第7章假設(shè)開發(fā)法第7章

假設(shè)開發(fā)法7.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理7.2假設(shè)開發(fā)法的基本公式7.3假設(shè)開發(fā)法的難點(diǎn)與存在的問題7.4假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取7.5假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用舉例學(xué)習(xí)目標(biāo)1．教學(xué)目的及重點(diǎn)和難點(diǎn)：通過學(xué)習(xí)要求學(xué)生掌握假設(shè)開發(fā)法（剩余法）的基本原理，熟悉假設(shè)開發(fā)法（剩余法）的應(yīng)用，掌握假設(shè)開發(fā)法（剩余法）的操作步驟與內(nèi)容。教學(xué)重點(diǎn)：假設(shè)開發(fā)法（剩余法）的應(yīng)用條件與操作步驟；教學(xué)難點(diǎn)：假設(shè)開發(fā)法（剩余法）及其應(yīng)用。2．能力點(diǎn)描述：熟悉利用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的步驟、要點(diǎn)；具備利用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）進(jìn)行估價(jià)工作的基本經(jīng)驗(yàn)和技能。7.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理7.1.1假設(shè)開發(fā)法的概念7.1.2假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)7.1.3假設(shè)開發(fā)法的適用范圍與條件7.1.4假設(shè)開發(fā)法的優(yōu)缺點(diǎn)7.1.5假設(shè)開發(fā)法的操作步驟

7.1.1假設(shè)開發(fā)法的概念假設(shè)開發(fā)法，又稱倒算法、剩余法或預(yù)期開發(fā)法。它是從待估對(duì)象土地上所建造的房屋等建筑物的預(yù)期銷售收入減去有關(guān)開發(fā)建設(shè)成本、稅費(fèi)及正常利潤(rùn)后，求取待估對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法又稱開發(fā)法、凈余估價(jià)法、余值法等，是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法的基本思路剩余法是將待估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算待估地產(chǎn)價(jià)格的方法。剩余法在評(píng)估待開發(fā)土地價(jià)值時(shí)運(yùn)用得較為廣泛。具體來說，作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，他購買這塊土地進(jìn)行開發(fā)的目的是將其出售賺取利潤(rùn)。開發(fā)商買地，進(jìn)行土地投入，必須有收益，而且這個(gè)收益越高越好，因此，開發(fā)商就會(huì)根據(jù)規(guī)劃部門對(duì)該地塊的限制條件，如用途、容積率、綠地覆蓋度、最高層數(shù)、朝向等，以及有半法律法規(guī)的限制，來確定該塊土地的最佳使用狀況。然后根據(jù)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況預(yù)測(cè)建筑完成后房地產(chǎn)售價(jià)，以及為完成這一開發(fā)所需花費(fèi)的建筑費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、各類預(yù)付資本的利息和開發(fā)商應(yīng)得的正常利潤(rùn)。運(yùn)用該方法評(píng)估地價(jià)時(shí)，首先估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易的價(jià)格，然后，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用，以價(jià)格余額來確定待估土地價(jià)格。7.1.2假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)假設(shè)開發(fā)法的基礎(chǔ)理論依據(jù)是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租剩余理論。假設(shè)開發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于地租原理。只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余。假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。7.1.2假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)假設(shè)開發(fā)法的基礎(chǔ)理論依據(jù)是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租剩余理論。假設(shè)開發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于地租原理。只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余。假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。[閱讀材料]剩余法的特點(diǎn)（1）剩余法估價(jià)的可靠性取決于三個(gè)正確確定：正確確定土地最佳利用方式，正確確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)，正確確定土地開發(fā)費(fèi)用和正常利潤(rùn)等。（2）剩余法估價(jià)的三個(gè)假設(shè)和限制條件：關(guān)鍵變量穩(wěn)定、價(jià)格穩(wěn)定、投入均勻[閱讀材料]剩余法估價(jià)的程序與方法1、剩余法估價(jià)的基本程序（1）查清待估宗地的基本情況；（2）確定土地的最佳開發(fā)利用方式；（3）估計(jì)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；（4）估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得利潤(rùn)等；（5）測(cè)算土地價(jià)格。2、各道程序的內(nèi)容與方法（1）查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況（2）確定最佳的開發(fā)利用方式包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。（3）確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)可通過兩個(gè)途徑取得：習(xí)慣出售的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法，習(xí)慣出租的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。（4）估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用和開發(fā)商的利潤(rùn)（5）計(jì)算和確定估價(jià)額7.1.3假設(shè)開發(fā)法的適用范圍與條件1假設(shè)開發(fā)法的適用范圍假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。具體包括以下幾種類型：①待開發(fā)土地的估價(jià)；②土地整理、復(fù)墾；③待拆遷改造的再開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)；④現(xiàn)有新舊不動(dòng)產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估；⑤在建工程（包括停建工程）；⑥可裝修改造或可改變用途的舊房等。2假設(shè)開發(fā)法的適用條件第一，是否根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了不動(dòng)產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）；第二，是否根據(jù)當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確地預(yù)測(cè)了未來開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。由于這兩個(gè)預(yù)測(cè)包含著較多的可變因素，因此預(yù)測(cè)的正確與否決定了假設(shè)開發(fā)法的適用性。7.1.4假設(shè)開發(fā)法的優(yōu)缺點(diǎn)假設(shè)開發(fā)法的優(yōu)點(diǎn)：首先，它符合人們的習(xí)慣思維，即價(jià)格是由成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)三者構(gòu)成；其次，這種方法計(jì)算簡(jiǎn)便，應(yīng)用面也較廣。缺點(diǎn)：①方法比較粗糙。②靜態(tài)的計(jì)算方法沒有考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值因素。7.1.5假設(shè)開發(fā)法的操作步驟1調(diào)查待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的基本情況2調(diào)查待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的基本情況3估算開發(fā)經(jīng)營期4預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格5測(cè)算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購買待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)6根據(jù)相應(yīng)公式進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格假設(shè)開發(fā)法的其他用途

