摘要房地產營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產銷售及宣傳推廣工作。是房地產開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環(huán)境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內部資源進行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷、“全程營銷”。因此房地產營銷策劃不但包括房地產營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業(yè)主題、規(guī)劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。近年來，隨著廣佛同城經濟一體化以及粵港澳大灣區(qū)的提出，佛山的房地市場發(fā)展空間良好，本設計取佛山新城核心地帶中的保利惠城熙岸，進行房地產項目營銷策劃，介紹粵港澳大灣區(qū)背景下所帶來的房地產市場的發(fā)展。關鍵詞：房地產營銷策劃；保利惠城熙岸；粵港澳大灣區(qū)AbstractRealestatemarketingplanningisasystematicproject,itco-ordinatesallrealestatesalesandpublicitywork.Inordertoachieveidealsalespromotioneffect,realestatedevelopersmakeplansandcoordinatetheimplementationprocessbyusingallkindsofexternalandinternalresourcesavailabletothemonthebasisofenvironmentalanalysis.Themarketingworkofanewrealestatecanbedividedintothreeperiods:thefront,themiddleandthelatter,eachprocessandlinkisveryimportant.Ifarealestatewantstobesuccessful,itmusthavetheoverallmarketingconcept,carryontheso-called"overallmarketing,"thewholeprocessmarketing."Therefore,realestatemarketingplanningnotonlyincludesrealestate.Basedontheanalysisofmarketingstrategyandtactics,aseriesofplanningwork,suchasinvestmentlocation,propertytheme,planninganddesign,handlingofresidualsituationandfindinggoodplanners,arealsoestablished.Inrecentyears,withtheeconomicintegrationofGuangzhouandBuddhaandtheproposalofGuangdong-HongKong-MacauGreaterBayArea,Foshan'srealestatemarkethasagoodspacefordevelopment.ThisdesigntakesBaoliHuichengXishuan,whichisinthecoreofFoshanNewCity,tocarryontherealestateprojectmarketingplanning.ThispaperintroducesthedevelopmentofrealestatemarketunderthebackgroundofGuangdong-HongKong-MacauGreaterBayArea.Keywords:realestatemarketingplanning;PolyHuichengXishan;Guangdong-HongKong-MacauGreaterBayArea.第1章項目概況1.1項目名稱本案案名：佛山保利惠城熙岸?！胺鹕奖＠莩俏醢丁钡脑O計理念為以智慧打造科技智能社區(qū)，同時將智能建筑與綠色建筑相結合，打造出一個富含科技含量的綠色智能社區(qū)，營造出一個吉祥和諧的社區(qū)，體現出了項目簡約奢華的高端品質。1.2項目地塊說明1.2.1項目地址及四至地塊位于廣東省佛山市順德區(qū)佛山新城富華路與華康道交匯處，東至嶺南大道，西至吉祥道，南至荷岳路，北至富華路。（見圖1-1）1.2.2項目規(guī)劃本項目規(guī)劃為綠色智能建筑，集高端社區(qū)、會所以及坐擁千億級配套設施為一體的商住住宅，建設用地為60578平方米，經測算投資總額為396023.174萬元。圖1-1項目位置圖1.3項目建設目的及開發(fā)模式1.3.1開發(fā)建設目的本項目的建設目的：首先，滿足項目所在地佛山新城東區(qū)居民的住房要求，滿足高等收入結成的住房消費需求；其次，本項目中規(guī)劃的重點名校校區(qū)主要目的是用于滿足居民孩子的上學需求，使孩子們的學習生活更加方便。第三，本項目中的高端商業(yè)用地主要是順應政府政策中“廣佛同城”和粵港澳大灣區(qū)的趨勢，解決廣佛兩地本地居民以及外來人口的居住問題，滿足不同居民的消費需求。1.3.2開發(fā)模式本項目主要采用的是滾動開發(fā)、分期銷售、滾動運轉的開發(fā)模式，主要目的是將投資資金盡快回籠，達成銷售資金補充建設基金的不足，以保證建設項目如期順利進行并保質保期完成建設周期，如期將房子轉交到每一位業(yè)主身上。1.4項目周邊的基礎配套設施1.4.1學校幼兒園順德區(qū)樂從荷村幼兒園、大墩幼兒園、樂從小涌幼兒園小學岑松江夫人小學、大墩小學、小涌小學、東平小學中學大墩中學、鷺洲梁桂鳳紀念中學、東平中學大學廣東職業(yè)技術學院、佛山科學技術學院、佛山理工大學（規(guī)劃中）1.4.2醫(yī)療佛山市婦女兒童醫(yī)院、禪城區(qū)人民醫(yī)院、佛山市第三人民醫(yī)院、佛山市第四人民醫(yī)院1.4.3餐飲福彩酒家、綠雅居原生態(tài)農莊（小涌店）、太子酒家、華南海鮮酒樓、美鴿天下（德華路總店）、肯德基、麥當勞、星巴克1.4.4購物華潤萬家、沃爾瑪、星耀101購物廣場、金海M-CITY大型國際購物中心、佛山恒大蘇寧廣場圖1-2項目配套設施圖1.4.5休閑娛樂公園佛山公園、東平湖公園、濱江濕地公園廣場新城市民廣場、瀑布廣場、龍洲廣場體育館世紀蓮體育中心、金保利高爾夫練習場其他市圖書館、博物館、科學館、青少年文化館1.5交通設施1.5.1軌道廣佛地鐵1號線、佛山地鐵3號線、廣佛地鐵6號線、廣佛環(huán)線、廣佛江珠城際環(huán)線圖1-3廣佛1號線圖1.5.2公交項目目前的公交交通站點共有三個，分別是東北部的兩個站點和西南部的一個站點,共有110、118、145、330、343、805、942等多路公交路線。圖1-3項目公交交通圖1.5.3道路路網佛山大道、嶺南大道、汾江南路、文化南路、華陽路、富華路、荷岳路、裕和路、天虹路、樂從大道。1.6主要經濟指標占地面積60578平方米建筑面積230196.4平方米容積率3.8綠地率38%總投資396023.174萬元表1-4主要經濟指標一覽表第2章市場分析2.1宏觀環(huán)境分析2.1.1宏觀經濟（一）國內生產總值今年第一季度GDP為213433億元，同比實際增長6.4%，高于市場預期，與上年四季度相比持平。數據來源：國家統(tǒng)計局2018年，在錯綜復雜的國內外經濟市場環(huán)境下，全國各地區(qū)每一位人民團結一致、奮斗拼搏，攻克無數難關，國民經濟整體保持平穩(wěn)且穩(wěn)中有進，經濟結構不斷得到優(yōu)化，解決并改善了民生問題，社會呈和諧發(fā)展趨勢，加快全面建成小康社會的步伐。去年，我國GDP第一次超過900000億元，相對于上一年增長6.6%，位列世界第二經濟大國，成為促進世界經濟增長的主干力量。（二）居民消費價格指數去年全年CPI指數較前年上漲2.1%，處于平穩(wěn)上漲區(qū)間，低過3%左右的預期目標。其中，城市上漲2.1%，農村上漲2.1%。去年12月份，CPI指數同比上漲1.9%，2018年工業(yè)生產者出廠價格比前年上漲3.5%，漲幅較前年回落2.8個百分點；12月份同比上漲0.9%，環(huán)比下降1.0%。全年工業(yè)生產者購進價格比上年上漲4.1%，12月份同比上漲1.6%，環(huán)比下降0.9%。直至今年4月，CPI上漲2.5%，漲幅比上月擴大0.2%。主要原因是受非洲豬瘟疫情等因素的影響，豬肉價格一夜暴漲，漲幅14.4%，數據來源：國家統(tǒng)計局（三）全國固定資產投資去年全國固定資產投資（不含農戶）635636億元，較前年增長5.9%，增速比前三季度加快0.5%。其中，民間投資394051億元，漲幅8.7%，較前年加快2.7%。從產業(yè)來看，第一產業(yè)投資增幅12.9%，較前年加快1.1%；第二產業(yè)投資增幅6.2%，加快3.0%，其中制造業(yè)投資增幅9.5%，加快4.7%；第三產業(yè)投資增幅5.5%，其中基礎設施投資增幅3.8%。高技術制造業(yè)、裝備制造業(yè)投資比前年分別增幅16.1%和11.1%，分別比制造業(yè)投資快6.6%和1.6%。去年12月份，固定資產投資較上月環(huán)比增幅0.42%。2018年全國房地產開發(fā)投資高達120264億元，較前年增幅9.5%。全國商品房銷售面積為171654萬平方米，增幅1.3%，其中住宅銷售面積增幅2.2%。全國商品房銷售額149973億元，增幅12.2%，其中住宅銷售額增幅14.7%。2019年第一季度全國固定資產投資（不含農戶）為155747億元，同比增幅6.1%，比去年全年加快0.2%。值得一提的是，房地產開發(fā)投資增幅較高，今年4月份，房地產開發(fā)投資同比增幅11.9個百分點，增速較第一季度增幅0.1%·；房地產開發(fā)企業(yè)新開工面積增幅13.1個百分點，提升1.2%；商品房銷售額增幅8.1%，提升2.5%；4月末，全國商品房待售面積較3月末減少了266萬平方米，同比下降9.4個百分點。