房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)流程

——政府審批全手續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的涵義通過(guò)整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要整合的資源勞動(dòng)力土地

專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施建筑材料資金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要涉及政府部門(mén)市（縣）政府、發(fā)改局、土地局、建設(shè)局、規(guī)劃局、房產(chǎn)管理局、安監(jiān)局、公安消防、人防、防震、氣象局、環(huán)保局、地稅局、自來(lái)水公司、電力局、通信公司、燃?xì)夤?、廣電局、工商局、水利局、財(cái)政局等項(xiàng)目推廣、銷(xiāo)售項(xiàng)目獲?。ㄈ〉猛恋兀╉?xiàng)目啟動(dòng)規(guī)劃設(shè)計(jì)施工建設(shè)竣工驗(yàn)收項(xiàng)目交付權(quán)證辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)流程圖選址、立項(xiàng)前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃辦理施工辦理國(guó)土使用證受理單位：國(guó)土局地產(chǎn)處

受理時(shí)間：12個(gè)工作日

所需主要資料：用地登記申請(qǐng)書(shū)及委托人和代理人的身份證復(fù)印件；

土地權(quán)屬證明文件；

建設(shè)用地規(guī)劃、選址意見(jiàn)書(shū)或定點(diǎn)通知書(shū)、規(guī)劃紅線圖、總平面圖；

建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)或備案文件；

地籍調(diào)查表、屆址點(diǎn)成果表、宗地圖；

招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌成交確認(rèn)書(shū)；

土地出讓金繳納情況審核表；

契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。取得《國(guó)土使用證》辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)受理單位：建委開(kāi)發(fā)處

受理時(shí)間：20個(gè)工作日

所需主要資料：申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)的報(bào)告；

填報(bào)軟件生成上報(bào)軟盤(pán)并打印《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表》；

企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

企業(yè)稅務(wù)登記證；

驗(yàn)資報(bào)告；

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料：土地出讓合同及付款憑證、國(guó)有土地使用證；

外商投資企業(yè)需持立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)合同、章程；

專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的職稱證書(shū)。

取得《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)》辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時(shí)間：15個(gè)工作日

所需主要資料：《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》申請(qǐng)表;

土地權(quán)屬證明文件;

擴(kuò)建項(xiàng)目需提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件;

聯(lián)建項(xiàng)目需提交聯(lián)建協(xié)議;

1:500地形圖六份，其中一份用藍(lán)筆標(biāo)注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。

取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》辦理建設(shè)用地規(guī)劃受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時(shí)間：12個(gè)工作日

所需主要資料：《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》;

《建設(shè)用地規(guī)劃》申請(qǐng)表;

經(jīng)測(cè)繪行政主管部門(mén)審核的1:500(或1:1000)實(shí)測(cè)現(xiàn)狀矢量地形圖;

撥地紅線成果圖;

撥地紅線備案通知書(shū);

涉及規(guī)劃紫線、土地整合、水利等相關(guān)范圍用地的項(xiàng)目，應(yīng)向各相關(guān)部門(mén)出具征求意見(jiàn)函;

工業(yè)項(xiàng)目或其他對(duì)周?chē)h(huán)境有特殊要求的項(xiàng)目，應(yīng)取得環(huán)保等管理部門(mén)的意見(jiàn)。取得《建設(shè)用地規(guī)劃》開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記受理單位：區(qū)發(fā)改委

受理時(shí)間：5個(gè)工作日

所需主要資料：項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告;

營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)審計(jì)的最新企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、開(kāi)戶銀行出具的資金信用證明;

投資意向書(shū);

銀行出具的融資意向書(shū);

規(guī)劃行政部門(mén)出具的項(xiàng)目用地意見(jiàn)書(shū);

環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)出具的審批意見(jiàn)。編制項(xiàng)目建議書(shū)申報(bào)項(xiàng)目建議書(shū)審批項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）取得立項(xiàng)批復(fù)項(xiàng)某省市場(chǎng)調(diào)查在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，需針某省市場(chǎng)狀況，進(jìn)行更深某省市場(chǎng)調(diào)研，以達(dá)某省市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，尋求利潤(rùn)最大化的目標(biāo)某省市場(chǎng)調(diào)查有兩個(gè)層面某省市場(chǎng)層面，二是產(chǎn)品某省市場(chǎng)層面需要調(diào)查項(xiàng)目所在某省市場(chǎng)狀況，產(chǎn)品層面需要調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)品構(gòu)成情況。項(xiàng)目定位策劃在深某省市場(chǎng)狀況之后，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之前，需要確定項(xiàng)目的定位。項(xiàng)目定位主要包括本某省市場(chǎng)定位、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)核心定位、產(chǎn)品形態(tài)定位、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位等。在這一階段，需根據(jù)項(xiàng)目資源的可利用程度，確保項(xiàng)目的各項(xiàng)資源得到充分的利用。同時(shí)，在充某省市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，確定本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力某省市場(chǎng)的空白點(diǎn)予以定位,確定項(xiàng)目概念草案。項(xiàng)目產(chǎn)品策劃在設(shè)計(jì)公司進(jìn)行土地規(guī)劃之前，開(kāi)發(fā)商尚需要根據(jù)策劃部門(mén)(公司)的建議合理劃分項(xiàng)目地塊的可利用程度，把項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化到規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中。在這一階段，需要開(kāi)發(fā)商策劃部門(mén)、策劃公司、設(shè)計(jì)單位之間互相配合，最后由策劃部門(mén)(公司)出具項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書(shū)，以此指導(dǎo)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)，最終確定項(xiàng)目的產(chǎn)品方案。項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)規(guī)劃概念設(shè)計(jì)景觀概念設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)空環(huán)境分析方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)建筑方案設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑單體設(shè)計(jì)建筑方案審批

