第4章房地產(chǎn)開發(fā)項目施工管理研究4.1項目范圍管理4.2項目進度管理4.3項目成本管理4.4項目質量控制4.5BIM技術在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的應用研究4.6房地產(chǎn)開發(fā)項目施工管理實務4.1項目范圍管理

正確的范圍界定是項目成功的關鍵，是進度、成本及質量管理的基礎，項目范圍、進度、成本及質量的關系如圖4-1所示，范圍變化了，項目的進度、成本及質量也就隨之變化。例如，2016年巴西里約奧運會場館瘦身，范圍減小，該項目相應的成本、進度及質量都進行了調整。

圖4-1項目范圍、進度、成本及質量的關系4.1.1項目范圍及項目范圍管理的概念項目范圍是指為了成功實現(xiàn)項目的目標，完成項目可交付成果而必須完成的工作。工程項目范圍確定的依據(jù)有以下幾個：

(1)(2)(4)項目目標的定義和批準的文件(項目建議書、調研報告)。03項目產(chǎn)品描述文件(規(guī)劃文件、設計文件、相關規(guī)范、可交付成果清單)。環(huán)境調查資料(法律法規(guī)、政府政策要求)。(3)項目的其他限制條件和制約因素(預算、資源、時間的限制)。

1.項目產(chǎn)出物分解法項目產(chǎn)出物分解法是按項目產(chǎn)出物和項目階段可交付物逐層向下分解的方法，主要是將項目產(chǎn)出物(或者項目目標)逐層細分為更小、更易管理的子項目或項目要素，直到將項目產(chǎn)出物分解至非常詳盡，并能夠支持下一步的項目活動分析和定義工作為止，某高層建筑工程的項目產(chǎn)出物分解法示例如圖4-2所示。

圖4-2某高層建筑工程的項目產(chǎn)出物分解法示例

2.實施過程分解法實施過程分解法是指按照項目的實施過程進行分解的方法，某項目實施過程分解法示例如圖4-3所示。

圖4-3某項目實施過程分解法示例

工程項目實施過程分解法的結果的表現(xiàn)形式有樹形結構圖(見圖4-4)和項目結構分解表(見表4-1)兩種。

圖4-4樹形結構圖4.2項目進度管理

項目進度管理的基本原理是進度計劃系統(tǒng)、進度監(jiān)測系統(tǒng)、進度調整系統(tǒng)，這三大系統(tǒng)的相互作用，項目進度管理基本原理示意圖如圖4-5所示。

圖4-5項目進度管理基本原理示意圖

1.進度控制的概念工程項目進度控制是指項目管理者圍繞目標工期的要求編制計劃、付諸實施，并在實施過程中不斷檢查計劃的實際執(zhí)行情況，分析產(chǎn)生進度偏差的原因，進行相應調整和修改。通過對影響進度的因素實施控制及協(xié)調各種關系，綜合運用各種可行方法、措施，將項目的計劃工期控制在事先確定的目標工期范圍之內，在兼顧費用、質量控制目標的同時，努力縮短建設工期。參與工程項目建設活動的建設單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位均可構成工程項目進度控制的主體。

2.影響進度的因素影響工程項目進度的不利因素很多，常見的有如下幾個方面：

(1)業(yè)主因素

(2)勘察設計因素

(3)施工技術因素

(4)自然環(huán)境因素

(5)社會環(huán)境因素

(6)組織管理因素

(7)材料、設備因素

(8)資金因素

3.進度控制的主要任務

1)設計準備階段進度控制的任務

(1)收集有關工期的信息，進行工期目標和進度控制決策。

(2)編制工程項目建設總進度計劃。

(3)編制設計準備階段詳細工作計劃，并控制其執(zhí)行。

(4)進行環(huán)境和施工現(xiàn)場條件的調查和分析。

2)設計階段進度控制的任務

(1)編制設計階段工作計劃，并控制其執(zhí)行。

(2)編制詳細的出圖計劃，并控制其執(zhí)行。

3)施工階段進度控制的任務

(1)編制施工總進度計劃，并控制其執(zhí)行。

(2)編制單位工程施工進度計劃，并控制其執(zhí)行。

(3)編制工程年、季度、月實施計劃，并控制其執(zhí)行。

4.進度控制的措施進度控制的目的就是通過控制措施以實現(xiàn)項目的進度目標，達到項目的實際實施周期不超過計劃周期。因為影響進度的因素相當多，進度控制中的協(xié)調工作量也相當大，所以在項目實施過程需要采取相關措施進行控制。進度控制措施主要包括組織措施、技術措施、經(jīng)濟措施和其他配套措施等。

