土地估價(jià)考試題庫及答案

一、單項(xiàng)選擇題1.土地價(jià)格是（）的貨幣表現(xiàn)。A.土地價(jià)值B.土地使用價(jià)值C.土地收益D.土地權(quán)利答案：A2.采用市場比較法評估地價(jià)時，選取的可比實(shí)例數(shù)量一般應(yīng)為（）。A.1-2個B.3-5個C.5-8個D.8個以上答案：B3.基準(zhǔn)地價(jià)是在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照（）等用途，分別評估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。A.商業(yè)、住宅、工業(yè)B.商業(yè)、辦公、工業(yè)C.綜合、住宅、工業(yè)D.商業(yè)、住宅、綜合答案：A4.某宗土地年總收益為100萬元，年總費(fèi)用為60萬元，還原率為10%，則該宗土地的價(jià)格為（）萬元。A.400B.600C.1000D.1600答案：A5.影響土地價(jià)格的區(qū)域因素不包括（）。A.交通條件B.區(qū)域規(guī)劃C.宗地形狀D.基礎(chǔ)設(shè)施狀況答案：C6.土地估價(jià)的形成具有多方面的因素，但其最終確定取決于（）。A.土地交易雙方B.土地估價(jià)師C.土地市場D.土地所有者答案：C7.以下哪種土地估價(jià)方法不適用于工業(yè)用地評估（）。A.成本逼近法B.市場比較法C.收益還原法D.路線價(jià)法答案：D8.土地估價(jià)報(bào)告的有效期一般為（）。A.半年B.一年C.兩年D.三年答案：B9.土地的自然供給是（）。A.完全彈性的B.有彈性的C.缺乏彈性的D.完全無彈性的答案：D10.運(yùn)用收益還原法評估土地價(jià)格時，確定的土地純收益是（）。A.實(shí)際純收益B.客觀純收益C.最高純收益D.最低純收益答案：B二、多項(xiàng)選擇題1.土地價(jià)格的特點(diǎn)包括（）。A.土地價(jià)格是土地權(quán)益的價(jià)格B.土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定C.土地價(jià)格具有明顯的地區(qū)性和個別性D.土地價(jià)格呈總體上升趨勢E.土地價(jià)格具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力答案：ABCD2.市場比較法中，選取可比實(shí)例應(yīng)符合的要求有（）。A.與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)B.成交日期與估價(jià)時點(diǎn)相近C.成交價(jià)格為正常價(jià)格D.與估價(jià)對象位于同一供需圈E.可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合答案：ABCDE3.影響土地價(jià)格的個別因素包括（）。A.土地面積B.土地形狀C.土地用途D.土地開發(fā)程度E.土地權(quán)利狀況答案：ABCDE4.成本逼近法中，土地取得費(fèi)包括（）。A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.安置補(bǔ)助費(fèi)C.地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)D.土地出讓金E.耕地開墾費(fèi)答案：ABCE5.收益還原法的應(yīng)用前提條件包括（）。A.土地純收益能夠準(zhǔn)確預(yù)測B.土地還原率能夠準(zhǔn)確確定C.土地具有持續(xù)的收益性D.土地的收益和費(fèi)用可準(zhǔn)確估算E.土地價(jià)格可準(zhǔn)確評估答案：ABCD6.土地估價(jià)的基本方法有（）。A.市場比較法B.收益還原法C.成本逼近法D.剩余法E.路線價(jià)法答案：ABCDE7.以下屬于土地價(jià)格影響因素中的社會因素的有（）。A.人口狀況B.城市化進(jìn)程C.政治安定狀況D.社會治安狀況E.房地產(chǎn)投機(jī)答案：ABCDE8.土地估價(jià)報(bào)告的組成部分包括（）。A.封面B.目錄C.估價(jià)報(bào)告正文D.附件E.評估師聲明答案：ABCDE9.采用剩余法評估土地價(jià)格時，需要估算的項(xiàng)目有（）。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B.開發(fā)成本C.投資利息D.開發(fā)利潤E.銷售稅費(fèi)答案：ABCDE10.土地的特性包括（）。A.自然特性B.經(jīng)濟(jì)特性C.社會特性D.法律特性E.區(qū)位特性答案：AB三、判斷題1.土地價(jià)格是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格高低取決于土地價(jià)值量的大小。（√）2.市場比較法的理論依據(jù)是替代原理。（√）3.基準(zhǔn)地價(jià)就是宗地地價(jià)。（×）4.成本逼近法適用于新開發(fā)土地的估價(jià)。（√）5.土地的收益是通過土地的使用而獲得的。（√）6.土地估價(jià)報(bào)告只能由具有土地估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)出具。（√）7.土地還原率越高，土地價(jià)格越低。（√）8.采用收益還原法評估土地價(jià)格時，土地純收益是指實(shí)際純收益。（×）9.土地的自然供給是有限的，而經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。（√）10.土地估價(jià)的目的是為土地交易提供價(jià)格參考。（×）四、簡答題1.簡述市場比較法的操作步驟。