假設(shè)開發(fā)法除了適用于估價(jià)，還大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于估價(jià)與用于投資分析的不同之處，是在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，用于估價(jià)是假設(shè)站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)，用于投資分析是站在一個(gè)具體的投資者的立場(chǎng)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策提供依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)開發(fā)商提供下列3種數(shù)據(jù)：1.確定擬開發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格2.確定開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)3.確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用[閱讀材料]土地開發(fā)分析法以前臺(tái)灣并不把土地開發(fā)分析法作為一個(gè)基本的土地估價(jià)方法,認(rèn)為它不是一個(gè)獨(dú)立的估價(jià)方法,需要借助其他估價(jià)方法。但隨著估價(jià)實(shí)踐的深入,尤其是隨著城市快速發(fā)展,市區(qū)土地交易減少,交易案例難以取得,特別是對(duì)于土地開發(fā)估價(jià),開發(fā)分析法應(yīng)用增多,且非常適用。因此,在2001年10月公布的臺(tái)灣《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則》中,把土地開發(fā)分析法作為基本土地估價(jià)方法之一單列出來。土地開發(fā)分析法價(jià)格計(jì)算公式為:V=[S/(1+R)/(1+I)-(C+M)],其中,V為土地開發(fā)分析價(jià)格,S為開發(fā)或建筑后預(yù)期總銷售額,R為合理的利潤(rùn)率,C為開發(fā)或建筑的直接成本,M為開發(fā)或建筑的間接成本,I為開發(fā)或建筑所需總成本的資本綜合利率。7.2假設(shè)開發(fā)法的基本公式7.2.1假設(shè)開發(fā)法最基本的公式7.2.2按開發(fā)完成后的經(jīng)營方式細(xì)化的公式7.2.3按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式7.2.1假設(shè)開發(fā)法最基本的公式假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：

