物業(yè)空置房管理及維護規(guī)范一、空置房管理概述空置房通常指已完成竣工驗收但尚未交付業(yè)主使用，或業(yè)主已辦理產(chǎn)權(quán)登記卻長期（一般連續(xù)6個月及以上）未實際入住的房屋。這類房屋因使用頻次低、環(huán)境變化少，易出現(xiàn)設(shè)施老化加速、安全隱患滋生、資產(chǎn)價值損耗等問題?？茖W(xué)規(guī)范的管理與維護，既能保障房屋本體及附屬設(shè)施的完好性，延長使用壽命，也能維護社區(qū)整體環(huán)境品質(zhì)，降低后期修繕成本，同時規(guī)避因管理疏漏引發(fā)的法律糾紛與安全事故。二、管理職責(zé)劃分（一）物業(yè)企業(yè)職責(zé)物業(yè)企業(yè)需結(jié)合項目實際，制定《空置房管理細(xì)則》《維護作業(yè)指引》等制度文件，明確管理流程、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及考核要求；統(tǒng)籌調(diào)配人力、物力資源，為項目管理處提供專業(yè)培訓(xùn)與技術(shù)支持；定期抽查各項目空置房管理臺賬，監(jiān)督維護計劃執(zhí)行情況，確保管理標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。（二）項目管理處職責(zé)項目管理處作為一線執(zhí)行主體，需建立空置房動態(tài)臺賬（包含房屋位置、產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、交付時間、業(yè)主聯(lián)系方式等信息），實時更新房屋使用狀態(tài)；制定季度維護計劃，協(xié)調(diào)工程、保潔、安防等崗位開展協(xié)同作業(yè)；及時響應(yīng)業(yè)主咨詢與訴求，反饋房屋異常情況并跟進處置結(jié)果。（三）崗位人員職責(zé)工程崗：負(fù)責(zé)房屋本體結(jié)構(gòu)、水電管線、消防設(shè)施、智能化系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備的巡檢與維護，記錄設(shè)施運行參數(shù)，及時修復(fù)滲漏、線路老化等問題。保潔崗：定期清理空置房室內(nèi)外雜物、積塵，維護公共區(qū)域衛(wèi)生，避免垃圾堆積滋生蚊蟲或引發(fā)消防隱患。安防崗：加強空置房周邊巡邏，檢查門窗鎖具、監(jiān)控設(shè)備運行狀態(tài)，阻止無關(guān)人員進入，防范盜竊、破壞等事件?？头彛号c業(yè)主保持溝通，告知空置房管理措施，收集業(yè)主特殊要求（如定期通風(fēng)、檢查家電等），做好服務(wù)記錄。三、日常維護標(biāo)準(zhǔn)（一）房屋本體維護1.結(jié)構(gòu)與外觀：每季度巡檢房屋外墻、屋頂有無裂縫、滲水痕跡，陽臺、露臺排水口是否暢通；檢查門窗密封性，及時修復(fù)變形、玻璃破損、五金件銹蝕問題，必要時對金屬構(gòu)件做防銹處理。2.室內(nèi)空間：每月開窗通風(fēng)（雨季或臺風(fēng)天除外），保持室內(nèi)干燥；清理墻面、地面積塵，檢查吊頂、踢腳線有無脫落；對長期空置的精裝房，可鋪設(shè)防塵膜保護家具、地板，避免陽光直射導(dǎo)致軟裝褪色。（二）設(shè)施設(shè)備維護1.給排水系統(tǒng)：每月開啟室內(nèi)水龍頭、馬桶沖水閥，檢查管道是否堵塞、滲漏；每季度清理水箱、地漏雜物，測試水泵、閥門運行狀態(tài)，確保應(yīng)急時可正常啟動。2.電氣系統(tǒng)：每季度檢查配電箱線路連接、開關(guān)靈敏度，測試插座供電穩(wěn)定性；對精裝房內(nèi)的家電（如空調(diào)、熱水器），每半年通電運行15-30分鐘，防止元件受潮損壞。3.消防系統(tǒng)：每月檢查空置房內(nèi)煙感報警器、噴淋頭、滅火器是否完好，確保消防通道無雜物堆積，消火栓水壓、閥門狀態(tài)正常。（三）環(huán)境衛(wèi)生管理公共區(qū)域：每周清掃空置房所在樓層走廊、電梯廳，清理墻面小廣告；每月清理地下室、天臺等公共空間的建筑垃圾、枯枝落葉，保持排水口暢通。室內(nèi)環(huán)境：每月對空置房進行一次全面保潔，重點清理窗臺、角落積塵；若房屋內(nèi)有裝修殘留垃圾，需協(xié)調(diào)施工方或按合同約定及時清運，避免滋生蚊蟲、鼠患。（四）綠化養(yǎng)護（含庭院/露臺綠化）對空置房附帶的庭院、露臺綠化，每兩周澆水（雨季除外）、修剪枯枝，清理雜草；每季度施肥一次，防治病蟲害；若植物出現(xiàn)枯萎、死亡，及時更換或補種，保持景觀完整性。四、安全管理要求（一）治安防范門禁管理：空置房所在單元門禁系統(tǒng)保持常閉狀態(tài)，定期測試刷卡、密碼開鎖功能，損壞后24小時內(nèi)修復(fù)；嚴(yán)禁為施工、參觀等非必要事由長期開啟門禁。