房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述目錄頁房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立123CONTENTSPAGE知識目標(biāo)能力目標(biāo)AB（1）了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立、注冊流程、資質(zhì)等級的內(nèi)容。（2）熟悉房地產(chǎn)、房地產(chǎn)產(chǎn)品、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系；房地產(chǎn)開發(fā)的含義；房地產(chǎn)業(yè)的作用。（3）掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的關(guān)系。建立起對房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)的初步認(rèn)知，能夠從房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的角度分析案例，將知識運(yùn)用在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、注冊等實(shí)務(wù)中。

CD素養(yǎng)目標(biāo)學(xué)習(xí)重點(diǎn)無論是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的全過程，還是具體到企業(yè)設(shè)立時(shí)應(yīng)依照的行業(yè)流程，均應(yīng)遵循遵紀(jì)守法，合理、合規(guī)辦事的精神，培養(yǎng)與時(shí)俱進(jìn)適應(yīng)新政策的意識。（1）房地產(chǎn)的概念、組成。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的層次、特征。（3）房地產(chǎn)開發(fā)的特征、類型、模式。（4）房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立流程。1.1房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)1.1.1房地產(chǎn)1.1.2房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)1.1.3房地產(chǎn)開發(fā)1.1.4房地產(chǎn)業(yè)1.房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念及內(nèi)容（1）核心產(chǎn)品（2）形式產(chǎn)品（3）延伸產(chǎn)品2.房地產(chǎn)產(chǎn)品的特征（1）不可移動性（2）長期使用性（3）附加收益性（4）異質(zhì)性（5）資本和消費(fèi)品的二重性（6）政策影響性（7）相互影響性（8）對專業(yè)管理的依賴性1.房地產(chǎn)開發(fā)的概念（1）開發(fā)（2）房地產(chǎn)開發(fā)2.房地產(chǎn)開發(fā)的分類3.房地產(chǎn)開發(fā)的特征4.房地產(chǎn)開發(fā)的模式5.房地產(chǎn)開發(fā)的目的與任務(wù)1.房地產(chǎn)業(yè)的概念2.房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別3.房地產(chǎn)業(yè)的地位及作用1.房地產(chǎn)的概念及組成（1）房地產(chǎn)的概念（2）房地產(chǎn)的組成（3）房地產(chǎn)的存在形態(tài)2.房產(chǎn)與地產(chǎn)（1）房產(chǎn)（2）地產(chǎn)1.1房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)

1.1.1房地產(chǎn)1.房地產(chǎn)的概念及組成（1）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)（realestate或realproperty），是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分，以及附帶的各種權(quán)益。不可分離是指不能分離或雖然能夠分離，但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。不可分離部分具體包括：為提高房地產(chǎn)的使用價(jià)值而種植在土地上的花草、樹木或人工建造的花園、假山；為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備，這些往往被看成是土地或建筑物的構(gòu)成部分。（2）房地產(chǎn)的組成1）土地2）建筑物是指人工建筑而成的物體，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。①房屋特指固著在土地上（可分為地上和地下），可供人們不同使用用途的建筑物。它是供人們居住、工作、娛樂、儲藏物品、舉行各種活動的工程建筑物，一般由基礎(chǔ)、墻、門窗、柱、屋頂?shù)冉M成。②構(gòu)筑物是除房屋以外的工程建筑物，如：橋梁、水井、水壩、煙囪、水塔、道路、碼頭、油庫、圍墻等。人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和活動。3）權(quán)益在我國，就房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營來說，附著于土地和建筑物上的房地產(chǎn)權(quán)益包括：國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)；由房屋所有權(quán)帶來的權(quán)利，如占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)；以及其他權(quán)利，如抵押權(quán)、典權(quán)等。在諸多權(quán)益中，所有權(quán)是最基本的權(quán)利。我國的土地所有權(quán)主體只有兩個(gè)，即國家和農(nóng)民集體。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。（3）房地產(chǎn)的存在形態(tài)現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)。狹義的房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上或地下附著物，還包括依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益；廣義的房地產(chǎn)除上述內(nèi)容外，還包括儲如水、礦藏、森林等自然資源。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有三種：單純的土地、單純的建筑物、土地與建筑物的合成體。土地與建筑物的合成體是把建筑物和土地作為一個(gè)整體來考慮，也稱為復(fù)合房地產(chǎn)。

2.房產(chǎn)與地產(chǎn)

：房地產(chǎn)從權(quán)益角度考慮，包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩大類。

（1）

房產(chǎn)（2）

地產(chǎn)按照土地的現(xiàn)狀，目前我國地產(chǎn)的分類可分為以下10類：①商業(yè)金融用地②工業(yè)、倉儲用地③市政用地④公共建筑用地⑤住宅用地⑥交通用地⑦特殊用地⑧水域用地⑨農(nóng)用地⑩其他用地1.1.2房地產(chǎn)產(chǎn)品房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念及內(nèi)容產(chǎn)品應(yīng)該是一個(gè)整體概念，“整體產(chǎn)品”是指人們通過購買或租賃某產(chǎn)品而獲得的需要和滿足，包括一切能滿足顧客某種需求和利益的物質(zhì)產(chǎn)品和非物質(zhì)形態(tài)的服務(wù)。即：產(chǎn)品＝有形實(shí)體＋無形服務(wù)。以整體產(chǎn)品的概念為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體概念包含三個(gè)層次：核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品、延伸產(chǎn)品。

1.1.3房地產(chǎn)開發(fā)1.房地產(chǎn)開發(fā)的概念1）房地產(chǎn)開發(fā)的概念《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條指出：房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。2）房地產(chǎn)開發(fā)的含義①房地產(chǎn)開發(fā)的對象②房地產(chǎn)開發(fā)的前提③房地產(chǎn)開發(fā)的原則“六統(tǒng)一”原則，即：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理。④房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)過程⑤房地產(chǎn)開發(fā)的法律特性2.房地產(chǎn)開發(fā)的分類（1）按城市建設(shè)的對象劃分，分為新開發(fā)與再開發(fā)（2）按開發(fā)產(chǎn)品種類劃分，分為單項(xiàng)開發(fā)與綜合開發(fā)（3）按開發(fā)的經(jīng)營方式劃分，分為土地開發(fā)、房屋開發(fā)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)等。

（4）按經(jīng)濟(jì)增長方式劃分，分為外延式開發(fā)與內(nèi)涵式開發(fā)（5）按開發(fā)的規(guī)模劃分，分為零星開發(fā)與成片開發(fā)3.房地產(chǎn)開發(fā)的特征（1）房地產(chǎn)開發(fā)程序的特征①房地產(chǎn)開發(fā)涉及眾多環(huán)節(jié)②房地產(chǎn)開發(fā)過程是復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)③房地產(chǎn)開發(fā)的政策性強(qiáng)

④房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)性強(qiáng)

⑤房地產(chǎn)業(yè)具有預(yù)警性（2）房地產(chǎn)開發(fā)方式的特征①房地產(chǎn)開發(fā)的難度大②房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)較大4.房地產(chǎn)開發(fā)的模式（1）自有土地開發(fā)模式（2）合作開發(fā)（3）兼并重組開發(fā)（4）成立項(xiàng)目公司1.1.4房地產(chǎn)業(yè)1.房地產(chǎn)業(yè)的概念

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、修繕、裝飾、服務(wù)的行業(yè)。主要包括：土地的開發(fā)、經(jīng)營，房屋的建設(shè)、出售、出租，房地產(chǎn)的維修、管理、裝飾，以及信托、抵押、信息咨詢、勞動服務(wù)等各種經(jīng)濟(jì)活動。2.房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別

3.房地產(chǎn)業(yè)的地位及作用1.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營1.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本特征2.地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主要參與者3.房地產(chǎn)供給與需求1.房地產(chǎn)開發(fā)的形式2.房地產(chǎn)經(jīng)營的形式3.房地產(chǎn)經(jīng)營的程序1.2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的涵義1.2.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的關(guān)系1.2.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特征1.2.4房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的形式1.房地產(chǎn)開發(fā)2.房地產(chǎn)經(jīng)營3.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營4.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的共同點(diǎn)2.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別3.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系會不斷變化1.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營1.2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的涵義1.房地產(chǎn)開發(fā)按照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》中的定義，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。2.房地產(chǎn)經(jīng)營⑴經(jīng)營⑵房地產(chǎn)經(jīng)營3.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營4.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1.2.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的關(guān)系1.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的共同點(diǎn)2.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別3.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系會不斷變化1.2.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特征

