I上海市住房突出問(wèn)題的現(xiàn)狀調(diào)研分析報(bào)告目錄TOC\o"1-3"\h\u29218上海市住房突出問(wèn)題的現(xiàn)狀調(diào)研分析報(bào)告 1212141.1可支付住房問(wèn)題現(xiàn)狀 1135441.1.1可支付住房供應(yīng)不足 1172131.1.2供應(yīng)的戶型不合理 4305451.2租房問(wèn)題現(xiàn)狀 421881.2.1租房意愿遠(yuǎn)低于購(gòu)房意愿 5113661.2.2租房市場(chǎng)不規(guī)范 5231461.2.3租房壓力大 6253701.3保障房問(wèn)題現(xiàn)狀 7129321.1.1上海市各區(qū)保障房分配不均 7252861.1.2保障房周邊配套設(shè)施不完善 81.1可支付住房問(wèn)題現(xiàn)狀1.1.1可支付住房供應(yīng)不足上海商品房市場(chǎng)從1998年開(kāi)始，至今發(fā)展已超過(guò)20年。平均上海新增商品房20萬(wàn)套每年，相比上海500多萬(wàn)戶籍家庭，每年新增供應(yīng)量不足4%，供應(yīng)量本來(lái)就不很充足。根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上海在2019年每戶平均人口為2.64人。按照2019年2428.14萬(wàn)常住人口計(jì)算，上海需要920萬(wàn)套左右的住宅，才能滿足一家一套房的需求。根據(jù)城市數(shù)據(jù)團(tuán)2019年對(duì)于各大房產(chǎn)網(wǎng)站（鏈家/安居客/搜房網(wǎng)等）數(shù)據(jù)整理統(tǒng)計(jì)，上海市轄區(qū)范圍內(nèi)共計(jì)約有2.6萬(wàn)個(gè)小區(qū)，一共約840萬(wàn)套住宅?？梢?jiàn)按照2019年的上海市常住人口數(shù)字統(tǒng)計(jì)，按照戶均人口2.64人來(lái)計(jì)算，上海住宅套數(shù)大約存在80萬(wàn)套左右的供應(yīng)缺口。為了研究上海市近年來(lái)的可支付住房問(wèn)題，本文選取了上海市2015-2019年的相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)于可支付住房進(jìn)行研究。對(duì)于可支付住房房源供應(yīng)情況，我們從上海市近幾年關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)，配合上海市近幾年的常住人口數(shù)量變化和人均可支配收入的情況進(jìn)行進(jìn)一步的分析，探究上海市可支付住房房源是否充足。通過(guò)對(duì)上海市統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)收集和整理，得到上海市2015年至2019年間各類可居住房屋分布情況和常住人口及總戶數(shù)情況。如表1和表2所示。表1上海市2015-2019年各類可居住房屋分布情況年份居住房屋（萬(wàn)平方米）花園住宅聯(lián)列住宅公寓新式里弄舊式里弄簡(jiǎn)屋總計(jì)2015179014005830830811901163007201618151508608022961061116549320171840156562453303110911672812018185216106396223498211686512019185616756520723410081169991表2上海市2015-2019年常住人口、總戶數(shù)情況年份20152016201720182019常住人口（萬(wàn)人）2415.272419.72418.332421.782428.14總戶數(shù)（萬(wàn)戶）536.76541.62546.13551.95556.23通過(guò)表1可知，上海市2015年至2019年，每年可居住房屋的面積都在增加，并且這5年從總量上來(lái)看，處于逐年遞增的情況。居住總面積從2015年的63007萬(wàn)平方米到2019年的69991萬(wàn)平方米，漲幅約11%。而再通過(guò)表2對(duì)上海市常住人口及戶數(shù)進(jìn)行分析，在2015年至2019年間，常住人口、總戶數(shù)也呈逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2015年常住人口為2415.27萬(wàn)人，總戶數(shù)為536.76萬(wàn)戶，在2019年常住人口達(dá)到了2428.14萬(wàn)人，總戶數(shù)達(dá)到了556.23萬(wàn)戶。漲幅分別為0.5%和1.62%。這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于居住面積的漲幅、因此結(jié)合表1和表2可以得到2015年至2019年人均居住面積情況。如表3所示。表3上海市2015-2019年人均居住面積情況年份20152016201720182019人均居住面積（平方米/人）26.0927.0727.8228.3228.82戶均居住面積（平方米/人）117.38120.92121.20124.38125.83通過(guò)表3可知，上海市2015年至2019年，人均居住面積從人均26.09平方米/人增長(zhǎng)到28.82平方米/人，戶均居住面積從117.38平米/人增長(zhǎng)到125.83平方米/人。