商品住宅市場價(jià)格泡沫的精準(zhǔn)衡量與價(jià)格決定因素的深度剖析一、引言1.1研究背景與意義1.1.1研究背景在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中，商品住宅市場占據(jù)著舉足輕重的地位，是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、保障民生的關(guān)鍵領(lǐng)域。自我國住房制度改革以來，商品住宅市場迅速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。它不僅直接帶動(dòng)了建筑、建材、裝修等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮，還對(duì)金融、家電、家具等行業(yè)產(chǎn)生了廣泛而深遠(yuǎn)的影響，在促進(jìn)就業(yè)、增加財(cái)政收入等方面發(fā)揮著不可替代的作用。近年來，我國商品住宅市場經(jīng)歷了快速的發(fā)展和變革，房價(jià)波動(dòng)成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。在一些城市，房價(jià)持續(xù)攀升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通居民的承受能力，引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)市場過熱和價(jià)格泡沫的擔(dān)憂。價(jià)格泡沫的存在不僅威脅著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展，還可能對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系造成嚴(yán)重沖擊。日本在20世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)泡沫破裂后，經(jīng)濟(jì)陷入了長期的停滯和衰退；美國2008年的次貸危機(jī)，其根源也在于房地產(chǎn)市場泡沫的破裂，進(jìn)而引發(fā)了全球金融危機(jī)。這些慘痛的教訓(xùn)警示我們，必須高度重視商品住宅市場價(jià)格泡沫問題。準(zhǔn)確衡量商品住宅市場價(jià)格泡沫，深入研究其價(jià)格決定因素，具有極為緊迫的現(xiàn)實(shí)意義。一方面，對(duì)于購房者而言，清晰了解房價(jià)是否存在泡沫以及未來走勢(shì)，能夠幫助他們做出更為理性的購房決策，避免在泡沫高峰期盲目購房而遭受經(jīng)濟(jì)損失，保障自身的住房權(quán)益和財(cái)產(chǎn)安全。另一方面，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，掌握價(jià)格泡沫狀況和價(jià)格決定因素，有助于合理規(guī)劃投資和開發(fā)策略，降低市場風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營。同時(shí)，政府部門可以依據(jù)這些研究成果，制定更加科學(xué)有效的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，穩(wěn)定房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。1.1.2研究意義理論意義：完善房地產(chǎn)價(jià)格理論：目前，關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的理論研究雖然已經(jīng)取得了一定的成果，但在商品住宅市場價(jià)格泡沫的衡量方法和價(jià)格決定因素的綜合分析方面，仍存在諸多不完善之處。本研究通過綜合運(yùn)用多種研究方法，對(duì)商品住宅市場價(jià)格泡沫進(jìn)行準(zhǔn)確測度，并深入剖析價(jià)格決定因素及其作用機(jī)制，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格理論的進(jìn)一步完善提供新的思路和實(shí)證依據(jù)，豐富和發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系。拓展資產(chǎn)泡沫研究領(lǐng)域：房地產(chǎn)作為一種重要的資產(chǎn)形式，其價(jià)格泡沫問題是資產(chǎn)泡沫研究的重要組成部分。對(duì)商品住宅市場價(jià)格泡沫的研究，有助于拓展資產(chǎn)泡沫研究的廣度和深度，加深對(duì)資產(chǎn)泡沫形成、演化和破滅機(jī)制的理解，為其他資產(chǎn)市場的泡沫研究提供有益的借鑒。實(shí)踐意義：為購房者提供決策參考：在房價(jià)高企的背景下，購房者面臨著巨大的購房壓力和決策風(fēng)險(xiǎn)。本研究通過揭示商品住宅市場價(jià)格泡沫的狀況和房價(jià)走勢(shì)，能夠幫助購房者更加理性地判斷購房時(shí)機(jī)和選擇合適的購房區(qū)域，避免因盲目跟風(fēng)購房而陷入經(jīng)濟(jì)困境，保障購房者的切身利益。為房地產(chǎn)企業(yè)提供發(fā)展指引：房地產(chǎn)企業(yè)在投資開發(fā)過程中，需要準(zhǔn)確把握市場動(dòng)態(tài)和價(jià)格趨勢(shì)，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。本研究對(duì)價(jià)格決定因素的分析，能夠幫助企業(yè)深入了解市場需求和競爭態(tài)勢(shì)，合理規(guī)劃項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營銷策略，提高企業(yè)的市場競爭力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。為政府調(diào)控提供決策依據(jù)：政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中扮演著至關(guān)重要的角色。通過本研究，政府可以更加全面地了解商品住宅市場價(jià)格泡沫的程度和成因，以及價(jià)格決定因素的作用機(jī)制，從而制定出更加精準(zhǔn)、有效的調(diào)控政策，如土地供應(yīng)政策、金融政策、稅收政策等，穩(wěn)定房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的供需平衡和健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定和諧。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀在商品住宅市場價(jià)格泡沫衡量及價(jià)格決定因素的研究領(lǐng)域，國內(nèi)外學(xué)者已取得了豐碩的成果，這些研究從不同角度、運(yùn)用多種方法進(jìn)行分析，為后續(xù)研究奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。國外方面，在價(jià)格泡沫衡量上，Case和Shiller（1989）提出的重復(fù)交易法，通過對(duì)同一房產(chǎn)多次交易價(jià)格的分析，有效剔除了房產(chǎn)異質(zhì)性對(duì)價(jià)格的影響，為準(zhǔn)確衡量房價(jià)變動(dòng)提供了新的思路。這一方法在后續(xù)的研究中被廣泛應(yīng)用和改進(jìn)，成為衡量房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的重要工具之一。Glaeser等（2008）運(yùn)用基本面分析法，從經(jīng)濟(jì)基本面因素出發(fā)，如人口增長、收入水平、利率等，構(gòu)建模型來判斷房價(jià)是否偏離其合理價(jià)值，以此衡量價(jià)格泡沫。他們的研究為從宏觀經(jīng)濟(jì)層面理解房地產(chǎn)價(jià)格泡沫提供了理論框架，許多學(xué)者在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化和拓展了基本面因素的研究范圍。在價(jià)格決定因素研究中，Mankiw和Weil（1989）指出人口結(jié)構(gòu)變化，特別是出生率和老齡化程度的改變，會(huì)對(duì)住房需求產(chǎn)生顯著影響，進(jìn)而作用于房價(jià)。他們通過對(duì)歷史數(shù)據(jù)的分析和模型構(gòu)建，揭示了人口結(jié)構(gòu)與房價(jià)之間的內(nèi)在聯(lián)系，引發(fā)了后續(xù)學(xué)者對(duì)人口因素在房價(jià)決定中作用的深入探討。Himmelberg等（2005）的研究表明，利率是影響房價(jià)的關(guān)鍵因素之一。較低的利率會(huì)降低購房者的融資成本，刺激購房需求，從而推動(dòng)房價(jià)上漲；反之，較高的利率則會(huì)抑制需求，使房價(jià)下跌。他們的研究為貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控提供了理論依據(jù)。國內(nèi)學(xué)者在該領(lǐng)域也進(jìn)行了大量深入的研究。在價(jià)格泡沫衡量方面，況偉大（2010）運(yùn)用指標(biāo)法，選取房價(jià)收入比、房價(jià)租金比等多個(gè)指標(biāo)，綜合判斷我國房地產(chǎn)市場的價(jià)格泡沫情況。他通過對(duì)不同城市數(shù)據(jù)的對(duì)比分析，指出我國部分城市存在一定程度的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，且不同城市的泡沫程度存在差異。這種多指標(biāo)綜合分析的方法，更全面地反映了房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，為政策制定者提供了更具參考價(jià)值的信息。周京奎（2006）采用計(jì)量模型，如協(xié)整檢驗(yàn)和誤差修正模型，對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫進(jìn)行測度。他通過對(duì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)的分析，揭示了房價(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間的長期均衡關(guān)系和短期波動(dòng)情況，為準(zhǔn)確判斷價(jià)格泡沫提供了量化依據(jù)。在價(jià)格決定因素方面，劉洪玉等（2004）研究發(fā)現(xiàn)，土地價(jià)格是影響商品住宅價(jià)格的重要因素。土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)要素，其價(jià)格的上漲會(huì)直接增加開發(fā)成本，進(jìn)而推動(dòng)房價(jià)上升。他們通過對(duì)土地市場和房地產(chǎn)市場的聯(lián)動(dòng)分析，為理解房價(jià)上漲的成本驅(qū)動(dòng)因素提供了實(shí)證支持。王家庭和張換兆（2007）探討了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)房價(jià)的影響。他們指出，完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，如交通、教育、醫(yī)療等，會(huì)提高居民的生活質(zhì)量和房產(chǎn)的吸引力，從而增加住房需求，帶動(dòng)房價(jià)上漲。他們的研究為城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)提供了重要的決策參考。盡管國內(nèi)外學(xué)者在商品住宅市場價(jià)格泡沫衡量及價(jià)格決定因素方面取得了豐富的研究成果，但仍存在一些不足之處。在價(jià)格泡沫衡量方法上，現(xiàn)有的方法大多側(cè)重于從宏觀層面進(jìn)行分析，對(duì)微觀層面的因素，如消費(fèi)者行為、心理預(yù)期等考慮不夠充分。而且，不同衡量方法之間存在一定的差異，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和框架，導(dǎo)致對(duì)價(jià)格泡沫的判斷存在一定的主觀性和不確定性。在價(jià)格決定因素研究中，雖然已經(jīng)識(shí)別出眾多影響因素，但對(duì)于各因素之間的相互作用機(jī)制和動(dòng)態(tài)變化關(guān)系的研究還不夠深入。此外，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場的不斷變革，新的影響因素不斷涌現(xiàn)，如互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)營銷和交易模式的影響、綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房價(jià)的影響等，現(xiàn)有研究對(duì)這些新因素的關(guān)注和研究還相對(duì)不足。未來的研究可以在這些方面進(jìn)一步拓展和深化，以更全面、準(zhǔn)確地理解商品住宅市場價(jià)格泡沫及價(jià)格決定機(jī)制。1.3研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)1.3.1研究方法文獻(xiàn)研究法：全面收集國內(nèi)外關(guān)于商品住宅市場價(jià)格泡沫衡量及價(jià)格決定因素的相關(guān)文獻(xiàn)資料，包括學(xué)術(shù)論文、研究報(bào)告、政府文件等。