商品房消費者權(quán)益的完善一、引言在房地產(chǎn)市場中，商品房消費者作為購房主體，其權(quán)益保障至關(guān)重要。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，相關(guān)法律政策不斷調(diào)整，如2023年4月20日實施的《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號），在保障商品房消費者生存權(quán)、居住權(quán)方面發(fā)揮了積極作用，但同時也引發(fā)了一些爭議與實踐問題，需要我們進(jìn)一步探討如何完善商品房消費者權(quán)益保護(hù)體系。二、商品房消費者權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀及問題（一）現(xiàn)行法律框架下的權(quán)益保護(hù)自2002年起，我國逐步構(gòu)建起商品房消費者權(quán)利保護(hù)體系?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號）明確了商品房消費者在支付全部或大部分購房款后，權(quán)利優(yōu)先于工程價款優(yōu)先受償權(quán)等其他權(quán)利。之后《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號）第29條細(xì)化了商品房消費者排除執(zhí)行的條件。然而，《民法典》施行后，法釋〔2002〕16號廢止，商品房消費者權(quán)利保護(hù)一度陷入空白，直至《批復(fù)》出臺?！杜鷱?fù)》對適用范圍和條件進(jìn)行了調(diào)整，如將支付款項條件統(tǒng)一調(diào)整為“支付全部價款”，支付剩余價款時間節(jié)點界定為“一審法庭辯論終結(jié)前”，并簡化了房屋用途和買受人名下房產(chǎn)情況表述等。（二）當(dāng)前存在的主要問題權(quán)益優(yōu)先順位爭議：在商品房交易鏈條中，存在發(fā)包人抵押給銀行的抵押權(quán)、建設(shè)工程承包人的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)以及商品房消費者基于房屋買賣合同形成的債權(quán)。前兩者為物權(quán)、絕對權(quán)，后者在未登記前為債權(quán)、相對權(quán)。從物債二分及擔(dān)保物權(quán)實現(xiàn)順序看，《批復(fù)》實施前商品房消費者不具優(yōu)先受償?shù)匚唬杜鷱?fù)》賦予其優(yōu)先地位引發(fā)學(xué)理爭議，如何平衡各方權(quán)利成為難題。實踐操作標(biāo)準(zhǔn)不明：《批復(fù)》第3條規(guī)定房屋不能交付且無實際交付可能時，商品房消費者價款返還請求權(quán)優(yōu)先，但對“不能交付且無實際交付”缺乏明確界定標(biāo)準(zhǔn)。在“保交樓”實踐中，承包人面臨資金壓力，過度強(qiáng)調(diào)商品房消費者權(quán)益優(yōu)先保護(hù)，有時會阻礙“保交樓”推進(jìn)，導(dǎo)致消費者權(quán)益更難實現(xiàn)。三、完善商品房消費者權(quán)益的建議（一）細(xì)化法律規(guī)定嚴(yán)格限定“商品房消費者”范圍：將《批復(fù)》中的商品房消費者嚴(yán)格限定為自然人，排除法人或非法人組織。購房目的僅限居住，排除商業(yè)、辦公等非居住用房及工抵房、房抵債等情況。對于商住兩用房，結(jié)合限購政策、居住實際需求等綜合考量，防止優(yōu)先權(quán)濫用。明確“以居住為目的”情形：綜合考慮購房人家庭結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)狀況、購房歷史等因素，避免單純以“無其他用于居住的房屋”為標(biāo)準(zhǔn)。糾正司法實踐中不審核商品房消費者市內(nèi)住房信息的做法，更精準(zhǔn)保障消費者居住權(quán)和生存權(quán)?？剂糠康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況：在司法實踐中，將“支付價款”時房地產(chǎn)企業(yè)實際經(jīng)營情況納入考量。如上海黃浦區(qū)法院相關(guān)案例，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)實際經(jīng)營及裁判結(jié)果不確定性，買受人可將剩余價款交由法院代管。審查“不能交付且無實際交付可能”情況：該情況應(yīng)符合生存權(quán)、居住權(quán)保護(hù)目標(biāo)，滿足“商品房消費者以居住為目的購買房屋”要求。僅在房屋長期停工爛尾且缺乏續(xù)建價值，難以“保交樓”時，經(jīng)綜合判斷，認(rèn)定“不能交付且無實際交付可能”，此時消費者享有優(yōu)先價款返還請求權(quán)。（二）加強(qiáng)監(jiān)管與執(zhí)法力度規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序：加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審核，確保“五證”齊全，從源頭上保障消費者權(quán)益。加大對房地產(chǎn)廣告宣傳的監(jiān)管，對于虛假宣傳、誤導(dǎo)消費者的行為依法嚴(yán)懲，避免消費者因不實廣告陷入購房陷阱。強(qiáng)化合同備案管理：嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售合同備案手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時向房產(chǎn)交易管理部門申請備案，確保合同效力及交易安全，防止一房多賣等損害消費者權(quán)益的行為發(fā)生。建立健全糾紛解決機(jī)制：完善房地產(chǎn)糾紛仲裁和訴訟機(jī)制，提高糾紛解決效率。加強(qiáng)調(diào)解工作，鼓勵通過非訴訟方式解決糾紛，降低消費者維權(quán)成本。同時，建立專門的房地產(chǎn)糾紛處理機(jī)構(gòu)，配備專業(yè)人員，提升糾紛處理的專業(yè)性和公正性。（三）提升消費者自我保護(hù)意識加強(qiáng)購房知識普及：通過多種渠道，如社區(qū)宣傳、媒體報道、網(wǎng)絡(luò)課程等，向消費者普及購房相關(guān)法律法規(guī)及注意事項，包括如何審查開發(fā)商資質(zhì)、簽訂購房合同、辨別廣告真?zhèn)蔚?，提高消費者的購房知識水平。引導(dǎo)理性消費：提醒消費者在購房過程中保持理性，不盲目跟風(fēng)，根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實力和實際需求選擇合適的房屋。避免因沖動消費而忽視合同條款、房屋質(zhì)量等重要問題，降低購房風(fēng)險。四、結(jié)論完善商品房消費者權(quán)益保護(hù)是一個系統(tǒng)工程，需要從法律規(guī)定的細(xì)化、監(jiān)管執(zhí)法力度的加強(qiáng)以及消費者自我保護(hù)意識的提升等多方面入手。只有通過各方共同努力，才