經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范本公司經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)的保值增值，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司所管理的各類經(jīng)營(yíng)型物業(yè)，包括但不限于商業(yè)寫字樓、購(gòu)物中心、酒店式公寓、工業(yè)園區(qū)等。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，依法開展物業(yè)管理活動(dòng)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.統(tǒng)一管理原則：對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各類資源進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)。4.專業(yè)運(yùn)營(yíng)原則：運(yùn)用專業(yè)的管理知識(shí)和技能，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。（四）職責(zé)分工1.物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)制定和執(zhí)行物業(yè)管理計(jì)劃，組織實(shí)施各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)工作。協(xié)調(diào)與業(yè)主、使用人及相關(guān)部門的關(guān)系，處理各類投訴和糾紛。負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡查、維修養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等工作。2.經(jīng)營(yíng)管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)策劃和運(yùn)營(yíng)管理，制定經(jīng)營(yíng)策略和目標(biāo)。開展招商、租賃、廣告等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析和評(píng)估，提出改進(jìn)措施。3.財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的收繳、核算和管理，編制財(cái)務(wù)預(yù)算和決算。監(jiān)督物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的財(cái)務(wù)收支情況，確保資金安全。對(duì)物業(yè)管理成本進(jìn)行控制和分析，提高資金使用效益。4.工程部門負(fù)責(zé)物業(yè)的設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)和更新改造，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。制定設(shè)施設(shè)備維修計(jì)劃和應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處理各類故障和突發(fā)事件。參與物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和竣工驗(yàn)收，提出合理化建議。二、物業(yè)接管與驗(yàn)收（一）接管前準(zhǔn)備1.組建接管驗(yàn)收小組，明確小組成員的職責(zé)分工。2.收集物業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)資料，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙、施工驗(yàn)收資料、產(chǎn)權(quán)資料等。3.制定接管驗(yàn)收方案，明確接管驗(yàn)收的程序、標(biāo)準(zhǔn)和方法。（二）接管驗(yàn)收程序1.與建設(shè)單位或業(yè)主辦理物業(yè)交接手續(xù)，簽訂物業(yè)接管協(xié)議。2.按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全防范等進(jìn)行全面檢查。3.對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)記錄并要求建設(shè)單位或施工單位限期整改。4.整改完成后，進(jìn)行復(fù)查，確保物業(yè)符合接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。5.辦理物業(yè)接管手續(xù)，接管物業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)資料和設(shè)施設(shè)備。（三）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1.共用部位建筑結(jié)構(gòu)完好，無(wú)明顯裂縫、變形等質(zhì)量問題。外墻、屋面無(wú)滲漏現(xiàn)象。樓道、樓梯間等公共通道暢通，無(wú)雜物堆積。2.共用設(shè)施設(shè)備給排水系統(tǒng)暢通，無(wú)堵塞、滲漏現(xiàn)象。供電系統(tǒng)正常運(yùn)行，無(wú)停電、短路等故障。電梯運(yùn)行平穩(wěn)，安全裝置齊全有效。消防設(shè)施設(shè)備完好，符合消防要求。智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常，功能齊全。3.綠化綠化布局合理，植物生長(zhǎng)良好。綠地?zé)o明顯斑禿、黃土裸露現(xiàn)象。4.環(huán)境衛(wèi)生公共區(qū)域清潔衛(wèi)生，無(wú)垃圾堆積、異味。垃圾桶、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好，擺放整齊。5.安全防范門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等安全防范設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。