1.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本特征2.地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主要參與者3.房地產(chǎn)供給與需求1.2.4房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的形式1.房地產(chǎn)開發(fā)的形式2.房地產(chǎn)經(jīng)營的形式3.房地產(chǎn)經(jīng)營的程序1.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立1.3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其類型1.3.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級1.3.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊1.3.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立1.公司名稱核準(zhǔn)2.開戶驗(yàn)資3.辦理工商營業(yè)執(zhí)照4.刻章5.辦理組織機(jī)構(gòu)代碼證6.辦理稅務(wù)登記1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各資質(zhì)等級的條件3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的作用1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特征4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制度1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的基本程序2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述感謝您的觀看THANKYOU項(xiàng)目2：房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序目錄本項(xiàng)目學(xué)習(xí)目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)程序概述投資機(jī)會選擇與決策分析階段前期工作階段建設(shè)階段租售階段前期工作階段要點(diǎn)前期工作階段是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃許可等，是確保項(xiàng)目合法性和可行性的關(guān)鍵。了解房地產(chǎn)開發(fā)程序房地產(chǎn)開發(fā)涉及多個(gè)階段和環(huán)節(jié)，了解整個(gè)開發(fā)流程有助于更好地規(guī)劃和實(shí)施項(xiàng)目。熟悉工作內(nèi)容每個(gè)階段都有具體的工作內(nèi)容，需要不同的專業(yè)知識和技能，只有明確工作內(nèi)容才能更好地協(xié)作。知識目標(biāo)認(rèn)知房地產(chǎn)開發(fā)程序通過項(xiàng)目學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程，包括前期工作、建設(shè)、租售等階段。參與相關(guān)工作在學(xué)習(xí)過程中，學(xué)生將有機(jī)會參與房地產(chǎn)開項(xiàng)目的相關(guān)工作，如市場調(diào)研、項(xiàng)目規(guī)劃等，增強(qiáng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。能力目標(biāo)在項(xiàng)目中，學(xué)生將培養(yǎng)分析問題、解決問題、與人溝通、團(tuán)結(jié)協(xié)作的能力，形成勤思考的思維習(xí)慣。能力培養(yǎng)通過學(xué)習(xí)，學(xué)生將樹立追求真理的科學(xué)精神，嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致地對待每一個(gè)環(huán)節(jié)，確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。精神培養(yǎng)素養(yǎng)目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)各階段工作內(nèi)容從投資決策到物業(yè)資產(chǎn)管理，房地產(chǎn)開發(fā)涵蓋多個(gè)階段，每個(gè)階段都有其特定的工作內(nèi)容和目標(biāo)。前期工作階段工作要點(diǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)前期，完成立項(xiàng)、規(guī)劃、土地使用權(quán)的獲取，并獲得規(guī)劃許可，是項(xiàng)目順利推進(jìn)的關(guān)鍵。學(xué)習(xí)重點(diǎn)01房地產(chǎn)開發(fā)程序概述PART投資機(jī)會選擇階段投資機(jī)會選擇階段是房地產(chǎn)開發(fā)的起始階段，主要包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機(jī)會、細(xì)化投資設(shè)想三項(xiàng)工作，從而為后續(xù)決策分析提供基礎(chǔ)。建設(shè)階段建設(shè)階段是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要包括施工建設(shè)和竣工驗(yàn)收兩個(gè)階段，其中施工建設(shè)涉及項(xiàng)目主體的形成，而竣工驗(yàn)收則確保項(xiàng)目質(zhì)量符合要求。前期工作階段前期工作階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段，包括獲取土地使用權(quán)、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可、建設(shè)工程招標(biāo)與投標(biāo)、開工申請與審批等環(huán)節(jié)。租售階段租售階段是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一個(gè)階段，主要包括市場營銷和物業(yè)資產(chǎn)管理兩個(gè)環(huán)節(jié)，其中市場營銷負(fù)責(zé)項(xiàng)目推廣和銷售，而物業(yè)資產(chǎn)管理則負(fù)責(zé)項(xiàng)目的持續(xù)管理和運(yùn)營。房地產(chǎn)開發(fā)的階段和步驟02投資機(jī)會選擇與決策分析階段PART投資機(jī)會選擇提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機(jī)會、細(xì)化投資設(shè)想，開發(fā)商需要選擇項(xiàng)目城市，評估市場供需，篩選投資可能性，并初步判斷其可行性。1.投資機(jī)會選擇細(xì)化投資設(shè)想就是對篩選出的投機(jī)機(jī)會做進(jìn)一步分析比較，并最終將其投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)具體的地塊上，進(jìn)一步分析其客觀條件是否具備。盡職調(diào)查為了滿足進(jìn)一步投資決策的要求，開發(fā)商通常還聘請律師或估價(jià)師，對擬開發(fā)項(xiàng)目涉及的土地、建筑物的權(quán)利狀況，進(jìn)行盡職調(diào)查。2.投資決策分析市場分析市場分析涵蓋市場宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場及其可支付的價(jià)格或租金，是投資決策的基礎(chǔ)。市場分析投資決策根據(jù)市場分析結(jié)果及相關(guān)的項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，就項(xiàng)目的經(jīng)營收入、成本費(fèi)用、贏利能力、風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行分析。結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、公司財(cái)務(wù)狀況和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的結(jié)果，就是否進(jìn)行本項(xiàng)目投資開發(fā)做出決策。

