1房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地受讓的經(jīng)濟(jì)評(píng)估地、補(bǔ)償用地、置換用地、配套用地、國(guó)有或集體土地租賃等。近幾年招標(biāo)、拍賣、掛牌方式進(jìn)行土地出讓已成為政府出讓土地的最主要渠道。同時(shí)，由于城市的不同，招標(biāo)、拍賣、掛牌方式又可以分為常規(guī)方法、捆綁式未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)、和利潤(rùn)（一）調(diào)查土地基本情況主要包括三個(gè)方面的內(nèi)容：2政府出讓土地過程中，絕大多數(shù)的容積率已定，因此其規(guī)模我們常用的方法是根據(jù)欲受讓地塊的容積率、其它規(guī)劃條件選擇最佳物業(yè)開發(fā)類型：前面所介紹的203表格如下：4一、地上建筑面積二、總戶數(shù)（戶）三、車位數(shù)（個(gè)）四、地下建筑面積2）地上建筑面積+地下建筑面積（三）估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期5（四）估算開發(fā)完成后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值個(gè)步驟：較的可比實(shí)例，可比實(shí)例的選取原則：項(xiàng)目的同一性、地點(diǎn)的類似6素：較好，目前的價(jià)格已超過其實(shí)際價(jià)值，已無(wú)太多想象空間堡區(qū)域的2004年【73】號(hào)地塊時(shí)，進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為：7可比實(shí)例在成交×=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)因素。包括區(qū)位方面：如繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、公共服務(wù)善程度等；權(quán)益狀況：如土地使用年限、容積率等規(guī)劃條件等；實(shí)物狀8可比實(shí)例在其物業(yè)狀況下的價(jià)格×預(yù)估項(xiàng)目物業(yè)狀可比實(shí)例相對(duì)于預(yù)估對(duì)象的得分變成預(yù)估項(xiàng)目在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀價(jià)格，計(jì)算方法如下：房地產(chǎn)狀況估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格成交日期價(jià)格對(duì)象狀況價(jià)格開發(fā)完成后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值（總銷售收入比準(zhǔn)價(jià)格×開發(fā)為了便于比較，還需計(jì)算三個(gè)銷售單價(jià)：（五）測(cè)算開發(fā)成本9三大產(chǎn)品系列：多層、高層、別墅，參照相似的項(xiàng)目，進(jìn)行各種格如下：需要說(shuō)明的是：投資利息＝本金A×利率×計(jì)息周期＋本金B(yǎng)×利率×計(jì)息周期+……+本金3、成本：為便與比較，需計(jì)算三個(gè)單價(jià)成（六）土地價(jià)值另外一種輔助測(cè)算土地價(jià)格方法是：讓用地的成交實(shí)例，共27宗成交案例，經(jīng)過以上計(jì)算所得出的結(jié)果是我們理想中的土地價(jià)格能夠滿足要求，以作為土地競(jìng)買時(shí)的參考。計(jì)算表格如下：%土地總