數據來源：國家統(tǒng)計局全國房地產開發(fā)投資去年全國房地產開發(fā)投資120264億元，較前年增幅9.5個百分點。其中，商品房銷售面積171654萬平方米，增幅1.3個百分點，其中，住宅的銷售面積增幅2.2個百分點，全國商品房銷售額149973億元，增幅12.2個百分點，其中住宅銷售額增幅14.7個百分點。2019年1—4月份，國內房地產開發(fā)投資為34217億元，同比增幅11.9個百分點，增速較第一季度提升0.1%，房地產開發(fā)投資依舊是我國投資的主要行業(yè)。其中，住宅投資24925億元，增幅16.8個百分點，增速回落0.5%。住宅投資在房地產開發(fā)投資比例中高達72.8個百分點。數據來源：國家統(tǒng)計局國內商品房銷售和待售狀況直至今年1—4月，國內商品房銷售面積為42085萬平方米，同比回落0.3個百分點，幅度比第一季度收窄0.6%。其中，住宅銷售面積增幅0.4個百分點，辦公樓銷售面積下降12.4個百分點，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降8.8個百分點。商品房銷售額為39141億元，增幅8.1個百分點，增速提升2.5%。其中，住宅銷售額增幅為10.6個百分點，辦公樓銷售額下降11.7個百分點，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降5.4個百分點。數據來源：國家統(tǒng)計局2.1.2政策分析（一）國內貨幣政策今年，為了經濟的平穩(wěn)增長，央行擴大金融定向降準優(yōu)惠政策的覆蓋面，并在1月下調1%的金融機構存款準備金率，于1月15號和1月25號分別兩次下調0.5個百分點。與此同時，金融機構第一季度降準置換中期借貸便利釋放長期資金大概為3000多億元。這表明穩(wěn)健的貨幣政策已轉向適度寬松。然而，中央強有力的房地產調控基調并沒有改變，限購限貸等核心政策仍是不可觸碰的底線?？偟膩碚f，受益于金融支持，個人房地產貸款的成本下降，刺激剛性房地產需求入市。促進了觀望情緒的緩解和成交量的穩(wěn)步回升。國內房地產政策去年，國內房地產市場主要為政府調控，住宅地產的投資增速過快，跟商辦類地產投資分化過大，房地產開發(fā)投資在區(qū)域內的增幅較為不穩(wěn)定；土地購置面積、成交額、平均成交額等經濟將指標的增長速速表現出不同的回落局面；房屋新開工面積進一步擴大、竣工面積增長速度下滑；商品房的銷售面積的增長速度回落幅度加大，銷售價格增長速度呈反彈趨勢；房地產開發(fā)商的開發(fā)資金到位情況不容樂觀，開發(fā)商資金承受壓力擴大。2019年，房地產政策仍然是實施差別化調控，實施“因城施策”的強有力調控以及“房住不炒”的政策原則，以防止房地產市場泡沫現象的出現，今年第一季度，房地產市場整體表現較為良好，全國呈平穩(wěn)局面，但區(qū)域房地產投資的速度卻加快。隨著粵港澳大灣區(qū)的提出，特別是港珠澳大橋的通車，各大房企積極布局大灣區(qū)，加大對該區(qū)域內的拿地力度。除此之外，今年兩會中關于房地產方面的部署主要為：穩(wěn)步推進房地產稅立法、推進保障性住房建設和城鎮(zhèn)棚改戶區(qū)改造等舉措，間接表明政府對于房地產市場的調控依舊不會松弛。2.2佛山房地產市場分析2.2.1土地市場分析（一）土地供應分析借勢大灣區(qū)的發(fā)展以及“廣佛肇”一體化的影響，廣州和佛山正在同步迅速發(fā)展，各大知名房企加大對佛山的拿地份額，直至今年4-5月，佛山掛牌與成交地塊主要集中于一二線鎮(zhèn)街，各個地塊的質素不低，其中不乏廣佛交界以及政府規(guī)劃的核心熱門地塊。而優(yōu)質地塊的推出以及火熱的成交態(tài)勢，變相助熱的佛山五一的房地產市場，為買賣雙方增加足夠的信心。2018年12月份佛山市土地供應表區(qū)域土地用途推出宗數總占地面積（萬平方米）可建面積（萬平方米）南海區(qū)商住用地212.6840.66工業(yè)用地24.8713.31順德區(qū)商住用地314.4939.48三水區(qū)教育用地11.291.29高明區(qū)商住用地217.0842.14商服用地12.188.72工業(yè)用地418.5155.52合計1571.1201.12數據支持：佛山市國土局根據佛山市國土局統(tǒng)計，2018年12月，佛山市經公開市場途徑共新增供應土地15宗，總供應面積達到71.萬平方米，其中住宅用地為7宗，商服用地為1宗，工業(yè)及其他用地為7宗。土地供應區(qū)域主要集中在南海區(qū)、順德區(qū)和高明區(qū)，而主城區(qū)禪城區(qū)卻沒有土地出讓。而在今年4月，佛山市新批供應面積高達135萬，其中順德區(qū)、三水區(qū)為主要推貨主力地區(qū)，順德區(qū)今年土地供應發(fā)熱，供應面積高達42萬，同比上漲180%，而禪城區(qū)供應卻只有5萬平方米，同比下降30%，供不應求。（二）土地成交分析2018年12月份佛山市土地成交表區(qū)域土地用途推出宗數總占地面積（萬平方米）可建面積（萬平方米）成交價禪城區(qū)商住用地26.4819.4716.28南海區(qū)商住用地25.7615.1313.31工業(yè)用地214.6636.650.9三水區(qū)工業(yè)用地219.6358.891.12高明區(qū)商住用地618.0347.9110.85商服用地13.493.150.36工業(yè)用地930.2990.871.57其他用地214.0642.180.95合計28119.87336.6646.31數據支持：佛山市國土局根據佛山市國土局統(tǒng)計，2018年12月，佛山市共有28宗土地成交，土地市場表現出大幅度回升狀態(tài)，成交的用地規(guī)模119.87平方米，總成交金額高達463100萬元。其中，共有10宗的商住用地達成成交，總用地面積30.27萬平方米；有1宗的商服用地達成成交，總用地規(guī)模為3.49萬平方米；共有15宗的工業(yè)用地達成成交，總用地規(guī)模72.05萬平方米；2宗的其他用地達成成交，總用地規(guī)模14.06萬平方米。本月高明區(qū)土地市場火熱，成交多宗商住以及工業(yè)用地，合計65.87萬平方米，支撐起全市土地半數成交，其中月初一口氣成交四宗更合地塊。三水延續(xù)下半年淡靜的環(huán)境，12月僅成交兩宗工業(yè)用地。佛山首宗搖號地塊被深業(yè)地產斬獲并刷新里水樓面價；各知名房企更是加緊對佛山拿地的節(jié)奏，其中碧桂園進軍三水新城打造三水新地標；中鐵建在12月月連斬順德兩地；龍光重回順德拿地。2.2.2住宅房地產市場（一）一手房地產市場分析數據來源：佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局從佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布的2018年各個月份的佛山市房地產（住宅部分）交易情況中顯示，佛山全市全年新建住宅成交套數、面積、金額等指數呈上升趨勢，去年12月份的成交價格為12006.68元/平方米，環(huán)比漲幅4.67個百分點。在佛山五大區(qū)內，順德的成交均價為13858元/平方米，環(huán)比漲幅17個百分點。面對佛山市成交量的攀升，部分開發(fā)商開始提價，有的開發(fā)商甚至制造樓盤供不應求的假象以提升價格，制造樓市價格觸底反彈的假象。而從供求關系來看，目前佛山市商品住宅面積還是供不應求，因此大部分房企捂盤，下半年房價繼續(xù)上漲的可能性較大。（二）二手房地產市場分析數據來源：佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局從佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局數據統(tǒng)計中顯示，2018年佛山市全年二手住宅成交套數和成交面積在2月份觸底反彈，之后的十個月呈上升的趨勢。主要原因是南海區(qū)和順德區(qū)一手房供應較為匱乏，不少消費者選擇販買二手房，在12月份中，順德區(qū)的二手房成交套數2935,套，環(huán)比上漲11.48%，成交面積為30.66萬平方米，環(huán)比上漲11.79%。第3章區(qū)域分析3.1規(guī)劃地位置佛山新城地處佛山市順德區(qū)北部，是市政府實強力打造出來的城市綜合體，將大力發(fā)展智能制造以及旅游業(yè)等新興產業(yè)，在綠色建筑、低碳生態(tài)以及智能交通取得非常大的發(fā)展，力于發(fā)展為信息化城市。新城主要橫跨禪城和順德兩區(qū)，大致是佛山大道以東、同濟路以南、南海大道以西、荷岳路以北之間的范圍，整體總規(guī)劃大致為88.6方公里。3.2規(guī)劃地周邊配套設施3.2.1交通廣佛地鐵1號線、佛山地鐵3號線、佛山地鐵6號線、廣佛環(huán)線、廣佛江珠城際軌道五條軌道線路（圖3-1），區(qū)域內的公交線路有110路、118路、163路、255B路、330路、344路、343路、802路、804路、805路、932路、G10路、K807路、桂27路等十多條公交路線。圖3-1佛山新城軌道交通3.2.2高端會所金保利高爾夫練習場、保齡球館。3.2.3消費星耀101購物廣場、金海M-CITY大型國際購物中心、佛山恒大蘇寧廣場、保利東瑞廣場、天佑城。3.2.4教育明德小學、樂從小學、大墩小學、岑松江夫人小學、小涌小學、東平小學；樂從中學、瀾石中學、大墩中學、鷺洲梁桂鳳紀念中學、東平中學、佛山市第三中學；廣東職業(yè)技術學院、佛山科學技術學院、佛山理工大學（規(guī)劃中）。3.2.5餐飲肯德基、麥當勞、必勝客、星巴克、海底撈、福彩酒家、綠雅居原生態(tài)農莊（小涌店）、太子酒家、華南海鮮酒樓、美鴿天下（德華路總店）。3.2.6娛樂CGV星星國際影城（目前是佛山市唯一一家4DX影院）、恒大影院、世紀蓮體育中心、龍洲廣場。3.2.7環(huán)境佛山公園、濱江實地公園、東平湖、樂從文化公園。3.2.8醫(yī)療市婦幼醫(yī)院、市第三人民醫(yī)院、市第四人民醫(yī)院。