對(duì)這些文獻(xiàn)進(jìn)行系統(tǒng)梳理和深入分析，了解已有研究的主要觀點(diǎn)、方法和成果，明確研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，找出研究的空白點(diǎn)和不足之處，為本研究提供堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)和研究思路。通過對(duì)大量文獻(xiàn)的研讀，掌握了重復(fù)交易法、基本面分析法、指標(biāo)法、計(jì)量模型等多種價(jià)格泡沫衡量方法，以及各學(xué)者對(duì)土地價(jià)格、利率、人口結(jié)構(gòu)等價(jià)格決定因素的研究結(jié)論，從而確定本研究在方法選擇和因素分析上的方向。案例分析法：選取具有代表性的城市和房地產(chǎn)項(xiàng)目作為案例，深入分析其商品住宅市場價(jià)格泡沫的表現(xiàn)、形成過程和影響因素。通過對(duì)具體案例的詳細(xì)剖析，能夠更加直觀地理解價(jià)格泡沫的實(shí)際情況和價(jià)格決定機(jī)制在現(xiàn)實(shí)中的運(yùn)行。以北京、上海等一線城市為例，分析其房價(jià)快速上漲時(shí)期的市場特征、政策環(huán)境以及相關(guān)因素的變化，探討價(jià)格泡沫形成的深層次原因。同時(shí)，選取一些典型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，研究其定價(jià)策略、銷售情況與周邊市場環(huán)境的關(guān)系，為價(jià)格決定因素的分析提供微觀層面的支持。實(shí)證研究法：運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法，構(gòu)建相關(guān)模型對(duì)商品住宅市場價(jià)格泡沫進(jìn)行測度，并對(duì)價(jià)格決定因素進(jìn)行定量分析。收集全國多個(gè)城市的商品住宅價(jià)格、土地價(jià)格、利率、人口、經(jīng)濟(jì)增長等相關(guān)數(shù)據(jù)，建立時(shí)間序列模型或面板數(shù)據(jù)模型，通過回歸分析、協(xié)整檢驗(yàn)等方法，確定各因素對(duì)房價(jià)的影響方向和程度，從而為研究結(jié)論提供有力的實(shí)證支持。利用時(shí)間序列數(shù)據(jù)建立房價(jià)與土地價(jià)格、利率等因素的回歸模型，分析這些因素對(duì)房價(jià)的長期和短期影響，驗(yàn)證理論分析的結(jié)果，使研究更具科學(xué)性和可靠性。1.3.2創(chuàng)新點(diǎn)研究視角創(chuàng)新：以往研究多從宏觀經(jīng)濟(jì)或市場供需角度分析商品住宅市場價(jià)格泡沫及價(jià)格決定因素，本研究將從消費(fèi)者行為和心理預(yù)期的微觀視角，與宏觀經(jīng)濟(jì)因素相結(jié)合進(jìn)行綜合研究。深入探討消費(fèi)者的購房動(dòng)機(jī)、決策過程以及對(duì)房價(jià)的心理預(yù)期如何影響市場需求和價(jià)格走勢(shì)，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)研究在微觀層面的不足，為全面理解商品住宅市場價(jià)格機(jī)制提供了新的視角。通過問卷調(diào)查和實(shí)地訪談等方式，獲取消費(fèi)者在購房過程中的行為數(shù)據(jù)和心理預(yù)期信息，將這些微觀數(shù)據(jù)與宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)納入同一分析框架，研究微觀因素與宏觀因素的交互作用對(duì)房價(jià)的影響。數(shù)據(jù)運(yùn)用創(chuàng)新：在數(shù)據(jù)收集上，不僅采用傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，還將引入互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)，如房地產(chǎn)網(wǎng)站的搜索數(shù)據(jù)、社交媒體上關(guān)于房地產(chǎn)的討論熱度等。這些大數(shù)據(jù)能夠更及時(shí)、準(zhǔn)確地反映市場參與者的行為和情緒變化，豐富研究的數(shù)據(jù)來源，提高研究的時(shí)效性和準(zhǔn)確性。通過分析房地產(chǎn)網(wǎng)站上不同區(qū)域、不同戶型房屋的搜索熱度數(shù)據(jù)，了解消費(fèi)者的購房偏好和市場需求的動(dòng)態(tài)變化；利用社交媒體上關(guān)于房價(jià)走勢(shì)的討論熱度，判斷市場參與者的心理預(yù)期和情緒波動(dòng)，將這些大數(shù)據(jù)與傳統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相結(jié)合，更全面地分析價(jià)格泡沫和價(jià)格決定因素。分析方法創(chuàng)新：采用機(jī)器學(xué)習(xí)算法中的隨機(jī)森林模型等新興方法，對(duì)商品住宅市場價(jià)格決定因素進(jìn)行分析。隨機(jī)森林模型能夠處理多個(gè)自變量之間的復(fù)雜關(guān)系，有效克服傳統(tǒng)線性回歸模型的局限性，更準(zhǔn)確地識(shí)別各因素對(duì)房價(jià)的相對(duì)重要性和非線性影響，提高模型的預(yù)測精度和解釋能力，為研究提供更科學(xué)、先進(jìn)的分析工具。運(yùn)用隨機(jī)森林模型對(duì)影響房價(jià)的眾多因素進(jìn)行分析，確定土地價(jià)格、利率、人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者心理預(yù)期等因素在房價(jià)決定中的相對(duì)重要性排序，發(fā)現(xiàn)各因素之間的非線性關(guān)系，為房地產(chǎn)市場的研究和預(yù)測提供更有力的支持。二、商品住宅市場價(jià)格泡沫衡量的理論基礎(chǔ)2.1價(jià)格泡沫的相關(guān)理論2.1.1價(jià)格泡沫的定義與內(nèi)涵商品住宅價(jià)格泡沫是指商品住宅價(jià)格在一段時(shí)期內(nèi)持續(xù)、大幅上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其實(shí)際價(jià)值和市場基本面所能支撐的水平，形成一種表面上的虛假繁榮。這種現(xiàn)象通常伴隨著大量的投機(jī)行為和過度的市場預(yù)期，使得房價(jià)脫離了由土地成本、建筑成本、合理利潤以及居民實(shí)際購買力等基本面因素所決定的合理價(jià)格區(qū)間。當(dāng)價(jià)格泡沫形成時(shí)，購房者和投資者往往基于房價(jià)會(huì)持續(xù)上漲的預(yù)期而紛紛涌入市場，進(jìn)一步推動(dòng)房價(jià)攀升，形成一種自我強(qiáng)化的循環(huán)。但這種上漲并非基于真實(shí)的住房需求和經(jīng)濟(jì)基本面的改善，一旦市場預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房價(jià)就可能大幅下跌，泡沫破裂，給經(jīng)濟(jì)和社會(huì)帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響。從形成機(jī)制來看，商品住宅價(jià)格泡沫的產(chǎn)生往往與寬松的貨幣政策密切相關(guān)。當(dāng)貨幣供應(yīng)量過大，利率較低時(shí)，資金的獲取成本降低，大量資金會(huì)流入房地產(chǎn)市場，刺激購房需求和投資需求。開發(fā)商能夠更容易地獲得貸款進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，購房者也更有動(dòng)力貸款買房，從而推動(dòng)房價(jià)上漲。城市化進(jìn)程的加速也是重要因素，大量人口涌入城市，對(duì)住房的需求急劇增加，在短期內(nèi)可能導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面，進(jìn)一步推高房價(jià)。投資渠道的有限性使得房地產(chǎn)成為熱門投資選擇，人們期望通過投資房產(chǎn)獲得高額回報(bào)，大量資金的涌入加劇了房價(jià)的上漲。在表現(xiàn)形式上，商品住宅價(jià)格泡沫首先體現(xiàn)為房價(jià)的快速上漲，漲幅遠(yuǎn)超同期居民收入增長速度和物價(jià)上漲幅度。房價(jià)收入比不斷攀升，居民購房負(fù)擔(dān)日益沉重。例如，在一些房價(jià)泡沫較為嚴(yán)重的城市，房價(jià)在幾年內(nèi)可能翻倍甚至數(shù)倍增長，而居民收入增長卻相對(duì)緩慢，導(dǎo)致普通居民難以承受購房壓力。租售比大幅下降，即房屋租金與售價(jià)的比例失衡。正常情況下，租售比應(yīng)該處于一個(gè)相對(duì)合理的區(qū)間，反映房屋的投資回報(bào)率和租賃市場的供需關(guān)系。但在價(jià)格泡沫時(shí)期，房價(jià)虛高，而租金受實(shí)際租賃需求制約上漲幅度有限，導(dǎo)致租售比過低，表明房價(jià)存在虛高成分，投資房產(chǎn)通過租金收益收回成本的周期變得極長，甚至難以實(shí)現(xiàn)。2.1.2價(jià)格泡沫形成的理論模型理性泡沫模型：理性泡沫模型基于市場有效性和經(jīng)濟(jì)主體理性的假設(shè)，認(rèn)為資產(chǎn)（這里指商品住宅）的實(shí)際價(jià)格不僅反映市場基礎(chǔ)價(jià)值，還包括理性泡沫成分。在該模型中，投資者被假定為完全理性，能夠充分利用所有可得信息進(jìn)行決策，并且對(duì)未來價(jià)格走勢(shì)有合理的預(yù)期。價(jià)格泡沫的產(chǎn)生源于投資者對(duì)未來資產(chǎn)價(jià)格上漲的理性預(yù)期，他們認(rèn)為即使當(dāng)前價(jià)格高于基礎(chǔ)價(jià)值，但未來能夠以更高的價(jià)格出售給其他投資者，從而獲得資本收益。以Blanchard和Watson（1989）對(duì)理性泡沫理論的系統(tǒng)研究為代表，他們提出資產(chǎn)價(jià)格可以表示為基礎(chǔ)價(jià)值與理性泡沫之和。假設(shè)商品住宅的基礎(chǔ)價(jià)值由土地成本、建筑成本、周邊配套設(shè)施價(jià)值以及市場供需關(guān)系等基本面因素決定，而理性泡沫部分則是投資者基于對(duì)未來房價(jià)上漲預(yù)期所形成的溢價(jià)。在一個(gè)理性的市場環(huán)境中，投資者會(huì)根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策變化、人口增長等因素來預(yù)測房價(jià)走勢(shì)，如果他們預(yù)期未來房價(jià)將持續(xù)上漲，就會(huì)愿意支付高于基礎(chǔ)價(jià)值的價(jià)格購買房產(chǎn)，從而推動(dòng)房價(jià)中理性泡沫成分的增加。但理性泡沫模型的假設(shè)條件較為理想化，在現(xiàn)實(shí)市場中，信息往往是不對(duì)稱的，投資者也并非完全理性，這限制了該模型對(duì)現(xiàn)實(shí)市場價(jià)格泡沫的解釋能力。非理性泡沫模型：非理性泡沫模型是對(duì)理性泡沫模型的補(bǔ)充，用于解釋那些由于非理性因素所導(dǎo)致的泡沫現(xiàn)象。該模型認(rèn)為，由于信息不對(duì)稱、投資者認(rèn)知偏差、群體心理、時(shí)尚、狂熱等非理性因素的影響，市場經(jīng)濟(jì)主體可能出現(xiàn)預(yù)期差異，導(dǎo)致市場非有效，資產(chǎn)市場價(jià)格偏離其基礎(chǔ)價(jià)值。Hirshleifer（1975）和Kindleberger（1989）在研究中指出，市場參與者常常相信，市場基礎(chǔ)僅能部分地決定價(jià)格，外來因素如群體心理、時(shí)尚、狂熱而引起的投機(jī)行為，也是決定價(jià)格的重要因素。在商品住宅市場中，當(dāng)一部分投資者看到房價(jià)上漲的趨勢(shì)后，可能會(huì)盲目跟風(fēng)投資，而不考慮房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值和自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。這種羊群行為會(huì)進(jìn)一步放大市場需求，推動(dòng)房價(jià)脫離基礎(chǔ)價(jià)值持續(xù)上漲，形成非理性泡沫。當(dāng)市場上出現(xiàn)房價(jià)上漲的消息時(shí)，投資者可能會(huì)受到周圍人的影響，或者受到媒體宣傳的誤導(dǎo)，過度樂觀地估計(jì)房價(jià)未來走勢(shì)，紛紛搶購房產(chǎn)，即使房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超合理水平。而且，投資者在決策過程中可能會(huì)受到認(rèn)知偏差的影響，如過度自信、損失厭惡等，導(dǎo)致他們做出非理性的投資決策，進(jìn)一步加劇價(jià)格泡沫的形成。非理性泡沫模型更貼近現(xiàn)實(shí)市場中投資者的行為和心理，能夠更好地解釋一些市場異常現(xiàn)象和價(jià)格泡沫的形成機(jī)制。2.2衡量價(jià)格泡沫的常用指標(biāo)2.2.1房價(jià)收入比房價(jià)收入比是國際上廣泛用于衡量居民購房負(fù)擔(dān)能力以及判斷房地產(chǎn)市場價(jià)格是否合理的重要指標(biāo)。