受理單位：區(qū)規(guī)劃局

受理時(shí)間：8個(gè)工作日

所需主要資料：建筑方案總平面圖(1:500或1000)四份；

建筑方案文本一套，含各單體建筑圖、主要街道臨街正立面效果圖(須標(biāo)明色彩及材質(zhì))、項(xiàng)目總體鳥(niǎo)瞰圖;

光盤(pán)一張，含所有報(bào)建圖紙內(nèi)容及總平面圖綠化分析圖(含建筑物底層外墻輪廓線)。取得核發(fā)核定的建筑方案總平面圖辦理建設(shè)工程規(guī)劃

受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時(shí)間：10個(gè)工作日

事前需辦理事項(xiàng)或所需主要資料：在建委設(shè)計(jì)處、審圖中心辦理

施工圖審查(人防、消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、綠化、交通、規(guī)劃

等審核)，17至22個(gè)工作日；

在建委城建二某省市政設(shè)施配套費(fèi)核定單，3個(gè)工

作日；

在文物管理部門(mén)辦理文物挖掘完畢通知單；

在建委建管處繳納報(bào)建費(fèi)用；

在勘察設(shè)計(jì)院辦理正式坐標(biāo)放線資料。取得《建設(shè)工程規(guī)劃》正、副本蓋有規(guī)劃管理技術(shù)專(zhuān)用章(騎縫章)的建施總平面圖要求建設(shè)單位制作現(xiàn)場(chǎng)公示牌的書(shū)面通知書(shū)辦理施工

受理單位：建委建管處

受理時(shí)間：5個(gè)工作日

事前需辦理事項(xiàng)或所需主要資料：建設(shè)單位填寫(xiě)的施工申請(qǐng)

表；建設(shè)用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃；開(kāi)工條件

審查(表)；中標(biāo)通知書(shū)、施工合同及中標(biāo)備案(表)；施工圖審

查備案通知書(shū)；建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方會(huì)審合

格并蓋章的施工組織設(shè)計(jì)原件；監(jiān)理公司資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和

派遣書(shū)，總監(jiān)證(原件壓證)、監(jiān)理證；項(xiàng)目經(jīng)理證(原件壓證);

