B房地產(chǎn)公司稅務管理研究摘要我國房地產(chǎn)市場起步較晚,但發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)已日益成為國民經(jīng)濟中的支柱性行業(yè)，更是政府財政收入中舉足輕重的來源。針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱現(xiàn)象，國家正出臺一系列宏觀調(diào)控政策以穩(wěn)定房價。而房地產(chǎn)本身是資金密集型行業(yè)，具有投入成本高、資金運轉(zhuǎn)周期長、稅收負擔重的特征，可以預見未來其利潤空間將進一步縮減。從房地產(chǎn)項目的籌建到清算，其涉及的稅種多達十幾項，稅務成本在經(jīng)營成本中所占比例大，影響企業(yè)的盈利能力和市場競爭力。因此，做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理，對于降低企業(yè)經(jīng)營成本和稅收風險以及促進企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。本文選取B房地產(chǎn)公司作為研究對象，以最新的稅收法律法規(guī)作為籌劃依據(jù)，對稅務籌劃的基本方法進行歸納和總結(jié)，結(jié)合該公司經(jīng)營特點和稅負狀況，對其在房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個階段的稅務籌劃方案進行分析與評價。通過本文的研究，對其他房地產(chǎn)公司進行合法有效稅務管理提供借鑒與參考，同時，有利于提高企業(yè)的納稅意識，保證國家的稅收收入，促進房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)，稅務成本，稅務管理

AbstractWiththerapidlydevelopmentofrealestatemarket,therealestateindustryhasincreasinglybecomeapillarindustryinthenationaleconomyaswellasadecisivesourceofgovernmentrevenue.Inviewoftheoverheateddevelopmentoftherealestateindustry,thestateisintroducingaseriesofmacro-controlpoliciestostabilizehousingprices.Asacapital-intensiveindustry,realestatehasthecharacteristicsofhighinvestmentcost,longcapitaloperationcycleandheavytaxburden.Itcanbepredictedthatitsprofitmarginwillbefurtherreducedinthefuture.Fromthepreparationandconstructionofrealestateprojectstoliquidation,itinvolvesmorethanadozenkindsoftaxes.Taxcostsaccountforalargeproportionofoperatingcosts,affectingtheprofitabilityandmarketcompetitivenessofenterprises.Therefore,taxmanagementofrealestateenterprisesisofgreatstrategicsignificanceforreducingtheoperatingcostsandtaxrisksofenterprisesandpromotingthesustainableandhealthydevelopmentofenterprises.ThispaperchoosesBRealEstateCompanyastheresearchobject,takesthelatesttaxlawsandregulationsastheplanningbasis,summarizesandsummarizesthebasicmethodsoftaxplanning,andcombinesthecompany'soperatingcharacteristicsandtaxburdenstatus,carriesoutanalysisandevaluationofitstaxplanningplanatallstagesoftherealestatedevelopmentprocess.Throughtheresearchofthispaper,itcanprovidereferenceforotherrealestatecompaniestocarryoutlegalandeffectivetaxmanagement.Atthesametime,itisconducivetoimprovingthetaxawarenessofenterprises,guaranteeingthenationaltaxrevenue,andpromotingthesustainableandhealthydevelopmentoftherealestateindustry.Keywords:Realestateindustry,Taxcost,Taxmanagement

