物業(yè)維修管理方案及外包合同范本一、物業(yè)維修管理方案（一）總則1.1目的與意義為規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備及房屋本體的維修保養(yǎng)工作，確保物業(yè)的正常使用功能，延長(zhǎng)其使用壽命，保障業(yè)主及使用人的人身財(cái)產(chǎn)安全，提升居住及辦公舒適度，維護(hù)物業(yè)的整體價(jià)值，特制定本方案。1.2基本原則*預(yù)防為主，防治結(jié)合：定期巡檢與日常維護(hù)相結(jié)合，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理潛在問題，減少突發(fā)故障。*及時(shí)高效：接到報(bào)修或發(fā)現(xiàn)問題后，迅速響應(yīng)，盡快組織維修，縮短故障影響時(shí)間。*質(zhì)量第一：嚴(yán)格把控維修材料質(zhì)量和施工工藝，確保維修工程質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。*經(jīng)濟(jì)合理：在保證質(zhì)量的前提下，優(yōu)化維修方案，控制維修成本，提高資金使用效益。*業(yè)主滿意：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、便捷的維修服務(wù)，持續(xù)提升業(yè)主滿意度。1.3適用范圍本方案適用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋主體結(jié)構(gòu)、公共區(qū)域、共用設(shè)施設(shè)備（如給排水、供電、供暖、通風(fēng)、消防、電梯、安防、綠化、道路、照明等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作。具體涵蓋日常維修、應(yīng)急維修及計(jì)劃性維修項(xiàng)目。（二）組織架構(gòu)與職責(zé)2.1組織架構(gòu)物業(yè)公司設(shè)立工程維修部（或指定專人負(fù)責(zé)），作為物業(yè)維修管理的歸口部門。根據(jù)物業(yè)規(guī)模及維修工作量，可配置相應(yīng)的工程技術(shù)人員及維修技工。對(duì)于專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)要求高或大型維修項(xiàng)目，可委托具備相應(yīng)資質(zhì)的外包單位實(shí)施。2.2主要職責(zé)*工程維修部（或?qū)Ｈ耍?制定并完善物業(yè)維修管理相關(guān)制度、流程及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。*負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常巡檢、保養(yǎng)及小修工作。*受理業(yè)主/使用人的報(bào)修，及時(shí)組織維修。*負(fù)責(zé)中修、大修及專項(xiàng)維修項(xiàng)目的方案制定、預(yù)算編制、報(bào)批、組織實(shí)施與驗(yàn)收。*負(fù)責(zé)維修材料的采購、驗(yàn)收、保管與發(fā)放管理，確保材料質(zhì)量。*建立健全物業(yè)設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬及維修檔案，記錄維修歷史、保養(yǎng)計(jì)劃及執(zhí)行情況。*對(duì)外包維修單位進(jìn)行評(píng)估、選擇、合同簽訂及日常管理與監(jiān)督。*組織開展對(duì)維修人員及外包單位的安全培訓(xùn)和技術(shù)交底。*定期向公司領(lǐng)導(dǎo)及業(yè)主委員會(huì)（如有）匯報(bào)維修管理工作情況。（三）維修管理流程3.1報(bào)修受理*設(shè)立多種報(bào)修渠道，如電話、線上APP、書面報(bào)修單、現(xiàn)場(chǎng)報(bào)修等。*受理人員需詳細(xì)記錄報(bào)修人信息、報(bào)修內(nèi)容、具體位置、聯(lián)系方式、報(bào)修時(shí)間等關(guān)鍵信息，并對(duì)報(bào)修事項(xiàng)進(jìn)行初步判斷和分類。3.2故障勘查與評(píng)估*接到報(bào)修后，工程維修人員或相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)盡快到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘查，核實(shí)故障情況。