3.3可類比分析3.3.1主要可類比個案（一）本項目：保利惠城熙岸（見表3-2、圖3-3）價格均價21000元/平方米地址廣東省佛山市佛山新城富華路與華康道交匯處物業(yè)類別普通住宅項目特色地鐵沿線、品牌地產、綠色地產、智能地產、公園地產建筑類型板塔結合、高層裝修狀況非毛坯占地面積60578平方米建筑面積230196.4平方米容積率3.80綠化率38%停車位1938個車位樓棟總數15棟總戶數1615戶產權年限70年物業(yè)費4.2元/平方米物業(yè)公司保利物業(yè)管理有限公司開發(fā)商保利地產（集團）有限公司主力戶型三居98方米，四居128平方米，五居145平方米表3-2保利惠城熙岸基礎數據表圖3-3保利惠城熙岸區(qū)位圖（二）泰禾紅郡府（見表3-4、圖3-5）價格均價21000元/平方米地址廣東省佛山市順德區(qū)佛山新城天虹路與華陽路交匯處物業(yè)類別普通住宅、聯排、低層項目特色普通住宅、聯排、低層項目特色品牌地產建筑類型塔樓裝修狀況非毛坯占地面積120000平方米建筑面積480000平方米容積率3.99綠化率30%停車位4022個車位樓棟總數24棟總戶數3880戶產權年限70年物業(yè)費4.8元/平方米物業(yè)公司泰禾物業(yè)開發(fā)商廣東省佛山市順德區(qū)中維房地產開發(fā)有限公司主力戶型三居99平方米，四居140平方米，五居183平方米表3-4泰禾紅郡府基礎數據表圖3-5泰禾紅郡府區(qū)位圖華潤置地悅里（見表3-6、圖3-7）價格均價19000元/平方米地址廣東省佛山市順德區(qū)佛山新城裕和路與騰沖管路交匯南行300米物業(yè)類別普通住宅、住宅底商、高層項目特色品牌地產，地鐵沿線，花園洋房建筑類型塔樓裝修狀況非毛坯占地面積71000平方米建筑面積370000平方米容積率5.21綠化率29%停車位5021個車位樓棟總數16棟總戶數5000戶產權年限70年物業(yè)費4.5元/平方米物業(yè)公司深圳市華潤物業(yè)管理有限公司佛山分公司開發(fā)商廣東省佛山市潤穗房地產開發(fā)有限公司，華潤置地主力戶型三居89平方米，四居121平方米表3-6華潤置地悅里基礎數據表圖3-7華潤置地悅里區(qū)位圖怡翠晉盛（見表3-8、圖3-9）價格均價25000元/平方米地址廣東省順德區(qū)佛山新城百順路與富華路交界東坪小學旁物業(yè)類別普通住宅、商住公寓、高層項目特色地鐵沿線、復合地產、宜居生態(tài)地產建筑類型塔樓裝修狀況毛坯占地面積430000平方米建筑面積1150000平方米容積率3.43綠化率35%停車位2595個車位樓棟總數21棟總戶數2541戶產權年限70年物業(yè)費5.5元/平方米物業(yè)公司能興物業(yè)管理公司開發(fā)商怡翠地產主力戶型二居75平方米，三居107平方米，四居127平方米，躍層243平方米表3-8怡翠晉盛基礎數據表圖3-9怡翠晉盛區(qū)位圖合景新鴻基·瀧景（見表3-10、圖3-11）價格均價18500元/平方米地址廣東省禪城區(qū)東平路瀧景花園（廣佛線瀾石站上蓋）物業(yè)類別普通住宅、大平層、高層項目特色地鐵沿線、品牌地產建筑類型板塔結合裝修狀況毛坯，公共部分簡裝占地面積750000平方米建筑面積2800000平方米容積率3.71綠化率30%停車位2500個車位樓棟總數28總戶數2688戶產權年限70年物業(yè)費4.2元/平方米物業(yè)公司香港啟勝物業(yè)管理有限公司開發(fā)商新鴻基地產主力戶型二居78平方米，三居95平方米，四居129平方米表3-10合景新鴻基·瀧景基礎數據表圖3-11合景新鴻基·瀧景區(qū)位圖3.3.2可類比個案價格分析項目名稱起價（元/平方米）現價（元/平方米）開盤時間分析保利惠城熙岸19000210002019.2.20該項目銷售業(yè)績極佳，供不應求，其中三居99平方米小戶型剛開盤基本銷售過半泰禾紅郡府18500210002019.4.6該項目以新中式的設計理念深受當地40-50歲年齡階段的顧客忠愛，其中四居銷售份額占65%華潤置地悅里19000190002019.3.2該盤位置距離新城核心位置較遠，配套不足，價格保持不變怡翠晉盛22000260002019.2項目從開盤至今呈快速上漲的趨勢合景新鴻基·瀧景18000185002019.3.26該盤在地鐵沿線以及禪城區(qū)一手房缺少的情況下銷售火熱一陣，但之后由于車位問題導致了銷售嚴重下滑，故價格并無多大變化小結：佛山新城屬于佛山新開發(fā)區(qū)域，坐擁千億級配套設施并基本已經完善，是房地產限購地區(qū)，一手房優(yōu)質房源稀缺，房價處于佛山前列區(qū)域，過一半市民看好該區(qū)域房地產的增值空間。3.3.3可類比個案周邊配套分析項目名稱位置交通情況周邊配套保利惠城熙岸廣東省佛山市順德區(qū)佛山新城富華路與華康道交匯處地鐵:廣佛地鐵1號線世紀蓮站、佛山地鐵3號線東平站公交:110、118、145、330、343、805、942路內部設施:游泳池、運動場所、會所商業(yè)配套：星耀101購物廣場、金海M-CITY國際購物中心餐飲配套:肯德基、麥當來、必勝客、太子酒家等各類中西餐教育配套：小涌小學，東平小學、大墩小學、東平中學、大墩中學、佛山理工大學醫(yī)療：佛山市婦女兒童醫(yī)院周邊市政配套:佛山公園、濱江濕地公園、世紀蓮體育中學、紡塔、博物館、科學館、圖書館等千億級配套設施泰禾紅郡府廣東省佛山市順德區(qū)佛山新城天虹路與華陽路交匯處1、地鐵:廣佛地鐵1號線新城東站、佛山地鐵3號線東平站2、公交:343、802、804路1、內部設施:游泳池、會所、幼兒園、商業(yè)街2、商業(yè)配套:佛山南豐匯購物中心3、餐飲配套:沙僚食莊、雅香園農莊4、教育配套:小涌小學、東平小學、廣東職業(yè)技術學院、佛山理工大學5、醫(yī)療:佛山市婦女兒童醫(yī)院6、周邊市政配套:龍舟廣場、海珠濕地公園華潤置地悅里廣東省佛山市順德區(qū)佛山新城裕和路與騰沖管路交匯南行300米942、342、30路公交路線內部配套:運動場地商業(yè)配套:騰沖市場、矩隆布匹市場餐飲配套：永生漁港、好煮意教育配套:大墩小學、大墩中學醫(yī)療：佛山市婦女兒童醫(yī)院6、周邊市政配套:騰沖公園、遠動公園怡翠晉盛廣東省順德區(qū)佛山新城百順路與富華路交界東坪小學旁（新城東站C出口）地鐵:廣佛地鐵1號線新城東站公交:332、344、802路內部設施:幼兒園、會所、運動場地商業(yè)配套:金海M-CITY大型國際購物中心、佛山南豐匯購物中心餐飲配套:麥當勞、星巴克、各類中西餐教育配套:小涌小學、東坪小學、佛山理工大學醫(yī)療:佛山市婦女兒童醫(yī)院市政配套:龍舟廣場、濱江濕地公園合景新鴻基·瀧景廣東省禪城區(qū)東平路瀧景花園（廣佛線瀾石站）周邊有佛山大道，瀾石大橋，東平路等城市干路經過，廣佛地鐵1號線瀾石站坐落在項目內部1、社區(qū)內部配套:幼兒園、醫(yī)療服務中心2、商業(yè)配套:新DNA購物中心、居然之家3、餐飲配套:中餐、西餐4、教育配套:瀾石小學、瀾石中學5、醫(yī)療:佛山市第三、四人民醫(yī)院小結：各個高檔住宅的交通條件便利，周邊市政配套設施基本完善，餐飲類型豐富，休閑娛樂設施也豐富多樣，位于佛山新城核心位置，商業(yè)文化氣息濃厚。3.3.4可類比個案整體規(guī)劃分析項目名稱占地面積（平方米）建筑面積（平方米）容積率綠化率項目特色保利惠城熙岸60578230196.43.8038%品牌地產、地鐵沿線、公園地產、智能綠色地產泰禾紅郡府1200004800003.9930%品牌地產、地鐵沿線華潤置地悅里710003700005.2129%品牌地產，地鐵沿線，花園洋房怡翠晉盛43000011500003.4335%地鐵沿線、復合地產、宜居生態(tài)地產合景新基·瀧景75000028000003.7130%品牌地產、地鐵沿線,打折優(yōu)惠樓盤小結：項目結合自身品牌的影響力和高品質加上別具一格的項目特色打造的項目深入人心的項目品牌形象。3.3.5可類比個案戶型分析項目名稱建筑類別總戶數主要戶型面積（平方米）保利惠城熙岸板塔結合、高層1615三是兩廳兩衛(wèi)；四室兩廳兩衛(wèi)；五室兩廳兩衛(wèi)三居室：95-125平方米四居室：118-148平方米五居室：140-172平方米泰禾紅郡府塔樓、低層、高層3880三是兩廳兩衛(wèi)；四室兩廳兩衛(wèi)；五室兩廳三衛(wèi)三居室：92-143平方米四居室：126-160平方米五居室：183-199平方米華潤置地悅里塔樓、高層5000三是兩廳兩衛(wèi)；四室兩廳兩衛(wèi)三居室：88-119平方米四居室：113-139平方米怡翠晉盛塔樓、高層2541一室一聽一衛(wèi)；兩室兩廳兩衛(wèi)；三室兩廳兩衛(wèi)；四室兩廳兩衛(wèi)一居室：42-54平方米兩居室：75-88平方米三居室：90-118平方米四居室：121-196平方米合景新基·瀧景板塔結合、高層2688兩室兩廳一衛(wèi)；三室兩廳兩衛(wèi)；四室兩廳兩衛(wèi)；五室兩廳五衛(wèi)兩居室：78-93平方米三居室：82-107平方米四居室：133-269平方米五居室：260-685平方米小結：目前市場上熱銷均為剛需的小戶型三居室，面積約為117平方米左右；還有的就是改善性的大戶型四居室，面積約140平方米左右。本章小結：項目所在的佛山新城開發(fā)區(qū)，是市政府實強力打造出來的城市綜合體，將大力發(fā)展智能制造以及旅游業(yè)等新興產業(yè)，在綠色建筑、低碳生態(tài)以及智能交通取得非常大的發(fā)展，力于發(fā)展為信息化城市，區(qū)域內配套設施齊全完善，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，休閑娛樂設施豐富多彩，具有很大的發(fā)展空間。區(qū)域內高端產品受市場影響不大，主要戶型為剛需的投資小戶型，面積大致為117-129平方米。第4章項目的SWOT分析4.1項目四要素分析4.1.1項目的主要優(yōu)勢經濟行業(yè)優(yōu)勢佛山市經濟發(fā)展迅速，并且順德區(qū)的工業(yè)發(fā)展程度位于全國前列，發(fā)展?jié)摿薮?，人們對于衣食住行的要求越來越精致，有利于商住綜合項目的投資開發(fā)。城市規(guī)劃優(yōu)勢項目所在的區(qū)域是佛山新城，是佛山市重點打造的一個新的CBD綜合體，坐擁千億級的配套設施，城市規(guī)劃很好，因此也提升了本項目所在區(qū)域的形象地位，項目的升值空間較大。