可持續(xù)綠色建筑節(jié)能改造與室內(nèi)外環(huán)境優(yōu)化模式可行性研究報(bào)告實(shí)用性報(bào)告應(yīng)用模板

一、概述

（一）項(xiàng)目概況

項(xiàng)目全稱是綠色建筑節(jié)能改造與室內(nèi)外環(huán)境優(yōu)化示范工程，簡稱綠建優(yōu)環(huán)示范工程。這項(xiàng)目主要是讓老舊建筑變得更節(jié)能環(huán)保，同時(shí)把室內(nèi)的舒適度和室外的環(huán)境搞得更好。建在市中心的老城區(qū)，選了五棟有代表性的磚混結(jié)構(gòu)寫字樓和住宅樓。計(jì)劃通過外墻保溫、屋頂綠化、節(jié)能門窗改造、智能照明系統(tǒng)、雨水收集利用這些措施，把建筑能耗降低至少30%，室內(nèi)空氣質(zhì)量提升到國家標(biāo)準(zhǔn)以上。項(xiàng)目規(guī)模是改造建筑面積15萬平方米，包括外墻翻新、屋頂綠化5000平方米、安裝太陽能光伏板800千瓦，還有雨水收集系統(tǒng)等配套工程。工期兩年，投資大概1.2億元，資金主要找銀行貸款、政府補(bǔ)貼和企業(yè)自籌，比例大概是4:3:3。建設(shè)模式是政府引導(dǎo)、企業(yè)實(shí)施、市場(chǎng)化運(yùn)作，技術(shù)上采用BIM技術(shù)全過程管理，重點(diǎn)突出裝配式保溫材料和模塊化智能家居系統(tǒng)。主要產(chǎn)出是節(jié)能改造后的建筑群，還有一套完整的綠色建筑運(yùn)維體系，每年能減少二氧化碳排放500噸，提升居民滿意度。

（二）企業(yè)概況

咱們公司叫綠建科技集團(tuán)，做節(jié)能環(huán)保工程已經(jīng)有十幾年了，現(xiàn)在業(yè)務(wù)覆蓋全國，在綠色建筑改造領(lǐng)域是行業(yè)前三。財(cái)務(wù)狀況挺穩(wěn)的，去年?duì)I收8個(gè)億，利潤1個(gè)億，資產(chǎn)負(fù)債率不到50%，現(xiàn)金流一直很健康。之前做過二十多個(gè)類似項(xiàng)目，像上海中心大廈的節(jié)能改造就是咱們做的，客戶評(píng)價(jià)都不錯(cuò)。企業(yè)信用評(píng)級(jí)是AAA級(jí)，銀行給的綜合授信有50億。項(xiàng)目需要的審批手續(xù)都批下來了，發(fā)改委也發(fā)了核準(zhǔn)文件，建行和農(nóng)行都愿意給貸款。公司技術(shù)團(tuán)隊(duì)有300多人，工程師占比超過60%，拿了十幾個(gè)國家發(fā)明專利。作為民營控股企業(yè)，咱們的上級(jí)控股單位主做新能源和環(huán)保產(chǎn)業(yè)，這個(gè)項(xiàng)目跟他們的戰(zhàn)略很對(duì)得上，都是搞綠色低碳的。

（三）編制依據(jù)

國家層面有《綠色建筑行動(dòng)方案》《節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，地方出臺(tái)了《城市老舊小區(qū)改造指導(dǎo)意見》，還有《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB50378這些標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。咱們公司去年做的《北方地區(qū)建筑節(jié)能潛力研究報(bào)告》也提供了數(shù)據(jù)支持。政府補(bǔ)貼政策明確，按改造面積每平方米給200元補(bǔ)貼，另外還有稅收減免。行業(yè)準(zhǔn)入條件要求很清楚，改造工程必須符合抗震設(shè)防要求和消防規(guī)范。企業(yè)戰(zhàn)略里本來就包含發(fā)展綠色建筑業(yè)務(wù)，這個(gè)項(xiàng)目正好落子。

（四）主要結(jié)論和建議

綜合來看，這個(gè)項(xiàng)目技術(shù)上是可行的，市場(chǎng)接受度高，財(cái)務(wù)回報(bào)也不錯(cuò)，內(nèi)部收益率預(yù)計(jì)能達(dá)到18%，投資回收期不到五年。建議盡快落實(shí)融資方案，銀行那邊反應(yīng)挺積極，可以爭(zhēng)取一年內(nèi)完成貸款審批。施工隊(duì)伍可以采用EPC總承包模式，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事，能省心不少。另外，強(qiáng)烈建議把智慧運(yùn)維系統(tǒng)做進(jìn)去，現(xiàn)在業(yè)主都看重長期效益，這能幫我們多掙服務(wù)費(fèi)。風(fēng)險(xiǎn)方面要注意施工安全和天氣影響，但這兩個(gè)都能通過加強(qiáng)管理解決。總的來說，項(xiàng)目值得一投，建議董事會(huì)盡快拍板。

二、項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析及產(chǎn)出方案

（一）規(guī)劃政策符合性

項(xiàng)目建設(shè)背景主要是響應(yīng)國家雙碳目標(biāo)和綠色建筑發(fā)展號(hào)召。去年國家發(fā)改委發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)綠色建筑與新型工業(yè)化協(xié)同發(fā)展的指導(dǎo)意見》里就提了要加快既有建筑節(jié)能改造，咱們這個(gè)項(xiàng)目正好踩在點(diǎn)子上。前期工作都做扎實(shí)了，和市規(guī)劃局、住建委跑了十幾次，選址符合城市更新計(jì)劃，用地性質(zhì)也是兼容的。政策層面支持力度很大，《節(jié)能法》和《綠色建筑條例》都明確了鼓勵(lì)措施，地方還出了配套的財(cái)政補(bǔ)貼細(xì)則，改造面積越大補(bǔ)貼越高，直接打到賬上。咱們的改造方案也通過了住建部門的專家論證，符合《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》二星級(jí)的所有要求。產(chǎn)業(yè)政策里頭，國家把綠色建筑列為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，技術(shù)路線都給指明了方向，比如必須采用節(jié)能率超過25%的保溫系統(tǒng)，咱們選的氣凝膠保溫板就符合這個(gè)要求。行業(yè)準(zhǔn)入這塊兒，改造后的建筑必須滿足《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》，咱們技術(shù)團(tuán)隊(duì)都有相關(guān)資質(zhì)，沒問題。

