2025年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題一、問(wèn)答題1.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2022年10月以出讓方式取得一宗位于城市新區(qū)的土地使用權(quán)，用途為住宅，土地出讓年限為70年。該公司于2023年1月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2025年12月建成并交付使用?，F(xiàn)該公司因資金周轉(zhuǎn)需要，欲以該在建工程向銀行申請(qǐng)抵押貸款。請(qǐng)問(wèn)在評(píng)估該在建工程抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)注意哪些問(wèn)題？答案分析：應(yīng)明確在建工程的合法性，包括土地出讓手續(xù)、規(guī)劃許可等是否完備。要考慮工程進(jìn)度與實(shí)際形象進(jìn)度是否相符，準(zhǔn)確界定已完成部分的價(jià)值。關(guān)注后續(xù)建設(shè)資金投入及風(fēng)險(xiǎn)，合理確定后續(xù)開(kāi)發(fā)成本。還需考慮市場(chǎng)因素對(duì)未來(lái)房產(chǎn)價(jià)值的影響，如區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況、價(jià)格走勢(shì)等。2.某臨街商鋪，建筑面積為50平方米，目前的市場(chǎng)租金為每月每平方米150元。該商鋪的產(chǎn)權(quán)人欲將其出售，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。在評(píng)估過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)該商鋪所在區(qū)域的類(lèi)似商鋪市場(chǎng)租金近年來(lái)呈上漲趨勢(shì)。請(qǐng)問(wèn)在采用收益法評(píng)估該商鋪價(jià)值時(shí)，應(yīng)如何考慮租金上漲因素？答案分析：可通過(guò)收集該區(qū)域類(lèi)似商鋪過(guò)去若干年的租金數(shù)據(jù)，分析租金上漲的規(guī)律和幅度，確定合理的租金增長(zhǎng)率。在收益法公式中，將租金增長(zhǎng)率納入計(jì)算，逐年調(diào)整租金收入。同時(shí)，要考慮租金上漲的可持續(xù)性，結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素進(jìn)行綜合判斷。3.某工業(yè)廠房，建成于2010年，土地使用權(quán)出讓年限為50年?，F(xiàn)因城市規(guī)劃調(diào)整，該廠房所在區(qū)域?qū)⒈患{入城市更新范圍，政府?dāng)M對(duì)該廠房進(jìn)行征收。請(qǐng)問(wèn)在評(píng)估該工業(yè)廠房的征收補(bǔ)償價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循哪些原則？答案分析：應(yīng)遵循合法原則，以合法的產(chǎn)權(quán)、用途等為依據(jù)進(jìn)行評(píng)估。遵循最高最佳利用原則，合理確定廠房在當(dāng)前情況下的最高最佳利用方式。遵循替代原則，參考類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。遵循公平原則，確保評(píng)估結(jié)果公平合理，保障被征收人的合法權(quán)益。二、選擇題1.下列房地產(chǎn)估價(jià)方法中，屬于市場(chǎng)法的是（）。A.成本法B.收益法C.比較法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法答案：C答案分析：市場(chǎng)法也稱為比較法，是通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法是基于重新構(gòu)建成本來(lái)評(píng)估，收益法基于房地產(chǎn)未來(lái)收益，假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估。2.某房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為2000平方米。土地單價(jià)為1500元/平方米，建筑物重置價(jià)格為1000元/平方米，成新率為80%。則該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.200B.260C.300D.360答案：B答案分析：土地價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=1000×1500=1500000元=150萬(wàn)元。建筑物價(jià)值=建筑面積×建筑物重置價(jià)格×成新率=2000×1000×80%=1600000元=160萬(wàn)元。房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=150+160=260萬(wàn)元。3.在評(píng)估某宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例。A實(shí)例的成交價(jià)格為5000元/平方米，建筑面積為100平方米，交易日期為2024年1月；B實(shí)例的成交價(jià)格為5200元/平方米，建筑面積為120平方米，交易日期為2024年7月；C實(shí)例的成交價(jià)格為5300元/平方米，建筑面積為110平方米，交易日期為2025年1月。已知該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格在2024年1月至2025年1月期間平均每月上漲1%。則對(duì)A實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為（）元/平方米。A.5305B.5405C.5505D.5605答案：A答案分析：從2024年1月到2025年1月共12個(gè)月，A實(shí)例交易日期修正后的價(jià)格=5000×(1+1%)^12≈5305元/平方米。三、改錯(cuò)題1.某估價(jià)報(bào)告中對(duì)某寫(xiě)字樓的描述如下：“該寫(xiě)字樓位于城市中心商務(wù)區(qū)，交通便利，周邊配套設(shè)施完善。總建筑面積為10000平方米，共15層，每層建筑面積均為600平方米?！闭?qǐng)指出該描述中的錯(cuò)誤。答案分析：每層建筑面積均為600平方米，15層的總建筑面積應(yīng)為600×15=9000平方米，與報(bào)告中所說(shuō)的總建筑面積10000平方米矛盾，存在數(shù)據(jù)錯(cuò)誤。2.某收益法評(píng)估報(bào)告中，在計(jì)算凈收益時(shí)，將潛在毛收入減去空置和收租損失后直接作為凈收益。請(qǐng)指出該計(jì)算方法的錯(cuò)誤。