市場空白本項目所處地段區(qū)域內是新城開發(fā)地段，住宅稀缺，具有市場空白優(yōu)勢，這對于本項目來說是一個巨大的市場優(yōu)勢。區(qū)域優(yōu)勢本項目處于新城的核心地帶，旁邊就是佛山公園、世紀蓮體育中心和濱江濕地公園和東平湖，環(huán)境優(yōu)美，適合宜居；除此之外，周邊還靠近圖書館、博物館、科學館、少年文化館、紡塔以及各大購物中心，休閑娛樂豐富多彩。交通優(yōu)勢本項目旁邊就是廣佛地鐵1號線世紀蓮站，佛山地鐵3、6號線建成后更是完善了本項目的交通設施，其中佛山地鐵3號線作為佛山第二大交通樞紐中心，屆時3號線東平站就能現實各大軌道、公交的無縫隙轉乘，兩個小時實現暢游粵港澳大灣區(qū)。定位優(yōu)勢正確的定位是成功的一半，若商住綜合項目定位正確，這也是一種優(yōu)勢。而本項目目前定位為中高端的綜合的綠色智能性現代化住宅。景觀優(yōu)勢本項目在佛山公園邊上，與東平河畔隔園而望，佇立于高層之中，便能將佛山新城夜景一覽于眼底，環(huán)境可以說是相當優(yōu)美，配套設施項目周邊學校、醫(yī)療、商場、娛樂以及綜合配套設施應有盡有，相當齊全。小結：本項目地處佛山新城核心位置，坐擁千億級配套設施，配套設施齊全，環(huán)境優(yōu)美。教育、醫(yī)療、娛樂等配套設施相當完善，而在佛山地鐵3號線開通后，屆時東平站將成為佛山一個大型交通樞紐中心，交通網絡發(fā)達便利。4.1.2項目的主要劣勢（一）交通劣勢屆時交通網絡建成完善后，線路變得眾多，地段日益繁華，來往車輛眾多且容易造成擁堵，噪音較大。（二）商圈劣勢該項目所處區(qū)域屬于新開發(fā)區(qū)域，目前人氣不旺盛。治安劣勢該項目地處新城的核心位置，地段在改區(qū)域內屬于繁華地帶，人流量較大，環(huán)境較為復雜。小結：周邊交通線路較多，地段較為繁華，容易產生車輛擁堵以及產生噪音，治安較為不便利。4.1.3項目的外部機會（一）政策出臺帶來的機會隨著廣佛同城經濟一體化以及粵港澳大灣區(qū)的提出，佛山將會吸引更多的高端人士來此的居住和工作。城市發(fā)展帶來的機會佛山市經濟發(fā)展迅速，佛山市今年第一季度GDP總值達2266.5億元，同比增長6.7%，GDP總值位列與大灣區(qū)所有城市中的第三位，城市化進程加快。需求量增大帶來的區(qū)域項目區(qū)域內屬于新城開發(fā)區(qū)，一手房源還較為稀缺，老城區(qū)的項目過老，品質不高，市民較為看好新城的發(fā)展?jié)摿?，供需矛盾較大。交通完善后帶來的機會目前，項目區(qū)域的廣佛地鐵1號線已通車，半小時內可來回于廣佛兩座城市，日后交通樞紐中心東平站建成后，交通網絡四通發(fā)展，可實現軌道、公交、道路的無縫隙轉乘，一小時之間可到到達廣州白云國際機場，兩個小時暢游粵港澳大灣區(qū)。商業(yè)氛圍完善帶來的機會佛山新城目前已有星耀101廣場、恒大蘇寧廣場、金海M-CITY國際購物中心、中歐中心等商業(yè)中心，日后9大CBD逐漸建成完備后，將帶來更多的商業(yè)機會，提高住宅的銷售量。（六）休閑娛樂會所帶來的機會項目周邊有高級休閑、娛樂會所，譬如世紀蓮體育中心和金保利高爾夫練習場，間接提高了本項目的區(qū)域價值，給本項目吸引更優(yōu)質的客戶群體，帶來了更多的銷售機會。小結：隨著廣東政府提出的廣佛經濟一體化和粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展趨勢，屆時，佛山將會吸納更多的高端人士，除此之外，各大配套設施完善之后將吸收更多的優(yōu)質客戶群體，提高本項目的銷售量。4.1.4項目的外部威脅（一）政策出臺帶來的威脅房地產行業(yè)是一個敏感的行業(yè)，容易受政府政策影響很大的行業(yè)，若相關不利政策出臺，其對房地產項目所帶來的威脅是不可忽視的；政府對該區(qū)域內持續(xù)調控，實行限購限價政策，房地產市場回溫緩慢。市場帶來的威脅國內各大房企已瞧好廣佛同城經濟一體化和粵港澳大灣區(qū)經濟一體化的發(fā)展趨勢，陸續(xù)加大多該區(qū)域內的拿地力度，未來該區(qū)域內，一手房源將越來越多，屆時將從供不應求轉變?yōu)楣┻^于求，房地產市場房價繼續(xù)上漲的可能性較小，降價放量將成未來的趨勢。小結：政府持續(xù)調控，實行限購限價政策，房地產市場回溫緩慢。佛山新城的房地產市場會有越來越多的房企共同競爭該區(qū)域的市場，未來一段時間佛山市房地產市場房價繼續(xù)上漲的可能性較小，降價放量將成未來的趨勢。4.2項目的SWOT分析外部因素內部因素優(yōu)勢（S）劣勢（W)地處佛山新城核心地帶，周邊公園眾多，環(huán)境優(yōu)美；交通網絡網四通八達；位于新城核心位置，綜合配套設施齊全新城發(fā)展階段，一手的優(yōu)質房源稀缺（1）周邊交通線路較多，地段屬于新城繁華區(qū)域，來往車輛眾多易造成擁堵，噪音較大。（2）環(huán)境較為復雜，人流量較大治安較為不便利機會（O）優(yōu)勢+機會（SO)劣勢+機會（WO)廣佛經濟一體化和粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展趨勢，佛山將會吸納更多的高端人士；佛山GDP總量位列粵港澳大灣區(qū)各大城市前三；2022年交通樞紐中心東平站的建成充分利用該區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢，體現出本項目的優(yōu)勢，突出新城的發(fā)展?jié)摿Φ葍r值，擴大客戶群體；抓住市場契機，緊跟市場的發(fā)展趨勢，充分體現出項目的優(yōu)越性；加大項目的宣傳力度。以廣佛同城經濟一體化以及粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃為契機，吸引更多的高端人才，擴大更大的客戶群體；（2）利用先進的科技技術，打造智能綠色地產，創(chuàng)造舒適的居住環(huán)境，增加項目的產品附加值。威脅（T)優(yōu)勢+威脅（ST)劣勢+威脅（WT)政府持續(xù)調控，實行限購限價政策，房地產市場回溫緩慢；（2）佛山新城的房地產市場會有越來越多的房企共同競爭該區(qū)域的市場，未來一段時間佛山市房地產市場房價繼續(xù)上漲的可能性較小，降價放量將成未來的趨勢。（1）時刻關注政府對房地產市場的調控力度，時事關注最新房地產政策，緊隨房地產市場的發(fā)展趨勢，突出本項目的項目特色，放大優(yōu)點，規(guī)避風險；（2）在未來的降價放量的趨勢下保持本項目的優(yōu)越性，合理分配資金，控制建設工程進度，爭取獲得最大的收益。（1)充分發(fā)揮本項目的地段優(yōu)勢，充分挖掘價值，提高項目的宜居舒適度；（2）在墻體和產品設計中加強對隔音設施的配置；（3）加強小區(qū)的保衛(wèi)工作，提高物業(yè)服務水平和質量。項目定位5.1客戶定位5.1.1項目客戶定位分析客戶群定位的過程，即尋找客戶群的過程。只有標準有效的客戶群定位，才有利于在房地產項目的推廣過程中做到有的放矢，才能促進項目的去化率，降低房地產產品的推廣成本。（一）客戶年齡段分析個人買房的客戶年齡大致在25至50歲之間，以30至45歲居多，家庭人員結構在3～5人之間居多。（二）客戶職業(yè)分析外省在粵人員：經商人員、公司中高級管理人員和在廣州工作的外省人員等，成為新的購買力。港澳臺及海龜人士：隨著粵港澳大灣區(qū)的迅速發(fā)展，越來越多的海外華人選擇回國發(fā)展，買房自住以及投資。廣州購房投資人員：由于廣佛地鐵1號線的開通，廣佛兩城的車程大大縮短，更多廣州投資者看重新城的增值空間。城市中高產階級：高級經理人、技術師、律師等高薪職業(yè)的中年人員，有意愿二次置業(yè)，更多關注改善性住房，注中項目的環(huán)境、休閑娛樂配套設施。本地市民：佛山主城區(qū)禪城區(qū)部分居民由于其區(qū)域內無優(yōu)質房源，有意愿在新城置業(yè)；還有因土地拆遷獲得大量拆遷費一夜暴富的村民?？蛻籼卣鞣治鲎非蟾咂焚|生活水平的高收入人員，其大部分具有較顯赫的社會地位?；径甲⒅厣钯|量、居住環(huán)境、健康性以及附近的教育醫(yī)療交通配套設施完善情況。小結:本項目所在區(qū)域內目前缺乏優(yōu)質的一手房源，供不應求，高收入客戶群對住宅升級的需求得不到滿足；主城區(qū)的客戶群，看重該地段優(yōu)秀的環(huán)境以及新的房地產升值空間；項目周邊有金保利高爾夫練習場、世紀蓮體育中心、佛山公園、濱江濕地公園、紡塔、市圖書館、博物館、科學館、青少年文化館等千億級配套設施。5.1.2主力客戶群體的確定由以上關于本項目主要客戶群的分析得出，本項目主要客戶群為：項目區(qū)域內或者CBD中的公司白領以及外省人員在粵經商想在粵置業(yè)的客戶群體。主城區(qū)富豪以及廣州投資客想購房投資的客戶群體。本地因征地而獲得大量拆遷費的市民的客戶群體5.2產品定位分析5.2.1產品分析根據對佛山整體房地產市場狀況、佛山新城的區(qū)域市場形勢以及本項目自身條件的綜合分析，以獲取較高的利潤、回避市場風險為主要原則，對本項目進行以下產品定位：本項目所在區(qū)域目前缺乏一手優(yōu)質房源特別是高端住宅，供需矛盾較大，針對中高端客戶群對剛需以及改善性住宅的迫切需求，結合本項目自身的條件。將項目定位為中高端的綠色智能住宅，提供星級物業(yè)管理服務，主要面向中高收入人群，滿足中高端客戶的居住需求。（見圖表5-1）主要戶型戶型面積（平方米）三居室95-125四居室118-148五居室140-172表5-1主要戶型及面積定位根據上表看出，本項目的主力戶型基本是：95-172平方米的精裝修的三居室、四居室和五居室。5.2.2產品定位特征注入保利自身5.0全生命周期居住系統(tǒng)，以更開闊的視野和“以人為本”的設計，為每一位業(yè)主著想，打造宜居的智能綠色小區(qū)，以成長的房子、全齡化的關懷、完善的社區(qū)、智能化的生活四個維度出發(fā)，從建筑至居家生活，從硬件配套設施至智能化社區(qū)服務，滿足社區(qū)內每一為幼齡兒童至老年的一切需求。（1）戶型方正，大戶型一梯兩戶，小戶型兩梯四戶，科技含量較高，設計布局簡約而不失奢華，高品質的物業(yè)服務，注重人性化，適合中高端客戶群。（2）地處佛山新城的核心位置，綜合配套設施完善，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，地段優(yōu)越，區(qū)域的升值空間。