住宅工程質量通病防治導則

第一章總則

第一條為了加強住宅工程質量管理，減少住宅工程質量通

病的發(fā)生，維護人民群眾的合法權益，依據有關法律、法規(guī)及

規(guī)范標準等規(guī)定，結合本市實際，制定本導則。

第二條本導則合用于本市行政區(qū)域內新建、改建、擴建的

住宅工程（含公寓樓、商住樓的住宅部份等），其他工程可

參照合用。

第三條在住宅工程的設計和施工過程中，除執(zhí)行國家現行

有關法律、法規(guī)、規(guī)范和工程技術標準等的規(guī)定外，還應執(zhí)行

本導則。

第四條實施本導則所增加的工程費用列入工程造價。

第五條建設單位必須保證住宅工程建設的合理工期、造價

和住宅設計標準；不得擅自變更已審查批準的施工圖設計文

件.

建設單位應將質量通病防治技術措施列入工程檢查和

驗收內容，工程竣工驗收報告應說明質量通病防治技術措施

實施情況.

第六條設計單位應嚴格執(zhí)行國家有關強制性標準、規(guī)范、

規(guī)定，強化各專業(yè)協(xié)調配合，對容易產生質量通病的部位和

環(huán)節(jié)，應當在施工圖設計中，按本導則落實相應的設計措施，

并應將通病防治的設計措施和技術要求向相關單位進行設

計交底。

第七條施工圖審查機構應將質量通病防治措施列入重點

審查內容，審查報告應說明質量通病防治技術措施符合情況。

第八條施工單位應編寫《住宅工程質量通病防治方案和施

工措施》，經監(jiān)理單位審查后實施，在實施中應嚴格落實質

量通病防治技術措施;在工程竣工報告中應重點說明質量通

病防治技術措施落實情況.專業(yè)分包單位應編制分包工程的

質量通病防治措施，由總包單位核準、監(jiān)理部門審查、建設

單位批準后實施。

第九條監(jiān)理單位應審查施工單位提交的《住宅工程質量通

病防治方案和施工措施》，提出具體要求并在監(jiān)理細則中提

出監(jiān)控措施，作為重點監(jiān)理內容；在分項和分部工程驗收時

應重點對質量通病防治措施進行核查,評估報告應對質量通

病防治措施落實情況進行評估。

第十條工程質量監(jiān)督機構應將通病防治列入日常監(jiān)督檢

查重點，根據本導則，對各方責任主體的行為和工程實體質量

進行監(jiān)督，在《工程質量監(jiān)督報告》中說明對質量通病防治

的監(jiān)督情況.

第二章砌體裂縫防治技術措施

第十一條設計措施

（一）砌體結構頂層砌體砌筑砂漿的強度等級不應低于

M7O

5,粉刷砂漿中宜摻入抗裂纖維.房屋兩端頂層砌體沿高度方

向應設置間距不大于500mm的配筋砌體，或者在墻體內適

當增設構造柱。

（二）門垛或者窗間墻小于360mm時必須采用鋼筋混凝土

澆筑。當門窗洞口上至梁底距離小于200mm時，門窗過

梁應與結構梁整體澆筑。

（三）混凝土小型空心砌塊、蒸壓加氣混凝土砌塊等輕質墻

體，未開設洞口處應增設間距不大于3.6m的構造柱，砌體

無約束的端部必須增設構造柱,預留的門窗洞口應采取鋼筋

混凝土框加強。

（四）窗臺標高處設置鋼筋混凝土板帶,板帶的混凝土強度等

級不應小于C20,厚度不小于80mm,縱向配筋不宜少于

308mm，鋼筋板帶嵌入窗間墻內不小于600mm。

（五）在兩種不同基體交接處，應采用鋼板網抹灰（網寬度N

300mm、1mm厚、網眼尺寸不大于10mmx10mm）或者

耐堿玻璃纖維網格布聚合物砂漿加強帶（寬度2300mm）進

行處理，加強帶與各基體的搭接寬度不應小于150mm.