結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、公司財(cái)務(wù)狀況和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的結(jié)果，就是否進(jìn)行本項(xiàng)目投資開發(fā)做出決策。03前期工作階段PART審批權(quán)限與辦結(jié)時(shí)限市發(fā)改委在收到申報(bào)資料后進(jìn)行現(xiàn)場勘察，符合條件的予以批復(fù)，上級審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目由市發(fā)改委轉(zhuǎn)報(bào)。立項(xiàng)審批的重要性確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃，并符合房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求。立項(xiàng)審批的程序立項(xiàng)審批是政府有關(guān)部門對需要管理監(jiān)督的項(xiàng)目進(jìn)行審批的制度，也是開發(fā)項(xiàng)目前期工作的第一步。申報(bào)資料與流程包括書面申請、資金落實(shí)證明、土地使用權(quán)證明、可行性研究報(bào)告等，經(jīng)主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)或直接報(bào)市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室。1.開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)政府土地儲備與開發(fā)土地收購儲備制度是政府調(diào)控建設(shè)用地需求的基本制度，通過收回、收購等方式取得土地并進(jìn)行一級開發(fā)和存儲后供應(yīng)。土地儲備特點(diǎn)土地收購儲備范圍2.獲取土地使用權(quán)城市土地收購儲備的主要環(huán)節(jié)是政府統(tǒng)一收購、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應(yīng)，在這一過程中，主要表現(xiàn)出循環(huán)性、系統(tǒng)性、經(jīng)營性和微利性等特點(diǎn)。納入政府土地收購儲備范圍的土地包括新增建設(shè)用地、危舊房改造土地、調(diào)整出的原劃撥國有土地、閑置土地、政府依法收購和整理的國有土地等十種。土地一級開發(fā)由政府授權(quán)或土地儲備機(jī)構(gòu)完成，包括計(jì)劃編制、前期策劃、征詢意見和審批、組織實(shí)施開發(fā)、項(xiàng)目驗(yàn)收等步驟。土地儲備開發(fā)具體操作開發(fā)商可通過行政劃撥和市場出讓等方式獲取土地使用權(quán)，市場出讓包括招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。開發(fā)商獲土地途徑出讓是房地產(chǎn)一級市場行為，應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂出讓合同。土地使用權(quán)出讓2.獲取土地使用權(quán)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓是獲得國有土地使用權(quán)的受讓人在投資開發(fā)經(jīng)營基礎(chǔ)上，對出讓土地的再轉(zhuǎn)移，包括出售、交換、贈與等方式。2.獲取土地使用權(quán)01土地使用權(quán)劃撥劃撥是指縣級以上政府批準(zhǔn)，土地使用者繳納費(fèi)用后獲得土地使用權(quán)，適用于國家機(jī)關(guān)、基礎(chǔ)設(shè)施等用地。02土地使用權(quán)補(bǔ)交補(bǔ)地價(jià)方式是擁有劃撥土地使用權(quán)者通過補(bǔ)交出讓金獲得土地使用權(quán)，未補(bǔ)交者擅自轉(zhuǎn)讓等將受處罰。03土地合作與擁有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作開發(fā)，可以省去一大筆土地費(fèi)用，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，名義上為合作開發(fā)，實(shí)則風(fēng)險(xiǎn)各異。04項(xiàng)目選址與定點(diǎn)審批開發(fā)商需向規(guī)劃管理部門提出選址、定點(diǎn)申請，包括項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)文件、地形圖等材料，經(jīng)審核后下發(fā)《選址規(guī)劃意見通知書》。3.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申領(lǐng)、審批階段開發(fā)商需向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)，并附征地和安置補(bǔ)償方案等資料，經(jīng)審核后頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。設(shè)計(jì)方案審查階段開發(fā)商需委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成不少于2個(gè)方案設(shè)計(jì)，向規(guī)劃管理部門申請審批，經(jīng)審查修改后獲得《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書》。3.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請01開發(fā)商需向規(guī)劃管理部門申請，包括年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件、圖紙等資料，經(jīng)審核并召開市政配合會后獲得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。項(xiàng)目立項(xiàng)與用地審批02項(xiàng)目立項(xiàng)是房地產(chǎn)開發(fā)的首要步驟，需符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃等要求，并報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。土地使用權(quán)獲取03開發(fā)商通過政府土地儲備與一級開發(fā)、市場出讓等多種方式獲取土地使用權(quán)，支付土地使用權(quán)出讓金，完成土地征收、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)與審批04項(xiàng)目立項(xiàng)和土地使用權(quán)獲得后，開發(fā)商需委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制，獲得規(guī)劃許可后，即可正式啟動建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)和開工申請、審批流程。4.建設(shè)工程招標(biāo)與投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)活動的原則招標(biāo)投標(biāo)活動應(yīng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用原則，確保透明度、平等對待、程序規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，保護(hù)雙方利益，防止欺詐和不當(dāng)行為。必須招標(biāo)的范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)必須招標(biāo)的項(xiàng)目包括使用國有資金、國家融資、國際組織或外國政府貸款的項(xiàng)目，涉及公共利益、公眾安全，且勘察、設(shè)計(jì)、施工等采購達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)投標(biāo)的概念建設(shè)工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)是市場經(jīng)濟(jì)下買賣特殊商品的一系列特定環(huán)節(jié)，包括招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)及簽約和履約等，適用于國內(nèi)外工程承包市場。0302014.建設(shè)工程招標(biāo)與投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)的主要類別建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)可以根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)分成不同類別，如按資金來源分為國內(nèi)工程承包招標(biāo)、境內(nèi)國際工程招標(biāo)和國際工程招標(biāo)等。建設(shè)工程招標(biāo)的主要形式建設(shè)工程招標(biāo)形式主要有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)幾種，其中公開招標(biāo)是無限競爭性招標(biāo)，邀請招標(biāo)是有限競爭招標(biāo)，議標(biāo)是直接談判簽約。招標(biāo)組織的形成招標(biāo)組織形式分為自行招標(biāo)和委托招標(biāo)，具備條件的招標(biāo)人可自行組織招標(biāo)，也可委托甲級、乙級或暫定級招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)，跨省承擔(dān)業(yè)務(wù)有限期不同。建設(shè)工程招標(biāo)需具備項(xiàng)目審批、資金落實(shí)、設(shè)計(jì)圖紙等技術(shù)資料等條件，完成招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作后，選擇招標(biāo)方式并編制資格預(yù)審文件和招標(biāo)文件，進(jìn)行資格預(yù)審。建設(shè)工程招標(biāo)程序4.建設(shè)工程招標(biāo)與投標(biāo)投標(biāo)前，招標(biāo)人組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場并解答疑問，召開投標(biāo)預(yù)備會解答招標(biāo)文件和現(xiàn)場踏勘疑問，延長投標(biāo)截止時(shí)間以便納入澄清內(nèi)容，確保投標(biāo)文件準(zhǔn)確性?？辈飕F(xiàn)場與投標(biāo)預(yù)備會投標(biāo)人需編制投標(biāo)文件并簽署蓋章密封，按招標(biāo)文件要求遞交，可補(bǔ)充修改或撤回文件，但截止后不變，投標(biāo)人少于3個(gè)則重新招標(biāo)，確保投標(biāo)過程合法合規(guī)。投標(biāo)文件的編制與遞交決標(biāo)成交階段包括開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)，需遵循相關(guān)規(guī)定，如公示中標(biāo)候選人、發(fā)放中標(biāo)通知書、簽訂書面合同等，確保招標(biāo)投標(biāo)程序合法合規(guī)，保護(hù)雙方權(quán)益。決標(biāo)成交階段工作公開招標(biāo)程序適用于較大型且工藝和結(jié)構(gòu)復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目，主要包括成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、發(fā)布招標(biāo)通告、資格預(yù)審、發(fā)售招標(biāo)文件、投標(biāo)預(yù)備會、澄清修改、評標(biāo)定標(biāo)等步驟。公開招標(biāo)程序4.建設(shè)工程招標(biāo)與投標(biāo)施工許可證申請建設(shè)工程招標(biāo)后，開發(fā)商可申請開工許可，需向工程所在地縣級以上政府建設(shè)主管部門申請領(lǐng)取施工許可證，但國務(wù)院已確定限額以下的小型工程除外。施工許可管理辦法申請施工許可證的條件5.開工申請與審批住建部修訂的《建筑工程施工許可管理辦法》規(guī)定，在境內(nèi)從事各類工程建設(shè)施工需申請施工許可證，未取得者不得開工，限額以下工程除外。建設(shè)單位需辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，確保施工場地具備條件，選定合格施工企業(yè)，有資金、圖紙及安全措施，并提交相應(yīng)證明文件。辦理施工許可證程序建設(shè)單位領(lǐng)取申請表后，持表及證明文件向發(fā)證機(jī)關(guān)申請，符合條件者七日內(nèi)獲證，不全者告知補(bǔ)正，不符者書面通知并說明理由。施工變更與許可證管理施工過程中單位或施工單位變更需重申領(lǐng)施工證，且工程名稱、地點(diǎn)、規(guī)模需符合合同，施工許可證置施工現(xiàn)場備查并公開。5.開工申請與審批6.前期工作的其他環(huán)節(jié)開發(fā)商策略建議開發(fā)商應(yīng)保持健康的懷疑態(tài)度，不過分樂觀，謹(jǐn)慎對待專業(yè)咨詢意見，合理預(yù)期租金售價(jià)及開發(fā)成本，考慮意外損失，避免盲目決策帶來的投資失誤。前期工作概述除主要環(huán)節(jié)外，房地產(chǎn)開發(fā)前期工作還包括征地拆遷、市政設(shè)施接駁談判、信貸安排、預(yù)租售客戶尋找等，完成后需進(jìn)行財(cái)務(wù)評估，確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性。