目錄1 緒論 圖3.4所示：圖STYLEREF1\s3.SEQ圖\*ARABIC\s142018年B房地產(chǎn)公司納稅情況比例圖涉稅環(huán)節(jié)表STYLEREF1\s3.SEQ表\*ARABIC\s13B房地產(chǎn)公司主要稅種及涉及稅率稅種計稅依據(jù)稅率企業(yè)所得稅應納稅所得額25%增值稅房地產(chǎn)銷售收入、建筑服務收入等，按稅法規(guī)定計算的銷售貨物和應稅勞務收入為基礎計算銷項稅額，在扣除當期允許抵扣的進項稅額后，差額部分為應交增值稅3%、5%、6%、10%、11%、16%或17%城市維護建設稅按實際繳納的增值稅計繳按公司所在地政策繳納教育費附加按實際繳納的增值稅計繳按公司所在地政策繳納土地增值稅按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計繳按超率累進稅率30%-60%契稅土地使用權(quán)的出售、出讓金額3%-5%B公司房地產(chǎn)項目開發(fā)流程可大體分為四個階段，其中，在前期準備環(huán)節(jié)涉及契稅、耕地占用稅，這個階段雖然涉及的稅種比較少，但是在整個房地產(chǎn)開發(fā)流程當中發(fā)揮著不可或缺的作用，在本環(huán)節(jié)企業(yè)可根據(jù)運作經(jīng)營實際情況規(guī)劃融資籌資和取得土地使用權(quán)的方式從而實現(xiàn)對企業(yè)所得稅等稅務成本的管理；在設備施工環(huán)節(jié)主要涉及的稅種是建筑安裝的增值稅和與之對應的城市維護建設稅及教育費附加和地方教育費附加，簽訂施工建筑合同的印花稅以及采用預售方式銷售房地產(chǎn)所需要繳納的增值稅和企業(yè)所得稅；在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及銷售房地產(chǎn)項目的增值稅、印花稅、土地增值稅和企業(yè)稅；在持有環(huán)節(jié)涉及的是為保有房產(chǎn)而應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。B房地產(chǎn)公司開發(fā)流程及涉及稅種，如下圖：建設階段建設階段準備階段持有階段清算階段銷售階段契稅耕地占用稅城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅增值稅城建稅印花稅增值稅城建稅印花稅企業(yè)所得稅土地增值稅企業(yè)所得稅圖STYLEREF1\s3.SEQ圖\*ARABIC\s15B房地產(chǎn)公司開發(fā)流程及涉及稅種圖B房地產(chǎn)公司稅務管理的必要性B公司作為房地產(chǎn)企業(yè)中的龍頭企業(yè)，其進行稅務管理是十分具有必要性的。首先，這是由其所處的房地產(chǎn)行業(yè)特點所決定的。房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種多，涵蓋企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和增值稅等九大主要稅種，其繳納的稅額位處各大行業(yè)前列。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，開發(fā)成本高，銷售額高，稅務成本高，稅收負擔重，籌劃空間大。由于房地產(chǎn)行業(yè)建設周期長涉及清算環(huán)節(jié)，這同時也是房地產(chǎn)企與其他類型企業(yè)的區(qū)別所在。其次，是由中央調(diào)控下的宏觀政策背景所決定的。目前的大環(huán)境依舊以供給側(cè)改革為主線，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策將維持收緊國家正在加大力度推進房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策的出臺，以抑制房地產(chǎn)炒樓等投機行為，穩(wěn)定國民經(jīng)濟增長，可以預見在未來年度，企業(yè)將需要繳納更多的稅款。在銷售不斷降溫，稅務成本持續(xù)上升的情況下，誰能夠提高毛利誰才能夠在激烈的房地產(chǎn)競爭奪得先機。表STYLEREF1\s3.SEQ表\*ARABIC\s142018年B房地產(chǎn)公司所得稅開支同行業(yè)對比表（單位：萬元）中國恒大萬科企業(yè)碧桂園華潤置地B公司營業(yè)收入46,620,000.0029,767,933.1137,907,900.0012,118,892.6019,451,384.25所得稅開支6,349,900.003,780,107.033,395,300.002,423,000.302,289,039.93稅負13.62%12.70%8.96%19.99%11.77%注：1.所得稅開支=企業(yè)所得稅+土地增值稅2.稅負=所得稅開支/營業(yè)收入圖STYLEREF1\s3.SEQ圖\*ARABIC\s162018年B房地產(chǎn)公司營業(yè)收入和所得稅開支同行業(yè)比較圖根據(jù)國家稅務總局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年房地產(chǎn)公司繳納所得稅中，中國恒大繳納634億元位列第一位，萬科企業(yè)和碧桂園繳納所得稅為378億和339億，位列第二和第三；而B房地產(chǎn)公司繳納的所得稅為228億元。根據(jù)上文所列示的B房地產(chǎn)公司與同行業(yè)營業(yè)收入及所得稅支出對比圖表中可得，B房地產(chǎn)公司所得稅開支占營業(yè)收入11.77%位列房地產(chǎn)龍頭企業(yè)中的第二位，這是B公司進行稅務管理經(jīng)濟效益的直接體現(xiàn)。稅務籌劃是企業(yè)進行稅務管理的重要內(nèi)容，只有提高稅務管理水平，合法合理地減少稅務成本，同時降低稅務風險，才能增加企業(yè)經(jīng)濟效益，更好地應對國家宏觀調(diào)控，在激烈房地產(chǎn)行業(yè)競爭中脫穎而出。