保安人員配備齊全，巡邏制度落實(shí)到位。三、物業(yè)管理服務(wù)（一）房屋及共用部位管理1.定期對(duì)房屋及共用部位進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理房屋損壞、滲漏等問題。2.按照房屋使用說明書的要求，指導(dǎo)業(yè)主正確使用房屋。3.對(duì)房屋的裝修行為進(jìn)行監(jiān)督管理，確保裝修活動(dòng)符合相關(guān)規(guī)定，不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格、維護(hù)保養(yǎng)情況等。2.制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。3.對(duì)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理故障隱患。4.按照規(guī)定做好設(shè)施設(shè)備的更新改造工作，提高設(shè)施設(shè)備的性能和使用壽命。（三）綠化管理1.制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對(duì)綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作。2.保持綠化區(qū)域的整潔衛(wèi)生，及時(shí)清理枯枝落葉和垃圾。3.根據(jù)季節(jié)變化和景觀需求，適時(shí)調(diào)整綠化布局，提高綠化景觀效果。（四）環(huán)境衛(wèi)生管理1.制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)流程。2.配備足夠的保潔人員，負(fù)責(zé)公共區(qū)域的日常清掃保潔工作。3.定期對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行消毒殺菌，預(yù)防疾病傳播。4.加強(qiáng)對(duì)垃圾的分類收集、運(yùn)輸和處理，確保垃圾日產(chǎn)日清。（五）安全防范管理1.建立健全安全防范制度，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案。2.配備專業(yè)的保安人員，實(shí)行24小時(shí)值班制度。3.加強(qiáng)門禁管理，嚴(yán)格控制人員和車輛進(jìn)出。4.安裝監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，確保安全。5.定期組織安全檢查和演練，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。（六）客戶服務(wù)1.設(shè)立客戶服務(wù)中心，受理業(yè)主和使用人的咨詢、投訴、建議等。2.及時(shí)回復(fù)業(yè)主和使用人的訴求，做到事事有回音，件件有著落。3.定期走訪業(yè)主和使用人，了解他們的需求和意見，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。4.組織開展社區(qū)文化活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主之間的溝通和交流，營(yíng)造和諧的社區(qū)氛圍。四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理（一）招商管理1.制定招商計(jì)劃，明確招商目標(biāo)和重點(diǎn)。2.開展市場(chǎng)調(diào)研，分析市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)情況，確定招商策略。3.發(fā)布招商信息，吸引潛在客戶前來洽談合作。4.對(duì)招商客戶進(jìn)行資質(zhì)審核，簽訂租賃合同。5.協(xié)助招商客戶辦理入駐手續(xù)，提供相關(guān)服務(wù)。（二）租賃管理1.建立租賃檔案，記錄租賃客戶的基本信息、租賃期限、租金支付等情況。2.按照租賃合同的約定，及時(shí)收取租金和其他費(fèi)用。3.定期對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行巡查，確保租賃客戶按照合同約定使用物業(yè)。4.處理租賃過程中的糾紛和投訴，維護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益。（三）廣告管理1.制定廣告管理制度，規(guī)范廣告設(shè)置和發(fā)布行為。2.對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的廣告位進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和管理，合理安排廣告投放。3.與廣告客戶簽訂廣告合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。4.對(duì)廣告內(nèi)容進(jìn)行審核，確保廣告內(nèi)容合法、合規(guī)、健康。5.定期對(duì)廣告位進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保廣告設(shè)施安全、美觀。（四）其他經(jīng)營(yíng)管理1.根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和市場(chǎng)需求，開展其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、便民服務(wù)等。2.制定其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理制度和操作規(guī)程，確保經(jīng)營(yíng)活動(dòng)規(guī)范有序。3.對(duì)其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收入和成本進(jìn)行核算和管理，提高經(jīng)營(yíng)效益。五、物業(yè)管理費(fèi)用管理（一）費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)管理費(fèi)用主要包括以下部分：1.人員費(fèi)用：包括管理人員、保潔人員、保安人員、工程人員等的工資、福利、社會(huì)保險(xiǎn)等。2.