（二）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需求分析

咱們公司發(fā)展戰(zhàn)略里本來就寫著要深耕綠色建筑改造領(lǐng)域，目標(biāo)是五年內(nèi)成為全國最大的節(jié)能服務(wù)提供商。這個(gè)項(xiàng)目直接關(guān)系到咱們的核心業(yè)務(wù)，去年?duì)I收里綠色建筑改造這塊占了35%，今年想突破40%。如果這個(gè)項(xiàng)目搞砸了，等于咱們的戰(zhàn)略要調(diào)整，損失可就大了?，F(xiàn)在市場(chǎng)上有60%的既有建筑都該改造了，行業(yè)增速每年至少15%，不抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，以后只能干瞪眼。項(xiàng)目緊迫性體現(xiàn)在三個(gè)地方：第一，政策窗口期就剩兩年了，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)明年要降；第二，幾個(gè)大開發(fā)商都在搶這個(gè)市場(chǎng)，咱們?cè)俨粍?dòng)手，份額就被別人占了；第三，我們剛拿到的EPC總承包資質(zhì)就等著落地呢，這個(gè)項(xiàng)目正好練手。去年我們?cè)圏c(diǎn)改造的3萬平方米建筑，業(yè)主續(xù)簽運(yùn)維合同的比例達(dá)到90%，這就是最好的證明。

（三）項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析

目標(biāo)市場(chǎng)主要是市中心的老舊寫字樓和住宅，這類建筑占了城市建筑總量的28%，但能耗卻占了45%。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，全國既有建筑改造市場(chǎng)規(guī)模到2025年能達(dá)到2.5萬億元，咱們這個(gè)區(qū)域就有500多萬平方米適合改造，按每平方米1000元的服務(wù)費(fèi)算，市場(chǎng)容量就有500億。產(chǎn)業(yè)鏈上，上游有保溫材料、門窗、光伏板這些供應(yīng)商，下游是物業(yè)管理公司和業(yè)主，咱們做中間服務(wù)，整合能力很重要。產(chǎn)品價(jià)格上，改造一平方米綜合成本現(xiàn)在大概是800元，但業(yè)主能省下的水電費(fèi)一年能回本，加上政府補(bǔ)貼，投資回報(bào)期不超過三年。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面，現(xiàn)在有七八家公司在做，但能做全產(chǎn)業(yè)鏈的就咱們一家，去年我們拿到的《建筑節(jié)能領(lǐng)域高新技術(shù)企業(yè)證書》就是競(jìng)爭(zhēng)力證明。營銷策略建議分三步走：先搞個(gè)樣板工程，再請(qǐng)媒體曝光；然后跟周邊寫字樓和小區(qū)物業(yè)簽戰(zhàn)略合作；最后用線上平臺(tái)接單，搞個(gè)積分獎(jiǎng)勵(lì)制度。

（四）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和產(chǎn)出方案

總目標(biāo)是把五棟樓改造成綠色建筑示范項(xiàng)目，分兩年完成。建設(shè)內(nèi)容包括外墻加裝巖棉保溫系統(tǒng)、屋頂鋪草坪和太陽能板、所有窗戶換成斷橋鋁節(jié)能窗、公共區(qū)域安裝智能照明系統(tǒng)，還有雨水收集利用裝置。規(guī)模是15萬平方米，分兩期實(shí)施，第一期改兩棟寫字樓，第二年改三棟住宅。產(chǎn)出方案是提供全周期節(jié)能改造服務(wù)，包括設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)維，業(yè)主只需要簽一份合同，其他全包。質(zhì)量要求參照GB50378標(biāo)準(zhǔn)，必須達(dá)到二星級(jí)綠色建筑認(rèn)證。合理性體現(xiàn)在：改造方案經(jīng)過計(jì)算，每平方米能省下0.8度電，一年下來業(yè)主能省幾十萬電費(fèi)；技術(shù)選型上，咱們用的相變儲(chǔ)能墻技術(shù)去年在德國展會(huì)拿過獎(jiǎng)，保溫效果比傳統(tǒng)材料好30%；投資估算里還預(yù)留了5%的預(yù)備費(fèi)，防止意外情況。

（五）項(xiàng)目商業(yè)模式

收入來源主要是改造工程費(fèi)、政府補(bǔ)貼和后續(xù)運(yùn)維費(fèi)，比例大概是6:3:1。改造工程費(fèi)按合同額收，政府補(bǔ)貼分兩次給，完工后拿60%，驗(yàn)收合格再給40%。運(yùn)維費(fèi)一年一簽，業(yè)主按面積交，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)是每平方米10元。商業(yè)上完全可行，去年我們改造的案例平均利潤率有25%。銀行也愿意貸，因?yàn)轫?xiàng)目有政府補(bǔ)貼做保障，風(fēng)險(xiǎn)低。模式創(chuàng)新可以朝兩個(gè)方向走：一是和物業(yè)公司合作，改造后把運(yùn)維包給他們，我們收管理費(fèi)；二是搞眾籌，業(yè)主預(yù)付改造款，政府補(bǔ)貼和節(jié)能收益分給所有人。市里最近在推"城市更新基金"，如果能把項(xiàng)目搭進(jìn)去，資金問題就解決了。最關(guān)鍵的是，咱們得把改造后的能耗監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)給業(yè)主看，讓他們明白省下來的錢都是實(shí)實(shí)在在的。

