2025年土地估價(jià)師土地估價(jià)實(shí)務(wù)試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，共20分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.某城市居住用地基準(zhǔn)地價(jià)為3500元/㎡（開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”，容積率1.8），待估宗地為“三通一平”（開(kāi)發(fā)程度差異修正系數(shù)為5%），容積率2.0（容積率修正系數(shù)為1.1），期日修正系數(shù)為1.05。采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估時(shí)，待估宗地地價(jià)最接近（）元/㎡。A.3500×(15%)×1.1×1.05B.3500×(1+5%)×1.1×1.05C.3500×(15%)×(1.1/1.8)×1.05D.3500×(1+5%)×(1.1/1.8)×1.052.采用收益還原法評(píng)估商業(yè)用地時(shí)，下列關(guān)于有效毛收入的表述中，正確的是（）。A.應(yīng)包含潛在毛收入扣除空置損失后的部分B.需扣除房產(chǎn)稅、管理費(fèi)等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.按實(shí)際租金計(jì)算，無(wú)需考慮客觀租金D.空置率應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象前3年實(shí)際空置情況確定3.某工業(yè)用地開(kāi)發(fā)周期為2年，土地取得費(fèi)為120元/㎡（一次性支付），開(kāi)發(fā)費(fèi)為200元/㎡（分兩期均勻投入，每期100元/㎡），年利率6%，則土地開(kāi)發(fā)利息為（）元/㎡。A.120×6%×2+100×6%×1.5+100×6%×0.5B.120×6%×2+200×6%×1C.120×6%×1+200×6%×0.5D.120×6%×2+100×6%×1+100×6%×0.54.剩余法評(píng)估某住宅用地時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)總價(jià)值為8000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本（含管理費(fèi)）為3500萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值的6%，投資利息為200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)為開(kāi)發(fā)成本的15%。則該宗地地價(jià)為（）萬(wàn)元。A.80003500(8000×6%)200(3500×15%)B.80003500(8000×6%)200+(3500×15%)C.80003500(3500×6%)200(8000×15%)D.80003500×(1+6%)200(8000×15%)5.下列關(guān)于市場(chǎng)比較法中區(qū)域因素修正的表述，錯(cuò)誤的是（）。A.交通條件屬于區(qū)域因素B.修正時(shí)應(yīng)將比較案例的區(qū)域因素與待估宗地對(duì)比C.區(qū)域因素修正系數(shù)=（待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例區(qū)域因素條件指數(shù)）D.商業(yè)用地的區(qū)域因素修正需重點(diǎn)考慮人口密度6.劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)，下列處理方式正確的是（）。A.直接評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值B.市場(chǎng)價(jià)值扣除應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金C.僅評(píng)估土地取得成本D.按出讓土地價(jià)格的30%確定7.某宗地容積率為3.0，當(dāng)?shù)鼐幼∮玫厝莘e率修正系數(shù)表如下：容積率1.0時(shí)系數(shù)為1.0，2.0時(shí)為1.2，3.0時(shí)為1.5，4.0時(shí)為1.3。采用市場(chǎng)比較法時(shí)，若比較案例容積率為2.0，交易價(jià)格為5000元/㎡，則容積率修正后的價(jià)格為（）元/㎡。A.5000×(1.5/1.2)B.5000×(1.2/1.5)C.5000×(1.5/1.0)D.5000×(1.0/1.2)8.收益還原法中，確定資本化率的安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，安全利率通常選用（）。A.1年期定期存款利率B.5年期國(guó)債利率C.企業(yè)債券利率D.同業(yè)拆借利率9.成本逼近法評(píng)估工業(yè)用地時(shí)，下列費(fèi)用中不屬于土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的是（）。A.宗地內(nèi)道路建設(shè)費(fèi)B.土地平整費(fèi)C.耕地開(kāi)墾費(fèi)D.排水設(shè)施建設(shè)費(fèi)10.評(píng)估某在建工程占用的土地價(jià)格時(shí)，若采用剩余法，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)采用（）。A.現(xiàn)狀價(jià)值B.市場(chǎng)價(jià)值C.清算價(jià)值D.投資價(jià)值11.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，期日修正的實(shí)質(zhì)是（）。A.修正土地開(kāi)發(fā)程度差異B.