甘肅預(yù)告登記管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了規(guī)范甘肅省不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記行為，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。預(yù)告登記制度旨在確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)，保障當(dāng)事人在不動(dòng)產(chǎn)交易中的預(yù)期利益。通過將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，防止不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人在預(yù)告登記期間擅自處分不動(dòng)產(chǎn)，從而為當(dāng)事人提供更有力的法律保障，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。（二）適用范圍本辦法適用于甘肅省行政區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記涵蓋了多種情形，包括商品房預(yù)售、不動(dòng)產(chǎn)買賣、抵押等涉及不動(dòng)產(chǎn)交易的活動(dòng)。無論是新建商品房的預(yù)購(gòu)人、以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押的抵押權(quán)人，還是不動(dòng)產(chǎn)買賣、抵押等合同的當(dāng)事人，均可依據(jù)本辦法申請(qǐng)預(yù)告登記。（三）基本原則1.依法登記原則預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照法律法規(guī)規(guī)定的程序進(jìn)行，確保登記行為的合法性和有效性。登記機(jī)構(gòu)必須按照法定職責(zé)和權(quán)限，對(duì)預(yù)告登記申請(qǐng)進(jìn)行審查，符合條件的予以登記，不符合條件的不予登記，并書面告知申請(qǐng)人理由。2.自愿申請(qǐng)?jiān)瓌t當(dāng)事人是否申請(qǐng)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)由其自主決定。預(yù)告登記以當(dāng)事人的申請(qǐng)為前提，登記機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)制當(dāng)事人進(jìn)行預(yù)告登記。當(dāng)事人根據(jù)自身的交易需求和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，自主選擇是否申請(qǐng)預(yù)告登記，以保障自身合法權(quán)益。3.誠(chéng)實(shí)信用原則當(dāng)事人在申請(qǐng)預(yù)告登記及后續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)交易過程中，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。如實(shí)提供相關(guān)材料，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料騙取預(yù)告登記。同時(shí)，在預(yù)告登記期間，應(yīng)當(dāng)按照約定履行各自的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同，損害對(duì)方利益。二、預(yù)告登記的申請(qǐng)與受理（一）申請(qǐng)主體1.商品房預(yù)售預(yù)購(gòu)人可以就預(yù)售商品房買賣合同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)購(gòu)人包括自然人、法人和其他組織。在商品房預(yù)售交易中，預(yù)購(gòu)人支付了購(gòu)房款，但房屋尚未建成，其權(quán)益存在一定風(fēng)險(xiǎn)。通過申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人可以確保其未來取得房屋所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)得到保障。2.不動(dòng)產(chǎn)買賣不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記。不動(dòng)產(chǎn)買賣包括新建房屋買賣、二手房買賣等多種形式。在不動(dòng)產(chǎn)買賣過程中，買受人支付了價(jià)款，但尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，申請(qǐng)預(yù)告登記可以防止出賣人在登記前擅自處分不動(dòng)產(chǎn)，保障買受人的合法權(quán)益。3.抵押以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押的，抵押權(quán)人可以申請(qǐng)預(yù)告登記；以其他不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押合同當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記。在抵押預(yù)告登記中，抵押權(quán)人通過登記取得了對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)的預(yù)告保障，當(dāng)條件成就時(shí)，可進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為正式的抵押權(quán)。