資產(chǎn)評估師2025年土地評估專項試卷（含答案）考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（下列選項中，只有一項符合題意，請將正確選項的代表字母填涂在答題卡相應位置。每題1分，共20分）1.根據(jù)資產(chǎn)評估法的規(guī)定，資產(chǎn)評估機構從事資產(chǎn)評估業(yè)務，應當遵循（）原則。A.公開、公平、公正B.獨立、客觀、公正C.實事求是、勤勉盡責D.誠實守信、保守秘密2.在土地評估中，將估價對象與在同等條件下近期發(fā)生的、有代表性的相同或類似地塊的交易價格進行比較，并修正得出估價對象價值的方法稱為（）。A.收益法B.市場法C.成本法D.剩余法3.某土地使用年限為50年，剩余年限為40年，適用的土地還原利率為6%，預計未來土地年純收益穩(wěn)定在80萬元，則采用收益法評估該土地價值時，土地現(xiàn)值系數(shù)應為（）。A.v^(40,6%)B.v^(50,6%)C.[1-v^(40,6%)]/6%D.[1-v^(50,6%)]/6%4.下列關于土地級別劃分的表述中，正確的是（）。A.土地級別是在國家行政區(qū)域范圍內劃分的B.土地級別是依據(jù)土地自然和經(jīng)濟屬性差異劃分的C.土地級別僅反映土地的自然質量D.土地級別與土地等別沒有區(qū)別5.城市建設用地的使用權出讓最高年限由國務院規(guī)定，其中商業(yè)、旅游、娛樂用地最長為（）年。A.40B.50C.60D.706.計算土地開發(fā)成本時，已投入但尚未完成工程建設的各項支出，應計入（）。A.土地取得成本B.土地開發(fā)成本C.投資利息D.土地增值收益7.在運用市場法評估土地時，選取的可比案例應滿足的基本要求不包括（）。A.地塊用途相同或相似B.交易日期相近C.地塊規(guī)模相近D.交易價格必須為評估基準日的價格8.某宗土地的收益法評估值高于市場法評估值，若不考慮其他因素，可能的原因是（）。A.收益法選取的年收益預測過高B.市場法選取的可比案例價格偏低C.收益法采用的還原利率偏低D.土地存在未披露的隱性缺陷9.評估基準日為某年12月31日，某宗土地剩余使用年限為30年，在計算剩余使用年限的土地增值收益時，應采用的計算方法是（）。A.直接采用土地增值收益系數(shù)B.按照剩余年限逐年計算并折現(xiàn)C.不予考慮土地增值收益D.按照法定最高年限計算10.城市基準地價是政府根據(jù)土地的不同級別或區(qū)域，按照（）評估并公布的區(qū)域平均地價。A.標定地價B.市場法C.收益法D.成本法11.土地評估中的“合法原則”要求評估人員必須以（）為依據(jù)，評估符合法律規(guī)定的土地權利人和使用人應有的價值。A.土地權利證書B.土地利用總體規(guī)劃C.相關法律法規(guī)D.市場交易價格12.下列不屬于影響土地價值的一般因素的是（）。A.土地位置B.土地用途C.人口密度D.土地形狀13.在剩余法評估中，預測開發(fā)完成后的土地價值時，通常采用（）進行計算。A.市場法B.收益法C.成本法D.剩余法14.根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權出讓可以采取的方式不包括（）。A.拍賣B.招標C.協(xié)議D.掛牌15.土地評估報告應當由（）簽字，并加蓋評估機構公章。A.評估項目負責人B.參與評估的全體評估師C.評估機構法定代表人D.客戶指定的代表16.在土地評估中，對于缺乏市場交易案例的特定地塊，通常難以適用的評估方法是（）。A.收益法B.市場法C.成本法D.剩余法17.評估人員與委托人或相關利益方存在利害關系，可能影響評估公正性的情形屬于（）。A.獨立性原則的體現(xiàn)B.客觀性原則的體現(xiàn)C.公正性原則的體現(xiàn)D.職業(yè)回避18.某企業(yè)以劃撥方式取得土地使用權，擬進行轉讓，需要補繳的土地使用權出讓金通常包括（）。A.土地取得成本B.土地開發(fā)成本C.土地增值收益D.土地使用權出讓金、土地開發(fā)費以及投資利息19.下列關于土地估價師職業(yè)道德的表述中，不正確的是（）。A.不得以不正當手段招攬業(yè)務B.