三舊改造政策解讀演講人：日期:CATALOGUE目錄01020304政策核心概念多方協(xié)作機(jī)制關(guān)鍵政策支持改造實(shí)施流程0506未來發(fā)展方向重點(diǎn)問題應(yīng)對(duì)政策核心概念01三舊定義與范圍界定舊城鎮(zhèn)改造范疇指建成區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施老化、功能布局不合理、環(huán)境品質(zhì)低下的區(qū)域，包括危舊住宅區(qū)、低效商業(yè)區(qū)及公共服務(wù)設(shè)施落后區(qū)域，需結(jié)合城市更新規(guī)劃明確改造邊界。舊廠房改造標(biāo)準(zhǔn)涵蓋工業(yè)用地中容積率低于0.5、能耗超標(biāo)或產(chǎn)業(yè)類型不符合現(xiàn)行環(huán)保要求的廢棄/低效廠房，重點(diǎn)針對(duì)"散亂污"企業(yè)聚集區(qū)進(jìn)行用地性質(zhì)轉(zhuǎn)換或產(chǎn)業(yè)升級(jí)。舊村莊改造條件涉及集體建設(shè)用地上的空心化嚴(yán)重、建筑安全隱患突出或公共服務(wù)缺失的自然村，需結(jié)合國(guó)土空間規(guī)劃進(jìn)行整村改造或局部功能置換。改造目標(biāo)與戰(zhàn)略意義土地集約化利用通過容積率提升、地下空間開發(fā)等手段，實(shí)現(xiàn)存量建設(shè)用地效率提升30%以上，緩解城市擴(kuò)張對(duì)耕地的占用壓力。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)推動(dòng)傳統(tǒng)制造業(yè)園區(qū)向科創(chuàng)園區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等新型產(chǎn)業(yè)載體轉(zhuǎn)型，培育數(shù)字經(jīng)濟(jì)、綠色經(jīng)濟(jì)等新增長(zhǎng)點(diǎn)。人居環(huán)境改善系統(tǒng)性解決老舊區(qū)域給排水、消防、停車等基礎(chǔ)設(shè)施短板，配建15分鐘社區(qū)生活圈，使改造區(qū)居民幸福指數(shù)提升40%以上。文化傳承創(chuàng)新保留歷史建筑風(fēng)貌特征，植入現(xiàn)代功能實(shí)現(xiàn)活化利用，打造不少于20%的改造區(qū)域?yàn)槲幕貥?biāo)節(jié)點(diǎn)。政策適用主體與對(duì)象政府主導(dǎo)類項(xiàng)目適用于涉及重大公共利益或成片改造的區(qū)域，由市級(jí)更新辦統(tǒng)籌，區(qū)級(jí)平臺(tái)公司作為實(shí)施主體，享受土地出讓金返還等財(cái)政支持。市場(chǎng)合作類項(xiàng)目允許房企聯(lián)合原產(chǎn)權(quán)主體申報(bào)改造，在補(bǔ)繳地價(jià)不超過評(píng)估價(jià)50%的前提下，可協(xié)議出讓土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。自主改造類項(xiàng)目針對(duì)產(chǎn)權(quán)清晰的單一業(yè)主舊廠房，允許按"工改工"方向自行改造，容積率上限可放寬至3.0，免收土地用途變更費(fèi)。特殊政策適用對(duì)象對(duì)列入歷史風(fēng)貌保護(hù)名錄的建筑改造，額外給予20%的容積率獎(jiǎng)勵(lì)和修繕補(bǔ)貼，但須嚴(yán)格執(zhí)行保護(hù)性施工標(biāo)準(zhǔn)。改造實(shí)施流程02項(xiàng)目申報(bào)與審批機(jī)制多部門聯(lián)合審查機(jī)制申報(bào)主體需提交改造可行性研究報(bào)告、土地權(quán)屬證明等材料，由自然資源、住建、環(huán)保等部門聯(lián)合審查，確保項(xiàng)目符合城市總體規(guī)劃與生態(tài)保護(hù)要求。分級(jí)分類審批標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)改造規(guī)模及影響程度劃分審批權(quán)限，重大改造項(xiàng)目需報(bào)省級(jí)部門備案，中小型項(xiàng)目由市級(jí)部門直接批復(fù)，提高審批效率。公眾參與與公示程序要求申報(bào)階段進(jìn)行不少于30日的公示，廣泛征求屬地居民及利益相關(guān)方意見，并將反饋納入方案優(yōu)化依據(jù)。土地權(quán)屬處理規(guī)范針對(duì)無證用地、權(quán)屬爭(zhēng)議地塊，采用“協(xié)商+補(bǔ)償”模式，通過土地置換、貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換等方式平衡各方權(quán)益。歷史遺留問題處置明確集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，同步完成社保安置方案，確保農(nóng)民合法權(quán)益，并依法辦理土地性質(zhì)變更手續(xù)。集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有流程改造后需重新核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，細(xì)化商業(yè)、住宅、公共設(shè)施等不同用途產(chǎn)權(quán)的分割登記規(guī)范，避免后續(xù)糾紛。