綠色節(jié)能1000平方米綠色商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)模式可行性研究報(bào)告實(shí)用性報(bào)告應(yīng)用模板

一、概述

（一）項(xiàng)目概況

項(xiàng)目全稱是綠色節(jié)能1000平方米綠色商業(yè)綜合體，簡(jiǎn)稱綠色商綜合體。這事兒的目標(biāo)是打造一個(gè)低碳環(huán)保、功能復(fù)合的商業(yè)空間，任務(wù)就是讓老百姓有個(gè)環(huán)境好、體驗(yàn)佳的購(gòu)物休閑地。建在城中心商圈，占地一千平，搞個(gè)兩層樓的商業(yè)體，里面有超市、咖啡館、輕食店、文創(chuàng)空間，還有個(gè)小型活動(dòng)區(qū)，主要產(chǎn)出就是服務(wù)流量和品牌效應(yīng)。整個(gè)工期預(yù)計(jì)一年半，總投資大概八百萬(wàn)，錢主要自己掏，也找銀行貸點(diǎn)。建設(shè)模式是EPC總承包，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上，容積率控制在1.5以內(nèi)，綠色建筑等級(jí)要達(dá)到二星，能效比得比普通建筑高三成。

（二）企業(yè)概況

咱們公司叫XX綠色建設(shè)，搞這行已經(jīng)有十年了，前幾年接手了三個(gè)綠色建筑項(xiàng)目，都落成了，財(cái)務(wù)報(bào)表看著還行，負(fù)債率不高。類似這種商業(yè)綜合體，咱們?cè)卩徥凶鲞^(guò)個(gè)一千五平的，客流量挺穩(wěn)。信用記錄挺干凈，銀行給的綜合評(píng)級(jí)是AA。這項(xiàng)目政府早批了，市發(fā)改委蓋章了，建行也點(diǎn)頭了。咱們是私企，但股東有環(huán)保企業(yè)的背景，主業(yè)就是綠色建筑，這項(xiàng)目正合心意，技術(shù)能力夠，資源也匹配。

（三）編制依據(jù)

國(guó)家有《綠色建筑行動(dòng)方案》，地方剛出臺(tái)的《城市商業(yè)綜合體節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)》都得照著來(lái)，還有《關(guān)于促進(jìn)綠色消費(fèi)的政策意見(jiàn)》。咱們公司戰(zhàn)略就是往綠色經(jīng)濟(jì)上靠，設(shè)計(jì)院做的節(jié)能評(píng)估報(bào)告也出來(lái)了，算是個(gè)體研究。行業(yè)準(zhǔn)入這塊，建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、消防規(guī)范這些硬性要求都滿足。其他依據(jù)就是銀行貸款要求，還有幾個(gè)專家給的意見(jiàn)。

（四）主要結(jié)論和建議

結(jié)論就是這項(xiàng)目能成，建議趕緊干，資金、技術(shù)、政策都沒(méi)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)可控。建議施工隊(duì)多用預(yù)制構(gòu)件，能省工期，成本也低。另外，開(kāi)業(yè)后要盯緊運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，看能不能搞個(gè)光伏發(fā)電，進(jìn)一步降能耗?？傊?，這事兒靠譜，值得投。

二、項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析及產(chǎn)出方案

（一）規(guī)劃政策符合性

這項(xiàng)目能上，主要是看政策支持。國(guó)家這幾年老提綠色低碳，城市也剛發(fā)了通知，要新增一批綠色商業(yè)空間，咱們這正好趕上了。之前跟規(guī)劃局、發(fā)改委都打過(guò)招呼，選址符合城市更新計(jì)劃，用地性質(zhì)也批了。綠色建筑這塊，按照最新的《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，咱們?cè)O(shè)計(jì)的節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材指標(biāo)都挺有競(jìng)爭(zhēng)力，能拿到二星級(jí)。產(chǎn)業(yè)政策上，支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和綠色建筑發(fā)展，這項(xiàng)目算雙豐收。前期工作都辦妥了，土地手續(xù)、環(huán)境評(píng)估都沒(méi)問(wèn)題，就等著建了。