（二）申請(qǐng)材料1.申請(qǐng)書申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記申請(qǐng)書，申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)填寫申請(qǐng)人的基本信息、預(yù)告登記的類型、不動(dòng)產(chǎn)的基本情況、申請(qǐng)預(yù)告登記的原因等內(nèi)容，并由申請(qǐng)人簽字（或蓋章）確認(rèn)。2.身份證明申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供有效的身份證明文件，如居民身份證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證等。自然人提供居民身份證，法人或其他組織提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、組織機(jī)構(gòu)代碼證等，并根據(jù)不同情況提供法定代表人或負(fù)責(zé)人的身份證明書及授權(quán)委托書。3.證明材料商品房預(yù)售：提供商品房預(yù)售合同。預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)明確約定房屋的基本情況、價(jià)款、交付時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容，是預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記的重要依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)買賣：提供不動(dòng)產(chǎn)買賣合同。合同應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，包括不動(dòng)產(chǎn)的坐落、面積、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間等條款。抵押：以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押的，提供預(yù)購(gòu)商品房抵押合同和已經(jīng)備案的商品房預(yù)售合同。抵押合同應(yīng)當(dāng)約定抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)的種類和數(shù)額、抵押期限等內(nèi)容。以其他不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，提供不動(dòng)產(chǎn)抵押合同。抵押合同應(yīng)當(dāng)明確抵押物的狀況、抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)的種類和數(shù)額、抵押期限等事項(xiàng)。（三）受理程序1.收件不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到預(yù)告登記申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行收件。收件人員應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料的完整性、真實(shí)性進(jìn)行初步審查，核對(duì)申請(qǐng)材料是否齊全、是否符合法定形式。對(duì)于申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的內(nèi)容。2.受理經(jīng)審查，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理申請(qǐng)，并向申請(qǐng)人出具受理通知書。受理通知書應(yīng)當(dāng)注明受理日期、申請(qǐng)編號(hào)等信息，告知申請(qǐng)人其申請(qǐng)已被受理，同時(shí)告知申請(qǐng)人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)領(lǐng)取預(yù)告登記證明。三、預(yù)告登記的審核與記載（一）審核內(nèi)容1.主體資格審核審查申請(qǐng)人是否具備申請(qǐng)預(yù)告登記的主體資格，即是否為商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人、不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的當(dāng)事人或抵押合同的抵押權(quán)人等。核實(shí)申請(qǐng)人提供的身份證明文件是否真實(shí)有效，法人或其他組織的主體資格是否合法存續(xù)。2.材料真實(shí)性審核對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料的真實(shí)性進(jìn)行審核。通過與相關(guān)部門核實(shí)、實(shí)地查看、查閱檔案等方式，確認(rèn)商品房預(yù)售合同、不動(dòng)產(chǎn)買賣合同、抵押合同等是否真實(shí)簽訂，合同內(nèi)容是否與實(shí)際情況相符。審查證明材料的原件與復(fù)印件是否一致，復(fù)印件是否有原件存放單位的蓋章確認(rèn)。3.預(yù)告登記條件審核商品房預(yù)售：審查預(yù)售商品房是否符合預(yù)售條件，是否已取得商品房預(yù)售許可證。核實(shí)預(yù)售合同中約定的房屋是否與實(shí)際預(yù)售的房屋一致，防止一房多賣等情況發(fā)生。不動(dòng)產(chǎn)買賣：審查不動(dòng)產(chǎn)是否存在權(quán)利瑕疵，如是否已被查封、抵押等。