*評(píng)估故障的性質(zhì)、嚴(yán)重程度、影響范圍，初步判斷維修方案、所需材料、大致費(fèi)用及維修工期。*根據(jù)故障緊急程度，劃分維修優(yōu)先級(jí)（如：緊急維修、一般維修、計(jì)劃性維修）。3.3維修方案確定與派工*對(duì)于小型、簡(jiǎn)單的維修項(xiàng)目，由工程維修部直接安排內(nèi)部技工進(jìn)行維修。*對(duì)于超出內(nèi)部維修能力或需要專業(yè)資質(zhì)的項(xiàng)目，或根據(jù)成本效益分析后決定外包的項(xiàng)目，啟動(dòng)外包維修流程。*明確維修任務(wù)、負(fù)責(zé)人、完成時(shí)限及質(zhì)量要求。3.4維修實(shí)施與過程監(jiān)督*維修人員（內(nèi)部或外包）應(yīng)嚴(yán)格按照維修方案和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工。*工程維修部負(fù)責(zé)人或指定人員應(yīng)對(duì)維修過程進(jìn)行監(jiān)督檢查，特別是隱蔽工程和關(guān)鍵工序，確保施工安全和維修質(zhì)量。*維修過程中如需變更方案或發(fā)生額外費(fèi)用，需及時(shí)與相關(guān)方溝通并獲得批準(zhǔn)。3.5竣工驗(yàn)收與確認(rèn)*維修完成后，由工程維修部組織相關(guān)人員（必要時(shí)包括報(bào)修人或業(yè)主代表）進(jìn)行竣工驗(yàn)收。*驗(yàn)收合格后，由報(bào)修人或使用人在維修單上簽字確認(rèn)。對(duì)于重要或大型維修項(xiàng)目，應(yīng)形成書面驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。*如驗(yàn)收不合格，需責(zé)令維修方限期整改，直至驗(yàn)收合格。3.6費(fèi)用結(jié)算與資料歸檔*內(nèi)部維修：按公司內(nèi)部流程進(jìn)行費(fèi)用核算。*外包維修：根據(jù)合同約定及驗(yàn)收合格證明，與外包單位進(jìn)行費(fèi)用結(jié)算。*所有維修記錄（報(bào)修單、派工單、勘查記錄、維修方案、驗(yàn)收單、費(fèi)用票據(jù)等）應(yīng)及時(shí)整理歸檔，納入物業(yè)維修檔案管理。（四）預(yù)防性維護(hù)與日常巡檢4.1日常巡檢*制定詳細(xì)的巡檢計(jì)劃，明確巡檢內(nèi)容、周期（日檢、周檢、月檢、季檢、年檢）、巡檢人員及記錄要求。*巡檢范圍包括：房屋本體結(jié)構(gòu)（墻體、地面、屋面、門窗等）、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)、公共照明、安防系統(tǒng)、綠化景觀、道路及附屬設(shè)施等。*對(duì)巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)記錄并按維修流程處理。4.2預(yù)防性維護(hù)計(jì)劃*根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用說明、技術(shù)參數(shù)及實(shí)際運(yùn)行狀況，制定年度及月度預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。*預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)工作應(yīng)按時(shí)進(jìn)行，包括清潔、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整、測(cè)試等，以預(yù)防故障發(fā)生，保持設(shè)施設(shè)備良好運(yùn)行狀態(tài)。*建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬，記錄其型號(hào)、規(guī)格、安裝日期、維護(hù)記錄、更換記錄等信息。（五）外包維修管理5.1外包單位的選擇*根據(jù)維修項(xiàng)目的性質(zhì)和要求，明確外包單位應(yīng)具備的資質(zhì)、技術(shù)能力、人員配置、業(yè)績(jī)經(jīng)驗(yàn)及信譽(yù)要求。*通過公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判或詢價(jià)等方式選擇合格的外包單位。