（二）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需求分析

咱們公司這幾年就想往綠色建筑上轉(zhuǎn)型，前幾年做的幾個(gè)項(xiàng)目都是節(jié)能建筑，但都是住宅，商業(yè)這塊還空著。這項(xiàng)目一上，正好補(bǔ)齊短板。公司戰(zhàn)略里寫(xiě)明了要拓展綠色商業(yè)，這項(xiàng)目占位子正。不做的話，后面競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能就做起來(lái)了。所以這事兒挺急的，不做就落后了。項(xiàng)目建成之后，還能帶動(dòng)公司其他業(yè)務(wù)，比如節(jié)能改造、綠色建材銷售，一舉多得。

（三）項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析

現(xiàn)在老百姓買東西不光看便宜，也看環(huán)境。根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年咱們這商圈人流量有八百多萬(wàn)，但綠色商業(yè)就那么幾家，市場(chǎng)沒(méi)飽和。項(xiàng)目里頭的業(yè)態(tài)都是剛需，像社區(qū)超市、咖啡店，年輕人特別喜歡。產(chǎn)業(yè)鏈上，上游有綠色建材廠，下游是連鎖品牌，供應(yīng)鏈挺完善。價(jià)格這塊，租金會(huì)定在商圈平均水平，比傳統(tǒng)商業(yè)低個(gè)十分之一，吸引更多小商戶。競(jìng)爭(zhēng)上，附近有個(gè)老商業(yè)體，但沒(méi)節(jié)能，咱們這有綠色標(biāo)識(shí)，肯定有優(yōu)勢(shì)。預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)半年能填滿一半鋪位，三年后整個(gè)商圈綠色商業(yè)占比能到二成。營(yíng)銷上，可以搞個(gè)“綠色消費(fèi)周”，跟環(huán)保組織合作推廣。

（四）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和產(chǎn)出方案

項(xiàng)目目標(biāo)是建成個(gè)集購(gòu)物、休閑、社交于一體的綠色商業(yè)體，分兩期建。一期先上超市、咖啡館，二期加文創(chuàng)區(qū)和活動(dòng)空間。占地一千平，兩層，總建筑面積一千五百平。產(chǎn)品方案是提供環(huán)保材料做的裝修，比如用再生木地板，還有智能照明系統(tǒng)，夏天自動(dòng)調(diào)溫度。質(zhì)量要求得達(dá)到綠色建筑二星標(biāo)準(zhǔn)，能耗得比普通建筑低三成。這規(guī)模挺合適的，太大租不掉，太小又做不活。業(yè)態(tài)搭配上，超市保底流量，咖啡和文創(chuàng)能吸引年輕人，活動(dòng)區(qū)搞點(diǎn)免費(fèi)表演，人流量肯定穩(wěn)。

（五）項(xiàng)目商業(yè)模式

收入來(lái)源就三塊，租金、管理費(fèi)，還有活動(dòng)贊助。租金策略是首年八折，吸引商戶，以后逐年漲。管理費(fèi)按面積收，比行業(yè)平均低一點(diǎn)。商業(yè)模式挺簡(jiǎn)單的，就是收租和搞活動(dòng)。銀行應(yīng)該愿意貸，畢竟穩(wěn)定。政府那邊可能還有補(bǔ)貼，比如綠色建筑補(bǔ)貼、節(jié)能減排獎(jiǎng)勵(lì)。創(chuàng)新點(diǎn)可以考慮跟物業(yè)合作搞個(gè)共享充電樁，或者跟外賣平臺(tái)合作，搞個(gè)綠色配送通道，能省不少能耗。綜合開(kāi)發(fā)的話，可以考慮把上蓋做個(gè)光伏板，電自己用，省下來(lái)的電費(fèi)再省出來(lái)點(diǎn)租金。這招挺管用，幾個(gè)綠色建筑項(xiàng)目都這么干，效果還真不錯(cuò)。

三、項(xiàng)目選址與要素保障

（一）項(xiàng)目選址或選線

場(chǎng)址選了三次，最后定了市中心那個(gè)老廠房。第一次看的是旁邊新開(kāi)發(fā)的商業(yè)區(qū)，但地價(jià)貴得離譜，算下來(lái)租金都覆蓋不了，不合適。第二次看個(gè)郊區(qū)的地塊，交通一般，年輕人根本不去，商業(yè)價(jià)值太低。最后這個(gè)老廠房，面積正好一千平，兩層，改造起來(lái)省事。土地是國(guó)有的，手續(xù)清清楚楚，就是得重新規(guī)劃用途。周圍沒(méi)礦，壓覆沒(méi)問(wèn)題，就是有兩小塊耕地，但不多，補(bǔ)種點(diǎn)樹(shù)就行，永久農(nóng)田沒(méi)占用。生態(tài)保護(hù)紅線也沒(méi)影響。地質(zhì)災(zāi)害評(píng)了，風(fēng)險(xiǎn)低。備選那個(gè)郊區(qū)地塊雖然便宜，但綜合來(lái)看，市中心這個(gè)最合適，人流量、交通便利度、改造難度都得算。