B房地產(chǎn)公司稅務管理方案前期準備階段稅務管理整體購買不動產(chǎn)的稅務管理稅務管理思路：契稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓土地和房屋權(quán)屬，其中應稅房屋的范圍僅包括依附在房屋上不可隨意移動的附屬設備而不包括獨立于房屋之外的建筑物，以此作為籌劃的突破點，在總成交價格當中，把獨立在房屋之外的建筑物、構(gòu)筑物及其他地面附著物的價款進行剝離，縮小契稅的稅基，從而降低契稅稅額。實例分析：B房地產(chǎn)公司整體購買一商業(yè)房地產(chǎn)，成交價格為46570萬元，市場評估價格為35000萬元，其中土地和房屋評估價格為29500萬元。契稅稅率為5%。方案一：整個項目簽訂一個合同，按照合同上注明的總成交價格作為稅基，計算繳納契稅。應交契稅：465700000×5%=23285000（元）方案二：分開簽訂合同，按土地及房屋的實際價格簽訂買賣合同，其他非房屋、土地簽訂另一個合同。按照土地和房屋買賣合同上注明的實際價格計算繳納契稅。房屋、土地、房屋之外的建筑物、構(gòu)筑物以及地面附著物價款進行分別評估，實際成交價格由土地和房屋評估價格占整個項目的評估價格比例確定。應交契稅：465700000×295000000÷350000000×5%=19625928（元）節(jié)稅：23285000-建設施工階段稅務管理代建方式下的稅務管理稅務管理思路：所謂的代建模式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向其他企業(yè)提供房地產(chǎn)開發(fā)服務，并收取代建費用，由于在這種模式下沒有發(fā)生房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移等行為，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無需繳納土地增值稅，只需要就建取得的收入繳納相應的增值稅，企業(yè)的稅收負擔將大幅度下降。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，代建模式以由企業(yè)與政府之間的合作發(fā)展成企業(yè)與企業(yè)之間的合作。在現(xiàn)行的市場形勢下，大多數(shù)企業(yè)尤其以房地產(chǎn)龍頭企業(yè)為首的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正極力推進從“重資產(chǎn)”到“輕資產(chǎn)”商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，代建模式將成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的必然之路。實例分析：B房地產(chǎn)公司在2015年購入某地塊，為獲得該地塊而支付的土地出讓進金為103505萬元，用于開發(fā)建設商品房，預計總投資為302,068.66萬元，房地產(chǎn)評估公司根據(jù)市場價格做出的評估價格為6390084000萬元。方案一：自建自銷，保利地產(chǎn)在項目建成后直接對外銷售應交增值稅（采用簡易計稅辦法）：6390084000×5%=319504200（元）應交城建稅及教育費附加：319504200×（7%+3%+2%）=38340504（元）應交印花稅：6390084000×0.3%=19170252應交土地增值稅：①扣除項目：3,020,686,600×1.3+38340504+19170252=3984403336（元）②增值額：6390084000-=3\*GB3③增值率：2405680664÷3984403336=60.37%④土地增值稅：2405680664×40%-3984403336×5%=605179831（元）企業(yè)所得稅：25%×6390084000-3020686600總體稅負：319504200+38340504+19170252+605179831+676676703=1658871490（元）稅后利潤：6390084000-3020686600-1658871490=1710525909（元）方案二：選擇代建方式，B房地產(chǎn)公司按照評估價格103505萬元將土地轉(zhuǎn)讓給A公司，土地成本為135000萬元。該公司與A公司簽訂建筑安裝工程承包合同，建筑材料有A公司提供，保利地產(chǎn)提供建筑服務，預計收取代建服務費465000萬元,選擇簡易計稅方法。轉(zhuǎn)讓土地應交增值稅：1350000000÷1+5%提供建筑服務應交增值稅：4650000000×3%=139500000（元）應交城建稅及教育費附加：（64285714+139500000）×（7%+3%+2%）=24454285（元）應交印花稅1350000000×0.3%+4650000000×0.5%=27300000（元）應交土地增值稅①扣除項目1035050000×1.1+7714285+4050000=1150264285（元）②增值額：1350000000-=3\*GB3③增值率：199735714÷1350000000=17%=4\*GB3④土地增值稅：199735714×30%=59920714（元）企業(yè)所得稅（1350000000+4650000000×25%=716909600（元）企業(yè)總體稅負64285714+139500000+24454285+27300000+59920714+716909600=1032370314（元）稅后利潤135000000+4650000000-3020686600-1032370314=1946943085（元）表STYLEREF1\s4.SEQ表\*ARABIC\s11代建方式下的稅務管理前后納稅情況（單位：元）稅負稅務管理前稅務管理后應稅收入63900840006000000000增值稅319504200203785714城建稅及教育費附加3834050424454285印花稅1917025227300000土地增值稅60517983159920714企業(yè)所得稅676676703716909600總體稅負16588714901032370314稅后利潤17105259091946943085注：上述數(shù)據(jù)由B房地產(chǎn)公司2018年財務報表披露數(shù)據(jù)計算所得圖STYLEREF1\s4.SEQ圖\*ARABIC\s11代建方式下的稅務管理前后納稅對比圖從上述代建方式下的涉稅情況對比分析可得出，對于該案例，采用合作建房方式總體稅負下降675,464,509.00元，稅后利潤提高290,380,510.00元，該籌劃方案的選擇是有利的。利用借款利息進行稅務管理籌劃依據(jù)：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用中的財務費用扣除有兩種計算方法。