1)組織措施組織措施主要是明確進度控制人員及其崗位職責；建立進度報告制度；增加工作面，增加勞動力或機械數(shù)量，增加工作時間或班次，組織流水作業(yè)等。

2)技術措施技術措施主要是改變施工工藝，采用更先進的施工方法或機械設備，縮短技術間歇時間等。

3)經(jīng)濟措施經(jīng)濟措施主要是實行經(jīng)濟及包干獎勵，對所采用的技術措施進行經(jīng)濟補償，提高獎金數(shù)額等。

4)其他配套措施其他配套措施主要是改善勞動條件，改善外部配套條件，加強協(xié)調，加強合同管理和信息管理等。4.3項目成本管理

項目成本是指在項目上發(fā)生的全部費用總和，它包括直接成本和間接成本。其中直接成本包括人工費、材料費、機械費和措施費；間接成本指項目經(jīng)理部發(fā)生的現(xiàn)場管理費。4.3.1項目成本預測與計劃項目成本預測與計劃是項目成本的事前控制，它的任務是通過成本預測估計出項目的成本目標，再通過成本計劃的編制做出成本控制的安排。因此項目成本預測與計劃的目的是提出一個可行的成本管理實施綱領和作業(yè)設計。

1.項目成本預測

1)項目成本預測的依據(jù)

(1)項目成本預測的首要依據(jù)是施工企業(yè)的利潤目標對降低工程成本的要求。

(2)項目的合同價格。項目的合同價格是項目的銷售價格，是所能取得的收入總額。項目的成本目標就是合同價格與利潤目標之差。這個利潤目標是企業(yè)分配到該項目的降低成本要求。

(3)項目成本估算(概算或預算)。項目成本估算(概算或預算)是根據(jù)市場價格或定額價格(計劃價格)對成本發(fā)生的社會水平做出估計，它既是合同價格的基礎，又是成本決策的依據(jù)，是量入為出的標準，是預測項目成本最主要的依據(jù)。

(4)企業(yè)同類項目的降低成本水平。這個水平代表了企業(yè)的成本管理水平，是該項目可能達到的成本水平，可以與成本管理目標進行比較，從而做出成本目標決策。

2)項目成本預測的程序第一步，進行項目成本估算，確定可以得到補償?shù)纳鐣骄降某杀尽Ｄ壳爸饕歉鶕?jù)概算定額或工程量清單進行計算。第二步，根據(jù)合同承包價格計算項目的承包成本，并與估算成本進行比較。一般承包成本應低于估算成本。如高于估算成本，應對工程索賠和降低成本做出可行性分析。第三步，根據(jù)企業(yè)利潤目標提出的項目降低成本要求，并根據(jù)企業(yè)同類工程的成本水平以及合同承包成本，做出降低成本決策；計算出降低成本率，對降低成本率水平進行評估，在評估的基礎上作出決策。第四步，根據(jù)降低成本率決策，計算出決策降低成本額和決策項目成本額，在此基礎上定出項目經(jīng)理部責任成本額。

2.工程項目成本計劃

1)工程項目成本計劃的概念和目的工程項目成本計劃是指在對工程項目所需成本總額作出合理估計的前提下，為了確定項目實際執(zhí)行情況的基準，保證項目投資目標的實現(xiàn)，而把整個項目成本分配到各個任務單元上去的工作。目的是在成本計劃的基礎上進行成本控制工作，保證在批準或者可承受的成本范圍內實現(xiàn)項目任務。

2)工程項目成本分解的角度項目的成本(或投資)可以進行多角度的結構分解。每一種成本的結構分解，都可以用樹形結構的形式表達，都應保證完備性和適用性。項目系統(tǒng)分解方法主要有以下三種：

(1)按項目工作分解結構。

(2)按工程建設投資分解結構。

(3)按工程量清單分解結構。

3.成本模型

1)成本模型的概念在網(wǎng)絡分析的基礎上將工程項目的計劃成本分解落實到各個項目單元上，將計劃成本在相應的工程活動的持續(xù)時間上平均分配，可以獲得工期-計劃成本累計曲線(又稱為S曲線)，如圖4-6所示，該曲線被稱為項目的成本模型。圖4-6項目的成本模型

