福建省2025年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價對象考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、建設(shè)工程竣工驗收，由__負(fù)責(zé)組織實施。

A．工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)

B．建設(shè)單位

C．工程監(jiān)理單位

D．房地產(chǎn)開發(fā)主管部門2、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險小，這是因為前者比后者具有__。

A．更長的經(jīng)濟(jì)壽命

B．更顯著的各異性

C．更強的適應(yīng)性

D．更專業(yè)的物業(yè)管理3、臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實際上為。

A：交易情況修正

B：交易日期調(diào)整

C：房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D：區(qū)域因素調(diào)整

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是。

A：房地產(chǎn)投機

B：物價變動

C：財政收支狀況

D：居民收入水平

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、下列可作為市場法適用對象的是__。

A．學(xué)校

B．寫字樓

C．紀(jì)念館

D．教堂6、一前后臨街、總深度為50米的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為（）米。

A．22

B．28

C．38

D．507、房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于。

A：市場價值

B：清算價值

C：快速變現(xiàn)價值

D：投資價值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，需要__名以上專職會計人員。

A．1

B．2

C．3

D．49、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為__。

A．房地產(chǎn)平均價格

B．房地產(chǎn)中位數(shù)價格

C．房地產(chǎn)價格指數(shù)

D．房地產(chǎn)同質(zhì)價格10、關(guān)于長期趨勢法的功用，下列說法不正確的有__。

A．長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進(jìn)行預(yù)測

B．長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算

C．長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例價格進(jìn)行交易日期調(diào)整

D．長期趨勢法用來填補某些房地產(chǎn)價格歷史資料的缺乏

11、房產(chǎn)分戶圖的比例尺一般為。

A：1：200

B：1：500

C：1：800

D：1：1000

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為__。

A．存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他類房地產(chǎn)量拆毀量

B．存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

C．存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量

D．存量+新增竣工量-拆毀量13、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是我國新的發(fā)展階段的一個產(chǎn)業(yè)。

A：支柱

B：主要

C：次要

D：一般

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章14、某宗面積為3000㎡的工業(yè)用地，容積率為0．8，樓面地價為700元／㎡?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5．0，樓面地價為960元／㎡。理論上應(yīng)補地價萬元。

A：78

B：882

C：1210

D：1272

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是（）元/m2。

A．310.61

B．321.60

C．477.87

D．494.7716、二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)有。

A：公司上市、企業(yè)清算

B：司法鑒定、城市房屋拆遷

C：企業(yè)清算、城市房屋拆遷

D：司法鑒定、公司上市

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計利息的項目為。

A：待開發(fā)房地產(chǎn)價值

B：管理費用

C：銷售稅費

D：購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、按照規(guī)定，新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前日完成選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

A：30

B：45

C：60

D：90

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚申請法院裁定財產(chǎn)分割。法院委托評估該套房改房的價格，則合理的評估價格是。

A：該房改房現(xiàn)時上市交易的正常價格扣除出讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

B：該房改房現(xiàn)時上市交易的正常價格

C：現(xiàn)時該房屋的房改成本價

D：當(dāng)時該房屋的房改成本價

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、債務(wù)人為自己的信用投保的為__。

A．財產(chǎn)損失保險

B．責(zé)任保險

C．保證保險

D．信用保險21、證券可分為__。

A．商品證券、貨幣證券、投資證券

B．商品證券、貨幣證券、資本證券

C．政府證券、金融證券、公司證券

D．商品證券、政府證券、金融證券22、下列與城市規(guī)劃管理有關(guān)的工作中，屬于城市規(guī)劃保障系統(tǒng)主要內(nèi)容的是__。

A．城市規(guī)劃的制定

B．城市規(guī)劃的實施和管理

C．城市規(guī)劃的監(jiān)督檢查

D．城市規(guī)劃法律法規(guī)的制定23、征收100畝耕地，該塊耕地征收前3年的平均年畝產(chǎn)值為1000元，按最高補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)支付萬元的土地補償費。

A：30

B：60

C：80

D：100

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章24、征地補償費應(yīng)合理使用，耕地占用稅用于，土地復(fù)墾費、土地荒蕪費用于土地的調(diào)整與治理。

A：集體財政

B：國家財政

C：土地開發(fā)與農(nóng)業(yè)發(fā)展

D：土地管理部門的業(yè)務(wù)開支

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、下列關(guān)于房地產(chǎn)測繪特點的說法有誤的是__。

A．房地產(chǎn)測繪圖一般比例尺很大

B．房地產(chǎn)測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量、用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素

C．房地產(chǎn)測量精度要求較高，一般不能直接從圖上量取，必須現(xiàn)場勘測、計算

D．房地產(chǎn)測繪的復(fù)測周期一般為1年二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的__。

A．買賣

B．租賃

C．抵押

D．分配2、賬簿包括。

A：轉(zhuǎn)賬賬簿

B：憑證賬簿

C：序時賬簿

D：分類賬簿

E：備查賬簿3、下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有。

A：消費者的收入增加

B：作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升

C：作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升

D：消費者預(yù)期其未來的收入增加

E：消費者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升4、下列不屬于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的是__。

