房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同審核要點(diǎn)提煉在房產(chǎn)交易的過(guò)程中，一份嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的銷(xiāo)售合同是保障買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益的基石。作為購(gòu)房者或售房者，在簽署合同前進(jìn)行細(xì)致的審核至關(guān)重要。以下將從多個(gè)維度提煉合同審核的核心要點(diǎn)，助力您在交易中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，順利達(dá)成交易。一、合同主體：身份與資格的核驗(yàn)合同的訂立首先要確保雙方當(dāng)事人具備合法的主體資格，這是合同有效性的前提。對(duì)于賣(mài)方而言，需明確其是否為房屋的合法所有權(quán)人。務(wù)必核實(shí)賣(mài)方的身份證明文件與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)上的登記信息是否一致。若房屋存在共有人，無(wú)論是按份共有還是共同共有，均需確認(rèn)其他共有人是否同意出售該房屋，相關(guān)的書(shū)面同意文件不可或缺。如果賣(mài)方是企業(yè)或其他組織，還需審查其營(yíng)業(yè)執(zhí)照、相關(guān)決策機(jī)構(gòu)（如股東會(huì)、董事會(huì)）同意出售的決議等文件，確保其行為符合內(nèi)部規(guī)定及法律要求。對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，主要是審查其是否具備購(gòu)房資格，這一點(diǎn)在實(shí)行限購(gòu)政策的城市尤為重要。需確認(rèn)買(mǎi)方是否符合當(dāng)?shù)氐纳绫！€(gè)稅繳納期限，或其他特定條件。二、標(biāo)的物：房產(chǎn)信息的清晰界定合同中關(guān)于交易標(biāo)的物——房產(chǎn)的描述必須清晰、準(zhǔn)確、完整，避免后續(xù)產(chǎn)生歧義。房屋基本狀況是核心內(nèi)容。包括房屋的具體坐落位置，應(yīng)精確到門(mén)牌號(hào)；房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積以及公攤面積，這些數(shù)據(jù)需與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)一致，并明確面積差異的處理方式，例如在實(shí)測(cè)面積與合同約定面積不符時(shí)，誤差范圍如何界定，以及超出或不足部分的房款如何結(jié)算。房屋的用途（如住宅、商業(yè)、辦公）、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、建成年代等信息也應(yīng)一一列明。房屋權(quán)屬狀況同樣關(guān)鍵。需明確房屋的權(quán)屬性質(zhì)，是商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房還是其他類(lèi)型，并了解不同性質(zhì)房屋上市交易的特殊規(guī)定和限制。特別要注意房屋是否存在抵押、查封、租賃等權(quán)利限制情況。若有抵押，需明確抵押如何解除；若有租賃，需知曉租賃期限、承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等，以免影響后續(xù)交接和使用。三、價(jià)款與支付：錢(qián)款往來(lái)的明確約定房屋價(jià)款及支付方式是合同的核心條款，直接關(guān)系到雙方的經(jīng)濟(jì)利益。總價(jià)款的金額必須明確，同時(shí)注明幣種。大小寫(xiě)金額應(yīng)一致，以防篡改。付款方式和期限需詳細(xì)約定。是一次性付款、分期付款還是按揭貸款？若是分期付款，每期付款的金額、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、支付方式（如銀行轉(zhuǎn)賬的賬戶信息）都應(yīng)清晰列明。若是按揭貸款，需明確首付款比例、貸款金額、貸款銀行的選擇（若有）、辦理貸款的期限以及無(wú)法獲得預(yù)期貸款額度或貸款不成時(shí)的處理辦法，例如是買(mǎi)方自籌資金補(bǔ)足、解除合同還是其他解決方案。稅費(fèi)承擔(dān)也是交易成本的重要組成部分。需明確各項(xiàng)稅費(fèi)（如契稅、個(gè)人所得稅、增值稅及附加、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等）由哪一方承擔(dān)，或按何種比例分擔(dān)。這一點(diǎn)在實(shí)際交易中往往是協(xié)商的重點(diǎn)，應(yīng)在合同中清晰體現(xiàn)。