2)成本模型的繪制方法

(1)在經(jīng)過網(wǎng)絡分析后，按各個活動的最早(晚)時間輸出橫道圖，并確定相應項目單元的工程成本。

(2)假設工程成本在相應工程活動的持續(xù)時間內平均分配，得出各活動的計劃成本強度。

(3)按項目總工期將各期內各項活動的計劃成本進行匯集，得出項目在各時間段的成本強度。

(4)作計劃成本-工期圖(直方圖)。

(5)計算各期末的計劃成本累計值，作累計曲線。

3)成本模型的工程實例表4-2是某項目中各工程活動的計劃成本，求其成本模型，結果見圖4-7。

圖4-7成本模型圖4.3.2工程項目成本控制工程項目成本控制的要求如下：

(1)堅持增收節(jié)支、全面控制、責權利相結合的原則，用目標管理方法進行有效控制。

(2)做好采購策劃、優(yōu)化配置、合理使用、動態(tài)管理生產(chǎn)要素，特別要控制好材料成本。

(3)加強施工定額管理和施工任務單管理，控制活勞動和物化勞動的消耗。

(4)加強調度工作，克服可能導致成本增加的各種干擾。

(5)及時進行索賠，使實際成本支出真實。

(6)做好月度成本原始資料的收集和整理，正確計算月度成本，分析月度計劃成本和實際成本的差異，充分注意不利差異，認真分析不利差異的原因，特別重視盈虧比例異?，F(xiàn)象的原因分析，并采取措施盡快消除異?，F(xiàn)象。

(7)在月度成本核算的基礎上實行責任成本核算，即利用原有會計核算的資料，重新按責任部門或責任者歸集成本費用，每月結算一次，并與責任成本進行對比，由責任者自己采取措施，糾正實際成本與責任成本之間的偏差。

(8)必須強調對分包工程成本的控制。分包工程成本管理由分包單位自己負責，分包單位也應當編制成本計劃并按計劃實施。分包工程成本影響項目經(jīng)理部的工程成本，故項目經(jīng)理部應當協(xié)助分包單位進行成本控制，做好服務、監(jiān)督和考核工作。4.4項目質量控制4.4.1質量控制與工程項目質量控制根據(jù)國家相關標準的定義，質量控制是質量管理的一部分，是致力于滿足質量要求的一系列相關活動。這些活動主要包括：

(1)設定目標。

(2)測量結果。

(3)評價。

(4)糾偏。4.4.2工程項目質量控制的基本原理工程項目質量控制有三個基本原理，分別是PDCA循環(huán)原理、三階段控制原理和三全控制原理。

1.?PDCA循環(huán)原理

在長期的生產(chǎn)實踐和理論研究中形成的PDCA循環(huán)原理是建立質量管理體系和進行質量管理的基本原理。PDCA循環(huán)如圖4-8所示。

圖4-8PDCA循環(huán)示意圖

2.三階段控制原理三階段控制原理是指在工程項目的質量控制中，應貫徹全面、全員、全過程質量管理的思想，運用動態(tài)控制原理，進行質量的事前控制、事中控制和事后控制。

1)事前質量控制在正式施工前應進行事前質量控制，通過編制施工質量計劃，明確質量目標，制訂施工方案，設置質量管理點，落實質量責任，分析可能導致質量目標偏離的各種影響因素，并針對這些影響因素制訂有效的預防措施，防患于未然

2)事中質量控制在施工質量的形成過程中，應對影響施工質量的各種因素進行全面的動態(tài)控制。事中質量控制也稱作業(yè)活動過程質量控制，包括質量活動主體的自我控制(簡稱自控)和他人監(jiān)控(簡稱監(jiān)控)兩種控制方式。施工質量的自控和監(jiān)控是相輔相成的系統(tǒng)過程。事中質量控制的目標是確保工序質量合格，杜絕質量事故發(fā)生；控制的關鍵是堅持質量標準；控制的重點是對工序質量、工作質量和質量控制點的控制。

3)事后質量控制事后質量控制也稱事后質量把關，目的是使不合格的工序或最終產(chǎn)品(包括單位工程或整個工程項目)不流入下道工序，不進入市場。事后質量控制包括對質量活動結果的評價、認定，對工序質量偏差的糾正，對不合格產(chǎn)品的整改和處理?？刂频闹攸c是發(fā)現(xiàn)施工質量方面的缺陷，并通過分析提出改進施工質量的措施，保持質量處于受控狀態(tài)。以上三大環(huán)節(jié)不是互相孤立的，它們共同構成有機的系統(tǒng)過程，實質上是質量管理PDCA循環(huán)的具體化，在每一次滾動循環(huán)中不斷提高，以達到質量管理和質量控制的持續(xù)改進。