如果房地產(chǎn)開發(fā)項目資金主要來源于負債，且預計財務費用較高，在核算財務費用時可計算分攤利息支出并提供金融機構(gòu)貸款證明；倘若資金主要依靠權(quán)益資本籌集，則無需計算分攤利息支出，此時財務費用扣除數(shù)額較大。稅務管理思路：在進行稅務成本籌劃時，分別按照兩種扣除方法對財務費用進行計算，比較扣除費用數(shù)額的大小，以此作為在計算繳納土地增值時是否提供房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務費用金融機構(gòu)證明的判斷依據(jù)。選擇財務費用計算數(shù)額較大的扣除方法，以擴大扣除項目基數(shù)，降低0增值額，從而降低土地增值稅的稅務成本。 案例分析：B房地產(chǎn)公司旗下的南京蔚藍項目2018年取得房地產(chǎn)項目銷售收入為91733125元，產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)成本為39471313.85元，房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的財務費用為2000000元。方案一：不提供金融機構(gòu)貸款證明，該項目所能扣除費用的最高限額為房地產(chǎn)開發(fā)費用=39471313.85方案二：提供金融機構(gòu)貸款證明，該項目所能扣除費用的最高限額為，設財務費用為Y房地產(chǎn)開發(fā)費用=3973565.65因此，選擇方案二提供金融機構(gòu)證明。當方案一與方案二稅負相等時，財務費用無差別點為3947131=Y=1973565計算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務費用財務費用是否大于地價和開發(fā)成本之和的5%計算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務費用財務費用是否大于地價和開發(fā)成本之和的5%不提供金融機構(gòu)證明及單獨核算提供金融機構(gòu)證明及單獨核算是否圖STYLEREF1\s4.SEQ圖\*ARABIC\s12利用借款利息籌劃流程圖持有階段稅務管理房地產(chǎn)出租與聯(lián)營投資方式的選擇稅務管理思路：房產(chǎn)稅有兩種計稅方式，分別從租計征（稅基為租金收入，適用稅率為12%）和從價計征(稅基是房產(chǎn)余值，適用稅率是1.2%)。出租和聯(lián)營各自采用不同的計稅方法，比較二者之間稅收負擔，從而選出最佳投資方案。由于聯(lián)營利潤企業(yè)難以準確計量，故建立下列數(shù)學模型幫助企業(yè)進行判斷。案例分析：B房地產(chǎn)公司在廣州海珠區(qū)有一處寫字樓，C管理有限公司為B房地產(chǎn)公司的聯(lián)營企業(yè)，該子公司需要租用該寫字樓，租用面積為：9352平方米。對于寫字樓的投資有兩種不同方式：采用租賃的方式，向聯(lián)營公司收取固定租金；采用投資聯(lián)營的方式，以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。房地產(chǎn)原值為A，采用出租方式可取得租金收入為1264440元，采用投資聯(lián)營方式，可獲得聯(lián)營利潤Y。方案一：采用出租的方式，B房地產(chǎn)公司向 C管理有限公司收取1264440元作為租賃收入應交增值稅：1264440×10%=126444（元）應交城建稅及教育費附加：126444×(7%+3%+2%)=15173.28（元）應交房產(chǎn)稅：1264440×12%=15173.28（元）寫字樓位于廣州屬于二級土地，稅額標準為：12元/m2應交城鎮(zhèn)土地使用稅：12×9352=112224（元）應交印花稅：1264440×0.1%=1264.44（元）企業(yè)所得稅稅負25%×企業(yè)總體稅負X1126444+15173.28+15173.28+1264.44+248,540.25=406,595.25（元）方案二：采用投資聯(lián)營的方式，則預期每年在C管理有限公司利潤中所占份額為Y，房產(chǎn)余值的扣除比例為30%。應交房產(chǎn)稅：A×應交城鎮(zhèn)土地使用稅：12×9352=112224（元）企業(yè)所得稅稅負：Y×25%企業(yè)總體稅負：X2=0.84%當方案一與方案二稅負相等時，0.84%A+Y=545265-3.36%A房地產(chǎn)項目的租金收入可以通過租賃雙方協(xié)商確定，而聯(lián)營的收入則難以確定，因此，可采用上述函數(shù)公式對聯(lián)營收入進行預測，從而確定房地產(chǎn)項目的投資方式。從上述的涉稅計算可得，當Y>545265-3.36%A（轉(zhuǎn)讓階段稅務管理銷售精裝修房分立合同思路：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售精裝修房時，可將銷售價格化分為毛坯房價格與裝修費用，與購買者分別簽訂“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同”和就裝飾費、安裝費和建筑費等事項簽訂“裝修事宜合同”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算土地增值稅時，只需就“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同”上注明的購房金額作為應稅收入，而在“裝修事宜合同”上注明的裝修費用則無需計入土地增值稅的應收收入當中。這種方法，應稅收入額減少，在扣除項目不變的情況下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值率也隨之下降。通過降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目的增值率，來降低土地增值稅的適用稅率，從而達到降低稅收成本的目的。稅務成本管理實例：B房地產(chǎn)公司的南京蔚藍項目位于南京市棲霞區(qū)邁皋橋街道合班村376號地塊，于2015年5月24日購入，成交金額為95000萬元，可售總面積為289591m2，預計投資377869萬元。