四、交房與過(guò)戶：權(quán)利義務(wù)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)交房和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶是房產(chǎn)交易的兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，合同中應(yīng)對(duì)此作出明確約定。交房方面，需確定交房的具體時(shí)間、交房標(biāo)準(zhǔn)以及交房條件。交房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括房屋的現(xiàn)狀，如裝修情況、設(shè)施設(shè)備（水、電、氣、暖、通訊、有線電視等）的交付狀態(tài)，以及相關(guān)配套設(shè)施（如綠化、車(chē)位）的交付情況。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，也應(yīng)予以明確。同時(shí)，需約定交房時(shí)賣(mài)方應(yīng)提供的材料，如房屋鑰匙、相關(guān)繳費(fèi)憑證等，并明確水、電、氣、物業(yè)管理等費(fèi)用的結(jié)算截止日期及方式。產(chǎn)權(quán)過(guò)戶是實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法定程序。合同中應(yīng)約定辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的時(shí)間期限、雙方的配合義務(wù)（如提供必要的證件資料、到場(chǎng)辦理等）以及過(guò)戶所需費(fèi)用的承擔(dān)方。若因一方原因?qū)е逻^(guò)戶延遲或無(wú)法辦理，應(yīng)明確相應(yīng)的違約責(zé)任。五、違約責(zé)任：風(fēng)險(xiǎn)防范的重要保障違約責(zé)任條款是合同履行的“安全閥”，能夠有效約束雙方行為，保障合同的順利履行。應(yīng)針對(duì)不同的違約情形分別約定違約責(zé)任。例如，賣(mài)方逾期交房、逾期辦理過(guò)戶手續(xù)、房屋質(zhì)量不符合約定、房屋存在權(quán)利瑕疵導(dǎo)致無(wú)法交易等；買(mǎi)方逾期支付房款、無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收房屋、不配合辦理過(guò)戶手續(xù)等。對(duì)于每種違約情形，應(yīng)明確承擔(dān)責(zé)任的方式，通常包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失以及支付違約金等。違約金的數(shù)額或計(jì)算方式應(yīng)明確約定，賠償損失的范圍也應(yīng)盡可能具體。同時(shí)，可約定合同解除的條件，當(dāng)一方違約達(dá)到一定程度時(shí)，守約方有權(quán)解除合同并追究違約方的責(zé)任。六、補(bǔ)充協(xié)議與附件：細(xì)節(jié)的補(bǔ)充與完善正式合同文本往往是格式條款，難以涵蓋所有特殊約定，補(bǔ)充協(xié)議和附件便起到了重要的補(bǔ)充作用。補(bǔ)充協(xié)議是對(duì)主合同未盡事宜或雙方需要特別約定事項(xiàng)的補(bǔ)充約定，其效力與主合同同等。對(duì)于一些個(gè)性化需求，如裝修補(bǔ)償、家具家電的留存與作價(jià)、戶口遷移問(wèn)題、學(xué)區(qū)學(xué)位約定等，均可在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)明確。附件通常包括房屋平面圖、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)復(fù)印件、賣(mài)方身份證明復(fù)印件、買(mǎi)方資格證明材料、相關(guān)費(fèi)用清單等。這些附件是合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力，審核時(shí)應(yīng)注意其完整性和與主合同內(nèi)容的一致性。七、其他注意事項(xiàng)除上述核心條款外，合同中還可能涉及不可抗力條款，需明確不可抗力的范圍及發(fā)生不可抗力事件后雙方的權(quán)利義務(wù)和處理方式。爭(zhēng)議解決方式的選擇也很重要，是選擇協(xié)商、仲裁還是訴訟，若選擇仲裁，需明確仲裁機(jī)構(gòu)；若選擇訴訟，需明確管轄法院。最后，在簽署合同前，務(wù)必仔細(xì)閱讀每一條款，對(duì)不理解或有異議的地方，應(yīng)及時(shí)向?qū)Ψ教岢霾f(xié)商解決。對(duì)于一些專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的問(wèn)題，建議咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的法律人士或