物業(yè)服務(wù)合同范本及關(guān)鍵條款物業(yè)服務(wù)合同是規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)）權(quán)利義務(wù)的核心文件，其條款的嚴(yán)謹(jǐn)性與實(shí)操性直接影響社區(qū)治理效率與業(yè)主權(quán)益保障。本文結(jié)合行業(yè)實(shí)踐與法律規(guī)范，梳理物業(yè)服務(wù)合同范本框架，并深度解析關(guān)鍵條款的設(shè)置邏輯與實(shí)操要點(diǎn)，助力雙方在締約時(shí)厘清權(quán)責(zé)、防范糾紛。一、物業(yè)服務(wù)合同范本框架（參考版）（一）總則1.合同當(dāng)事人：明確甲方為業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)（代表全體業(yè)主），乙方為具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；需注明雙方全稱、法定代表人、聯(lián)系方式及地址。2.物業(yè)基本情況：描述物業(yè)項(xiàng)目的坐落位置、建筑類型、總建筑面積、共用部位/設(shè)施設(shè)備清單（如電梯、消防系統(tǒng)、停車場(chǎng)等），為服務(wù)范圍提供明確依據(jù)。3.合同目的：闡明通過規(guī)范物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用，維護(hù)物業(yè)正常使用功能，提升業(yè)主生活品質(zhì)，促進(jìn)社區(qū)和諧治理。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.服務(wù)內(nèi)容（需結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際細(xì)化）物業(yè)共用部位維護(hù)：含建筑物主體結(jié)構(gòu)（墻體、屋頂、樓道等）的日常檢查、維修（非大修工程）、粉刷養(yǎng)護(hù)等；共用設(shè)施設(shè)備管理：電梯、給排水系統(tǒng)、配電設(shè)施、消防設(shè)備、監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)、定期檢測(cè)及應(yīng)急處置；公共秩序維護(hù)：門崗值守（明確值守時(shí)間、人員配置）、園區(qū)巡邏（頻次、路線）、車輛停放管理（車位分配、收費(fèi)規(guī)則）、突發(fā)事件（火災(zāi)、治安事件）應(yīng)急響應(yīng)；環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)：公共區(qū)域（樓道、廣場(chǎng)、垃圾桶點(diǎn)）清掃頻率、垃圾清運(yùn)方式、消殺防疫（如蚊蠅滋生季的處理要求）；綠化養(yǎng)護(hù)：植被修剪、補(bǔ)種、病蟲害防治、灌溉（明確季節(jié)/氣候下的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)）；檔案管理：建立物業(yè)工程、業(yè)主信息、服務(wù)記錄等檔案，確?？刹樵儭⒖勺匪?。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（量化+質(zhì)化結(jié)合，避免模糊表述）清潔服務(wù)：樓道每日清掃1次，公共區(qū)域垃圾日產(chǎn)日清；電梯轎廂每日消毒1次（疫情期間可強(qiáng)化）；設(shè)施維護(hù)：一般故障（如燈泡損壞、水管滴漏）24小時(shí)內(nèi)響應(yīng)并修復(fù)，重大故障（如電梯困人、消防報(bào)警）即時(shí)響應(yīng)，4小時(shí)內(nèi)出具解決方案；綠化養(yǎng)護(hù)：草坪存活率≥95%，喬灌木無明顯枯枝死杈，病蟲害防治及時(shí)率100%；秩序維護(hù)：門崗對(duì)陌生人員/車輛實(shí)行登記制度，園區(qū)巡邏每2小時(shí)1次（可通過打卡/監(jiān)控記錄佐證）。（三）服務(wù)費(fèi)用及支付1.收費(fèi)方式：明確采用包干制（物業(yè)自負(fù)盈虧，服務(wù)費(fèi)包含成本+利潤(rùn)）或酬金制（服務(wù)費(fèi)為成本+約定酬金，需定期公示收支）；2.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按建筑面積（元/㎡·月）、車位（元/個(gè)·月）或戶均收費(fèi)（元/戶·月），需區(qū)分住宅、商業(yè)、車庫(kù)等不同業(yè)態(tài)；3.繳費(fèi)周期：如“每季度首月5日前繳納當(dāng)季費(fèi)用”，避免“及時(shí)繳納”等模糊表述；4.費(fèi)用調(diào)整：約定觸發(fā)條件（如物價(jià)指數(shù)漲幅超一定比例、服務(wù)成本變動(dòng)超一定比例），調(diào)整程序需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決（或雙過半業(yè)主同意），并提前30日公示；5.欠費(fèi)處理：業(yè)主逾期繳費(fèi)的，從逾期之日起按日加收不超過應(yīng)繳金額萬(wàn)分之三的違約金（需符合《民法典》違約金合理原則），物業(yè)可通過催告、法律途徑追討，但禁止以停水、停電等方式脅迫繳費(fèi)。（四）雙方權(quán)利與義務(wù)1.