三、項(xiàng)目選址與要素保障

（一）項(xiàng)目選址或選線

項(xiàng)目選址選了市中心的老城區(qū)一塊地方，對(duì)比了三個(gè)備選點(diǎn)，最后定了這個(gè)。為啥選這兒呢，主要是看中了三個(gè)優(yōu)勢(shì)：第一，這片兒有五棟適合改造的老樓，不用重新征地，省了老鼻子錢了；第二，改造完能直接帶動(dòng)周邊商業(yè)，屬于城市更新重點(diǎn)區(qū)域，政府樂意支持；第三，交通便利，改造后能形成公共綠地，提升城市形象。這塊地現(xiàn)在是閑置的，土地性質(zhì)是出讓，準(zhǔn)備通過招拍掛拿下來，占地大概1.5公頃，都是建設(shè)用地，沒占用耕地和永久基本農(nóng)田，更沒壓著礦，但有一小塊在生態(tài)保護(hù)紅線邊緣，不過我們改造方案里做了生態(tài)補(bǔ)償設(shè)計(jì)，能解決。地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估結(jié)果是低風(fēng)險(xiǎn)，施工安全沒問題。備選方案里還有個(gè)在郊區(qū)的新建開發(fā)區(qū)，但那邊配套沒跟上，而且業(yè)主協(xié)調(diào)難度大，綜合比下來還是老城區(qū)這塊最合適。

（二）項(xiàng)目建設(shè)條件

自然環(huán)境條件這塊，項(xiàng)目地是市中心鬧市區(qū)，地勢(shì)平坦，屬于華北平原類型，年降水量600毫米，四季分明，改造要注意防寒保溫。水文條件一般，但市政管網(wǎng)完善，不用自己建水處理廠。地質(zhì)是第四系粘土，承載力滿足要求，但地下有兩條斷裂層，抗震設(shè)防烈度按8度考慮。附近有兩條河流，但都在下游，汛期沒影響。交通運(yùn)輸條件是關(guān)鍵，改造后要建兩個(gè)入口，現(xiàn)在旁邊有兩條主干道，車流量每小時(shí)5000輛，改造后的停車場(chǎng)能容納200輛車，足夠了。公用工程條件，水電網(wǎng)都是市里最好的，改造后能耗能降一半，熱力管網(wǎng)在500米外，氣網(wǎng)也在300米外，通信光纜全覆蓋。施工條件好，周邊有三個(gè)建筑工地，建材都能送到，但生活配套要自己建，準(zhǔn)備租對(duì)面酒店的會(huì)議室做辦公室。改擴(kuò)建方面，老樓改造時(shí)把電梯從6層改到12層，需要增加消防設(shè)施，我們計(jì)劃把消防泵房建在地下，不占地方。

（三）要素保障分析

土地要素這塊，市國土局批了用地指標(biāo)，今年計(jì)劃內(nèi)，不用搶。這塊地都是建設(shè)用地，地上有四棵老樹，下邊沒管線，補(bǔ)償都能談妥。節(jié)約集約用地這塊，我們算過，改造后容積率從1.2提高到1.8，相當(dāng)于省了30%的土地，符合國家要求。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)市里給配了，耕地占補(bǔ)平衡已經(jīng)落實(shí)，在郊區(qū)拿了200畝荒地?fù)Q了指標(biāo)。永久基本農(nóng)田這塊沒涉及，要是真有，就得找省里批，但咱沒這個(gè)情況。資源環(huán)境要素這塊，項(xiàng)目耗水量不大，主要靠市政供水，能源上用了光伏發(fā)電和節(jié)能設(shè)備，碳排放能降90%，符合市里要求。大氣環(huán)境敏感區(qū)是有點(diǎn)，但施工期會(huì)搞封閉管理，污染能控制住。取水總量和能耗指標(biāo)都報(bào)了，沒問題。項(xiàng)目地旁邊有個(gè)人工湖，生態(tài)條件好，改造后要建雨水花園，保護(hù)生態(tài)。最關(guān)鍵的是，用海用島這塊咱們沒涉及，但算上外圍施工，港口航道資源是夠的，市里也批了。

四、項(xiàng)目建設(shè)方案

（一）技術(shù)方案

技術(shù)上咱們選的是外墻保溫、屋頂綠化、節(jié)能門窗改造這三套組合拳，再加智能照明和雨水收集系統(tǒng)。外墻保溫用的是氣凝膠板，導(dǎo)熱系數(shù)比傳統(tǒng)巖棉低40%，壽命長十年，去年在北京試點(diǎn)項(xiàng)目里驗(yàn)證過，效果特別好。屋頂綠化搞的是草坪+太陽能板模式，草皮下保溫效果顯著，太陽能板發(fā)的電直接供公共區(qū)域照明，去年上海那個(gè)項(xiàng)目一年能省8萬度電。節(jié)能門窗選斷橋鋁型材，氣密性等級(jí)達(dá)到國標(biāo)最高級(jí)六級(jí)，隔音效果也特別好。這些技術(shù)都是成熟技術(shù)，不是啥新玩意兒，但組合起來效果顯著。智能照明用的是人體感應(yīng)+光照感應(yīng)雙控制，比傳統(tǒng)路燈省電70%。雨水收集系統(tǒng)收集下來的水用來澆草坪和沖廁所，去年我們改造的三個(gè)小區(qū)現(xiàn)在都在用，效果都不錯(cuò)。技術(shù)來源主要是跟清華環(huán)境院合作，氣凝膠板和屋頂綠化系統(tǒng)是他們研發(fā)的，有專利保護(hù)。咱們只買技術(shù)許可，自主可控性沒問題。選這套方案的理由是性價(jià)比高，施工簡單，業(yè)主容易接受，而且能直接看到節(jié)能效果。技術(shù)指標(biāo)上，改造后建筑能耗要降低30%以上，室內(nèi)空氣質(zhì)量達(dá)到GB/T18883標(biāo)準(zhǔn)，屋頂綠化覆蓋率要達(dá)到50%。

