。11.某可比實例的成交價格為3000元/m2，建筑面積為100m2，首付12萬元，余款半年后支付8萬元，一年后支付10萬元。已知年利率為8%，則該可比實例的實際價格為（）元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80答案：B分析：實際價格=([12+8÷(1+8%)^{0.5}+10÷(1+8%)])÷100×10000≈2895.73元/m2。12.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置成本為1800元/m2；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置成本低（）元/m2。A.200B.300C.700D.1000答案：B分析：該房地產(chǎn)房地總價=2500×1000=2500000元，土地總價=500×2000=1000000元，建筑物實際價值=25000001000000=1500000元，建筑物實際單價=1500000÷1000=1500元/m2，比重置成本低18001500=300元/m2。13.某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A.4858B.5200C.2700D.6264答案：B分析：根據(jù)收益法公式(V=frac{A}{Y}[1frac{1}{(1+Y)^{n}}]+frac{V_{n}}{(1+Y)^{n}})，A=216萬元，Y=8%，n=2年，(V_{n}=5616)萬元，(V=frac{216}{8%}[1frac{1}{(1+8%)^{2}}]+frac{5616}{(1+8%)^{2}}approx5200)萬元。14.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元，報酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70答案：B分析：先計算前4年凈收益的平均值((15.1+16.3+15.5+17.2)÷4=16)萬元，再根據(jù)收益法公式(V=frac{A}{Y}[1frac{1}{(1+Y)^{n}}])，A=16萬元，Y=9%，n=35年，(V=frac{16}{9%}[1frac{1}{(1+9%)^{35}}]approx168.75)萬元。15.某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成，重置價格為3000元/m2，耐用年限為50年，殘值率為2%。用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.81.6%B.84.0%C.84.8%D.88.0%答案：C分析：成新率(q=1frac{t}{N}(1R)=1frac{9}{50}×(12%)=84.8%)。16.某宗房地產(chǎn)的土地總價為8000萬元，建筑面積為10萬m2，建筑物的重置成本為2000元/m2，成新率為80%，則該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.16000B.20000C.24000D.28000答案：C分析：建筑物價值=2000×10×80%=16000萬元，房地產(chǎn)價值=土地總價+建筑物價值=8000+16000=24000萬元。17.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08，則該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.22B.22.5C.23D.23.5答案：B分析：購買者自有資金收益=5×12%=0.6萬元，抵押貸款收益=20.6=1.4萬元，抵押貸款金額=1.4÷0.08=17.5萬元，房地產(chǎn)價格=自有資金+抵押貸款金額=5+17.5=22.5萬元。18.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和可重新改造或改變用途的舊房D.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余答案：D分析：假設(shè)開發(fā)法通常測算的是開發(fā)經(jīng)營期的價格剩余，而不是一次性的價格剩余。19.某待開發(fā)土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發(fā)費為1.5億元/km2。假設(shè)開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%，銀行貸款年利率為8%，則該土地的投資利息為（）元/m2。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82答案：B分析：土地取得費=36×10000÷666.67≈540元/m2，土地開發(fā)費=1.5×100000000÷1000000=150元/m2。投資利息=540×[(1+8%)21]+150×60%×[(1+8%)^{1.5}1]+150×40%×[(1+8%)^{0.5}1]≈103.22元/m2。20.某成片荒地面積2km2，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%，則該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價為（）元/m2。A.310.61B.321.63C.415.63D.466.67答案：C分析：設(shè)可轉(zhuǎn)讓熟地的總價為V。土地取得成本=1.2×100000000元，開發(fā)成本和管理費用=2.5×100000000元，投資利息=1.2×[(1+8%)31]+2.5×60%×[(1+8%)^{2.5}1]+2.5×40%×[(1+8%)^{1.5}1]，銷售費用=2%V，銷售稅費=5.5%V，開發(fā)利潤=10%V。根據(jù)公式(V=土地取得成本+開發(fā)成本和管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤)，解得(V=4.9875×10^{8})元，可轉(zhuǎn)讓熟地面積=2×1000000×60%=1200000m2，單價=4.9875×10^{8}÷1200000≈415.63元/m2。