共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用：包括維修材料、設(shè)備更新改造等費(fèi)用。3.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：包括綠化植物的澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等費(fèi)用。4.環(huán)境衛(wèi)生管理費(fèi)用：包括保潔用品、垃圾清運(yùn)等費(fèi)用。5.安全防范費(fèi)用：包括保安器材、監(jiān)控設(shè)備維護(hù)等費(fèi)用。6.辦公費(fèi)用：包括辦公用品、水電費(fèi)、通訊費(fèi)等。7.法定稅費(fèi)：按照國(guó)家規(guī)定繳納的稅費(fèi)。8.利潤(rùn)：公司的合理利潤(rùn)。（二）費(fèi)用收繳1.制定物業(yè)管理費(fèi)用收繳制度，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式和繳費(fèi)期限。2.向業(yè)主和使用人發(fā)放繳費(fèi)通知，告知繳費(fèi)金額、繳費(fèi)方式和繳費(fèi)期限。3.對(duì)逾期未繳費(fèi)的業(yè)主和使用人，進(jìn)行催繳，并按照合同約定收取滯納金。4.建立費(fèi)用收繳臺(tái)賬，記錄業(yè)主和使用人的繳費(fèi)情況。（三）費(fèi)用使用1.嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行核算和管理。2.費(fèi)用使用應(yīng)遵循合理、節(jié)約、公開的原則，確保費(fèi)用用于物業(yè)管理服務(wù)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。3.定期編制物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算和決算報(bào)告，向業(yè)主和使用人公開費(fèi)用收支情況。六、物業(yè)維修與更新改造（一）維修管理1.建立物業(yè)維修管理制度，明確維修責(zé)任和維修流程。2.設(shè)立維修服務(wù)熱線，及時(shí)受理業(yè)主和使用人的維修訴求。3.對(duì)維修項(xiàng)目進(jìn)行分類管理，根據(jù)維修的緊急程度和重要程度，制定相應(yīng)的維修計(jì)劃。4.維修人員接到維修任務(wù)后，應(yīng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修，確保維修質(zhì)量和維修效率。5.對(duì)維修項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，確保維修工作符合要求。（二）更新改造管理1.根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況和使用需求，制定物業(yè)更新改造計(jì)劃。2.對(duì)更新改造項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究和論證，確保項(xiàng)目的必要性和合理性。3.按照相關(guān)規(guī)定，辦理更新改造項(xiàng)目的審批手續(xù)。4.組織實(shí)施更新改造項(xiàng)目，嚴(yán)格控制項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)度。5.對(duì)更新改造項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，確保項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期效果。七、應(yīng)急管理（一）應(yīng)急預(yù)案制定1.針對(duì)可能發(fā)生的突發(fā)事件，如火災(zāi)、地震、水浸、電梯故障等，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。2.應(yīng)急預(yù)案應(yīng)包括應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)、應(yīng)急響應(yīng)程序、應(yīng)急處置措施、應(yīng)急物資保障等內(nèi)容。（二）應(yīng)急演練1.定期組織應(yīng)急演練，檢驗(yàn)應(yīng)急預(yù)案的可行性和有效性。2.通過應(yīng)急演練，提高員工的應(yīng)急處置能力和業(yè)主的自我保護(hù)意識(shí)。（三）應(yīng)急處置1.突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，迅速組織人員進(jìn)行應(yīng)急處置。2.在應(yīng)急處置過程中，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)主管部門和相關(guān)部門報(bào)告情況，尋求支持和援助。3.應(yīng)急處置結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)對(duì)事件進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出改進(jìn)措施。八、監(jiān)督與考核（一）內(nèi)部監(jiān)督1.建立內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，定期對(duì)物業(yè)管理服務(wù)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行檢查和評(píng)估。2.對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)下達(dá)整改通知，要求相關(guān)部門限期整改。3.對(duì)整改情況進(jìn)行跟蹤復(fù)查，確保問題得到徹底解決。（二）業(yè)主監(jiān)督1.建立業(yè)主意見反饋渠道，定期收集業(yè)主的意見和建議。2.對(duì)業(yè)主反映的問題，及時(shí)進(jìn)行處理和回復(fù)，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.定期召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，向業(yè)主