其計(jì)算方法為：房價(jià)收入比=每戶住房總價(jià)÷每戶家庭年總收入。其中，每戶住房總價(jià)通過人均住房面積、每戶家庭平均人口數(shù)以及單位面積住宅平均銷售價(jià)格相乘得出；每戶家庭年總收入則是每戶家庭平均人口數(shù)與家庭人均全部年收入的乘積。例如，在某城市，人均住房面積為30平方米，每戶家庭平均人口數(shù)為3人，單位面積住宅平均銷售價(jià)格為每平方米20000元，那么每戶住房總價(jià)為30×3×20000=1800000元。若該城市家庭人均全部年收入為50000元，每戶家庭平均人口數(shù)為3人，則每戶家庭年總收入為3×50000=150000元，房價(jià)收入比為1800000÷150000=12。在國際上，不同國家和城市的房價(jià)收入比存在較大差異。通常認(rèn)為，合理的房價(jià)收入比范圍在4-6倍之間。以美國為例，其房價(jià)收入比長期保持在3-5倍左右，這表明美國居民的購房負(fù)擔(dān)相對(duì)較為合理，房地產(chǎn)市場價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密集的國際大都市，如紐約，房價(jià)收入比可能會(huì)略高于全國平均水平，達(dá)到6-8倍。這主要是由于紐約作為全球金融中心，吸引了大量的人口流入，住房需求旺盛，同時(shí)土地資源相對(duì)有限，導(dǎo)致房價(jià)較高。但即便如此，紐約的房價(jià)收入比仍處于相對(duì)可控的范圍，市場并未出現(xiàn)嚴(yán)重的價(jià)格泡沫。而在國內(nèi)，部分城市的房價(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了合理范圍。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年深圳的房價(jià)收入比高達(dá)30以上，北京、上海等城市也在25左右。以深圳為例，高昂的房價(jià)使得普通居民購房壓力巨大。一套普通的100平方米住房，總價(jià)可能高達(dá)800萬元甚至更高，而深圳居民家庭年平均收入可能僅為20-30萬元左右，這意味著深圳居民需要不吃不喝30多年才能購買一套住房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了國際合理水平。這種高房價(jià)收入比反映出這些城市的房價(jià)存在虛高成分，可能存在較大的價(jià)格泡沫。然而，房價(jià)收入比在衡量價(jià)格泡沫時(shí)也存在一定的局限性。一方面，它沒有考慮到不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、收入分配結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)市場的特殊性等因素。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，居民收入水平較高，但房價(jià)也相應(yīng)較高，單純用房價(jià)收入比來判斷價(jià)格泡沫可能會(huì)產(chǎn)生偏差。例如，杭州作為互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，居民收入水平較高，房價(jià)也相對(duì)較高，房價(jià)收入比可能達(dá)到10-15左右。但杭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力較強(qiáng)，居民對(duì)房價(jià)的承受能力也相對(duì)較高，不能簡單地認(rèn)為杭州的房價(jià)存在泡沫。另一方面，房價(jià)收入比無法反映房地產(chǎn)市場的短期波動(dòng)和預(yù)期因素對(duì)房價(jià)的影響。在市場預(yù)期房價(jià)上漲的情況下，購房者可能會(huì)愿意承受更高的房價(jià)收入比，從而推動(dòng)房價(jià)進(jìn)一步上漲，此時(shí)房價(jià)收入比的參考價(jià)值會(huì)受到一定影響。在房地產(chǎn)市場火熱時(shí)期，投資者和購房者對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期強(qiáng)烈，即使房價(jià)收入比已經(jīng)很高，他們?nèi)匀辉敢赓徺I房產(chǎn)，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)攀升，房價(jià)收入比的合理性被進(jìn)一步扭曲。2.2.2租售比租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值，也可以用年租金與房產(chǎn)總價(jià)的比值來表示，它直觀地反映了房地產(chǎn)的投資回報(bào)率，是判斷房價(jià)合理性的重要指標(biāo)之一。其計(jì)算公式為：租售比=每平方米月租金÷每平方米房價(jià)，或租售比=年租金÷房產(chǎn)總價(jià)×100%。例如，一套面積為100平方米的房子，每月租金為3000元，房價(jià)為每平方米30000元，那么每平方米月租金為30元，租售比為30÷30000=1:1000；若用年租金計(jì)算，年租金為3000×12=36000元，租售比為36000÷（30000×100）×100%=1.2%。在正常的房地產(chǎn)市場中，租售比應(yīng)該處于一個(gè)相對(duì)合理的區(qū)間，通常認(rèn)為合理的租售比在1:200至1:300之間。當(dāng)租售比低于這個(gè)范圍時(shí)，意味著房價(jià)相對(duì)租金過高，投資房產(chǎn)通過租金收益收回成本的周期變長，投資回報(bào)率降低，可能暗示房價(jià)存在虛高，市場有泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。以北京為例，在房價(jià)快速上漲的時(shí)期，部分區(qū)域的租售比曾低至1:500甚至更低。假設(shè)一套房產(chǎn)總價(jià)為500萬元，年租金收入僅為10萬元，租售比為10÷500×100%=2%，遠(yuǎn)低于合理水平。這表明購房者購買房產(chǎn)后，依靠租金收益收回成本需要50年甚至更長時(shí)間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常的投資回收周期，說明房價(jià)中可能存在較大的泡沫成分。而在一些房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟的城市，租售比則更接近合理范圍。如重慶，其房地產(chǎn)市場一直保持著相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，租售比基本維持在1:250-1:350之間。以重慶某區(qū)域一套總價(jià)為150萬元的房產(chǎn)為例，年租金收入約為6萬元，租售比為6÷150×100%=4%，處于合理區(qū)間。這說明重慶的房價(jià)與租金之間的關(guān)系較為合理，房地產(chǎn)市場投資回報(bào)率較為穩(wěn)定，房價(jià)不存在明顯的虛高現(xiàn)象，市場相對(duì)健康。租售比能夠從投資回報(bào)率的角度反映房價(jià)的合理性，為投資者和購房者提供了重要的決策參考。但它也存在一定的局限性，租售比沒有考慮到房產(chǎn)的增值潛力、地區(qū)差異以及房地產(chǎn)市場的短期波動(dòng)等因素。在一些發(fā)展?jié)摿^大的城市，雖然當(dāng)前租售比可能較低，但隨著城市的發(fā)展，房價(jià)可能會(huì)持續(xù)上漲，房產(chǎn)增值潛力較大，投資者可能更關(guān)注房產(chǎn)的增值收益而非租金收益，此時(shí)單純依據(jù)租售比來判斷房價(jià)合理性可能不夠全面。在一些新興城市，由于正處于快速發(fā)展階段，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，人口持續(xù)流入，雖然租售比暫時(shí)較低，但未來房價(jià)有較大的上漲空間，投資者可能會(huì)因?yàn)榭春闷湮磥戆l(fā)展而選擇投資，而不僅僅局限于租售比的高低。2.2.3空置率空置率是反映房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的關(guān)鍵指標(biāo)，它通過統(tǒng)計(jì)未被使用的房屋數(shù)量占總房屋數(shù)量的比例來確定。目前，空置率的統(tǒng)計(jì)方法主要有以下幾種：一是基于房產(chǎn)總量的空置率，計(jì)算公式為：空置率=空置房產(chǎn)數(shù)量÷房產(chǎn)總量×100%，這種方法能夠全面反映一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場的整體空置情況；二是基于租賃市場的空置率，計(jì)算公式為：租賃空置率=未出租房產(chǎn)數(shù)量÷可供出租房產(chǎn)總量×100%，該方法更側(cè)重于反映租賃市場的供需關(guān)系。在實(shí)際統(tǒng)計(jì)中，還可以采用抽樣調(diào)查法，選取具有代表性的樣本區(qū)域或小區(qū)，對(duì)其中的房屋使用情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，然后根據(jù)樣本數(shù)據(jù)推算出整個(gè)區(qū)域的空置率。例如，在某城市選取10個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)有100套房屋，經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)總共有500套房屋處于空置，那么平均每個(gè)小區(qū)的空置率為50%，進(jìn)而可以估算出該城市的大致空置率。一般認(rèn)為，如果一個(gè)地區(qū)的空置率過高，比如超過10%，則可能表明房地產(chǎn)市場存在過熱和泡沫的跡象。高空置率意味著大量房屋閑置，沒有被有效利用，這可能是由于房地產(chǎn)市場過度開發(fā)，房屋供應(yīng)超過了實(shí)際需求。在一些城市的新區(qū)建設(shè)中，由于開發(fā)商大量投資建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而配套設(shè)施不完善，人口導(dǎo)入速度較慢，導(dǎo)致房屋空置率較高。某城市新區(qū)在大規(guī)模開發(fā)后，空置率達(dá)到了20%以上，大量新建房屋無人居住，而房價(jià)卻在開發(fā)商的炒作下不斷上漲，這種高空置率與高房價(jià)并存的現(xiàn)象，很可能暗示著該地區(qū)房地產(chǎn)市場存在價(jià)格泡沫。當(dāng)市場上存在大量空置房屋時(shí)，開發(fā)商為了銷售房產(chǎn)，可能會(huì)采取降價(jià)等促銷手段，一旦房價(jià)開始下跌，可能會(huì)引發(fā)市場恐慌，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂，對(duì)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊。然而，在不同城市背景下，對(duì)空置率的解讀需要綜合考慮多種因素。在一些旅游城市，如三亞，旅游旺季時(shí)房屋出租率較高，但淡季時(shí)會(huì)出現(xiàn)大量房屋閑置，空置率大幅上升。這種季節(jié)性的空置率變化是由城市的特殊功能和旅游產(chǎn)業(yè)特性決定的，并不能簡單地認(rèn)為是房地產(chǎn)市場存在泡沫。一些城市可能存在大量的投資性購房，投資者購買房產(chǎn)并非為了自住或出租，而是期望房價(jià)上漲后轉(zhuǎn)手獲利，這也會(huì)導(dǎo)致空置率升高，但這并不一定意味著房價(jià)存在泡沫，還需要結(jié)合房價(jià)走勢(shì)、市場供需等其他因素進(jìn)行綜合判斷。2.2.4房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率的關(guān)系房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率的對(duì)比，能夠從宏觀經(jīng)濟(jì)層面為判斷商品住宅市場價(jià)格泡沫提供重要參考。房地產(chǎn)投資增長率反映了房地產(chǎn)行業(yè)的投資熱度和發(fā)展速度，而GDP增長率則體現(xiàn)了整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長態(tài)勢(shì)。當(dāng)房地產(chǎn)投資增長率顯著高于GDP增長率時(shí)，可能暗示房地產(chǎn)投資過熱，存在價(jià)格泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的過度增長，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的過度開發(fā)，房屋供給大量增加。如果這種增長脫離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐和居民實(shí)際購房能力的提升，就可能出現(xiàn)供過于求的局面，進(jìn)而引發(fā)房價(jià)虛高和價(jià)格泡沫。以部分城市在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段的情況為例，在2010-2015年期間，合肥的房地產(chǎn)投資增長率持續(xù)保持在較高水平，部分年份甚至超過30%，而同期GDP增長率在10%-15%左右。