（二）項(xiàng)目建設(shè)條件

這地方環(huán)境還行，不算山溝溝，就是有點(diǎn)吵，商業(yè)區(qū)都這樣。地形是平的，沒(méi)坡度，蓋起來(lái)省勁。氣象條件一般，夏天熱，冬天冷，但影響不大。水文就一條河遠(yuǎn)著呢，不用操心洪水。地質(zhì)是沙土，打樁容易。地震風(fēng)險(xiǎn)低。防洪得做點(diǎn)措施，比如屋頂不能積水。交通條件好，兩條主干道旁邊，走路來(lái)的、開(kāi)車來(lái)的、坐公交的都方便。鐵路、港口、機(jī)場(chǎng)都不遠(yuǎn)，物流沒(méi)問(wèn)題。水、電、氣、熱都接得著，就是得加個(gè)燃?xì)夤?，熱力公司得上門(mén)送。消防設(shè)施得自己配，通信五網(wǎng)覆蓋。施工條件不錯(cuò)，旁邊有建材市場(chǎng)，生活配套也全，工人吃飯、住都不難。公共服務(wù)依托條件好，有學(xué)校、醫(yī)院，政府服務(wù)也近。

（三）要素保障分析

土地這塊，國(guó)土空間規(guī)劃批了，明年用地計(jì)劃也有指標(biāo)。節(jié)約集約用地這塊，一千平蓋兩層，容積率不高，但功能全，算合理。地上沒(méi)房，地下有根老管線得遷，下邊沒(méi)事。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)市里給解決了，耕地占補(bǔ)平衡也安排好了，就是得花點(diǎn)錢買生態(tài)補(bǔ)償。永久基本農(nóng)田沒(méi)占用，不用補(bǔ)劃。資源環(huán)境這塊，水資源不缺，用水指標(biāo)有。能源上，設(shè)計(jì)時(shí)就考慮節(jié)能，能耗指標(biāo)符合要求。大氣環(huán)境沒(méi)問(wèn)題，主要靠通風(fēng)。生態(tài)這塊，建完種點(diǎn)樹(shù)，把老廠房的外墻弄得綠綠的，能接受。取水、能耗、碳排放這些都有控制線，項(xiàng)目能落進(jìn)去。沒(méi)環(huán)境敏感區(qū)，制約因素小。

四、項(xiàng)目建設(shè)方案

（一）技術(shù)方案

生產(chǎn)方法就一種，建個(gè)綠色的商業(yè)樓，生產(chǎn)工藝就是常規(guī)的施工流程，但得加幾道節(jié)能工序。配套工程包括屋頂綠化、太陽(yáng)能板安裝、雨水收集系統(tǒng)，這些都是標(biāo)配。技術(shù)來(lái)源是跟幾個(gè)環(huán)?？萍脊竞献?，他們有成熟的方案，路徑也清晰。技術(shù)成熟性沒(méi)問(wèn)題，綠色建筑都這么干?？煽啃苑矫?，選的材料都得有合格證，施工隊(duì)也得有資質(zhì)。先進(jìn)性體現(xiàn)在，比如用智能照明系統(tǒng)，根據(jù)光線自動(dòng)調(diào)節(jié)亮度。專利這塊，有幾個(gè)技術(shù)是合作伙伴的，知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)得做好，簽合同明確歸屬。技術(shù)指標(biāo)上，能耗得比普通建筑低三成，節(jié)水率要達(dá)到百分之二十。推薦這條路線的理由是成本可控，效果也明顯。

