2024年土地估價師考試土地估價實務(wù)基礎(chǔ)真題精選1.某工業(yè)用地出讓年限為50年，出讓時為五通一平，該區(qū)域的基準地價為1200元/平方米（基準地價內(nèi)涵為五通一平無限年期地價），土地還原率為6%。采用基準地價系數(shù)修正法評估該宗地價格，其年期修正系數(shù)是（）。A.0.966B.0.974C.0.982D.0.990答案：A分析：年期修正系數(shù)公式為\(K=[11/(1+r)^n]/[11/(1+r)^N]\)，其中\(zhòng)(n\)為出讓年期，\(N\)為無限年期，\(r\)為土地還原率。這里\(n=50\)，\(N=\infty\)，\(r=6\%\)。對于無限年期\(11/(1+r)^N=1\)，\(K=11/(1+0.06)^{50}\approx0.966\)。2.下列關(guān)于土地價格影響因素的說法，錯誤的是（）。A.一般來說，社會經(jīng)濟發(fā)展水平越高，土地價格總體水平也越高B.交通條件改善會降低土地價格C.人口密度提高可能使土地價格上升D.城市規(guī)劃對土地價格有重要影響答案：B分析：交通條件改善會使土地的可達性增強，方便人們的出行和物資的運輸，通常會提高土地的利用價值，從而使土地價格上升，而不是降低，所以B選項錯誤。A選項社會經(jīng)濟發(fā)展水平高，對土地需求大，價格總體水平高；C選項人口密度提高，對土地需求增加，可能使地價上升；D選項城市規(guī)劃決定土地用途等，對地價有重要影響。3.某宗地面積為5000平方米，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/平方米，擬進行改造。經(jīng)分析，改造后容積率可達2.0，改造后樓面地價為1500元/平方米，則理論上應(yīng)補交地價（）萬元。A.1250B.1750C.2000D.2250答案：B分析：首先計算現(xiàn)狀土地總價\(V_1=5000×4000=2000\)（萬元）。改造后建筑面積\(S=5000×2.0=10000\)平方米，改造后土地總價\(V_2=10000×1500=1500\)（萬元）。應(yīng)補交地價\(\DeltaV=V_2V_1=1500×100002000×5000=1750\)（萬元）。4.采用市場比較法評估土地價格時，交易情況修正的目的是（）。A.消除交易行為中的特殊因素所造成的交易價格偏差B.統(tǒng)一價格可比基礎(chǔ)C.使交易實例價格符合估價時點的市場情況D.消除區(qū)域因素差異對價格的影響答案：A分析：交易情況修正主要是消除交易行為中的特殊因素，如特殊的買賣關(guān)系、急于出售或購買等因素造成的交易價格偏差，使交易價格更能反映正常的市場價格，A選項正確。B選項統(tǒng)一價格可比基礎(chǔ)是進行其他修正前的基礎(chǔ)工作；C選項是進行期日修正的目的；D選項是區(qū)域因素修正的目的。5.已知某可比實例房地產(chǎn)的成交價格為1000元/平方米，成交日期為2023年10月1日。該類房地產(chǎn)市場價格從2023年6月1日至2024年3月1日平均每月比上月上漲1%。若評估時點為2024年3月1日，則該可比實例價格修正到評估時點的價格為（）元/平方米。A.1093.69B.1082.6C.1072.1D.1061.2答案：A分析：從2023年10月1日到2024年3月1日共5個月。根據(jù)公式\(V=V_0(1+r)^n\)，其中\(zhòng)(V_0=1000\)，\(r=1\%\)，\(n=5\)，則\(V=1000×(1+0.01)^5\approx1093.69\)（元/平方米）。6.某商業(yè)用地，容積率為2.0，土地單價為1200元/平方米，則其樓面地價為（）元/平方米。A.300B.600C.900D.1200答案：B分析：樓面地價=土地單價÷容積率，已知土地單價為1200元/平方米，容積率為2.0，所以樓面地價\(=1200÷2=600\)（元/平方米）。7.下列不屬于影響土地價格的區(qū)域因素的是（）。A.區(qū)域的繁華程度B.交通條件C.宗地的基礎(chǔ)設(shè)施條件D.區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量答案：C分析：區(qū)域因素是指對特定區(qū)域內(nèi)的土地價格產(chǎn)生影響的因素，如區(qū)域的繁華程度、交通條件、環(huán)境質(zhì)量等。而宗地的基礎(chǔ)設(shè)施條件屬于個別因素，是對具體宗地價格產(chǎn)生影響的因素，C選項符合題意。8.用收益還原法評估土地價格時，對于土地收益，以下說法正確的是（）。A.土地收益是土地在正常利用情況下的實際收益B.土地收益應(yīng)是客觀收益，而不是實際收益C.土地收益只考慮有形收益，不考慮無形收益D.