修正土地市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)C.修正容積率差異D.修正土地用途差異12.某商業(yè)用地年有效毛收入為200萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，資本化率為8%，則該宗地?zé)o限年期地價(jià)為（）萬(wàn)元。A.200×(130%)/8%B.200/8%C.200×30%/8%D.(20030%)/8%13.市場(chǎng)比較法中，若比較案例交易時(shí)帶有債權(quán)債務(wù)，評(píng)估時(shí)應(yīng)（）。A.直接使用交易價(jià)格B.調(diào)整為正常市場(chǎng)價(jià)格C.忽略債權(quán)債務(wù)影響D.僅調(diào)整債務(wù)部分14.下列關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告有效期的說(shuō)法，正確的是（）。A.有效期自報(bào)告提交日起算B.通常為1年C.不得超過(guò)評(píng)估基準(zhǔn)日6個(gè)月D.由估價(jià)機(jī)構(gòu)自行確定15.評(píng)估某國(guó)有企業(yè)改制涉及的土地價(jià)格時(shí)，若土地用途為工業(yè)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注（）。A.土地增值收益分配B.劃撥土地權(quán)益價(jià)格C.市場(chǎng)交易案例D.基準(zhǔn)地價(jià)更新情況16.某住宅用地開(kāi)發(fā)周期為3年，土地取得費(fèi)在開(kāi)發(fā)期初支付，開(kāi)發(fā)費(fèi)分3年均勻投入，年利率5%。則土地取得費(fèi)的計(jì)息期為（）。A.1.5年B.2年C.3年D.0.5年17.剩余法評(píng)估中，若開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為預(yù)售，則開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值應(yīng)采用（）。A.預(yù)售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格B.竣工時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格C.評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格D.預(yù)測(cè)的未來(lái)價(jià)格18.采用成本逼近法時(shí)，土地增值收益的計(jì)算基數(shù)通常為（）。A.土地取得費(fèi)+開(kāi)發(fā)費(fèi)B.土地取得費(fèi)C.開(kāi)發(fā)費(fèi)D.土地取得費(fèi)+開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息19.商業(yè)用地估價(jià)中，下列因素中屬于個(gè)別因素的是（）。A.區(qū)域商業(yè)氛圍B.宗地形狀C.城市規(guī)劃限制D.交通可達(dá)性20.某宗地位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，但用途與基準(zhǔn)地價(jià)用途分類不一致，應(yīng)（）。A.直接套用基準(zhǔn)地價(jià)B.進(jìn)行用途修正后使用C.改用其他方法評(píng)估D.按最高最佳利用原則確定用途二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，錯(cuò)選、多選不得分；少選每個(gè)正確選項(xiàng)得0.5分）1.下列屬于市場(chǎng)比較法中交易情況修正內(nèi)容的有（）。A.相鄰地塊合并交易B.急于出售的低價(jià)交易C.交易稅費(fèi)由買方承擔(dān)D.容積率差異E.土地使用年期差異2.收益還原法中，確定客觀租金時(shí)應(yīng)考慮（）。A.類似房地產(chǎn)實(shí)際租金水平B.租賃合同約定租金C.市場(chǎng)供需狀況D.估價(jià)對(duì)象實(shí)際空置率E.房地產(chǎn)維護(hù)狀況3.成本逼近法評(píng)估集體建設(shè)用地時(shí)，需考慮的特殊因素有（）。A.土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)B.集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)限制C.土地增值收益分配政策D.開(kāi)發(fā)程度差異E.宗地形狀4.剩余法評(píng)估時(shí)，開(kāi)發(fā)成本包括（）。A.建筑安裝工程費(fèi)B.前期工程費(fèi)C.銷售費(fèi)用D.管理費(fèi)用E.投資利息5.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用條件包括（）。A.待估宗地位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域B.基準(zhǔn)地價(jià)已更新且有效C.待估宗地用途與基準(zhǔn)地價(jià)用途一致D.市場(chǎng)交易案例豐富E.需進(jìn)行期日、容積率等修正6.劃撥土地使用權(quán)抵押評(píng)估時(shí)，需明確（）。A.抵押價(jià)值為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格B.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)需補(bǔ)繳土地出讓金C.評(píng)估結(jié)果需注明“劃撥土地”限制D.可直接參照出讓土地價(jià)格E.抵押期限不得超過(guò)土地使用年期7.工業(yè)用地估價(jià)中，影響地價(jià)的主要區(qū)域因素有（）。A.交通條件（如鐵路、公路可達(dá)性）B.產(chǎn)業(yè)集聚度C.宗地面積D.