04建設(shè)階段PART項(xiàng)目管理的關(guān)鍵建設(shè)階段工程項(xiàng)目管理是工程實(shí)施的關(guān)鍵，需確保項(xiàng)目按時(shí)、安全、有效地完成，并通過科學(xué)管理降低成本、縮短工期，提升建筑企業(yè)競爭力，對生存和發(fā)展至關(guān)重要。1.三控制、三管理、一協(xié)調(diào)項(xiàng)目管理的策略成功項(xiàng)目管理需制定嚴(yán)格程序，明確目標(biāo)，靈活選擇管理方法，并不斷創(chuàng)新以提升效益；工程項(xiàng)目管理核心為“三控制”，即進(jìn)度、成本、質(zhì)量控制，確保施工與建設(shè)順利完成。進(jìn)度控制進(jìn)度控制是項(xiàng)目管理核心，通過科學(xué)確定進(jìn)度目標(biāo)、編制計(jì)劃并建立合同網(wǎng)絡(luò)體系，與質(zhì)量、費(fèi)用協(xié)調(diào)，確保項(xiàng)目按期完成；同時(shí)編制進(jìn)度計(jì)劃是進(jìn)度控制的基礎(chǔ)。1.三控制、三管理、一協(xié)調(diào)質(zhì)量控制質(zhì)量控制需明確方針，通過計(jì)劃、實(shí)施、檢查及處置實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，事前、事中、事后控制相互補(bǔ)充，同時(shí)需嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)，堅(jiān)持樣板引路和三檢制，確保質(zhì)量持續(xù)改進(jìn)。合同管理合同管理是建設(shè)工程項(xiàng)目管理的關(guān)鍵，涵蓋合同簽訂、履行、變更及解除等全過程控制，同時(shí)需籌劃合同結(jié)構(gòu)、選擇合同文本、確定計(jì)價(jià)支付方法，并處理合同索賠等。成本控制成本控制是施工項(xiàng)目管理關(guān)鍵，旨在合理組織、實(shí)施、跟蹤、分析和考核項(xiàng)目成本，建立責(zé)權(quán)利結(jié)合的成本管理模式，以節(jié)約資源、降低成夲、提升經(jīng)濟(jì)效益。0302011.三控制、三管理、一協(xié)調(diào)安全管理工程安全涉及建筑物本身安全與人員安全，管理原則為“安全第一、預(yù)防為主”；同時(shí)承包商需編制安全技術(shù)措施，施工企業(yè)負(fù)責(zé)現(xiàn)場安全，總承包單位協(xié)調(diào)分包單位。信息管理信息管理在建設(shè)工程項(xiàng)目中至關(guān)重要，涉及人力資源和物質(zhì)資源；通過合理組織和控制信息傳輸，確保項(xiàng)目信息便捷獲取、存儲、處理和交流，為項(xiàng)目增值服務(wù)。組織協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)是組織正常運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，通過調(diào)節(jié)各項(xiàng)工作及人員活動，實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)；在施工項(xiàng)目管理中，加強(qiáng)管理工作至關(guān)重要，助流工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)提供流程化管理和可視化工具。2.竣工驗(yàn)收01工程竣工驗(yàn)收是建設(shè)項(xiàng)目最后的程序，通過驗(yàn)收確保工程符合設(shè)計(jì)文件和合同要求，獲得政府驗(yàn)收文件后，編制《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》，標(biāo)志施工全過程結(jié)束。在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，施工單位需完成收尾工程、準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收資料，并進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，確保工程順利通過竣工驗(yàn)收，不影響項(xiàng)目投產(chǎn)使用。工程竣工驗(yàn)收依據(jù)包括項(xiàng)目建議書、開工計(jì)劃、施工圖紙、設(shè)計(jì)變更文件、施工技術(shù)規(guī)程、驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)及合同條款，確保工程符合要求。0203竣工驗(yàn)收的定義竣工驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作竣工驗(yàn)收的依據(jù)竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)包括土建、安裝和人防工程的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量符合要求，如生產(chǎn)性工程需全部施工完畢，生活設(shè)施需水通、電通、道路通等，人防工程需符合相關(guān)規(guī)定?？⒐そY(jié)算指施工企業(yè)完成承包工程并經(jīng)驗(yàn)收合格后，向發(fā)包單位進(jìn)行的最終工程款結(jié)算；同時(shí)開發(fā)商需核實(shí)結(jié)算報(bào)告，確認(rèn)后通知銀行支付款項(xiàng)，承包商收到款項(xiàng)后應(yīng)交付工程。竣工驗(yàn)收的工作程序分為單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收備案；同時(shí)開發(fā)商需提交多項(xiàng)文件并備案，工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收或未通過不得使用，不得辦理客戶入住手續(xù)。編制竣工檔案開發(fā)項(xiàng)目竣工后，需組織技術(shù)資料整理和竣工圖繪制，編制完整檔案移交房屋產(chǎn)權(quán)所有者和城市檔案館；同時(shí)技術(shù)資料包括前期工作資料、土建資料和安裝方面的資料。2.竣工驗(yàn)收05租售階段PART當(dāng)建設(shè)階段結(jié)束后，開發(fā)商除了要辦理竣工驗(yàn)收和政府批準(zhǔn)入住的手續(xù)外，往往要看預(yù)計(jì)的開發(fā)成本是否被突破，實(shí)際工期較計(jì)劃工期是否有拖延。在原先預(yù)測的期間內(nèi)，能否以預(yù)計(jì)的租金或價(jià)格水平為項(xiàng)目找到買家或使用者五證流程風(fēng)險(xiǎn)解析本項(xiàng)目主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)的程序，第一階段為投資機(jī)會選擇與決策分析，其中投資機(jī)會選擇包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機(jī)會、細(xì)化投資設(shè)想三項(xiàng)工作；投資決策分析主要包括市場分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)和投資決策三部分工作。第二階段為前期工作，包括開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、獲取土地使用權(quán)、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可、建設(shè)工程招投標(biāo)、開工申請與審批和前期工作的其他工作環(huán)節(jié)。第三階段為建設(shè)階段，包括對建設(shè)過程實(shí)施的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制，合同、安全和信息管理，組織協(xié)調(diào)及竣工驗(yàn)收等內(nèi)容。第四階段為租售階段，包括物業(yè)租售形式的選擇和租售方案的制定。本項(xiàng)目小結(jié)感謝您的觀看THANKS項(xiàng)目3房地產(chǎn)投資與融資線型上下導(dǎo)航版知識目標(biāo)：了解：投資的含義，房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)防范，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目常見的傳統(tǒng)型與創(chuàng)新型的融資方式；熟悉：房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)融資方式的選取；掌握：房地產(chǎn)投資的基本原理和形式，房地產(chǎn)融資的資金來源。能力目標(biāo)：通過本項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，使學(xué)生能根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際情況提出合理的投融資建議。素養(yǎng)目標(biāo)：遵紀(jì)守法，誠實(shí)守信。黨的二十大報(bào)告提出，弘揚(yáng)誠信文化，健全誠信建設(shè)長效機(jī)制。房地產(chǎn)從業(yè)人員應(yīng)做到遵紀(jì)守法、誠實(shí)守信的開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)交易合法有序開展。學(xué)習(xí)重點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)及類型。（2）房地產(chǎn)的融資的主要方式。1房地產(chǎn)投資012房地產(chǎn)融資02目錄013.1房地產(chǎn)投資ONE3.1.1房地產(chǎn)投資概述1.投資投資就是在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，為了獲得一定經(jīng)濟(jì)效益或社會效益而將一定數(shù)量的資產(chǎn)（有形或無形）投放于某種對象或事業(yè)中的活動。2.房地產(chǎn)投資的含義及類型房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接的對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動。3.1.1房地產(chǎn)投資概述與其他的投資形式相比，房地產(chǎn)投資有以下的特點(diǎn)：1）房地產(chǎn)投資對象具備固定性和不可移動性2）房地產(chǎn)投資投入高，成本巨大3）房地產(chǎn)投資的回收周期長4）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)高5）房地產(chǎn)投資受到環(huán)境的約束6）房地產(chǎn)投資變現(xiàn)性差7）房地產(chǎn)投資需要專業(yè)的知識8）房地產(chǎn)投資易受政策影響3.1.2房地產(chǎn)投資的形式1.房地產(chǎn)直接投資2.房地產(chǎn)間接投資3.1.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)011.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念022.房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)033.房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)023.2房地產(chǎn)融資ONE3.2.1房地產(chǎn)融資概述1.房地產(chǎn)融資的概念從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā)，流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資，融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集，運(yùn)用和清算。從狹義概念上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。3.2.1房地產(chǎn)融資概述2.房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)（1）開發(fā)資金需求量大，對外源性融資依賴性高（2）土地和房屋抵押是融資條件（3）資金面臨較大風(fēng)險(xiǎn)（4）資金占用時(shí)間長2.2房地產(chǎn)融資的資金來源1.企業(yè)自有資金012.政府財(cái)政資本023.銀行貸款034.股票、債券、商業(yè)本票、商業(yè)信用、租賃等多種籌資方式045.預(yù)售資金056.其他資金來源063.2.3房地產(chǎn)融資的主要方式022.發(fā)行債券033.發(fā)行股票045.BOT4.自有資金籌集056.房地產(chǎn)開發(fā)信托011.金融機(jī)構(gòu)借款3.2.4資金成本與資本結(jié)構(gòu)1.資金成本012.個(gè)別資本成本023.加權(quán)平均資本成本035.資金成本率的計(jì)算04謝謝項(xiàng)目4房地產(chǎn)市場知識目標(biāo)：（1）了解：房地產(chǎn)市場的含義，房地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義、步驟和方法；（2）熟悉：房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)、功能、構(gòu)成及市場指標(biāo)，房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境及政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容；（3）掌握：房地產(chǎn)市場的參與者，房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。能力目標(biāo)：