潛力大。（3）項目的科技含量高，打造“全齡化精裝房+集合物業(yè)、商業(yè)、養(yǎng)老的智能化社會服務”并運用智能O2O社區(qū)平臺軟件管理模式，將智能科技、以人文的設計、全齡化的需求為一體化的生活居住理念，健全多層次且全面的服務體系，產品附加值高?？勺儜粜停渲?5-148平方米的三居室、四居室可根據業(yè)主的喜好以及不同的年齡段的人口數量進行改造，實現三代人一個家的“全齡居”設計理念。（5）項目保值性較強，具有很大的升值空間。5.3物業(yè)定位配合本項目中高檔的產品定位，采用保利自身物業(yè)，以人為本,著重人性化和個性化，滿足每一個業(yè)主不同的需求，提供星級的酒店式物業(yè)服務，保姆式家政服務，提供家居清潔維護服務；家庭醫(yī)療保健服務；文體、休閑娛樂服務，代辦各種國內外旅游服務以及各種體育健身會員卡服務；生活服務，提供送餐、飲用水送水、鮮花送遞、室內植物擺放等服務；物業(yè)管理服務，提供公共性服務收費、代辦性服務收費、叫車服務、叫醒服務、物品免費保管存放等服務；設備管理維修服務，提供專業(yè)人員為業(yè)主損壞的機器設備及時進行維修管理；秩序維護服務，小區(qū)提供24小時值班守衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)，加強小區(qū)的消防安全管理，加強對保衛(wèi)人員的職業(yè)道德修養(yǎng)培訓，保證小區(qū)內每一位業(yè)主的人身安全；最后還提供秘書式的商務服務，代替業(yè)主打印、復印，門衛(wèi)應接服務，留言服務等。尊重每一個業(yè)主，以專業(yè)化和人性化的服務態(tài)度，滿足每一位業(yè)主的需求。5.4價格定位5.4.1定位影響因素影響價格定位主要因素有市場因素和項目自身因素，市場因素由競爭樓盤項目的價格影響和市場價格的漲幅所決定，項目自身因素主要是項目的開發(fā)成本以及開發(fā)商對于項目的預期收益。5.4.2市場比較法定價根據市場比較法得出本項目周邊競爭項目均價在22000元/平方米左右，故提議本項目目前的精裝修售價平均是22000元/平方米。項目名稱物業(yè)類別項目價格泰禾紅郡府普通住宅、聯排、低層均價：21000元/平方米華潤置地悅里普通住宅、住宅底商、高層均價：19000元/平方米怡翠晉盛普通住宅、商住公寓、高層均價：26000元/平方米合景新基·瀧景普通住宅、大平層、高層均價：19500元/平方米表5-1本項目周邊競爭樓盤項目價格對比5.5形象定位5.5.1定為原則根據目前該區(qū)域內的房地產市場狀態(tài)，考慮未來的一段趨勢內一手房逐漸增多，房地產產品供應鏈逐漸做多，而本項目采用保利最新的5.0全生命周期系統(tǒng)的設計理念，科技含量高，產品附加值加大，因此，本項目的形象定位主要遵循以下的幾個原則：（一）獨特的鮮明個性：本項目擁有自身獨特優(yōu)秀的特點，不同于目前市場上的一般普通住宅以及同類產品。凸顯的形象標志：項目必須凸出的形象標志以及易識別性，體現出保利的品牌優(yōu)勢，體現出項目的高端檔次，讓業(yè)主入住之后能感受到強大的人文關懷。目標客戶的黏粘性項目產品必須有自己突出的優(yōu)秀特點，而目標客戶群體及消費特征也比較明顯，項目的形象更是必須易于為標客戶群喜好和接受，與目標客戶群體的消費特點基本達成一致。5.5.2項目形象定位智能綠色建筑的簡約奢華的高端住宅社區(qū)規(guī)劃設計6.1項目整體的規(guī)劃思路6.1.1市場調研結果分析（1）房地產市場調研:所在區(qū)域內的房地產市場的總體供求情況、平均價格等（2）可類比樓盤調研：周邊可類比案例詳細調查（3）項目所在區(qū)域商業(yè)的現狀調研：周邊的主要商業(yè)的業(yè)態(tài)布局情況、經營情況、經營特征、未來發(fā)展方向（4）消費者調研：意向客戶的經濟能力以及職業(yè)分析等6.1.2宗地狀況分析宗地地處于佛山新城核心地帶，佛山新城環(huán)境優(yōu)雅，整體規(guī)劃優(yōu)越將成為長春市未來的主要發(fā)展區(qū)域，就目前來說，進軍佛山市場的房地產市場的總定位都不低，因此，項目整體定位是符合市場發(fā)展需求的，在滿足消費者基礎住房需求的同時打造一個集享受型、舒適性為一體的綠色智能房地產項目。6.2項目的詳細規(guī)劃設計6.2.1項目的基本狀況項目的基本狀況見下表占地面積60578平方米建筑面積230196.4平方米容積率3.8綠化率38%戶數1615車位數19386.2.2小區(qū)的整體規(guī)圖6-1小區(qū)整體規(guī)劃圖項目擬定三期一期：售樓處、臨街商鋪、高層1-6（三居室、四居室）二期：小高7-9（四居室、五居室）三期：高層10-15（三居室、四居室）6.2.3效果圖本項目力打造為以簡約而不失奢華、富含科技含量的綠色智能產品，使居住者在享受科技帶來便捷的同事情感也能回歸于寧靜的舒適居住環(huán)境，整個小區(qū)水木相結合，而且，本項目還規(guī)劃了中心游泳池、健康活動場所等，供所有業(yè)主的休閑、娛樂、溝通所需。圖6-2小區(qū)大門效果圖小區(qū)大門采用新中式的建筑風格，兩旁并配有噴泉，具有很強的儀式感，彰顯出項目高端大氣的特點。圖6-3小區(qū)鳥瞰效果圖圖6-4小區(qū)內部效果圖小區(qū)中心設計為一個中心園林，高達38%的綠化率，使得業(yè)主在下班回來感覺就像回到了公園一樣，解除一天的疲憊感，這樣子也可以讓業(yè)主在飯后或者周末可以到園林里散步。園林內配有雙棲中心游泳池、健康活動中心和全齡兒童休閑娛樂活動場所，滿足小區(qū)內每一位業(yè)主的休閑娛樂需求。圖6-5小區(qū)外部配套圖小區(qū)臨街為項目自帶商業(yè)區(qū)，滿足業(yè)主的日常的基本生活的購物消費要求，對面就是市文化館、圖書館和佛山公園，進一步增加了業(yè)主的休閑娛樂場所，可以說項目的休閑娛樂設施豐富多彩。6.2.4項目的戶型規(guī)劃設計本項目樓棟1-6號和10-15號均采用兩梯三戶，而樓棟7-9號則采用兩梯三戶。小區(qū)戶型設計方正開闊，使用率高達82%，南北通透，采光很好。圖6-6三室兩廳兩衛(wèi)戶型圖三室兩廳兩衛(wèi)建面：98平方米項目的主力戶型，也是目前市場上最好火熱的剛需型小戶型，朝南設計，干濕分離，采光充足。圖6-7四室兩廳兩衛(wèi)戶型圖四房兩廳兩衛(wèi)建面：128平方米四居戶型南北對流，有獨立的衣帽間，其中顧客可根據家庭人數的多少是否將戶內花園改裝為臥室。圖6-8五室兩廳兩衛(wèi)戶型圖五房兩廳兩衛(wèi)建面：145平方米大戶型為了滿足于二次置業(yè)的大客戶對于改善性住房的需求。第7章綠色智能建筑7.1綠色建筑7.1.1溫度問題除了考慮的空調設計布局之外，還要考慮局地氣候和建筑內部負荷的變化對房子內部的暢通舒適度的作用。7.1.2噪音問題噪聲產生的設備設計通常是布局在遠離房間的臥室，同時，還要控制小區(qū)的噪聲等級。7.1.3空氣質量根據不同的建筑分部工程以及不同的環(huán)境，采用新技術、低消耗的排風系統(tǒng)，控制室內的空氣質量以及空氣的流通，從而使小區(qū)內每一位用戶的家里的空氣質量都保持處于優(yōu)質的狀態(tài)；當然，更為值得關注的一個改善室內空氣質量的重要舉措就是控制每棟房子內的空氣污染物的排放。7.1.4自然通風首先，小區(qū)所有戶型的設計基本呈坐南向北的設計；其次，小區(qū)高達38%的綠化以及大面積的水景，通過環(huán)境組織通風的前提之下可促進小區(qū)內部的空氣流通速度；最后，運用太陽能技術和雙層玻璃幕墻的設計結構可強化自然風的流通。7.1.5設計運用（1）節(jié)能小區(qū)主力提倡大面積運用太陽能技術和節(jié)能的建造維護結構以及采暖，從而減少空調的布局。在自然通風的前提之下設計節(jié)能的排風系統(tǒng)，目的是讓小區(qū)的每一個用戶的房間都能適應局地氣候，充分能利用夏季風的主導風向。（2）環(huán)保在建筑設計布局過程中，綜合分析資源的合理配置；在選擇建筑材料是，更多資源的可持續(xù)性，減少資源的浪費現象；在人工濕地這一塊，采用節(jié)約用水的新工藝技術，防止水資源的浪費。（3）自然無害綠色建筑技術最為關注的就是經濟環(huán)保、低能高效、人與自然和諧發(fā)展，因此在建筑選材中首位選擇天然物公害的材料，在房子裝修這方面所用到的石料、油漆等材料，均要嚴格地進行檢測，確定對于人體不產生危害方能使用。綠色建筑技術還應依據南方的地理條件，提倡太陽能技術減少電能裝置，譬如空調采暖裝置，要適當充足運用環(huán)境多提供的可再生資源。7.2智能建筑7.2.1設計運用計算機管理系統(tǒng)工程，樓宇自動化系統(tǒng)工程，通信自動化系統(tǒng)工程，保安監(jiān)控及防盜報警系統(tǒng)工程，車庫管理系統(tǒng)工程，計算機網絡系統(tǒng)工程，會議系統(tǒng)工程，智能化的小區(qū)物業(yè)管理服務辦公自動化系統(tǒng)工程，結構化綜合布線系統(tǒng)工程，可視會議系統(tǒng)工程，火災報警系統(tǒng)工程，計算機機房工程，人臉識別系統(tǒng)工程，一卡通系統(tǒng)工程。技術方法就是以智能控制理論、計算機科學、人工智能等新技術的相互聯系下，將小區(qū)整體打造成信息化，核心技術在于利用互聯網將“社區(qū)O2O平臺”與“智能家居”以及“物業(yè)服務”相結合，通過智能科技為小區(qū)內的每一位業(yè)主帶來更多的便利。7.2.2運用細分智能建筑的基本功能主要由三大部分構成，即建筑設備自動化(BuildingAutomation．BA)、通信自動化(CommunicationAutomation，CA)和辦公自動化(OfficeAutomation，OA)，它們是智能化建筑中最基本的且是必須具備的基本功能，從而形成“3A”智能建筑。通過上面的智能建筑技術，可以提升小區(qū)內部每一個樓棟之間的控制自動信息化，充分運用計算機管理系統(tǒng)工程，實現小區(qū)內部的資源信息共享，小區(qū)物業(yè)的管理服務，通過利用OA技術實現智能化，提高物業(yè)的工作效率，更加快速有效的解決小區(qū)內的每一位業(yè)主的生活問題。智能化集成系統(tǒng)(IIS)