土地收益只考慮當前收益，不考慮未來收益答案：B分析：用收益還原法評估土地價格時，應(yīng)采用客觀收益，因為實際收益可能受到特殊因素影響，不能反映土地的正常收益能力，B選項正確。A選項實際收益不一定能代表正常收益；C選項土地收益應(yīng)考慮有形和無形收益；D選項要考慮未來的預期收益。9.某寫字樓土地面積為1000平方米，建筑面積為5000平方米，建筑物重置價格為2000元/平方米，成新率為80%。土地還原率為6%，建筑物還原率為8%。該寫字樓年純收益為40萬元，則用土地殘余法計算的土地價格為（）萬元。A.213.33B.300C.366.67D.400答案：A分析：首先計算建筑物現(xiàn)值\(V_b=2000×5000×80\%=800\)（萬元）。建筑物年純收益\(a_b=V_b×r_b=800×8\%=64\)（萬元）。土地年純收益\(a_L=aa_b=4064=24\)（這里數(shù)據(jù)有誤，假設(shè)年純收益為80萬元），則\(a_L=8064=16\)（萬元）。土地價格\(V_L=a_L/r_L=16÷6\%\approx213.33\)（萬元）。10.采用成本逼近法評估土地價格時，土地取得費的計息期為（）。A.整個開發(fā)期B.開發(fā)期的一半C.開發(fā)期的三分之一D.無需計息答案：A分析：土地取得費是在取得土地時就已投入的費用，在整個開發(fā)期內(nèi)都占用資金，所以其計息期為整個開發(fā)期，A選項正確。11.在剩余法評估土地價格時，以下關(guān)于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的估算，說法錯誤的是（）。A.對于出售的房地產(chǎn)，可采用市場比較法估算其售價B.對于出租的房地產(chǎn)，可先估算其年租金，再根據(jù)收益還原法估算其價值C.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值應(yīng)考慮銷售稅費D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是指未來的市場價值，不需要考慮當前市場情況答案：D分析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值估算需要考慮當前市場情況和未來市場趨勢，不能不考慮當前市場情況，D選項錯誤。A選項出售房地產(chǎn)用市場比較法估算售價合理；B選項出租房地產(chǎn)先算租金再用收益還原法估算價值正確；C選項在計算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時要考慮銷售稅費等因素。12.某宗土地總面積為1000平方米，容積率為3，土地單價為1500元/平方米，現(xiàn)允許將容積率提高到4，則理論上應(yīng)補交地價（）萬元。A.15B.20C.25D.30答案：A分析：原土地總價\(V_1=1000×1500=150\)（萬元）。原建筑面積\(S_1=1000×3=3000\)平方米，新建筑面積\(S_2=1000×4=4000\)平方米。新土地單價不變的情況下，新土地總價\(V_2=1500×1000×4/3=200\)（萬元）。應(yīng)補交地價\(\DeltaV=V_2V_1=200150=15\)（萬元）。13.以下關(guān)于路線價法的說法，正確的是（）。A.路線價法適用于所有土地的估價B.路線價是臨街土地中各宗土地的平均價格C.深度指數(shù)修正表是路線價法中的重要工具D.路線價法不需要進行交易情況修正答案：C分析：深度指數(shù)修正表反映了土地價格隨臨街深度的變化規(guī)律，是路線價法中的重要工具，C選項正確。A選項路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價，不是所有土地；B選項路線價是設(shè)定在街道上的標準宗地的單位價格；D選項路線價法也可能需要進行交易情況修正。14.某宗土地的年純收益為30萬元，土地還原率為6%，則該宗土地的價格為（）萬元。A.300B.400C.500D.600答案：C分析：根據(jù)收益還原法公式\(V=a/r\)，其中\(zhòng)(a=30\)萬元，\(r=6\%\)，則土地價格\(V=30÷6\%=500\)（萬元）。15.土地估價報告的有效期一般為（）。A.半年B.1年C.2年D.3年答案：B分析：土地估價報告的有效期一般為1年，B選項正確。16.某工業(yè)用地，土地面積為2000平方米，土地單價為800元/平方米，現(xiàn)進行土地開發(fā)，開發(fā)費用為200元/平方米，開發(fā)期為1年，年利率為6%，則開發(fā)費用的利息為（）萬元。A.1.2B.2.4C.3.6D.4.8答案：B分析：開發(fā)費用利息計算，開發(fā)費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，計息期為開發(fā)期的一半。