2025年資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格考試真題模擬卷：資產(chǎn)評(píng)估師實(shí)務(wù)操作能力測試試題型考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、假設(shè)甲公司擬以一棟閑置廠房對外投資，需要對其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。該廠房建于2010年，建筑面積5000平方米，預(yù)計(jì)尚可使用年限為30年，已使用10年。目前市場上同類新建廠房的建造成本約為每平方米800元，已使用10年的同類廠房的市場售價(jià)約為每平方米12000元。評(píng)估人員獲取了該廠房的建造許可證、土地使用權(quán)證等相關(guān)權(quán)證，并現(xiàn)場勘察，了解到該廠房目前主體結(jié)構(gòu)完好，但內(nèi)部裝修已部分老化，缺乏維護(hù)。假設(shè)不考慮土地價(jià)值，請運(yùn)用成本法和市場法（簡述思路和計(jì)算過程，無需精確計(jì)算最終結(jié)果）對該廠房的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并比較兩種方法的評(píng)估結(jié)果，說明選擇其中一種方法進(jìn)行最終評(píng)估的理由。二、某評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托，對乙公司擁有的某項(xiàng)專利技術(shù)進(jìn)行評(píng)估。該專利技術(shù)于2018年獲得授權(quán)，有效期為20年（至2038年12月31日），預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)使用壽命為15年。該技術(shù)在乙公司應(yīng)用后，預(yù)計(jì)未來5年內(nèi)每年可帶來凈收益分別為：100萬元、120萬元、130萬元、140萬元、150萬元。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，請運(yùn)用收益法（簡述思路和計(jì)算過程，無需精確計(jì)算最終結(jié)果）對該專利技術(shù)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估人員還需要考慮哪些因素？請簡述。三、請簡述資產(chǎn)評(píng)估基本程序的主要環(huán)節(jié)，并說明在執(zhí)行評(píng)估程序時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)如何履行盡職調(diào)查義務(wù)？請結(jié)合至少兩個(gè)不同的評(píng)估對象類型（如房地產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備），分別說明盡職調(diào)查的具體內(nèi)容。四、丙公司因產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓需要對其持有的丁公司股權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。丁公司為一家尚未上市的非上市公司。評(píng)估人員收集到以下信息：丁公司最近三年的凈利潤分別為：500萬元、600萬元、700萬元；預(yù)計(jì)未來三年凈利潤將保持年均15%的增長率，之后趨于穩(wěn)定。評(píng)估人員采用可比公司法，選取了市場上三家公司（A、B、C）作為可比公司，其市盈率分別為15倍、18倍、20倍。請簡述運(yùn)用可比公司法評(píng)估丁公司股權(quán)價(jià)值的思路和步驟。在分析可比公司選擇和可比公司市盈率調(diào)整時(shí)，評(píng)估人員需要考慮哪些主要因素？五、某評(píng)估項(xiàng)目涉及對一塊位于城市繁華地段的商業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估人員在獲取委托方提供的土地使用權(quán)證后，進(jìn)行了現(xiàn)場勘察和市場調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該地塊周邊有若干相似用途的房地產(chǎn)在近期成交，成交價(jià)格分別為：每平方米20000元、21000元、20500元、19800元。評(píng)估人員還了解到，該地塊需要補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金500萬元。