*對(duì)潛在外包單位進(jìn)行背景調(diào)查、實(shí)力評(píng)估和實(shí)地考察。5.2外包合同管理*與選定的外包單位簽訂規(guī)范的書面維修服務(wù)合同（詳見本方案第二部分合同范本），明確服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、合同價(jià)款及支付方式、雙方權(quán)利義務(wù)、質(zhì)量驗(yàn)收、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等關(guān)鍵條款。*合同簽訂前，應(yīng)由公司法務(wù)或?qū)I(yè)人員進(jìn)行審核。5.3外包維修過程控制*對(duì)外包單位的施工方案進(jìn)行審核。*明確甲方現(xiàn)場(chǎng)代表，負(fù)責(zé)對(duì)外包維修過程進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)和溝通。*要求外包單位遵守物業(yè)管理區(qū)域的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保施工安全和現(xiàn)場(chǎng)文明。5.4外包單位的考核與評(píng)估*建立外包單位考核評(píng)估機(jī)制，定期（如每季度或每半年）從服務(wù)響應(yīng)速度、維修質(zhì)量、履約情況、安全管理、業(yè)主滿意度等方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。*考核結(jié)果作為后續(xù)合作、合同續(xù)簽或淘汰的重要依據(jù)。（六）備品備件與材料管理6.1建立常用備件庫*根據(jù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備配置情況，儲(chǔ)備一定數(shù)量的常用維修備件和材料，確保小修、急修的及時(shí)性。*制定備件材料的采購、驗(yàn)收、入庫、保管、領(lǐng)用、盤點(diǎn)和報(bào)廢制度。6.2材料質(zhì)量控制*采購的材料、設(shè)備及備件必須符合國(guó)家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，具有產(chǎn)品合格證明、質(zhì)保書等相關(guān)資料。*對(duì)重要或大宗材料，可進(jìn)行抽樣送檢。（七）安全管理*嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)法律法規(guī)，建立健全維修作業(yè)安全管理制度和操作規(guī)程。*對(duì)維修人員（內(nèi)部及外包）進(jìn)行定期安全培訓(xùn)和技術(shù)交底，確保其具備必要的安全知識(shí)和操作技能，佩戴合格的勞動(dòng)防護(hù)用品。*高空作業(yè)、動(dòng)火作業(yè)、有限空間作業(yè)等危險(xiǎn)性較大的作業(yè)，必須嚴(yán)格執(zhí)行審批制度，落實(shí)安全防護(hù)措施。*維修過程中應(yīng)設(shè)置必要的警示標(biāo)識(shí)，防止無關(guān)人員進(jìn)入危險(xiǎn)區(qū)域。*定期檢查維修工具、設(shè)備的安全性能。（八）應(yīng)急預(yù)案*針對(duì)可能發(fā)生的突發(fā)設(shè)備故障（如電梯困人、供水中斷、停電、管道爆裂、火災(zāi)等），制定相應(yīng)的應(yīng)急搶修預(yù)案。*明確應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)、應(yīng)急響應(yīng)程序、搶修措施、物資保障、通訊聯(lián)絡(luò)等。*定期組織應(yīng)急演練，提高應(yīng)急處理能力。（九）質(zhì)量監(jiān)督與持續(xù)改進(jìn)*通過日常巡查、定期檢查、業(yè)主反饋等多種方式，對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。*對(duì)維修后的項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤回訪，了解使用情況和業(yè)主滿意度。*建立維修質(zhì)量問題反饋和處理機(jī)制，對(duì)出現(xiàn)的質(zhì)量問題及時(shí)分析原因，采取糾正和預(yù)防措施。*定期對(duì)維修管理流程、制度執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估和優(yōu)化，持續(xù)改進(jìn)維修管理工作。