匯報人：XX土地增值稅納稅審核課件單擊此處添加副標(biāo)題目錄01土地增值稅概述02土地增值稅的征收范圍03土地增值稅的計算04土地增值稅的申報與繳納05土地增值稅的優(yōu)惠政策06土地增值稅的審核要點01土地增值稅概述稅種定義及性質(zhì)土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋及建筑物時產(chǎn)生的增值額征收的稅種。01土地增值稅的定義該稅種屬于流轉(zhuǎn)稅類，是對土地、房產(chǎn)交易過程中增值部分的稅收調(diào)節(jié)。02土地增值稅的性質(zhì)通過征收土地增值稅，政府可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，抑制投機性買賣，促進市場健康發(fā)展。03稅收的調(diào)節(jié)作用納稅義務(wù)人個人或企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，根據(jù)法律規(guī)定，必須依法申報并繳納土地增值稅。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房產(chǎn)時，需繳納土地增值稅，是主要的納稅義務(wù)人之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅率與計算方法土地增值稅采用四級超率累進稅率，稅率從30%至60%不等，根據(jù)增值額與原值的比例確定。稅率結(jié)構(gòu)增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項目金額后的余額，是計算稅款的基礎(chǔ)。計算增值額扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費用等，直接影響稅基的計算?？鄢椖刻囟l件下，如國家鼓勵的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，可享受稅收減免政策，降低應(yīng)納稅額。稅收優(yōu)惠政策02土地增值稅的征收范圍征收對象土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓方需繳納土地增值稅，以轉(zhuǎn)讓收入為計稅基礎(chǔ)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓個人或企業(yè)無償贈與土地使用權(quán)時，受贈方需根據(jù)土地評估價值繳納土地增值稅。土地贈與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，應(yīng)根據(jù)銷售價格與成本差額繳納土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)項目征收條件土地增值稅適用于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，如房地產(chǎn)開發(fā)公司出售已開發(fā)土地。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓01土地增值稅的征收基于土地增值額，即轉(zhuǎn)讓價格減去原購入成本及相關(guān)稅費后的差額。土地增值額計算02對于非直接轉(zhuǎn)讓土地，如以土地使用權(quán)入股、投資等形式，也需繳納土地增值稅。非直接轉(zhuǎn)讓土地03免稅規(guī)定個人出售自用住宅，若持有時間超過5年，可享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠。個人自用住宅0102政府因公共利益需要征用土地時，原土地使用權(quán)人可免繳土地增值稅。政府征用土地03農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地時，若符合國家相關(guān)規(guī)定，可免征土地增值稅。農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)用03土地增值稅的計算計稅依據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入土地增值稅的計稅依據(jù)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時的收入總額，扣除相關(guān)成本和費用后的增值額。0102土地評估價值在計算土地增值稅時，土地的評估價值是重要的計稅依據(jù)，反映了土地的市場價值。03扣除項目金額稅法規(guī)定，土地增值稅計算中可扣除項目包括取得土地使用權(quán)的費用、開發(fā)成本等，以確定應(yīng)納稅額。稅額計算步驟計算土地增值稅時，首先確定土地的增值額，即轉(zhuǎn)讓價格減去原購入成本及相關(guān)費用。確定土地增值額將扣除后的增值額乘以適用稅率，得出應(yīng)繳納的土地增值稅額。計算應(yīng)納稅額根據(jù)稅法規(guī)定，確定適用的土地增值稅率，通常分為四級超額累進稅率。適用稅率確定在增值額基礎(chǔ)上，扣除法定的項目，如土地開發(fā)成本、相關(guān)稅費等，以計算應(yīng)納稅額?？鄢椖坑嬎銓τ谔囟ㄇ闆r，如舊城改造項目，可享受附加扣除，進一步計算最終應(yīng)納稅額。