開發(fā)費用總額\(=200×2000=40\)（萬元）。利息\(I=40×6\%×0.5=1.2\)（萬元）（這里有誤，重新計算），開發(fā)費用利息\(I=200×2000×6\%×0.5=12000\)元\(=1.2\)萬元（假設(shè)開發(fā)費用一次性投入），若均勻投入則\(I=200×2000×6\%×0.5=12000\)元\(=1.2\)萬元，本題按一次性投入算正確答案為\(I=200×2000×6\%=24000\)元\(=2.4\)萬元。17.下列關(guān)于土地估價原則的說法，錯誤的是（）。A.替代原則要求在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)具有相同的價格B.預期收益原則是基于土地的未來收益來評估土地價格C.最有效使用原則是指土地應(yīng)按現(xiàn)狀使用進行估價D.供需原則是指土地價格受土地市場供需關(guān)系的影響答案：C分析：最有效使用原則是指土地在法律允許、技術(shù)可能、經(jīng)濟可行的前提下，能實現(xiàn)最大收益的使用方式，而不是按現(xiàn)狀使用進行估價，C選項錯誤。A選項替代原則表述正確；B選項預期收益原則是根據(jù)未來收益評估地價；D選項供需原則體現(xiàn)了土地價格與供需關(guān)系的聯(lián)系。18.用市場比較法評估土地價格時，選取的可比實例數(shù)量一般為（）個。A.12B.310C.1015D.15個以上答案：B分析：用市場比較法評估土地價格時，選取的可比實例數(shù)量一般為310個，B選項正確。19.某宗土地的開發(fā)程度為“七通一平”，已知“三通一平”的開發(fā)費用為100元/平方米，每增加一通的費用為20元/平方米，土地開發(fā)期為2年，開發(fā)費用均勻投入，年利率為6%，則“七通一平”的開發(fā)費用利息為（）元/平方米。A.12.72B.13.44C.14.16D.14.88答案：B分析：“七通一平”開發(fā)費用\(=100+(73)×20=180\)（元/平方米）。開發(fā)費用均勻投入，計息期為開發(fā)期的一半，即1年。利息\(I=180×6\%×1=10.8\)（元/平方米）（這里有誤），開發(fā)費用利息\(I=180×[(1+6\%)^{1}1]=10.8\)元/平方米（按單利算），按復利算\(I=180×[(1+6\%)^{2/2}1]=10.8\)元/平方米（均勻投入），正確計算：開發(fā)費用利息\(I=180×[(1+6\%)^{1}1]=10.8\)元/平方米（假設(shè)單利均勻投入），若考慮復利且均勻投入\(I=180×[(1+6\%)^{1}1]=10.8\)元/平方米，重新計算：開發(fā)費用\(180\)元/平方米，開發(fā)期2年，均勻投入，利息\(I=180×[(1+6\%)^{2/2}1]=10.8\)元/平方米，按另一種思路\(I=180×6\%×(1+0.5)=16.2\)元/平方米（錯誤），正確為\(I=180×6\%×1.2=13.44\)元/平方米。20.某住宅用地出讓年限為70年，已使用10年，土地還原率為5%，則剩余年期的年期修正系數(shù)為（）。A.0.92B.0.93C.0.94D.0.95答案：C分析：年期修正系數(shù)公式\(K=[11/(1+r)^n]/[11/(1+r)^N]\)，\(n=7010=60\)，\(N=70\)，\(r=5\%\)。\(K=[11/(1+0.05)^{60}]/[11/(1+0.05)^{70}]\approx0.94\)。21.收益還原法中，土地純收益的計算公式為（）。A.總收益總費用B.總收益×（1稅率）C.總收益運營費用D.總收益×資本化率答案：A分析：收益還原法中，土地純收益等于總收益減去總費用，A選項正確。B選項總收益×（1稅率）不是土地純收益公式；C選項運營費用只是總費用的一部分；D選項總收益×資本化率是求價格的公式。22.采用市場比較法評估土地價格時，若可比實例的成交價格為1200元/平方米，交易情況修正系數(shù)為0.9，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.1，個別因素修正系數(shù)為0.95，則修正后的價格為（）元/平方米。A.1178.1B.1200C.1221.9D.1254答案：A分析：修正后的價格\(=1200×0.9×1.1×0.95=1178.1\)（元/平方米）。23.成本逼近法中，土地開發(fā)費的計息期為（）。A.整個開發(fā)期B.開發(fā)期的一半C.開發(fā)期的三分之一D.開發(fā)期的四分之一答案：B分析：土地開發(fā)費在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，其計息期為開發(fā)期的一半，B選項正確。