甲方（業(yè)主方）權(quán)利義務(wù)權(quán)利：監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量（可通過季度/年度滿意度調(diào)查、日常巡檢實(shí)現(xiàn)）；審議物業(yè)年度服務(wù)計(jì)劃、收支預(yù)算；對(duì)違規(guī)行為（如物業(yè)擅自處分共有財(cái)產(chǎn)）提出整改或追究責(zé)任；義務(wù)：按時(shí)足額繳納服務(wù)費(fèi)；配合物業(yè)開展設(shè)施維護(hù)（如家中水管維修需提供便利）；遵守管理規(guī)約（如規(guī)范裝修、文明養(yǎng)犬）；向物業(yè)移交合法的物業(yè)資料（竣工圖、管線圖等）。2.乙方（物業(yè)方）權(quán)利義務(wù)權(quán)利：按約定收取服務(wù)費(fèi)；要求業(yè)主配合管理活動(dòng)（如勸阻違規(guī)裝修）；制定臨時(shí)管理規(guī)約（需經(jīng)業(yè)主大會(huì)確認(rèn)）；義務(wù)：按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，每季度公示服務(wù)報(bào)告（含設(shè)施維護(hù)記錄、收支明細(xì)）；建立應(yīng)急機(jī)制（如防汛、防疫預(yù)案）；尊重業(yè)主隱私（不得泄露業(yè)主信息）；禁止利用職務(wù)之便侵占業(yè)主共有收益（如廣告收入、停車費(fèi)結(jié)余需單獨(dú)列賬，歸業(yè)主共有）。（五）合同期限與解除1.合同期限：明確起止日期（如“自202X年X月X日至202X年X月X日”），首次簽約建議不超過3年，便于根據(jù)服務(wù)質(zhì)量調(diào)整合作；2.續(xù)簽機(jī)制：合同期滿前3個(gè)月，雙方協(xié)商續(xù)簽；若甲方（業(yè)主方）決定續(xù)聘，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)雙過半表決通過；3.解除情形：物業(yè)方嚴(yán)重違約（如連續(xù)3個(gè)月服務(wù)達(dá)標(biāo)率低于80%、挪用共有收益），甲方可提前30日書面通知解除，無需支付違約金；業(yè)主方逾期繳費(fèi)達(dá)6個(gè)月且經(jīng)催告仍不履行，物業(yè)方可解除合同，但需提前30日通知并清算費(fèi)用；因不可抗力（如地震、政策征收）導(dǎo)致合同無法履行，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，按實(shí)際服務(wù)天數(shù)結(jié)算費(fèi)用。（六）違約責(zé)任1.物業(yè)方違約：服務(wù)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求限期整改；整改后仍不達(dá)標(biāo)，可按季度服務(wù)費(fèi)的一定比例扣減費(fèi)用（需明確計(jì)算方式）；因物業(yè)過錯(cuò)導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失（如電梯故障致人受傷），需依法賠償；2.業(yè)主方違約：逾期繳費(fèi)的，按約定支付違約金；違規(guī)裝修、私占公共區(qū)域等行為，需恢復(fù)原狀并賠償損失；3.免責(zé)條款：因業(yè)主自身原因（如家中電器短路引發(fā)火災(zāi)）、不可抗力導(dǎo)致的損失，雙方互不擔(dān)責(zé)。（七）爭(zhēng)議解決與其他1.爭(zhēng)議解決：優(yōu)先協(xié)商，協(xié)商不成的，可向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟（或約定仲裁機(jī)構(gòu)，如“提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”）；2.通知與送達(dá)：約定書面通知的送達(dá)地址（如業(yè)主預(yù)留的通訊地址、物業(yè)辦公地址），郵件/短信通知需保留憑證；3.附件效力：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則、物業(yè)平面圖、設(shè)施設(shè)備清單等作為合同附件，與正文具有同等法律效力；4.補(bǔ)充協(xié)議：雙方另行簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)（或雙過半業(yè)主）同意（針對(duì)業(yè)主方），或雙方簽字蓋章（針對(duì)物業(yè)方）后生效。二、關(guān)鍵條款深度解析（實(shí)操避坑指南）（一）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)：“模糊表述”是糾紛重災(zāi)區(qū)常見陷阱：合同僅寫“做好衛(wèi)生清潔”“維護(hù)設(shè)施正常運(yùn)行”，無具體頻率、標(biāo)準(zhǔn)。避坑要點(diǎn)：對(duì)每項(xiàng)服務(wù)量化+場(chǎng)景化：如“雨雪天氣后2小時(shí)內(nèi)清理園區(qū)主干道積水/積雪”“電梯年檢合格率100%”；引入行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：如參照《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（地方版），明確服務(wù)對(duì)應(yīng)等級(jí)（如一級(jí)、二級(jí)）；約定考核機(jī)制：每季度由業(yè)主代表/第三方機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)達(dá)標(biāo)率進(jìn)行考核，結(jié)果與物業(yè)酬金/續(xù)約掛鉤。