第十二條施工措施

（一）砌筑砂漿應采用中砂，嚴禁使用細砂和混合粉。砌筑砂

漿應隨拌隨用，嚴禁在砌筑現場加水二次拌制。

（二）砌體應灰縫飽滿密實、組砌方法正確、接槎規(guī)范、拉

結筋敷設符合要求（砌體質量控制等級為B級）。

（三）填充墻砌至接近梁底、板底時，應留有30~80mm的

空隙，用細石混凝土加膨脹劑塞實.上料口、過人洞封堵時，

頂端應采用細石混凝土加膨脹劑填實.

（四）蒸壓灰砂磚、粉煤灰磚、加氣混凝土砌塊的出窯停放期

宜為45d（不得小于28d）,混凝土小型空心砌塊的齡期不

應小于28d,禁止直接使用雨水或者澆水過量的砌塊。灰砂磚、

粉煤灰磚、蒸壓加氣混凝土砌塊必須采用專用砌筑砂漿砌

筑。頂層填充墻應采取滿鋪鋼絲網粉刷等措施。

（五）填充墻與框架柱交接處，應用20mmx20mm木條預

先留縫，在加貼網片前取出木條澆水濕潤，干燥后再用1:3

膨脹水泥砂漿嵌實.

（六）砌體結構砌筑完成后不得少于20d后再抹灰。

（七）嚴禁在承重砌體上開鑿橫槽；嚴禁在已砌筑完成的門

垛、窗間墻上開鑿線管槽和接線盒孔洞；如設計上有布置的，

必須在砌筑時預埋或者留置孔槽。在砌體上開槽時應采用機

械切割；管道埋設完畢后，封填應采用合適材料，填封密實

牢固，抹灰層應設置金屬網。

（八）配電箱預留洞上的過梁，應在其線管穿越的位置預留孔

槽，不得事后打鑿。消防箱、配電箱、開關箱等背面的抹灰層

應采取防止開裂的措施.

第三章鋼筋混凝土現澆梁板裂縫防治技術措施

第十三條設計措施

（一）住宅的建造平面宜規(guī)則,避免平面形狀突變。當平面有凹

口時,凹口周邊樓板的配筋宜適當加強。當樓板平面形狀不規(guī)

則時,宜設置梁使之形成較規(guī)則的平面。

（二）鋼筋混凝土現澆樓板的設計厚度雙向板應2L/40、單向

板應2L/30（L為板的短向跨度），且不小于120mm（廚房、

浴廁、陽臺板不得小于90mm）.樓板厚度2160mm時，跨中

上部鋼筋應將支座1/2負筋面積拉通，或者另設

08@2OOmm鋼筋網并與支座負筋搭接。

（三）不帶地下室的建造物一層頂、屋面及建造物結構單元

兩端第一開間的現澆混凝土板應設置雙層雙向鋼筋，鋼筋間

距不宜大干100mm,直徑不宜小于8mm.平面縱向長度超

過40米的建造物應每層均勻布置不少于三開間的雙層筋，

或者通長布置相當于1/3負筋面積以上的貫通鋼筋.

（四）在現澆板斷面急劇變化處、開洞削弱處等易引起收縮

應力集中處，鋼筋間距不應大于150mm，直徑不應小于

8mm,并應在板的上表面布置縱橫兩個方向的溫度收縮鋼

筋。溫度收縮鋼筋在板的上、下表面沿縱橫兩個方向的配筋

率均不應小于截面積的0。15%.

（五）主次梁間附加筋的設置除應滿足計算外，尚應明確如

何識別主次梁，以避免施工出錯.混凝土梁腰筋應在滿足規(guī)范

要求的基礎上宜適當加強。

（六）現澆板碎強度等級不宜大于C30,否則應采取有效措施

減少混凝土的收縮。

（七）建造長度大于40m時，宜在樓板中部設置后澆帶.后澆

帶兩邊的梁應設置加強鋼筋.

（八）預埋管線不應集中通過樓板，應分擴散置。結構設計

中對預埋管線較集中的板應采取板中、板上錯開布置，不應

重疊布置，且預埋管線在同一位置重疊不得超過兩層；管道

交叉重疊較多時應適當增加現澆板的厚度。

（九）磚混結構現澆板在外墻陽角處應設置放射形鋼筋，且

不應少于7010,長度應大于板跨的1/3,且不得小于L

5m,或者采用雙層雙向鋼筋.