質(zhì)監(jiān)備案手續(xù)；安監(jiān)備案手續(xù)；防雷手續(xù)；人防手續(xù)；文物

勘探手續(xù)；民工工資保證金；繳納規(guī)費(fèi)證明等。取得《建設(shè)工程施工》前期其它工作施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整；市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議；安排短期和長(zhǎng)期信貸；建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批；工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理；設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)召開(kāi)及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理；勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理；施工招標(biāo)辦理、施工監(jiān)理單位甄選；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談；編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表，預(yù)估現(xiàn)金流；檢查所有的工程圖紙是否準(zhǔn)備就緒等。以上各項(xiàng)工作落實(shí)之后，即進(jìn)入建設(shè)階段某省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目行政審批流程示意圖國(guó)土局出具“用地預(yù)審意見(jiàn)”環(huán)保局出具“環(huán)境評(píng)估審查意見(jiàn)”地震部門(mén)提供地震安全性評(píng)價(jià)文件規(guī)劃局出具“規(guī)劃意見(jiàn)函復(fù)”，分別交發(fā)改委和建委國(guó)土資源部門(mén)進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄕ信膾欤?，合法建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)普通商品住宅固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目備案規(guī)劃部門(mén)發(fā)放建設(shè)用地規(guī)劃編制修建性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案施工圖設(shè)計(jì)規(guī)劃部門(mén)審定修建性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案建設(shè)、某省市政、綠化、城管、消防、人防、地震、環(huán)保、氣象、技術(shù)監(jiān)督、教育、文物、水利、安監(jiān)、國(guó)家安全等有關(guān)職能部門(mén)聯(lián)合審圖、備案審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖審查規(guī)劃部門(mén)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃已審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃（或建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖）、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃許可階段。其中行政審批、辦理時(shí)間共計(jì)為9日政府實(shí)施政務(wù)信息全程公開(kāi)監(jiān)察部門(mén)實(shí)施全程行政監(jiān)察招標(biāo)文件備案，招標(biāo)投標(biāo)情況書(shū)面報(bào)告，招標(biāo)合同備案建設(shè)工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)備案排水部門(mén)某省市排水市容環(huán)衛(wèi)部門(mén)對(duì)城市建筑垃圾處置核準(zhǔn)建設(shè)部門(mén)核發(fā)建筑工程施工1、提供土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃2、提供施工圖紙審查合格書(shū)；3、已辦理工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；4、建設(shè)資金已落實(shí)1、提供土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃、施工許可證；2、投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上3、已有商品房預(yù)售方案房產(chǎn)部門(mén)核發(fā)商品房預(yù)售商品房預(yù)售合同備案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收規(guī)劃、某省市政、綠化、城管、消防、人防、地震、環(huán)保、氣象、技術(shù)監(jiān)督、教育、文物、水利、安監(jiān)等有關(guān)職能部門(mén)聯(lián)合進(jìn)行竣工驗(yàn)收、認(rèn)可規(guī)劃驗(yàn)線；規(guī)劃條件、工程質(zhì)量、施工安全從開(kāi)工至竣工的監(jiān)督施工許可階段。其中行政審批、辦理時(shí)間共計(jì)為4日竣工驗(yàn)收階段。其中行政審批、辦理、驗(yàn)收時(shí)間共計(jì)為5日政府實(shí)施政務(wù)信息全程公開(kāi)監(jiān)督部門(mén)實(shí)施全程行政監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的證件1、核準(zhǔn)或備案證（固定資產(chǎn)投資）2、土地證3、建設(shè)用地規(guī)劃4、建設(shè)工程規(guī)劃5、建筑工程施工證6、商品房預(yù)售辦理“五證”的條件《建筑工程施工》：一、項(xiàng)目獲取項(xiàng)目可行性研究調(diào)研

當(dāng)?shù)啬呈∈袌?chǎng)形勢(shì)；政府優(yōu)惠政策、投資環(huán)境；當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平；人口組成；地理位置、交通；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、利潤(rùn)測(cè)算；

…………開(kāi)發(fā)——成本構(gòu)成開(kāi)發(fā)——利潤(rùn)構(gòu)成房地產(chǎn)涉及稅費(fèi)1、涉及房地產(chǎn)購(gòu)置的：包括契稅、印花稅及交費(fèi)。2、涉及房地產(chǎn)出售的：包括營(yíng)業(yè)某省市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅及交費(fèi)。3、涉及土地購(gòu)置的：土地出讓金、地上附著物補(bǔ)償款二、項(xiàng)目啟動(dòng)1土地報(bào)批3房產(chǎn)資質(zhì)審批4項(xiàng)目可行性報(bào)批2項(xiàng)目公司注冊(cè)報(bào)批環(huán)保初步意見(jiàn)5立項(xiàng)報(bào)批1、獲取土地

獲取形式：拍賣(mài)、招標(biāo)、掛牌、劃撥2、項(xiàng)目公司注冊(cè)

A、項(xiàng)目公司申報(bào)；

B、辦理項(xiàng)目公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證；

C、辦理銀行開(kāi)戶、稅務(wù)登記等手續(xù)；3、房產(chǎn)公司資質(zhì)審核4、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告審批5、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批

A、環(huán)保部門(mén)審查，做《環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告》；

B、發(fā)展計(jì)劃部門(mén)立項(xiàng)報(bào)批，列入當(dāng)年投資計(jì)劃；資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)年限3年累計(jì)竣工面積（萬(wàn)m2）質(zhì)量合格率專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員一級(jí)5000530連續(xù)5年100%40二級(jí)2000315連續(xù)3年100%20三級(jí)80025連續(xù)2年100%10四級(jí)5001已竣工工程100%5《暫定資質(zhì)證書(shū)》的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)1規(guī)劃方案審批2初步方案審批3施工圖審批4建設(shè)工程規(guī)劃報(bào)批1、規(guī)劃方案審批選址、定點(diǎn)報(bào)批規(guī)劃設(shè)計(jì)條件意見(jiàn)書(shū)審批環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告書(shū)審批規(guī)劃方案審批地質(zhì)初勘2、施工圖審批施工圖外審施工圖內(nèi)審規(guī)劃報(bào)批氣象報(bào)批消防報(bào)批防震報(bào)批人防報(bào)批環(huán)保綠化方案報(bào)批地質(zhì)詳勘施工圖設(shè)計(jì)施工圖報(bào)批3、建設(shè)工程規(guī)劃建筑工程規(guī)劃報(bào)批墻改物業(yè)維修基金散裝水泥節(jié)