將不同功能的建筑智能化系統(tǒng)，通過統(tǒng)一的信息平臺實現集成，以形成具有信息匯集、資源共享及優(yōu)化管理等綜合功能的系統(tǒng)。信息設施系統(tǒng)(ITSI)

為確保建筑物與外部信息通信網的互聯及信息暢通，對語音、數據、圖像和多媒體等各類信息予以接收、交換、傳輸、存儲、檢索和顯示等進行綜合處理的多種類信息設備系統(tǒng)加以組合，提供實現建筑物業(yè)務及管理等應用功能的信息通信基礎設施。信息化應用系統(tǒng)(ITAS)

以建筑物信息設施系統(tǒng)和建筑設備管理系統(tǒng)等為基礎，為滿足建筑物各類業(yè)務和管理功能的多種類信息設備與應用軟件而組合的系統(tǒng)。建筑設備管理系統(tǒng)(BMS)對建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)和公共安全系統(tǒng)等實施綜合管理的系統(tǒng)。公共安全系統(tǒng)(PSS)

為維護公共安全，綜合運用現代科學技術，以應對危害社會安全的各類突發(fā)事件而構建的技術防范系統(tǒng)或保障體系。機房工程(EEEP)為提供智能化系統(tǒng)的設備和裝置等安裝條件，以確保各系統(tǒng)安全、穩(wěn)定和可靠地運行與維護的建筑環(huán)境而實施的綜合工程