通過本過程的學(xué)習(xí)，能針對當(dāng)前對房地產(chǎn)市場影響比較大的環(huán)境因素搜索資料，并能進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研。素養(yǎng)目標(biāo)：

愛崗敬業(yè)，忠于職守。培養(yǎng)和樹立學(xué)生忠于職守，克己奉公，服務(wù)人民，服務(wù)社會的社會主義職業(yè)精神。學(xué)習(xí)重點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)的運(yùn)行環(huán)境及影響因素。（2）房地產(chǎn)的周期循環(huán)。014.1房地產(chǎn)市場概述ONE房地產(chǎn)市場的含義與特點(diǎn)（2）房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品流通過程中各種交易活動的總和（1）房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換的場所（3）房地產(chǎn)市場是個(gè)人和組織對房地產(chǎn)商品現(xiàn)實(shí)和潛在的購買者的集合，對房地產(chǎn)商品的需求構(gòu)成了房地產(chǎn)市場。0102031.房地產(chǎn)市場的含義72區(qū)域性市場。不完全競爭市場投機(jī)性強(qiáng)受政策影響大供給調(diào)節(jié)滯后性參與主體多房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)按區(qū)域范圍劃分房地產(chǎn)市場可劃分為全國性市場、區(qū)域性市場、本地市場等。企業(yè)。按類型和用途劃分房地產(chǎn)市場可劃分為住宅市場、商業(yè)地產(chǎn)市場、工業(yè)地產(chǎn)市場等。按交易方式劃分房地產(chǎn)市場可劃分為買賣市場和租賃市場。按結(jié)構(gòu)層次劃分房地產(chǎn)市場可劃分為一級市場、二級市場和三級市場。房地產(chǎn)市場的類型房地產(chǎn)市場主要由土地市場、房地產(chǎn)開發(fā)市場、房地產(chǎn)交易市場和房地產(chǎn)物業(yè)管理市場構(gòu)成。土地市場提供土地資源，房地產(chǎn)開發(fā)市場將土地轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)產(chǎn)品，房地產(chǎn)交易市場實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的買賣和租賃，房地產(chǎn)物業(yè)管理市場提供物業(yè)管理服務(wù)。房地產(chǎn)市場的構(gòu)成房地產(chǎn)市場的主要參與者包括開發(fā)商、購房者、投資者、政府、金融機(jī)構(gòu)等。開發(fā)商負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售，購房者是房地產(chǎn)的需求方，投資者通過投資房地產(chǎn)獲取收益，政府通過政策調(diào)控市場，金融機(jī)構(gòu)為市場提供資金支持。房地產(chǎn)市場的參與者房地產(chǎn)市場的構(gòu)成及參與者房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境及影響因素1.政治法律環(huán)境5.技術(shù)環(huán)境4.土地資源環(huán)境2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境3.人口環(huán)境76房地產(chǎn)市場指標(biāo)供給指標(biāo)交易指標(biāo)需求指標(biāo)77房地產(chǎn)市場的功能1.提供交易場所功能6.促進(jìn)消費(fèi)需求增長和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級功能5.房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置功能2.配置存量房地產(chǎn)資源和利益4.平衡供給和需求功能3.傳遞市場信息功能78024.2房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)ONE房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)同經(jīng)濟(jì)周期一樣，也分為復(fù)蘇、繁榮、收縮和蕭條四個(gè)階段，如圖4-1所示。0203040105復(fù)蘇階段是市場經(jīng)歷低谷后的初步回升期。在這個(gè)階段，市場信心逐漸恢復(fù)，交易量增加，價(jià)格開始企穩(wěn)并小幅上漲。復(fù)蘇階段繁榮階段是市場發(fā)展的高峰期。在這個(gè)階段，交易量大幅增加，價(jià)格持續(xù)上漲，投資活動活躍，市場信心高漲。繁榮階段衰退階段是市場由繁榮轉(zhuǎn)向低迷的時(shí)期。在這個(gè)階段，交易量減少，價(jià)格開始下跌，投資活動放緩，市場信心下降。衰退階段蕭條階段是市場低迷的極端表現(xiàn)。在這個(gè)階段，交易量銳減，價(jià)格持續(xù)下跌，投資活動基本停滯，市場信心極度低迷。蕭條階段房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的含義經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)增長率、利率水平、通貨膨脹率等經(jīng)濟(jì)因素直接影響房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系和價(jià)格水平。一般來說，經(jīng)濟(jì)增長率上升會帶動房地產(chǎn)市場需求增加，從而推動市場復(fù)蘇和繁榮；反之，則可能導(dǎo)致市場衰退和蕭條。政策因素土地供應(yīng)政策、金融政策、稅收政策等政策因素對房地產(chǎn)市場的影響尤為顯著。例如，土地供應(yīng)政策收緊會限制市場供給，從而推高房價(jià)；金融政策放松則會增加市場流動性，刺激購房需求。社會因素人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、居民收入水平等社會因素也會影響房地產(chǎn)市場的長期走勢。例如，隨著人口老齡化加劇，住宅需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，對養(yǎng)老地產(chǎn)等特定類型房產(chǎn)的需求將增加；隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，城市住房需求將持續(xù)增長。影響房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的因素034.3房地產(chǎn)市場調(diào)研ONE01房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性房地產(chǎn)市場調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基礎(chǔ)。通過調(diào)研，企業(yè)可以了解市場需求、競爭狀況、消費(fèi)者行為等，為項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷策略等提供有力支持。04市場需求分析調(diào)研可以揭示目標(biāo)市場的潛在需求，包括消費(fèi)者的人口統(tǒng)計(jì)特征、購買動機(jī)、價(jià)格敏感度等，幫助企業(yè)精準(zhǔn)定位目標(biāo)客群，制定有效的營銷策略。02競爭狀況分析通過調(diào)研，企業(yè)可以了解競品的數(shù)量、分布、優(yōu)劣勢等，評估市場競爭格局，制定相應(yīng)的競爭策略，提升自身的市場競爭力。03消費(fèi)者行為研究調(diào)研可以揭示消費(fèi)者的購買決策過程、消費(fèi)習(xí)慣、品牌偏好等，幫助企業(yè)更好地理解消費(fèi)者需求，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)和提升服務(wù)質(zhì)量。房地產(chǎn)市場調(diào)研及其作用1.3.2.4.包括政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會文化環(huán)境、科技環(huán)境等。宏觀因素調(diào)查包括目標(biāo)市場的供需狀況、價(jià)格水平、消費(fèi)者行為、競爭狀況等。微觀因素調(diào)查包括消費(fèi)者的人口統(tǒng)計(jì)特征、購買動機(jī)、消費(fèi)習(xí)慣、品牌偏好等。消費(fèi)者調(diào)研包括競爭者的數(shù)量、分布、產(chǎn)品特點(diǎn)、營銷策略等。競爭者調(diào)研房地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容（1）準(zhǔn)備階段（2）調(diào)查階段（3）研究階段（4）總結(jié)階段房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序（1）訪問調(diào)查法（2）問卷調(diào)查法（3）實(shí)地觀察法（4）網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法（5）實(shí)驗(yàn)調(diào)查法（6）二手資料的收集分析房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法（1）基本情況概述。（2）房地產(chǎn)市場環(huán)境概況。（3）房地產(chǎn)市場供給特征。（4）房地產(chǎn)市場需求特征。（5）房地產(chǎn)市場形勢及發(fā)展趨勢。（6）結(jié)論和建議。3.房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告的內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序與方法圖7-1房地產(chǎn)市場調(diào)研程序謝謝項(xiàng)目5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃目錄頁房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營銷策略1234CONTENTSPAGE房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃概述

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場細(xì)分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位知識目標(biāo)能力目標(biāo)AB（1）了解房地產(chǎn)策劃的含義及程序。（2）熟悉房地產(chǎn)市場細(xì)分、目標(biāo)市場的選擇。（3）掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位。通過本過程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生明晰房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的思路及流程，掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的知識點(diǎn)，能夠從房地產(chǎn)市場角度分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，運(yùn)用STP系統(tǒng)方法將市場細(xì)分、目標(biāo)市場選擇、項(xiàng)目定位三者聯(lián)系在一起，將知識運(yùn)用在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃實(shí)務(wù)中。CD素養(yǎng)目標(biāo)：學(xué)習(xí)重點(diǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃應(yīng)有大局觀和全局意識；志存高遠(yuǎn)、腳踏實(shí)地。（1）房地產(chǎn)市場的組成、特點(diǎn)。（2）房地產(chǎn)市場細(xì)分的依據(jù)、程序，有效市場細(xì)分的條件。（3）STP理論及各要素的關(guān)系。（4）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位的內(nèi)容、原則、基本要求。（5）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營銷策略的制定。5.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃概述5.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的含義5.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的程序1.策劃2.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃1.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的程序2.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)容5.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃概述

5.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的含義1.策劃

（1）策劃的定義

（2）策劃的原理1）整合原理2）平衡原理3）限定原理4）差異化原理5）效益原理6）創(chuàng)新原理2.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的概念

（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的涵義5.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的程序1.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的程序（1）市場調(diào)研1）宏觀環(huán)境調(diào)查2）房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境調(diào)查3）房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地城市發(fā)展概況及社區(qū)環(huán)境調(diào)查4）房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為5）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查6）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查7）房地產(chǎn)促銷調(diào)查8）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查9）房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查

（2）項(xiàng)目定位

（3）產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)

（4）產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)

（5）市場營銷

（6）產(chǎn)品服務(wù)2.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)容（1）確定合適的投資區(qū)位及地點(diǎn)。（2）確定合適的項(xiàng)目定位，主要指市場定位、產(chǎn)品定位等。（3）確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)內(nèi)容、規(guī)模、資金籌措方式等。（4）制定房地產(chǎn)營銷策略，如產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷等。（5）確定合適的物業(yè)管理方式。5.2

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場細(xì)分5.2.1房地產(chǎn)市場的特征5.2.2房地產(chǎn)市場細(xì)分5.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場細(xì)分5.2.1房地產(chǎn)市場的特征

1.市場2.房地產(chǎn)市場（1）房地產(chǎn)市場的概念狹義概念：房地產(chǎn)是讓房地產(chǎn)買賣雙方走到一起，并就其中某個(gè)特定房地產(chǎn)交易價(jià)格達(dá)成一致，并進(jìn)行房地產(chǎn)商品交換的領(lǐng)域。廣義概念：是房地產(chǎn)交易活動所反應(yīng)的交換關(guān)系的總合。

（2）房地產(chǎn)市場的組成

（3）房地產(chǎn)市場的分類

（4）房地產(chǎn)市場的特征政府供應(yīng)者消費(fèi)者中介、服務(wù)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)市場建筑商原材料供應(yīng)商5.2.2房地產(chǎn)市場細(xì)分1.房地產(chǎn)市場細(xì)分的概念房地產(chǎn)市場細(xì)分，是根據(jù)房地產(chǎn)市場上顧客需求的差異性，以影響顧客需求和欲望的某些因素為依據(jù)，將一個(gè)整的體房地產(chǎn)市場劃分為兩個(gè)或兩個(gè)以上的消費(fèi)者群體，其中每一個(gè)需求特點(diǎn)相類似的消費(fèi)者構(gòu)成一個(gè)房地產(chǎn)細(xì)分市場或子市場。2.房地產(chǎn)市場細(xì)分的作用（1）有利于企業(yè)發(fā)掘新的市場機(jī)會（2）有助于企業(yè)在競爭中選擇有利位置、提高企業(yè)的競爭力（3）有利于企業(yè)集中、合理使用資源，從而提高競爭力（4）容易取得反饋信息，調(diào)整營銷策略（5）增強(qiáng)應(yīng)變能力和適應(yīng)能力（6）具有一定的社會效益3.房地產(chǎn)市場細(xì)分的程序4.有效市場細(xì)分的條件（1）可衡量性（2）可進(jìn)入性（3）可盈利性（4）可行性（5）穩(wěn)定性5.房地產(chǎn)市場細(xì)分的依據(jù)（1）房地產(chǎn)市場細(xì)分的依據(jù)（2）房地產(chǎn)市場細(xì)分的參數(shù)6.房地產(chǎn)市場細(xì)分的風(fēng)險(xiǎn)5.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位5.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位的理論5.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位的內(nèi)容5.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位5.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位的理論1.STP理論2.目標(biāo)市場選擇（1）目標(biāo)市場的概念（2）選擇目標(biāo)市場的原則①該市場有充分的現(xiàn)實(shí)需求量，而且需求水平符合企業(yè)銷售的期望水平。②該市場有潛在需求，有發(fā)展前途，而且這個(gè)潛在市場未來能讓企業(yè)獲得較大收益，能讓企業(yè)持續(xù)地開拓這個(gè)市場。③該市場的競爭不激烈，如競爭者較少，或競爭者不易打入，或本企業(yè)在該市場中有絕對的優(yōu)勢。④通過適當(dāng)?shù)姆咒N渠道，產(chǎn)品可以進(jìn)入這一市場。⑤與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)相一致。⑥與企業(yè)的資源相適應(yīng)。⑦能給企業(yè)帶來較高的利潤回報(bào)。（3）目標(biāo)市場的選擇方法——SWOT分析法1）SWOT分析的內(nèi)容SWOT分析方法是一種企業(yè)制定戰(zhàn)略、確定目標(biāo)的方法，即根據(jù)企業(yè)自身的既定內(nèi)在條件和所在的外部環(huán)境進(jìn)行綜合分析，找出企業(yè)內(nèi)在的優(yōu)勢、劣勢，外部的機(jī)會、威脅，并確定企業(yè)的核心競爭力的方法。其中，S代表strength（優(yōu)勢），W代表weakness（劣勢），O代表opportunity（機(jī)會），T代表threat（威脅）；其中S、W是內(nèi)部因素，O、T是外部因素。2）SWOT分析的結(jié)果（4）目標(biāo)市場的選擇策略1）市場集中化2）產(chǎn)品專門化3）市場專門化4）有選擇的專門化