第十四條施工措施

（一）模板支撐必須按經審批的方案實施，在施工過程中應

進行檢查。

（二）混凝土側模拆模應控制在混凝土澆筑完畢48小時后，

底模按規(guī)范和設計要求拆模。拆除支撐的樓板作為上部支撐

的支承面時，應對樓板的強度、撓度、裂縫進行驗算;后澆帶

兩側的支撐拆除時間應符合設計文件的要求；設計文件無明

確要求時，應待后澆帶閉合并達到設計強度時方可拆除。

（三）施工中應嚴格控制現澆板的厚度、鋼筋保護層厚度以

及鋼筋間距。應使用定型預制保護層墊塊，且每平方米不得

少于3塊，在易開裂部位適當加密；陽臺、雨蓬等懸挑現澆

板的負彎矩鋼筋下面，應設置間距不大于300mm的鋼筋保

護層墊塊或者支撐，保證在澆筑混凝土時鋼筋不位移。鋼筋

工程在混凝土澆筑過程中應確定專人負責，全程控制。

（四）現澆板板底鋼筋綁扎完后方可進行水電管線預埋，結束

后方可進行上層鋼筋綁扎?，F澆板中的線管必須分擴散置在

鋼筋網片之上（雙層雙向配筋時，布置在下層鋼筋之上），交

叉布線處應采用線盒，線管的直徑應小于1/3樓板厚度，沿預

埋線管方向應增設08@15Omm,寬度不小于450mm的鋼

筋網帶。線管并排水平埋設在現澆板中，線管間的最小間距

不小于20mm.

（五）預拌混凝土必須做好試配，每立方米粗骨料的用量不

少于1000kg.水泥用量應控制在270~450kg,粉煤灰的

摻量不應大于15%;水灰比應控制在0。4-0.5;C30及以

下混凝土石子用量不得少于1350kg/m3（現澆板控制用水

量不大于180kg/m3）.

（六）混凝土進入澆筑現場時應按檢驗批檢查入模坍落度，高

層住宅不宜大于180mm，其它住宅不宜大于150mm。預拌

混凝土嚴禁現場加水，改變水灰比提高混凝土的坍落度。

（七）混凝土澆筑不得隨意留置施工縫；自由傾落高度不應

大于2m,當大于2m時應采用溜槽或者串桶；混凝土應分

層澆筑、振搗,振搗高度不得大于600mm。

（八）混凝土板必須使用平板振動器振搗，初凝前宜進行二

次振搗和初次抹壓工藝，板混凝土在二次振搗后應進行表面

一次抹壓，終凝前應進行表面二次抹壓，以減少板表面的細微

鰻。

（九）施工縫的位置和處理、后澆帶的位置和混凝土澆筑應嚴

格按設計要求和施工技術方案執(zhí)行。后澆帶混凝土應當單獨

制配,采用微膨脹混凝土.

（十）混凝土現澆板澆筑完成后12h以內應覆蓋養(yǎng)護，可采

用麻袋或者薄膜包裹覆蓋，并淋水保濕；對普通混凝土上述

過程至少應持續(xù)7d,對添加緩凝劑的混凝土或者有抗?jié)B要

求的混凝土不得少于14天，當日平均氣溫低于5℃時，

不得澆水養(yǎng)護?；炷翝仓?4小時內,嚴禁支模、加荷。

（十一）施工過程中應嚴格控制施工堆載。施工時的暫時荷

載不得超過設計文件規(guī)定的荷載限制，且應分擴散置。

第四章樓地面滲漏防治技術措施

第十五條設計措施

（-）廚、衛(wèi)間和有防水要求的樓板及層間退臺屋面、頂

層露臺、平臺等周邊除門洞外，應向上設一道高度不小于

200mm的混凝土防水反梁，與樓板一同澆筑;廚、衛(wèi)間樓地

面標高應比室內其它房間樓地面低20~30mm。

（二）女兒墻根部應設高度不小于250mm的鋼筋混凝土防滲

陵。

（三）廚、衛(wèi)間和有防水要求的房間，防水層沿墻上翻高度不

小于300mm;有水噴濺到的墻面，應采取防水措施，離樓地

面高度不小于1800mm。

第十六條施工措施

（-）預留洞口坐標位置應正確，預留洞口形狀為上大下

小.