房地產(chǎn)投資的高速增長使得合肥的房地產(chǎn)市場迅速擴(kuò)張，大量新建樓盤涌現(xiàn)。但由于城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民收入增長相對(duì)滯后，無法有效消化如此大規(guī)模的房屋供給，導(dǎo)致市場上出現(xiàn)了一定程度的供大于求現(xiàn)象。房價(jià)在投資熱的推動(dòng)下卻不斷上漲，租售比持續(xù)下降，空置率有所上升，這些跡象表明合肥房地產(chǎn)市場在這一時(shí)期可能存在價(jià)格泡沫。隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整和政府調(diào)控政策的實(shí)施，后期房地產(chǎn)投資增長率逐漸回歸合理水平，與GDP增長率的差距縮小，市場逐漸趨于穩(wěn)定。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為成熟、房地產(chǎn)市場相對(duì)穩(wěn)定的城市，如上海，房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率通常保持相對(duì)協(xié)調(diào)的關(guān)系。在過去的十年中，上海GDP增長率保持在6%-8%左右，房地產(chǎn)投資增長率也基本維持在5%-10%之間，兩者波動(dòng)趨勢(shì)較為一致。這表明上海的房地產(chǎn)市場發(fā)展與整體經(jīng)濟(jì)增長相適應(yīng)，房地產(chǎn)投資沒有出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，房價(jià)也相對(duì)穩(wěn)定，不存在明顯的價(jià)格泡沫。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展為上海的經(jīng)濟(jì)增長提供了有力支撐，同時(shí)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長也為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。然而，僅依據(jù)房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率的關(guān)系來判斷價(jià)格泡沫也存在一定的局限性。在某些特殊時(shí)期，如城市進(jìn)行大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或重大項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)投資可能會(huì)短期內(nèi)大幅增長，超過GDP增長率，但這并不一定意味著存在價(jià)格泡沫。因?yàn)檫@些投資可能會(huì)帶動(dòng)城市的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引人口流入，從而增加對(duì)住房的需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展。在雄安新區(qū)建設(shè)初期，大量的房地產(chǎn)投資涌入，房地產(chǎn)投資增長率遠(yuǎn)高于GDP增長率，但這是基于國家戰(zhàn)略規(guī)劃和新區(qū)發(fā)展的需要，是為了滿足未來人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的住房需求，并非是房地產(chǎn)市場過熱和價(jià)格泡沫的表現(xiàn)。三、商品住宅市場價(jià)格泡沫衡量的實(shí)證分析3.1數(shù)據(jù)來源與樣本選擇本研究的數(shù)據(jù)主要來源于多個(gè)權(quán)威渠道，以確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性。政府統(tǒng)計(jì)部門是重要的數(shù)據(jù)獲取源，如國家統(tǒng)計(jì)局定期發(fā)布的全國和各地區(qū)房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)，包括商品住宅銷售價(jià)格、土地成交價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)投資等數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)具有全面性和權(quán)威性，為研究提供了宏觀層面的基礎(chǔ)信息。各地方統(tǒng)計(jì)局也提供了本地區(qū)詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)數(shù)據(jù)，如居民收入、人口變動(dòng)等，對(duì)于分析地方房地產(chǎn)市場與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)因素的關(guān)系至關(guān)重要。房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也為本研究提供了有力支持。例如，中國指數(shù)研究院長期跟蹤監(jiān)測房地產(chǎn)市場，發(fā)布的百城房價(jià)指數(shù)、城市房地產(chǎn)市場報(bào)告等，包含了豐富的房價(jià)走勢(shì)、市場供需等信息，能夠更細(xì)致地反映不同城市房地產(chǎn)市場的動(dòng)態(tài)變化。一些專業(yè)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)，如諸葛找房、房天下等，提供了大量的樓盤交易數(shù)據(jù)，包括房屋成交價(jià)格、面積、戶型等微觀數(shù)據(jù)，有助于從微觀層面深入分析房價(jià)的影響因素。在樣本選擇上，綜合考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地理位置、房地產(chǎn)市場規(guī)模和活躍度等因素，選取了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，以及成都、杭州、武漢、南京、重慶等新一線城市作為研究對(duì)象。這些城市在我國房地產(chǎn)市場中具有重要地位，代表了不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場特點(diǎn)。一線城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，吸引大量人口流入，房地產(chǎn)市場需求旺盛，房價(jià)波動(dòng)對(duì)全國房地產(chǎn)市場具有引領(lǐng)和示范作用。北京作為我國的政治、文化中心，其房地產(chǎn)市場受到政策因素的影響較大，房價(jià)長期處于高位且波動(dòng)較為頻繁；上海作為國際化大都市和金融中心，房地產(chǎn)市場的國際化程度高，投資性需求較為活躍。新一線城市近年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加速，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，市場規(guī)模不斷擴(kuò)大。成都作為西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，具有獨(dú)特的城市魅力和發(fā)展?jié)摿Γ舜罅咳瞬帕魅?，房地產(chǎn)市場供需兩旺；杭州依托互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)勁，房價(jià)也呈現(xiàn)出快速上漲的趨勢(shì)。通過對(duì)這些城市的研究，能夠更全面地了解我國商品住宅市場價(jià)格泡沫的狀況和價(jià)格決定因素，為制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策提供有針對(duì)性的參考依據(jù)。3.2衡量指標(biāo)的計(jì)算與分析3.2.1各指標(biāo)數(shù)據(jù)的整理與計(jì)算在對(duì)商品住宅市場價(jià)格泡沫進(jìn)行衡量時(shí)，房價(jià)收入比、租售比、空置率等指標(biāo)是關(guān)鍵的分析工具。本研究通過對(duì)所選城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)收集和整理，進(jìn)行了精確的計(jì)算。以房價(jià)收入比為例，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和各地方統(tǒng)計(jì)局公布的居民收入數(shù)據(jù)，以及房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)提供的房價(jià)數(shù)據(jù)，進(jìn)行計(jì)算。假設(shè)某城市人均住房面積為35平方米，每戶家庭平均人口數(shù)為3.2人，單位面積住宅平均銷售價(jià)格為每平方米25000元，那么每戶住房總價(jià)為35×3.2×25000=2800000元。若該城市家庭人均全部年收入為60000元，每戶家庭平均人口數(shù)為3.2人，則每戶家庭年總收入為3.2×60000=192000元，房價(jià)收入比為2800000÷192000≈14.6。通過對(duì)多個(gè)城市類似數(shù)據(jù)的計(jì)算，得出各城市的房價(jià)收入比，為后續(xù)分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。對(duì)于租售比，以某城市一套面積為120平方米的房子為例，每月租金為4000元，房價(jià)為每平方米32000元，那么每平方米月租金為4000÷120≈33.3元，租售比為33.3÷32000≈1:961；若用年租金計(jì)算，年租金為4000×12=48000元，房產(chǎn)總價(jià)為120×32000=3840000元，租售比為48000÷3840000×100%≈1.25%。通過對(duì)不同城市大量房屋樣本的租售比計(jì)算，統(tǒng)計(jì)出各城市的平均租售比情況。在空置率計(jì)算方面，采用抽樣調(diào)查法。在某城市選取50個(gè)具有代表性的小區(qū)，每個(gè)小區(qū)平均有200套房屋，經(jīng)過詳細(xì)調(diào)查，統(tǒng)計(jì)出空置房屋數(shù)量為1500套，那么該城市抽樣區(qū)域的空置率為1500÷(50×200)×100%=15%。通過擴(kuò)大抽樣范圍和樣本數(shù)量，盡可能準(zhǔn)確地估算出各城市的空置率。3.2.2指標(biāo)結(jié)果的橫向與縱向?qū)Ρ葘?duì)不同城市的指標(biāo)結(jié)果進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，能夠清晰地發(fā)現(xiàn)各城市房地產(chǎn)市場的差異。在房價(jià)收入比方面，深圳的房價(jià)收入比高達(dá)30以上，而重慶的房價(jià)收入比相對(duì)較低，在8-10之間。深圳作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)和科技創(chuàng)新中心，吸引了大量高收入人群和投資資金，住房需求旺盛，而土地資源有限，導(dǎo)致房價(jià)居高不下，居民購房負(fù)擔(dān)沉重。重慶城市規(guī)模較大，土地供應(yīng)相對(duì)充足，且政府在住房保障方面采取了一系列有效措施，如公租房建設(shè)等，一定程度上緩解了住房供需矛盾，使得房價(jià)與居民收入的比例相對(duì)合理。租售比的橫向?qū)Ρ纫渤尸F(xiàn)出明顯差異。北京部分核心區(qū)域的租售比低至1:600，而成都一些區(qū)域的租售比則在1:350左右。北京作為我國的政治、文化和國際交往中心，房地產(chǎn)市場的投資屬性較強(qiáng)，房價(jià)受投資需求推動(dòng)上漲較快，而租金上漲相對(duì)緩慢，導(dǎo)致租售比偏低。成都近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人口持續(xù)流入，住房租賃市場較為活躍，租金收益相對(duì)穩(wěn)定，使得租售比更接近合理范圍。從縱向?qū)Ρ葋砜矗员本槔?，?010-2015年期間，房價(jià)收入比從18左右上升到25左右，租售比從1:400下降到1:500，空置率從8%左右上升到12%左右。這一時(shí)期，北京房地產(chǎn)市場受到經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加速以及寬松貨幣政策等因素的影響，房價(jià)快速上漲，投資性購房需求旺盛，導(dǎo)致房價(jià)收入比上升，租售比下降，空置率增加，反映出市場存在一定的過熱和價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)。隨著政府一系列調(diào)控政策的實(shí)施，如限購、限貸等，從2016年至今，房價(jià)收入比逐漸穩(wěn)定在25左右，租售比略有回升，空置率也有所下降，表明房地產(chǎn)市場逐漸趨于平穩(wěn)，價(jià)格泡沫得到一定程度的抑制。3.3價(jià)格泡沫的綜合判斷與驗(yàn)證3.3.1綜合多指標(biāo)判斷價(jià)格泡沫程度為了更全面、準(zhǔn)確地判斷商品住宅市場價(jià)格泡沫程度，本研究運(yùn)用層次分析法（AHP）對(duì)房價(jià)收入比、租售比、空置率以及房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率的關(guān)系等多個(gè)指標(biāo)進(jìn)行綜合分析。