（二）設(shè)備方案

主要設(shè)備里，外墻保溫用的是自動(dòng)噴涂機(jī)，每小時(shí)能噴200平方米，比人工貼板效率高五倍，去年我們?cè)谔K州項(xiàng)目用這臺(tái)設(shè)備，一天能干完2000平方米活兒。屋頂綠化用的是模塊化種植系統(tǒng)，自帶排水過濾裝置，安裝簡單，去年杭州項(xiàng)目用這個(gè)，三年還沒出現(xiàn)滲漏問題。節(jié)能門窗用的是流水線生產(chǎn)的，氣密性測(cè)試結(jié)果都是六級(jí)。智能照明系統(tǒng)用的是無線控制平臺(tái)，業(yè)主可以通過手機(jī)APP控制燈光，去年我們?cè)诔啥柬?xiàng)目用這個(gè)，業(yè)主都說方便。這些設(shè)備都是國內(nèi)最好的，可靠性高。關(guān)鍵設(shè)備都買了三年的質(zhì)保，軟件系統(tǒng)也是正版授權(quán)。設(shè)備跟技術(shù)匹配性很好，都是為這套方案量身定做的。設(shè)備參數(shù)上，自動(dòng)噴涂機(jī)壓力要達(dá)到0.6MPa，模塊化種植系統(tǒng)每個(gè)模塊要能承重500公斤。超限設(shè)備只有那個(gè)自動(dòng)噴涂機(jī)，長6米，寬2.5米，重3噸，運(yùn)輸上要用特制車，安裝時(shí)需要兩個(gè)5噸吊車。

（三）工程方案

工程標(biāo)準(zhǔn)上，所有施工都要符合《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50300，外墻保溫要達(dá)到《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》JGJ/T304要求。總體布置上，改造分五個(gè)區(qū)域同時(shí)進(jìn)行，每個(gè)區(qū)域配一個(gè)施工隊(duì)，工地圍擋要符合《建筑施工場(chǎng)界噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》GB12523。主要建物就是改造的五棟樓，系統(tǒng)設(shè)計(jì)上包括保溫系統(tǒng)、屋頂綠化系統(tǒng)、門窗系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)和雨水收集系統(tǒng)，每個(gè)系統(tǒng)都要做獨(dú)立測(cè)試。外部運(yùn)輸主要靠市政道路，計(jì)劃早上6點(diǎn)到晚上10點(diǎn)施工，減少影響。公用工程上，施工用電從市政接入，用水安裝水表單獨(dú)計(jì)量。安全措施上，高處作業(yè)要系安全帶，交叉作業(yè)要設(shè)隔離帶，還要搞環(huán)境監(jiān)測(cè)，防止揚(yáng)塵。重大問題預(yù)案里，如果遇到墻體裂縫，要暫停施工找結(jié)構(gòu)專家會(huì)診。分期建設(shè)的話，第一年改兩棟寫字樓，第二年改三棟住宅，兩棟樓之間留出綠化帶。

（四）資源開發(fā)方案

這個(gè)項(xiàng)目不算資源開發(fā)類，主要是建筑節(jié)能改造，不用開發(fā)什么資源。但涉及到水資源和能源的節(jié)約利用，這是核心內(nèi)容。水資源上，雨水收集系統(tǒng)年收集量預(yù)計(jì)能達(dá)到15萬噸，能解決項(xiàng)目30%的綠化用水和50%的沖廁用水。能源上，光伏發(fā)電系統(tǒng)年發(fā)電量預(yù)計(jì)能達(dá)到25萬千瓦時(shí)，能供公共區(qū)域用電的80%。資源利用效率這塊，我們算過，改造后每平方米建筑能耗比改造前降低0.8千克標(biāo)準(zhǔn)煤，相當(dāng)于每平方米減少碳排放1.2千克。屋頂綠化還能吸收二氧化碳，每平方米年吸收量能達(dá)到30千克。綜合來看，資源節(jié)約利用效率很高。

（五）用地用海征收補(bǔ)償（安置）方案

項(xiàng)目用地是征地來的，補(bǔ)償方案是按照《土地管理法》和國土局公布的最新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的。征地范圍是1.5公頃，地類是建設(shè)用地，現(xiàn)狀是閑置廠房。補(bǔ)償方式上，土地補(bǔ)償按鄰近商業(yè)地價(jià)的70%給，安置補(bǔ)助按農(nóng)村戶口每戶10萬元，城鎮(zhèn)戶口每戶8萬元。補(bǔ)償款分兩批給，簽約補(bǔ)償60%，驗(yàn)收合格再給40%。安置對(duì)象主要是原廠房的租戶，咱們會(huì)給他們找新的廠房，租金優(yōu)惠三年。社會(huì)保障這塊，政府會(huì)給被征地農(nóng)民交養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)，咱們也會(huì)給項(xiàng)目員工交五險(xiǎn)一金。用海用島這塊沒涉及，就不多說了。

（六）數(shù)字化方案

項(xiàng)目數(shù)字化方案主要是搞BIM+智慧運(yùn)維平臺(tái)。BIM技術(shù)貫穿設(shè)計(jì)施工運(yùn)維全過程，設(shè)計(jì)階段用BIM建模，施工階段用BIM做進(jìn)度管理，運(yùn)維階段用BIM展示能耗數(shù)據(jù)。智慧運(yùn)維平臺(tái)能實(shí)時(shí)監(jiān)控能耗、設(shè)備狀態(tài)和室內(nèi)環(huán)境，業(yè)主可以通過APP查看。技術(shù)設(shè)備上，用AutodeskRevit做BIM建模，用物聯(lián)網(wǎng)傳感器采集數(shù)據(jù)，用阿里云平臺(tái)做數(shù)據(jù)存儲(chǔ)和分析。網(wǎng)絡(luò)與數(shù)據(jù)安全這塊，所有數(shù)據(jù)傳輸都要加密，平臺(tái)要部署防火墻。數(shù)字化交付上，設(shè)計(jì)文件用BIM格式，施工記錄用移動(dòng)APP上傳，運(yùn)維數(shù)據(jù)用云平臺(tái)共享。這套方案能幫我們提高效率20%，降低運(yùn)維成本15%。

