房地產(chǎn)買賣合同審查要點(diǎn)及范例在房地產(chǎn)交易中，買賣合同是界定雙方權(quán)利義務(wù)的核心文件，其條款的嚴(yán)謹(jǐn)性直接關(guān)系到交易安全與糾紛防范。由于房產(chǎn)標(biāo)的價(jià)值高、交易流程復(fù)雜，合同審查需從主體資格、標(biāo)的合法性、價(jià)款支付、履行細(xì)節(jié)等多維度切入，以規(guī)避潛在法律風(fēng)險(xiǎn)。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，梳理審查核心要點(diǎn)，并附合同范例供參考。一、合同審查核心要點(diǎn)（一）主體資格審查：交易雙方的“合規(guī)性”校驗(yàn)1.出賣人主體資格審查出賣人是否為房屋所有權(quán)人，需核對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（或房產(chǎn)證）記載的權(quán)利人信息，確保簽約主體與產(chǎn)權(quán)人一致。若房屋為共有產(chǎn)權(quán)（如夫妻共有、家庭共有），需審查共有人是否書面同意出售（可要求提供《共有權(quán)人同意出售聲明》），避免因“無權(quán)處分”導(dǎo)致合同無效。此外，需關(guān)注出賣人是否存在處分權(quán)限制，如房屋是否被司法查封、設(shè)置抵押（需核實(shí)抵押是否已解除或取得抵押權(quán)人同意）。2.買受人主體資格若交易受限購政策約束（如限購城市的購房資格審核），需提前審查買受人是否符合購房條件（如社保/個(gè)稅繳納記錄、戶籍要求等）。若買受人以“家庭”為單位購房，需確認(rèn)家庭成員信息及購房資格的關(guān)聯(lián)性，避免因資格不符導(dǎo)致合同無法履行。（二）標(biāo)的審查：房屋“現(xiàn)狀”與“權(quán)屬”的雙重核驗(yàn)1.房屋基本信息準(zhǔn)確性合同需明確房屋的具體坐落（如XX市XX區(qū)XX路XX號XX棟XX單元XX室）、建筑面積、套內(nèi)面積、房屋結(jié)構(gòu)（如平層、復(fù)式）、規(guī)劃用途（住宅、商業(yè)等），并與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證記載一致。若房屋附帶附屬設(shè)施（如車位、儲(chǔ)藏室），需單獨(dú)約定其歸屬及價(jià)款。2.房屋現(xiàn)狀與權(quán)利負(fù)擔(dān)租賃情況：若房屋已出租，需審查租賃合同期限及“買賣不破租賃”的影響（承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)，新業(yè)主是否需繼受租賃關(guān)系）。抵押/查封情況：要求出賣人承諾房屋無未披露的抵押、查封，或明確抵押解除的時(shí)間節(jié)點(diǎn)（如“出賣人應(yīng)于過戶前15日注銷抵押登記”）。質(zhì)量瑕疵：約定房屋交付時(shí)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（如“符合國家住宅驗(yàn)收規(guī)范”），并明確隱蔽瑕疵的檢驗(yàn)期限（如“買受人收房后90日內(nèi)發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任”）。（三）價(jià)款與付款方式：資金安全的“防火墻”1.價(jià)款構(gòu)成與支付節(jié)奏合同需明確總價(jià)款（如“人民幣XX元整”），并細(xì)化價(jià)款構(gòu)成（是否包含裝修、稅費(fèi)、維修基金等）。付款方式應(yīng)兼顧安全性與靈活性，常見模式包括：定金：數(shù)額不超過總價(jià)款的20%，約定定金的抵扣方式（如“定金于首付款中扣除”）。首付款：明確支付時(shí)間（如“網(wǎng)簽后3日內(nèi)支付總價(jià)款的30%”），建議通過資金監(jiān)管賬戶支付，避免直接轉(zhuǎn)入出賣人個(gè)人賬戶。貸款：約定貸款辦理期限（如“買受人應(yīng)于合同簽訂后15日內(nèi)提交貸款申請”），并明確貸款未獲批時(shí)的處理方式（如“雙方協(xié)商更換付款方式或解除合同，互不違約”）。