。智能化的公建硬件設施要求：緊急逃生在發(fā)生火災時，通過火災報警系統(tǒng)工程，智能消防應急照明疏散在保安監(jiān)控系統(tǒng)工程和計算機管理系統(tǒng)工程的綜合運用下，有效地對小區(qū)每個樓棟每個樓層進行監(jiān)控，自動分析業(yè)主的逃生路徑，很大程度上減少火災給業(yè)主帶來的危害，提高小區(qū)內部的安全指數。（二）建筑信息化建設目前我國的智能建筑的關注點就在于建筑信息化的建設，加強推廣運用新技術的新工藝產品，廣泛運用互聯網的云數據計算機信息技術，推動傳統(tǒng)建筑居住環(huán)境向新一代的智能建筑居住環(huán)境的轉變，提高房地產項目的產品附加值，從而提升競爭力，才能在日益激烈的房地產市場中立足，也是順應當代全球信息智能化的發(fā)展趨勢。第8章開發(fā)計劃8.1項目開發(fā)方案的確定小區(qū)共15棟住宅，并配有臨街商業(yè)街和一所幼兒園，小區(qū)總戶數為共1615戶，層高3.2米。用地面積：60578平方米建筑面積：230196.4平方米綠化率：38%8.2項目的開發(fā)進度計劃從資金周轉、成本控制以及風險規(guī)避的角度出發(fā)，將住宅區(qū)分為三期滾動開發(fā)，在銷售這一方面，首先從樓棟價值低的開始預熱銷售，其次以大小戶型相結合，滿足不同需求的購房客戶，最后在再加推價值相對高的樓棟，以保證項目能取得更高的溢價。開發(fā)進度銷售樓號銷售面積一期1-688192平方米二期7-929093平方米三期10-1589872平方米總計207157平方米項目開發(fā)進度：一期2019年1月初-5月末預熱高層中小戶型、售樓處+商鋪二期20196月初-12月末小高大戶型三期2020年1月-4月加推高層中小性戶型8.3項目建設工程進度控制8.3.1.項目進度控制方法（1）根據構建階段的不同，重點介紹控制節(jié)點。在不同的施工階段確定下關鍵的控制對象，制定詳細的施工方案，以保證控制節(jié)點的有效實現。（2）根據建設單位來明確分部目標，在總進度保持不變的基礎之上，確定各分包單位的分保目標，并以合同責任制來落實約束分包責任和行為，以達到分包單位各自的總體目標。（3）依據專業(yè)分工的規(guī)則，確定不同專業(yè)跟不同工種的任務交接時間，做到全面的平衡，突出兩者之間的銜接，確定兩者之間的交接日期，加強項目工程周期的嚴肅性，不能因為這一個環(huán)節(jié)出現問題而拖延項目的施工進度，通過控制每個過程的質量和時間，才可以保證每個子項目工程的進度。（4)按整體進度的網絡計劃的時間安排，將施工總進度計劃劃分為年度進度、季度進度計劃、月度進度計劃和10天進度計劃。8.3.2進度控制計劃實施的重點（1）制定整體的進度控制性計劃以及詳細的進度計劃。