21.長期趨勢法主要是用于推測、判斷房地產(chǎn)的（）。A.實際價格B.市場價格C.未來價格D.成本價格答案：C分析：長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來，用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格。22.某類房地產(chǎn)20182022年的價格分別為910元/m2、1190元/m2、1490元/m2、1810元/m2、2110元/m2。按平均增減量趨勢法估計，該類房地產(chǎn)于2023年的價格為（）元/m2。A.2390B.2410C.2430D.2450答案：B分析：逐年上漲額分別為1190910=280元/m2，14901190=300元/m2，18101490=320元/m2，21101810=300元/m2，平均逐年上漲額(d=(280+300+320+300)÷4=300)元/m2，2023年價格(V_{5}=910+300×5=2410)元/m2。23.某城市2018年至2022年的平均房價分別為2000元/m2、2200元/m2、2400元/m2、2600元/m2、2800元/m2。采用平均發(fā)展速度法預測該城市2024年的房價為（）元/m2。A.3000B.3111.79C.3162.27D.3200答案：B分析：平均發(fā)展速度(t=sqrt[4]{frac{2800}{2000}}approx1.0845)，2024年房價(V_{6}=2000×1.0845^{6}approx3111.79)元/m2。24.某房地產(chǎn)在2023年7月的價格為2000元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2023年11月的價格。已知該類房地產(chǎn)2023年5月至12月的價格指數(shù)分別為99.4、99.6、100.4、101.1、101.3、101.6、102.1、102.5（均以上個月為100），則該房地產(chǎn)2023年11月的價格為（）元/m2。A.2066.6B.2068.3C.2078.3D.2082.6答案：A分析：2023年11月價格=2000×(100.4÷100)×(101.1÷100)×(101.3÷100)×(101.6÷100)≈2066.6元/m2。25.下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（）。A.路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D.路線價法是在特定的街道上設(shè)定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格答案：D分析：路線價法是在特定的街道上設(shè)定標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格，而不是標準臨街寬度。26.某臨街深度30.48m（即100英尺）、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。按照“四三二一”法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50英尺）、臨街寬度25m的矩形土地的總價為（）萬元。A.53.34B.85.34C.131.65D.213.36答案：C分析：臨街深度50英尺的價值占臨街深度100英尺價值的比例為40%+30%=70%，該臨街寬度25m的土地與臨街寬度20m的土地相比，寬度修正系數(shù)為25÷20=1.25，所以相鄰土地總價=121.92×70%×1.25=131.65萬元。27.下列房地產(chǎn)估價活動中，不屬于鑒證性估價的是（）。A.為人民法院強制拍賣房地產(chǎn)確定保留價提供參考B.為房地產(chǎn)損害雙方當事人確定賠償金額提供參考C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價格提供參考D.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)出讓中確定投標報價提供參考答案：D分析：鑒證性估價是為委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，具有公證性、證據(jù)性。為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)出讓中確定投標報價提供參考不屬于鑒證性估價。28.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則的表述中，錯誤的是（）。A.獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則B.合法原則只要求估價對象狀況必須依法判定C.最高最佳利用原則要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格D.謹慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價值時應(yīng)遵循的原則答案：B分析：合法原則不僅要求估價對象狀況必須依法判定，還要求估價所依據(jù)的收入、成本、費用、運營費用等也應(yīng)符合相關(guān)法律、法規(guī)和政策等的規(guī)定。29.某估價機構(gòu)于2024年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2024年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2024年8月15日進行復估，則復估的估價時點為（）。A.2024年6月10日B.2024年6月15日C.2024年6月20日D.2024年8月15日答案：B分析：估價時點是指估價結(jié)果對應(yīng)的日期，復估時應(yīng)采用原估價時點，即2024年6月15日。30.房地產(chǎn)估價報告中，估價結(jié)果報告是對估價對象進行分析，對估價方法進行說明，最終確定估價結(jié)果的文件。下列不屬于估價結(jié)果報告內(nèi)容的是（）。A.估價委托人B.估價目的C.估價方法D.