于2018年起開盤銷售H、I號樓231套精裝房源，銷售均價為353252元/m2。2018年簽約面積為3025m2，結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本為39471313.85元，結(jié)轉(zhuǎn)項目地價為992428.285元。方案一：B房地產(chǎn)公司與購買方按照不含稅35325元/m2的價格簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，按照35325元/m2的銷售價格計算繳納土地增值稅，選擇簡易計稅方法計算增值稅。收入總額：35325×3025=106,858,125.00（元）增值稅：106858125×5%=5,342,906.25（元）城市維護建設稅及教育費附加和地方教育費附加：54,583,693.87×（7%+3%+2%）=641,148.75（元）印花稅：106858125×0.3%=320,574.38（元）土地增值稅:=1\*GB3①應稅收入：106,858,125.00元=2\*GB3②扣除項目：39471313.85×1.3+641,148.75+320,574.38=52,274,431.13（元）圖STYLEREF1\s4.SEQ圖\*ARABIC\s13扣除項目分布圖=3\*GB3③增值率：（106858125-52,274,431.13）÷52,274,431.13=104%=4\*GB3④應交土地增值稅:（106858125-52,274,431.13）×40%-52,274,431.13×5%=19,450,682.27企業(yè)所得稅:(106858125-39471313.8-641,148.75-320,574.38-19,450,682.27)×25%=11,743,601.44（元）總體稅負：5,342,906.25+641,148.75+320,574.38+19,450,682.27+11,743,601.44=37,498,913.08（元）稅后利潤：106,858,125.00-39,471,313.85-37,498,913.08=29,887,898.07（元）方案二：B房地產(chǎn)公司與購方按照30325元/m2的價格簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，再另簽訂5000元/m2的裝修合同，按照30325元/m2的銷售價格計算繳納土地增值稅。收入總額：3025×30325+3025×5000=106,858,125.00（元）增值稅：30325×3025×5%+5000×3025×3%=5,040,406.25（元）城市維護建設稅及教育費附加和地方教育費附加5,040,406.25×（7%+3%+2%）=604,848.75（元）印花稅：3025×30325×0.3%+3025×5000×0.5%=350,824.38（元）土地增值稅：=1\*GB3①應稅收入：30325×3025=91,733,125.00（元）=2\*GB3②扣除項目：39471313.85×1.3+91,733,125.00×5%×12%+91,733,125.00×0.3%=52,138,306.13（元）=3\*GB3③增值額：91,733,125.00-52,138,306.13=39,594,818.87（元）=4\*GB3④增值率：39,594,818.87÷52,138,306.13=76%=5\*GB3⑤應交土地增值稅：39,594,818.87×40%-52,138,306.13×5%=13,231,012.24（元）企業(yè)所得稅：（106,858,125.00-39471313.8-604,848.75-350,824.38-13,231,012.24）×25%=13,300,031.45（元）總體稅負：5,040,406.25+604,848.75+350,824.38+13,231,012.24+13,300,031.45=32,527,123.06（元）稅后利潤：106,858,125.00-39471313.85-32,527,123.06=34,859,688.09（元）表STYLEREF1\s4.SEQ表\*ARABIC\s12分立合同籌劃前后納稅對比表稅負稅務管理前稅務管理后應稅收入106,858,125.00106,858,125.00增值稅5,342,906.255,040,406.25城建稅及教育費附加641,148.75604,848.75印花稅320,574.38350,824.38土地增值稅19,450,682.2713,231,012.24企業(yè)所得稅11,743,601.4413,300,031.45總體稅負37,498,913.0832,527,123.06稅后利潤29,887,898.0734,859,688.09注：上述數(shù)據(jù)由B房地產(chǎn)公司2018年財務報表披露數(shù)據(jù)計算所得圖STYLEREF1\s4.SEQ圖\*ARABIC\s14分立合同納稅情況前后對比圖根據(jù)上述的計算及比較分析得，方案二比方案一節(jié)稅4,798,595.31元，其中節(jié)稅效果比較明顯的是土地增值稅，方案二的應稅收入減少，項目增值額下降，應交土地增值稅稅額也隨之下降，尤其對于增值率在累進稅率臨界點的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目，采用提高銷售精裝房的方式進行節(jié)稅，效果更為顯著控制增值率進行稅務管理籌劃思路：土地增值稅采用超率累進稅率這一特殊的計稅方式，企業(yè)可通過控制轉(zhuǎn)讓項目的增值率，從而控制降低適用稅率，降低土地增值稅稅務成本?？刂圃鲋德实姆绞接袃煞N：一是擴大分母，即增加房地產(chǎn)項目的扣除項目，增加扣除項目的方法有很多，例如增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，提高商品房質(zhì)量，可以提高市場吸引力。二是縮小分子，即降低房地產(chǎn)項目銷售價格。