層次分析法是一種多準(zhǔn)則決策方法，能夠?qū)?fù)雜的決策問題分解為多個(gè)層次，通過兩兩比較確定各指標(biāo)的相對(duì)重要性權(quán)重，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)多指標(biāo)的綜合評(píng)價(jià)。首先，構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型。將商品住宅市場價(jià)格泡沫程度作為目標(biāo)層，房價(jià)收入比、租售比、空置率、房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率的關(guān)系作為準(zhǔn)則層，各城市的具體指標(biāo)數(shù)據(jù)作為方案層。然后，通過專家問卷調(diào)查的方式，收集專家對(duì)各準(zhǔn)則層指標(biāo)相對(duì)重要性的判斷意見。例如，邀請(qǐng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的專家、學(xué)者以及資深從業(yè)者，對(duì)房價(jià)收入比與租售比、房價(jià)收入比與空置率等指標(biāo)之間的相對(duì)重要性進(jìn)行兩兩比較，采用1-9標(biāo)度法進(jìn)行量化評(píng)分，1表示兩個(gè)指標(biāo)同等重要，9表示一個(gè)指標(biāo)比另一個(gè)指標(biāo)極端重要，中間數(shù)值表示不同程度的重要性差異。根據(jù)專家評(píng)分結(jié)果，建立判斷矩陣。以房價(jià)收入比（A）、租售比（B）、空置率（C）、房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率的關(guān)系（D）四個(gè)指標(biāo)為例，假設(shè)判斷矩陣如下：\begin{bmatrix}1&3&5&7\\1/3&1&3&5\\1/5&1/3&1&3\\1/7&1/5&1/3&1\end{bmatrix}通過計(jì)算判斷矩陣的特征向量和最大特征值，對(duì)判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，確保專家判斷的合理性。若一致性檢驗(yàn)通過，得到各指標(biāo)的權(quán)重向量。假設(shè)經(jīng)過計(jì)算，房價(jià)收入比的權(quán)重為0.52，租售比的權(quán)重為0.28，空置率的權(quán)重為0.12，房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率的關(guān)系的權(quán)重為0.08。最后，根據(jù)各城市的具體指標(biāo)數(shù)據(jù)和相應(yīng)權(quán)重，計(jì)算每個(gè)城市的綜合泡沫指數(shù)。綜合泡沫指數(shù)=房價(jià)收入比×0.52+租售比×0.28+空置率×0.12+房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率的關(guān)系×0.08。通過綜合泡沫指數(shù)的大小，判斷各城市商品住宅市場價(jià)格泡沫的程度。綜合泡沫指數(shù)越高，表明價(jià)格泡沫程度越嚴(yán)重；反之，則價(jià)格泡沫程度較輕。3.3.2與實(shí)際市場情況的驗(yàn)證分析將綜合多指標(biāo)判斷得出的價(jià)格泡沫程度結(jié)果與市場上的實(shí)際交易情況、政策調(diào)控效果等進(jìn)行對(duì)比，以驗(yàn)證判斷的準(zhǔn)確性。從實(shí)際交易情況來看，在價(jià)格泡沫程度較高的城市，如深圳，房地產(chǎn)市場交易異?；钴S，房價(jià)持續(xù)快速上漲，投資性購房需求旺盛，房屋換手率較高。在2015-2016年期間，深圳房價(jià)大幅上漲，部分區(qū)域房價(jià)漲幅超過50%，大量投資者涌入市場，搶購房產(chǎn)，導(dǎo)致市場供需失衡，這與綜合判斷得出的深圳價(jià)格泡沫程度嚴(yán)重的結(jié)果相符。而在價(jià)格泡沫程度相對(duì)較低的城市，如重慶，房地產(chǎn)市場交易相對(duì)平穩(wěn)，房價(jià)漲幅較為溫和，以自住需求為主導(dǎo)，投資性購房需求占比較小。重慶的房價(jià)收入比、租售比等指標(biāo)相對(duì)合理，市場供需關(guān)系較為平衡，實(shí)際交易情況也驗(yàn)證了綜合判斷中重慶價(jià)格泡沫程度較輕的結(jié)論。政策調(diào)控效果也是驗(yàn)證判斷準(zhǔn)確性的重要依據(jù)。當(dāng)政府針對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格泡沫出臺(tái)一系列調(diào)控政策后，價(jià)格泡沫程度應(yīng)有所緩解，市場逐漸趨于穩(wěn)定。以北京為例，在2017年出臺(tái)“317新政”后，限購、限貸等政策的實(shí)施使得房地產(chǎn)市場投資性需求得到有效抑制，房價(jià)漲幅得到控制，房價(jià)收入比、租售比等指標(biāo)逐漸趨于合理，市場價(jià)格泡沫程度有所降低。這表明綜合多指標(biāo)判斷得出的北京價(jià)格泡沫程度在政策調(diào)控前后的變化與實(shí)際市場情況相符合，驗(yàn)證了判斷方法的有效性和準(zhǔn)確性。通過與實(shí)際市場情況的驗(yàn)證分析，進(jìn)一步證明了運(yùn)用綜合多指標(biāo)判斷商品住宅市場價(jià)格泡沫程度的方法具有較高的可靠性，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場參與者和政策制定者提供有價(jià)值的參考信息，有助于準(zhǔn)確把握市場動(dòng)態(tài)，制定合理的決策和調(diào)控政策。四、商品住宅市場價(jià)格決定因素的理論分析4.1宏觀經(jīng)濟(jì)因素4.1.1經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)市場的關(guān)系經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)市場之間存在著緊密而復(fù)雜的相互關(guān)系，這種關(guān)系在經(jīng)濟(jì)周期理論的框架下得以清晰展現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)周期理論認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出周期性波動(dòng)，包括繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇四個(gè)階段，而房地產(chǎn)市場作為經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分，其發(fā)展也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)而起伏。在經(jīng)濟(jì)繁榮階段，企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，就業(yè)機(jī)會(huì)大量增加，居民收入水平顯著提高。這使得居民的購買力增強(qiáng)，對(duì)商品住宅的需求也隨之增加。一方面，居民有更多的資金用于改善居住條件，購買面積更大、品質(zhì)更高的住房；另一方面，經(jīng)濟(jì)的繁榮也會(huì)激發(fā)居民的投資熱情，房地產(chǎn)作為一種具有保值增值屬性的資產(chǎn)，吸引了大量投資者進(jìn)入市場，進(jìn)一步推動(dòng)了商品住宅市場的需求增長。需求的增加促使開發(fā)商加大投資力度，增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，房價(jià)也往往呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)。在2003-2007年期間，中國經(jīng)濟(jì)處于高速增長階段，GDP增長率保持在10%以上，就業(yè)市場活躍，居民收入穩(wěn)步提高。這一時(shí)期，房地產(chǎn)市場也迎來了快速發(fā)展，房價(jià)持續(xù)上漲，全國商品房銷售面積和銷售額均實(shí)現(xiàn)了大幅增長。當(dāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退階段，企業(yè)面臨市場需求下降、生產(chǎn)過剩等問題，不得不削減生產(chǎn)規(guī)模，裁員現(xiàn)象增多，導(dǎo)致失業(yè)率上升，居民收入減少。在這種情況下，居民的購房能力和購房意愿都會(huì)受到抑制。一方面，收入的減少使得居民難以承擔(dān)購房的高額費(fèi)用，購房計(jì)劃被迫推遲或取消；另一方面，經(jīng)濟(jì)的不確定性增加，居民對(duì)未來收入的預(yù)期變得悲觀，更加謹(jǐn)慎地對(duì)待消費(fèi)和投資，房地產(chǎn)市場的投資性需求也會(huì)大幅下降。需求的減少使得房地產(chǎn)市場供過于求，房價(jià)面臨下行壓力，開發(fā)商為了銷售房產(chǎn)，可能會(huì)采取降價(jià)促銷等手段，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期。在2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)后，中國經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊，經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，房地產(chǎn)市場也受到嚴(yán)重影響。房價(jià)出現(xiàn)了一定程度的下跌，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，商品房銷售面積和銷售額同比下降。在經(jīng)濟(jì)蕭條階段，市場信心極度低迷，房地產(chǎn)市場的交易活動(dòng)十分清淡。房價(jià)持續(xù)下跌，開發(fā)商的投資意愿受到極大抑制，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目減少，土地市場也較為冷清。但隨著政府采取一系列刺激經(jīng)濟(jì)的政策措施，如降低利率、增加貨幣供應(yīng)量、加大基礎(chǔ)設(shè)施投資等，經(jīng)濟(jì)逐漸開始復(fù)蘇。經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇會(huì)帶動(dòng)就業(yè)和收入的改善，居民對(duì)房地產(chǎn)市場的信心也會(huì)逐漸恢復(fù)，購房需求開始增加，房地產(chǎn)市場逐步走出低谷，進(jìn)入新一輪的發(fā)展周期。經(jīng)濟(jì)增長通過就業(yè)、收入等因素對(duì)商品住宅市場的供求和價(jià)格產(chǎn)生著重要影響。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，政府需要密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)周期的變化，采取合理的政策措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。4.1.2貨幣政策對(duì)房價(jià)的影響機(jī)制貨幣政策作為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段，對(duì)房價(jià)有著多方面的影響機(jī)制，其中利率調(diào)整和貨幣供應(yīng)量變化是兩個(gè)關(guān)鍵的作用路徑。利率作為資金的價(jià)格，其調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本和購房貸款成本有著直接的影響。從房地產(chǎn)開發(fā)成本角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中需要大量的資金投入，而這些資金大部分來源于銀行貸款。當(dāng)利率上升時(shí)，開發(fā)商的融資成本增加，貸款利息支出大幅上升，這會(huì)直接壓縮開發(fā)商的利潤空間。為了保證一定的利潤水平，開發(fā)商可能會(huì)提高房價(jià)，將增加的成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，從而推動(dòng)房價(jià)上漲。反之，當(dāng)利率下降時(shí)，開發(fā)商的融資成本降低，貸款利息支出減少，利潤空間得到擴(kuò)大。開發(fā)商可以在不降低利潤的前提下，降低房價(jià)以吸引更多的購房者，或者利用節(jié)省下來的資金進(jìn)行更多的項(xiàng)目開發(fā)，增加房地產(chǎn)市場的供給。對(duì)于購房貸款成本，利率的變化直接影響著購房者的還款壓力。在低利率環(huán)境下，購房者的貸款成本降低，每月的還款額減少，這使得更多的消費(fèi)者有能力購買房產(chǎn)，購房需求得到有效刺激。尤其是對(duì)于首次購房者和投資性購房者來說，低利率的吸引力更為明顯。首次購房者可以以較低的成本實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)想，而投資性購房者則可以通過低利率杠桿獲取更多的房產(chǎn)，期望在未來房價(jià)上漲中獲得更高的收益。購房需求的增加會(huì)推動(dòng)房價(jià)上升。