（七）建設(shè)管理方案

項(xiàng)目建管上，咱們搞EPC總承包模式，找一家有經(jīng)驗(yàn)的總包公司，設(shè)計(jì)施工運(yùn)維全包?？刂菩怨て谑莾赡?，分兩期實(shí)施，第一期一年，第二期一年。分期實(shí)施上，第一期先改兩棟寫字樓，第二期改三棟住宅，中間留三個(gè)月緩沖時(shí)間。安全上，總包公司要成立專門的安全生產(chǎn)部，咱們也要派駐安全監(jiān)督員，每天檢查。投資管理合規(guī)性這塊，所有資金都要專款專用，定期向?qū)徲?jì)部門報(bào)賬。招標(biāo)方面，設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理都要公開招標(biāo)，設(shè)備采購可以集中招標(biāo)，節(jié)約成本。最關(guān)鍵的是，每周要開項(xiàng)目會(huì)，解決進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本這幾個(gè)問題。

五、項(xiàng)目運(yùn)營方案

（一）生產(chǎn)經(jīng)營方案

咱們這個(gè)項(xiàng)目是運(yùn)營服務(wù)類，不是生產(chǎn)產(chǎn)品，所以生產(chǎn)經(jīng)營方案主要說怎么搞好運(yùn)維。運(yùn)營服務(wù)內(nèi)容就是綠色建筑的全生命周期管理，包括能耗監(jiān)測(cè)、設(shè)備維護(hù)、環(huán)境優(yōu)化服務(wù)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上，要達(dá)到國內(nèi)綠色建筑運(yùn)維一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，具體是：能耗監(jiān)測(cè)要實(shí)時(shí)、準(zhǔn)確，誤差不超過2%；設(shè)備維護(hù)要保證響應(yīng)時(shí)間，空調(diào)系統(tǒng)故障4小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)，其他設(shè)備8小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)；環(huán)境優(yōu)化服務(wù)要定期檢測(cè)空氣質(zhì)量，確保PM2.5低于35微克/立方米。服務(wù)流程上，先建立客戶檔案，然后制定個(gè)性化運(yùn)維方案，每月出具能耗報(bào)告和環(huán)境報(bào)告，每年做一次全面體檢。計(jì)量方面，所有能耗都要單獨(dú)計(jì)量，用智能電表和熱量表，數(shù)據(jù)上傳到云平臺(tái)。運(yùn)營維護(hù)上，成立專門的運(yùn)維團(tuán)隊(duì)，30人，配5輛服務(wù)車，每個(gè)區(qū)域派駐2名運(yùn)維工程師，24小時(shí)待命。修理方面，跟設(shè)備廠家簽了維保協(xié)議，關(guān)鍵設(shè)備實(shí)行2+8服務(wù)，就是2小時(shí)響應(yīng)，8小時(shí)到場(chǎng)。綜合來看，這套運(yùn)營方案能有效降低業(yè)主20%的能耗成本，服務(wù)效率能達(dá)到行業(yè)領(lǐng)先水平。

（二）安全保障方案

運(yùn)營中主要危險(xiǎn)因素有高空作業(yè)、設(shè)備維修和密閉空間作業(yè)，特別是屋頂綠化和外墻清洗，必須嚴(yán)防死守。安全生產(chǎn)責(zé)任制上，我方是總負(fù)責(zé)，業(yè)主是配合方，要簽安全生產(chǎn)協(xié)議。安全管理機(jī)構(gòu)設(shè)安全總監(jiān)，下面三個(gè)部門：安全監(jiān)督部、設(shè)備管理部和應(yīng)急響應(yīng)部。安全管理體系搞的是雙重預(yù)防機(jī)制，就是風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)管控和隱患排查治理，每天班前會(huì)都要強(qiáng)調(diào)安全。安全防范措施上，高空作業(yè)必須系雙保險(xiǎn)安全帶，帶安全繩，下面要設(shè)警戒區(qū)；設(shè)備維修要斷電掛牌，掛牌上鎖；密閉空間作業(yè)要強(qiáng)制通風(fēng)，派專人監(jiān)護(hù)。應(yīng)急預(yù)案是重點(diǎn)，制定了詳細(xì)的火災(zāi)、墜落、觸電、設(shè)備故障四個(gè)方案，每個(gè)方案都寫明誰負(fù)責(zé)、怎么處置、聯(lián)系誰。比如火災(zāi)預(yù)案里，規(guī)定外墻保溫材料著火要馬上用高壓水槍冷卻，然后沿消防通道撤離，不能坐電梯。最關(guān)鍵的是，每月要搞一次應(yīng)急演練，讓員工熟悉流程。

（三）運(yùn)營管理方案

運(yùn)營機(jī)構(gòu)上，成立項(xiàng)目運(yùn)營公司，下設(shè)工程部、市場(chǎng)部、客服部和財(cái)務(wù)部，我方控股60%，業(yè)主占40%。治理結(jié)構(gòu)上，雙方派代表進(jìn)董事會(huì)，重大決策要協(xié)商一致。運(yùn)營模式搞的是"平臺(tái)+團(tuán)隊(duì)"模式，平臺(tái)負(fù)責(zé)技術(shù)支持和數(shù)據(jù)分析，團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)?？冃Э己松希鷨T工收入掛鉤，能耗降低比例、客戶滿意度、設(shè)備完好率三個(gè)指標(biāo)占績效的70%，剩下30%看創(chuàng)新和成本控制。獎(jiǎng)懲機(jī)制里，能耗每降低1%，獎(jiǎng)勵(lì)團(tuán)隊(duì)1%獎(jiǎng)金，客戶滿意度低于90%要扣罰，設(shè)備故障率超過3%扣罰負(fù)責(zé)人績效。最狠的是搞末位淘汰制，每年淘汰5%的不稱職員工。這套方案能保證我們用心服務(wù)，業(yè)主滿意，公司賺錢，一舉三得。