3.三全控制原理三全控制指的是全面質量管理、全過程質量管理和全員參與質量管理。

1)全面質量管理建設工程項目的全面質量管理是項目參與各方所進行的工程項目質量管理的總稱，其中包括工程(產(chǎn)品)質量和工作質量的全面管理。

2)全過程質量管理全過程質量管理是指根據(jù)工程質量的形成規(guī)律，從源頭抓起，全過程推進的管理方法。

3)全員參與質量管理按照全面質量管理的思想，組織內部的每個部門和工作崗位都承擔著相應的質量職能，組織的最高管理者確定了質量方針和目標，組織內的全體員工都應參與到實施質量方針的系統(tǒng)活動中，發(fā)揮自己的角色作用。4.4.3房地產(chǎn)開發(fā)項目防水工程施工控制案例防水工程是房地產(chǎn)開發(fā)項目質量控制的重點對象，是購房人(業(yè)主)重點關注的對象。本節(jié)列選了建筑工程中6大易出現(xiàn)漏、滲水部位，并給出了防治措施。

1.商業(yè)內街的地下室屋面變形縫構造做法技術領域：本案例涉及建筑商業(yè)內街的地下室屋面變形縫構造處理。背景技術：當帶有地下室的商業(yè)內街較長時，通常需在地下室屋面設縱、橫向變形縫，如圖4-9和圖4-10所示。

圖4-9商業(yè)街平面圖

圖4-10商業(yè)街剖面圖

這些縱、橫變形縫經(jīng)常會發(fā)生漏水，其原因是施工時按樓地面變形縫處理方法施工。圖4-11所示的方法對于室內變形縫較為有效，但對于上述商業(yè)內街的地下室屋面是不夠的，因為商業(yè)內街處于室外，當內街做排水溝時，處在地下室的屋面還需回填，這將導致變形縫位置極易漏水。

圖4-11樓地面變形縫處理大樣圖

解決方案：針對以上部位易出的質量問題，本案例提出了如圖4-12所示的構造做法，采用該法可規(guī)避商業(yè)內街的地下室屋面變形縫漏水的質量問題。

本案例要解決的技術問題是提供一種施工簡單、質量好、成本低的構造做法。為解決以上技術問題所采取的技術方案為：在商業(yè)內街的地下室屋面變形縫兩側分別起素混凝土反坎、鋼筋混凝土反坎及懸挑板，在懸挑板和素混凝土反坎間留有50mm的空隙，使變形縫兩側結構能自由收縮、沉降等，然后用防水卷材包裹素混凝土反坎、鋼筋混凝土反坎、懸挑板，防水卷材需塞入50mm的空隙中，然后用瀝青油膏密封。

圖4-12商業(yè)內街的地下室屋面變形縫位置構造做法

具體實施步驟如下：第一步：在屋面變形縫一側澆筑素混凝土反坎(寬度為200mm，高度為回填土厚度減250mm)、C20細石混凝土。第二步：在屋面變形縫的另一側澆筑鋼筋混凝土反坎(寬度為200mm，高度為回填土厚度減100mm)及懸挑板(板厚為100mm，板寬為400mm加變形縫寬度)、C20細石混凝土，配筋如圖4-12所示，植筋長度為100mm。懸挑板與下面的素混凝土反坎有50mm的縫隙，使兩邊的結構能夠自由沉降。養(yǎng)護7天。

第三步：在屋面板、反坎及懸挑板上采用高聚物改性瀝青防水卷材或合成高分子卷材施工。若采用高聚物改性瀝青防水卷材施工，則Ⅲ級屋面可一道設防，卷材厚度不小于4mm；Ⅱ級屋面應二道設防，卷材厚度不小于3mm；Ⅰ級屋面應三道或三道以上設防，卷材厚度不小于3mm；采用熱熔法施工，不用冷粘法施工。若采用合成高分子卷材施工，則Ⅲ級屋面可一道設防，卷材厚度不小于1.2mm；Ⅱ級屋面應二道設防，卷材厚度不小于1.2mm；Ⅰ級屋面應三道或三道以上設防，卷材厚度不小于1.5mm。注意：需把高聚物改性瀝青防水卷材或合成高分子卷材盡量多塞一些到50mm的縫隙處。