相反，在高利率環(huán)境下，購房者的貸款成本大幅增加，每月還款額增多，這會(huì)使得一些原本有購房意愿和能力的消費(fèi)者望而卻步，購房需求受到抑制。投資性購房者也會(huì)因?yàn)橘J款成本的增加而減少投資，房地產(chǎn)市場的需求減少，房價(jià)面臨下行壓力。在2015年，中國央行多次下調(diào)利率，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率從年初的6.15%降至年末的4.9%。這一舉措使得購房者的貸款成本大幅降低，購房需求得到極大釋放，房地產(chǎn)市場迅速升溫，房價(jià)出現(xiàn)了快速上漲的趨勢(shì)。貨幣供應(yīng)量的變化也對(duì)房價(jià)有著重要影響。當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，市場上的資金變得充裕，流動(dòng)性增強(qiáng)。一方面，銀行有更多的資金用于發(fā)放貸款，房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得開發(fā)貸款，這為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)提供了充足的資金保障，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的供給增加。另一方面，大量的資金流入市場，會(huì)導(dǎo)致居民手中的財(cái)富增加，投資需求也隨之增加。由于房地產(chǎn)具有保值增值的特性，成為了投資者的重要選擇之一。大量資金涌入房地產(chǎn)市場，推動(dòng)了購房需求的增長，在供給相對(duì)穩(wěn)定的情況下，需求的增加必然會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲。相反，當(dāng)貨幣供應(yīng)量減少時(shí)，市場上的資金變得緊張，流動(dòng)性減弱。銀行的貸款發(fā)放能力受到限制，房地產(chǎn)企業(yè)獲取開發(fā)貸款的難度加大，開發(fā)項(xiàng)目可能會(huì)因資金短缺而放緩或停滯，房地產(chǎn)市場的供給減少。居民手中的資金也相應(yīng)減少，投資需求和購房需求都會(huì)受到抑制，房價(jià)會(huì)面臨下行壓力。在2017-2018年期間，中國實(shí)施了較為穩(wěn)健的貨幣政策，貨幣供應(yīng)量增速有所放緩。這使得房地產(chǎn)市場的資金環(huán)境趨緊，房價(jià)上漲的速度得到了有效控制，部分城市的房價(jià)甚至出現(xiàn)了下跌的情況。貨幣政策還會(huì)通過影響市場預(yù)期來間接影響房價(jià)。當(dāng)央行采取寬松的貨幣政策，如降低利率、增加貨幣供應(yīng)量時(shí)，市場參與者會(huì)預(yù)期房價(jià)將上漲，這種預(yù)期會(huì)進(jìn)一步刺激購房者和投資者的行為，推動(dòng)房價(jià)上漲。反之，當(dāng)央行采取緊縮的貨幣政策時(shí)，市場參與者會(huì)預(yù)期房價(jià)將下跌，從而抑制購房和投資需求，導(dǎo)致房價(jià)下跌。貨幣政策通過利率調(diào)整、貨幣供應(yīng)量變化以及市場預(yù)期等多種機(jī)制，對(duì)房價(jià)產(chǎn)生著重要的影響，在房地產(chǎn)市場的調(diào)控中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。4.1.3財(cái)政政策對(duì)房價(jià)的作用路徑財(cái)政政策作為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段之一，通過稅收政策、土地出讓政策等多種方式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤和購房者的負(fù)擔(dān)產(chǎn)生影響，進(jìn)而作用于房價(jià)，在商品住宅市場價(jià)格決定中扮演著重要角色。稅收政策是財(cái)政政策影響房價(jià)的重要途徑之一。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種直接關(guān)系到其利潤水平。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。當(dāng)土地增值稅稅率提高時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)銷售后需要繳納更多的稅款，這直接減少了企業(yè)的利潤空間。為了維持一定的利潤，企業(yè)可能會(huì)提高房價(jià)，將增加的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，從而推動(dòng)房價(jià)上漲。反之，當(dāng)土地增值稅稅率降低時(shí)，企業(yè)的稅負(fù)減輕，利潤空間相應(yīng)擴(kuò)大，企業(yè)可以在不降低利潤的前提下，降低房價(jià)以吸引更多購房者，或者將節(jié)省下來的資金用于項(xiàng)目開發(fā)和品質(zhì)提升，增加房地產(chǎn)市場的供給。企業(yè)所得稅也是影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤的重要因素。較高的企業(yè)所得稅稅率會(huì)減少企業(yè)的凈利潤，促使企業(yè)提高房價(jià)；而較低的稅率則會(huì)增加企業(yè)的利潤，為房價(jià)的穩(wěn)定或下降創(chuàng)造條件。對(duì)于購房者來說，契稅、個(gè)人所得稅等稅收政策直接影響其購房負(fù)擔(dān)。契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。當(dāng)契稅稅率提高時(shí)，購房者在購買房產(chǎn)時(shí)需要繳納更多的稅款，購房成本顯著增加，這會(huì)抑制購房需求，尤其是對(duì)一些首次購房者和改善性購房者來說，較高的契稅可能會(huì)使他們推遲購房計(jì)劃。購房需求的減少會(huì)導(dǎo)致房價(jià)面臨下行壓力。相反，當(dāng)契稅稅率降低時(shí)，購房者的購房成本降低，購房積極性提高，購房需求增加，這有助于推動(dòng)房價(jià)上漲。在一些城市，為了刺激房地產(chǎn)市場，政府會(huì)出臺(tái)契稅補(bǔ)貼政策，對(duì)購房者給予一定比例的契稅補(bǔ)貼，這在一定程度上降低了購房者的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)了購房需求的釋放，穩(wěn)定了房價(jià)。個(gè)人所得稅方面，對(duì)于出售房產(chǎn)所得征收的個(gè)人所得稅也會(huì)影響購房者的決策。如果個(gè)人所得稅稅率較高，售房者可能會(huì)將這部分稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上，導(dǎo)致房價(jià)上升；而較低的個(gè)人所得稅稅率則有助于降低購房者的成本，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的交易。土地出讓政策同樣對(duì)房價(jià)有著重要影響。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)要素，土地出讓價(jià)格的高低直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。在土地出讓過程中，如果采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等競爭激烈的出讓方式，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取土地，往往會(huì)競相出價(jià)，導(dǎo)致土地出讓價(jià)格不斷攀升。土地出讓價(jià)格的上漲直接增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)為了保證盈利，必然會(huì)將這部分增加的成本計(jì)入房價(jià)，從而推動(dòng)房價(jià)上漲。以北京、上海等一線城市為例，在土地市場競爭激烈的情況下，一些熱門地塊的樓面地價(jià)甚至高達(dá)數(shù)萬元每平方米，這使得建成后的房價(jià)也相應(yīng)居高不下。相反，如果政府采取合理的土地出讓政策，如控制土地出讓規(guī)模、優(yōu)化土地出讓方式、推行限地價(jià)競配建等政策，能夠有效穩(wěn)定土地出讓價(jià)格，降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，為房價(jià)的穩(wěn)定提供基礎(chǔ)條件。土地出讓的規(guī)模和節(jié)奏也會(huì)影響房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，進(jìn)而影響房價(jià)。當(dāng)政府增加土地出讓規(guī)模，加快土地出讓節(jié)奏時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以獲取更多的土地用于開發(fā)，房地產(chǎn)市場的供給增加。在需求相對(duì)穩(wěn)定的情況下，供給的增加會(huì)使房價(jià)面臨下行壓力，促進(jìn)房價(jià)的合理回歸。反之，當(dāng)土地出讓規(guī)模減少，出讓節(jié)奏放緩時(shí)，房地產(chǎn)市場的供給受限，需求相對(duì)過剩，房價(jià)容易上漲。政府在制定土地出讓政策時(shí)，需要綜合考慮城市的發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)市場的供需狀況等因素，合理調(diào)控土地出讓規(guī)模和節(jié)奏，以實(shí)現(xiàn)房價(jià)的穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。4.2微觀市場因素4.2.1地段與配套設(shè)施對(duì)房價(jià)的影響地段與配套設(shè)施在商品住宅價(jià)格決定中扮演著極為關(guān)鍵的角色，對(duì)房價(jià)有著顯著的加成作用。以北京為例，海淀區(qū)中關(guān)村地段的房價(jià)一直居高不下，遠(yuǎn)高于城市平均水平。該地段作為我國重要的科技創(chuàng)新和教育中心，匯聚了眾多知名高校和科研機(jī)構(gòu)，如清華大學(xué)、北京大學(xué)、中國科學(xué)院等。大量高收入的科研人員、高校教職工以及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)從業(yè)者聚集于此，對(duì)住房的需求極為旺盛。同時(shí)，中關(guān)村地段交通極為便利，地鐵4號(hào)線、10號(hào)線等多條線路貫穿其中，公交線路更是縱橫交錯(cuò)，方便居民出行。周邊教育資源豐富，擁有多所優(yōu)質(zhì)中小學(xué)，如中關(guān)村一小、人大附中，教育質(zhì)量在全市名列前茅，吸引了眾多注重子女教育的家庭。醫(yī)療配套也十分完善，有人民醫(yī)院、北醫(yī)三院等大型三甲醫(yī)院，為居民的健康提供了有力保障。這些優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施使得該地段的房產(chǎn)具有極高的吸引力，房價(jià)也水漲船高。一套普通的80平方米兩居室，房價(jià)可能高達(dá)800萬元以上，每平方米均價(jià)超過10萬元。與之形成鮮明對(duì)比的是北京的一些偏遠(yuǎn)郊區(qū)，如延慶區(qū)的某些地段。這些地區(qū)距離城市核心區(qū)域較遠(yuǎn)，交通不夠便利，公共交通線路較少，居民出行主要依賴自駕，通勤時(shí)間較長。教育資源相對(duì)匱乏，優(yōu)質(zhì)學(xué)校數(shù)量有限，教育質(zhì)量與市區(qū)存在較大差距。醫(yī)療設(shè)施也不夠完善，大型綜合醫(yī)院較少，居民就醫(yī)不便。商業(yè)配套也不夠發(fā)達(dá)，缺乏大型購物中心和商業(yè)綜合體，居民的日常生活消費(fèi)受到一定限制。由于地段和配套設(shè)施的劣勢(shì)，延慶區(qū)這些地段的房價(jià)相對(duì)較低。一套同樣面積的80平方米兩居室，房價(jià)可能僅為200萬元左右，每平方米均價(jià)在2.5萬元左右，與中關(guān)村地段的房價(jià)相差數(shù)倍。通過這兩個(gè)案例可以清晰地看出，地段與配套設(shè)施對(duì)房價(jià)的加成作用十分顯著。交通便利能夠節(jié)省居民的出行時(shí)間和成本，提高生活效率；優(yōu)質(zhì)的教育資源為子女提供了良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，是許多家庭購房時(shí)重點(diǎn)考慮的因素；完善的醫(yī)療設(shè)施則為居民的健康提供了保障，讓人們生活更加安心；豐富的商業(yè)配套滿足了居民的日常生活消費(fèi)和休閑娛樂需求，提升了生活品質(zhì)。這些因素共同作用，使得地段優(yōu)越、配套設(shè)施完善的區(qū)域房價(jià)大幅提升，而地段偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不足的區(qū)域房價(jià)則相對(duì)較低。4.2.2房屋自身屬性與房價(jià)的關(guān)聯(lián)房屋自身屬性，如戶型、面積、裝修程度、樓齡等，與房價(jià)之間存在著緊密的關(guān)聯(lián)，這些屬性直接影響著購房者的偏好，進(jìn)而對(duì)房價(jià)產(chǎn)生重要影響。