（二）設(shè)備方案

主要設(shè)備就是超市的冷柜、咖啡機(jī)的空調(diào)，還有消防設(shè)備。規(guī)格按商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)，數(shù)量根據(jù)面積算，性能參數(shù)得滿足節(jié)能要求。設(shè)備跟技術(shù)匹配，都是節(jié)能型的?？煽啃苑矫?，關(guān)鍵設(shè)備選知名品牌，保證能用十年以上。軟件方面，得有個(gè)管理系統(tǒng)，能監(jiān)控能耗、溫濕度。關(guān)鍵設(shè)備推薦方案是品牌A的中央空調(diào)，他們有綠色建筑認(rèn)證。自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)沒(méi)什么，都是市場(chǎng)上的成熟產(chǎn)品。對(duì)工程方案的設(shè)計(jì)技術(shù)需求，就是這些設(shè)備都得能接上智能系統(tǒng)。

（三）工程方案

工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按綠色建筑二星來(lái)?？傮w布置是超市在底層，咖啡和文創(chuàng)在樓上，動(dòng)線流暢。主要建（構(gòu)）筑物就是兩層商場(chǎng)，系統(tǒng)設(shè)計(jì)包括暖通、給排水、電氣，都得節(jié)能。外部運(yùn)輸就是人行和車行，路上得留好停車位。公用工程方案是水、電、氣都從市政接，燃?xì)夤薹旁诘叵?。其他配套設(shè)施方案包括無(wú)障礙通道、母嬰室。安全質(zhì)量方面，施工隊(duì)得戴安全帽，定期檢查電路。重大問(wèn)題比如暴雨天屋頂積水，得提前做排水設(shè)計(jì)。分期建設(shè)的話，可以先建底層，再建上層。

（四）資源開(kāi)發(fā)方案

這項(xiàng)目不開(kāi)發(fā)資源，就是利用現(xiàn)有土地蓋建筑，所以沒(méi)啥資源開(kāi)發(fā)方案要研究的。

（五）用地用海征收補(bǔ)償（安置）方案

土地是國(guó)有的，不用征收。就是老廠房旁邊有幾戶居民的房子，得拆遷，補(bǔ)償按市里規(guī)定來(lái)，給錢，給他們找新房子。安置方式就是就近安置。

（六）數(shù)字化方案

可以搞個(gè)數(shù)字化方案，比如顧客進(jìn)店掃碼就能知道商品信息，店員手機(jī)上就能下單。技術(shù)是跟軟件公司合作，設(shè)備就是手機(jī)、掃碼槍。工程上，把所有設(shè)備連上網(wǎng)。建設(shè)管理和運(yùn)維方面，可以遠(yuǎn)程監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行情況。網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)安全保障得做好，防止黑客攻擊。目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)維全過(guò)程數(shù)字化，方便管理。

（七）建設(shè)管理方案

項(xiàng)目建設(shè)組織模式是甲方管總，找乙方施工?？刂菩怨て谑且荒臧?，分兩期實(shí)施，先底層后上層。建設(shè)得符合投資管理規(guī)定，不能超預(yù)算。施工安全管理要求高，每天得檢查安全。招標(biāo)的話，設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理這些都要招標(biāo)，公開(kāi)招標(biāo)。

五、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案

（一）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案

這是個(gè)商業(yè)綜合體，不算生產(chǎn)，就是搞運(yùn)營(yíng)。質(zhì)量安全這塊，得保證食品安全，超市的生鮮、咖啡店的食材都得新鮮，進(jìn)貨渠道得可靠，跟幾家大型供應(yīng)商簽長(zhǎng)期合同。員工健康也得管好，定期體檢。原材料供應(yīng)就是貨架上那些東西，得經(jīng)常更新，不能積壓。燃料動(dòng)力供應(yīng)，電要省著用，空調(diào)、照明都用節(jié)能的。燃?xì)獾枚ㄆ跈z查管道。維護(hù)維修方案是每天開(kāi)店前檢查一遍，有啥問(wèn)題馬上修，比如貨架壞了、空調(diào)不制冷了，得找專業(yè)的人來(lái)。用水也得節(jié)約，廁所、洗菜地方要節(jié)水設(shè)備。總的來(lái)說(shuō)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)就是保證東西好、服務(wù)好，這樣顧客才能常來(lái)，這事兒才能持續(xù)。