第四步：在懸挑板與素混凝土反坎50mm的縫隙處塞入瀝青油膏密封。第五步：在混凝土反坎的外邊砌筑100mm厚的反坎高磚砌體，保護防水卷材。第六步：在屋面上施工保溫層、找坡層、剛性層、回填及硬質鋪裝。

2.地下車庫下沉式通風排氣豎井構造做法技術領域：本案例涉及地下車庫下沉式通風排氣豎井構造處理。背景技術：地下車庫下沉式通風排氣豎井經(jīng)常發(fā)生排水不通暢的問題，以致滋生細菌，污染環(huán)境，還經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水現(xiàn)象，影響環(huán)境。解決方案：針對以上部位易出現(xiàn)的問題，本案例提出了如圖4-13所示的構造做法。

圖4-13下沉式通風排氣豎井構造做法

3.屋面女兒墻防漏水構造做法技術領域：本案例涉及建筑屋面女兒墻構造處理。背景技術：在屋面女兒墻位置經(jīng)常出現(xiàn)漏水，如圖4-14所示，其很大的原因是女兒墻全部采用了磚砌體來施工，如圖4-15所示，由于磚砌體與混凝土樓板是兩種不同材料，熱膨脹系數(shù)不同，因此在兩者交界的地方會出現(xiàn)橫向裂縫，可能把屋面防水層拉裂，造成漏水。

圖4-14屋面女兒墻漏水圖

圖4-15屋面女兒墻磚砌體圖

解決方案：針對以上部位易出質量問題，本案例提出采用如圖4-16所示的構造做法，采用該方法可規(guī)避屋面女兒墻漏水的質量問題。圖4-16女兒墻墻底構造做法

本案例要解決的技術問題是提供一種施工簡單、質量好的構造做法。為解決以上技術問題所采取的技術方案為：在屋面女兒墻底部起300mm高，與屋面外邊梁同寬的C20素混凝土反坎。保溫層越來越厚，需確保剛性整澆層完成面在素混凝土反坎的下面，因此素混凝土反坎高度至少需300mm。上述方案中，C20細石混凝土剛性整澆層與C20素混凝土反坎之間應預留30mm以上空隙，并用瀝青油膏密封材料嚴密封閉，然后以瀝青油膏為中心線，在其上施工300mm寬聚氨酯防水涂料，如圖4-17所示。C20素混凝土反坎應間隔12m留置10mm寬的伸縮縫，伸縮縫內用密封材料瀝青油膏嚴密封閉。

圖4-17女兒墻防水層施工節(jié)點大樣圖

具體實施步驟如下：第一步：在屋面外邊梁上先鑿毛，鑿毛寬度同屋面外邊梁寬。第二步：在屋面外邊梁上澆筑300mm高C20素混凝土反坎，間隔12m留置10mm寬的伸縮縫。第三步：在屋面樓板與C20素混凝土反坎的交界處用水泥砂漿抹R50圓形倒角。第四步：在屋面樓板上施工高聚物改性瀝青防水卷材，泛水高度300mm，如圖4-17所示。第五步：在防水層上施工保溫層、找坡層、找平層及剛性整澆層，在剛性整澆層與C20素混凝土反坎之間應預留30mm以上空隙，并用密封材料瀝青油膏嚴密封閉，然后以瀝青油膏為中心線在其上施工300mm寬聚氨酯防水涂料。第六步：在C20素混凝土反坎上施工磚砌體。

4.地下商場出入口玻璃幕墻底部收口防漏、滲水構造做法技術領域：本案例涉及地下商場出入口玻璃幕墻底部收口構造處理。背景技術：地下商場出入口四周易出現(xiàn)漏水、滲水現(xiàn)象。解決方案：針對以上部位易出質量問題，本案例提出如圖4-18所示的構造做法，該方法可規(guī)避地下商場出入口玻璃幕墻底部漏水、滲水質量問題。

圖4-18地下商場出入口玻璃幕墻底部收口位置構造做法

具體步驟如下：第一步：先在屋面板上、素混凝土反坎下鑿毛；再在地下商場出入口三邊分別起300mm?×?300mm的素混凝土反坎(若設計有梁，則將此梁做成上翻梁)，C20細石混凝土；養(yǎng)護7天。第二步：在素混凝土反坎上施工玻璃幕墻工程。第三步：在屋面樓板與C20素混凝土反坎的交界處用水泥砂漿抹R50圓形倒角。