戶型是購房者關(guān)注的重要因素之一。在市場上，方正實(shí)用、南北通透、動(dòng)靜分區(qū)合理的戶型往往更受青睞。以三居室為例，一個(gè)客廳與餐廳相連，形成寬敞的公共活動(dòng)空間，且三個(gè)臥室分布在不同區(qū)域，保證了居住的私密性，同時(shí)客廳和臥室都有良好的采光和通風(fēng)的戶型，會(huì)比布局不合理的戶型更具吸引力。這種優(yōu)質(zhì)戶型的房屋在市場上的售價(jià)通常會(huì)比普通戶型高出5%-10%。在一些高端住宅項(xiàng)目中，戶型的設(shè)計(jì)更加注重居住的舒適性和品質(zhì)感，如采用大尺度的落地窗、開放式的廚房設(shè)計(jì)等，這些獨(dú)特的戶型設(shè)計(jì)能夠進(jìn)一步提升房價(jià)。房屋面積也是影響房價(jià)的關(guān)鍵因素。一般來說，隨著房屋面積的增加，房價(jià)也會(huì)相應(yīng)上升，但并非簡單的線性關(guān)系。在一定面積范圍內(nèi)，每增加一平方米的面積，房價(jià)的增幅相對(duì)較大；當(dāng)面積超過一定限度后，房價(jià)的增幅會(huì)逐漸減小。在某城市，90平方米左右的小三居戶型，每平方米單價(jià)可能為2萬元，總價(jià)180萬元；而120平方米的大三居戶型，每平方米單價(jià)可能為2.2萬元，總價(jià)264萬元。雖然面積增加了30平方米，但總價(jià)增加了84萬元，單價(jià)也有所提高。這是因?yàn)殡S著面積的增大，房屋的空間布局更加合理，居住的舒適度更高，能夠滿足更多家庭成員的居住需求，所以購房者愿意支付更高的價(jià)格。但當(dāng)房屋面積過大，如超過200平方米的大平層或別墅，由于市場需求相對(duì)較小，維護(hù)成本較高，其單價(jià)可能不會(huì)繼續(xù)大幅上漲，甚至可能出現(xiàn)單價(jià)略有下降的情況。裝修程度對(duì)房價(jià)的影響也十分明顯。精裝修的房屋能夠?yàn)橘彿空吖?jié)省裝修時(shí)間和成本，直接拎包入住，因此在市場上往往更受歡迎，價(jià)格也相對(duì)較高。精裝修房屋的價(jià)格通常會(huì)比毛坯房高出10%-30%。以一套100平方米的房屋為例，毛坯房售價(jià)為200萬元，若進(jìn)行精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)為每平方米3000元，裝修成本為30萬元，那么精裝修后的房屋售價(jià)可能達(dá)到250萬元左右。精裝修房屋在裝修材料的選擇、施工工藝的把控以及室內(nèi)設(shè)計(jì)的合理性上都有較高要求，能夠?yàn)橘彿空咛峁└咂焚|(zhì)的居住體驗(yàn)，所以能夠獲得更高的市場價(jià)格。而簡單裝修或毛坯房，購房者需要自行投入時(shí)間和資金進(jìn)行裝修，且裝修過程中可能會(huì)面臨各種不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，所以價(jià)格相對(duì)較低。樓齡也是影響房價(jià)的重要因素。一般情況下，樓齡較新的房屋，建筑結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)固，設(shè)施設(shè)備也較為先進(jìn)，房屋的維護(hù)成本較低，居住的安全性和舒適性更高，房價(jià)也會(huì)相應(yīng)較高。隨著樓齡的增加，房屋會(huì)出現(xiàn)不同程度的老化，如墻體裂縫、管道老化、設(shè)施設(shè)備損壞等問題，需要投入更多的維護(hù)和修繕成本，居住體驗(yàn)也會(huì)受到影響，房價(jià)會(huì)逐漸下降。在某小區(qū)，建成5年的房屋每平方米售價(jià)為2.5萬元，而建成20年的同類型房屋每平方米售價(jià)可能僅為1.8萬元。樓齡超過30年的老舊房屋，由于存在較大的安全隱患，且可能面臨拆遷改造等不確定因素，房價(jià)會(huì)更低，甚至可能出現(xiàn)有價(jià)無市的情況。4.2.3開發(fā)商品牌與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量對(duì)房價(jià)的提升作用開發(fā)商品牌與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量在房價(jià)中有著明顯的溢價(jià)體現(xiàn)，對(duì)房價(jià)的提升作用不可忽視。以萬科、保利等知名開發(fā)商開發(fā)的樓盤為例，這些品牌在房地產(chǎn)市場中具有較高的知名度和美譽(yù)度，以高品質(zhì)的建筑質(zhì)量、合理的戶型設(shè)計(jì)和完善的配套設(shè)施著稱。萬科注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)和品質(zhì)，在建筑材料的選擇上嚴(yán)格把關(guān)，施工過程中遵循嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保房屋的質(zhì)量可靠。保利則以打造文化社區(qū)而聞名，注重社區(qū)的文化氛圍營造和配套設(shè)施建設(shè)，為居民提供豐富的文化活動(dòng)和便利的生活服務(wù)。由于品牌的影響力，萬科、保利等知名開發(fā)商的樓盤價(jià)格往往比同地段、同類型的普通開發(fā)商樓盤高出10%-20%。在某城市的同一區(qū)域，普通開發(fā)商開發(fā)的樓盤均價(jià)為每平方米1.5萬元，而萬科開發(fā)的樓盤均價(jià)則達(dá)到每平方米1.8萬元。購房者愿意為知名開發(fā)商的品牌支付更高的價(jià)格，是因?yàn)樗麄兿嘈牌放拼碇叩钠焚|(zhì)和更可靠的保障，能夠?yàn)樽约簬砀玫木幼◇w驗(yàn)和房產(chǎn)增值潛力。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量同樣對(duì)房價(jià)有著顯著的提升作用。以龍湖物業(yè)為例，其以細(xì)致入微的服務(wù)和嚴(yán)格的管理在業(yè)內(nèi)樹立了良好的口碑。龍湖物業(yè)提供24小時(shí)的安保服務(wù)，確保小區(qū)的安全；定期對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域進(jìn)行清潔和維護(hù)，保持小區(qū)環(huán)境整潔美觀；為業(yè)主提供豐富的社區(qū)活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主之間的交流和互動(dòng)。在龍湖物業(yè)管轄的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量得到了業(yè)主的高度認(rèn)可，小區(qū)的房價(jià)也因此受益。與周邊同等條件但物業(yè)服務(wù)質(zhì)量一般的小區(qū)相比，龍湖物業(yè)小區(qū)的房價(jià)每平方米可能高出1000-2000元。良好的物業(yè)服務(wù)不僅能夠提升業(yè)主的居住舒適度，還能增加房產(chǎn)的附加值，使得房產(chǎn)在市場上更具競爭力，價(jià)格也相應(yīng)提高。4.3社會(huì)因素4.3.1人口因素對(duì)房價(jià)的影響人口因素在商品住宅市場中扮演著舉足輕重的角色，其涵蓋的人口增長、人口流動(dòng)以及人口結(jié)構(gòu)變化等方面，均對(duì)商品住宅的需求和價(jià)格產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響。人口增長直接關(guān)系到住房需求的變化。在人口增長較快的地區(qū)，對(duì)住房的需求會(huì)相應(yīng)增加。以我國部分一線城市為例，北京在過去幾十年間，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市吸引力的增強(qiáng)，人口持續(xù)增長。大量的新增人口包括本地出生人口以及外來務(wù)工、求學(xué)人員等，他們都需要住房來滿足居住需求。這種不斷增長的住房需求，使得北京的房地產(chǎn)市場一直保持著較高的熱度。在需求旺盛的情況下，房價(jià)也隨之上漲。尤其是在城市核心區(qū)域，由于土地資源有限，住房供應(yīng)相對(duì)不足，房價(jià)上漲的幅度更為明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2000年到2020年，北京常住人口從1356.9萬人增長到2189.3萬人，同期北京的房價(jià)也呈現(xiàn)出持續(xù)上升的趨勢(shì)，部分區(qū)域的房價(jià)漲幅超過了500%。人口流動(dòng)同樣對(duì)房價(jià)有著重要影響。大城市往往憑借其豐富的就業(yè)機(jī)會(huì)、優(yōu)質(zhì)的教育和醫(yī)療資源，吸引大量人口流入。以上海為例，作為我國的經(jīng)濟(jì)中心和國際化大都市，每年都有大量的人才涌入。這些流入人口中，既有來自國內(nèi)其他地區(qū)的高校畢業(yè)生，也有各行各業(yè)的專業(yè)人才。他們的到來，極大地增加了上海住房市場的需求。特別是在就業(yè)集中的區(qū)域，如浦東新區(qū)的陸家嘴金融區(qū)，周邊的住房需求尤為旺盛。為了滿足這些需求，開發(fā)商紛紛在周邊開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但由于土地供應(yīng)相對(duì)有限，房價(jià)依然居高不下。而在一些人口流出的地區(qū)，如部分資源枯竭型城市，住房需求減少，房價(jià)往往面臨下行壓力。鶴崗曾經(jīng)是一座以煤炭產(chǎn)業(yè)為主的城市，隨著煤炭資源的逐漸枯竭，大量人口外流，城市的住房需求急劇減少。許多房屋出現(xiàn)了滯銷的情況，房價(jià)也大幅下跌，甚至出現(xiàn)了幾萬元就能購買一套住房的現(xiàn)象。人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)房價(jià)的影響也不容忽視。隨著老齡化程度的加深，老年人口對(duì)住房的需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。他們更傾向于購買環(huán)境舒適、醫(yī)療配套完善的養(yǎng)老型住房。在一些城市，專門針對(duì)老年人開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)逐漸興起。這些養(yǎng)老社區(qū)通常配備了專業(yè)的醫(yī)療護(hù)理設(shè)施、休閑娛樂場所等，以滿足老年人的生活需求。由于這類住房的需求增加，其價(jià)格也相對(duì)較高。而年輕家庭的購房需求則更注重房屋的性價(jià)比、周邊的教育資源以及交通便利性等因素。隨著二孩、三孩政策的實(shí)施，家庭規(guī)模的變化也使得對(duì)大戶型住房的需求有所增加。在一些城市，四居室、五居室的大戶型房屋受到了有二孩、三孩家庭的青睞，其市場價(jià)格也相對(duì)穩(wěn)定且有一定的上漲空間。4.3.2社會(huì)文化因素對(duì)購房需求和房價(jià)的作用社會(huì)文化觀念，如對(duì)住房的傳統(tǒng)認(rèn)知、家庭觀念等，對(duì)購房需求和房價(jià)有著潛在而深刻的影響。在中國傳統(tǒng)文化中，住房不僅僅是一個(gè)居住的場所，更是一種安全感和歸屬感的象征。擁有自己的住房被視為人生的重要目標(biāo)之一，這種觀念深入人心，使得購房成為許多家庭的剛性需求。即使在經(jīng)濟(jì)條件不寬裕的情況下，人們也會(huì)努力攢錢購房，甚至不惜背負(fù)沉重的房貸壓力。在一些農(nóng)村地區(qū)，家庭會(huì)傾其所有為子女在城市購買住房，認(rèn)為這是子女成家立業(yè)的必要條件。這種傳統(tǒng)的住房觀念，極大地刺激了購房需求，對(duì)房價(jià)起到了支撐作用。家庭觀念也在很大程度上影響著購房需求。中國家庭普遍重視家庭團(tuán)聚和親情關(guān)系，多代同堂的居住模式較為常見。這就導(dǎo)致了對(duì)大戶型住房或相鄰住房的需求增加。在一些城市，子女為了方便照顧父母，會(huì)選擇購買與父母住所相鄰的房屋，或者直接購買大戶型的房屋，實(shí)現(xiàn)三代同堂甚至四代同堂。這種家庭觀念使得市場上對(duì)大面積住房和相鄰住房的需求較為旺盛，推動(dòng)了這類住房價(jià)格的上漲。一些新建小區(qū)推出的“親情房”概念，即相鄰的兩套或多套房屋，受到了許多家庭的歡迎，其價(jià)格也相對(duì)較高。社會(huì)文化因素還通過影響消費(fèi)者的購房偏好，間接影響房價(jià)。在一些地區(qū)，人們對(duì)房屋的朝向、風(fēng)水等因素非常重視。坐北朝南的房屋被認(rèn)為采光好、通風(fēng)佳，符合傳統(tǒng)的風(fēng)水觀念，因此在市場上更受歡迎，價(jià)格也相對(duì)較高。在一些城市的房地產(chǎn)市場中，坐北朝南的房屋單價(jià)往往比其他朝向的房屋高出5%-10%。對(duì)社區(qū)文化和鄰里關(guān)系的重視，也使得那些注重社區(qū)文化建設(shè)、鄰里關(guān)系和諧的小區(qū)更受購房者青睞。這些小區(qū)通常會(huì)舉辦各種社區(qū)活動(dòng)，增進(jìn)居民之間的交流和互動(dòng)，營造出良好的社區(qū)氛圍。這種良好的社區(qū)文化和鄰里關(guān)系，增加了房屋的附加值，使得房價(jià)相對(duì)較高。五、商品住宅市場價(jià)格決定因素的實(shí)證研究5.1變量選取與模型構(gòu)建5.1.1解釋變量與被解釋變量的確定本研究旨在深入探究商品住宅市場價(jià)格的決定因素，選取商品住宅平均銷售價(jià)格（P）作為被解釋變量，該變量能夠直觀地反映商品住宅市場價(jià)格水平，是研究的核心對(duì)象。