產(chǎn)權(quán)登記與分割規(guī)則010203規(guī)劃方案編制要求剛性控制指標(biāo)約束方案須明確容積率、綠地率、建筑密度等核心指標(biāo)，并配套交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告，確保改造區(qū)域與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)。產(chǎn)業(yè)功能復(fù)合設(shè)計(jì)鼓勵(lì)“工改商”“工改文”等混合開發(fā)模式，要求規(guī)劃中預(yù)留15%以上面積用于公共服務(wù)設(shè)施或新興產(chǎn)業(yè)載體。歷史文化保護(hù)條款涉及歷史建筑或風(fēng)貌區(qū)的改造項(xiàng)目，需編制專項(xiàng)保護(hù)方案，采用修舊如舊、功能活化等手段保留文化肌理。關(guān)鍵政策支持03土地供應(yīng)與轉(zhuǎn)用政策土地用途彈性調(diào)整允許在符合城市規(guī)劃的前提下，將工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等低效用地轉(zhuǎn)為商業(yè)、住宅或公共服務(wù)用地，提升土地資源利用效率。存量土地盤活機(jī)制鼓勵(lì)通過協(xié)議出讓、作價(jià)入股等方式整合零散地塊，支持連片開發(fā)，解決歷史遺留的土地權(quán)屬?gòu)?fù)雜問題。容積率獎(jiǎng)勵(lì)措施對(duì)改造項(xiàng)目給予容積率適度提升的優(yōu)惠政策，激勵(lì)市場(chǎng)主體參與改造，同時(shí)需滿足公共設(shè)施配套要求。財(cái)政資金與稅費(fèi)優(yōu)惠專項(xiàng)補(bǔ)助資金支持設(shè)立三舊改造專項(xiàng)資金，用于基礎(chǔ)設(shè)施配套、歷史建筑修繕等公共性支出，減輕企業(yè)改造成本壓力。土地增值稅減免對(duì)符合條件的三舊改造項(xiàng)目，可申請(qǐng)土地增值稅分期繳納或減免，降低企業(yè)資金周轉(zhuǎn)負(fù)擔(dān)。契稅與印花稅優(yōu)惠在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)，對(duì)改造主體或回遷戶給予契稅減免，交易合同印花稅按最低標(biāo)準(zhǔn)征收。針對(duì)無合法權(quán)屬證明的舊廠房、城中村用地，可通過補(bǔ)辦手續(xù)、集體表決等方式完成確權(quán)登記。歷史用地確權(quán)簡(jiǎn)化允許改造后的物業(yè)按單元分割登記產(chǎn)權(quán)，明確共有部分管理責(zé)任，保障業(yè)主權(quán)益。共有產(chǎn)權(quán)分割機(jī)制對(duì)回遷安置房實(shí)行預(yù)告登記，確保被拆遷人權(quán)益，防止一房多賣或產(chǎn)權(quán)糾紛。預(yù)告登記制度產(chǎn)權(quán)登記與確權(quán)規(guī)則多方協(xié)作機(jī)制04政府主導(dǎo)職責(zé)分工政策制定與統(tǒng)籌協(xié)調(diào)政府負(fù)責(zé)制定三舊改造的宏觀政策框架，明確改造目標(biāo)、實(shí)施路徑和保障措施，協(xié)調(diào)各部門職責(zé)分工，確保政策連貫性和執(zhí)行力。規(guī)劃編制與審批管理政府主導(dǎo)編制改造區(qū)域的詳細(xì)規(guī)劃，包括土地利用、空間布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套等，并嚴(yán)格把控規(guī)劃審批流程，確保改造方案的科學(xué)性和合規(guī)性。資金支持與風(fēng)險(xiǎn)管控政府通過財(cái)政補(bǔ)貼、專項(xiàng)債券等方式提供資金支持，同時(shí)建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和防控機(jī)制，保障改造項(xiàng)目的可持續(xù)推進(jìn)。市場(chǎng)主體參與模式企業(yè)合作開發(fā)模式鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商等市場(chǎng)主體通過公開競(jìng)標(biāo)、聯(lián)合開發(fā)等方式參與改造，發(fā)揮其在資金、技術(shù)、管理等方面的優(yōu)勢(shì)。01產(chǎn)業(yè)升級(jí)與業(yè)態(tài)創(chuàng)新市場(chǎng)主體可結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位，引入新興產(chǎn)業(yè)或升級(jí)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，打造復(fù)合型功能空間，提升改造區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力和競(jìng)爭(zhēng)力。02長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)與收益共享市場(chǎng)主體可通過長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)獲取合理回報(bào)，并與政府、原權(quán)利人建立收益共享機(jī)制，實(shí)現(xiàn)多方共贏。03公眾意見征詢流程改造方案公示與意見收集通過線上線下多種渠道公示改造方案，設(shè)立意見反饋窗口，廣泛收集居民、商戶等利益相關(guān)方的建議和訴求。