如果單單從人均和戶均可居住面積這一數(shù)據(jù)來(lái)看，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有的住房面積是足夠滿足目前上海市常住人口的居住需求的。但是上海市目前實(shí)際情況與理論值相去甚遠(yuǎn)，目前的可支付住房數(shù)量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到常住人口的需求，證明還有其他因素影響了上海市可支付住房數(shù)量。房?jī)r(jià)收入比常被用來(lái)衡量一個(gè)城市住房的可支付能力，國(guó)際上認(rèn)為戶均房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間為3-6倍。因此本文對(duì)上海市影響房?jī)r(jià)收入比的數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)和整理得到如表4所示。表4上海市2015-2019年人均和戶均可支配收入及房?jī)r(jià)單價(jià)情況年份20152016201720182019人均可支配收入（元/人）4986754305589886418369442戶均可支配收入（元/戶）134142145537156908170084183326房?jī)r(jià)單價(jià)（元/平方米）24091.3428949.8328896.8033315.0737516.50假設(shè)購(gòu)房面積的平均值為100平方米，則通過(guò)表4的相關(guān)數(shù)據(jù)，可以得到2015年至2019年人均房?jī)r(jià)收入比及戶均房?jī)r(jià)收入比情況。如表5所示。表5上海市2015-2019年人均房?jī)r(jià)收入比及戶均房?jī)r(jià)收入比情況年份20152016201720182019人均房?jī)r(jià)收入比32.1344.3749.0845.0247.98戶均房?jī)r(jià)收入比11.9416.5518.4516.9918.17通過(guò)表5可知，上海市2015年至2019年年間人均房?jī)r(jià)收入比和戶均房?jī)r(jià)收入整體漲幅明顯。人均房?jī)r(jià)收入比從2015年的32.13年/人增長(zhǎng)到2019年的47.98年/人；戶均房?jī)r(jià)收入比從2015年的11.94年/戶增長(zhǎng)到2019年的18.17年/戶。從這個(gè)數(shù)據(jù)上看，如果2019年上海市一戶想要購(gòu)買100平方米的住房，則需要18.17年的全部收入才能夠進(jìn)行支付?？梢?jiàn)，這樣的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了合理的國(guó)際房?jī)r(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)。大多數(shù)的上海市常住人口并不能有足夠的能力承擔(dān)這樣的房?jī)r(jià)。在近幾年住房成本的上漲高于收入增長(zhǎng)的前提下，導(dǎo)致了上海市的可支付住房仍較為短缺，并且對(duì)于中低收入家庭來(lái)說(shuō)，住房支出所帶來(lái)的負(fù)擔(dān)也在不斷增強(qiáng)。1.1.2供應(yīng)的戶型不合理住房市場(chǎng)重視大戶型住房建設(shè)，而輕視小戶型住房建設(shè)。大戶型住房不僅不符合大多數(shù)居民的實(shí)際需要，高昂的房?jī)r(jià)也讓購(gòu)買者望而卻步。而對(duì)于一般消費(fèi)水平的購(gòu)房者想要購(gòu)買的中小戶型住房，又出現(xiàn)了房源緊張、供不應(yīng)求的情況，居民的住房需求得不到滿足。表6上海市2016年一手住房成交面積構(gòu)成住房面積（平方米）成交套數(shù)（套）成交面積（平方米）面積比（%）70以下21091297877.570-90583847702327.790-120449446333926.9120-140185823835311.9140以上196041156721.9由表７可知，2016年1月上海市一手房住宅交易中，70平方米以下的住宅成交面積僅占總成交面積的７．５％，面積在140平方米以上的住宅成交面積占比為21.9%，其因此大戶型住房在住房市場(chǎng)的投資建設(shè)和交易環(huán)節(jié)中均占有不小的比重。上海市住房供給的地域性結(jié)構(gòu)失衡，即中心城區(qū)住房供不應(yīng)求，住房建設(shè)呈“大戶型”、“高檔型”趨勢(shì)，符合高收入群體的住房選址偏好。而中低收入群體在這種住房空間結(jié)構(gòu)下被“過(guò)濾”到城市外圍，遠(yuǎn)郊區(qū)住房呈現(xiàn)供過(guò)于求的特征。這種住房供求的地域性結(jié)構(gòu)失衡在住房建設(shè)市場(chǎng)化、商業(yè)性開(kāi)發(fā)的影響下，引發(fā)進(jìn)一步的空間分割。