物權(quán)法考試重點(diǎn)題庫與復(fù)習(xí)提綱一、復(fù)習(xí)提綱（一）物權(quán)法基本原則1.物權(quán)法定原則：物權(quán)的種類、內(nèi)容由法律明確規(guī)定，禁止當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)法律未認(rèn)可的物權(quán)（如約定“優(yōu)先居住權(quán)”需符合《民法典》對居住權(quán)的法定設(shè)立要件）。2.一物一權(quán)原則：一物之上原則上僅存一個(gè)所有權(quán)，但可并存多個(gè)他物權(quán)（如同一房屋同時(shí)設(shè)立抵押權(quán)與租賃權(quán)）。3.公示公信原則：公示：物權(quán)變動需以法定方式對外公示（不動產(chǎn)登記、動產(chǎn)交付），否則不發(fā)生物權(quán)效力（如房屋買賣未登記，買受人僅獲債權(quán)，無所有權(quán)）。公信：公示的物權(quán)狀態(tài)被推定為真實(shí)，善意信賴公示者受法律保護(hù)（如登記錯誤時(shí)，善意買受人依登記取得所有權(quán)）。（二）物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅1.物權(quán)變動的原因：基于法律行為：如買賣、贈與，需合意（債權(quán)行為）+公示（物權(quán)行為）。非基于法律行為：如繼承、征收、添附，自法律事實(shí)發(fā)生時(shí)生效（處分該物權(quán)時(shí)需補(bǔ)正登記/交付）。2.不動產(chǎn)登記規(guī)則：登記生效主義：房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立/轉(zhuǎn)讓，自登記時(shí)生效（例外：地役權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立，登記對抗）。登記對抗主義：船舶、航空器、機(jī)動車等物權(quán)，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。3.動產(chǎn)交付方式：現(xiàn)實(shí)交付：直接移轉(zhuǎn)占有（如交付手機(jī)）。擬制交付：包括指示交付（交付倉單）、占有改定（出賣人繼續(xù)占有）、簡易交付（買受人已占有）。（三）所有權(quán)1.所有權(quán)類型：區(qū)分國家、集體、私人所有權(quán)的行使規(guī)則（如集體土地承包方案需村民會議決定，征收需基于公共利益并給予補(bǔ)償）。2.共有制度：按份共有：份額明確，處分共有物需占份額2/3以上的共有人同意（另有約定除外）。共同共有：基于家庭、繼承等關(guān)系，處分需全體共有人同意（如夫妻共同房產(chǎn)的處置）。3.業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)：專有部分：套內(nèi)空間，業(yè)主享有所有權(quán)（可獨(dú)立處分）。共有部分：電梯、樓道等，業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利（如維修資金使用需“雙2/3參與表決+雙1/2同意”）。（四）用益物權(quán)1.土地承包經(jīng)營權(quán)：耕地承包期30年，草地50年，林地70年；流轉(zhuǎn)方式包括出租、入股（未經(jīng)登記不得對抗善意第三人）。2.建設(shè)用地使用權(quán)：設(shè)立方式為出讓（簽訂合同+登記）或劃撥（限于公益用途，如學(xué)校、醫(yī)院）。3.宅基地使用權(quán)：主體限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，“一戶一宅”，流轉(zhuǎn)受限于本集體內(nèi)部。4.地役權(quán)：為需役地便利利用供役地的權(quán)利，自合同生效時(shí)設(shè)立（登記對抗），不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。（五）擔(dān)保物權(quán)1.抵押權(quán)：可抵押財(cái)產(chǎn)：建筑物、建設(shè)用地使用權(quán)、生產(chǎn)設(shè)備等（土地所有權(quán)、公益設(shè)施等不得抵押）。設(shè)立規(guī)則：不動產(chǎn)抵押需登記生效，動產(chǎn)抵押自合同生效時(shí)設(shè)立（登記對抗）。順位規(guī)則：已登記的先于未登記的，均登記的按登記先后，均未登記的按債權(quán)比例。2.質(zhì)權(quán)：動產(chǎn)質(zhì)權(quán)：交付質(zhì)物時(shí)設(shè)立，流質(zhì)條款無效（約定債務(wù)到期質(zhì)物歸債權(quán)人所有的，該約定無效，但質(zhì)權(quán)仍有效）。