（二）服務(wù)費(fèi)用：厘清“包干制”與“酬金制”的權(quán)責(zé)包干制：物業(yè)自負(fù)盈虧，需在合同中明確“服務(wù)費(fèi)包含人員工資、耗材、稅費(fèi)、利潤(rùn)等全部成本”，避免后期以“成本上漲”為由要求加價(jià)；酬金制：服務(wù)費(fèi)為“成本+酬金”，需約定酬金比例（如“按年度服務(wù)成本的8%計(jì)提”），且物業(yè)需每月公示收支明細(xì)（含成本構(gòu)成、酬金金額），接受業(yè)主監(jiān)督；費(fèi)用調(diào)整：禁止“物業(yè)單方?jīng)Q定調(diào)價(jià)”，需約定觸發(fā)條件（如CPI漲幅超3%）+業(yè)主表決程序（雙過半同意），并提前公示測(cè)算依據(jù)。（三）權(quán)利義務(wù)：警惕“單邊傾斜”條款物業(yè)方義務(wù)邊界：明確“物業(yè)僅對(duì)共有部位/設(shè)施的安全負(fù)責(zé)，業(yè)主專有部分（如家中漏水）的維修責(zé)任由業(yè)主自行承擔(dān)（或委托物業(yè)有償服務(wù)）”；業(yè)主方權(quán)利保障：約定“業(yè)主對(duì)物業(yè)收支、服務(wù)記錄的查詢權(quán)”，如“業(yè)主可憑有效證件查閱近12個(gè)月的服務(wù)臺(tái)賬，物業(yè)需在3個(gè)工作日內(nèi)提供”；禁止性條款：明確物業(yè)不得“擅自利用共有區(qū)域經(jīng)營(yíng)（如設(shè)置廣告、擺攤）”“泄露業(yè)主個(gè)人信息”，否則需支付違約金并賠償損失。（四）違約責(zé)任：“可操作”比“嚴(yán)厲”更重要違約情形需具體：如“物業(yè)連續(xù)2個(gè)月未按標(biāo)準(zhǔn)清掃樓道，視為嚴(yán)重違約”，避免“服務(wù)不達(dá)標(biāo)”等籠統(tǒng)表述；違約金需合理：物業(yè)違約的違約金不宜過高（如季度服務(wù)費(fèi)的10%-20%），否則法院可能酌情調(diào)低；業(yè)主欠費(fèi)的違約金按日萬(wàn)分之三至五約定，符合司法實(shí)踐；救濟(jì)方式需明確：如“業(yè)主可委托第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估服務(wù)質(zhì)量，評(píng)估費(fèi)用由責(zé)任方承擔(dān)”，避免糾紛時(shí)“舉證難”。（五）合同解除：提前約定“分手規(guī)則”物業(yè)方解除限制：禁止“因個(gè)別業(yè)主欠費(fèi)而解除合同”，需約定“欠費(fèi)業(yè)主占比超30%且經(jīng)催告仍不繳費(fèi)”方可解除；業(yè)主方解除權(quán)：除“嚴(yán)重違約”外，可約定“業(yè)主大會(huì)表決通過（雙過半同意）”即可解除合同，無需物業(yè)同意；解除后的清算：明確“物業(yè)需在15日內(nèi)移交全部資料、設(shè)施設(shè)備，并配合新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)”，逾期未移交的，按日支付違約金。三、締約實(shí)操建議：從“簽合同”到“管合同”（一）簽約前：做好“背景調(diào)查”核查物業(yè)資質(zhì)：要求提供《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》（或備案證明）、項(xiàng)目經(jīng)理資格證；評(píng)估服務(wù)方案：對(duì)比周邊同類型小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，判斷報(bào)價(jià)合理性；查閱歷史記錄：要求物業(yè)提供近1年的服務(wù)臺(tái)賬（如設(shè)施維修記錄、投訴處理率），評(píng)估服務(wù)能力。（二）簽約時(shí)：“細(xì)化條款”是核心對(duì)范本中的模糊表述（如“及時(shí)維修”“定期清潔”）進(jìn)行量化，補(bǔ)充到附件中；約定“服務(wù)質(zhì)量保證金”：如物業(yè)繳納年度服務(wù)費(fèi)的5%作為保證金，服務(wù)不達(dá)標(biāo)時(shí)從中扣除；明確“緊急維修授權(quán)”：如遇水管爆裂等緊急情況，物業(yè)可先行維修（費(fèi)用≤一定金額），事后報(bào)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)。（三）履約中：“留痕管理”是關(guān)鍵業(yè)主方：保留繳費(fèi)憑證、服務(wù)質(zhì)量反饋記錄（如照片、視頻）、溝通函件（快遞單/郵件截圖）；物業(yè)方：建立服務(wù)臺(tái)賬（含維修工單、巡檢記錄、收支明細(xì)），定期向業(yè)主公示；爭(zhēng)議處理：出現(xiàn)糾紛時(shí)，優(yōu)先通過“業(yè)主委員會(huì)+物業(yè)”協(xié)商解決，避免直接訴訟擴(kuò)大矛盾。（四）續(xù)約/解約：“動(dòng)態(tài)評(píng)估”保權(quán)益續(xù)約前：組織業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行滿意度調(diào)查（滿意率低于60%的，啟動(dòng)重新選聘程序）；解約時(shí)：嚴(yán)格按合同約定的程序執(zhí)行（如提前通知、資料移交、費(fèi)用清算），必要時(shí)邀請(qǐng)社區(qū)、住