一旦這種極化的空間特征形成，住房開(kāi)發(fā)商為獲取高額利潤(rùn)，則會(huì)進(jìn)一步在中心城區(qū)加強(qiáng)大戶型、中高端住房的建設(shè)力度。從上海市住房巨大的需求量和有限的建設(shè)用地的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，這種帶有區(qū)位偏好性的住房供給造成的地域性失衡必然會(huì)將中低收入群體“擠出”城市中心，還會(huì)帶來(lái)住房空置率高、住房資源利用效率低下等后果。1.2租房問(wèn)題現(xiàn)狀據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自改革開(kāi)放以來(lái)，上海市外來(lái)人口的數(shù)量從1978年的5.72萬(wàn)人增長(zhǎng)到了2019年的977.71萬(wàn)人，平均每年增長(zhǎng)21.7萬(wàn)人，而外來(lái)人口占常住人口中的比例也從1978年的0.5%增長(zhǎng)到了2019年的40.3%。另一方面，這些外來(lái)人口中20-59歲的比例為82%，人口分布主要以勞動(dòng)年齡人口為主。而租賃住房是這些外來(lái)人口解決住房問(wèn)題的關(guān)鍵所在。但是，我國(guó)的租賃市場(chǎng)發(fā)展并不理想，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的比重也僅僅只有6%。這一數(shù)據(jù)與日本的72%和美國(guó)的50%差距巨大。因此上海市的住房租賃市場(chǎng)不僅有著巨大的發(fā)展空間，也存在著十分嚴(yán)峻的問(wèn)題。1.2.1租房意愿遠(yuǎn)低于購(gòu)房意愿CHFS（中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心）在2017年發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)正常家庭的住房擁有率高達(dá)93%，而住房自有率也達(dá)到了85%。而這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)相比較于前幾年仍在上升。如此之高并仍在不斷增高的住房擁有率和住房自有率表明了中國(guó)百姓對(duì)于擁有屬于自己的住房的偏愛(ài)。因此大多數(shù)中等或者低等收入的人寧愿背負(fù)幾十年的住房貸款，仍想要盡早的買房。而對(duì)于租賃住房，往往都是被作為沒(méi)有能力購(gòu)房之后的選擇，并且忽略了租賃住房相較于購(gòu)買住房所存在的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，因?yàn)樽赓U住房的選擇人群往往偏于年輕化，因而租賃住房也顯現(xiàn)出了過(guò)渡性住房的特質(zhì)。1.2.2租房市場(chǎng)不規(guī)范目前上海市的租賃住房對(duì)象大多數(shù)為外來(lái)人口，這些人口的工作地點(diǎn)大多為民辦公司或者外資公司，因此很能難獲得單位提供的住房。2019年底上海市外來(lái)人口為977.71萬(wàn)人，占常住人口的40.3%。由于戶籍制度和住房政策的影響，這一部分人口在剛到上海的初期階段是沒(méi)有享受上海市住房保障的權(quán)利的。而又因?yàn)樯虾Ｊ猩唐贩糠績(jī)r(jià)的居高不下，租賃商品性住房就變成了他們?yōu)閿?shù)不多的最優(yōu)解之一。根據(jù)《58集團(tuán)2017年租賃藍(lán)皮書(shū)》中的調(diào)查顯示，目前約存在29%單獨(dú)居住的租房者和39%的年輕情侶。由此可見(jiàn)，目前租賃市場(chǎng)對(duì)于戶型的需求大多數(shù)仍是以中小戶型為主。而目前上海市租房市場(chǎng)的供給端所能提供的戶型大多是以多居室為主的大戶型，這就造成了租賃市場(chǎng)在租房需求端的配適性問(wèn)題。同時(shí)當(dāng)前上海市租賃市場(chǎng)供給端的主體主要分為租房機(jī)構(gòu)、政府和個(gè)人。相較于日本租賃住房市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化率的70%，上海市仍以個(gè)體房東為主。這就造成了房東和租戶之前的矛盾，比如租戶拖欠房租或者房東擅自更改租房合同進(jìn)行轉(zhuǎn)租或提高租金等。這樣不僅打擊了租房者的租房積極性，同時(shí)擁有個(gè)人閑置房的房東也不愿意將自己的住房租給不負(fù)責(zé)任的租戶。不愿租與不愿住在很大程度上放大了上海市住房租賃市場(chǎng)供給端和需求端之間存在的缺陷。鏈家研究院《租賃市場(chǎng)系列研究報(bào)告》支出，租賃市場(chǎng)存在著房屋及配套老舊、功能差；租期太短導(dǎo)致要頻繁換房（租期不符合要求）；業(yè)主違約，合同終止（租金上漲）；社區(qū)管理差，環(huán)境不好，公共服務(wù)不足；合租人群混亂，易發(fā)生矛盾；二房東存在多收費(fèi)，不退押金；租后維修責(zé)任不明等等市場(chǎng)亂象。由于租賃市場(chǎng)發(fā)展不健全，房東違約解除合同成本較低，導(dǎo)致房東違約現(xiàn)象層出不窮。