確認(rèn)買賣合同是否符合法律法規(guī)的規(guī)定，雙方的意思表示是否真實(shí)一致。抵押：審查抵押物是否符合抵押條件，是否已辦理合法的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。核實(shí)抵押合同的內(nèi)容是否符合法律法規(guī)的要求，抵押擔(dān)保的范圍是否明確，主債權(quán)的數(shù)額和種類是否合理。（二）審核程序1.初審受理申請(qǐng)后，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專人對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初審。初審人員應(yīng)當(dāng)按照審核內(nèi)容的要求，對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行詳細(xì)審查，提出初審意見。初審意見應(yīng)當(dāng)明確申請(qǐng)材料是否齊全、符合法定形式，申請(qǐng)人是否具備主體資格，預(yù)告登記條件是否滿足等情況，并簽署初審人員姓名和日期。2.復(fù)審復(fù)審人員應(yīng)當(dāng)對(duì)初審意見進(jìn)行復(fù)核。復(fù)審人員可以通過實(shí)地查看、調(diào)查核實(shí)等方式，進(jìn)一步確認(rèn)初審意見的準(zhǔn)確性。復(fù)審人員應(yīng)當(dāng)對(duì)初審人員的工作進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，確保審核工作的質(zhì)量。復(fù)審意見應(yīng)當(dāng)在初審意見的基礎(chǔ)上，對(duì)審核情況進(jìn)行總結(jié)和評(píng)價(jià)，簽署復(fù)審人員姓名和日期。3.終審終審人員應(yīng)當(dāng)對(duì)初審和復(fù)審意見進(jìn)行全面審查，作出終審決定。終審人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)審核情況，對(duì)預(yù)告登記申請(qǐng)是否準(zhǔn)予登記作出最終判斷。對(duì)于符合登記條件的，應(yīng)當(dāng)簽署準(zhǔn)予登記的意見；對(duì)于不符合登記條件的，應(yīng)當(dāng)簽署不予登記的意見，并說明理由。終審意見應(yīng)當(dāng)由終審人員簽字并加蓋登記機(jī)構(gòu)的公章。（三）記載于登記簿經(jīng)審核準(zhǔn)予登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)告登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)記載以下內(nèi)容：1.申請(qǐng)人信息包括申請(qǐng)人的姓名（或名稱）、身份證明號(hào)碼（或統(tǒng)一社會(huì)信用代碼）、地址等基本信息。2.預(yù)告登記類型明確預(yù)告登記是商品房預(yù)售預(yù)告登記、不動(dòng)產(chǎn)買賣預(yù)告登記還是抵押預(yù)告登記等。3.不動(dòng)產(chǎn)基本情況記載不動(dòng)產(chǎn)的坐落、面積、用途、權(quán)利狀況等信息，確保預(yù)告登記所涉及的不動(dòng)產(chǎn)與實(shí)際情況一致。4.預(yù)告登記原因注明申請(qǐng)預(yù)告登記的具體原因，如商品房預(yù)售合同的簽訂、不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的簽訂、抵押合同的簽訂等。5.登記時(shí)間記錄預(yù)告登記的具體日期，作為預(yù)告登記生效的時(shí)間依據(jù)。四、預(yù)告登記的效力（一）保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這意味著在預(yù)告登記期間，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不能擅自將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等，從而保障了預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)。例如，在商品房預(yù)售中，預(yù)購(gòu)人辦理預(yù)告登記后，開發(fā)商未經(jīng)預(yù)購(gòu)人同意將房屋再次出售給他人，該房屋的轉(zhuǎn)讓行為不發(fā)生物權(quán)效力，預(yù)購(gòu)人的購(gòu)房權(quán)益得到了有效保護(hù)。（二）對(duì)抗第三人預(yù)告登記具有對(duì)抗第三人的效力。第三人在知曉該不動(dòng)產(chǎn)已辦理預(yù)告登記的情況下，仍然與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行交易，其交易行為不能對(duì)抗預(yù)告登記權(quán)利人。這有效地防止了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人通過惡意處分不動(dòng)產(chǎn)損害預(yù)告登記權(quán)利人的利益，維護(hù)了交易秩序和市場(chǎng)穩(wěn)定。例如，在不動(dòng)產(chǎn)買賣預(yù)告登記后，出賣人又將該不動(dòng)產(chǎn)抵押給第三人，由于預(yù)告登記的存在，該抵押行為不能對(duì)抗買受人，買受人的權(quán)益優(yōu)先得到保障。（三）順位保障預(yù)告登記的順位按照登記時(shí)間先后確定。先辦理預(yù)告登記的權(quán)利人在后續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)登記中具有優(yōu)先順位。