二、物業(yè)維修外包合同范本合同編號(hào)：[自行填寫]甲方（委托方）：[物業(yè)公司全稱]法定代表人/授權(quán)代表人：地址：聯(lián)系電話：乙方（承接方）：[外包維修單位全稱]法定代表人/授權(quán)代表人：資質(zhì)證書編號(hào)：地址：聯(lián)系電話：鑒于：1.甲方為[物業(yè)名稱]的物業(yè)管理單位，負(fù)責(zé)該物業(yè)的維修管理工作。2.乙方具備[相關(guān)維修資質(zhì)，如機(jī)電設(shè)備安裝維修、消防設(shè)施維修、防水防腐保溫工程等]資質(zhì)，并在該領(lǐng)域具有相應(yīng)的技術(shù)能力和經(jīng)驗(yàn)。3.根據(jù)甲方維修管理需要及乙方的專業(yè)服務(wù)能力，甲方同意將本合同約定的物業(yè)維修服務(wù)委托給乙方實(shí)施，乙方同意接受委托。甲乙雙方本著平等互利、協(xié)商一致、誠實(shí)信用的原則，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》及其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，就甲方委托乙方提供物業(yè)維修服務(wù)事宜，達(dá)成如下協(xié)議，以茲共同遵守。第一條服務(wù)范圍與內(nèi)容1.1服務(wù)地點(diǎn)：[詳細(xì)列明物業(yè)管理區(qū)域的具體地址和范圍]。1.2服務(wù)內(nèi)容及范圍：乙方接受甲方委托，按照本合同約定及甲方要求，對(duì)本合同附件一《維修服務(wù)范圍及詳細(xì)清單》中列明的物業(yè)設(shè)施設(shè)備、房屋本體部位提供維修、保養(yǎng)、搶修等服務(wù)。具體包括但不限于：（一）[例如：給排水系統(tǒng)的故障維修]（二）[例如：供電系統(tǒng)（不含高壓部分或約定范圍）的故障維修]（三）[例如：公共區(qū)域照明設(shè)施的維修更換]（四）[例如：消防系統(tǒng)（約定范圍內(nèi)）的維護(hù)與簡(jiǎn)單故障排除]（五）[例如：空調(diào)系統(tǒng)（如為集中空調(diào)或約定范圍）的維修保養(yǎng)]（六）[例如：電梯困人救援配合及約定的日常小故障維修]（七）[例如：房屋本體公共部位的零星維修，如墻面修補(bǔ)、門窗維修等]（八）[其他雙方約定的維修服務(wù)內(nèi)容]1.3本合同服務(wù)范圍不包括：[明確排除的維修項(xiàng)目，例如：重大改造工程、需專業(yè)設(shè)計(jì)院出方案的工程、因不可抗力導(dǎo)致的損壞修復(fù)等]。第二條服務(wù)期限2.1本合同服務(wù)期限自[XXXX年XX月XX日]起至[XXXX年XX月XX日]止。2.2合同期滿前[X]日，如雙方均有繼續(xù)合作意愿，可協(xié)商續(xù)簽合同。同等條件下，乙方在服務(wù)期內(nèi)表現(xiàn)良好的，享有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。第三條服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)3.1乙方提供的維修服務(wù)應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家及地方相關(guān)的法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范、施工標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)程。3.2乙方應(yīng)確保維修工程質(zhì)量符合本合同附件二《維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收細(xì)則》的要求，或雙方另行約定的行業(yè)通用標(biāo)準(zhǔn)及甲方提出的合理技術(shù)要求。3.3維修項(xiàng)目完成后，應(yīng)確保設(shè)施設(shè)備恢復(fù)其設(shè)計(jì)使用功能，或達(dá)到合同約定的修復(fù)標(biāo)準(zhǔn)。3.4乙方承諾維修服務(wù)的及時(shí)響應(yīng)：（一）緊急維修（如導(dǎo)致停水停電、嚴(yán)重漏水、影響安全等）：接到甲方通知后[X]小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并在[X]小時(shí)內(nèi)（或雙方根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商確定的合理時(shí)間內(nèi)）完成搶修或采取有效應(yīng)急措施。