六、項(xiàng)目投融資與財(cái)務(wù)方案

（一）投資估算

投資估算范圍包括改造工程、設(shè)備購置、數(shù)字化系統(tǒng)、土地費(fèi)用、運(yùn)營準(zhǔn)備金，不含流動(dòng)資金。編制依據(jù)有國家發(fā)改委發(fā)布的《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫通用規(guī)范》，結(jié)合了類似項(xiàng)目案例和工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范。項(xiàng)目總投資1.2億元，其中改造工程占65%，設(shè)備購置占20%，數(shù)字化系統(tǒng)占10%，土地費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)占5%。建設(shè)期分兩年，第一年投入70%，第二年投入30%，資金來源是銀行貸款40%，企業(yè)自籌30%，政府補(bǔ)貼30%。分年度資金使用計(jì)劃是第一年6000萬，第二年6000萬，資金都安排在每年的上半年，保證施工進(jìn)度。

（二）盈利能力分析

盈利能力分析選了現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，考慮了時(shí)間價(jià)值。營業(yè)收入按改造面積每平方米1500元算，一年能收2250萬元，三年收回投資。補(bǔ)貼性收入是政府給的節(jié)能補(bǔ)貼，每年能拿300萬元。成本費(fèi)用包括材料費(fèi)占40%，人工費(fèi)占25%，管理費(fèi)占15%，財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是貸款利息，占20%。最關(guān)鍵的是，我們算了現(xiàn)金流量表，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率能達(dá)到18%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零。盈虧平衡點(diǎn)在第二年，也就是說第二年就能開始賺錢。敏感性分析顯示，如果改造成本上漲10%，收益率還是能到15%，說明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。對(duì)企業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況影響是正向的，項(xiàng)目投產(chǎn)后能提升企業(yè)凈資產(chǎn)收益率5個(gè)百分點(diǎn)。

（三）融資方案

資本金是4000萬，企業(yè)自籌，債務(wù)資金是8000萬，找建行貸，利率5.88%，期限5年，分期還本付息。融資成本上，加權(quán)平均資金成本率是7.2%，在行業(yè)里算中等偏下。資金到位情況上，銀行說只要我們提供足額抵押，一個(gè)月內(nèi)能放款。綠色金融這塊，我們準(zhǔn)備申請(qǐng)綠色信貸，利率能再降0.3個(gè)百分點(diǎn)。項(xiàng)目建成后，可以考慮REITs，把資產(chǎn)打包賣掉，3年內(nèi)能回本。政府補(bǔ)貼能拿500萬元，一年能省電費(fèi)800萬元，業(yè)主絕對(duì)愿意。

（四）債務(wù)清償能力分析

債務(wù)清償能力這塊，貸款分三年還，每年還本20%，利息按年付。算下來償債備付率是1.5，利息備付率是2.8，都大于1，說明還款完全沒問題。資產(chǎn)負(fù)債率預(yù)計(jì)能控制在50%，行業(yè)里算比較健康。最保險(xiǎn)的是，我們預(yù)留了10%預(yù)備費(fèi)，萬一出現(xiàn)意外情況，還能動(dòng)用。

（五）財(cái)務(wù)可持續(xù)性分析

財(cái)務(wù)可持續(xù)性分析看的是項(xiàng)目投產(chǎn)后對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的影響?，F(xiàn)金流量表顯示，項(xiàng)目每年凈現(xiàn)金流量都是正的，第三年能產(chǎn)生利潤。對(duì)企業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況的影響是積極的，能提升企業(yè)自由現(xiàn)金流水平，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。最關(guān)鍵的是，項(xiàng)目能幫我們拓展綠色建筑業(yè)務(wù)板塊，以后每年都能接活兒。資金鏈這塊完全沒問題，銀行那邊都說只要經(jīng)營好，隨時(shí)可以再貸。

七、項(xiàng)目影響效果分析

（一）經(jīng)濟(jì)影響分析

這個(gè)項(xiàng)目一年能創(chuàng)造200個(gè)就業(yè)崗位，都是技術(shù)工，工資能比普通建筑行業(yè)高20%，最關(guān)鍵的是，項(xiàng)目完成后每年能帶動(dòng)上下游企業(yè)賺的錢超過5000萬，比如建材商、設(shè)備商、物業(yè)管理公司，都是綠色建筑產(chǎn)業(yè)鏈上的。經(jīng)濟(jì)合理性這塊，我們算了費(fèi)用效益比，投資回收期不到5年，說明項(xiàng)目絕對(duì)值錢。對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響更大，項(xiàng)目地政府說能增加稅收800萬，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長2個(gè)百分點(diǎn)。最直接的是，項(xiàng)目能節(jié)約能源，每年能省下300多萬的電費(fèi)，這錢能省下來就是效益。經(jīng)濟(jì)影響是正向的，建議政府給補(bǔ)貼，畢竟節(jié)能改造是利國利民的事兒。

（二）社會(huì)影響分析

社會(huì)影響這塊，項(xiàng)目地居民支持率超過90%，最主要是改善了居住環(huán)境，以前夏天熱得像蒸籠，現(xiàn)在裝了節(jié)能外墻和智能系統(tǒng)，業(yè)主都說舒適度提升50%，夏天省下空調(diào)費(fèi)。社會(huì)責(zé)任這塊，我們跟社區(qū)合作搞節(jié)能培訓(xùn)，免費(fèi)教他們?cè)趺从弥悄芗揖酉到y(tǒng)，還給老人們安裝緊急呼叫設(shè)備，最實(shí)在的是，項(xiàng)目完成后空氣質(zhì)量能改善，PM2.5能降15%，呼吸道疾病患者能少去醫(yī)院看看。最關(guān)鍵的是，我們建了社區(qū)活動(dòng)中心，每周搞節(jié)能知識(shí)講座，孩子們也感興趣，還請(qǐng)專家教他們做手工利用廢舊材料，這事兒特別有意義。最實(shí)在的是，項(xiàng)目地物業(yè)費(fèi)能降20%，老年人活動(dòng)多了，社區(qū)和諧多了。負(fù)面的社會(huì)影響就是施工期會(huì)有點(diǎn)噪音，我們安排在晚上10點(diǎn)后施工，還搞隔音措施，保證不擾民。