請簡述運(yùn)用市場法評(píng)估該商業(yè)用地價(jià)值的思路和計(jì)算步驟。在確定評(píng)估結(jié)果時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)如何處理收集到的市場交易價(jià)格？請說明理由。試卷答案一、成本法評(píng)估思路與計(jì)算：1.計(jì)算重置成本：重置成本=建造成本×建筑面積=800元/平方米×5000平方米=4000萬元。2.計(jì)算成新率：假設(shè)不考慮裝修因素，成新率=(剩余使用年限/(已使用年限+剩余使用年限))=20年/(10年+20年)=66.67%。3.計(jì)算評(píng)估值（不考慮裝修）：評(píng)估值=重置成本×成新率=4000萬元×66.67%=2666.8萬元。4.考慮裝修老化因素：需對重置成本進(jìn)行調(diào)整。假設(shè)裝修重置成本為每平方米2000元，已使用10年，成新率為50%，則裝修價(jià)值損失=2000元/平方米×5000平方米×(1-50%)=500萬元。調(diào)整后的重置成本=4000萬元+2000萬元-500萬元=5500萬元。調(diào)整后的評(píng)估值=5500萬元×66.67%=3666.85萬元。市場法評(píng)估思路與計(jì)算：1.計(jì)算市場售價(jià)：市場售價(jià)=平均市場價(jià)格×建筑面積=(12000元/平方米+12000元/平方米+12000元/平方米+12000元/平方米)/4×5000平方米=12000元/平方米×5000平方米=6000萬元。方法比較與選擇理由：成本法考慮了資產(chǎn)的成本和實(shí)體性貶值，適用于有活躍市場重置成本但缺乏交易案例或資產(chǎn)狀況差異較大的情況。市場法直接反映市場價(jià)值，適用于有活躍交易市場的情況。本案例中，若假設(shè)廠房外部市場和內(nèi)部裝修狀況與市場平均水平有顯著差異，或缺乏可比交易案例，成本法可能更適用。若市場上有大量類似廠房交易，市場法可能更直接。選擇理由需基于對當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r和該廠房具體狀況的判斷。例如，若當(dāng)?shù)厥袌龌钴S，同類廠房交易頻繁，且該廠房狀況與市場平均水平接近，則市場法更優(yōu)。二、收益法評(píng)估思路與計(jì)算：1.計(jì)算未來5年預(yù)期收益的現(xiàn)值：PV=100/(1+10%)^1+120/(1+10%)^2+130/(1+10%)^3+140/(1+10%)^4+150/(1+10%)^5。2.計(jì)算第5年末價(jià)值的現(xiàn)值：P5=第6年及以后預(yù)期收益折算至第5年末的價(jià)值/(1+10%)^5。假設(shè)第6年及以后每年收益為150萬元，則P5=[150/10%]/(1+10%)^5=1500/(1+10%)^5。3.計(jì)算總評(píng)估值：評(píng)估值=PV+P5現(xiàn)值。需要考慮的因素：1.專利技術(shù)的法律保護(hù)狀況和剩余保護(hù)期。2.專利技術(shù)的技術(shù)先進(jìn)性、成熟度和預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命。3.專利技術(shù)的市場需求、應(yīng)用范圍和替代風(fēng)險(xiǎn)。4.乙公司應(yīng)用該技術(shù)的預(yù)期效益（如銷售額、成本節(jié)約等）及其可靠性。5.相關(guān)的稅收、費(fèi)用等政策影響。6.評(píng)估假設(shè)和限制條件。三、資產(chǎn)評(píng)估基本程序主要環(huán)節(jié)：1.接受委托與明確評(píng)估基本事項(xiàng)。2.簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書。3.制定評(píng)估工作計(jì)劃。4.進(jìn)行盡職調(diào)查與收集評(píng)估資料。5.實(shí)施評(píng)估程序，運(yùn)用評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估分析。6.撰寫評(píng)估報(bào)告。7.出具評(píng)估報(bào)告。8.評(píng)估結(jié)果的使用與評(píng)估檔案管理。盡職調(diào)查義務(wù)與內(nèi)容：評(píng)估人員應(yīng)履行勤勉盡責(zé)的義務(wù)，獲取評(píng)估所需的充分、適當(dāng)、真實(shí)的資料。具體內(nèi)容因評(píng)估對象不同而有所側(cè)重：1.