（-）管道安裝前，樓板板厚范圍內上下水管的光滑外壁

應先做毛化處理，再均勻涂一層401塑料膠，然后用篩洗的

中粗砂噴灑均勻。

（三）廚、衛(wèi)間管道洞口填塞前應將洞口清洗干凈、毛化

處理、涂刷加膠水泥漿作粘結層。洞口填塞分二次澆筑，先用

摻入抗裂防滲劑的微膨脹細石混凝土澆筑至樓板厚度的2/3

處，待混凝土凝固后進行4h蓄水試驗;無滲漏后，用摻入抗

裂防滲劑的水泥砂漿填塞。管道安裝后，應在洞口處做一圓

臺，高度為40~50mm。

（四）防水層施工前應先將樓板四周清理干凈，嚴禁采用機

械清理，陰角處粉成小圓弧。

（五）樓地面找平層向地漏放坡1%?L5%,地漏口要

比相鄰樓地面低5mm0

（六）有防水要求的樓地面施工完畢后,應進行24h蓄水試驗,

蓄水高度為20~30mm.

第五章外墻滲漏防治技術措施

第十七條設計措施

（一）外保溫層上的粉刷面層，必須與保溫系統(tǒng)相匹配，確保

抗裂、防水、防滲效果。

（二）外墻防水宜選用吸附力強、強度高、耐侯性好、抗變

形能力強的新型防水材料。

（三）加強防水細部設計，對不同材料交接處要特殊注意連接

部位構造處理，可采用加鋼絲網、耐堿玻璃纖維網格布、設

分格縫、中間抹灰層加防水劑等各種處理措施。

（四）面磚、涂飾外墻飾面均應設計分倉（格）縫;變形縫等部

位應明確必須采用耐候密封膠封縫，確保防水質量.

（六）應明確窗臺、各種裝飾線腳與保溫層間的收頭處理和

防滲處理，凡外凸線腳均應設滴水線。

第十八條施工措施

（一）外墻洞眼應按規(guī)范留置，在清理浮渣（浮灰）后采用

半磚、細石碎堵砌，表面采用1:3防水砂漿粉實，小圓孔宜采

用微膨脹水泥砂漿二次填塞密實?？锥刺钊麘蓪Ｈ素撠?，

并及時辦理專項隱蔽驗收手續(xù)。

（二）外墻粉刷前混凝土基層應采用人工鑿毛或者界面劑抹

砂漿進行毛化處理，并應進行噴水養(yǎng)護?；鶎悠秸绕?/p>

超標時，應進行局部鑿除（鑿除時不得露出鋼筋），再采用

聚合物水泥砂漿進行修補。

（三）外墻內保溫工程外抹灰必須分層進行，嚴禁一遍成活，

施工時每層厚度宜控制在10mm以內.外墻粉刷各層接縫位

置應錯開,并設置在混凝土梁、柱中部.抹灰厚度大于30mm

時，應采取加強措施。

（四）外墻外保溫飾面層采用涂料飾面時，應采用柔性膩子和

柔性涂料；當采用面磚飾面時,應采用專用粘結劑、勾縫料，

進行雙涂法施工,確保粘結堅固。

（五州日臺、雨蓬和挑檐等處的排水坡度不應小于2%;窗臺、

窗眉、腰線等部位排水高差應210mm,不應產生倒泛水;

滴水線粉刷應密實、順直，不得浮現爬水和排水不暢的現象.