估價對象答案：C分析：估價方法屬于估價技術(shù)報告的內(nèi)容，估價委托人、估價目的、估價對象屬于估價結(jié)果報告的內(nèi)容。二、多項選擇題（共10題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）1.下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價值量大E.不可移動答案：AD分析：獨一無二和價值量大的特性使得房地產(chǎn)價格難以通過一般的市場交易直接確定，需要專業(yè)估價。2.影響房地產(chǎn)價格的社會因素主要有（）。A.政治安定狀況B.社會治安狀況C.城市化D.房地產(chǎn)投機E.環(huán)境狀況答案：ABCD分析：環(huán)境狀況屬于自然因素，政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機屬于社會因素。3.下列交易中，屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有（）。A.房地產(chǎn)買賣B.房地產(chǎn)贈與C.房地產(chǎn)抵押D.房地產(chǎn)抵債E.房地產(chǎn)入股答案：ABDE分析：房地產(chǎn)抵押是一種擔保行為，不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)買賣、贈與、抵債、入股屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。4.下列關(guān)于收益法中收益期限確定的說法，正確的有（）。A.對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟壽命確定收益期限B.對于土地與建筑物合成體的估價，若土地使用權(quán)剩余年限與建筑物經(jīng)濟壽命相同，則收益期限為土地使用權(quán)剩余年限或者建筑物經(jīng)濟壽命C.對于土地與建筑物合成體的估價，若土地使用權(quán)剩余年限短于建筑物經(jīng)濟壽命，且出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，應(yīng)按照土地使用權(quán)剩余年限確定收益期限D(zhuǎn).對于土地與建筑物合成體的估價，若土地使用權(quán)剩余年限短于建筑物經(jīng)濟壽命，且出讓合同未約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，可先根據(jù)建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用年限的那部分壽命后的壽命確定收益期限E.對于承租人權(quán)益的估價，收益期限為剩余租賃期限答案：BCDE分析：對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限確定收益期限，A錯誤。5.成本法中的“開發(fā)利潤”是指（）。A.開發(fā)商所期望獲得的利潤B.開發(fā)商所能獲得的最終利潤C.開發(fā)商所能獲得的平均利潤D.開發(fā)商所能獲得的稅前利潤E.開發(fā)商所能獲得的稅后利潤答案：CD分析：成本法中的“開發(fā)利潤”是指開發(fā)商所能獲得的平均利潤和稅前利潤。6.假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式包括（）方面的內(nèi)容。A.用途B.規(guī)模C.檔次D.建筑結(jié)構(gòu)E.裝修標準答案：ABC分析：選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等方面的內(nèi)容，建筑結(jié)構(gòu)和裝修標準不屬于最佳開發(fā)利用方式的主要內(nèi)容。7.長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于（）。A.收益法中預測未來的租金B(yǎng).市場法中對可比實例成交價格進行交易日期調(diào)整C.填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏D.比較、分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價格的潛力E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格答案：ABCD分析：長期趨勢法不能用于成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格。8.路線價法特別適用于（）的土地進行的估價。A.城市大量土地的批量估價B.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價C.建筑容積率較高的土地估價D.房地產(chǎn)稅收、市地重劃E.城市房屋拆遷補償答案：ABD分析：路線價法適用于城市大量土地的批量估價、城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價以及房地產(chǎn)稅收、市地重劃等，與建筑容積率高低無關(guān)，城市房屋拆遷補償主要針對房屋，路線價法主要用于土地估價。9.房地產(chǎn)估價報告通常由（）組成。A.封面B.目錄C.致估價委托人函D.估價師聲明E.估價技術(shù)報告答案：ABCDE分析：房地產(chǎn)估價報告通常由封面、目錄、致估價委托人函、估價師聲明、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件等組成。10.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格B.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價C.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證D.房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術(shù)答案：ABCDE分析：以上說法均正確，體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價的本質(zhì)特點。三、判斷題（共10題，每題