聽證會(huì)與協(xié)商機(jī)制組織專題聽證會(huì)或協(xié)商會(huì)議，邀請(qǐng)公眾代表參與討論，針對(duì)爭(zhēng)議性問題進(jìn)行充分溝通和協(xié)調(diào)，確保改造方案兼顧各方利益。反饋處理與方案優(yōu)化對(duì)公眾提出的合理意見進(jìn)行歸類分析，并在方案調(diào)整中予以體現(xiàn)，形成最終的優(yōu)化方案后再次公示，確保公眾參與的有效性。重點(diǎn)問題應(yīng)對(duì)05針對(duì)因歷史原因?qū)е碌漠a(chǎn)權(quán)模糊問題，建立多部門聯(lián)合確權(quán)機(jī)制，通過檔案核查、實(shí)地調(diào)查和公示程序，明確產(chǎn)權(quán)歸屬，保障改造合法性。產(chǎn)權(quán)不清確權(quán)機(jī)制對(duì)改造區(qū)域內(nèi)未批先建、超面積建設(shè)等違法建筑，采取“拆除+補(bǔ)辦手續(xù)+有償征收”差異化處理策略，平衡法律剛性與民生需求。違法建筑分類處置對(duì)具有保留價(jià)值的老舊建筑，組織專家評(píng)估并制定修繕方案，在改造中融入現(xiàn)代功能，實(shí)現(xiàn)歷史文脈延續(xù)與空間活化利用。文化保護(hù)與開發(fā)平衡010203歷史遺留問題處理拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行01.市場(chǎng)化評(píng)估體系引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，依據(jù)房屋區(qū)位、用途、建筑面積等要素動(dòng)態(tài)調(diào)整補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，確保補(bǔ)償金額與市場(chǎng)價(jià)值掛鉤，減少爭(zhēng)議。02.多元化補(bǔ)償方式提供貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、共有產(chǎn)權(quán)等多種補(bǔ)償選擇，滿足不同群體需求，特別對(duì)低收入家庭增設(shè)過渡性住房保障條款。03.補(bǔ)償流程透明化建立全流程信息公開平臺(tái)，公示補(bǔ)償方案、評(píng)估結(jié)果及資金發(fā)放進(jìn)度，接受審計(jì)與社會(huì)監(jiān)督，杜絕暗箱操作。改造過程風(fēng)險(xiǎn)防控社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估在項(xiàng)目啟動(dòng)前開展民意調(diào)查與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判，針對(duì)高敏感問題制定應(yīng)急預(yù)案，如設(shè)立信訪專班與法律援助通道，及時(shí)化解矛盾。01資金鏈動(dòng)態(tài)監(jiān)管實(shí)行改造資金專戶管理，定期審計(jì)資金使用情況，對(duì)開發(fā)商融資能力進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，防止因資金斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。02施工安全與環(huán)保管控要求施工單位編制綠色施工方案，采用降塵降噪技術(shù)，同步監(jiān)測(cè)周邊建筑結(jié)構(gòu)安全，確保改造過程零重大事故。03未來發(fā)展方向06城市更新銜接策略多規(guī)合一協(xié)同推進(jìn)整合國(guó)土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃與生態(tài)保護(hù)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)舊改項(xiàng)目與城市功能提升的無縫銜接，確保改造區(qū)域與周邊城市板塊協(xié)調(diào)發(fā)展。存量用地高效盤活建立政府、企業(yè)、居民三方協(xié)商平臺(tái)，采用聽證會(huì)、方案公示等形式，確保改造方案符合社區(qū)實(shí)際需求并兼顧社會(huì)公平性。通過土地混合開發(fā)、容積率獎(jiǎng)勵(lì)等政策工具，激活低效工業(yè)用地和閑置物業(yè)，優(yōu)先保障公共服務(wù)設(shè)施與產(chǎn)業(yè)升級(jí)空間需求。公眾參與機(jī)制優(yōu)化可持續(xù)改造模式探索推廣裝配式建筑、光伏一體化屋頂?shù)裙?jié)能技術(shù)，配套海綿城市設(shè)施，降低改造項(xiàng)目的全生命周期碳排放與環(huán)境負(fù)荷。綠色低碳技術(shù)集成結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位引入文創(chuàng)、科創(chuàng)等新業(yè)態(tài)，保留歷史建筑文化符號(hào)，打造兼具經(jīng)濟(jì)活力與人文特色的復(fù)合型社區(qū)。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與社區(qū)活化探索“PPP+REITs”融資模式，吸引社會(huì)資本參與，通過商業(yè)配套收益反哺基礎(chǔ)設(shè)施改造，形成可持續(xù)的投融資閉環(huán)。資金平衡機(jī)制創(chuàng)新010203長(zhǎng)效監(jiān)督評(píng)估機(jī)制動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指