答案分析：在計(jì)算凈收益時(shí)，除了要從潛在毛收入中減去空置和收租損失得到有效毛收入外，還需要減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用才能得到凈收益，原計(jì)算方法遺漏了運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的扣除。3.某成本法評(píng)估報(bào)告中，在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，采用直線法計(jì)算折舊，已知建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，已使用10年，但在計(jì)算折舊額時(shí)，將建筑物的重置成本除以經(jīng)濟(jì)壽命得到每年的折舊額，未考慮殘值。請(qǐng)指出該計(jì)算方法的錯(cuò)誤。答案分析：采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)，正確的公式應(yīng)為每年折舊額=（建筑物重置成本殘值）÷經(jīng)濟(jì)壽命，原計(jì)算方法未考慮殘值，會(huì)導(dǎo)致折舊額計(jì)算不準(zhǔn)確。四、計(jì)算題1.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，土地面積為20000平方米，土地取得成本為3000元/平方米，開(kāi)發(fā)成本為4000元/平方米，管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的3%，銷(xiāo)售費(fèi)用為開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的2%，投資利息為土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用之和的10%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的5%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的15%。該項(xiàng)目建成后可銷(xiāo)售面積為建筑面積的90%，建筑面積為50000平方米。試求該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。解：設(shè)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為V。土地取得成本=20000×3000=60000000元開(kāi)發(fā)成本=50000×4000=200000000元管理費(fèi)用=200000000×3%=6000000元投資利息=(60000000+200000000+6000000)×10%=26600000元銷(xiāo)售費(fèi)用=V×2%銷(xiāo)售稅費(fèi)=V×5%開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=V×15%根據(jù)成本法公式：V=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)V=60000000+200000000+6000000+26600000+V×2%+V×5%+V×15%VV×(2%+5%+15%)=292600000V×(122%)=292600000V=292600000÷0.78≈375128205元答案分析：本題先分別計(jì)算出各項(xiàng)成本和費(fèi)用，然后根據(jù)成本法公式列出等式，通過(guò)移項(xiàng)和計(jì)算求出開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。2.某商鋪的建筑面積為300平方米，市場(chǎng)租金為每月每平方米180元，空置率為10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%。該商鋪的剩余收益年限為30年，報(bào)酬率為8%。試求該商鋪的收益價(jià)值。解：潛在毛收入=300×180×12=648000元有效毛收入=潛在毛收入×(1空置率)=648000×(110%)=583200元凈收益=有效毛收入×(1運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率)=583200×(130%)=408240元根據(jù)收益法公式：V=A/Y×[11/(1+Y)^n]（其中A為凈收益，Y為報(bào)酬率，n為收益年限）V=408240/8%×[11/(1+8%)^30]≈408240/0.08×(10.0994)≈5099970元答案分析：先計(jì)算出潛在毛收入，再根據(jù)空置率算出有效毛收入，接著算出凈收益，最后代入收益法公式求出商鋪的收益價(jià)值。3.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1500平方米，土地單價(jià)為2000元/平方米，建筑物的重置價(jià)格為1800元/平方米，建筑面積為2500平方米，成新率為70%。試求該房地產(chǎn)的價(jià)值。解：土地價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=1500×2000=3000000元建筑物價(jià)值=建筑面積×建筑物重置價(jià)格×成新率=2500×1800×70%=3150000元房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=3000000+3150000=6150000元答案分析：分別計(jì)算出土地價(jià)值和建筑物價(jià)值，然后將兩者相加得到房地產(chǎn)的價(jià)值。五、綜合分析題1.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，對(duì)位于市中心的一棟寫(xiě)字樓進(jìn)行評(píng)估。該寫(xiě)字樓建成于2015年，共20層，建筑面積為30000平方米。目前，該寫(xiě)字樓的部分樓層已出租，剩余部分待租。評(píng)估人員在收集資料過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，該寫(xiě)字樓所在區(qū)域近年來(lái)新建了多棟類(lèi)似的寫(xiě)字樓，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。同時(shí)，隨著城市的發(fā)展，周邊交通狀況有所改善，但也面臨著停車(chē)位緊張的問(wèn)題。（1）在評(píng)估該寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮哪些主要因素？答案分析：應(yīng)考慮房地產(chǎn)自身因素，如寫(xiě)字樓的建成年代、樓層、裝修情況等。市場(chǎng)因素方面，要考慮區(qū)域內(nèi)類(lèi)似寫(xiě)字樓的供應(yīng)和需求情況，以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度。