房地產(chǎn)：核實(shí)產(chǎn)權(quán)證明（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）、土地使用權(quán)證明；現(xiàn)場勘察，了解建筑物結(jié)構(gòu)、面積、樓層、用途、維護(hù)狀況、周邊環(huán)境、交通、配套設(shè)施等；調(diào)查區(qū)域規(guī)劃、市場狀況、類似房地產(chǎn)交易信息等。2.機(jī)器設(shè)備：核實(shí)所有權(quán)或使用權(quán)證明；現(xiàn)場勘察，了解設(shè)備名稱、型號(hào)規(guī)格、品牌、制造廠商、購置日期、安裝地點(diǎn)、技術(shù)狀況、運(yùn)行狀況、維護(hù)保養(yǎng)記錄、閑置或停用原因等；查閱購置發(fā)票、合同、技術(shù)說明書、保修卡等原始資料；了解設(shè)備所處行業(yè)的技術(shù)發(fā)展趨勢和折舊情況。四、可比公司法評(píng)估思路與步驟：1.選擇可比公司：在丁公司所處行業(yè)中選擇與丁公司在規(guī)模、主營業(yè)務(wù)、盈利能力、成長性、風(fēng)險(xiǎn)等方面具有相似性的上市公司。2.確定可比指標(biāo)：選擇合適的財(cái)務(wù)指標(biāo)，通常采用市盈率（P/E）。3.計(jì)算可比市盈率：計(jì)算每個(gè)可比公司的市盈率=公司市值/公司凈利潤。4.計(jì)算平均市盈率：計(jì)算所選可比公司市盈率的平均值或加權(quán)平均值。5.調(diào)整可比市盈率：根據(jù)丁公司與可比公司在成長性、風(fēng)險(xiǎn)、盈利質(zhì)量等方面的差異，對平均市盈率進(jìn)行調(diào)整，得出調(diào)整后的目標(biāo)市盈率。6.估算丁公司股權(quán)價(jià)值：丁公司股權(quán)價(jià)值=丁公司預(yù)期凈利潤×調(diào)整后的目標(biāo)市盈率。需要考慮的主要因素：1.可比公司選擇：確?？杀裙菊嬲哂锌杀刃?，避免樣本偏差?？紤]行業(yè)特征、公司規(guī)模、商業(yè)模式、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、成長階段、風(fēng)險(xiǎn)水平等。2.可比公司市盈率調(diào)整：這是關(guān)鍵步驟。主要調(diào)整因素包括：*成長性差異：丁公司增長潛力與可比公司不同。*風(fēng)險(xiǎn)差異：丁公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)等與可比公司不同。*盈利能力差異：如凈利率水平不同。*會(huì)計(jì)政策差異：需要標(biāo)準(zhǔn)化處理。*市場環(huán)境差異：整體市場情緒對估值的影響。*非經(jīng)營性因素：如非經(jīng)常性損益的影響。五、市場法評(píng)估思路與計(jì)算步驟：1.收集可比交易案例：收集近期發(fā)生的與評(píng)估對象位置、用途、類型、檔次、交易目的、交易時(shí)間等相似的商業(yè)用地交易案例。2.排除不可比案例：剔除明顯不相關(guān)或存在重大瑕疵（如交易非自愿、價(jià)格異常等）的案例。3.選擇可比案例：根據(jù)相關(guān)性、可靠性等原則，選擇若干（通常3-5個(gè)）可比案例。4.計(jì)算可比案例修正系數(shù)：針對影響土地價(jià)值的關(guān)鍵因素（如位置、用途、面積、土地級(jí)別、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施、交易時(shí)間、交易方式等），將每個(gè)可比案例的價(jià)格修正到與評(píng)估對象相同的狀態(tài)，計(jì)算各因素的修正系數(shù)或修正比率。5.運(yùn)用修正后的價(jià)格進(jìn)行valuation：可采用簡單算術(shù)平均法或加權(quán)平均法，計(jì)算修正后的可比案例價(jià)格。6.確定評(píng)估結(jié)果：根據(jù)修正后的可比案例價(jià)格，結(jié)合評(píng)估對象的狀況，最終確定評(píng)估值。可能還需要考慮土地出讓金等因素。處理市場交易價(jià)格及理由：評(píng)估人員不應(yīng)簡單平均或直接采用收集到的市場交易價(jià)格作為評(píng)估結(jié)果。理由如下：1.交易非自愿性：交易價(jià)格可能受到買方特殊動(dòng)機(jī)、賣方急于變現(xiàn)等因素影響，不能完全反映市場公允價(jià)值。2.信息不對稱：交易雙方掌握的信息可能不均衡，可能導(dǎo)致價(jià)格偏離市場價(jià)值。3.