待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值—開發(fā)成本—管理費(fèi)用—投資利息—銷售費(fèi)用—銷售稅費(fèi)—開發(fā)利潤(rùn)—投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)土地剩余法——計(jì)算公式根據(jù)剩余法的基本思路，其基本公式是：V=A-(B+C+D+E)式中：V——購置土地的價(jià)格A——開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值B——整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本C——投資利息D——開發(fā)商合理利潤(rùn)E——正常稅費(fèi)7.2.2按開發(fā)完成后的經(jīng)營方式細(xì)化的公式1適用于預(yù)期售價(jià)的公式2適用于預(yù)期租金的公式細(xì)化的公式目前，現(xiàn)實(shí)估價(jià)中剩余法的一個(gè)較具體的計(jì)算公式為：地價(jià)＝預(yù)期樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－利潤(rùn)（7-1）在式（7-1）中，利息＝（地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）×利息率利潤(rùn)＝（地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）×利潤(rùn)率將利息、利潤(rùn)代到公式（7-1）中計(jì)算。7.2.3按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式⑴將生地開發(fā)為熟地租售⑵在熟地上建造房屋租售⑶由生地建造房屋租售⑷將毛地開發(fā)為熟地租售⑸由毛地建造房屋租售⑹將舊房屋裝修改造為新房屋后租售⑺將在建工程完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式1.求生地價(jià)值的公式(1)適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：生地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值—由生地建成房屋的開發(fā)成本—管理費(fèi)用—投資利息—銷售費(fèi)用—銷售稅費(fèi)—開發(fā)利潤(rùn)—買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價(jià)值＝開發(fā)完成后的熟地價(jià)值—由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本—管理費(fèi)用—投資利息—銷售費(fèi)用—銷售稅費(fèi)—土地開發(fā)利潤(rùn)—買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式2.求毛地價(jià)值的公式(1)適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：毛地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值—由毛地建成房屋的開發(fā)成本—管理費(fèi)用—投資利息—銷售費(fèi)用—銷售稅費(fèi)—開發(fā)利潤(rùn)—買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)(2)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：毛地價(jià)值＝開發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一土地開發(fā)利潤(rùn)一買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式3.求熟地價(jià)值的公式熟地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤(rùn)一買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)4.求在建工程價(jià)值的公式在建工程價(jià)值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤(rùn)一買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)5.求舊房?jī)r(jià)值的公式舊房?jī)r(jià)值＝裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤(rùn)一買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式3.求熟地價(jià)值的公式熟地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤(rùn)一買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)4.求在建工程價(jià)值的公式在建工程價(jià)值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤(rùn)一買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)5.求舊房?jī)r(jià)值的公式舊房?jī)r(jià)值＝裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤(rùn)一買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)[閱讀材料]怎樣用剩余法評(píng)估在建工程抵押價(jià)格根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行。從上述定義可看出，在建工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造。因此，對(duì)已完工甚至已竣工驗(yàn)收了的工程就不能進(jìn)行在建工程抵押登記，而應(yīng)該督促其盡快完善產(chǎn)權(quán)后再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)抵押登記。資料搜集以在建工程抵押的，委托估價(jià)方應(yīng)當(dāng)提供《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等材料。也就是說，在建工程必須取得合法建造手續(xù)方能抵押，上述三證缺一不可。另外，可根據(jù)具體情況要求其提供下列材料：《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《施工執(zhí)照》、有關(guān)圖紙等。按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式3.求熟地價(jià)值的公式熟地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤(rùn)一買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)4.求在建工程價(jià)值的公式在建工程價(jià)值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤(rùn)一買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)5.求舊房?jī)r(jià)值的公式舊房?jī)r(jià)值＝裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤(rùn)一買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)7.3假設(shè)開發(fā)法的難點(diǎn)與存在的問題7.3.1計(jì)算方法的選擇7.3.2計(jì)算方法的適用范圍7.3.3兩種計(jì)算方法的區(qū)別與其優(yōu)缺點(diǎn)7.3.1計(jì)算方法的選擇從資金的時(shí)間價(jià)值計(jì)算角度考慮，假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算方法可分為動(dòng)態(tài)和靜態(tài)兩種?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義

房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，其開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值等實(shí)際發(fā)生的時(shí)間不盡相同，特別是大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。因此，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。但考慮資金的時(shí)間價(jià)值可有如下兩種不同的方式：①采用折現(xiàn)的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；②采用計(jì)算利息的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。7.3.2計(jì)算方法的適用范圍①適合用動(dòng)態(tài)計(jì)算方法的情況有：待開發(fā)的土地價(jià)格評(píng)估；待拆遷改造的再開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；已完成拆遷的空地的地價(jià)評(píng)估等。②適合靜態(tài)計(jì)算方法的主要是對(duì)現(xiàn)有新舊不動(dòng)產(chǎn)中的地價(jià)評(píng)估。③無論采用何種方式，有兩點(diǎn)需要特別注意：其一，動(dòng)態(tài)與靜態(tài)方法不能在同一評(píng)估項(xiàng)目中混合使用；其二，同一項(xiàng)目不能用兩種方法分別計(jì)算。7.3.3兩種計(jì)算方法的區(qū)別與其優(yōu)缺點(diǎn)1兩種計(jì)算方法的區(qū)別①靜態(tài)方式主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，而動(dòng)態(tài)方式則是模擬不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)過程，預(yù)測(cè)它們?cè)谖磥戆l(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額。②靜態(tài)方式不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的不同時(shí)間；而動(dòng)態(tài)方式則考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的不同時(shí)間。③在靜態(tài)方式中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在動(dòng)態(tài)方式中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。2兩種計(jì)算方法的優(yōu)缺點(diǎn)從理論上講，動(dòng)態(tài)方式測(cè)算的結(jié)果比較精確，但測(cè)算過程比較復(fù)雜；靜態(tài)方式測(cè)算的結(jié)果比較粗略，但測(cè)算過程相對(duì)要簡(jiǎn)單一些。