監(jiān)控覆蓋：確?？罩梅恐苓叡O(jiān)控攝像頭無盲區(qū)，錄像存儲時長不少于30天；安防崗每2小時通過監(jiān)控巡查空置房區(qū)域，發(fā)現(xiàn)可疑人員立即到場核查。巡邏機制：安防人員每班次對空置房進行至少2次現(xiàn)場巡查，檢查門窗鎖具、外墻有無異常，記錄巡查時間與結(jié)果，發(fā)現(xiàn)撬鎖、涂鴉等情況立即上報并留存證據(jù)。（二）消防管理設(shè)施檢查：每月檢查空置房內(nèi)消防設(shè)施（滅火器、煙感、噴淋）是否過期、損壞，消防通道是否被雜物占用；對裝修未完成的空置房，要求施工方配備臨時滅火器，禁止在室內(nèi)存放易燃材料。動火管理：嚴(yán)禁在空置房及周邊公共區(qū)域違規(guī)動火作業(yè)，如需進行維修焊接，需提前報備并落實防火措施（如配備滅火毯、清理作業(yè)區(qū)域）。（三）防汛防臺雨季前檢查空置房屋頂、陽臺排水系統(tǒng)，清理天溝雜物；臺風(fēng)來臨前，加固門窗（尤其是落地窗、陽臺門），移除室外易墜物（如花盆、晾衣架），關(guān)閉電源總閘（精裝房除外，需提前告知業(yè)主）。（四）隱私與合規(guī)管理未經(jīng)業(yè)主書面同意，嚴(yán)禁以“檢查維護”為由擅自進入業(yè)主空置房（緊急情況如漏水、火災(zāi)除外，事后需及時告知業(yè)主）；進入房屋時需兩人以上同行，作業(yè)過程留存影像記錄，避免隱私糾紛。五、費用管理規(guī)范（一）物業(yè)費收取依據(jù)《物業(yè)管理條例》及物業(yè)服務(wù)合同約定，空置房物業(yè)費通常按不低于約定標(biāo)準(zhǔn)的70%-90%收取（具體比例參照當(dāng)?shù)卣呋蚝贤?。物業(yè)需在繳費通知書中明確空置房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)及減免政策，避免業(yè)主誤解。（二）能耗費用管理空置房水電表需每月抄錄讀數(shù)，若因物業(yè)維護產(chǎn)生能耗（如通風(fēng)、設(shè)備測試），需單獨計量并在臺賬中注明，避免與業(yè)主正常使用費用混淆；公共區(qū)域能耗按物業(yè)服務(wù)合同約定的分?jǐn)偡绞綀?zhí)行。對長期空置的毛坯房，可關(guān)閉入戶水閥、電閘（需提前告知業(yè)主），減少無效能耗。（三）費用公示每季度在小區(qū)公告欄、業(yè)主群公示空置房物業(yè)費、能耗費收支明細(xì)，接受業(yè)主監(jiān)督；對業(yè)主提出的費用疑問，需在3個工作日內(nèi)提供繳費憑證、抄表記錄等佐證材料。六、應(yīng)急處置流程（一）突發(fā)事件分類涵蓋房屋滲漏、管道爆裂、電氣短路、火災(zāi)、自然災(zāi)害（臺風(fēng)、暴雨、地震）、人為破壞等類型，需針對不同場景制定專項預(yù)案。（二）處置原則快速響應(yīng)：接到報警（如監(jiān)控發(fā)現(xiàn)、業(yè)主反饋、設(shè)備報警）后，30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場（夜間不超過1小時），判斷事件等級并啟動對應(yīng)預(yù)案。止損優(yōu)先：如遇水管爆裂，優(yōu)先關(guān)閉總閥、清理積水，再排查滲漏點；火災(zāi)事故需立即撥打火警電話，組織人員疏散并配合撲救。業(yè)主告知：處置過程中同步聯(lián)系業(yè)主，告知事件情況、處置措施及預(yù)計損失，事后提交書面報告并附現(xiàn)場照片、維修單據(jù)。（三）預(yù)案演練每半年組織一次空置房應(yīng)急處置演練（如模擬水管滲漏、火災(zāi)撲救），檢驗團隊協(xié)作能力與預(yù)案可行性，演練后總結(jié)不足并優(yōu)化流程。七、監(jiān)督與考核機制（一）內(nèi)部檢查物業(yè)企業(yè)每月抽查各項目空置房管理臺賬、維護記錄，現(xiàn)場核查房屋狀態(tài)（如門窗密封性、設(shè)施運行情況），檢查結(jié)果納入項目績效考核。（二）業(yè)主評價每季度通過短信、問卷星等方式向空置房業(yè)主征集意見，重點關(guān)注維護及時性、溝通滿意度、費用透明度等維度，評分低于80分的項目需限期整改。（三）考核獎懲對管理規(guī)范、業(yè)主滿意度高的團隊給予獎金、評優(yōu)等獎勵；對因管理疏漏導(dǎo)致房屋受損、業(yè)主投訴的責(zé)任人，視情節(jié)扣發(fā)績效、調(diào)崗或辭退；每年評選“空置房管理示范項目”，推廣優(yōu)秀經(jīng)驗。結(jié)語空置房管理是物業(yè)精細(xì)化服務(wù)的重要體現(xiàn)，需以“預(yù)防為主、防