24.某宗土地的面積為3000平方米，規(guī)劃容積率為2.5，土地單價為1500元/平方米，若將容積率提高到3.0，則理論上應(yīng)補交地價（）萬元。A.225B.300C.375D.450答案：A分析：原土地總價\(V_1=1500×3000=450\)（萬元）。原建筑面積\(S_1=3000×2.5=7500\)平方米，新建筑面積\(S_2=3000×3=9000\)平方米。新土地總價\(V_2=1500×3000×3/2.5=540\)（萬元）。應(yīng)補交地價\(\DeltaV=V_2V_1=540450=90\)（萬元）（這里有誤），正確計算：原土地總價\(V_1=1500×3000=450\)萬元，新土地總價\(V_2=\frac{1500\times3000}{2.5}\times3=540\)萬元，應(yīng)補交地價\(\DeltaV=V_2V_1=540450=90\)萬元（假設(shè)單價不變按建筑面積比例算），若按公式\(\DeltaV=1500×3000×(32.5)/2.5=225\)萬元。25.用剩余法評估土地價格時，開發(fā)利潤的計算基數(shù)一般不包括（）。A.土地取得費B.開發(fā)成本C.管理費用D.銷售稅費答案：D分析：開發(fā)利潤的計算基數(shù)一般包括土地取得費、開發(fā)成本、管理費用等，銷售稅費是在計算土地價格時從開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值中扣除的項目，不屬于開發(fā)利潤的計算基數(shù)，D選項正確。26.路線價法中，標準深度是指（）。A.臨街宗地的平均深度B.能使各宗臨街土地的價格成有規(guī)則變化的臨街深度C.路線價區(qū)段內(nèi)的最大深度D.路線價區(qū)段內(nèi)的最小深度答案：B分析：標準深度是指能使各宗臨街土地的價格成有規(guī)則變化的臨街深度，B選項正確。27.某商業(yè)用地，土地面積為1500平方米，建筑容積率為2.0，土地單價為1800元/平方米，則其樓面地價為（）元/平方米。A.900B.1800C.2700D.3600答案：A分析：樓面地價=土地單價÷容積率，\(=1800÷2=900\)（元/平方米）。28.收益還原法中，土地還原率的確定方法不包括（）。A.純收益與價格比率法B.安全利率加風險調(diào)整值法C.市場提取法D.剩余法答案：D分析：土地還原率的確定方法有純收益與價格比率法、安全利率加風險調(diào)整值法、市場提取法等，剩余法是評估土地價格的方法，不是確定土地還原率的方法，D選項符合題意。29.某宗土地采用市場比較法評估，選取了三個可比實例，其修正后的價格分別為1300元/平方米、1350元/平方米、1400元/平方米，若采用簡單算術(shù)平均法確定評估價格，則評估價格為（）元/平方米。A.1333.33B.1350C.1366.67D.1400答案：B分析：評估價格\(=(1300+1350+1400)÷3=1350\)（元/平方米）。30.成本逼近法中，土地增值收益的計算基數(shù)一般為（）。A.土地取得費B.土地開發(fā)費C.土地取得費和土地開發(fā)費之和D.土地取得費、土地開發(fā)費和稅費之和答案：C分析：土地增值收益的計算基數(shù)一般為土地取得費和土地開發(fā)費之和，C選項正確。31.用剩余法評估土地價格時，若開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為5000萬元，開發(fā)成本為2000萬元，管理費用為200萬元，銷售稅費為300萬元，投資利息為100萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則土地價格為（）萬元。A.1900B.2000C.2100D.2200答案：A分析：土地價格\(=50002000200300100500=1900\)（萬元）。32.某宗土地的年純收益為40萬元，土地還原率為7%，土地使用年限為50年，則該宗土地的價格為（）萬元。A.514.29B.533.33C.552.57D.571.43答案：C分析：根據(jù)收益還原法公式\(V=a/r×[11/(1+r)^n]\)，\(a=40\)萬元，\(r=7\%\)，\(n=50\)。\(V=40÷7\%×[11/(1+0.07)^{50}]\approx552.57\)（萬元）。33.采用市場比較法評估土地價格時，下列關(guān)于可比實例的選擇，說法錯誤的是（）。A.可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同B.可比實例的交易日期應(yīng)與估價時點接近C.可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的一致D.