[閱讀材料]如何用假設(shè)開發(fā)法推算地塊價(jià)格[閱讀材料]淺議城市規(guī)劃咨詢中的土地價(jià)值測(cè)算——以武漢市為例（節(jié)選）2兩種計(jì)算方法的優(yōu)缺點(diǎn)從理論上講，動(dòng)態(tài)方式測(cè)算的結(jié)果比較精確，但測(cè)算過程比較復(fù)雜；靜態(tài)方式測(cè)算的結(jié)果比較粗略，但測(cè)算過程相對(duì)要簡(jiǎn)單一些。

[閱讀材料]如何用假設(shè)開發(fā)法推算地塊價(jià)格[閱讀材料]淺議城市規(guī)劃咨詢中的土地價(jià)值測(cè)算——以武漢市為例（節(jié)選）2兩種計(jì)算方法的優(yōu)缺點(diǎn)從理論上講，動(dòng)態(tài)方式測(cè)算的結(jié)果比較精確，但測(cè)算過程比較復(fù)雜；靜態(tài)方式測(cè)算的結(jié)果比較粗略，但測(cè)算過程相對(duì)要簡(jiǎn)單一些。

[閱讀材料]如何用假設(shè)開發(fā)法推算地塊價(jià)格[閱讀材料]淺議城市規(guī)劃咨詢中的土地價(jià)值測(cè)算——以武漢市為例（節(jié)選）7．4假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取7.4.1開發(fā)經(jīng)營期7.4.2開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值7.4.3開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)7.4.4投資利息7.4.5開發(fā)利潤(rùn)7.4.6投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)7.4.7折現(xiàn)率7.4.8計(jì)算中的其他問題

在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)不應(yīng)忽略某些無形收益。7.4.1開發(fā)經(jīng)營期

開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。

開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期。對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動(dòng)工開發(fā)(開工)的這段時(shí)間。建造期是從動(dòng)工開發(fā)到房屋竣工的這段時(shí)間。經(jīng)營期根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營使用方式而可以具體化。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式，主要有銷售(包括預(yù)售，下同)、出租、營業(yè)、自用。因此，經(jīng)營期可以具體化為銷售期(針對(duì)銷售這種情況)和運(yùn)營期(針對(duì)出租、營業(yè)、自用這些情況)。銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合。運(yùn)營期的起點(diǎn)通常是待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。

開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、經(jīng)營期等之間的關(guān)系見圖：7.4.1開發(fā)經(jīng)營期

開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。

開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期。對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動(dòng)工開發(fā)(開工)的這段時(shí)間。建造期是從動(dòng)工開發(fā)到房屋竣工的這段時(shí)間。經(jīng)營期根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營使用方式而可以具體化。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式，主要有銷售(包括預(yù)售，下同)、出租、營業(yè)、自用。因此，經(jīng)營期可以具體化為銷售期(針對(duì)銷售這種情況)和運(yùn)營期(針對(duì)出租、營業(yè)、自用這些情況)。銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合。運(yùn)營期的起點(diǎn)通常是待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。

開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、經(jīng)營期等之間的關(guān)系見圖：

7.4.2開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，是指開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值。該市場(chǎng)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的日期，通常也是開發(fā)完成時(shí)的日期，而不是在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)或開發(fā)期間的某個(gè)日期(但在市場(chǎng)較好時(shí)考慮預(yù)售和市場(chǎng)不好時(shí)考慮延期租售的是例外)。

開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過預(yù)測(cè)來求取。對(duì)于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場(chǎng)法，并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì)，或采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合(長(zhǎng)期趨勢(shì)法的內(nèi)容詳見本書第9章)，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來可能的變化趨勢(shì)來推測(cè)。比較的單位通常是單價(jià)而非總價(jià)(同市場(chǎng)法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的要求)。

對(duì)于出租和營業(yè)的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預(yù)測(cè)其開發(fā)完成后的價(jià)值，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。

7.4.3開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)