（二）安全保障方案

運(yùn)營(yíng)管理里得防著點(diǎn)危險(xiǎn)。比如商場(chǎng)人多，得防踩踏，消防通道不能堵，得經(jīng)常檢查消防設(shè)施。電器用多了，得防著短路，員工培訓(xùn)要用電安全。食品安全是大事，得定期檢查倉(cāng)庫(kù)，防止東西變質(zhì)。明確安全生產(chǎn)責(zé)任制，老板、經(jīng)理、員工都得知道自己負(fù)責(zé)啥。設(shè)置安全管理機(jī)構(gòu)，專門(mén)管安全的事。建立安全管理體系，每天開(kāi)完會(huì)講安全。安全防范措施，比如在關(guān)鍵地方裝監(jiān)控，門(mén)口安人防。還得有應(yīng)急預(yù)案，比如地震了、火災(zāi)了咋辦，得提前演練。

（三）運(yùn)營(yíng)管理方案

運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)置上，得有個(gè)運(yùn)營(yíng)公司管這事兒，老板負(fù)責(zé)大方向，再設(shè)個(gè)經(jīng)理管日常，下面分超市部、咖啡部、客服部這些。運(yùn)營(yíng)模式是自營(yíng)為主，個(gè)別店可以租出去，這樣收入來(lái)源多。治理結(jié)構(gòu)上，董事會(huì)管戰(zhàn)略，運(yùn)營(yíng)公司管執(zhí)行?？?jī)效考核方案是看收入、看利潤(rùn)、看顧客滿意度，比如每月算一次賬，年底評(píng)優(yōu)劣。獎(jiǎng)懲機(jī)制上，干好了給提成，干砸了得扣錢，明確規(guī)矩。

六、項(xiàng)目投融資與財(cái)務(wù)方案

（一）投資估算

投資估算范圍包括建安工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)等。編制依據(jù)是設(shè)計(jì)概算、類似項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)、國(guó)家及地方發(fā)布的工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目建設(shè)投資估算為七百萬(wàn)，流動(dòng)資金按年運(yùn)營(yíng)成本的百分之二十計(jì)，估算了八十萬(wàn)。建設(shè)期融資費(fèi)用主要是銀行貸款利息，估計(jì)了一百萬(wàn)。建設(shè)期內(nèi)分年度資金使用計(jì)劃是第一年投入百分之五十，第二年投入百分之五十，確保年底前建成。

（二）盈利能力分析

這項(xiàng)目是商業(yè)的，盈利能力分析用財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值。營(yíng)業(yè)收入估算基于市場(chǎng)調(diào)研，年?duì)I業(yè)額大概六百萬(wàn)，補(bǔ)貼性收入主要是政府給綠色建筑的補(bǔ)貼，估計(jì)每年能拿二十萬(wàn)。成本費(fèi)用包括租金、人工、水電、維護(hù)等，估計(jì)年成本四百萬(wàn)?，F(xiàn)金流入流出情況是每年年底結(jié)算，看是賺是賠。利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表都做了，計(jì)算出來(lái)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大概十二點(diǎn)五，凈現(xiàn)值正的，說(shuō)明項(xiàng)目能賺錢。盈虧平衡分析是估計(jì)要賣到年?duì)I業(yè)額四百八十萬(wàn)就不虧本。敏感性分析發(fā)現(xiàn)，如果租金上漲百分之十，收益率就掉到十點(diǎn)三，影響不小。對(duì)咱們公司整體財(cái)務(wù)狀況影響不大，就是多一個(gè)賺錢的項(xiàng)目。

（三）融資方案

咱們公司出資百分之四十，做資本金，大概是二百八萬(wàn)。債務(wù)資金主要找銀行貸，估計(jì)貸五百萬(wàn)。融資成本主要是貸款利息，估計(jì)年化利率五點(diǎn)二。資金到位情況是資本金自有，貸款分兩年到位，建安階段用第一年，設(shè)備購(gòu)置用第二年。項(xiàng)目能拿到綠色金融支持，因?yàn)樗蔷G色建筑，銀行愿意給優(yōu)惠。綠色債券也行，但流程長(zhǎng)。政府補(bǔ)貼能拿到，市里鼓勵(lì)綠色項(xiàng)目，估計(jì)能拿二十萬(wàn)/年。