5）完全市場覆蓋（5）選擇房地產(chǎn)目標(biāo)市場時(shí)應(yīng)考慮的因素5.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位1.項(xiàng)目定位1）產(chǎn)品差別化是市場競爭中核心2）考慮房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性2.項(xiàng)目定位的要點(diǎn)1）項(xiàng)目定位是為了使產(chǎn)品獲得更大的競爭優(yōu)勢而提出的；2）項(xiàng)目定位所要展現(xiàn)的是本產(chǎn)品與競爭產(chǎn)品的不同之處；3）項(xiàng)目定位確定的是產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中與眾不同的位置；4）項(xiàng)目定位應(yīng)該包含產(chǎn)品是什么、給誰用的基本內(nèi)容；5）項(xiàng)目的產(chǎn)品特色不一定是同類產(chǎn)品沒有的，而應(yīng)該是競爭產(chǎn)品所沒有說或沒有注意、但對消費(fèi)者卻具有巨大吸引力的；6）項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)是對本產(chǎn)品和競爭產(chǎn)品的深入分析和對消費(fèi)者的準(zhǔn)確判斷。

3.項(xiàng)目定位的流程（1）確定開發(fā)的目標(biāo)（2）考慮土地的規(guī)模、條件、范圍，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行策劃。（3）調(diào)查現(xiàn)狀、進(jìn)行趨勢分析（4）確定項(xiàng)目定位（5）評估方案4.項(xiàng)目定位的原則

（1）先外后內(nèi)

（2）先弱后強(qiáng)

（3）先實(shí)后虛

（4）先分后舍

（5）先專后普5.房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的內(nèi)容

（1）項(xiàng)目功能屬性的定位

（2）項(xiàng)目經(jīng)營屬性的定位

（3）項(xiàng)目市場屬性的定位

（4）項(xiàng)目價(jià)格屬性的定位

（5）規(guī)劃設(shè)計(jì)的定位。

（6）建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的定位

（7）開發(fā)與建設(shè)方案的定位

（8）其他5.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營銷策略5.4.1房地產(chǎn)市場營銷產(chǎn)品策略以居住區(qū)為例，制定房地產(chǎn)市場營銷策略時(shí)，從策劃項(xiàng)目策劃角度應(yīng)考慮以下問題：1.居住區(qū)產(chǎn)品策略的基本要求（1）使用要求（2）衛(wèi)生要求（3）安全要求（4）經(jīng)濟(jì)要求（5）施工要求（6）美觀要求2.居住區(qū)產(chǎn)品策略的內(nèi)容

（1）確定居住區(qū)規(guī)劃布局與空間環(huán)境設(shè)計(jì)。

（2）確定道路規(guī)劃和道路系統(tǒng)。

（3）確定公共建筑規(guī)劃布置，設(shè)定公共服務(wù)設(shè)施。

（4）確定綠地規(guī)劃布置。

（5）進(jìn)行豎向規(guī)劃。

（6）管線布局規(guī)劃。

（7）確定住宅造型。

（8）確定住宅布置。3.居住區(qū)規(guī)劃時(shí)要考慮的技術(shù)指標(biāo)

（1）建筑基地面積

（2）建筑面積

（3）商品房銷售面積

（4）公用建筑面積

（5）建筑高度

（6）居住建筑層數(shù)的劃分

（7）進(jìn)深與面寬

（8）長度與體型

（9）層高

（10）戶室比5.4.2房地產(chǎn)市場營銷價(jià)格策略1.低價(jià)策略制定低價(jià)策略的主要目標(biāo)是提高市場占有率，而利潤成為次要目標(biāo)。2.高價(jià)策略高價(jià)策略的目標(biāo)是在短時(shí)間內(nèi)獲得大量利潤，利潤成為主要目標(biāo)，而市場占有率不一定會提高。3.中價(jià)策略中價(jià)策略的目標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)希望在現(xiàn)有的市場狀況下保持市場占有率。5.4.3房地產(chǎn)市場營銷渠道策略1.營銷渠道的基本概念2.營銷渠道的基本特征（1）營銷渠道由參與市場營銷活動的機(jī)構(gòu)與人員組成。這些渠道成員以推銷某一個(gè)產(chǎn)品作為目標(biāo)形成了一個(gè)系統(tǒng)；（2）營銷渠道有明確的起點(diǎn)（即生產(chǎn)者）和終點(diǎn)（即消費(fèi)者）；（3）在營銷渠道中，商品的所有權(quán)至少被轉(zhuǎn)移一次；（4）營銷渠道實(shí)現(xiàn)的不僅是實(shí)物的轉(zhuǎn)移，還有資金、信息的轉(zhuǎn)移。它們相輔相成，共同實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品從生產(chǎn)者向消費(fèi)的轉(zhuǎn)移；（5）營銷渠道的建立通常需要較長的時(shí)間，一旦建立起來，就相對穩(wěn)定。3.房地產(chǎn)市場營銷渠道策略（1）開發(fā)商直接銷售（2）房地產(chǎn)間接銷售（3）經(jīng)紀(jì)人5.4.4房地產(chǎn)市場營銷促銷策略1.房地產(chǎn)促銷概述（1）房地產(chǎn)促銷目標(biāo)（2）房地產(chǎn)促銷方式房地產(chǎn)促銷方式主要有四種：廣告促銷、人員推銷、銷售促進(jìn)、公共關(guān)系。2.廣告促銷3.人員推銷4.房地產(chǎn)銷售促進(jìn)5.公共關(guān)系促銷6.房地產(chǎn)促銷組合本項(xiàng)目小結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營前期階段的重要工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃以房地產(chǎn)市場為起點(diǎn)，以房地產(chǎn)項(xiàng)目為主線，運(yùn)用多種資源，從市場細(xì)分、目標(biāo)市場選擇到項(xiàng)目定位、營銷策略的制定進(jìn)行全流程分析，提前籌劃了為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未來做什么、何時(shí)做、誰來做、怎么做等提著進(jìn)行籌劃。項(xiàng)目5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃感謝您的觀看THANKYOU項(xiàng)目6房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營預(yù)測與決策目錄頁房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用測算房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測房地產(chǎn)經(jīng)營決策123CONTENTSPAGE知識目標(biāo)：能力目標(biāo)：AB（1）了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的方法。（2）熟悉房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營預(yù)算的方法、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測算的種類。（3）掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營決策的方法。建立起運(yùn)用定性與定量相結(jié)合的方法全面評估房地產(chǎn)項(xiàng)目的認(rèn)知，從預(yù)測與決策角度掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的相關(guān)知識點(diǎn)，能夠從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資的角度分析案例，將其運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制、判斷預(yù)測、項(xiàng)目決策等實(shí)務(wù)中。CD學(xué)習(xí)重點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成的具體內(nèi)容。（2）定性預(yù)測結(jié)論的表示方法。（3）盈虧平衡法。（4）確定型、風(fēng)險(xiǎn)型、不確定型決策方法。6.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用測算6.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測算的種類6.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資的構(gòu)成6.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算1.投資估算2.設(shè)計(jì)概算3.施工圖預(yù)算4.工程結(jié)算5.竣工決算1.土地費(fèi)用2.前期工程費(fèi)3.建筑安裝工程費(fèi)4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)5.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)6.管理費(fèi)7.開發(fā)期稅費(fèi)8.銷售費(fèi)用9.財(cái)務(wù)費(fèi)用10.不可預(yù)見費(fèi)11.其他費(fèi)用1.投資估算的依據(jù)2.估算方法6.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用測算6.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測算的種類1.投資估算2.設(shè)計(jì)概算3.施工圖預(yù)算4.工程結(jié)算5.竣工決算6.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資的構(gòu)成1.土地費(fèi)用(1)征收補(bǔ)償費(fèi)(2)土地出讓價(jià)款(3)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)(4)土地租用費(fèi)(5)土地投資折價(jià)2.前期工程費(fèi)(1)項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)所需費(fèi)用(2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用3.建筑安裝工程費(fèi)4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

5.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)6.管理費(fèi)7.開發(fā)期稅費(fèi)8.銷售費(fèi)用9.財(cái)務(wù)費(fèi)用10.不可預(yù)見費(fèi)11.其他費(fèi)用6.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算1.投資估算的依據(jù)(1)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、占地面積、地價(jià)；(2)設(shè)計(jì)方案、圖紙；(3)主要設(shè)備、材料及其預(yù)算價(jià)格表；(4)同類型項(xiàng)目的投資資料；(5)資金來源、貸款利率；(6)有關(guān)政策和規(guī)定；2.估算方法(1)單位指標(biāo)估算法