（2）在整體的進度計劃基礎之下，要求承包商制定出更為詳細的季度和月度工作計劃，并以公司整體進度為基礎，并由公司全面平衡。

（3）按照項目的整體進度計劃，編制項目的不同階段實施工程計劃，項目的關鍵節(jié)點計劃，項目的設備采購計劃等。

（4）對施工圖以及修改文件的發(fā)放進行管理。

（5）制定項目分包商，供應商的招投標的計劃方案。

（6）制定項目專項分包，采購合同，保證各項分包及設備物資采購計劃符合總體進度計劃的相關規(guī)定。

（7）根據整體工期的規(guī)定，編制不同階段的工程進度計劃，監(jiān)督并落實每個階段的不同單位的工程進度的實際實施情況。

（8）必須嚴厲根據工程進度計劃進行流動管理，一經發(fā)現工程進度拖延，及時必須嚴查緣由，同時采取積極的補救措施進行工期調整，保證整體工期能夠按照目標工期順利完成。（9）協作每個參與單位之間的施工程序及進度關系，特別注意協調土建結構與安裝預埋施工、安裝調試施工與精裝修之間的進度關系。8．4項目建設期內的管理計劃8.4.1質量管理（一）施工前的質量管理（1）重新審查施工隊的資格，包括審查分包商的資格。一旦發(fā)現建設單位投標不符合招標條件的，務必實施有效的舉措予以以改正。（2）詳細審閱所有的合同和技術文件以及報告，如施工圖紙是否齊全完善，是否有錯誤或者遺漏，設計文件是否有矛盾，技術標準是否完備等等。同時應重點審閱的技術文件除了合同之外的，主要包括：①審閱相建設單位的技術資格證明文件；②審閱動工報告，并由現場核實實際情況；③審閱施工計劃方案、施工組織設計和技術措施；④審核有關材料、半成品的質量檢驗報告；⑤審核反映工序質量的統(tǒng)計資料；⑥審核設計變更、圖紙修改和技術核定書；⑦審核有關質量問題的處理報告；⑧審核有關應用新工藝、新材料、新技術、新結構的技術鑒定書；⑨審核有關工序交接檢查，分項、分部工程質量檢查報告；⑩審核并簽署現場有關技術簽證、文件等。（3）配備檢測實驗手段、設備和儀器，審查合同中關于檢驗的方法、標準、次數和取樣的規(guī)定。（4）審閱進度計劃和施工方案。（5）對施工中將要采取的新技術、新材料、新工藝進行審核，核查鑒定書和實驗報告。（6）對材料和工程設備的采購進行檢查，檢查采購是否符合規(guī)定的要求。（7）協助完善質量保證體系。（二）施工過程中的質量管理1.工序質量控制包括施工操作質量和施工技術管理質量。(1)確定工程質量控制的流程；(2)主動控制工序活動條件，主要指影響工序質量的因素；(3)及時檢查工序質量，提出對后續(xù)工作的要求和措施；(4)設置工序質量的控制點。2.設置質量控制點對技術要求高，施工難度大的某個工序或環(huán)節(jié)，設置技術和監(jiān)理的重點，重點控制操作人員、材料、設備、施工工藝等；針對質量通病或容易產生不合格產品的工序，提前制定有效的措施，重點控制；對于新工藝、新材料、新技術也需要特別引起重視。3.工程質量的預控4.質量檢查包括操作者的自檢，班組內互檢，各個工序之間的交接檢查；施工員的檢查和質檢員的巡視檢查；監(jiān)理和政府質檢部門的檢查。具體包括：(1)裝飾材料、半成品、構配件、設備的質量檢查，并檢查相應的合格證、質量保證書和實驗報告；(2)分項工程施工前的預檢；(3)施工操作質量檢查，隱蔽工程的質量檢查；(4)分項分部工程的質檢驗收；(5)單位工程的質檢驗收；(6)成品保護質量檢查。5.成品保護(1)合理安排施工順序，避免破壞已有產品；(2)采用適當的保護措施；(3)加強成品保護的檢查工作。6.交工技術資料主要包括以下的文件：材料和產品出廠合格證或者檢驗證明，設備維修證明；施工記錄；隱蔽工程驗收記錄；設計變更，技術核定，技術洽商；水、暖、電、聲訊、設備的安裝記錄；質檢報告；竣工圖，竣工驗收表等。7.質量事故處理一般質量事故由總監(jiān)理工程師組織進行事故分析，并責成有關單位提出解決辦法。重大質量事故，須報告業(yè)主、監(jiān)理主管部門和有關單位，由各方共同解決。工程完成后的質量管理按合同的要求進行竣工檢驗，檢查未完成的工作和缺陷，及時解決質量問題。制作竣工圖和竣工資料。維修期內負責相應的維修責任。管理的目標和意義8.4.2成本管理（1）成本分析全面有效的工程成本管理必須建立在周密詳盡的成本分析上。成本分析大致可分為7種：①綜合分析：即工程成本分析，將總的工程實際成本同預算成本、目標成本進行對照檢查，計算出絕對數、相對數，以反映工程的實際成本降低率和目標成本降低額完成率。②項目分析：即按施工成本費用構成項目進行分析比較，反映各成本項目降低情況，分析積極、消極因素，促進消極向積極轉化。③人工費分析：將項目中的人工費的實際成本同預算成本相比較，再參照勞資部門的有關勞動工資方面的統(tǒng)計資料，找出人工費超支因素及其原由。④材料費分析：材料費分析常用的方法在經濟活動分析上稱為連鎖替代法，在統(tǒng)計學原理上叫因素分析法。材料分析另應有對材料定額變動的分析，廢舊料利用的情況分析，施工工藝的變動對材料費的影響的分析等等。⑤機械使用費分析：首先將施工機械使用費的預算數與實際數相對照，求差額絕對數字，然后進行價格、數量分析，找出施工企業(yè)自有及租賃機械使用上的節(jié)約或浪費。⑥其他直接費分析：其他直接費在施工預算中是按直接費計取一定的費率獲得的相對額和有按定額項目直接列入的絕對額兩部分組成，將此兩部分分別進行預算與實際費用對照分析。平時建立詳細臺帳，年終將各自分析資料匯總分析。⑦間接費分析：類似于直接費在年終匯總分析或在單位工程結束時進行總結分析。但它可控性大，可編制可控計劃，與實際相比較，從差額中總結間接費控制中的經驗及問題。（2）成本對比對比計劃成本與實際成本之間的差距。主要是在直接費用里，包括：材料費，人工費，周材租賃費等。成本對比的目的是發(fā)現問題，及時糾正，避免更大的損失，從而實現成本的及時管控。完成成本的糾偏后，要及時檢查其效果，總結經驗，防微杜漸。8.4.3工程變更管理（1）表現形式①更改工程有關部分的標高、基線、位置和尺寸；②增減合同中約定的工程量；③增減合同中約定的工程內容；④改變工程質量、性質或工程類型；⑤改變有關工程的施工順序和時間安排；⑥為使工程竣工而必需實施的任何種類的附加工作。（2）原則①設計文件是安排建設項目和組織施工的主要依據，設計一經批準，不得任意變更。只有當工程變更按本辦法的審批權限得到批準后，才可組織施工；②工程變更必須堅持高度負責的精神與嚴格的科學態(tài)度，在確保工程質量標準的前提下，對于降低工程造價、節(jié)約用地、加快施工進度等方面有顯著效益時，應考慮工程變更；③工程變更，事先應周密調查，備有圖文資料，其要求與現設計相同，以滿足施工需要，并填寫“變更設計報告單”，詳細申述變更設計理由（軟基處理類應附土樣分析、彎沉檢測或承載力試驗數據）、變更方案（附上簡圖及現場圖片）、與原設計的技術經濟比較（無單價的填寫估算費用），按照本辦法的審批權限，報請審批，未經批準的不得按變更設計施工；④工程變更的圖紙設計要求和深度等同原設計文件。根據提出變更申請和變更要求的不同部門，將工程變更劃分為三類：即籌建處變更、施工單位變更、監(jiān)理單位變更。8.5項目開發(fā)的其他注意事項8.5.1事故防范措施對發(fā)生的事故都要逐項分析研究，并落實整改措施。做到“四定”、“三不推”（即定措施、定負責人、定資金落實、定完成期限和凡班員能整改的不推給班組、班組能整改的不推給車間、車間能整改的不推給廠）。對較嚴重威脅安全生產但有整改條件的事故項目，由安全部門下達《事故整改通知書》，限期整改，整改單位在期限內整改后，要將“整改回執(zhí)”上報安全部門，由安全部門組織驗收。對物質技術條件暫不具備整改的重大事故，應積極采取有效應急防范措施，并納入計劃，限期解決或停產。廠無能力解決的重大事故事故，除采取有效防范措施外，再書面向董事會和政府安全監(jiān)督管理部門報告。發(fā)生的事故整改情況報告上一級主管部門，再由廠級檢查，由安全部門存檔，各類重大隱患及整改情況均由安全部門匯總存檔。8.5.2規(guī)章制度措施安全生產規(guī)章制度是企業(yè)安全管理的基礎，其作為有效約束、控制違章指揮、違章作業(yè)這種人為不安全行為的主要措施，是各級領導、管理人員和每一個員工在安全工作上的規(guī)范標準和行為準則，而建全和落實規(guī)章制度，則是預防事故的必需條件。根據公司內部安全工作實際和生產發(fā)展情況，以及市場經濟發(fā)展帶來新的要求，對公司安全生產規(guī)章制度進行了重新修訂、匯編，形成了一套完整的安全制度體系，從而使公司的安全生產有章可循，安全管理得到了制度化、標準化。8.5.3安全教育措施違章作業(yè)究其根源，在于操作者安全意識的淡薄。要控制和防止違章作業(yè)，就必須認真抓好安全教育，本公司堅持實施入廠職工三級安全教育，堅持對調崗和換崗職工的三級安全教育，提高職工的安全意識。而抓好安全教育，首先要抓好領導和管理人員教育培訓。公司的安全生產責任人都經過了廠長經理安全管理培訓教育，取得相關的資格證。公司安全主任參加了廣東省注冊安全主任培訓，車間、部門一級安全員，班組一級安全員得到了公司有關部門組織進行安全培訓。通過學習培訓，有效地增強了公司領導、安全員、管理人員的安全管理知識和安全意識。其次，公司還積極組織職工進行日常性安全教育，要求各生產班組每周進行安全學習活動，員工之間交流安全生產經驗、心得。公司也積極組織職工進行生產技能和安全知識學習，通過派出去培訓學習和公司內部組織培訓學習，如安全月活動，積極促進職工，特別是生產技術骨干的生產技術技能水平，從而使職工對安全生產形成深刻的思想1認識。除此之外，公司還對每次事故進行認真調查處理，通過事故現場分析會，對職工進行事故教訓教育，使職工從血的事實中吸取教訓，對事故提高警覺，明確違章作業(yè)與事故之間的因果關系，克服僥幸心理和麻痹思想。8.5.4安全防護措施我們在控制人的不安全行為的同時，應認真積極消除機械設備的不安全狀態(tài)，因為它是造成機械傷害事故的一個直接原因之一，加強機械設備的不安全狀態(tài)，有效地控制了操作者冒險作業(yè)的不安全行為，以防止事故的再次發(fā)生?？梢?，在使用機械設備過程中，必須根據其運行和操作情況，按照有關安全技術要求認真落實安全防護措施。例如，對人體可能觸及的機械轉動部分，傳動系統(tǒng)，必須設置安全防護罩，從而有效地把人體與機械運動部分隔離，避免發(fā)生接觸形成傷害。對機械設備要做好日常性檢查和維護保養(yǎng)工作，檢查其操作機構以及相關的配置是否達到配置要求，檢查保險裝置和制動裝置，是否正常，是否處于受控狀態(tài)，消除隱患和帶病運行情況，從而使機械設備處于安全狀態(tài)下運行，防止設備出現失控、誤操作等情況，對操作者造成傷害。做好生產環(huán)境的安全檢查，檢查區(qū)域布置是否合理，特別是設備的區(qū)域布置，使得其工藝流程直線化，減少和消除因機械設備布置不合理而影響操作人員的操作和通行。8.5.5激勵措施在落實安全生產，預防事故發(fā)生的工作中，恩信化工推行著“安全承包責任制”。公司與下屬企業(yè)和各基層單位簽訂《安全責任承包合同》，將安全指針分解到基層單位，實行安全目標管理。下屬企業(yè)和基層單位亦根據各自的實際情況，同車間、部門、班組簽訂《安全責任承包合同》。每年兩次對基層單位進行安全目標管理考核，每年年終按照責任承包合同的各項指標進行考核，對完成安全指針的單位領導和職工兌現經濟獎勵；對發(fā)生事故的單位、班組則按規(guī)定實行相應的處罰。實行安全承包制，將安全工作與經濟獎罰直接掛鉤，能有效激發(fā)職工對安全生產的自覺性和積極性，在企業(yè)內部形成一個安全工作層層落實、人人有責的良好安全局面，對預防事故也能起到積極的促進作用。8.5.6索賠防范措施加強索賠的前瞻性預防。作為業(yè)主、監(jiān)理工程師和承包商，都要借助自己的經驗和有關規(guī)定，采取積極的措施防止可以預見的索賠事件的發(fā)生。

在市場經濟條件下，合同是約束甲乙雙方經濟行為的準繩。作為業(yè)主方的管理人員應注意全面、嚴格地履行合同。在設計管理方面應努力做到按合同規(guī)定索要設計圖紙、資料，并要求設計單位提高設計質量，在條件允許的情況下引入設計競爭機制，提高設計服務質量。

在物資供應方面，應做到設備和材料供應按時，保質保量。盡量避免因材料供應的規(guī)格型號、品種與圖紙不符而造成材料代用。

對于物價上漲可能引起的索賠，可以通過施工招標、采取將漲價作為風險一次包死的作法來加以防范，即在商簽合同時，根據工期長短、市場物價走勢的預測，雙方商定一個風險費用給承包商，并在合同中規(guī)定建設期間國家、地方政府的政策性調價文件一律不再執(zhí)行。

工程索賠的處理

應以合同為依據，處理索賠時必須做到有理有據;必須注意資料的收集、對資料的真實性、可信度，必須認定后及時地處理索賠;在具體處理索賠的過程中，一定要仔細分析，什么時候應該給工期索賠，什么時候應該給費用索賠。

在處理索賠事件時應進行時效檢查，我國建設工程施工合同文本參照國際上通用的FIDIC合同條件對索賠的時效作了如下規(guī)定：“索賠發(fā)生28天內，向工程師發(fā)出索賠意向通知;發(fā)出索賠意向通知后28天內，向工程師提出追加合同價款或延長工期的索賠報告及有關資料;工程師在收到承包商送交的索賠報告和有關資料后，于28天內給予簽復，或要求承包商進一步補充索賠理由和證據。工程師在28天內未給予答復或未對承包商作進一步要求，視為該項索賠已經認可”。對于超出規(guī)定時效期限的索賠，視具體情況有權拒絕。

應分清責任，嚴格審核費用。對實際發(fā)生的索賠事件，往往是合同雙方均負有責任，對此要查明原因，分清責任，并根據合同規(guī)定的計價方式進行審核，以確定合同雙方應承擔的費用。

應在工作中加強主動控制，減少工程索賠。這就要求業(yè)主在工程管理過程中，應當盡量將工作做在前面，減少索賠事件的發(fā)生。

索賠的預防和處理對于工程投資控制起著相當重要的作用，在國際工程中一般施工索賠額都要達到合同價款的10%～15%，個別情況甚至更多。為更好地處理好建設工程中的索賠問題，須從加強工程項目建設施工計劃和施工合同管理、加強人員培訓等方面入手，積極探