權(quán)利質(zhì)權(quán)：匯票、股權(quán)等需交付權(quán)利憑證或辦理登記。3.留置權(quán)：成立要件：合法占有債務(wù)人動產(chǎn)、債權(quán)已屆清償期、動產(chǎn)與債權(quán)屬同一法律關(guān)系（企業(yè)之間留置除外）。權(quán)利行使：留置權(quán)人可收取孳息，債務(wù)逾期后可拍賣、變賣留置物。（六）占有1.占有分類：有權(quán)占有（如租賃）與無權(quán)占有，善意占有與惡意占有。2.占有保護(hù)：占有物返還請求權(quán)（自侵占發(fā)生之日起1年內(nèi)行使），損害賠償請求權(quán)（適用一般訴訟時(shí)效）。二、重點(diǎn)題庫（一）單項(xiàng)選擇題1.甲將房屋賣給乙（未過戶），后又賣給不知情的丙（已過戶）。下列說法正確的是（）。A.乙有權(quán)要求丙返還房屋B.乙有權(quán)要求甲承擔(dān)違約責(zé)任C.丙不能取得房屋所有權(quán)D.買賣合同無效解析：房屋所有權(quán)變動采登記生效主義，甲丙辦理過戶后，丙取得所有權(quán)（公示公信原則）。甲乙的買賣合同有效（區(qū)分原則：債權(quán)行為與物權(quán)行為分離），但乙未取得物權(quán)，故可要求甲承擔(dān)違約責(zé)任。答案：B。2.下列財(cái)產(chǎn)中，不得抵押的是（）。A.建設(shè)用地使用權(quán)B.正在建造的船舶C.醫(yī)院的醫(yī)療設(shè)備D.生產(chǎn)設(shè)備解析：《民法典》規(guī)定，醫(yī)療機(jī)構(gòu)的公益設(shè)施（如醫(yī)療設(shè)備）不得抵押（公益目的非營利法人的公益設(shè)施禁止抵押）。船舶、生產(chǎn)設(shè)備、建設(shè)用地使用權(quán)均可抵押。答案：C。（二）多項(xiàng)選擇題1.關(guān)于物權(quán)的特征，下列說法正確的有（）。A.物權(quán)是支配權(quán)，權(quán)利人可直接支配物B.物權(quán)是絕對權(quán)，義務(wù)人為不特定的多數(shù)人C.物權(quán)具有排他性，同一物上不能有兩個(gè)所有權(quán)D.物權(quán)的設(shè)立需公示，債權(quán)的設(shè)立無需公示解析：物權(quán)的支配性（A對）、絕對性（B對）、排他性（C對，一物一權(quán)）；物權(quán)變動需公示，債權(quán)為相對權(quán)，設(shè)立依合意（無需公示，D對）。答案：ABCD。2.甲、乙、丙按份共有房屋（份額30%、50%、20%），下列說法正確的有（）。A.甲有權(quán)單獨(dú)決定將房屋出租（需2/3以上份額同意，甲30%不足，錯誤）B.乙有權(quán)轉(zhuǎn)讓自己的份額，丙在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)（按份共有人轉(zhuǎn)讓份額，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)，正確）C.丙有權(quán)要求分割共有房屋，甲、乙不同意的，不得分割（按份共有人可隨時(shí)請求分割，錯誤）D.甲、乙決定轉(zhuǎn)讓房屋，需經(jīng)丙同意（甲+乙份額80%>2/3，無需丙同意，錯誤）解析：按份共有處分共有物（轉(zhuǎn)讓、出租等重大行為）需占份額2/3以上的共有人同意；轉(zhuǎn)讓份額時(shí)其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)；按份共有人可隨時(shí)請求分割。答案：B。（三）案例分析題1.甲公司向乙銀行借款1000萬元，以建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物抵押（已登記），后將建筑物出租給丙公司（租期5年）。借款到期后，甲公司無力償還，乙銀行擬行使抵押權(quán)，丙公司主張繼續(xù)承租。問：（1）乙銀行的抵押權(quán)是否有效設(shè)立？為什么？（2）丙公司的租賃權(quán)能否對抗乙銀行的抵押權(quán)？為什么？解析：（1）抵押權(quán)有效設(shè)立。根據(jù)《民法典》，以建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物抵押的，需辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。甲公司與乙銀行已辦理抵押登記，故抵押權(quán)有效。（2）租賃權(quán)不能對抗抵押權(quán)。根據(jù)《民法典》第405條，“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”。本案中，抵押權(quán)已登記且設(shè)立于租賃關(guān)系之前，故丙