在此情形下，租戶合法利益無(wú)法保證，各種租賃糾紛就難以避免了。相比于商品房市場(chǎng)，上海市租賃市場(chǎng)相對(duì)國(guó)際主要大城市發(fā)展較為滯后，市場(chǎng)化租賃房屋價(jià)格過(guò)高，與租戶支付能力相一致的租賃住房市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量較少，租賃權(quán)益保護(hù)又欠規(guī)范，難以滿足人們的租賃需求。1.2.3租房壓力大租金收入比作為衡量租房壓力的主要指數(shù)，其合理區(qū)間應(yīng)在25%以內(nèi)。根據(jù)《2020年上海住房租賃市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告》中的數(shù)據(jù)顯示如表6。表6上海市2017-2019年平均租金和工資及租金收入比情況年份市場(chǎng)平均租金（元/（平方米*月））社會(huì)平均工資（元/月）租金收入比2017年70.5713236.8%2018年70.5876529.9%2019年69.9958027.1%由表6可得，盡管近年來(lái)的上海市的租金收入比在逐漸下降，但是2019年的27.1%仍高于其合理區(qū)間25%。因此目前上海市租房所需的租金水平相對(duì)于房客來(lái)說(shuō)仍存在較大的壓力，這也會(huì)影響租戶租房的積極性，造成供需關(guān)系進(jìn)一步失衡。相比于商品房市場(chǎng)，上海市租賃市場(chǎng)相對(duì)國(guó)際主要大城市發(fā)展較為滯后，市場(chǎng)化租賃房屋價(jià)格過(guò)高，與租戶支付能力相一致的租賃住房市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量較少，租賃權(quán)益保護(hù)又欠規(guī)范，難以滿足人們的租賃需求。1.3保障房問(wèn)題現(xiàn)狀1.1.1上海市各區(qū)保障房分配不均現(xiàn)有上海各區(qū)保障房的房源分配不均，各個(gè)不同地塊房源保障房扎堆容易形成居住隔離，影響保障房社區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展?，F(xiàn)有上海保障房的已交付的供應(yīng)房源較為集中扎堆，主要集中在浦東三林鎮(zhèn)、閔行馬橋、浦東（原南匯）航頭鎮(zhèn)、青浦徐涇鎮(zhèn)等地。以共有產(chǎn)權(quán)房舉例來(lái)講，上海2013年批次經(jīng)適房前推出的房源大部分扎堆在三林、航頭等地，而之后又新推出閔行馬橋等地，從位置區(qū)域來(lái)講近幾年保障房小區(qū)普遍扎堆在固定幾塊區(qū)域會(huì)造成低收入群體聚居，因而提到浦東三林人們似乎總和經(jīng)適房、動(dòng)遷房等詞匯掛鉤，而這類小區(qū)似乎也淪為了“窮人集中營(yíng)”的代名詞，從供應(yīng)房源的規(guī)劃范圍來(lái)看，現(xiàn)有上海保障房基地普遍布局范圍過(guò)大，有不少區(qū)域的保障房數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于該地區(qū)的商品房供應(yīng)數(shù)量。因此，從地理位置上來(lái)看，保障房的大范圍扎堆建設(shè)容易當(dāng)?shù)仄渌唐贩啃^(qū)易產(chǎn)生空間上的“隔離”現(xiàn)象。如位于上海浦東三林鎮(zhèn)三彩路的士韻家園是上海A區(qū)第一批次的經(jīng)適房房源，二期是上海B區(qū)的動(dòng)遷安置房，小區(qū)附近的程林美苑是上海A區(qū)的經(jīng)適房，在該小區(qū)周邊還有一些如盛世南苑、程林雅苑等也都是上海市其他各區(qū)的經(jīng)適房房源。沿著三林鎮(zhèn)三彩路附近幾乎都是保障性住房，由于最初規(guī)劃布局的時(shí)候就把這一片劃為了保障房建設(shè)的地塊，因而這片區(qū)域地塊里的小區(qū)基本上都是動(dòng)遷安置房或者是經(jīng)適房小區(qū)。這在最初的規(guī)劃理念中是想把一片塊的區(qū)域統(tǒng)一劃分為經(jīng)適房等保障性住房用地，在開(kāi)發(fā)建設(shè)和供應(yīng)的時(shí)候便于統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和分配，但顯然，這種保障性住房的扎堆布局方式無(wú)疑就讓這一片范圍的經(jīng)適房小區(qū)和周邊其他商品住宅小區(qū)形成了似乎在身份、品味和地位上的隔離和分層的現(xiàn)象。保障房房源的分配過(guò)于集中對(duì)于一個(gè)鎮(zhèn)或者說(shuō)一個(gè)地塊的人文環(huán)境來(lái)講會(huì)受到影響，長(zhǎng)此以往也不利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。1.1.2保障房周邊配套設(shè)施不完善圖2圖2為上海市保障性住房項(xiàng)目的選址分布圖，從圖中可看出上海市保障性住房項(xiàng)目選址分布相對(duì)比較均勻，基本覆