環(huán)境質(zhì)量（如是否有污染）E.土地使用年期8.下列關(guān)于土地估價(jià)原則的表述，正確的有（）。A.替代原則是市場(chǎng)比較法的理論基礎(chǔ)B.預(yù)期收益原則適用于收益還原法C.最有效利用原則要求評(píng)估最高可能價(jià)值D.供需原則需考慮土地市場(chǎng)供需關(guān)系E.貢獻(xiàn)原則用于確定各要素對(duì)地價(jià)的貢獻(xiàn)9.采用收益還原法時(shí)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。A.房產(chǎn)稅B.保險(xiǎn)費(fèi)C.折舊費(fèi)D.維修費(fèi)E.貸款利息10.土地估價(jià)報(bào)告中，需要明確的關(guān)鍵要素有（）。A.估價(jià)目的B.評(píng)估基準(zhǔn)日C.估價(jià)方法選擇依據(jù)D.估價(jià)師個(gè)人偏好E.土地權(quán)利狀況三、計(jì)算題（共4題，每題15分，共60分。要求列出計(jì)算過(guò)程，保留2位小數(shù)）1.市場(chǎng)比較法評(píng)估居住用地待估宗地為某市居住用地，面積5000㎡，評(píng)估基準(zhǔn)日為2025年6月30日。收集到3個(gè)比較案例，具體信息如下：|項(xiàng)目|待估宗地|案例A|案例B|案例C||||||||交易日期|2025.6|2024.12|2025.3|2024.6||交易價(jià)格（元/㎡）|—|8500|8800|8200||交易情況|正常|正常|正常|急于出售（修正3%）||區(qū)域因素|一般|較優(yōu)（+2%）|一般（0）|較劣（1%）||個(gè)別因素|一般|一般（0）|較優(yōu)（+1%）|較劣（2%）||容積率|2.0|2.0|2.2|1.8||土地使用年期|70年|70年|65年|70年|已知：（1）該市居住用地地價(jià)指數(shù)：2024年6月為100，2024年12月為103，2025年3月為105，2025年6月為108；（2）容積率修正系數(shù)：容積率1.8時(shí)為0.9，2.0時(shí)為1.0，2.2時(shí)為1.1；（3）土地使用年期修正系數(shù)公式：K=[11/(1+r)^n]/[11/(1+r)^N]，其中r=5%，N=70年；（4）交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正均為案例與待估宗地的比較（案例優(yōu)于待估則修正+，劣于則修正）。要求：計(jì)算待估宗地的比準(zhǔn)價(jià)格（結(jié)果保留整數(shù)）。2.收益還原法評(píng)估商業(yè)用地某商業(yè)用地面積2000㎡，土地使用年期40年（剩余38年），地上建筑物為框架結(jié)構(gòu)，已使用5年，經(jīng)濟(jì)壽命50年。該宗地年有效毛收入為600萬(wàn)元（基于客觀租金），運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為35%（含房產(chǎn)稅、管理費(fèi)、維修費(fèi)等）。資本化率采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，其中安全利率為3%（5年期國(guó)債利率），風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為2%。建筑物還原率為8%，建筑物現(xiàn)值為1200萬(wàn)元。要求：評(píng)估該宗地的土地價(jià)格（土地還原率與建筑物還原率不同，需單獨(dú)計(jì)算土地純收益）。3.成本逼近法評(píng)估工業(yè)用地某工業(yè)用地位于郊區(qū)，為新征收的集體土地，開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”。具體數(shù)據(jù)如下：（1）土地取得費(fèi)：征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)為180元/㎡（按被征地前3年平均年產(chǎn)值的10倍計(jì)算）；（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：“五通一平”開(kāi)發(fā)費(fèi)為220元/㎡（開(kāi)發(fā)周期2年，分兩期均勻投入，首期60%，第二期40%）；（3）利息率：6%（按復(fù)利計(jì)算）；（4）利潤(rùn)率：10%（以土地取得費(fèi)+開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù)）；（5）土地增值收益率：20%（以土地取得費(fèi)+開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)為基數(shù)）；（6）土地使用年期：50年（工業(yè)用地法定最高年期）；（7）其他因素修正：無(wú)。要求：計(jì)算該工業(yè)用地的無(wú)限年期地價(jià)和50年期地價(jià)（土地還原率取5%）。4.剩余法評(píng)估住宅用地某住宅用地面積10000㎡，容積率2.5，規(guī)劃建設(shè)普通商品住宅（可售建筑面積95%，不可售部分為配套設(shè)施）。開(kāi)發(fā)周期3年（第1年投入40%開(kāi)發(fā)成本，第2年30%，第3年30%）。具體數(shù)據(jù)如下：（1）開(kāi)發(fā)完成后住宅售價(jià)：12000元/㎡（評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)格，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)期內(nèi)年上漲2%）；（2）開(kāi)發(fā)成本：4500元/㎡（含前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、管理費(fèi)）；（3）銷售稅費(fèi)：開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值的6%；（4）投資利息率：5%（按單利計(jì)算）；（5）開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率：開(kāi)發(fā)成本的15%；（6）土地取得稅費(fèi)：土地價(jià)格的3%（由買方承擔(dān)）。