(2)單元估算法(3)工程量近似匡算法(4)概算指標(biāo)法(5)概算定額法1.房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的概念2.房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的特點(diǎn)3.房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的內(nèi)容4.房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的基本程序5.房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的類型6.2.1房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測概述6.2.2房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的定性方法1.個(gè)人經(jīng)驗(yàn)判斷法2.專家會議法3.德爾菲法4.定性預(yù)測結(jié)論的表示方法6.2房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測6.2.3房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的定量方法1.因果分析法2.時(shí)間序列分析法6.2房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測6.2.1房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測概述1.房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的概念2.房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的特點(diǎn)3.房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的內(nèi)容4.房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的基本程序（1）確定預(yù)測目標(biāo)（2）收集整理資料（3）選擇預(yù)測方法（4）預(yù)測分析（5）預(yù)測結(jié)果評價(jià)（6）編制預(yù)測報(bào)告5.房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的類型6.2.2房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的定性方法1.個(gè)人經(jīng)驗(yàn)判斷法2.專家會議法3.德爾菲法4.定性預(yù)測結(jié)論的表示方法（1）主觀概率法（2）記分法6.2.3房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的定量方法1.因果分析法2.時(shí)間序列分析法（1）簡單平均法（2）移動平均法6.3.1房地產(chǎn)經(jīng)營決策概述6.3.2房地產(chǎn)經(jīng)營決策方法6.3房地產(chǎn)經(jīng)營決策6.3房地產(chǎn)經(jīng)營決策6.3.1房地產(chǎn)經(jīng)營決策概述1.決策（1）決策的概念（2）決策分析的基本要素（3）決策的分類2.房地產(chǎn)經(jīng)營決策（1）房地產(chǎn)經(jīng)營決策的概念（2）房地產(chǎn)經(jīng)營決策過程（3）房地產(chǎn)經(jīng)營決策的含義（4）房地產(chǎn)經(jīng)營決策的內(nèi)容

（5）房地產(chǎn)經(jīng)營決策的類型3.房地產(chǎn)經(jīng)營決策的原則（1）決策的政策性原則（2）決策的整體性原則（3）風(fēng)險(xiǎn)控制意識的原則（4）定性與定量相結(jié)合的原則6.3.2房地產(chǎn)經(jīng)營決策方法1.盈虧平衡分析（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析——線性盈虧平衡分析的假定條件假設(shè)1）生產(chǎn)量＝銷售量，能生產(chǎn)多少就能銷售多少，即生產(chǎn)量等于銷售量；2）生產(chǎn)總成本按形態(tài)區(qū)分為固定成本、變動成本，是產(chǎn)銷量的線性函數(shù)；3）一定條件下，產(chǎn)品銷售單價(jià)不變，產(chǎn)品銷售收入為產(chǎn)銷量的線性函數(shù)；4）一定條件下，單位產(chǎn)品銷售稅率不變，銷售稅金為產(chǎn)銷量的線性函數(shù)。（2）盈虧平衡分析的概念1）定義2）目的3）產(chǎn)品的總生產(chǎn)成本TC4）產(chǎn)品的總銷售收入TR5）產(chǎn)品的稅金6）盈虧平衡點(diǎn)BEP（3）線性盈虧平衡分析1）圖解法BTR=PQTC=F+vQFBEPQQ*0TR/TC虧損盈利2）公式法也稱解析法，利用數(shù)學(xué)方程式反映產(chǎn)銷量、成本、利潤之間的關(guān)系。計(jì)算公式為：I＝TR－TC

I＝（P－Tt）×Q－（V＋F）＝（P－Tt）×Q－（Cv×Q＋F）＝（P－Tt

－Cv）×Q－F＝（P－Pt－Cv）×Q－F式中：I——銷售利潤；TR——總銷售收入；TC——總成本；P——單位產(chǎn)品銷售價(jià)格；Q——產(chǎn)銷數(shù)量；V——變動成本總額；F——固定成本總額；Tt——單位產(chǎn)品稅金；Cv——單位可變成本或單件變動成本；t——產(chǎn)品銷售稅率。（4）非線性盈虧平衡分析1）非線性盈虧平衡產(chǎn)生的原因在壟斷競爭條件下，項(xiàng)目產(chǎn)量增加導(dǎo)致市場上產(chǎn)品價(jià)格下降，同時(shí)單位產(chǎn)品的成本也會增加，則銷售收入和成本與產(chǎn)銷量間可能是非線性的關(guān)系。2）非線性盈虧平衡分析的原理與線性盈虧平衡分析的原理一樣，TC＝TR。盈利QTC虧損Q1BQ2BEP1BEP2TRQmax為最優(yōu)投產(chǎn)量，即企業(yè)按此產(chǎn)量組織生產(chǎn)會取得最佳效益Emax。2.確定型決策（1）概念確定型決策指決策者對未來可能發(fā)生的情況十分確定，可以直接根據(jù)完全確定的情況選擇最滿意的行動方案。確定型決策是指只存在一種完全確定的自然狀態(tài)的決策。由于確定型決策的自然狀態(tài)只有一種，決策環(huán)境完全確定，問題的未來發(fā)展只有一種確定的結(jié)果，決策者只要通過分析、比較各個(gè)方案的結(jié)果就能選出最優(yōu)方案。

（2）確定型決策的類型1）單純選優(yōu)決策法2）模型選優(yōu)決策法3.風(fēng)險(xiǎn)型決策

（1）最大概率法

（2）期望值法

（3）決策樹法213損益值狀態(tài)節(jié)點(diǎn)方案枝損益值損益值損益值損益值損益值決策點(diǎn)結(jié)果節(jié)點(diǎn)概率枝4.不確定型決策不確定性決策的方法包括：樂觀法、悲觀法、等可能法、折衷法和后悔值法。（1）樂觀法（2）悲觀法（3）等可能法（4）折衷法（5）后悔值法本項(xiàng)目小結(jié)本過程介紹了房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的定性、定量方法；明確了房地產(chǎn)經(jīng)營決策的含義和類型，重點(diǎn)闡述了房地產(chǎn)經(jīng)營決策的方法，包括盈虧平衡法、確定型決策了方法、風(fēng)險(xiǎn)型決策方法和不確定型決策方法，結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況解釋了其在實(shí)際中的應(yīng)用。項(xiàng)目6房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營預(yù)測與決策感謝您的觀看THANKYOU項(xiàng)目7房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)與不確定性分析目錄

7.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)

7.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析7.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值1.現(xiàn)金流量

在對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和評價(jià)時(shí)，一般不會使用會計(jì)中利潤的概念，而是使用現(xiàn)金流量的概念。是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，在各個(gè)時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的總稱。

注意：項(xiàng)目計(jì)算期、現(xiàn)金流量等的內(nèi)涵7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值項(xiàng)目的計(jì)算期=建設(shè)期+生產(chǎn)運(yùn)營期（含投產(chǎn)期和達(dá)產(chǎn)期）+回收處理期7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值現(xiàn)金流量是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，在各個(gè)時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的總稱。包括：1)現(xiàn)金流入2)現(xiàn)金流出3)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量的表現(xiàn)形式：現(xiàn)金流量表、現(xiàn)金流量圖等。7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值現(xiàn)金流量表在其計(jì)算期內(nèi)，各種現(xiàn)金流量的數(shù)額及發(fā)生的時(shí)點(diǎn)不盡相同。為了便于分析不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，計(jì)算凈現(xiàn)金流量，分析、評價(jià)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果，我們可以利用現(xiàn)金流量表的形式來表示項(xiàng)目在不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的現(xiàn)金流量情況。可以明確地表示該項(xiàng)目在不同時(shí)點(diǎn)上所發(fā)生的相應(yīng)數(shù)額的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出情況，還可以計(jì)算不同時(shí)點(diǎn)上的凈現(xiàn)金流量和累計(jì)凈現(xiàn)金流量，直接為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析提供所需數(shù)據(jù)。年末1234567…n現(xiàn)金流入(CI)t000800100012001200…1300現(xiàn)金流出(CO)t8001000600200200200200…200凈現(xiàn)金流量(CI—CO)t-800-1000-60060080010001000…1100累計(jì)凈現(xiàn)金流量∑(CI—CO)t-800-1800-2400-1800-100001000……7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值現(xiàn)金流量圖為了更簡單、更直觀地反映所研究的房地產(chǎn)項(xiàng)目在不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出情況，也可以用一個(gè)數(shù)軸圖來表示現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出與相應(yīng)時(shí)間的對應(yīng)關(guān)系，即現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖包括三大要素：大?。ㄙY金數(shù)額）、方向（現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出）和時(shí)間點(diǎn)（現(xiàn)金流入、流出發(fā)生的時(shí)間）。7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值2.資金的時(shí)間價(jià)值（1）含義：是指一定量的資金在不同時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值量的差額；或者是資金在生產(chǎn)和流通過程中，隨著時(shí)間推移而產(chǎn)生的增值。（2）條件：①一是將貨幣投入到生產(chǎn)或流通領(lǐng)域