不得在評估報告中提供虛假信息C.可以與委托人惡意串通，損害他人利益D.應當保持評估工作的獨立性20.標定地價是政府為管理和實施土地用途管制、地價管理而評估的，在（）上的土地單位面積價格。A.標準分宗地B.具體地塊C.等級區(qū)域D.土地用途二、多項選擇題（下列選項中，至少有兩項符合題意，請將正確選項的代表字母填涂在答題卡相應位置。每題2分，共20分）1.土地評估的基本原則包括（）。A.合法原則B.替代原則C.最高最佳使用原則D.期待原則E.貢獻原則2.影響土地價值的經(jīng)濟因素主要包括（）。A.土地位置B.宏觀經(jīng)濟狀況C.人口數(shù)量與密度D.交通條件E.土地利用政策3.采用市場法評估土地價值時，需要對可比案例交易價格進行修正的因素通常包括（）。A.交易情況修正B.區(qū)域因素修正C.個別因素修正D.土地增值收益修正E.開發(fā)成本修正4.土地成本法評估中的土地取得成本可能包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).土地補償費C.安置補助費D.土地稅費E.開發(fā)商利潤5.在土地評估報告中，應當包括的內容有（）。A.評估目的B.評估對象C.評估依據(jù)D.評估假設和限制條件E.評估結果及附件6.土地估價中的剩余法適用于評估（）。A.待開發(fā)土地的價值B.已完成開發(fā)但尚未出售的房產(chǎn)占有的土地價值C.需要補繳土地出讓金的劃撥土地價值D.已出租土地的價值E.土地使用權剩余年限屆滿后的價值7.下列關于土地權利的表述中，正確的有（）。A.土地所有權分為國家所有和集體所有B.土地使用權可以轉讓、出租、抵押C.土地承包經(jīng)營權人享有土地承包經(jīng)營權，有權依照法律規(guī)定流轉土地經(jīng)營權D.地役權是按照合同約定設立的用益物權E.土地抵押權人有權優(yōu)先受償8.影響土地還原利率的因素主要有（）。A.土地純收益的構成B.社會平均利潤率C.土地風險D.土地投資回報率E.土地政策9.土地評估的程序一般包括（）。A.接受委托B.明確評估基本事項C.收集資料D.實地查勘E.出具評估報告10.資產(chǎn)評估職業(yè)道德的基本規(guī)范包括（）。A.公正B.客觀C.獨立D.勤勉盡責E.保守秘密三、判斷題（請判斷下列表述是否正確，正確的劃“√”，錯誤的劃“×”。每題1分，共10分）1.土地估價師可以同時在兩個以上評估機構執(zhí)業(yè)。（×）2.土地級別低于土地等別。（√）3.采用收益法評估土地價值時，預測的年收益應包含土地本身的收益和地上建筑物、構筑物的收益。（√）4.土地增值收益是指土地價值在開發(fā)建設過程中的增加量。（×）5.基準地價和標定地價都是政府制定的法定地價，具有強制性。（×）6.在進行土地評估時，評估人員應當遵守法律、行政法規(guī)，遵循評估準則。（√）7.土地開發(fā)成本通常包括基礎設施建設費和土地平整費。（√）8.市場法評估土地價值時，選取的可比案例數(shù)量越多越好。（×）9.評估人員與委托人存在利害關系時，應當回避。（√）10.剩余法的計算公式V=[F-(C+E+R)]/(1+i)^n中，V代表開發(fā)完成后的土地價值。（√）四、簡答題（請簡要回答下列問題。每題5分，共20分）1.簡述土地評估中的合法原則的含義及其主要內容。2.簡述市場法評估土地價值的主要步驟。3.簡述土地評估報告中評估假設和限制條件的含義及其作用。4.簡述影響土地還原利率的主要因素。五、計算題（請根據(jù)題目要求，列出計算步驟，并計算出結果。每題10分，共20分）1.某宗住宅用地，面積為10000平方米，剩余使用年限為30年。經(jīng)調查，該區(qū)域類似住宅用地2024年市場價格為每平方米8000元，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.1，個別因素修正系數(shù)為0.95。試用市場法評估該宗土地在評估基準日（2024年12月31日）的價值。2.某企業(yè)擁有一宗工業(yè)用地，面積5000平方米，剩余使用年限為20年。