A．總登記

B．初始土地登記

C．房屋不變更登記

D．房屋轉(zhuǎn)移登記5、用益物權(quán)包括。

A：土地承包經(jīng)營權(quán)

B：抵押權(quán)

C：建設(shè)用地使用權(quán)

D：質(zhì)權(quán)

E：地役權(quán)6、合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3％時，如果買受人不退房，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，處理的原則是。

A：面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)的房價款由買受人補足

B：面積誤差比在5％以內(nèi)(含5％)的房價款由買受人補足

C：面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人

D：超出3％部分的房價款由買受人補足，產(chǎn)權(quán)歸買受人

E：超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人7、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬通過競標(biāo)取得一項目土地使用權(quán)進(jìn)行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱乙公司)達(dá)成協(xié)議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃以及投標(biāo)報價等內(nèi)容的咨詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發(fā)的住宅和商業(yè)用房。雙方協(xié)定，根據(jù)利益分享和風(fēng)險共擔(dān)的原則，甲公司在簽訂協(xié)議時向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢服務(wù)和代理銷售的進(jìn)度支付。(2025年試題)下列關(guān)于雙方達(dá)成協(xié)議的表述中，正確的是。

A：雙方達(dá)成的是一種單務(wù)合同

B：雙方民事法律關(guān)系的客體包括行為和咨詢報告

C：甲公司是乙公司的被代理人

D：甲公司開始支付的款項是一種定金

E：停止侵害8、王某購買了A房地產(chǎn)開發(fā)公司在w省B市C縣開發(fā)建設(shè)的商品房一套，與A房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同后，按照規(guī)定，應(yīng)持商品房預(yù)售合同到部門辦理登記備案手續(xù)。

A：B市房產(chǎn)管理部門

B：B市土地管理部門

C：C縣房產(chǎn)管理部門

D：C縣土地管理部門

E：W省房產(chǎn)管理部門和土地管理部門9、估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔主要作用不包括__。

A．有助于估價機構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平

B．有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛

C．有助于保持估價機構(gòu)工作的連續(xù)性

D．有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核10、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對國家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)一般又可分為（）。

A．臨時用地土地使用權(quán)

B．農(nóng)村承包土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

C．宅基地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

D．行政劃撥土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

E．出讓土地使用權(quán)(為國有土地上的)

11、房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場，主要體現(xiàn)在它的__。

A．獨一無二

B．不可移動

C．流動性差

D．易受限制12、下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有。

A：購買-持有-出租-出售

B：購買-更新改造-出售

C：購買-更新改造-出租出售

D：開發(fā)-銷售

E：開發(fā)-持有-出租-出售13、下列__房產(chǎn)可以免征房產(chǎn)稅。

A．個人所有的房產(chǎn)

B．宗教寺廟、公園、國家機關(guān)、部隊等自用的房產(chǎn)

C．企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等自用的房產(chǎn)

D．高等學(xué)校興辦的校辦工廠、企業(yè)、招待所等自用的房產(chǎn)

E．房產(chǎn)因大修而停用的，大修期間可以免征房產(chǎn)稅14、商品房買賣合同約定房屋暫測套內(nèi)建筑面積為100m2，對房屋面積誤差比未約定。房屋權(quán)屬登記機關(guān)實測登記后，該房屋的實際套內(nèi)建筑面積為__m2的，購房人有權(quán)退房。

A．97

B．103

C．105

D．A、B均可以15、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有__。

A．功能落后

B．功能缺乏

C．環(huán)境污染

D．交通擁擠

E．正常使用的磨損16、程某出租一套自有住房，月租金為3000元，每年空置期為1個月，年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為元。

A：1320

B：1440

C：3960

D：4320

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、業(yè)主大會成立前，維修資金由__管理。

A．開發(fā)商

B．當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門

C．物業(yè)公司

D．全體業(yè)主18、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的目標(biāo)是使房地產(chǎn)的價值最大化，具體管理模式包括__。

A．物業(yè)管理

B．運營管理

C．設(shè)施管理

D．資產(chǎn)管理

E．組合投資管理19、下列風(fēng)險中，不屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是__。

A．通貨膨脹風(fēng)險

B．市場供求風(fēng)險

C．購買力風(fēng)險

D．比較風(fēng)險20、根據(jù)對比指標(biāo)的性質(zhì)差異和說明問題的特點，統(tǒng)計中的相對指標(biāo)包括。

A：價值相對指標(biāo)

B：結(jié)構(gòu)相對指標(biāo)

C：強度相對指標(biāo)

D：動態(tài)相對指標(biāo)

E：時期相對指標(biāo)21、我國2025年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策，使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時遇到困難，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的。

A：政治風(fēng)險

B：政策風(fēng)險

C：利率風(fēng)險

D：市場供求風(fēng)險

E：借款合同22、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基本報價表包括__。

A．總投資估算表

B．現(xiàn)金流量表

C．資金來源與運用表

D．損益表

E．資產(chǎn)負(fù)債表23、甲、乙兩個房地產(chǎn)