由于假設(shè)開發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實(shí)際估價(jià)中測(cè)算開發(fā)成本，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)時(shí)，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況來分項(xiàng)測(cè)算，測(cè)算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測(cè)。例如，開發(fā)成本、管理費(fèi)用可采用類似于市場(chǎng)法的方法來求取，即通過當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)前的開發(fā)成本和管理費(fèi)用大致為多少來推算，如果預(yù)計(jì)建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)等在未來可能有較大變化，還要考慮未來建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)等的變化對(duì)開發(fā)成本和管理費(fèi)用的影響。銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的廣告宣傳、銷售代理等費(fèi)用。銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費(fèi)等其他銷售稅費(fèi)。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)通常是按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率來測(cè)算。

7.4.4投資利息

投資利息測(cè)算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。在傳統(tǒng)方法中，正確地測(cè)算投資利息需要把握下列6個(gè)方面：1.應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括：①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；②投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；③開發(fā)成本和管理費(fèi)用。④銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息。2.計(jì)息期的長(zhǎng)短3.計(jì)息的方式4.利率的高低有單利利率和復(fù)利利率兩種。選用不同的利率，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的計(jì)息方式，反過來，選用不同的計(jì)息方式，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利率，不能混淆。5.計(jì)息周期計(jì)息周期是計(jì)算利息的單位時(shí)間。計(jì)息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。6.名義利率和實(shí)際利率

7.4.4投資利息

投資利息測(cè)算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。在傳統(tǒng)方法中，正確地測(cè)算投資利息需要把握下列6個(gè)方面：1.應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括：①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；②投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；③開發(fā)成本和管理費(fèi)用。④銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息。2.計(jì)息期的長(zhǎng)短3.計(jì)息的方式4.利率的高低有單利利率和復(fù)利利率兩種。選用不同的利率，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的計(jì)息方式，反過來，選用不同的計(jì)息方式，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利率，不能混淆。5.計(jì)息周期計(jì)息周期是計(jì)算利息的單位時(shí)間。計(jì)息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。6.名義利率和實(shí)際利率

[例7-2]如將1

000元存人銀行2年，銀行存款的復(fù)利年利率為6％，則2年后：F＝p(1+i)n

＝1

000X(1+6％)2

＝1123．6(元)

I＝P[(1+i)n-1]

＝1

000X[(1+6％)2-1]

＝123．6(元)

7.4.5開發(fā)利潤(rùn)

開發(fā)利潤(rùn)測(cè)算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測(cè)算開發(fā)利潤(rùn)的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率。在測(cè)算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)。投資回報(bào)利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為地價(jià)、開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)三項(xiàng)，銷售利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為房地產(chǎn)售價(jià)。

7.4.5開發(fā)利潤(rùn)

開發(fā)利潤(rùn)測(cè)算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測(cè)算開發(fā)利潤(rùn)的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率。在測(cè)算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)。投資回報(bào)利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為地價(jià)、開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)三項(xiàng)，銷售利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為房地產(chǎn)售價(jià)。

7.4.6投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，是假定一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時(shí)作為買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、交易手續(xù)費(fèi)等。該項(xiàng)稅費(fèi)通常是根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，按待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算。

7.4.7折現(xiàn)率

折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤(rùn)率兩部分。

7.4.8計(jì)算中的其他問題

在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)不應(yīng)忽略某些無形收益。如深圳市1987年12月首次公開拍賣的一塊土地，從當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去開發(fā)成本等所得的數(shù)額來看，價(jià)值也許不高，但由于是國內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了這塊土地，會(huì)附帶取得一些意想不到的社會(huì)效果，如隨著對(duì)這種改革開放措施的廣泛宣傳，實(shí)際上也就間接地對(duì)該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，該塊土地的價(jià)格比較高是較自然的(當(dāng)時(shí)該塊土地的最后成交價(jià)是525萬元，比政府確定的拍賣底價(jià)200萬元高了很多)。估算各項(xiàng)成本費(fèi)用包括：估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用；估算專業(yè)費(fèi)用；確定開建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息；估算稅金；估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費(fèi)用。[閱讀材料]假設(shè)開發(fā)法各項(xiàng)費(fèi)用的求取總結(jié)：

⑴開發(fā)經(jīng)營期。開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時(shí)間，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的時(shí)間。分為開發(fā)期和租售期。確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等發(fā)生的時(shí)間和數(shù)額，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)或租金，以及各項(xiàng)收入和支出的折現(xiàn)或計(jì)算投資利息等服務(wù)。⑵開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。對(duì)于出售的房地產(chǎn)，通常采用比較法；對(duì)于出租和直接經(jīng)營的房地產(chǎn)，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值。⑶開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。開發(fā)成本、管理費(fèi)用可采用比較法來估算；銷售稅費(fèi)根據(jù)當(dāng)前政府的稅費(fèi)政策和其他類似開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所需支付的稅費(fèi)情況來估算，通常按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率來估算。⑷投資利息。應(yīng)把握：