該籌劃方法尤其適用于普通住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目，把增值率控制在20%或以下，可達到稅收優(yōu)惠條件，免征土地增值稅。但是，值得注意的是，降低銷售價格同時會帶來銷售收入的下降低銷售價格而承受損失之間的關(guān)系。實例分析：B房地產(chǎn)公司的天悅項目，該地塊于2015年購入，支付土地出讓金為286090萬元，項目總建筑面積為704517m2，2018年銷售面積為201404m2，結(jié)轉(zhuǎn)項目開發(fā)成本1,823,041,002.84元。該校區(qū)建筑容積率在1.0以下的，單套建筑面積在144m2以下，同級別的土地住房平均交易價格為14000元/m2。方案一：B房地產(chǎn)公司以15230m2不含稅價格對外出售。由于該項目與2016年4月30日前取得項目許可證，故增值稅采用簡易計稅方法。應交增值稅：15230×201404×5%=153216846（元）應交城建稅及教育費附加：3064336920×（7%+3%+2%）=18386021（元）應交印花稅：3064336920×0.3%=9193010（元）土地增值稅：=1\*GB3①應稅收入：15230×201404=3064336920（元）=2\*GB3②扣除項目：1823041002×1.3+18386021+9193010=2397532335（元）=3\*GB3③增值額：3064336920-2397532335=666804585（元）=4\*GB3④增值率：666804585÷2397532335=27.81%=5\*GB3⑤應交土地增值稅：666804585×30%=200041375（元）企業(yè)所得稅：(-200041375)×25%=253418877（元）總體稅負：153216846+18386021+9193010+200041375+253418877=634256130（元）圖STYLEREF1\s4.SEQ圖\*ARABIC\s15總體稅負構(gòu)成圖稅后利潤：3064336920-1823041002-634256130=607039786（元）本案例中，在普通標準住宅和其他房地產(chǎn)開發(fā)項目分開核算的情況下，通過計算得出普通標準住宅的增值率為27.91%，累進稅率臨界點附近，可通過降低房地產(chǎn)項目對外不含稅銷售價格，把增值率控制在20%以內(nèi)，達到免征土地增值稅的優(yōu)惠條件，從而大幅度地降低企業(yè)稅務成本。采用降低銷售價格方式進行稅務成本籌劃時，在進行涉稅計算時需要將稅務成本的減小額與銷售收入的減少額進行比較，根據(jù)稅后利潤判斷是否采取籌劃方案。方案二：B房地產(chǎn)公司以14230元/m2不含稅價格對外出售。應交增值稅：201404×14230=143156646（元）應交城建稅及教育費附加：143156646×（7%+3%+2%）=17178797（元）應交印花稅：143156646×0.3%=8589398（元）土地增值稅：應稅收入：201404×14230=2863132920（元）扣除項目：1823041002×1.3+17178797+8589398=2395721499（元）增值額：2863132920-2395721499=467411420（元）增值率：467411420÷2395721499=19.51%達到普通標準住宅免征土地增值稅條件，應交土地增值稅為0。企業(yè)所得稅：

（2863132920-1823041002-17178797-8589398）×25%=253580930（總體稅負：143156646+17178797+8589398+253580930=422505772（元）稅后利潤：2863132920-1823041002-422505772=617586145（元）表STYLEREF1\s4.SEQ表\*ARABIC\s13籌劃前后納稅情況對比表稅負稅務管理前稅務管理后應稅收入30643369202863132920增值稅153216846143156646城建稅及教育費附加1838602117178797印花稅91930108589398土地增值稅2000413750企業(yè)所得稅253418877253580930總體稅負634256130422505772稅后利潤607039786617586145注：上述數(shù)據(jù)由B房地產(chǎn)公司2018年財務報表披露數(shù)據(jù)計算所得根據(jù)上述籌劃前后的納稅情況計算所得，籌劃后，由于對外銷售下降，所繳納的增值稅下降10,060,200元，而與之對應的城建稅及教育費附加和印花稅也隨之下降；下降最為明顯的是土地增值稅，由于享受普通標注住宅的土地增值稅政策優(yōu)惠，稅負從200,041,375元變?yōu)闉?；而企業(yè)所得稅稅負稍微上升，這是因為土地增值稅下降導致企業(yè)所得稅的扣除項目數(shù)額變小，企業(yè)總體稅負下降211,750,358元。雖然降低銷售價格會導致營業(yè)收入下降，但是稅務成本的減少額大于營業(yè)收入的損失額，稅后利潤增加10,546,358元，因此該籌劃方案對B房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟效益是有利的。值得注意的是，企業(yè)進行稅務成本管理的目的是為了提高經(jīng)濟效益，對于稅務成本的控制不應該以經(jīng)濟收入的損失作為代價，需把握的原則是降低售價而減少的稅費支出應當大于降低售價而承受的經(jīng)濟損失。高售價應收增加的同時可能會加重企業(yè)的稅收負擔；但減低售價在享受稅收紅利的同時有可能會導致利潤的損失，我們可以建立數(shù)學模型衡量這兩者之間的邏輯關(guān)系，從而做出對企業(yè)最有利的選擇方案。利用無差別平衡點進行籌劃政策解讀：根據(jù)“營改增”過渡政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇一般計稅方法或者選擇簡易計稅方法，按照5%的稅率繳納增值稅。