②二是存在貨幣借貸關(guān)系，使貨幣的所有權(quán)和使用權(quán)分離7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（2）資金時(shí)間價(jià)值的度量資金的時(shí)間價(jià)值一般用利息或利率來度量。1）利息2）利率單利法復(fù)利法7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值單利法假設(shè)以年利率假設(shè)以年利率10%借入資金1000元，共借4年，其償還情況如下表所示下表所示：每期均按原始本金計(jì)算利息，這種計(jì)息方式稱為單利。7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值復(fù)利法將本期的利息轉(zhuǎn)為下期的本金，下期將按本利和的總額計(jì)息同樣設(shè)P代表本金，n代表計(jì)息期數(shù)，i代表利率，I代表所付或所收的總利息，F(xiàn)代表本利和，則：7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（3）名義利率與有效利率當(dāng)計(jì)息周期短于1年（即每年復(fù)利次數(shù)超過1次）時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和有效利率的差別。換算公式：【例】“年利率12%，每月計(jì)息一次”。此時(shí)，12%為名義利率，有效利率為：i=1×(1+1%)12?1=12.68%7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值3.資金等值計(jì)算的基本公式有關(guān)參數(shù)：

P——現(xiàn)值（PresentValue）

F——終值（FutureValue）A——年金（AnnualValue或Annuity）i——利率（interestrate）

n——計(jì)息周期數(shù)（計(jì)息次數(shù)）7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（1）一次支付終值公式（一次支付復(fù)利公式）F=P(1+i)n

i——利率(interestrate)；n——計(jì)息期數(shù)(number)；P——現(xiàn)在值(PresentValue/worth)；F——終值(FutureValue/worth)；有的也叫將來值，還有的書叫本利和

(1+i)n

——一次支付復(fù)利（終值）系數(shù)，有時(shí)記為（F/P,i,n）,則有F=P(F/p,i,n)一次支付：現(xiàn)金的流入和流出均在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)發(fā)生。而不是每年都發(fā)生7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值1.已知什么求什么？2.P的作用位置，F(xiàn)的作用位置：3.注意中間有沒有別的支付【例】在第一年年初，以年利率6%投資1000元，則到第四年年末可得本利和若干？解：F=P(1+i)4=1000×(1+6%)4=1262.50或者F=P(F/P,i,n)=1000×1.2625=1262.507.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（2）一次支付現(xiàn)值公式已知什么求什么？7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值【例】為了在第四年年末得到1262.50元，按年利率6%計(jì)算，現(xiàn)在必須投資多少？解：7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值小7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（3）年金終值公式（等額支付終值公式）等額支付終值系數(shù)7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（3）年金終值公式（等額支付終值公式）1.什么叫等額支付？在整個(gè)分析期內(nèi)都有支付，現(xiàn)金流入和流出發(fā)生在多個(gè)時(shí)點(diǎn)。其數(shù)額可以相等，也可以不等，當(dāng)現(xiàn)金流序列是連續(xù)且數(shù)額相等時(shí)叫等額序列現(xiàn)金流2.公式應(yīng)用條件：每期支付金額都相同A;支付間隔相同（如一年）每次支付都在期末終值與最后一期支付同時(shí)發(fā)生第0點(diǎn)無支付3.是已知什么求什么？7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（3）年金終值公式（等額支付終值公式）【例】連續(xù)5年每年年末借款1000元，按年利率6%計(jì)算，第5年年末累積借款若干?7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（3）年金終值公式（等額支付終值公式）1234N-1N年F=？i=%A這個(gè)圖形的終值F是否可以直接利用等額支付系列終值公式呢？7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（3）年金終值公式（等額支付終值公式）大7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（4）償債基金公式?jīng)]有“A”,否則不適用于此公式7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（4）償債基金公式特點(diǎn)：每期支付金額都相同A;支付間隔相同（如一年）每次支付都在期末終值與最后一期支付同時(shí)發(fā)生第0點(diǎn)無支付這個(gè)公式是已知什么求什么？【例】如果要在第5年年末得到資金1000元，按年利率6%計(jì)算，從現(xiàn)在起連續(xù)5年每年必須存儲若干？7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（4）償債基金公式小7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（5）年金現(xiàn)值公式（等額支付現(xiàn)值公式）或P=A(P/A,i,n)已知什么求什么？7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（5）年金現(xiàn)值公式（等額支付現(xiàn)值公式）【例】按年利率6%計(jì)算，為了能夠在今后5年中每年年末得到100萬元的利潤，假設(shè)不考慮殘值的影響，現(xiàn)在應(yīng)投資若干？7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（5）年金現(xiàn)值公式（等額支付現(xiàn)值公式）7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（6）資金回收公式已知什么求什么？公式推導(dǎo)：A=F(A/F,i,n)F=P(1+i)n7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（6）資金回收公式【例】如果現(xiàn)在以年利率5%投資1000元，在今后的8年中，每年年末以相等的數(shù)額提取回收投資，則每年年末可以等額提取若干？7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（6）資金回收公式7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值4.資金時(shí)間價(jià)值公式的應(yīng)用（1）預(yù)付年金：預(yù)付年金也稱先付年金、即付年金，是發(fā)生在每期期初的等額的現(xiàn)金流入或流出。1）預(yù)付年金現(xiàn)值或7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值4.資金時(shí)間價(jià)值公式的應(yīng)用（1）預(yù)付年金：預(yù)付年金也稱先付年金、即付年金，是發(fā)生在每期期初的等額的現(xiàn)金流入或流出。2）預(yù)付年金終值7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值4.資金時(shí)間價(jià)值公式的應(yīng)用（2）計(jì)算未知利率

已知P、F、A、n，求i，可以使用線性內(nèi)插法求解。7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值4.資金時(shí)間價(jià)值公式的應(yīng)用（3）計(jì)算未知年數(shù)

已知P、F、A、i，求n，可以使用線性內(nèi)插法求解。7.1.2經(jīng)濟(jì)評價(jià)概述1.經(jīng)濟(jì)評價(jià)的內(nèi)容（1）盈利能力：

盈利能力是指房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的盈利能力和盈利水平。相關(guān)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有：內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、投資收益率等。（2）償債能力償債能力是指房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目償還債務(wù)的能力。相關(guān)評價(jià)指標(biāo)包括：利息備付率、償債備負(fù)率、借款償還期等。這些指標(biāo)顯示了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小。（3）生存能力

生存能力是指房地產(chǎn)企業(yè)能夠維持房地產(chǎn)項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)性的能力，主要考察項(xiàng)目的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量情況。如房地產(chǎn)項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的投資、融資活動和經(jīng)營活動中所產(chǎn)生的各項(xiàng)現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)金流量和累計(jì)盈余資金。7.1.2經(jīng)濟(jì)評價(jià)概述2.經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)成（1）評價(jià)指標(biāo)體系：

房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)果一般是通過一系列財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)反映出來的。7.1.2經(jīng)濟(jì)評價(jià)概述2.經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)成（2）評價(jià)指標(biāo)分類：

1）按指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類：①價(jià)值型指標(biāo)：凈現(xiàn)值(NPV)、凈年值(NAV)、凈終值(NFV)、費(fèi)用現(xiàn)值(PC)、費(fèi)用年值(AC)等；②

效率型指標(biāo)：投資收益率(R)、內(nèi)部收益率(IRR)、凈現(xiàn)值率(NPVR)；③期限型指標(biāo)：投資回收期(Pt、Pt’)、借款償還期(Pd)。2）按是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值分類①動態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值(NPV)、內(nèi)部收益率(IRR)、動態(tài)投資回收期(Pt’)、凈現(xiàn)值率(NPVR)；②靜態(tài)指標(biāo)：投資收益率(R)、資本金利潤率、資本金利稅率、靜態(tài)投資回收期（Pt）。7.1.2經(jīng)濟(jì)評價(jià)概述2.經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)成（2）評價(jià)指標(biāo)分類：

3）按考察指標(biāo)的角度不同分類①盈利能力指標(biāo)：凈現(xiàn)值(NPV)、內(nèi)部收益率(IRR)、投資回收期(Pt、Pt’)；②償債能力指標(biāo)：利息備付率(ICR)、償債備付率(DSCR)、借款償還期(Pd)、資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率；③生存能力指標(biāo)：累計(jì)凈現(xiàn)金流量∑(CI-CO)t。3.經(jīng)濟(jì)評價(jià)的作用4.經(jīng)濟(jì)評價(jià)的程序7.1.3單方案經(jīng)濟(jì)評價(jià)1.靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)（1）投資收益率R（2）靜態(tài)投資回收期（Pt）（3）借款償還期（Pd）——略（4）利息備付率（ICR）——略（5）償債備付率（DSCR）——略7.1.3單方案經(jīng)濟(jì)評價(jià)1.靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)（1）投資收益率R投資收益率，是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的正常年份的年凈收益額與項(xiàng)目總投資的比率。它反映了單位投資所能帶來的收益。當(dāng)項(xiàng)目投產(chǎn)后各年的凈收益是一個(gè)穩(wěn)定值時(shí)，投資收益率為判定標(biāo)準(zhǔn)：R≥ic，項(xiàng)目可以考慮接受；R＜ic，項(xiàng)目不可行。7.1.3單方案經(jīng)濟(jì)評價(jià)1.靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)（2）靜態(tài)投資回收期Pt

靜態(tài)投資回收期是指用項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，也就是項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量由負(fù)轉(zhuǎn)正的時(shí)間。判定標(biāo)準(zhǔn)：