第四步：在屋面板、素混凝土反坎上施工高聚物改性瀝青防水卷材或合成高分子卷材。若是高聚物改性瀝青防水卷材施工，Ⅲ級屋面可一道設防，卷材厚度不小于4mm；Ⅱ級屋面應二道設防，卷材厚度不小于3mm；Ⅰ級屋面應三道或三道以上設防，卷材厚度不小于3mm；采用熱熔法施工，不用冷粘法施工。若是合成高分子卷材施工，Ⅲ級屋面可一道設防，卷材厚度不小于1.2mm；Ⅱ級屋面應二道設防，卷材厚度不小于1.2mm；Ⅰ級屋面應三道或三道以上設防，卷材厚度不小于1.5mm。注意：需把高聚物改性瀝青防水卷材或合成高分子卷材盡量多塞一些到50mm的縫隙處。第五步：屋面板上的回填層、墊層及鋪磚。第六步：素混凝土反坎上需用防水砂漿鋪貼飾面磚。

5.商業(yè)內街鋼結構無蓋連廊防漏、滲水構造做法技術領域：本案例涉及商業(yè)內街鋼結構無蓋連廊防漏、滲水構造處理。背景技術：商業(yè)內街鋼結構無蓋連廊常規(guī)做法是在連廊上做地漏，連廊上的水經(jīng)地漏流到室外，如圖4-19所示。但是商業(yè)內街鋼結構無蓋連廊與房屋主體邊梁交界處經(jīng)常發(fā)生漏、滲水現(xiàn)象。

圖4-19商業(yè)內街鋼結構無蓋連廊平面圖

解決方案：針對以上部位易出質量問題，本案例提出如圖4-20、圖4-21所示的構造做法，該方法可規(guī)避商業(yè)內街鋼結構無蓋連廊漏、滲水的質量問題。

圖4-20商業(yè)內街鋼結構無蓋連廊1-1位置構造做法

圖4-21商業(yè)內街鋼結構無蓋連廊2-2位置構造做法

具體步驟如下：第一步：將無蓋鋼結構連廊底板施工至距離邊梁高3cm位置且超過邊梁100mm，起到將無蓋連廊鋼結構整體提升的作用，將無蓋連廊上的水引流到房屋走廊或露臺內；無蓋鋼結構連廊比邊梁高3cm是便于將防水卷材裹塞進去。第二步：在房屋結構樓板上起100mm?×?120mm的C20素混凝土反坎，形成排水溝槽。第三步：施工高聚物改性瀝青防水卷材或合成高分子卷材，起到防水作用。注意需把高聚物改性瀝青防水卷材或合成高分子卷材裹塞到鋼結構連廊底板和梁形成的3cm縫隙處。第四步：C20細石混凝土防水保護層最薄處厚度為30mm，向落水管方向按0.5%找坡。第五步：鋼結構連廊防水保護層鋪裝面層，以1%的坡度向溝槽找坡。

6.單元入戶梯步構造做法技術領域：本案例涉及單元入戶梯步構造處理。背景技術：單元入戶的梯步與主體結構出現(xiàn)脫裂并且沉降的問題。解決方案：針對以上部位易出質量問題，本案例提出如圖4-22所示的構造做法，該方法可規(guī)避單元入戶梯步與主體結構出現(xiàn)脫裂并且沉降的質量問題。

圖4-22單元入戶梯步與主體結構變形縫位置構造做法

具體步驟如下：第一步：在地下室混凝土擋墻上分別做防水層、保溫層及保護層，然后再回填土，并對填土進行分層夯實。第二步：根據(jù)設計圖紙上的梯步數(shù)量、尺寸，制作斜挑板的模板，注意不能缺少板底模，因為若用土模，回填土會吸收100mm厚的斜挑板混凝土的水泥漿，會影響混凝土的強度。第三步：在地下室混凝土擋墻上植筋R9@100，植筋長度為10d，斜挑板內的受力筋與植筋為同一鋼筋，都是R9@100，分布筋為φ6.5@200。第四步：澆筑斜挑板混凝土，養(yǎng)護7天，然后在斜挑板上用磚或細石混凝土制作梯步。4.5BIM技術在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的應用研究4.5.1概述

BIM技術在項目開發(fā)和工程建設階段應用的廣泛性不言而喻，不僅包括普遍應用的可視化交底、深化設計、綜合協(xié)調、施工模擬、施工方案優(yōu)化等，還涉及前期的場地平整、后期的運營維護。

在住宅地產(chǎn)領域，BIM技術的應用目的主要體現(xiàn)在三個方面：

第一方面，優(yōu)化設計降成本，通過BIM建模，利用其可視化功能、參數(shù)化設計、碰撞檢測、協(xié)同工作機制可以大大提高設計方案質量，減少拆改返工和簽證數(shù)量；