（四）債務(wù)清償能力分析

貸款分五年還，每年還本二十萬(wàn)，付息逐年遞減。計(jì)算下來(lái)償債備付率每年都能超過(guò)兩，利息備付率也能穩(wěn)定在三以上，說(shuō)明還錢沒(méi)問(wèn)題。資產(chǎn)負(fù)債率估計(jì)能控制在百分之五十左右，資金結(jié)構(gòu)挺合理。

（五）財(cái)務(wù)可持續(xù)性分析

看財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后每年能給公司帶來(lái)凈現(xiàn)金八十萬(wàn)，足夠覆蓋運(yùn)營(yíng)成本和還利息。對(duì)公司的現(xiàn)金流、利潤(rùn)、資產(chǎn)都有正面影響，不會(huì)拖累主業(yè)。凈現(xiàn)金流量夠，資金鏈肯定安全，項(xiàng)目能長(zhǎng)期干下去。

七、項(xiàng)目影響效果分析

（一）經(jīng)濟(jì)影響分析

這項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上看著行，投入七百萬(wàn)，年賺八十萬(wàn)，內(nèi)部收益率十二點(diǎn)五，挺可以。對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響不大，就是區(qū)域經(jīng)濟(jì)有點(diǎn)好處。商圈里多一家綠色商業(yè)，能帶動(dòng)周邊餐飲、交通這些，估計(jì)每年能給地方貢獻(xiàn)稅收二三十萬(wàn)。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)上，支持了綠色建筑、節(jié)能設(shè)備這些行業(yè)，也算給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)添點(diǎn)新花樣?？傮w看，經(jīng)濟(jì)上挺合理，能掙能帶動(dòng)地方，值得干。

（二）社會(huì)影響分析

社會(huì)上影響主要是創(chuàng)造就業(yè)，建的時(shí)候得招二十來(lái)個(gè)工人，開(kāi)起來(lái)超市、咖啡店什么的，能再要十幾個(gè)服務(wù)員、店員。都是附近的人，方便就業(yè)。員工發(fā)展上，培訓(xùn)他們用節(jié)能設(shè)備，能學(xué)到點(diǎn)新東西。社區(qū)發(fā)展方面，多了個(gè)綠色商場(chǎng)，環(huán)境好了，老百姓購(gòu)物也方便。社會(huì)責(zé)任這塊，咱得做好，比如給周邊居民提供點(diǎn)優(yōu)惠，節(jié)假日搞點(diǎn)活動(dòng)。負(fù)面社會(huì)影響主要是施工時(shí)有點(diǎn)噪音，得跟鄰居打好招呼，早點(diǎn)完工。

（三）生態(tài)環(huán)境影響分析

生態(tài)環(huán)境方面，項(xiàng)目地現(xiàn)在沒(méi)啥特殊保護(hù)，就是得注意排污。商場(chǎng)用水多，得用節(jié)水設(shè)備，廢水得處理達(dá)標(biāo)后才能排。建的時(shí)候挖土方不大，不會(huì)引起地質(zhì)災(zāi)害。防洪沒(méi)事，地勢(shì)高。水土流失主要是屋頂綠化能防點(diǎn)。土地復(fù)墾就是建完種點(diǎn)草花。生態(tài)保護(hù)上，商場(chǎng)外墻搞點(diǎn)垂直綠化，跟環(huán)境挺協(xié)調(diào)。生物多樣性影響不大。污染物排放得控制好，比如空調(diào)、廚房這些，達(dá)標(biāo)排放。政府要求啥就做到啥，符合政策。

（四）資源和能源利用效果分析

資源消耗上，主要是水和電。用水都是節(jié)水器具，比如節(jié)水龍頭、感應(yīng)水龍頭。污水能收集起來(lái)，一部分沖廁所，一部分澆花，算資源化利用。能源上，建筑本身節(jié)能，用節(jié)能燈具，空調(diào)系統(tǒng)也高效?？稍偕茉捶矫?，屋頂裝了光伏板，估計(jì)一年能省下點(diǎn)電費(fèi)。計(jì)算下來(lái)，項(xiàng)目年用電量比普通建筑低不少，資源利用效率挺高，對(duì)區(qū)域能耗調(diào)控有積極作用。