第六章門窗滲漏防治技術措施

第十九條設計措施

（-）外門窗設計應明確抗風壓、氣密性和水密性等物理性

能指標。7層及7層以上外窗的抗風壓性能應按結構計算的

風荷載確定并不宜低于4級；1~6層外窗的抗風壓性能不

宜低于3級;氣密性能不應低于4級；7層及7層以上外窗

的水密性不宜低于3級;1~6層外窗的水密性不宜低于2級;

其性能等級劃分應符合的

GB/T7106（7107s7108）-2002

規(guī)定。

（-）門窗拼模料必須進行抗風壓變形驗算，拼槿料與門窗

框之間的拼接應為插接,插接深度不小于10mm。

（=）塑鋼門窗型材必須使用與其相匹配的襯鋼，襯鋼厚度

應滿足規(guī)范要求，并作防腐處理。

（四）門窗框料與結構墻體間縫隙，應用彈性材料嵌填，外

口采用防水耐候密封膠封縫。

（六）底層出入口門頂、頂層出屋面門頂必須設置雨蓬。

第二十條施工措施

（一）門窗安裝前應進行三項性能（抗風壓、氣密性和水密性）

和導熱系數的見證取樣檢測，安裝完畢后應委托有資質的檢

測機構進行氣密性現場檢驗。

（二）門窗框制作尺寸按洞口的尺寸制作，確保安裝后窗框

和面層間的空隙尺寸為8~15mm;門窗框安裝固定前應對

預留墻洞尺寸進行復核，用防水砂漿刮糙處理，然后實施外

框固定。固定后的外框與墻體應根據飾面材料確定間隙。

（三）門窗安裝應采用鍍鋅鐵片連接固定，鍍鋅鐵片厚度不小

于L5mm;固定點間距：轉角處180mm,框邊處不大于

固定方法如下：①佐墻洞口采用射釘或者塑料膨

500mmo

脹螺釘固定；②承重多孔磚墻洞口采用塑料膨脹螺釘固定，

并不得固定在磚縫處.③非承重空心磚墻體洞口應采用鉆洞

填

入C20佐或者予埋碎實心砌塊的方式，用脹錨螺釘固定，不

允許直接固定在空心磚薄壁上。④碎（重質、輕質）空心砌塊

墻體洞口，應采用予埋實心砌塊或者連接鐵件的方式安裝.

嚴禁用長腳膨脹螺栓穿透型材固定門窗框。

（四）門窗框與墻身間縫隙，應于洞口清理干凈干燥后施打發(fā)泡

劑，發(fā)泡劑應連續(xù)施打、一次成型、充填飽滿,溢出門窗框外

的發(fā)泡劑應在結膜前塞入縫隙內，防止發(fā)泡劑外膜破損。

（五）門窗框外側應留5mm寬的打膠槽口（外墻面層為粉

刷層時，宜貼〃L'型塑料條做槽口），清理干凈干燥后，

貼美紋紙，打密封膠，密封膠應采用中性硅酮密封膠.密封膠

做到表面光滑，無雜物、氣泡。嚴禁在涂料面層上打密封膠。

（六）外門窗框料與墻體間縫隙密封完成后，應做淋水試驗。

第七章屋面滲漏防治技術措施

第二十一條設計措施

（一）根據工程特點、地區(qū)自然條件等，按照屋面防水等級的

設防要求，進行防水構造設計，重要部位應有詳圖。

（二）屋面排水系統(tǒng)、保溫隔熱系統(tǒng)應通過計算確定。

（三）加強防水細部設計，對不同材料交接處要特殊注意連

接構造處理，可采用加鋼絲網、設分格（倉）縫、中間抹灰

層加防水劑等各種處理措施.

（四）屋面應進行保溫設計，屋面保溫層不得采用限制使用

或者禁止使用的材料。對于體積吸水率大于2%的保溫材料,

不得設計為倒置式屋面,屋面?zhèn)鳠嵯禂祽蠂椰F行節(jié)能

標準的規(guī)定。

（五）剛性防水層應采用細石防水混凝土，其強度等級不低于

C30,厚度不應小于50mm，分格縫間距不宜大于3mx3m,

縫寬不應大于25mm,且不小于12mm。

（六）柔性材料防水層的保護層宜采用撒布材料或者淺色涂料。

當采用剛性保護層時，必須符合細石混凝土防水層的要求.

（七）對女兒墻、高低跨、上人孔、變形縫和出屋面管道、井

（煙）道等節(jié)點應有防滲構造詳圖;變形縫宜優(yōu)先采用現澆鋼

筋混凝土蓋板的做法，其強度等級不低于C30.

（八）膨脹珍珠巖類及其它散狀屋