（三）生態(tài)環(huán)境影響分析

生態(tài)環(huán)境這塊，項(xiàng)目地環(huán)境承載力沒問題，我們做了環(huán)境影響評(píng)價(jià)，污染物排放能達(dá)標(biāo)，施工期產(chǎn)生的揚(yáng)塵、噪聲都有控制措施。比如，揚(yáng)塵用噴淋系統(tǒng)，噪聲用低噪設(shè)備，還有環(huán)境監(jiān)測(cè)站24小時(shí)監(jiān)測(cè)空氣質(zhì)量，有問題馬上停工整改。最關(guān)鍵的是，項(xiàng)目地有兩條小河，咱們搞雨水收集系統(tǒng)，每年能收集10萬噸雨水，用來澆花、沖廁所，減少地下水開采。生態(tài)保護(hù)這塊，屋頂綠化能增加綠地面積，生物多樣性應(yīng)該沒影響，最直接的是，項(xiàng)目地綠化覆蓋率提高30%，夏天能降降溫，還能吸收二氧化碳。最實(shí)在的是，我們跟環(huán)保部門簽了協(xié)議，如果環(huán)境指標(biāo)不達(dá)標(biāo)，我們主動(dòng)停產(chǎn)整改，絕不糊弄。

（四）資源和能源利用效果分析

資源這塊，項(xiàng)目一年能省下2000噸標(biāo)準(zhǔn)煤，相當(dāng)于少燒2000噸煤，這是節(jié)能減排的重要指標(biāo)。最關(guān)鍵的是，我們用了光伏發(fā)電，每年能發(fā)25萬千瓦時(shí)，相當(dāng)于節(jié)約用電400噸，這可是實(shí)打?qū)嵉馁Y源節(jié)約。水資源上，雨水收集系統(tǒng)能省下30%的綠化用水，還有中水回用系統(tǒng)，一年能省水5萬噸，最實(shí)在的是，項(xiàng)目地地下水超采這個(gè)問題能緩解不少。能源這塊，咱們用的是節(jié)能設(shè)備，比如LED照明、變頻空調(diào)，最關(guān)鍵的是，項(xiàng)目能提供綠色建筑認(rèn)證，這比普通建筑能省下30%的能耗，絕對(duì)值錢。

（五）碳達(dá)峰碳中和分析

碳排放這塊，我們做了核算，項(xiàng)目每年能減少二氧化碳排放5000噸，相當(dāng)于種了5000棵樹，最實(shí)在的是，我們還在屋頂裝了光伏板，一年能消納200噸碳，直接助力碳達(dá)峰。項(xiàng)目地是市里重點(diǎn)推廣的綠色建筑項(xiàng)目，政府說能帶動(dòng)當(dāng)?shù)靥紲p排目標(biāo)實(shí)現(xiàn)10%，最關(guān)鍵的是，我們用的材料都是低碳的，比如再生骨料、低碳膠凝材料，最實(shí)在的是，項(xiàng)目能提供碳交易額度，以后還能賣碳，這可是綠色效益。項(xiàng)目能帶動(dòng)當(dāng)?shù)靥紖R能力提升，對(duì)實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)有實(shí)際意義。

八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控方案

（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià)

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要分幾大類：市場(chǎng)需求這塊，雖然綠色建筑是趨勢(shì)，但業(yè)主接受度可能慢，特別是老樓改造，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，去年我們?cè)圏c(diǎn)那棟樓就遇到業(yè)主扯皮，最后花了三個(gè)月協(xié)調(diào)。產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)是材料價(jià)格波動(dòng)，比如去年巖棉價(jià)格漲了30%，直接增加成本，現(xiàn)在還在控制材料價(jià)格，簽了長期供貨協(xié)議。關(guān)鍵技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要是智能系統(tǒng)不穩(wěn)定，我們選的供應(yīng)商都是行業(yè)前三，但還是要準(zhǔn)備備用方案，去年深圳那個(gè)項(xiàng)目就因?yàn)橄到y(tǒng)兼容性出了問題，花了兩個(gè)月才解決。工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)是施工安全和質(zhì)量，特別是外墻保溫施工，去年有數(shù)據(jù)說外墻保溫工程出事故的，我們準(zhǔn)備跟工人培訓(xùn)，搞實(shí)名制管理，出現(xiàn)事故直接罰錢。運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)是能耗監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)，準(zhǔn)備用第三方公司來監(jiān)督，每年審計(jì)一次。投融資風(fēng)險(xiǎn)是貸款利率可能變高，準(zhǔn)備提前還款，現(xiàn)在利率低，能省不少利息。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是投資回報(bào)周期可能拉長，準(zhǔn)備搞融資租賃，每年還點(diǎn)小錢，但利息高。生態(tài)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要是施工期影響，咱們準(zhǔn)備搞遮陽棚，晚上施工，現(xiàn)在環(huán)保局要求嚴(yán)，不達(dá)標(biāo)直接停工整改。社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)是業(yè)主投訴多，準(zhǔn)備建投訴處理室，24小時(shí)有人接待，最實(shí)在的是給業(yè)主發(fā)節(jié)能補(bǔ)貼，降低能耗，業(yè)主肯定歡迎。網(wǎng)絡(luò)安全這塊，智能系統(tǒng)要防黑客攻擊，準(zhǔn)備搞防火墻和入侵檢測(cè)系統(tǒng)，畢竟能耗數(shù)據(jù)要是被篡改了，損失可就大了。最嚴(yán)重的是政策風(fēng)險(xiǎn)，如果補(bǔ)貼政策變，直接影響收益，現(xiàn)在政府說三年內(nèi)補(bǔ)貼不變，這給我們吃了顆定心丸。

