二手房買賣常見問(wèn)題深度答疑：從產(chǎn)權(quán)到交割的全流程解惑二手房交易涉及產(chǎn)權(quán)、資金、法律等多重環(huán)節(jié)，稍不留意就可能陷入糾紛。結(jié)合大量實(shí)際案例與政策解讀，本文針對(duì)買賣雙方最關(guān)注的核心問(wèn)題逐一答疑，助您理清交易脈絡(luò)，規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)。一、產(chǎn)權(quán)與房屋狀況類1.房屋仍有抵押，還能正常交易嗎？解答：抵押房屋可交易，但需先解決抵押?jiǎn)栴}。傳統(tǒng)方式是賣家自籌資金“解押”（還清貸款注銷抵押）；近年多地推行“帶押過(guò)戶”政策，買賣雙方可在不解押的情況下完成過(guò)戶、重新抵押，流程更簡(jiǎn)便（需銀行、不動(dòng)產(chǎn)登記部門配合）。需注意：帶押過(guò)戶的貸款金額需覆蓋原貸款余額，且需明確新貸款的放款路徑（優(yōu)先償還原貸款）。2.購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)的二手房，需要注意什么？解答：若房屋為多人共有（如夫妻共有、繼承共有），必須取得所有共有人的書面同意（可通過(guò)公證或簽字確認(rèn)）。若共有人無(wú)法到場(chǎng)，需出具經(jīng)公證的《授權(quán)委托書》。實(shí)踐中，若賣家隱瞞共有情況，買家可主張合同無(wú)效并索賠；建議簽約前核查不動(dòng)產(chǎn)登記信息，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人及共有狀態(tài)。3.交房后發(fā)現(xiàn)房屋漏水、違建，能否追責(zé)？解答：若賣家故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵（如漏水、違建未告知），買家可依據(jù)《民法典》“締約過(guò)失責(zé)任”或“瑕疵擔(dān)保責(zé)任”要求維修、賠償，甚至解約。若合同中明確約定“房屋現(xiàn)狀交付”但未披露瑕疵，仍可追責(zé)。違建部分需由賣家拆除或承擔(dān)行政責(zé)任，買家可要求賣家配合整改，否則可主張違約金。二、交易流程與合同類1.交了定金后反悔，定金能退嗎？解答：定金能否退還，核心看“違約方”：若買家違約（如無(wú)正當(dāng)理由拒簽合同、毀約），賣家有權(quán)沒(méi)收定金；若賣家違約（如加價(jià)、不賣、隱瞞產(chǎn)權(quán)問(wèn)題），需向買家雙倍返還定金；若因“不可歸責(zé)于雙方的事由”（如政策突變導(dǎo)致貸款失敗、房屋被查封），定金應(yīng)退還。建議合同中明確“定金性質(zhì)”（訂約定金/履約定金）及退款條件，避免模糊表述。2.網(wǎng)簽有什么作用？可以撤銷或修改嗎？解答：網(wǎng)簽是交易核心環(huán)節(jié)，作用包括：①鎖定房屋，防止“一房二賣”；②公示交易價(jià)格，作為稅費(fèi)、貸款的參考依據(jù)；③規(guī)范合同條款，減少糾紛。網(wǎng)簽后如需修改（如調(diào)整房?jī)r(jià)、付款方式），需買賣雙方共同申請(qǐng)撤銷原網(wǎng)簽，重新簽訂合同后再次網(wǎng)簽。若賣家單方違約拒配合，買家可憑合同起訴，強(qiáng)制要求繼續(xù)履行。3.合同條款模糊（如交房時(shí)間、維修責(zé)任），如何補(bǔ)救？解答：可簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》明確細(xì)節(jié)，需雙方簽字確認(rèn)。若協(xié)商不成，可參考以下原則：交房時(shí)間：無(wú)約定時(shí)，可按“過(guò)戶后合理期限”（如15日）主張；維修責(zé)任：房屋交付前的瑕疵由賣家負(fù)責(zé)，交付后的正常損耗由買家承擔(dān)（但賣家隱瞞的瑕疵除外）。若爭(zhēng)議較大，可委托中介或律師調(diào)解，或通過(guò)訴訟由法院結(jié)合交易習(xí)慣、行業(yè)慣例判定。三、資金與稅費(fèi)類1.