該企業(yè)擬進行廠房建設，預計建設期為3年，開發(fā)成本為1500元/平方米，管理費用為開發(fā)成本的5%，銷售費用為開發(fā)成本的3%，銷售稅費為開發(fā)成本的8%，投資利息按年利率6%計算，土地增值收益系數(shù)為土地取得成本的20%。試用成本法評估該宗土地在評估基準日的價值（假設土地取得成本已由企業(yè)支付）。---試卷答案一、單項選擇題1.B2.B3.A4.B5.C6.B7.D8.B9.B10.C11.C12.C13.A14.D15.A16.B17.D18.D19.C20.B二、多項選擇題1.ABC2.ABCDE3.ABC4.ABCD5.ABCDE6.AB7.ABCDE8.BC9.ABCDE10.ABCDE三、判斷題1.×2.√3.√4.×5.×6.√7.√8.×9.√10.√四、簡答題1.合法原則的含義：土地評估中的合法原則是指評估人員在進行土地評估時，必須以國家現(xiàn)行法律、法規(guī)為依據(jù)，評估出在法律上允許的土地權利人和使用人應有的價值。它要求評估必須符合土地管理、房地產(chǎn)管理等相關法律法規(guī)的規(guī)定。主要內容：（1）評估對象必須是合法存在的土地權利或擬轉讓的土地；（2）評估前提必須符合法律規(guī)定，如土地用途、使用年限等；（3）評估過程必須遵守法定程序；（4）評估結果必須符合法律對土地價值的規(guī)定。2.市場法評估土地價值的步驟：（1）搜集交易案例：選擇在評估基準日附近、與估價對象相同或類似的地塊交易案例；（2）篩選可比案例：根據(jù)用途、區(qū)位、交易類型、日期等因素，篩選出符合條件的案例；（3）交易情況修正：將可比案例價格修正為正常市場價格，消除交易中的非正常因素影響；（4）區(qū)域因素修正：將可比案例價格修正為估價對象所在區(qū)域的平均水平，消除區(qū)域條件差異影響；（5）個別因素修正：將可比案例價格修正為與估價對象個別條件相同的水平，消除微觀區(qū)位和地塊條件差異影響；（6）選用計算公式：根據(jù)修正后的價格，選用適當?shù)姆椒ǎㄈ绾唵嗡阈g平均數(shù)、加權算術平均數(shù)、中位數(shù)等）計算估價對象價值。3.評估假設和限制條件的含義：評估假設是指評估人員為了完成評估任務，根據(jù)現(xiàn)有信息和常規(guī)情況，對估價對象狀態(tài)、未來狀況等所做的設定性陳述，是評估結論成立的前提。評估限制條件是指委托人、法律法規(guī)等對評估工作范圍、內容、目的、基準日、使用限制等方面的具體規(guī)定或約束。作用：（1）明確評估前提，使評估結果具有針對性；（2）揭示評估結果的有效范圍和使用限制，避免誤解和濫用評估報告；（3）提示評估風險，讓使用者了解評估結論的潛在不確定性。4.影響土地還原利率的主要因素：（1）土地純收益的構成：土地純收益越高，風險相對越小，還原利率可能越低；（2）社會平均利潤率：還原利率通常不低于社會平均利潤率，以反映投資機會成本；（3）土地風險：土地投資風險越大（如政策風險、市場風險、流動性風險等），投資者要求的回報率越高，還原利率也越高；（4）土地投資回報率：土地投資的預期回報水平會影響還原利率的確定。五、計算題1.計算步驟：*可比案例價格=8000元/平方米*區(qū)域因素修正系數(shù)=1.1*個別因素修正系數(shù)=0.95*修正后的單價=8000元/平方米×1.1×0.95=8680元/平方米*土地價值=10000平方米×8680元/平方米=86800000元*結果：該宗土地在評估基準日的價值為8680萬元。2.計算步驟：*土地面積=5000平方米*剩余使用年限=20年*開發(fā)成本=1500元/平方米*土地取得成本=開發(fā)成本/(1+土地增值收益系數(shù))=開發(fā)成本/(1+20%)=1500/1.2=1250元/平方米*土地取得總成本=1250元/平方米×5000平方米=6250000元*開發(fā)總成本=1500元/平方米×5000平方米=7500000元*管理費用=開發(fā)總成本×5%=7500000×5%=375000元*銷售費用=開發(fā)總成本×3%=7500000×3%=225000元*銷售稅費=開發(fā)總成本×8%=7500000×8%=600000元*投資利息計算：*土地取得成本利息=6250000元