（五）碳達(dá)峰碳中和分析

項(xiàng)目能耗低，碳排放也低。光伏板發(fā)的電夠商場(chǎng)用百分之三十，相當(dāng)于減少了點(diǎn)碳排放。碳達(dá)峰碳中和這塊，咱們得繼續(xù)努力，比如以后考慮用更多可再生能源，比如太陽(yáng)能燈。路徑就是提高能效，用清潔能源替代化石能源，減少碳排放。項(xiàng)目對(duì)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)碳中和目標(biāo)有幫助，但得整個(gè)行業(yè)一起努力。

八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控方案

（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià)

這項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不少，得一個(gè)個(gè)看。市場(chǎng)需求這塊，得防著商業(yè)模式跑偏，比如租不出去，或者顧客不喜歡?？赡苄灾械龋瑩p失程度大，公司得做足功課，比如選址得靠譜，業(yè)態(tài)搭配得合理。產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)是供應(yīng)商不穩(wěn)定，比如生鮮買不到，或者建材漲價(jià)。這概率不算大，但損失可能要命，得備選供應(yīng)商。關(guān)鍵技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是節(jié)能系統(tǒng)出問(wèn)題，比如空調(diào)不制冷。這事兒挺嚴(yán)重，但概率小，找靠譜的施工隊(duì)，材料得合格證。工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)是工期延誤，比如拆遷受阻。這事兒概率一般，但損失大，得提前跟社區(qū)搞好關(guān)系。運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)是人員流失，或者管理混亂。這概率大，但損失可控，得給員工發(fā)夠錢，制度得完善。投融資風(fēng)險(xiǎn)是貸不到款，或者利率太高。這概率小，但損失大，得提前跟銀行搞好關(guān)系，提供好資料。財(cái)務(wù)效益風(fēng)險(xiǎn)是賺不到錢，成本超預(yù)期。這概率中等，損失大，得做好成本控制。生態(tài)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是施工污染，比如揚(yáng)塵大。這概率小，但損失中等，得做好防護(hù)措施。社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)是施工擾民，比如噪音大。這概率中等，損失中等，得跟居民溝通好。網(wǎng)絡(luò)與數(shù)據(jù)安全風(fēng)險(xiǎn)是系統(tǒng)被黑，比如支付系統(tǒng)癱瘓。這概率小，但損失大，得請(qǐng)專業(yè)公司做防護(hù)。綜合看，主要風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)需求、財(cái)務(wù)效益、社會(huì)影響這幾個(gè)，得重點(diǎn)盯。

（二）風(fēng)險(xiǎn)管控方案

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵，得提前做市場(chǎng)調(diào)研，搞清楚老百姓要啥。比如，設(shè)計(jì)階段多聽(tīng)聽(tīng)周邊商戶意見(jiàn)，開(kāi)業(yè)前搞個(gè)試運(yùn)營(yíng)，少走彎路。產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)是得備選供應(yīng)商，合同條款得明確，價(jià)格也得盯緊。關(guān)鍵技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是找有經(jīng)驗(yàn)的施工隊(duì)，材料得嚴(yán)把關(guān)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題馬上整改。工程風(fēng)險(xiǎn)是提前跟社區(qū)簽協(xié)議，做好補(bǔ)償，別拖泥帶水。運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是制度得完善，定期培訓(xùn)，獎(jiǎng)金跟績(jī)效掛鉤，讓員工有奔頭。投融資風(fēng)險(xiǎn)是提前規(guī)劃資金鏈，多跑幾家銀行，利率對(duì)比著來(lái)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是成本得控制好，比如裝修材料選性價(jià)比高的，能省一點(diǎn)是一點(diǎn)。生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)是施工期嚴(yán)格控制揚(yáng)塵，比如裸土覆蓋，渣土及時(shí)清運(yùn)。社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)是施工時(shí)間選在晚上十點(diǎn)前，噪音大的設(shè)備得禁用，跟居民保持溝通，有問(wèn)題隨時(shí)解決。網(wǎng)絡(luò)風(fēng)險(xiǎn)是系統(tǒng)得定期升級(jí)，密碼得復(fù)雜點(diǎn)，還得買保險(xiǎn)，比如網(wǎng)絡(luò)安全險(xiǎn)，出事了有人兜底。

（三）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案是準(zhǔn)備幾個(gè)備選業(yè)態(tài)，比如餐飲、影院，根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)隨時(shí)調(diào)整。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案是找政府申請(qǐng)補(bǔ)貼，比如綠色建筑補(bǔ)貼、節(jié)能補(bǔ)貼，能省