甘肅省公寓樓管理辦法總則目的與依據(jù)為加強(qiáng)甘肅省公寓樓的規(guī)范化管理，保障公寓樓的安全、衛(wèi)生、有序，維護(hù)公寓樓內(nèi)居民的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及甘肅省實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于甘肅省行政區(qū)域內(nèi)各類公寓樓的管理活動(dòng)，包括但不限于住宅型公寓、商業(yè)型公寓等。基本原則公寓樓管理應(yīng)當(dāng)遵循以人為本、安全第一、依法管理、服務(wù)至上的原則，實(shí)現(xiàn)公寓樓管理的科學(xué)化、規(guī)范化、專業(yè)化。管理職責(zé)管理部門職責(zé)1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全省公寓樓管理工作，制定相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)，對公寓樓管理活動(dòng)進(jìn)行宏觀管理。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）：負(fù)責(zé)組織實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)公寓樓的日常管理工作，協(xié)調(diào)解決公寓樓管理中的問題，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)或其他管理組織的工作。3.社區(qū)居民委員會(huì)：協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展公寓樓管理工作，組織居民參與公寓樓管理活動(dòng)，反映居民的意見和建議。業(yè)主及使用人權(quán)利義務(wù)1.權(quán)利依法享有公寓樓內(nèi)專有部分的所有權(quán)。參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。對公寓樓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主大會(huì)的成立：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明。房屋及建筑物面積清冊。業(yè)主名冊。建筑規(guī)劃總平面圖。交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明。物業(yè)服務(wù)用房配置證明。其他有關(guān)的文件資料。符合成立條件的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。2.業(yè)主大會(huì)的職責(zé)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。制定和修改管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?；I集和使用專項(xiàng)維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。改變共有部分的用途。利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用。法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。3.業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力。遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)。遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)。熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔。具有一定的組織能力。具備必要的工作時(shí)間。4.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議。召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。公寓樓使用與維護(hù)公寓樓使用規(guī)范1.公寓樓內(nèi)禁止下列行為：損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)。違法搭建建筑物、構(gòu)筑物。侵占、損壞樓道、電梯、屋面、外墻、無障礙設(shè)施等共有部位、共用設(shè)施設(shè)備。擅自改變房屋用途。擅自改變房屋外觀。排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲。存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品。違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物。法律、法規(guī)禁止的其他行為。2.業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守國家和地方有關(guān)裝飾裝修的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人。共用部位與共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)1.共用部位維護(hù)：公寓樓的共用部位，如屋頂、外墻、樓道、樓梯、電梯井道、消防通道等，由全體業(yè)主共同負(fù)責(zé)維護(hù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對共用部位進(jìn)行定期檢查、維修和養(yǎng)護(hù)，確保共用部位的安全和正常使用。2.共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)：公寓樓的共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)等，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行維護(hù)管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和安全檢測，確保共用設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。3.專項(xiàng)維修資金管理：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，按照國家和甘肅省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好公寓樓內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔工作，保持公寓樓內(nèi)環(huán)境整潔。2.公寓樓內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置垃圾桶、垃圾收集點(diǎn)等垃圾收集設(shè)施，并定期進(jìn)行清理和運(yùn)輸。垃圾應(yīng)當(dāng)日產(chǎn)日清，不得在公寓樓內(nèi)堆放。3.公寓樓內(nèi)禁止隨地吐痰、亂扔垃圾、亂倒污水等行為。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自覺維護(hù)公寓樓內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生。綠化管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好公寓樓內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)工作，保持公寓樓內(nèi)綠化美觀。2.公寓樓內(nèi)的綠化區(qū)域應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物的生長良好。3.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)公寓樓內(nèi)的綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。安全管理治安防范1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好公寓樓內(nèi)的治安防范工作，保障業(yè)主、物業(yè)使用人的人身和財(cái)產(chǎn)安全。2.公寓樓應(yīng)當(dāng)設(shè)置門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等安全防范設(shè)施，并確保其正常運(yùn)行。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)安排專人負(fù)責(zé)公寓樓的安全巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。4.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好治安防范工作，不得妨礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)。消防安全1.公寓樓應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)消防安全規(guī)定，配備必要的消防設(shè)施和器材，并保持其完好有效。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好公寓樓內(nèi)的消防安全管理工作，定期組織消防演練，提高業(yè)主、物業(yè)使用人的消防安全意識和自防自救能力。3.公寓樓內(nèi)禁止占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等行為。4.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守消防安全規(guī)定，不得在公寓樓內(nèi)私拉亂接電線、違規(guī)使用電器、違規(guī)存放易燃易爆物品等。設(shè)施設(shè)備安全1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好公寓樓內(nèi)設(shè)施設(shè)備的安全管理工作，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行。2.電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備的操作人員應(yīng)當(dāng)持證上崗，并嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作。3.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)公寓樓內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，不得擅自損壞、拆除、改裝設(shè)施設(shè)備。物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供以下物業(yè)服務(wù)：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理。環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔服務(wù)。綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)。治安防范服務(wù)。消防安全管理服務(wù)。車輛停放管理服務(wù)。裝飾裝修管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理。法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的需求，提供個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)，如代收代繳水電費(fèi)、快遞代收代發(fā)等。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量、成本等因素合理確定，并向業(yè)主公示。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等計(jì)費(fèi)方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)合同1.建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。3.物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前90日書面告知業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。4.物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本辦法第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止后10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。業(yè)主名冊。物業(yè)管理必需的其他資料。監(jiān)督管理監(jiān)督檢查1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對公寓樓管理活動(dòng)的監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理公寓樓管理中的問題。2.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在監(jiān)督檢查中，可以采取以下措施：查閱、復(fù)制有關(guān)文件和資料。詢問有關(guān)人員。實(shí)地查看公寓樓管理情況。3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布公寓樓管理情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)對公寓樓管理活動(dòng)提出意見和建議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主的意見和建議，并將處理結(jié)果告知業(yè)主。投訴處理1.業(yè)主、物業(yè)使用人對公寓樓管理活動(dòng)中的違法行為或者服務(wù)質(zhì)量問題，可以向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者其他有關(guān)部門投訴。2.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理業(yè)主、物業(yè)使用人的投訴，并按照規(guī)定進(jìn)行調(diào)查處理。處理結(jié)果應(yīng)當(dāng)及時(shí)反饋給投訴人。法律責(zé)任業(yè)主、物業(yè)使用人法律責(zé)任業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰：1.損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的。2.違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的。3.侵占、損壞樓道、電梯、屋面、外墻、無障礙設(shè)施等共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的。4.擅自改變房屋用途的。5.擅自改變房屋外觀的。6.排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲的。7.存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品的。8.違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物的。9.其他違反本辦法規(guī)定的行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰：1.未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)的。2.