還要考慮交通等區(qū)位因素，雖然周邊交通有所改善，但停車(chē)位緊張可能會(huì)影響其價(jià)值。此外，經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法規(guī)等宏觀因素也會(huì)對(duì)寫(xiě)字樓價(jià)值產(chǎn)生影響。（2）對(duì)于已出租部分和待租部分，在評(píng)估時(shí)應(yīng)分別采用什么方法？答案分析：對(duì)于已出租部分，可采用收益法，根據(jù)租賃合同確定租金收入，考慮空置和收租損失、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等，計(jì)算凈收益，再結(jié)合報(bào)酬率和剩余收益年限評(píng)估價(jià)值。對(duì)于待租部分，可先采用市場(chǎng)法，參考類(lèi)似寫(xiě)字樓的租金水平確定潛在租金收入，再用收益法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估；也可以結(jié)合市場(chǎng)法，參考類(lèi)似未出租寫(xiě)字樓的成交價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。（3）假設(shè)該寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果為5億元，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人欲以該寫(xiě)字樓進(jìn)行抵押貸款，銀行在確定貸款額度時(shí)，通常會(huì)考慮哪些因素？答案分析：銀行會(huì)考慮評(píng)估價(jià)值，一般不會(huì)按照評(píng)估價(jià)值全額貸款，會(huì)有一定的抵押率。會(huì)考察產(chǎn)權(quán)人的信用狀況，包括還款記錄、信用評(píng)級(jí)等。還會(huì)考慮寫(xiě)字樓的變現(xiàn)能力，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，變現(xiàn)可能存在一定難度。同時(shí)，會(huì)關(guān)注未來(lái)市場(chǎng)的不確定性，如經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)等對(duì)寫(xiě)字樓價(jià)值和租金收入的影響。2.某工業(yè)用地，土地面積為5000平方米，土地使用權(quán)出讓年限為50年，已使用10年。該地塊上有一座廠房，建筑面積為3000平方米，建成于2012年?，F(xiàn)因城市發(fā)展需要，政府?dāng)M對(duì)該地塊進(jìn)行收儲(chǔ)，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該地塊及廠房的收儲(chǔ)補(bǔ)償價(jià)值。（1）在評(píng)估該地塊的土地價(jià)值時(shí)，可采用哪些方法？答案分析：可采用市場(chǎng)法，尋找類(lèi)似工業(yè)用地的成交案例進(jìn)行比較修正。成本法，計(jì)算土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法，根據(jù)當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)，結(jié)合該地塊的區(qū)位、用途等因素進(jìn)行修正。（2）對(duì)于廠房的評(píng)估，應(yīng)注意哪些問(wèn)題？答案分析：要注意廠房的合法性，包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)、建設(shè)許可等是否完備。準(zhǔn)確確定廠房的成新率，考慮其使用年限、維護(hù)狀況等。關(guān)注廠房的用途是否符合規(guī)劃要求，若存在改變用途的情況，要進(jìn)行相應(yīng)的處理。還要考慮廠房的設(shè)備設(shè)施情況，是否與廠房不可分割，以及其對(duì)廠房?jī)r(jià)值的影響。（3）在確定收儲(chǔ)補(bǔ)償價(jià)值時(shí)，如何平衡政府和土地使用者的利益？答案分析：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)遵循公平、公正、合法的原則進(jìn)行評(píng)估，確保評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確合理。政府可以制定合理的收儲(chǔ)政策，給予土地使用者適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，保障其合法權(quán)益。同時(shí)，也要考慮公共利益和城市發(fā)展的需要，避免過(guò)度補(bǔ)償?？梢酝ㄟ^(guò)協(xié)商、聽(tīng)證等方式，讓土地使用者參與到補(bǔ)償價(jià)值的確定過(guò)程中，增強(qiáng)透明度和公正性。3.某住宅小區(qū)，共有5棟住宅樓，每棟樓有18層，每層有4戶，建筑面積均為120平方米。該小區(qū)建成于2020年，配套設(shè)施較為完善，周邊有學(xué)校、商場(chǎng)等?，F(xiàn)某業(yè)主欲出售其位于3號(hào)樓10層的一套住宅，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。（1）在評(píng)估該住宅的價(jià)值時(shí)，應(yīng)收集哪些資料？答案分析：應(yīng)收集該小區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料，包括土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證等。收集小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)資料，如建筑布局、配套設(shè)施情況等。收集類(lèi)似住宅的成交案例資料，包括成交價(jià)格、成交時(shí)間、房屋狀況等。還需收集該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，如市場(chǎng)供需狀況、價(jià)格走勢(shì)等。以及該住宅的內(nèi)部裝修、設(shè)施設(shè)備等情況的資料。（2）若采用市場(chǎng)法評(píng)估該住宅的價(jià)值，應(yīng)如何選取可比實(shí)例？答案分析：可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象在同一住宅小區(qū)或類(lèi)似區(qū)域。用途應(yīng)相同，都是住宅。建筑結(jié)構(gòu)、樓層、戶型等應(yīng)相似。成交日期應(yīng)接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般不宜超過(guò)1年。成交價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)價(jià)格，