①應(yīng)計(jì)利息的項(xiàng)目。包括：未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（一般假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)一次性付清），開發(fā)成本和管理費(fèi)用（通常假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，視同發(fā)生在該時(shí)間段的期中）。銷售費(fèi)用一般不計(jì)息。②計(jì)息周期的長(zhǎng)短。③計(jì)息方式（單利或復(fù)利）；④利率的高低；⑤計(jì)息周期；⑥名義利率和實(shí)際利率。[閱讀材料]假設(shè)開發(fā)法各項(xiàng)費(fèi)用的求取總結(jié)：

⑸開發(fā)利潤(rùn)。通常以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率。⑹投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。通常按待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率估算。⑺折現(xiàn)率。是采用現(xiàn)金流量法時(shí)確定的一個(gè)參數(shù)。與收益法中的資本化率的原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤(rùn)兩部分。⑻計(jì)算中的其他問題。在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)不應(yīng)忽略某些無形收益。

7.5假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用案例

[例7-7]有一片荒地需要估價(jià)。獲知該片荒地的面積2千平方米，適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/平方米；開發(fā)期需要3年；將該片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用經(jīng)測(cè)算為2.5億元/千平方米；貸款年利率為10%；投資利潤(rùn)率為15%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要交納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。試用剩余法測(cè)算該片荒地的總價(jià)和單價(jià)。答案：設(shè)該成片荒地的總價(jià)格為V該成片荒地開發(fā)完成后的總價(jià)值=800×2000000×60%=9.6（億元）開發(fā)成本和管理費(fèi)用=2.5×2=5（億元）投資利息總額=（V+V×4%）×[（1+10%）3-1]+5×[（1+10%）1.5-1]=0.344V+0.768轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)總額=9.6×6%=0.576（億元）開發(fā)總利潤(rùn)=（V+V×4%+5）×15%=0.156V+0.75（億元）購買該成片荒地的稅費(fèi)總額=V×4%=0.04V（億元）V=9.6-5-（0.344V+0.768）-0.576-（0.156V+0.75）-0.04VV=1.627（億元）[例7-8]某舊廠房的建筑面積為5000平方米。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元/平方米（按建筑面積計(jì)），同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為一年，裝修改造費(fèi)為平方米建筑面積1000元；裝修改造完成后即可全部出售，售價(jià)為每平方米建筑面積4000元；銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%。試用動(dòng)態(tài)法測(cè)算該舊廠房的正常購買總價(jià)和單價(jià)（折現(xiàn)率為12%）。解答：設(shè)該舊廠房的正常購買總價(jià)為V:裝修改造后的總價(jià)值=4000×5000÷（1+12%）=1785.71（萬元）裝修改造總費(fèi)用=1000×5000÷（1+12%）0.5=472.46（萬元）銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=1785.71×8%=142.86（萬元）購買該舊廠房的稅費(fèi)總額=V×4%=0.04V需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等的總額=400×5000=200（萬元）V=1785.71－472.46－142.86－0.04V－200=933.07（萬元）舊廠房總價(jià)=933.07（萬元）舊廠房單價(jià)=1866.13（元/㎡）[例7-12]（2000年考題）某公司于1998年10月通過出讓方式獲得一5000平方米土地的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于1999年10月動(dòng)工興建一座鋼混結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè)資金緊張，該公司擬于2000年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗地土地使用權(quán)評(píng)估的70%貸款，請(qǐng)問該公司最多可貸多少款？項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下：（1）該大樓1～3層為商場(chǎng)，建筑面積為3000平方米，4～15層為辦公樓。