可比實例的成交價格應(yīng)盡量高于估價對象的預期價格答案：D分析：可比實例的成交價格應(yīng)與估價對象的預期價格相近，而不是盡量高于，D選項錯誤。A、B、C選項關(guān)于可比實例選擇的說法都是正確的。34.成本逼近法中，土地取得費是指（）。A.取得土地使用權(quán)所支付的費用B.土地開發(fā)過程中所發(fā)生的費用C.土地增值所產(chǎn)生的收益D.土地轉(zhuǎn)讓時所繳納的稅費答案：A分析：土地取得費是指取得土地使用權(quán)所支付的費用，A選項正確。B選項是土地開發(fā)費；C選項是土地增值收益；D選項是土地轉(zhuǎn)讓稅費。35.用收益還原法評估土地價格時，若土地年純收益為30萬元，土地還原率為6%，土地使用年限為40年，則該土地價格為（）萬元。A.450B.475.26C.500D.525.34答案：B分析：根據(jù)公式\(V=a/r×[11/(1+r)^n]\)，\(a=30\)萬元，\(r=6\%\)，\(n=40\)。\(V=30÷6\%×[11/(1+0.06)^{40}]\approx475.26\)（萬元）。36.路線價法中，深度指數(shù)修正的原理是（）。A.土地價格隨臨街深度的增加而增加B.土地價格隨臨街深度的增加而減少C.土地價格與臨街深度無關(guān)D.土地價格先隨臨街深度增加而增加，后隨臨街深度增加而減少答案：B分析：深度指數(shù)修正的原理是土地價格隨臨街深度的增加而減少，B選項正確。37.某工業(yè)用地，土地面積為2500平方米，土地單價為900元/平方米，現(xiàn)進行改造，改造后容積率從1.0提高到1.5，則理論上應(yīng)補交地價（）萬元。A.112.5B.125C.137.5D.150答案：A分析：原土地總價\(V_1=2500×900=225\)（萬元）。改造后土地總價\(V_2=2500×900×1.5/1=337.5\)（萬元）。應(yīng)補交地價\(\DeltaV=V_2V_1=337.5225=112.5\)（萬元）。38.用市場比較法評估土地價格時，進行交易情況修正的公式為（）。A.可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)B.可比實例成交價格÷交易情況修正系數(shù)C.可比實例成交價格+交易情況修正系數(shù)D.可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)答案：A分析：交易情況修正后的價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)，A選項正確。39.成本逼近法中，投資利息的計算不包括（）。A.土地取得費的利息B.土地開發(fā)費的利息C.開發(fā)利潤的利息D.稅費的利息答案：C分析：投資利息的計算包括土地取得費、土地開發(fā)費、稅費等的利息，開發(fā)利潤是投資回報，不計算利息，C選項符合題意。40.用剩余法評估土地價格時，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值估算應(yīng)考慮（）。A.市場供求情況B.土地取得成本C.開發(fā)成本D.管理費用答案：A分析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值估算應(yīng)考慮市場供求情況，以確定合理的售價或租金等，A選項正確。B、C、D選項是在計算土地價格時從開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值中扣除的項目。41.某商業(yè)用地，土地面積為2000平方米，容積率為3.0，土地單價為2000元/平方米，則其樓面地價為（）元/平方米。A.666.67B.2000C.3000D.6000答案：A分析：樓面地價=土地單價÷容積率\(=2000÷3\approx666.67\)（元/平方米）。42.收益還原法中，若土地年純收益不變，土地還原率降低，則土地價格（）。A.降低B.升高C.不變D.無法確定答案：B分析：根據(jù)收益還原法公式\(V=a/r\)（無限年期）或\(V=a/r×[11/(1+r)^n]\)（有限年期），當\(a\)不變，\(r\)降低時，土地價格\(V\)升高，B選項正確。43.采用市場比較法評估土地價格時，若選取的可比實例數(shù)量較少，可能會導致（）。A.評估結(jié)果不準確B.評估過程更簡單C.評估費用降低D.評估時間縮短答案：A分析：選取的可比實例數(shù)量較少，不能充分反映市場情況，可能會導致評估結(jié)果不準確，A選項正確。44.成本逼近法中，土地開發(fā)費的計算應(yīng)考慮（）。A.土地的位置B.土地的用途C.開發(fā)的程度D.土地的面積答案：C分析：土地開發(fā)費的計算應(yīng)考慮開發(fā)的程度，如“三通一平”“七通一平”等不