（二）一般維修：接到甲方通知后[X]小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并在[X]個(gè)工作日內(nèi)完成維修（特殊情況除外，需雙方書面確認(rèn)）。3.5乙方使用的維修材料、設(shè)備、配件等必須是全新的、符合國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的合格產(chǎn)品，且具有產(chǎn)品合格證明。如甲方對(duì)材料品牌、規(guī)格有特殊要求的，乙方應(yīng)提前與甲方確認(rèn)。嚴(yán)禁使用假冒偽劣或已淘汰的產(chǎn)品。第四條服務(wù)響應(yīng)與時(shí)限（具體條款可融入第三條，或根據(jù)需要單獨(dú)細(xì)化，明確不同類型報(bào)修的響應(yīng)時(shí)間、到場(chǎng)時(shí)間、處理時(shí)限等）第五條合同價(jià)款與支付方式5.1本合同項(xiàng)下的維修服務(wù)費(fèi)用結(jié)算方式采用：（□方式一：固定總價(jià)包干?？們r(jià)款為人民幣[金額大寫]元（￥[金額小寫]元）。適用于服務(wù)范圍和工作量明確的年度維保或特定項(xiàng)目。）（□方式二：?jiǎn)蝺r(jià)包干，按實(shí)際維修工作量結(jié)算。具體單價(jià)詳見附件三《維修項(xiàng)目單價(jià)表》。）（□方式三：按次/按項(xiàng)協(xié)商定價(jià)。對(duì)于超出附件三單價(jià)表范圍的維修項(xiàng)目，由雙方根據(jù)市場(chǎng)行情及維修難度另行協(xié)商確定費(fèi)用，形成《維修項(xiàng)目確認(rèn)單》作為結(jié)算依據(jù)。）（□方式四：其他雙方約定的結(jié)算方式：[詳細(xì)說明]）5.2支付方式：（□方式一：按月/季度/半年支付。甲方于每[月/季度/半年]結(jié)束后[X]個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)雙方確認(rèn)的實(shí)際維修工作量及費(fèi)用，向乙方支付相應(yīng)款項(xiàng)。）（□方式二：按項(xiàng)目結(jié)算。每個(gè)維修項(xiàng)目完成并經(jīng)甲方驗(yàn)收合格后[X]個(gè)工作日內(nèi)，甲方向乙方支付該項(xiàng)目的維修費(fèi)用。）（□方式三：[其他雙方約定的支付方式]）5.3乙方在申請(qǐng)付款時(shí)，應(yīng)向甲方提供合法有效的發(fā)票及經(jīng)甲方確認(rèn)的維修任務(wù)單、驗(yàn)收合格證明、費(fèi)用明細(xì)等結(jié)算資料。5.4甲方支付賬戶信息：[甲方銀行賬戶信息]乙方收款賬戶信息：[乙方銀行賬戶信息]第六條雙方權(quán)利與義務(wù)6.1甲方權(quán)利與義務(wù)（1）有權(quán)對(duì)乙方的維修服務(wù)過程、質(zhì)量、進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)，并提出合理意見。（2）應(yīng)向乙方提供必要的工作條件和協(xié)助，如指明維修地點(diǎn)、提供相關(guān)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料（如甲方持有）、協(xié)調(diào)進(jìn)入維修現(xiàn)場(chǎng)等。（3）負(fù)責(zé)及時(shí)向乙方發(fā)出維修指令或報(bào)修通知，明確維修內(nèi)容和要求。（4）按照合同約定及時(shí)組織對(duì)乙方完成的維修項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，并按時(shí)支付維修費(fèi)用。（5）負(fù)責(zé)處理因維修事項(xiàng)可能涉及的與業(yè)主/使用人之間的協(xié)調(diào)溝通工作。（6）有權(quán)對(duì)乙方不稱職的維修人員提出更換要求。（7）甲方應(yīng)保守乙方的商業(yè)秘密。6.2乙方權(quán)利與義務(wù)（1）有權(quán)按照合同約定獲得維修服務(wù)報(bào)酬。（2）應(yīng)按照合同約定及甲方要求，組織專業(yè)技術(shù)人員和必要的工具設(shè)備，確保及時(shí)、保質(zhì)、保量完成維修任務(wù)。（3）乙方維修人員必須具備相應(yīng)