第二方面，漫游帶入促營銷，通過BIM技術對建筑模型進行加工，實現(xiàn)輕量化，再加以燈光和環(huán)境信息渲染，可以作為營銷手段，讓客戶在虛擬漫游模型中感受產(chǎn)品信息，進而提升產(chǎn)品形象；

第三方面，后期延伸保運維，把BIM技術構建的算量模型向后延伸，做到智慧運維、可視化運維，在整個建筑的全生命周期內實現(xiàn)互聯(lián)互通的應用。4.5.2基于BIM的房地產(chǎn)開發(fā)項目深基坑工程模型的創(chuàng)建

1.創(chuàng)建深基坑工程模型的必要性分析

1)深基坑工程概述土方開挖深度大于或等于5m的基坑稱為深基坑，深基坑工程在城市建設工程中大量存在，由于開挖深度較深，在施工過程中易發(fā)生質量、安全事故，事故原因可用4M1E方法進行分析，4M1E中的4M指的是Man(人)、Machine(機器)、Material(物)、Method(方法)，1E指的是Environments(環(huán)境)，詳見圖4-23。

圖4-23深基坑工程質量、安全事故原因分析魚刺圖

2)基于BIM技術的深基坑工程質量、安全事故規(guī)避途徑根據(jù)深基坑工程質量、安全事故產(chǎn)生原因及BIM技術優(yōu)勢，若將BIM技術應用于深基坑工程施工會產(chǎn)生一定的效益，具體體現(xiàn)在深基坑工程施工質量、安全、成本及進度方面，詳見表4-3。

2.基于Revit軟件的深基坑工程模型的創(chuàng)建下面以某工程為例創(chuàng)建深基坑工程模型。

1)工程概況

(1)深基坑土方開挖工程概況。

(2)深基坑土方開挖流程。以上開挖分層標高要結合內支撐標高來制定，按照設計要求，在施工過程中每一層每一次開挖深度不得超過2m，若該層深度超過2m，則應按不超過2m的要求分層開挖。同時土方開挖時的基坑地下水位應保持在坑底下1～2m處。

2)準備工作

(1)建立建模團隊。本深基坑工程模型由項目經(jīng)理領導的項目建模團隊完成。建模團隊成員及職責詳見圖4-24。圖4-24深基坑工程建模團隊成員及職責

(2)硬件要求。本次深基坑工程建模用的是Revit2018版，計算機核心硬件配置如表4-4所示，本配置也適用于常見的工程建設項目。

3)建立模型

(1)創(chuàng)建標高軸網(wǎng)。由建模主管完成項目樣板文件，然后再發(fā)給各建模員完成各個圖元的繪制。在項目樣板文件中最重要的是標高和軸網(wǎng)的繪制，其準確性決定了模型的正確與否。標高需在Revit立面圖中繪制，軸網(wǎng)需在平面圖中繪制，可逐根繪制，也可通過鏈接CAD二維平面圖直接到Revit中再逐根繪制，后者效率更高而且不容易出錯，建模員圖元的繪制也需采用此方法。鏈接CAD二維平面圖操作過程如圖4-25所示。

圖4-25鏈接CAD二維平面圖操作流程圖

鏈接CAD二維平面圖的注意事項如下：①由于設計院設計出來的圖紙(平面圖、立面圖、大樣圖等)通常是放在一張CAD圖上的，因此需先對各圖紙進行分割導出，即寫“塊”，詳見圖4-26。然后再將分割導出的圖紙鏈接到Revit各樓層平面圖中。鏈接進來后還需對該塊進行設置，導入單位修改為毫米，比例系數(shù)設為1.000000，詳見圖4-27。

圖4-26CAD圖紙分割導出為塊

圖4-27塊的設置

②標高、軸網(wǎng)繪制完成后務必鎖定，詳見圖4-28。否則如果軸網(wǎng)被移動，后面畫在軸網(wǎng)上的圖元(如柱、梁等)將全部錯誤。甚至還可設置將軸網(wǎng)點擊選擇不中，詳見圖4-29，這樣設置后將會更加的安全。圖4-28軸網(wǎng)(或其他圖元)鎖定設置