（2）大樓開發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。（3）大樓建成后該公司計(jì)劃自留2000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預(yù)計(jì)商場(chǎng)與辦公樓的出租率為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合造價(jià)為每建筑平方米3000元，同類物業(yè)的商場(chǎng)市場(chǎng)租金水平每月為300元/平方米，辦公樓市場(chǎng)租金水平每月為150元/平方米。（4）經(jīng)過調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費(fèi)用中管理費(fèi)為年租金的10%，維修費(fèi)為租金的8%，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的2‰，稅金為年租金的12%；項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%；建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%，銀行貸款利息率為10%。考點(diǎn)：1.空地倒算地價(jià)—假設(shè)開發(fā)法—總價(jià)格2.涉及到房地產(chǎn)出租經(jīng)營---收益還原法3.年限問題:50---48年4.自留辦公用房的迷惑解答：1.用收益還原法測(cè)算房地產(chǎn)總價(jià)(1)測(cè)算年租金總收入房地產(chǎn)總建筑面積=5000×3=15000平方米商場(chǎng)建筑面積3000平方米辦公樓建筑面積:15000-3000=12000平方米商場(chǎng)年出租總收入=300(元/月.平方米)×3000(平方米)×12(月)×90%=972萬元辦公樓年出租總收入=150(元/月.平方米)×12000(平方米)×12(月)×80%=1728萬元年出租總收入=972+1728=2700萬元(2)測(cè)算年總費(fèi)用年管理費(fèi)=年租金×10%=2700×10%=270萬元年維修費(fèi)=年租金×8%=2700×8%=216萬元年保險(xiǎn)費(fèi)=建安造價(jià)×0.2%=3000×(5000×3)=9萬元年稅金=年租金×12%=2700×12%=324萬元年折舊費(fèi)=建安造價(jià)/(50-3)=4500/47=95.74萬元年總費(fèi)用為=270+216+9+324+95.74=914.74萬元(3)測(cè)算年房地純收益=年出租總收入-年總費(fèi)用=2700-914.74=1785.26萬元(4)測(cè)算房地產(chǎn)總價(jià)格:P=a/r〔1-1/(1+r)n〕=1785.26/10%〔1-1/(1+10%)47〕=17650.18萬元2.計(jì)算剩余法測(cè)算地價(jià)(1)計(jì)算總建筑成本:項(xiàng)目總建筑成本=15000×3000=4500萬元(2)計(jì)算利息:假設(shè)地價(jià)為L(zhǎng),則利息為L(zhǎng)〔1+(1+10%)3-1〕+4500×60%×〔1+(1+10%)1.5-1〕+4500×40%×〔1+(1+10%)0.5-1〕=0.33L+502.82萬元(3)計(jì)算利潤(rùn):利潤(rùn)=建安造價(jià)×30%=4500×30%=1350萬元(4)計(jì)算地價(jià)L=17650.18-4500-0.33L-502.82-1350L=8494.26萬元年期修正8494.26×〔1-1/(1+8%)48〕/〔1-1/(1+8%)50〕=8478.93萬元3.測(cè)算可抵押額8478.93×70%=5935.27萬元[閱讀材料]應(yīng)用剩余法估價(jià)的常見問題與錯(cuò)誤⑴開發(fā)完成后的價(jià)值測(cè)算方法是否正確，依據(jù)是否充分，收益率的確定理由是否充分；⑵折現(xiàn)率（是利息率和利潤(rùn)率的結(jié)合）的確定是否說明理由；⑶利息的計(jì)算是否有誤，計(jì)算利息時(shí)要特別注意資金投放方式和計(jì)息方式⑷費(fèi)用確定中是否有遺漏，費(fèi)用確定是否有依據(jù)，是否重復(fù)計(jì)算；⑸利潤(rùn)的計(jì)算是否正確，利潤(rùn)率的確定是否有充分的依據(jù)，利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)是否對(duì)應(yīng)。⑹估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定是否正確（購地日期、建設(shè)期、經(jīng)營期限的確定）；⑺方法、公式的選用是否正確，計(jì)算過程是否有誤等⑻參數(shù)使用是否錯(cuò)誤或前后不一致。⑼沒有確定最佳的開發(fā)利用方式最佳開發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最佳的開發(fā)利用方式。⑽沒有計(jì)算待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤(rùn)⑾把利息和稅金也作為計(jì)算利潤(rùn)的基礎(chǔ)⑿貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤⒀當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時(shí)，還計(jì)算了利息。⒁未來樓價(jià)的確定完全依據(jù)市場(chǎng)比較法，沒有結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)法。⒂遺漏了買方購買待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費(fèi)[閱讀材料]