尾款：可約定過戶后或交房時(shí)支付，需與房屋交付、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的節(jié)點(diǎn)匹配。2.資金監(jiān)管的強(qiáng)制性約定為防范資金風(fēng)險(xiǎn)，合同應(yīng)約定“全部購房款（或除定金外的款項(xiàng)）存入房地產(chǎn)主管部門指定的資金監(jiān)管賬戶，待產(chǎn)權(quán)過戶完成后由出賣人支取”，避免出賣人挪用房款導(dǎo)致交易中斷。（四）履行條款：交付與過戶的“時(shí)間軸”1.房屋交付的“硬標(biāo)準(zhǔn)”交付時(shí)間：明確具體日期（如“2024年12月31日前”），避免模糊表述（如“盡快交付”）。交付條件：約定房屋需滿足的狀態(tài)（如“通水、通電、通氣，且房屋驗(yàn)收合格”），并附《房屋交接單》作為交付憑證，列明房屋現(xiàn)狀、附屬設(shè)施清單。逾期交付責(zé)任：約定違約金計(jì)算方式（如“每逾期一日，按總價(jià)款的萬分之三支付違約金”），并明確買受人的解約權(quán)（如“逾期超過90日，買受人有權(quán)解除合同，出賣人退還已付款并支付違約金”）。2.產(chǎn)權(quán)過戶的“責(zé)任鏈”過戶時(shí)間：約定網(wǎng)簽、遞件、領(lǐng)證的時(shí)間節(jié)點(diǎn)（如“雙方應(yīng)于房屋交付前30日內(nèi)辦理過戶手續(xù)”）。雙方義務(wù)：出賣人需提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證明、解除抵押證明等材料；買受人需配合提交過戶資料、繳納稅費(fèi)。逾期過戶責(zé)任：與逾期交付責(zé)任對稱，避免“單邊違約責(zé)任”。（五）違約責(zé)任：糾紛的“止損閥”1.違約情形的“全列舉”需涵蓋常見違約行為：買受人逾期付款、貸款申請延誤；出賣人逾期交房、隱瞞房屋權(quán)利瑕疵、拒絕配合過戶；任何一方擅自解除合同或變更交易條件。2.違約金的“合理性”平衡違約金比例需兼顧懲罰性與合理性，避免過高（如超過日萬分之五可能被法院調(diào)整）?？杉s定“違約金不足以彌補(bǔ)損失的，守約方有權(quán)主張實(shí)際損失賠償”。3.解約權(quán)的“觸發(fā)條件”明確解約的法定/約定事由（如出賣人逾期交房超90日、房屋被查封無法過戶），并約定解約后的退款、賠償流程（如“出賣人應(yīng)于解約通知送達(dá)后15日內(nèi)退還已付款，同時(shí)支付違約金”）。（六）特殊條款：政策與細(xì)節(jié)的“緩沖帶”1.限購政策解除條款若交易受政策影響，可約定：“因買受人購房資格審核未通過（非自身原因），雙方可解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任，出賣人退還已付款項(xiàng)。”2.房屋質(zhì)量保修參考《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，約定屋面防水、管道滲漏等隱蔽工程的保修期限（如“屋面防水工程保修5年”），并明確出賣人或開發(fā)商的保修責(zé)任。3.戶口遷移（如涉及學(xué)區(qū)房）約定出賣人遷出戶口的時(shí)間（如“交房前15日內(nèi)遷出全部戶口”），并約定逾期違約金（如“每逾期一日支付總價(jià)款的萬分之二”）。4.爭議解決方式選擇訴訟或仲裁（仲裁需明確機(jī)構(gòu)，如“提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”），訴訟需約定管轄法院（如“由房屋所在地人民法院管轄”）。二、房地產(chǎn)買賣合同范例（簡化版）房地產(chǎn)買賣合同合同編號：_________出賣人（甲方）：_________（姓名/名稱），身份證號/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：_________，住址/地址：_________，聯(lián)系方式：_________。買受人（乙方）：_________（姓名/名稱），身份證號/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：_________，住址/地址：_________，聯(lián)系方式：_________。