（二）風(fēng)險(xiǎn)管控方案

需求這塊風(fēng)險(xiǎn)主要是市場(chǎng)教育，準(zhǔn)備搞樣板工程，跟業(yè)主簽長期運(yùn)維合同，現(xiàn)在業(yè)主最關(guān)心的就是改造后能不能省電，咱們給數(shù)據(jù)說話，去年試點(diǎn)項(xiàng)目業(yè)主都說改造后電費(fèi)省了40%，最實(shí)在的是給物業(yè)費(fèi)打折，現(xiàn)在市場(chǎng)推廣主要靠口碑，準(zhǔn)備搞直播帶貨，把改造效果直接展示出來。供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)控制材料價(jià)格，準(zhǔn)備搞集中采購，跟供應(yīng)商簽長期協(xié)議，價(jià)格鎖定三年不變。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是準(zhǔn)備備用方案，系統(tǒng)調(diào)試階段多請(qǐng)專家駐場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)問題馬上解決。工程風(fēng)險(xiǎn)是加強(qiáng)管理，準(zhǔn)備搞標(biāo)準(zhǔn)化施工，建立獎(jiǎng)懲機(jī)制，工人干好了給錢多給，干不好直接換人。運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)是準(zhǔn)備搞專業(yè)團(tuán)隊(duì)，每年培訓(xùn)一次，保證數(shù)據(jù)采集準(zhǔn)確，現(xiàn)在用的是物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備，數(shù)據(jù)自動(dòng)上傳云平臺(tái)，最實(shí)在的是準(zhǔn)備搞運(yùn)維APP，業(yè)主手機(jī)就能看能耗數(shù)據(jù)，這最直接的是能提升服務(wù)效率。投融資風(fēng)險(xiǎn)是提前還款，準(zhǔn)備兩年內(nèi)還清貸款，利率下調(diào)后補(bǔ)差價(jià)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是準(zhǔn)備申請(qǐng)綠色信貸，利率能低不少。生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)是嚴(yán)格按施工方案來，晚上十點(diǎn)后施工，白天搞綠化，準(zhǔn)備請(qǐng)環(huán)保部門全程監(jiān)督。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是準(zhǔn)備成立專門團(tuán)隊(duì)處理投訴，準(zhǔn)備建個(gè)社區(qū)活動(dòng)中心，搞些節(jié)能知識(shí)講座，準(zhǔn)備太陽能路燈，畢竟現(xiàn)在老百姓都支持綠色建筑，咱們得配合政府政策，比如垃圾分類、節(jié)水節(jié)電這些，最實(shí)在的是準(zhǔn)備給老人裝緊急呼叫器，現(xiàn)在項(xiàng)目地老人多，這最直接的是安全。網(wǎng)絡(luò)安全這塊準(zhǔn)備搞等級(jí)保護(hù)，系統(tǒng)訪問要實(shí)名認(rèn)證，備份數(shù)據(jù)要加密，畢竟現(xiàn)在黑客多，技術(shù)更新快。政策風(fēng)險(xiǎn)是準(zhǔn)備隨時(shí)調(diào)整方案，比如補(bǔ)貼政策變了，咱們改造方案設(shè)計(jì)時(shí)就考慮了可調(diào)整性，最實(shí)在的是準(zhǔn)備申請(qǐng)綠色建筑認(rèn)證，這能提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。最關(guān)鍵的是，準(zhǔn)備每年搞一次專家評(píng)審，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)調(diào)整方案。

（四）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案

需求這塊風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備搞線上線下推廣，比如搞直播帶貨，請(qǐng)專家來講，現(xiàn)在業(yè)主最關(guān)心的就是節(jié)能效果，咱們準(zhǔn)備用數(shù)據(jù)說話，比如能耗降低比例、業(yè)主滿意度這些，最實(shí)在的是準(zhǔn)備搞積分獎(jiǎng)勵(lì)制度，預(yù)約改造的給積分，以后服務(wù)好還能返現(xiàn)。供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備搞戰(zhàn)略合作，比如跟本地建材商簽協(xié)議，價(jià)格優(yōu)惠，還有優(yōu)先供應(yīng)保證。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備備選方案，比如系統(tǒng)用不好就換，畢竟智能系統(tǒng)是核心競(jìng)爭(zhēng)力。工程風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備應(yīng)急預(yù)案，比如發(fā)生安全事故，馬上啟動(dòng)應(yīng)急響應(yīng)，準(zhǔn)備急救車和醫(yī)療隊(duì)，最實(shí)在的是準(zhǔn)備保險(xiǎn)，購買安全生產(chǎn)責(zé)任險(xiǎn)，畢竟意外情況難免。運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備應(yīng)急小組，24小時(shí)待命，系統(tǒng)故障馬上修，最實(shí)在的是準(zhǔn)備備用設(shè)備，畢竟系統(tǒng)要是壞了，業(yè)主投訴多，準(zhǔn)備給積分獎(jiǎng)勵(lì)。投融資風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備備選方案，比如找不到銀行貸款就搞眾籌，現(xiàn)在年輕人支持綠色建筑，準(zhǔn)備給投資者分紅，最實(shí)在的是準(zhǔn)備申請(qǐng)綠色債券，現(xiàn)在利率低，能省不少錢。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備應(yīng)急方案，比如投資回報(bào)率低于預(yù)期，準(zhǔn)備用政府補(bǔ)貼補(bǔ)差價(jià)。生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備應(yīng)急方案，比如施工期發(fā)現(xiàn)地質(zhì)問題，馬上停工整改，最實(shí)在的是準(zhǔn)備應(yīng)急資金，比如預(yù)備費(fèi)提高10%。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備應(yīng)急預(yù)案，比如業(yè)主投訴多，準(zhǔn)備成立專門團(tuán)隊(duì)，24小時(shí)接待，最實(shí)在的是準(zhǔn)備法律顧問，避免產(chǎn)生糾紛。網(wǎng)絡(luò)安全風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備應(yīng)急預(yù)案，比如系統(tǒng)被攻擊，馬上