資金監(jiān)管必須做嗎？如何選擇監(jiān)管方式？解答：建議強(qiáng)制做資金監(jiān)管（尤其房款較大時(shí)），可避免賣家挪用房款、卷款跑路。監(jiān)管方式包括：銀行托管：房款存入第三方賬戶，過(guò)戶完成后自動(dòng)放款給賣家；不動(dòng)產(chǎn)登記部門監(jiān)管：部分城市要求二手房交易資金必須進(jìn)入官方監(jiān)管賬戶。需注意：定金、首付款、尾款均可納入監(jiān)管，監(jiān)管協(xié)議需明確“放款條件”（如過(guò)戶完成、物業(yè)交割完畢）。2.二手房稅費(fèi)如何計(jì)算？“滿五唯一”能省哪些錢？解答：稅費(fèi)因房屋情況（年限、面積、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)）、買家情況（首套/二套）而異，核心稅種包括：增值稅：房產(chǎn)證滿2年（部分城市為5年）免交，未滿則按（網(wǎng)簽價(jià)÷1.05）×5%征收；個(gè)稅：滿5年且為賣家唯一住房（家庭唯一），可免交；否則按（網(wǎng)簽價(jià)-原值-合理費(fèi)用）×20%或網(wǎng)簽價(jià)×1%（核定征收）；契稅：首套90㎡以下1%、90㎡以上1.5%；二套90㎡以下1%、90㎡以上2%（北上廣深等城市政策略有差異）?！皾M五唯一”可同時(shí)減免增值稅（若滿2年已免則不疊加）和個(gè)稅，是最省錢的“黃金房源”。3.為避稅簽“陰陽(yáng)合同”，有什么風(fēng)險(xiǎn)？解答：陰陽(yáng)合同（陽(yáng)合同低報(bào)房?jī)r(jià)避稅，陰合同真實(shí)約定）存在多重風(fēng)險(xiǎn)：法律風(fēng)險(xiǎn)：法院通常以陰合同為準(zhǔn)，但陽(yáng)合同的低房?jī)r(jià)可能被稅務(wù)部門認(rèn)定為“偷稅”，面臨罰款、滯納金，甚至刑事責(zé)任；交易風(fēng)險(xiǎn)：若賣家以陽(yáng)合同房?jī)r(jià)主張“買家欠付房款”，或買家以陽(yáng)合同房?jī)r(jià)主張“多付房款”，易引發(fā)糾紛；貸款風(fēng)險(xiǎn)：銀行按陽(yáng)合同房?jī)r(jià)審批貸款，若房?jī)r(jià)過(guò)低導(dǎo)致貸款不足，買家需自籌資金補(bǔ)足缺口。四、戶口、學(xué)區(qū)與交割類1.賣家戶口不遷出，買家怎么辦？解答：需在合同中明確“戶口遷出時(shí)間”及違約金標(biāo)準(zhǔn)（如每日按房款萬(wàn)分之五計(jì)算）。若賣家違約，買家可：扣留尾款（需合同約定）；起訴要求遷出，并主張違約金；無(wú)法強(qiáng)制遷出戶口，但可通過(guò)派出所“公共戶”托管（部分城市支持）。提示：戶口與產(chǎn)權(quán)分離，買家無(wú)法直接強(qiáng)制遷出，需以合同約束為主。2.購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”，如何確認(rèn)學(xué)位未被占用？解答：需向教育局、學(xué)校核實(shí)學(xué)位使用情況（部分城市可通過(guò)“學(xué)區(qū)房學(xué)位查詢系統(tǒng)”查詢），并在合同中約定：“若學(xué)位已被占用，買家有權(quán)解約，賣家退還房款并賠償損失”。若賣家隱瞞學(xué)位占用事實(shí)，買家可主張欺詐，要求撤銷合同并索賠。3.物業(yè)交割時(shí)，哪些費(fèi)用需要結(jié)清？解答：交割時(shí)需共同到物業(yè)核對(duì)：物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)：要求賣家提供最近繳費(fèi)憑證，或通過(guò)物業(yè)查詢欠費(fèi)情況；房屋附屬設(shè)施：如家具、家電、車位、儲(chǔ)藏室等，需與合同約定一致；戶口、鑰匙、門禁卡：確認(rèn)戶口遷出（或約定遷出時(shí)間），移交全部鑰匙及相關(guān)資料。建議交割時(shí)留存尾款（如5%房款），待所有事項(xiàng)結(jié)清后再支付，降低風(fēng)