第一條房屋基本情況1.房屋坐落：_________市_________區(qū)_________路_________號_________棟_________單元_________室（以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證記載為準(zhǔn)）。2.產(chǎn)權(quán)證號：_________，建筑面積：_________平方米，套內(nèi)面積：_________平方米，房屋結(jié)構(gòu)：_________，規(guī)劃用途：_________。3.房屋現(xiàn)狀：□無抵押□有抵押（抵押權(quán)人：_________，抵押金額：_________，注銷時(shí)間：_________年_________月_________日前）；□無租賃□有租賃（承租人：_________，租期至_________年_________月_________日，承租人已放棄優(yōu)先購買權(quán)）。第二條價(jià)款及付款方式1.總價(jià)款：人民幣_(tái)________元整（￥_________），包含房屋及附屬設(shè)施（如車位、儲(chǔ)藏室等）。2.付款方式：（1）定金：乙方于合同簽訂后3日內(nèi)支付定金人民幣_(tái)________元，定金于首付款中扣除。（2）首付款：乙方于網(wǎng)簽備案后5日內(nèi)，將人民幣_(tái)________元存入資金監(jiān)管賬戶（賬戶信息：_________）。（3）貸款：乙方應(yīng)于合同簽訂后15日內(nèi)提交貸款申請，貸款金額人民幣_(tái)________元，由貸款機(jī)構(gòu)直接劃入資金監(jiān)管賬戶。若貸款未獲批，雙方協(xié)商更換付款方式或解除合同，互不違約。（4）尾款：乙方于房屋過戶完成后3日內(nèi)，支付人民幣_(tái)________元。第三條房屋交付1.交付時(shí)間：甲方應(yīng)于_________年_________月_________日前將房屋交付乙方。2.交付條件：房屋通水、通電、通氣，符合國家住宅驗(yàn)收規(guī)范，且無產(chǎn)權(quán)糾紛、質(zhì)量瑕疵。3.交接手續(xù)：雙方簽署《房屋交接單》，甲方移交房屋鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書（過戶前）、物業(yè)費(fèi)結(jié)清證明等文件。4.逾期交付責(zé)任：甲方每逾期一日，按總價(jià)款的萬分之三支付違約金；逾期超過90日，乙方有權(quán)解除合同，甲方退還已付款并支付總價(jià)款10%的違約金。第四條產(chǎn)權(quán)過戶1.過戶時(shí)間：雙方應(yīng)于房屋交付前30日內(nèi)共同辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2.雙方義務(wù)：甲方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證明、解除抵押證明等材料；乙方配合提交過戶資料、繳納稅費(fèi)。3.逾期過戶責(zé)任：同第三條第4款。第五條違約責(zé)任1.乙方逾期付款：每逾期一日，按未付款的萬分之三支付違約金；逾期超過60日，甲方有權(quán)解除合同，沒收定金，乙方另賠償總價(jià)款5%的損失。2.甲方隱瞞房屋權(quán)利瑕疵（如抵押、查封）：乙方有權(quán)解除合同，甲方退還已付款并支付總價(jià)款20%的違約金。第六條特殊約定1.限購政策：若乙方因政策原因喪失購房資格，雙方解除合同，互不違約，甲方退還已付款。2.戶口遷移：甲方應(yīng)于交房前15日內(nèi)遷出全部戶口，逾期每日支付違約金人民幣_(tái)________元。第七條爭議解決本合同履行過程中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交房屋所在地人民法院訴訟解決。第八條其他1.本合同一式_________份，甲乙雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力。2.本合同自雙方簽字（或蓋章）之日起生效。出賣人（簽字/蓋章）：_________買受人（