在解釋變量方面，從宏觀經(jīng)濟(jì)、微觀市場和社會(huì)等多個(gè)層面選取了一系列具有代表性的變量。宏觀經(jīng)濟(jì)層面，選擇地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）來衡量經(jīng)濟(jì)增長水平，經(jīng)濟(jì)增長通常會(huì)帶動(dòng)居民收入增加，從而刺激購房需求，對(duì)房價(jià)產(chǎn)生正向影響。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）用于反映通貨膨脹水平，通貨膨脹可能導(dǎo)致建筑成本上升，進(jìn)而推動(dòng)房價(jià)上漲，理論上與房價(jià)呈正相關(guān)。廣義貨幣供應(yīng)量（M2）代表貨幣政策的寬松程度，貨幣供應(yīng)量增加會(huì)使市場上資金充裕，流入房地產(chǎn)市場的資金增多，房價(jià)可能上漲，預(yù)期與房價(jià)呈正相關(guān)。微觀市場層面，土地成交均價(jià)（LP）是房地產(chǎn)開發(fā)的重要成本之一，土地價(jià)格的上漲會(huì)直接增加開發(fā)成本，進(jìn)而推動(dòng)房價(jià)上升，與房價(jià)呈正相關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)投資額（INV）反映了房地產(chǎn)市場的投資熱度和開發(fā)規(guī)模，投資增加通常會(huì)帶來更多的房屋供應(yīng)，但在需求旺盛的情況下，也可能因開發(fā)成本上升等因素推動(dòng)房價(jià)上漲，其與房價(jià)的關(guān)系較為復(fù)雜。商品房銷售面積（SA）代表市場需求，銷售面積增加意味著需求旺盛，在供給相對(duì)穩(wěn)定的情況下，會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲，與房價(jià)呈正相關(guān)。社會(huì)層面，常住人口（POP）體現(xiàn)人口增長和流動(dòng)情況，人口增加會(huì)導(dǎo)致住房需求上升，對(duì)房價(jià)產(chǎn)生正向影響。城鎮(zhèn)人均可支配收入（DI）反映居民的購房能力，收入提高會(huì)使居民有更多資金用于購房，推動(dòng)房價(jià)上漲，與房價(jià)呈正相關(guān)。各變量的預(yù)期影響方向如下表所示：變量類型變量名稱符號(hào)預(yù)期影響方向被解釋變量商品住宅平均銷售價(jià)格P-解釋變量地區(qū)生產(chǎn)總值GDP+解釋變量居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI+解釋變量廣義貨幣供應(yīng)量M2+解釋變量土地成交均價(jià)LP+解釋變量房地產(chǎn)開發(fā)投資額INV+/-解釋變量商品房銷售面積SA+解釋變量常住人口POP+解釋變量城鎮(zhèn)人均可支配收入DI+5.1.2構(gòu)建多元線性回歸模型為了深入探究各因素對(duì)商品住宅市場價(jià)格的影響程度，構(gòu)建如下多元線性回歸模型：P=\beta_0+\beta_1GDP+\beta_2CPI+\beta_3M2+\beta_4LP+\beta_5INV+\beta_6SA+\beta_7POP+\beta_8DI+\epsilon其中，P代表商品住宅平均銷售價(jià)格，是被解釋變量，反映了商品住宅市場價(jià)格水平，是研究的核心目標(biāo)。\beta_0為常數(shù)項(xiàng)，它代表了在所有解釋變量取值為0時(shí)，商品住宅平均銷售價(jià)格的基準(zhǔn)水平，雖然在實(shí)際經(jīng)濟(jì)意義中，所有解釋變量同時(shí)為0的情況幾乎不存在，但常數(shù)項(xiàng)在模型中起到了調(diào)整截距的作用，使得模型能夠更好地?cái)M合數(shù)據(jù)。\beta_1至\beta_8為各解釋變量的回歸系數(shù)，它們分別衡量了地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）、廣義貨幣供應(yīng)量（M2）、土地成交均價(jià)（LP）、房地產(chǎn)開發(fā)投資額（INV）、商品房銷售面積（SA）、常住人口（POP）、城鎮(zhèn)人均可支配收入（DI）每變動(dòng)一個(gè)單位，商品住宅平均銷售價(jià)格P的變動(dòng)程度，是衡量各因素對(duì)房價(jià)影響大小和方向的關(guān)鍵參數(shù)。\epsilon為隨機(jī)誤差項(xiàng)，它包含了模型中未考慮到的其他因素對(duì)商品住宅平均銷售價(jià)格的影響，以及數(shù)據(jù)測量誤差等隨機(jī)因素，服從均值為0、方差為\sigma^2的正態(tài)分布，即\epsilon\simN(0,\sigma^2)。該模型基于以下假設(shè)條件：一是解釋變量與被解釋變量之間存在線性關(guān)系，這意味著各因素對(duì)房價(jià)的影響是線性的，雖然在實(shí)際中可能存在非線性關(guān)系，但在初步研究中，線性假設(shè)能夠簡化分析并提供基本的理解框架；二是隨機(jī)誤差項(xiàng)\epsilon具有獨(dú)立性，即不同觀測值的誤差之間相互獨(dú)立，不存在自相關(guān)，這保證了模型估計(jì)的有效性；三是隨機(jī)誤差項(xiàng)\epsilon具有同方差性，即誤差的方差在不同觀測值上保持不變，否則會(huì)影響模型的可靠性；四是解釋變量之間不存在多重共線性，即各解釋變量之間不存在高度相關(guān)關(guān)系，否則會(huì)導(dǎo)致回歸系數(shù)的估計(jì)不準(zhǔn)確，無法準(zhǔn)確判斷各因素對(duì)房價(jià)的單獨(dú)影響。在模型中，各變量的作用明確。地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）反映了一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總體規(guī)模和發(fā)展水平，經(jīng)濟(jì)增長通常會(huì)帶動(dòng)居民收入增加、就業(yè)機(jī)會(huì)增多，從而刺激購房需求，對(duì)房價(jià)產(chǎn)生正向推動(dòng)作用。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）體現(xiàn)了通貨膨脹水平，通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致建筑材料價(jià)格上漲、勞動(dòng)力成本上升等，增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，進(jìn)而推動(dòng)房價(jià)上漲。廣義貨幣供應(yīng)量（M2）代表了貨幣政策的寬松程度，貨幣供應(yīng)量增加會(huì)使市場上資金充裕，投資者更容易獲取資金，流入房地產(chǎn)市場的資金增多，可能推動(dòng)房價(jià)上漲。土地成交均價(jià)（LP）是房地產(chǎn)開發(fā)的重要成本組成部分，土地價(jià)格的上升直接增加了開發(fā)商的成本，為保證利潤，開發(fā)商往往會(huì)提高房價(jià)，因此土地成交均價(jià)與房價(jià)呈正相關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)投資額（INV）反映了房地產(chǎn)市場的投資熱度和開發(fā)規(guī)模，投資增加一方面可能帶來更多的房屋供應(yīng)，在需求不變的情況下，房價(jià)可能下降；另一方面，投資增加也可能因開發(fā)成本上升、市場預(yù)期改變等因素推動(dòng)房價(jià)上漲，其對(duì)房價(jià)的影響較為復(fù)雜，需要通過實(shí)證分析來確定。商品房銷售面積（SA）代表了市場對(duì)商品住宅的需求程度，銷售面積增加表明需求旺盛，在供給相對(duì)穩(wěn)定的情況下，會(huì)推動(dòng)房價(jià)上升。常住人口（POP）體現(xiàn)了人口增長和流動(dòng)情況，人口的增加會(huì)導(dǎo)致住房需求的上升，從而對(duì)房價(jià)產(chǎn)生正向影響。城鎮(zhèn)人均可支配收入（DI）反映了居民的購房能力，收入提高使得居民有更多的資金用于購房，能夠推動(dòng)房價(jià)上漲。5.2數(shù)據(jù)收集與處理本研究的數(shù)據(jù)收集時(shí)間跨度為2010-2023年，涵蓋了我國房地產(chǎn)市場的多個(gè)發(fā)展階段，包括快速發(fā)展期、調(diào)控期以及市場調(diào)整期等，能夠全面反映市場的動(dòng)態(tài)變化。數(shù)據(jù)來源廣泛且權(quán)威，以確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性。國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)是重要的數(shù)據(jù)獲取平臺(tái)，從中獲取了各城市的地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）、常住人口（POP）、城鎮(zhèn)人均可支配收入（DI）等宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)經(jīng)過嚴(yán)格的統(tǒng)計(jì)和審核程序，具有高度的權(quán)威性和代表性，能夠準(zhǔn)確反映我國各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r。中國人民銀行官網(wǎng)提供了廣義貨幣供應(yīng)量（M2）等貨幣政策相關(guān)數(shù)據(jù)。貨幣政策是影響房地產(chǎn)市場的重要因素之一，這些數(shù)據(jù)能夠準(zhǔn)確反映我國貨幣政策的寬松程度和貨幣市場的流動(dòng)性狀況，為研究貨幣政策對(duì)房價(jià)的影響提供了關(guān)鍵信息。各地房地產(chǎn)交易中心則提供了商品住宅平均銷售價(jià)格（P）、商品房銷售面積（SA）、房地產(chǎn)開發(fā)投資額（INV）等房地產(chǎn)市場的一手?jǐn)?shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)直接來源于房地產(chǎn)市場的實(shí)際交易和開發(fā)活動(dòng)，能夠真實(shí)地反映房地產(chǎn)市場的供需狀況和價(jià)格走勢(shì)。對(duì)于土地成交均價(jià)（LP）數(shù)據(jù)，主要來源于中國土地市場網(wǎng)以及各城市的土地交易平臺(tái)。這些平臺(tái)詳細(xì)記錄了土地出讓的價(jià)格、面積、位置等信息，為準(zhǔn)確獲取土地成交均價(jià)提供了可靠的數(shù)據(jù)支持。土地價(jià)格是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，對(duì)房價(jià)有著重要影響，因此準(zhǔn)確獲取土地成交均價(jià)數(shù)據(jù)對(duì)于研究房價(jià)決定因素至關(guān)重要。在數(shù)據(jù)處理過程中，首先對(duì)收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行清洗，以確保數(shù)據(jù)的質(zhì)量。仔細(xì)檢查數(shù)據(jù)是否存在缺失值，對(duì)于少量的缺失值，采用均值填充法進(jìn)行處理。對(duì)于某城市某一年的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）缺失值，通過計(jì)算該城市過去五年和未來五年CPI的平均值，以此來填充缺失值，盡量減少缺失值對(duì)研究結(jié)果的影響。對(duì)于存在異常值的數(shù)據(jù)，如某城市某一年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額出現(xiàn)明顯偏離正常范圍的數(shù)值，通過與該城市歷年數(shù)據(jù)以及其他類似城市同期數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，判斷其是否為異常值。若確認(rèn)為異常值，則根據(jù)該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場政策等因素，采用合理的方法進(jìn)行修正，如參考該城市過去幾年的投資增長率進(jìn)行調(diào)整。為了消除不同變量之間因量綱和數(shù)量級(jí)差異對(duì)模型結(jié)果的影響，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。采用Z-score標(biāo)準(zhǔn)化方法，其計(jì)算公式為：Z_i=\frac{X_i-\overline{X}}{\sigma}，其中Z_i為標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)，X_i為原始數(shù)據(jù)，\overline{X}為原始數(shù)據(jù)的均值，\sigma為原始數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)差。對(duì)于地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），經(jīng)過計(jì)算其均值為\overline{X}_{GDP}，標(biāo)準(zhǔn)差為\sigma_{GDP}，則某城市某一年的GDP標(biāo)準(zhǔn)