圖4-29選擇鎖定圖元

③在Revit插入功能選項卡中不僅有鏈接CAD，還有導入CAD，兩者的區(qū)別是：鏈接CAD后，若CAD原文件發(fā)生修改，則鏈接在Revit中的CAD圖會自動跟著修改；導入CAD則不會有這種情況發(fā)生，若CAD文件不做調整，也可選擇導入CAD。④繪制軸網(wǎng)時若某層某根軸網(wǎng)不需要，只需將這根軸網(wǎng)在視圖中設置隱藏，該設置是永久隱藏而非臨時隱藏，如圖4-30所示，切記不能刪除，因為其他層的這根軸網(wǎng)將會一并被刪除。

圖4-30在視圖中隱藏

(2)制作構件族。族的制作可由建模主管在項目樣板中完成，也可由建模員在建模過程中完成。在Revit中，族可分為系統(tǒng)族、可載入族及內建族。例如在本工程中，CSM水泥土攪拌墻可用系統(tǒng)族墻，格構柱則需載入或內建。格構柱載入可通過族庫大師中的公共族庫搜索載入，詳見圖4-31；內建時選擇“公制結構基礎”樣板，通過拉伸、融合及旋轉等命令完成族的制作。為了提高建模的效率，若能找到合適的族，不建議內建。

圖4-31載入族

(3)?CSM水泥土攪拌墻建模。本工程中的圍護結構設計采用的是800mm厚的CSM水泥土攪拌墻止水帷幕。CSM水泥土攪拌墻建模過程如下：用Revit軟件中自帶的系統(tǒng)族中的“墻”功能繪制基本墻，點擊基本墻進入屬性編輯選項卡，編輯構件名稱、構件類型、構件材質等信息，詳見圖4-32。繪制之前需先在選項欄中設置好底部標高、頂部標高、標高偏移量及定位線等信息，詳見圖4-33。再根據(jù)Revit左下角的提示欄繪圖完成CSM水泥土攪拌墻。

圖4-32CSM水泥土攪拌墻屬性編輯

圖4-33選項欄

(4)鉆孔灌注樁、高壓旋噴樁、立柱樁建模。該深基坑工程中有鉆孔灌注樁、高壓旋噴樁、立柱樁，它們的繪制過程都類似，以鉆孔灌注樁為例，本工程中鉆孔灌注樁類型分別為φ1000@1200、φ1300@1500，總數(shù)量為515根，混凝土強度等級為C30。繪制鉆孔灌注樁的過程如下：選擇“插入”→“載入族”功能，選擇之前建立的樁孔灌注樁族文件，選擇“放置構件”命令，然后點擊頁面中需要布置鉆孔灌注樁的位置進行布置，布置完成后雙擊圖元打開屬性編輯器，對所有信息進行一一添加即可，如圖4-34所示。

圖4-34鉆孔灌注樁屬性編輯

(5)混凝土內撐梁建模。混凝土內撐梁含1300mm?×?1000mm的冠梁、1200mm?×?1000mm的腰梁及2道支撐梁。在畫支撐梁之前，需先畫出基礎底板，基礎底板的下面是格構柱，然后再畫支撐梁。這不同于地上部分的結構體系，在地上部分通常是梁放在柱上，而在本工程中，由于支撐梁較大(900mm?×?1000mm的主撐第一道、1050mm?×?1000mm的主撐第二道)、格構柱(480mm

×?480mm)較小，兩者搭不起，所以需要基礎底板來進行銜接?；A底板屬性編輯如圖4-35所示。

圖4-35基礎底板屬性編輯

通過將三個建模員的三層地下室圖元鏈接(在Revit插入鏈接Revit)到一起，形成如圖4-36所示的本深基坑BIM模型。圖4-36深基坑BIM模型4.6房地產(chǎn)開發(fā)項目施工管理實務

某棟高層房地產(chǎn)項目概況、做法、工期、月進度款及總平面布置圖安排如下，請做出該棟高層房的施工組織設計，即完成該棟高層房的施工總平面布置圖、WBS、施工進度安排、成本計劃及質量計劃等。

1.工程概況某棟31層高層，建筑面積28?307.8m2，層高2.9m，人工挖孔樁基礎，剪力墻結構。2012年4月8日進場，5月1日開工，計劃于2013年12月3日交付。

該房按毛坯房標準交付，具體標準如下：

(1)結構：剪力墻結構。

(2)外墻面：建筑外墻面為外墻涂料飾面。

(3)內墻面：①戶內采用膩子飾面。②電梯前室及入戶通道采用墻磚。

(4)天棚面：①戶內天棚為膩子刮白。②電梯前室及入戶通道天棚