市場比較法操作步驟：首先，收集交易實(shí)例，廣泛收集大量與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)交易實(shí)例；其次，選取可比實(shí)例，從收集的實(shí)例中選取3-5個符合要求的可比實(shí)例；然后，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式、面積內(nèi)涵等；接著，進(jìn)行交易情況修正、交易日期調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整；最后，求取比準(zhǔn)價(jià)格，采用適當(dāng)方法對多個比準(zhǔn)價(jià)格綜合確定估價(jià)對象價(jià)格。2.簡述收益還原法的基本原理。收益還原法基本原理：土地具有收益性，通過估算土地未來每年的純收益，并將其以一定的還原率還原為評估時點(diǎn)的價(jià)值，來確定土地價(jià)格。土地價(jià)格等于未來各年土地純收益的現(xiàn)值之和。它基于預(yù)期原理，認(rèn)為購買土地是為了獲取未來的收益，其價(jià)格取決于未來的收益能力及風(fēng)險(xiǎn)程度，用還原率體現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與收益關(guān)系。3.簡述成本逼近法的適用范圍和局限性。適用范圍：適用于新開發(fā)土地，特別是工業(yè)用地、公益事業(yè)用地等。對既無收益又很少有交易情況的土地估價(jià)較為適用，如開發(fā)區(qū)土地等。局限性：成本逼近法是以成本累加為途徑，未考慮土地的效用及市場需求等因素，可能導(dǎo)致評估結(jié)果與市場實(shí)際價(jià)格有偏差。土地取得費(fèi)和開發(fā)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)可能因地區(qū)、時間差異較大，取值不準(zhǔn)確會影響評估結(jié)果。4.簡述影響土地價(jià)格的區(qū)域因素。影響土地價(jià)格的區(qū)域因素：交通條件，交通便捷程度影響土地的可達(dá)性，進(jìn)而影響土地價(jià)格；基礎(chǔ)設(shè)施狀況，完善的基礎(chǔ)設(shè)施能提高土地的使用價(jià)值和價(jià)格；區(qū)域規(guī)劃，合理的規(guī)劃用途、建筑密度等規(guī)定對土地價(jià)格有重要影響；產(chǎn)業(yè)集聚程度，產(chǎn)業(yè)集聚高的區(qū)域，對土地需求大，價(jià)格也高；環(huán)境質(zhì)量，良好的環(huán)境會提升土地吸引力和價(jià)格。五、討論題1.討論市場比較法在土地估價(jià)中應(yīng)用時，如何確保可比實(shí)例的質(zhì)量。在市場比較法應(yīng)用中確保可比實(shí)例質(zhì)量需多方面考量。首先，應(yīng)選取與估價(jià)對象在用途、規(guī)模、檔次等方面類似的房地產(chǎn)。用途不同會導(dǎo)致價(jià)值差異大，規(guī)模和檔次相近才能更好反映價(jià)格關(guān)系。其次，成交日期要與估價(jià)時點(diǎn)相近，以減少市場波動影響。再者，成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格，若存在特殊交易情況需修正。另外，可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對象位于同一供需圈，保證市場環(huán)境相似。只有嚴(yán)格篩選可比實(shí)例，才能提高市場比較法評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。2.談?wù)勈找孢€原法中土地還原率確定的重要性及常用方法。土地還原率確定非常重要，它是將土地純收益還原為土地價(jià)格的比率，其大小直接影響土地價(jià)格計(jì)算結(jié)果。若還原率取值過高，土地價(jià)格會被低估；取值過低，土地價(jià)格則會被高估。常用確定方法有：一是市場提取法，通過分析類似土地的收益與價(jià)格關(guān)系來求取還原率；二是安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，以安全利率為基礎(chǔ)，根據(jù)土地風(fēng)險(xiǎn)情況加上適當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值；三是投資收益率排序插入法，對各種類型投資收益率排序，插入確定土地還原率。3.分析成本逼近法評估土地價(jià)格時，各項(xiàng)成本構(gòu)成的合理性及對評估結(jié)果的影響。土地取得費(fèi)應(yīng)按照當(dāng)?shù)貙?shí)際補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定，要合理反映土地所有者因土地被征收的損失，過高或過低都會影響評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。土地開發(fā)費(fèi)要根據(jù)實(shí)際開發(fā)程度和市場行情確定，包括土地平整、通水通電等費(fèi)用，不合理的開發(fā)費(fèi)取值會使評估價(jià)格偏離實(shí)際。投資利息根據(jù)開發(fā)周期和貸款利率合理計(jì)算，體現(xiàn)資金的時間價(jià)值。開發(fā)利潤應(yīng)參考當(dāng)?shù)赝袠I(yè)正常利潤水平，若利潤取值不合理，會導(dǎo)致評估的土地價(jià)格與市場價(jià)值不符。各項(xiàng)成本構(gòu)成的合理性直接決定成本逼近法評估結(jié)果的可靠性。4.探討在不同的土地市場狀況下，如何選擇合適的土地估價(jià)方法。在土地市場活躍、交易案例豐富時，市場比較法是首選，能直接依據(jù)市場交易價(jià)格得出較準(zhǔn)確結(jié)果。