所謂房地產(chǎn)老項目是指：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》規(guī)定，在2016年4月30日前取得《建筑工程施工許可證》或者許可證上注明的開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。思路：根據(jù)這一政策可以對房地產(chǎn)企業(yè)增值稅利用無差別平衡點進行稅收成本控制。無差別平衡點的計算如下：當一般納稅人計稅方法和簡易計稅方法二者計算的稅負相等，即銷售額×增值稅稅率×增值率=銷售額×征收率時，該增值率則為無差別平衡點，此時采用兩種方法計算出的應納稅額相等。當應納稅銷售額的增值率高于無差別平衡點時，企業(yè)選擇簡易計稅方法所需承擔的稅負小；當應納稅銷售額的增長率低于無差別平衡點時，企業(yè)選擇一般計稅方法所需承擔的稅負小。表STYLEREF1\s4.SEQ表\*ARABIC\s14無差別平衡點的增值率時間一般納稅人適用稅率（A1）小規(guī)模納稅人適用征收率（A2）無差別平衡點值率（B=A2÷A1)2016年5月1日起17%5%29.41%2018年5月1日起16%5%31.25%2019年4月1日起13%5%38.46%實例分析：B房地產(chǎn)公司旗下的重慶愛尚里項目位于重慶市九龍坡區(qū)，于2012年9月6日簽約，土地購買金額136000萬元，開工日期為2013年6月，預計竣工日期為2020年12月，占地面積為185717m2,，總建筑面積1189832m2。2018年該項目銷售面積為53003m2，結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務成本（不含地價）為245603511.73元，假設其購進貨物或服務均取得增值稅專用發(fā)票（按照提供建筑服務稅率10%），轉(zhuǎn)讓項目面積的地價為38813萬元，該項目銷售均價為15000元/m2。具體的籌劃方案如下所示:方案一：該項目選擇一般計稅方法，采用10%的稅率，按照應稅銷售額減除購進地價后的差額計算繳納增值稅。銷項稅額：（15000×53003-進項稅額：245603511.73×10%=24560351.17（元）應納增值稅稅額：406915000-24560351.17=16131148.83（元）方案二：選擇簡易計稅的方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅應納增值稅稅額：15000×53003×5%=39752250（元）比較上述兩種方案的應納增值稅稅額可得，采用簡易計稅方法的稅收負擔輕，可節(jié)稅939250元。售后清算階段稅務管理分開結(jié)算方式下的稅務管理稅務管理思路：根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》所列示的免征土地增值稅的情況，進行稅務成本的籌劃。對企業(yè)開發(fā)的普通標準住宅和其他房地產(chǎn)項目進行分別核算，普通標準住宅和其他房地產(chǎn)項目的增值率不同，適用的稅率不同，提供了籌劃的空間。同時可考慮將普通標準住宅的增值率控制在20%以下，達到免征土地增值稅的優(yōu)惠條件，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅負水平實例分析：B房地產(chǎn)公司的福州西江林語項目，2018年銷售面積為240524m2，其中普通標準住宅銷售面積為14000m2，不含稅銷售價格為20050/m2，產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)為1746269000元，其中項目地價為791604995元，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售面積為100524m2，不含稅銷售價格為27500/m2，產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)為1253871021元，其中項目地價為420605098.5元。方案一：對于普通標準住宅項目和其他房地產(chǎn)開發(fā)項目不進行分別核算，按照二者的合計數(shù)計算繳納土地增值稅。2018年取得銷售收入總額為：5501410000元，結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本為：2220065572元，其中地價為1360000000元。=1\*GB3①應稅收入：5501410000元=2\*GB3②扣除項目：2220065572×1.3+5501410000×0.03%+×7%+3%+2%=2633116413=3\*GB3③增值額：2807000000-2633116413=5571410000（元）=4\*GB3④增值率：5571410000÷29374325873=89.61%=5\*GB3⑤應交土地增值稅稅額：5501410000×40%-2937432587×5%=906331886（元）方案二：分別對普通標準住宅項目和其他房地產(chǎn)開發(fā)項目進行分別核算，按照各自的應收收入和扣除項目計算繳納土地增值稅。（1）普通標準住宅核算=1\*GB3①應稅收入：14000×20050=2807000000（元）=2\*GB3②扣除項目：1746268979×1.3+2807000000×0.03%+=2295176513（元）=3\*GB3③增值額：2807000000-2295176513=511823487（元）=4\*GB3④增值率：511823487÷2295176513=22.29%=5\*GB3⑤應交土地增值稅稅額：511823487×30%=153547036（元）（2）其他房地產(chǎn)開發(fā)項目=1\*GB3①應稅收入：100524×27500=2764410000（元）=2\*GB3②扣除項目：1253871021×1.3+2764410000×0.03%+（2764410000-420605098）×10%×（7%+3%+2%）=1658987309（元）=3\*GB3③增值額：764410000-1658987309=1105422691（元）=4\*GB3④增值率：107196170÷1657213830=66.