附加扣除計算常見扣除項目在計算土地增值稅時，取得土地時支付的價款及相關(guān)稅費可以作為扣除項目。取得土地的成本土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項成本，如建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費等，均可扣除。土地開發(fā)成本在土地交易過程中支付的稅金，如契稅、印花稅等，也應(yīng)計入扣除項目中。相關(guān)稅費04土地增值稅的申報與繳納申報時間與方式土地增值稅的申報期限通常為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，需在規(guī)定時間內(nèi)完成申報。申報期限納稅人可通過稅務(wù)局官方網(wǎng)站進行電子申報，簡化流程，提高效率，減少現(xiàn)場排隊時間。電子申報流程納稅人需準(zhǔn)備完整的紙質(zhì)申報材料，包括轉(zhuǎn)讓合同、財務(wù)報表等，按要求提交至稅務(wù)機關(guān)。紙質(zhì)申報材料逾期申報土地增值稅將面臨滯納金和罰款，嚴(yán)重者可能影響信用記錄，需嚴(yán)格遵守申報時間。逾期申報的后果納稅地點土地增值稅應(yīng)在土地所在地的稅務(wù)機關(guān)申報繳納，確保稅款歸于土地所在地區(qū)。土地所在地原則若土地轉(zhuǎn)讓方為公司或個人，需在注冊地稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅。轉(zhuǎn)讓方注冊地原則稅務(wù)機關(guān)有權(quán)指定特定地點進行土地增值稅的申報與繳納，以適應(yīng)特殊情況。稅務(wù)機關(guān)指定地點納稅期限土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂的當(dāng)天，需在此后規(guī)定時間內(nèi)申報。確定納稅義務(wù)發(fā)生時間土地增值稅的繳納期限通常為稅務(wù)機關(guān)受理申報后的十五日內(nèi)，需按時足額繳納。繳納期限的計算納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后七日內(nèi)，向稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。申報期限的規(guī)定05土地增值稅的優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策概述涵蓋保障性住房、舊改、綠色建筑等，享受稅率減免。稅收優(yōu)惠項目2025年起預(yù)征率下限降低，減輕房企稅負(fù)。預(yù)征率調(diào)整適用條件01土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓時，若符合國家規(guī)定的特定條件，可享受土地增值稅的減免政策。02合作建房項目合作建房項目在滿足一定條件后，如合作雙方權(quán)益分配明確，可享受土地增值稅的優(yōu)惠政策。03土地開發(fā)整理對土地進行開發(fā)整理，改善土地使用條件，符合政策規(guī)定的，可獲得土地增值稅的優(yōu)惠。04保障性住房建設(shè)建設(shè)保障性住房項目，如經(jīng)濟適用房、限價房等，可依據(jù)政策享受土地增值稅的減免。優(yōu)惠申報流程準(zhǔn)備申報材料收集土地使用權(quán)證、銷售發(fā)票等必要文件。提交減免申請向稅務(wù)機關(guān)提交書面申請，附上完整資料。稅務(wù)機關(guān)審核稅務(wù)機關(guān)審核材料，必要時實地核查，出具減免批復(fù)。06土地增值稅的審核要點審核程序03審核土地評估報告的合理性，確保評估價值與市場價值相符，評估方法和參數(shù)的適用性。評估土地評估報告02核對土地增值額的計算方法是否符合稅法規(guī)定，增值額的確定是否準(zhǔn)確無誤。審查土地增值額計算01檢查合同條款是否完整，轉(zhuǎn)讓價格是否公允，以確保土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性。核實土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同04核實土地增值稅申報表中所列的其他相關(guān)稅費是否已按規(guī)定繳納，如契稅、印花稅等。檢查相關(guān)稅費繳納情況審核重點檢查轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)票等文件，確保土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性和真實性。01審查土地增值額的計算方法是否符合稅法規(guī)定，確保增值額的準(zhǔn)確無誤。02核對允許扣除的項目是否齊全，扣除金額是否合理，避免過度扣除或遺漏。03確保納稅人按照規(guī)定時限完成土地增值稅的申報，避免逾期申報帶來的滯納金。04核實土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓情況評估土地增值額計算準(zhǔn)確性審核扣除項目和扣除金額檢查納稅申報時間合規(guī)性常見問題及處理評估增值額的準(zhǔn)確性在審核過程中，確保評估增值額的準(zhǔn)確性是關(guān)鍵，避免因計算錯誤導(dǎo)致稅額