要求：計(jì)算該宗地的土地價(jià)格（結(jié)果保留整數(shù)）。土地估價(jià)師土地估價(jià)實(shí)務(wù)試題答案（2025年）一、單項(xiàng)選擇題1.A2.A3.A4.A5.D（商業(yè)用地區(qū)域因素應(yīng)重點(diǎn)考慮商業(yè)集聚度、交通便捷度等，人口密度屬于個(gè)別因素或區(qū)域因素需具體分析，但D表述錯(cuò)誤）6.B7.A8.B9.C（耕地開(kāi)墾費(fèi)屬于土地取得費(fèi)中的稅費(fèi)）10.B11.B12.A13.B14.B15.B16.C（土地取得費(fèi)在期初支付，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期3年）17.A（預(yù)售時(shí)價(jià)值為預(yù)售時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格）18.A19.B（宗地形狀屬于個(gè)別因素）20.B二、多項(xiàng)選擇題1.ABC（DE屬于區(qū)域因素或年期修正）2.AC（客觀租金需脫離個(gè)別情況，BD為實(shí)際情況，E為影響租金的因素但非確定依據(jù)）3.ABC（集體建設(shè)用地需考慮流轉(zhuǎn)限制、征收補(bǔ)償政策、增值收益分配）4.ABD（開(kāi)發(fā)成本含建安費(fèi)、前期費(fèi)、管理費(fèi)，銷售費(fèi)用、利息屬于其他扣除項(xiàng)）5.ABE（C需用途一致或修正，D為市場(chǎng)比較法條件）6.ABC（劃撥土地抵押價(jià)值需扣除出讓金，且注明限制）7.ABD（C為個(gè)別因素，E為個(gè)別因素中的權(quán)利狀況）8.ABDE（最有效利用原則需符合合法原則，非單純最高價(jià)值）9.ABD（折舊費(fèi)、貸款利息不屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）10.ABCE（估價(jià)師偏好無(wú)關(guān)）三、計(jì)算題1.市場(chǎng)比較法評(píng)估居住用地（1）案例A修正：期日修正：108/103≈1.0485交易情況：正常，修正1.0區(qū)域因素：案例A較優(yōu)（+2%），修正1/1.02≈0.9804個(gè)別因素：一般，修正1.0容積率：案例A容積率2.0，與待估一致，修正1.0年期修正：案例A年期70年，與待估一致，修正1.0修正后價(jià)格：8500×1.0485×0.9804≈8500×1.028≈8738元/㎡（2）案例B修正：期日修正：108/105≈1.0286交易情況：正常，修正1.0區(qū)域因素：一般，修正1.0個(gè)別因素：較優(yōu)（+1%），修正1/1.01≈0.9901容積率修正：案例B容積率2.2（系數(shù)1.1），待估2.0（系數(shù)1.0），修正1.0/1.1≈0.9091年期修正：案例B年期65年，計(jì)算K=[11/(1+5%)^65]/[11/(1+5%)^70]≈(10.043)/(10.030)≈0.957/0.970≈0.9866修正后價(jià)格：8800×1.0286×0.9901×0.9091×0.9866≈8800×0.927≈8158元/㎡（3）案例C修正：期日修正：108/100=1.08交易情況：急于出售（3%），修正1/(13%)≈1.0309區(qū)域因素：較劣（1%），修正1/(11%)≈1.0101個(gè)別因素：較劣（2%），修正1/(12%)≈1.0204容積率修正：案例C容積率1.8（系數(shù)0.9），待估2.0（系數(shù)1.0），修正1.0/0.9≈1.1111年期修正：案例C年期70年，修正1.0修正后價(jià)格：8200×1.08×1.0309×1.0101×1.0204×1.1111≈8200×1.278≈10480元/㎡（注：案例C可能存在異常，需檢查數(shù)據(jù)合理性，此處按題設(shè)計(jì)算）（4）比準(zhǔn)價(jià)格：（8738+8158+10480）/3≈9125元/㎡2.收益還原法評(píng)估商業(yè)用地（1）年凈收益=有效毛收入×(1運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率)=600×(135%)=390萬(wàn)元（2）建筑物年折舊=建筑物現(xiàn)值/剩余經(jīng)濟(jì)壽命=1200/(505)=26.67萬(wàn)元（注：建筑物已使用5年，剩余45年）（3）建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率=1200×8%=96萬(wàn)元（4）土地年純收益=年凈收益建筑物年純收益=39096=294萬(wàn)元（5）土地還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值=3%+2%=5%（6）土地剩余年期38年，地價(jià)=294/5%×[11/(1+5%)^38]≈5880×(10.156)=5880×0.844≈4962.72萬(wàn)元3.成本逼近法評(píng)估工業(yè)用地（1）土地取得費(fèi)=180元/㎡（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=220元/㎡（3）利息計(jì)算：土地取得費(fèi)利息=180×[(1+6%)^21]=180×0.1236=22.25元/㎡開(kāi)發(fā)費(fèi)首期（60%）利息=220×60%×[(1+6%)^1.51]≈132×0.093=12.28元/㎡開(kāi)發(fā)費(fèi)第二期（40%）利息=220×40%×[(1+6%)^0.51]≈88×0.0296=2.61元/㎡總利息=22.25+12.28