63%=5\*GB3⑤應交土地增值稅稅額：1105422691×40%-1657213830×5%=359219711（元）（3）方案二總體稅負：153547036+359219711=512766747（元）方案二比方案一節(jié)稅：906331886-512766747=392767063（元）方案一方案二對普通標準住宅項目和其他房地產(chǎn)開發(fā)項目進行分別核算對普通標準住宅項目和其他房地產(chǎn)開發(fā)項目不進行分別核算方案二比方案一節(jié)稅392767063元圖STYLEREF1\s4.SEQ圖\*ARABIC\s16方案一方案二對普通標準住宅項目和其他房地產(chǎn)開發(fā)項目進行分別核算對普通標準住宅項目和其他房地產(chǎn)開發(fā)項目不進行分別核算方案二比方案一節(jié)稅392767063元在本案例當中房地產(chǎn)項目分開核算比不進行分開核算節(jié)稅392767063元。普通標準住宅的增值額小，適用的土地增值稅稅率低，從而土地增值稅的稅務成本也比較低。

B房地產(chǎn)公司稅務管理效果評析稅務管理流程圖STYLEREF1\s5.SEQ圖\*ARABIC\s11B房地產(chǎn)公司不同階段稅務管理流程圖稅務管理效果分析與評價表STYLEREF1\s5.SEQ表\*ARABIC\s11稅務管理前后納稅情況對比表籌劃前籌劃后節(jié)稅契稅23,285,000.0019,625,928.003,659,072.00增值稅494,195,101.08391,735,016.25102,460,084.83城建稅及教育費附加57,367,673.7542,237,930.7515,129,743.00印花稅28,683,836.3836,240,222.38(7,556,386.00)土地增值稅1,731,003,774.27585,918,473.241,145,085,301.03企業(yè)所得稅941,839,181.44983,790,561.45(41,951,380.01)總體稅負3,276,374,566.922,059,548,132.071,216,826,434.85注：上述數(shù)據(jù)由B房地產(chǎn)公司2018年財務報表披露數(shù)據(jù)計算所本文根據(jù)B房地產(chǎn)公司在開發(fā)經(jīng)營過程中涉及的稅種進行籌劃，分別測算各籌劃方案的納稅情況，根據(jù)的涉稅分析可得，經(jīng)過籌劃后，企業(yè)總體稅負從3,276,374,566.92元下降至2,059,548,132.07元，共節(jié)稅1,216,826,434.85元；其中節(jié)稅效果最為明顯的是土地增值稅，應交稅額從1,731,003,774.27元下降為585,918,473.24元，共節(jié)稅1,145,085,301.03元；企業(yè)所得稅有小幅度的上升，主要是稅前扣除項目減少而造成的。圖STYLEREF1\s5.SEQ圖\*ARABIC\s12稅務管理前后納稅情況對比圖前期準備階段主要涉及對契稅的籌劃，通過分別簽訂土地、屋買賣合同和其他非房屋、土地合同，降低契稅的稅基，減少應納稅額。持有階段的籌劃重點是房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅有兩種計算方式，分別是從租計征和從價計征，在房產(chǎn)出租和聯(lián)營方式分別適用不同的方法，選擇稅額較低的一種方式進行投資，可減輕企業(yè)的稅務成本。2016年5月1日實行全面“營改增”，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，因此存在營改增過渡階段的特殊政策，企業(yè)以此作為籌劃的切入點，利用無差別平衡點進行籌劃，選出稅務成本最低的方案。整個稅務管理過程中，稅負率降低得為明顯的是土地增值稅，這是因為土地增值稅的計算過程較為復雜，籌劃的空間較大?；I劃的方法主要是降低稅率進行稅務管理，在建設施工過程中，通過判斷借款利息支出與規(guī)定扣除利率計算的數(shù)額孰大孰小從而擴大扣除項目，降低適用稅率；在房產(chǎn)銷售階段，采用分立房屋買賣合同和建筑安裝合同，減少應稅收入，使增值額下降，從而降低適用稅率；在售后清算階段，對普通住宅與其他房地產(chǎn)開發(fā)項目分別核算，從而達到降低適用稅率的目的。通過控制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值率，達到免征土地增值稅的優(yōu)惠條件，運用的則是稅收優(yōu)惠政策，取得相應的減稅收益。經(jīng)統(tǒng)計，稅務管理后企業(yè)的稅后利潤有所上升，因此，進行稅務管理能夠給企業(yè)帶來正的經(jīng)濟效益，是對企業(yè)有利的。另一方面，我國房價過高的其中一個重要因素是企業(yè)稅務成本過高，B房地產(chǎn)公司通過稅務管理，在房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段進行籌劃，有利于降低稅收負擔。企業(yè)無需太高房屋銷售價格也可保持穩(wěn)定的經(jīng)營利潤，這與國家穩(wěn)定房價的宏觀政策目標是一致的。結(jié)論房地產(chǎn)行業(yè)由于開發(fā)周期很長，資金投入大導致資金回收慢，資金周轉(zhuǎn)比較緊張，同時涉稅種類也很多，包括企業(yè)所得稅，土地增值稅，房產(chǎn)稅，增值稅等十余項稅種。在稅務負擔較重情況下，合理統(tǒng)籌安排經(jīng)營活動資金周轉(zhuǎn)關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。再加上房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響較大，開發(fā)模式復雜多元化發(fā)展，在這種狀況下合理籌劃稅收有利于增加企業(yè)整體經(jīng)濟效益，為企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展保駕護航。因此，稅務管理是公司的一項具有戰(zhàn)略性地位的重要