這確保了預(yù)告登記權(quán)利人在不動(dòng)產(chǎn)最終登記時(shí)能夠按照登記順序?qū)崿F(xiàn)其權(quán)利，進(jìn)一步保障了其合法權(quán)益。例如，在多個(gè)預(yù)告登記存在的情況下，先登記的預(yù)告登記權(quán)利人在不動(dòng)產(chǎn)辦理首次登記后，有權(quán)優(yōu)先辦理相應(yīng)的轉(zhuǎn)移登記或抵押登記等手續(xù)。五、預(yù)告登記的變更與注銷（一）變更1.變更情形預(yù)告登記的內(nèi)容發(fā)生變更的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)變更預(yù)告登記。變更情形包括預(yù)告登記權(quán)利人的姓名（或名稱）、身份證明號(hào)碼（或統(tǒng)一社會(huì)信用代碼）、不動(dòng)產(chǎn)坐落、面積、用途、權(quán)利狀況、預(yù)告登記原因等事項(xiàng)的變更。例如，預(yù)購(gòu)人在商品房預(yù)售合同履行過程中，因與開發(fā)商協(xié)商一致，對(duì)房屋的面積、價(jià)格等條款進(jìn)行了變更，此時(shí)預(yù)購(gòu)人可以申請(qǐng)變更預(yù)告登記。2.申請(qǐng)與審核當(dāng)事人申請(qǐng)變更預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)提交變更申請(qǐng)書、身份證明、證明預(yù)告登記內(nèi)容發(fā)生變更的材料等。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定的審核程序進(jìn)行審核，經(jīng)審核符合條件的，予以辦理變更登記，并將變更后的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。（二）注銷1.注銷情形有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)注銷預(yù)告登記：預(yù)告登記的權(quán)利人放棄預(yù)告登記的；債權(quán)消滅的；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。例如，預(yù)購(gòu)人因自身原因放棄購(gòu)買預(yù)售商品房，或者商品房預(yù)售合同解除導(dǎo)致債權(quán)消滅，此時(shí)預(yù)購(gòu)人可以申請(qǐng)注銷預(yù)告登記。2.申請(qǐng)與審核當(dāng)事人申請(qǐng)注銷預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)提交注銷申請(qǐng)書、身份證明、證明預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)注銷的材料等。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，經(jīng)審核符合注銷條件的，予以辦理注銷登記，并將預(yù)告登記事項(xiàng)從不動(dòng)產(chǎn)登記簿中刪除。六、登記機(jī)構(gòu)職責(zé)（一）登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置與職責(zé)分工甘肅省不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記工作。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)明確內(nèi)部各部門的職責(zé)分工，設(shè)立專門的受理窗口、審核科室、登記科室等，確保預(yù)告登記工作的有序進(jìn)行。受理窗口負(fù)責(zé)接收預(yù)告登記申請(qǐng)材料，審核科室負(fù)責(zé)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，登記科室負(fù)責(zé)將審核通過的預(yù)告登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。（二）登記機(jī)構(gòu)的工作要求1.規(guī)范操作登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定的程序和要求，規(guī)范辦理預(yù)告登記業(yè)務(wù)。嚴(yán)格執(zhí)行收件、受理、審核、記載等各個(gè)環(huán)節(jié)的操作流程，確保登記行為的準(zhǔn)確性和規(guī)范性。2.提高效率登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)優(yōu)化工作流程，提高工作效率，縮短預(yù)告登記辦理時(shí)間。通過信息化手段，實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)材料的網(wǎng)上提交、審核、查詢等功能，方便當(dāng)事人辦理業(yè)務(wù)，減少當(dāng)事人的辦事成本。3.信息安全登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)預(yù)告登記信息的安全管理，保護(hù)當(dāng)事人的隱私和商業(yè)秘密。建立健全信息安全管理制度，采取加密存儲(chǔ)、訪問控制、數(shù)據(jù)備份等措施，防止信息泄露和丟失。（三）登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任追究登記機(jī)構(gòu)及其工作人員在辦理預(yù)告登記過程中，存在下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任：1.對(duì)符合登記條件的申請(qǐng)不予登記