剩余法思路在高層建筑地價(jià)分?jǐn)傊械倪\(yùn)用

一、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x在現(xiàn)代城市中，由于土地越來越稀缺，地價(jià)越來越高，以及建筑技術(shù)的日益發(fā)展，多層、高層建筑物越來越多。不僅辦公樓、商店，而且住宅、廠房等都出現(xiàn)了多層或高層化。此外，人們的活動(dòng)還向地下發(fā)展，出現(xiàn)了地下商場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、地下倉庫等。在城市中心商業(yè)區(qū)，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途出現(xiàn)了立體化。典型的一座大廈的立體用途是：地下一至二層為停車場(chǎng)、設(shè)備用房，地面一至二層為商店，四至五層為餐飲，往上可能是寫字樓，再往上可能為公寓。二、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒?.按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?．按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?.按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?6補(bǔ)充材料：房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐教程在建工程房地產(chǎn)估價(jià)制定估價(jià)作業(yè)方案搜集估價(jià)所需資料實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值57概念辨析與案例導(dǎo)入2011年3月，一位在北京從事房地產(chǎn)估價(jià)的學(xué)生小梁給我電話，電話中她向我求證一個(gè)與在建工程相關(guān)的概念問題。當(dāng)時(shí)她們公司剛接了天津一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的抵押評(píng)估任務(wù)，她去看過現(xiàn)場(chǎng)，那個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)封頂，外立面的裝修都已經(jīng)完工，但還沒有辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。在界定項(xiàng)目性質(zhì)的時(shí)候她認(rèn)為應(yīng)該按在建工程處理，對(duì)應(yīng)的最佳估價(jià)方法是假設(shè)開發(fā)法。但她們公司的估價(jià)師并不認(rèn)可她的這個(gè)思路，估價(jià)師認(rèn)為該項(xiàng)目實(shí)體工程建設(shè)已經(jīng)完工，雖然還沒有辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，但具有了實(shí)際使用價(jià)值，所以建議按正常商業(yè)項(xiàng)目，采取收益法評(píng)估。她覺得估價(jià)師的分析也有道理，所以很矛盾，不知如何處理這個(gè)問題。很顯然，產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)的根本原因是對(duì)在建工程的界定存在分歧。在建工程泛指處于建設(shè)過程中、尚未完工并交付使用的工程項(xiàng)目，一般把是否進(jìn)行了整體竣工驗(yàn)收作為界定的主要依據(jù)。

下面就以“廣州市天河區(qū)跑馬場(chǎng)某在建工程抵押評(píng)估”為案例，跟著我一步步學(xué)習(xí)在建工程房地產(chǎn)的評(píng)估。

585.1制定估價(jià)作業(yè)方案

5.1.1加深對(duì)在建工程房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)在建工程房地產(chǎn)有著與一般房地產(chǎn)不同的特點(diǎn)：1．所有權(quán)的相對(duì)確定性2．合法性3．可轉(zhuǎn)讓性受限制4．可比性差5．形象進(jìn)度與實(shí)際投資額較難一致6．種類多7．造價(jià)差異大8．法定抵押權(quán)優(yōu)先于約定抵押權(quán)595.1制定估價(jià)作業(yè)方案

5.1.2擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法由于估價(jià)對(duì)象宗地所在區(qū)域?yàn)樽≌瑓^(qū)，周邊樓盤較多，住宅交易較頻繁，可先用市場(chǎng)比較法評(píng)估項(xiàng)目竣工后的售價(jià)（具體測(cè)算過程請(qǐng)參考居住房地產(chǎn)估價(jià)）。又由于估價(jià)對(duì)象屬于待開發(fā)房地產(chǎn)，且土地利用條件明確，考慮到估價(jià)對(duì)象為在建工程項(xiàng)目，在建并尚未竣工，具有開發(fā)價(jià)值，符合假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用的條件，因此選用假設(shè)開發(fā)法作為本次估價(jià)的基本方法來評(píng)估計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值。5.1.3擬訂資料收集渠道（）5.1.4估價(jià)作業(yè)步驟和相關(guān)安排（略）605.2搜集估價(jià)所需資料

5.2.1需要委托方提供的資料①《國有土地使用權(quán)證》；②《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；③《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；④《建筑工程施工許可證》；⑤《房屋面積預(yù)算（測(cè)算）成果報(bào)告書》；⑥《商品房買賣合同》；⑦土地出讓合同；⑧出讓金發(fā)票；⑨《商品房預(yù)售許可證》；⑩房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表；?房地產(chǎn)權(quán)屬證明書；?委托方營業(yè)執(zhí)照；?開發(fā)資質(zhì)證書；?施工合同；?工程進(jìn)度款發(fā)票；?完工進(jìn)度說明；?交樓標(biāo)準(zhǔn)；?工程結(jié)算書及付款憑證；?租賃合同；?環(huán)保審批文件；21消防審批文件；22其他相關(guān)資料。

最主要的資料